房地產(chǎn)估價師案例分析試題2篇

1/1房地產(chǎn)估價師案例分析試題(菁選2篇)房地產(chǎn)估價師案例分析試題1某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某估價機構(gòu)對該寫字樓進行估價。

1.能否翻建的最終批準權(quán)在()。

A.*房地產(chǎn)管理部門

B.*規(guī)劃管理部門

C.*土地管理部門

D.上級總公司

2.評估時依據(jù)的建筑面積應為()。

A.460m2

B.600m2

C.1000m2

D.以上三個面積都不行

3.該公司委托評估應選擇()。

A.房地產(chǎn)管理部門

B.資產(chǎn)管理部門

C.有資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)

D.驗資機構(gòu)

標準答案：B,D,C

解析：2.因為評估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經(jīng)過*規(guī)劃部門批準，不能辦理房產(chǎn)證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。

房地產(chǎn)估價師案例分析試題2問答題：

(一)某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房，于2022年建成并投入使用，現(xiàn)對2層進行估價，2層套型設計較為合理，朝向為南，工程質(zhì)量優(yōu)，目前保養(yǎng)維護較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設施、室內(nèi)預留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分攤的國有土地使用權(quán)歸乙方所有?，F(xiàn)已被司法機關扣押。

請問：

1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價?為什么?

2、寫出估價技術(shù)路線。

(二)某企業(yè)購得一個已停工5年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中14層為商業(yè)裙樓，527層為住宅，裙樓部分已完成了部分設備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的`各一部分和58層住宅部分向銀行申請抵押貸款。

請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術(shù)路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。

(三)甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售稅費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時再作處理。該項目在短期內(nèi)銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙則認為該套房屋的成本為25萬元，故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬元，自己應分得1368.55萬元。

若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應該怎樣分配?為什么?

(一)1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價，因為該房地產(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價對象的情況以維持規(guī)劃用途(為公寓)來實施的。

2、①市場法技術(shù)路線：搜集實例;選取可比實例;建立價格可比基礎進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區(qū)域因素修正;進行個別因素修正，求出比準價格。②收益法技術(shù)路線：搜集有關資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營費用;估算凈收益;選用適當?shù)膱蟪曷?選用適宜的計算公式求出收益價格。

(二)1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及58層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價對象應該予以明確，當時購置此項在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清，在此基礎上評估的抵押價值，應是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹慎原則進行估價。

2.具體地說，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設開發(fā)法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續(xù)建過程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數(shù);如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。

3.除需考慮以上問題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場法、假設開發(fā)法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經(jīng)營期、當?shù)仡愃粕虉黾白≌氖蹆r、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發(fā)成本、報酬率(資本化率)等。

(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。

2.甲應分得1395萬元，乙應分得1367.1萬元。

3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。

房地產(chǎn)估價師案例分析試題(菁選2篇)擴展閱讀

房地產(chǎn)估價師案例分析試題(菁選2篇)（擴展1）

——房地產(chǎn)估價師案例與分析練習試題(菁選2篇)

房地產(chǎn)估價師案例與分析練習試題1案例：某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

問題：

1.你所在的估價機構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?

2.你應如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

答案：

1.經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價機構(gòu)為該拆遷項目估價機構(gòu)，一般由拆遷人委托。

2.該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當事人按以下原則確定：

①以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準;

②當?shù)?對被拆遷房屋的用途性質(zhì)認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;

③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;

④對被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。

房地產(chǎn)估價師案例與分析練習試題2房地產(chǎn)糾紛估價

1、房地產(chǎn)糾紛估價的類型。

①針對房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛稱之為房地產(chǎn)價格類糾紛。由法院、仲裁機構(gòu)請房地產(chǎn)估價機構(gòu)完成。

②針對估價結(jié)果本身的糾紛，這類糾紛可稱之為估價結(jié)果糾紛。由專門的估價仲裁部門出面對估價結(jié)果做出鑒定和裁決。

2、房地產(chǎn)價格類糾紛的.特點。

①房地產(chǎn)糾紛中的民事法律關系較復雜。一宗房地產(chǎn)糾紛案件中往往同時存在兩個以上的民事法律關系，并且還彼此牽連。更為復雜的是引起房地產(chǎn)糾紛的原因中有許多是歷史上的行為和事件，我們不能用現(xiàn)行的民事法律政策去硬套用過去法制不健全年代的行為。而且，由于年代久遠，不少房屋的自然狀況及其管理、使用情況、權(quán)屬更迭較多，變化較大。同時，房地產(chǎn)證書資料也有不少已流失湮滅，查證工作難度較大。

②房地產(chǎn)糾紛爭議標的價值一般較大。

③房地產(chǎn)糾紛涉及面廣。糾紛中常常涉及規(guī)劃部門、城建部門、土地管理部門、房產(chǎn)管理部門等，這些部門有時以第三者的身份對房地產(chǎn)糾紛進行調(diào)處，有時直接是糾紛中的一方當事人，處理糾紛時注意協(xié)調(diào)各方關系。

④房地產(chǎn)糾紛政策性強，適用法律的難度較大。

3、房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛的特點。

①房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛是針對估價機構(gòu)已經(jīng)做出的估價結(jié)論的糾紛。

②房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛地調(diào)處必須由專門的估價仲裁機構(gòu)進行，否則無法讓原來提供估價結(jié)果報告的估價機構(gòu)信服，也無法讓糾紛其他當事人接受。

4、房地產(chǎn)糾紛估價及其特點。

房地產(chǎn)糾紛的解決方式有：協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等。

①除為抵押貸款目的評定房地產(chǎn)的抵押價值外，其他價格評估的時點一般不是當前或未來某一時間，而是過去某一時間。

A房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃繳納稅費糾紛、房地產(chǎn)交易價格糾紛、房地產(chǎn)拆遷補償糾紛估價時，估價時點為房地產(chǎn)交易協(xié)議、拆遷補償協(xié)議的簽字日期或協(xié)議所載日期;

B遺產(chǎn)、共有財產(chǎn)中房地產(chǎn)分配估價時，估價時點一般應以繼承關系、共有財產(chǎn)關系確定日期;

C土地共有人占有共有份額糾紛，一般應以最近一次確定共有土地納稅金額的日期為估價時點;

D房地產(chǎn)估價服務糾紛，以原估價報告所載估價日期作為檢驗、評估的估價時點。

②價格評估依據(jù)的資料，一般來說，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。

③不能以當前房地產(chǎn)市場實際價格作為原估價結(jié)論是否真、客觀、合理的判斷標準。

④糾紛估價的評估依據(jù)是估價時點對應的房地產(chǎn)狀況。

房地產(chǎn)估價師案例分析試題(菁選2篇)（擴展2）

——房地產(chǎn)估價師案例與分析考點(菁選2篇)

房地產(chǎn)估價師案例與分析考點1商務辦公樓，俗稱寫字樓，是用于公司等商務機構(gòu)辦公的建筑物，在大、中城市，通常根據(jù)商務辦公樓的裝修、服務等檔次將其劃分為甲級、乙級和一般寫字樓。

隨著電子商務的流行和新經(jīng)濟概念的出現(xiàn)，目前的寫字樓也出現(xiàn)了所謂“soho”的概念，即“smalloffice，homeoffice(小辦公室，家庭辦公室)”，這將對寫字樓的發(fā)展趨勢產(chǎn)生一定的影響。

而與之相反的另一個趨勢是：有些城市采取了較嚴厲的措施禁止公司在住宅內(nèi)開業(yè)，其目的主要是為了挽救供應量過剩的寫字樓市場。這些經(jīng)濟形態(tài)的變遷和*政策的干預，都會對寫字樓市場產(chǎn)生影響，從而影響寫字樓的價值。

房地產(chǎn)估價師案例與分析考點2(一)關于權(quán)利人的填寫

填寫不動產(chǎn)權(quán)利人的姓名或名稱。共有不動產(chǎn)，發(fā)一本證書的，權(quán)利人填寫全部共有人，“權(quán)利其他狀況”欄記載持證人;共有人分別持證的，權(quán)利人填寫持證人，其余共有人在“權(quán)利其他狀況”欄記載。宅基地、家庭承包方式取得的承包土地等共有不動產(chǎn)，權(quán)利人填寫戶主姓名，其余權(quán)利人在“權(quán)利其他狀況”欄記載。

(二)關于共有情況的填寫

填寫單獨所有、共同共有或者按份共有的比例。涉及土地、海域的，填寫土地、海域使用權(quán)的共有情況。涉及土地、海域及其房屋、構(gòu)筑物的，填寫房屋、構(gòu)筑物所有權(quán)的共有情況

(三)關于坐落的填寫

填寫宗地、宗海所在地的地理位置名稱。涉及地上房屋的，填寫有關部門依法確定的房屋坐落，一般包括街道名稱、門牌號、幢號、樓層號、房號等。

(四)關于不動產(chǎn)單元號的填寫

為保證不動產(chǎn)單元編碼的唯一性，以及更加方便的判斷，將不動產(chǎn)單元號分為四段表示，第一段表示所在行政區(qū)劃，第二段表示地籍區(qū)和地籍子區(qū)，第三段表示宗地號，第四段表示定作物編碼。

(五)關于權(quán)利類型的填寫

按照相關法律和《不動產(chǎn)登記暫行條例》的`規(guī)定，填寫不動產(chǎn)權(quán)利的具體名稱，涉及兩種權(quán)利的，用“/”分開。

(六)關于權(quán)利性質(zhì)的填寫

國有土地填寫出讓、劃撥、作價出資(入股)、國有土地租賃、授權(quán)經(jīng)營等;集體土地填寫家庭承包、其他方式承包、批準撥用、入股、聯(lián)營等;房屋填寫房屋性質(zhì);森林、林木填寫林種。涉及兩種權(quán)利的，用“/”分開，并與權(quán)利類型相對應。

(七)關于用途的填寫

土地按《土地利用現(xiàn)狀分類》填寫二級分類，海域按《海域使用分類體系》填寫用海類型二級分類。房屋、構(gòu)筑物填寫規(guī)劃用途。涉及兩種的，用“/”分開。

(八)關于面積的填寫

填寫不動產(chǎn)單元的面積。涉及土地、海域及房屋、構(gòu)筑物的，用“/”分開，分別填寫土地使用權(quán)、海域使用權(quán)及房屋、構(gòu)筑物所有權(quán)的面積。

(九)關于使用期限的填寫

土地上有房屋、構(gòu)筑物的，由于房屋所有權(quán)無使用期限，因此只填寫土地出讓合同中記載的土地使用權(quán)起止日期，如“國有建設用地使用權(quán)XXXX年XX月XX日起XXXX年XX月XX日止”。海域上有構(gòu)(建)筑物的，只填寫海域使用權(quán)的起止日期，填寫“海域使用權(quán)XXXX年XX月XX日起XXXX年XX月XX日止。土地所有權(quán)以及劃撥土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等未明確權(quán)利期限的不填寫。

(十)關于權(quán)利其他狀況的填寫

根據(jù)不同的不動產(chǎn)權(quán)利類型，記載不動產(chǎn)權(quán)利的其他狀況。如分攤土地使用權(quán)面積、房屋結(jié)構(gòu)等。權(quán)利其他狀況直接與權(quán)利類型欄相對應，有哪種權(quán)利類型，則對應填寫與之相對應的權(quán)利其他狀況。

房地產(chǎn)估價師案例分析試題(菁選2篇)（擴展3）

——房地產(chǎn)估價師案例分析專項復習試題(菁選2篇)

房地產(chǎn)估價師案例分析專項復習試題1問答題：

(一)某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房，于2022年建成并投入使用，現(xiàn)對2層進行估價，2層套型設計較為合理，朝向為南，工程質(zhì)量優(yōu)，目前保養(yǎng)維護較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設施、室內(nèi)預留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分攤的國有土地使用權(quán)歸乙方所有?，F(xiàn)已被司法機關扣押。

問題：

1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價?為什么?

2、寫出估價技術(shù)路線。

(二)某企業(yè)購得一個已停工5年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中14層為商業(yè)裙樓，527層為住宅，裙樓部分已完成了部分設備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和58層住宅部分向銀行申請抵押貸款。

請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術(shù)路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。

(三)甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售稅費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時再作處理。該項目在短期內(nèi)銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙則認為該套房屋的成本為25萬元，故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬元，自己應分得1368.55萬元。

若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應該怎樣分配?為什么?

參考答案：

(一)1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價，因為該房地產(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價對象的情況以維持規(guī)劃用途(為公寓)來實施的。

2、①市場法技術(shù)路線：搜集實例;選取可比實例;建立價格可比基礎進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區(qū)域因素修正;進行個別因素修正，求出比準價格。②收益法技術(shù)路線：搜集有關資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營費用;估算凈收益;選用適當?shù)膱蟪曷?選用適宜的計算公式求出收益價格。

(二)1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及58層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價對象應該予以明確，當時購置此項在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清，在此基礎上評估的'抵押價值，應是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹慎原則進行估價。

2.具體地說，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設開發(fā)法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續(xù)建過程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數(shù);如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。

3.除需考慮以上問題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場法、假設開發(fā)法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經(jīng)營期、當?shù)仡愃粕虉黾白≌氖蹆r、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發(fā)成本、報酬率(資本化率)等。

(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。

2.甲應分得1395萬元，乙應分得1367.1萬元。

3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。

房地產(chǎn)估價師案例分析專項復習試題21.有關事項說明

根據(jù)本次估價過程的勘察、詢證、查證和調(diào)查等工作所得，有關事項特此說明如下：

1998年，原產(chǎn)權(quán)人廣州市××房地產(chǎn)實業(yè)發(fā)展有限公司以出讓方式獲得估價對象所在土地使用權(quán)，并于同年辦理了報建手續(xù)，于1999年7月取得《建設工程施工許可證》，2022年完成了樁基礎和主體結(jié)構(gòu)分部驗收后停工至今，廣州××房地產(chǎn)有限公司取得了估價對象產(chǎn)權(quán)后于2022年8月將估價對象由××大廈更名為××大廈，2022年10月通過驗收并取得了《建設工程規(guī)劃驗收合格證》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商業(yè)剩余28.2年，建筑物目前正在裝飾裝修改造中，尚未交付使用。于估價時點，估價對象為毛坯狀態(tài)，尚需對過道、窗戶、室外綠化等公共部分進行修復，本次估價評估所對應狀態(tài)為估價時點狀態(tài)，未考慮不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。

2.房地產(chǎn)市場變化情況

目前，受全球金融危機、國外經(jīng)濟增速放緩，甚至出現(xiàn)整體經(jīng)濟衰退的影響，我國整體經(jīng)濟增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，國家各部委相繼出臺相關政策，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。房地產(chǎn)市場價格下行風險仍然存在，預計對估價對象今后的市場價格有一定影響。特請報告使用人注意。

房地產(chǎn)估價師案例分析試題(菁選2篇)（擴展4）

——房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理練習試題(菁選2篇)

房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理練習試題11.某房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)過測算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場前景好，凈現(xiàn)值為5680萬元，如果市場前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬元，如果市場前景不好，凈現(xiàn)值為負的3680萬元.經(jīng)分析市場前景為：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，則該項目凈現(xiàn)值期望值為(

)萬元.

A.2677.5

B.3680.60

C.4003.50

D.5356.80

2.對某房地產(chǎn)項目進行敏感必分析，當?shù)貎r、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低0%時，項目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是(

)。

A.地價

B.建造成本

C.貸款利率

D.資本化率

3.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000㎡，規(guī)劃容積率≤4,預計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80﹪，項目的固定成本為5000萬元，預計*均銷售單價為4500元/㎡，則使項目達到盈虧*衡的單位變動成本為(

)元/㎡.

A.2350.00

B.2937.50

C.3250.00

D.4062.50

4.房屋開發(fā)中的基礎設施建設費是指建筑物2M以外和項目(

)范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設費用.

A.黃線

B.紫線

C.藍線

D.紅線

5.房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常有資本金、預租售收入及借貸資金.一般而言三種資金的.使用順序是(

)。

A.資本金、借貸資金、預租售收入

B.預租售收入、資本金、借貸資金

C.借貸資金、預租售收入、資本金

D.資本金、預租售收入、借貸資金

6.某房地產(chǎn)投資項目現(xiàn)有A、B兩種方案，開發(fā)經(jīng)營期分別為3年、4年，其目標收益率均為12%，凈現(xiàn)值分別為120萬元，150萬元.對兩方案進行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為(

)萬元.

A.39.51

B.49.39

C.49.96

D.62.45

7.當可供比較的互斥方案壽命期相同，期效益也基本相同時，宜采用的比選方法是(

)。

A.凈現(xiàn)值法

B.差額內(nèi)部收益率法

C.費用現(xiàn)值法

D.內(nèi)部收益率法

8.下列關于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設貸款的表述中，錯誤的是(

)。

A.債權(quán)人通常是商業(yè)銀行

B.不能用于償還土地購置貸款

C.主要擔保物為在建工程及相關土地使用權(quán)

D.還款資金來源通常是銷售收入

9.下列融資渠道中，屬于公眾市場債務融資形式的是(

)。

A.發(fā)行公司債券

B.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金

C.發(fā)行股票

D.商業(yè)銀行貸款

10.新設項目法人資本金籌措渠道不包括(

)。

A.*政策性資金

B.國內(nèi)外企業(yè)入股的資金

C.個人入股的資金

D.資產(chǎn)變現(xiàn)的資金

答案：1.A2.D3.A4.D5.D6.C7.C8.B9.A0.D

房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理練習試題21.下列關于計算貸款綜合風險度的系數(shù)的表述中，不正確的是(A)。

A.企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越高

B.貸款期限越長，期限系數(shù)值越大

C.項目風險越大，風險等級系數(shù)值越大

D.用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低

2.市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水*高低主要取決于(D)。

A.經(jīng)營成本

B.物業(yè)檔次

C.業(yè)主目標收益要求

D.同類型物業(yè)的市場供求關系

3.王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積波及系數(shù)計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30m2，外墻面積6m2，單元間分隔墻面積8m2，公攤面積3m2.那么，可出租面積應為(B)m2.

A.33

B.40

C.43

D.47

4.物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是(D)。

A.零售商的財務能力

B.零售商需要的服務

C.零售商組合與位營分配

D.零售商的聲譽

5.某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為(D)萬元。

A.42.0

B.50.4

C.60.0

D.72.0

6.房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的基本報價表包括(BCDE)。

A.總投資估算表

B.現(xiàn)金流量表

C.資金來源與運用表

D.損益表

E.資產(chǎn)負債表

7.以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)出讓的地價款包括(BCE)。

A.建筑安裝工程費

B.土地使用權(quán)出讓金

C.拆遷補償費

D.公共配套設施建設費

E.城市基礎設施建設費

8.債務融資的資金融出方所獲得的報酬有(BC)。

A.項目投資形成的可分配利潤

B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息

C.協(xié)議中規(guī)定的有關費用

D.租售收益

E.股息

9.物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有(ACD)。

A.可出租或可使用面積

B.出租方的商業(yè)信譽

C.基礎租金與市場租金

D.出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修

E.物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績

10.影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素有(ACDE)。

A.自然特征，如山地和河流等

B.細分市場

C.人口密度的大小

D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍

E.競爭性項目的區(qū)域

房地產(chǎn)估價師案例分析試題(菁選2篇)（擴展5）

——房地產(chǎn)估價師案例分析答題技巧(菁選2篇)

房地產(chǎn)估價師案例分析答題技巧1一、問答及單選題答題技巧：

1、解決的辦法是：仔細研究正確答案是分哪幾點分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問題。

2、另外，問答題一般每題都有3~5個小點，在數(shù)量上也要有個底。

3、條理清楚，論點突出，明顯

4、結(jié)構(gòu)清晰：

二、挑錯題答題技巧

1、指錯題指出的錯誤根本不只13處，……這樣的情況下應該如何取舍?

這是因為錯誤的嚴重程度不一樣，有些錯誤是因為前面錯了引起的連鎖錯誤，有些是次要的錯誤，你要把自己覺得有把握的錯誤寫在前面，否則，13個錯誤寫完了，后面你再寫得多也沒分!

2、揣摩評卷人的心理

3、先理草稿，再答題

三、改錯題答題技巧

(一)閱讀報告：1、先了解估價基本事項。2、了解價值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價依據(jù)全不全，假設限制條件，特殊說明。5、測算過程。6、估價結(jié)果

(二)錯誤類型

1、不全面。①缺有效期、價格內(nèi)涵、資質(zhì)等;②假設限制條件;③估價依據(jù)、基準地價、估價人員現(xiàn)場調(diào)查;④估價結(jié)果。

2、不規(guī)范。①術(shù)語不規(guī)范;②表達方式不規(guī)范(帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概);③錯別字。

3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分(數(shù)據(jù)來源、資本化率取值);(2)推理說明不充分。①時間修正未說明市場狀況分析。②比準價格的未說明理由。如加權(quán)、*均。③各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。

4、不一致。①結(jié)果報告與技術(shù)報告不一致;②兩種方法之間參數(shù)不一致(基準地價、比較法中的年期修正、資本化率);③報告中有兩個估價對象，分開評時參數(shù)不對應;④前面的因素分析和后而后面的.取值計算不一致;⑤推理說明與結(jié)論不一致。

5、不正確。①每一項描述不正確(評估目的);②推理分析不正確(與常理相悖);③方法選用不正確;④技術(shù)路線不正確(公式、價值內(nèi)涵、時點、形成過程)

房地產(chǎn)估價師案例分析答題技巧21、競爭導向定價法不包括()。

A.領導定價法

B.挑戰(zhàn)定價法

C.隨行就市定價法

D.價值定價法

答案D

2、進度計劃管理通常采用橫道圖和()。

A.資金流動計劃圖

B.網(wǎng)絡圖

C.直方圖

D.控制圖

答案B

3、工程成本控制的主要對象是主要費用的()。

A.變動費用

B.固定費用

C.材料費用

D.人工費用

答案A

4、制定進度計劃時，()法從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關鍵工作。

A.橫道圖

B.網(wǎng)絡圖

C.進行圖

D.工序圖

答案A

5、()負責組織有關單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。

A.承包商

B.開發(fā)商

C.監(jiān)理機構(gòu)

D.建設主管部門

答案B

6.應用路線價法的前提條件是()。

A.土地形狀較規(guī)則

B.街道較規(guī)整

C.地勢較*坦

D.臨街各宗土地的排列較整齊

答案BD

7.當房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時，宜采用()預測房地產(chǎn)的未來價格。

A.數(shù)學曲線擬合法

B.*均增減量法

C.*均發(fā)展速度法

D.移動*均法

答案BC

房地產(chǎn)估價師案例分析試題(菁選2篇)（擴展6）

——房地產(chǎn)估價師理論與方法預測試題(菁選2篇)

房地產(chǎn)估價師理論與方法預測試題11、某可比實例賣方應繳納的稅費由買方承擔，若買方付給賣方的金額不變，當賣方應繳納的稅費增加時，該可比實例的正常成交價格會()。

A.上升

B.下降

C.不變

D.無法確定

：A

：參見教材P191。

正常成交價格=買方支付給賣方的金額+買方承擔的應由賣方承擔的稅費

2、在房地產(chǎn)價格中，市場價格是()。

A.穩(wěn)定均衡價格

B.不穩(wěn)定均衡價格

C.長期均衡價格

D.短期均衡價格

：D

：市場價格是短期均衡價格。參見教材P95。

3、市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的()。

A.預期原理

B.市場有效原理

C.替代原理

D.生產(chǎn)費用價值論

：C

：市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。參見教材P173。

4、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是()。

A.地役權(quán)

B.土地使用權(quán)

C.抵押權(quán)

D.租賃權(quán)

：D

：租賃權(quán)屬于債權(quán)。參見教材P52。

5、為評估某房地產(chǎn)2022年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2022年3月1日，合同交易價格為4000元/㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實際產(chǎn)權(quán)登記面積為100㎡。自2022年1月1日起至2022年9月1日，當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格*均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為()元/㎡。

A.3868.92

B.4000.00

C.4072.54

D.4286.8

：C

：交易日期為2022年3月1日的正常交易價格即合同交易價格4000元/㎡，所以正確答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，參見教材P194。

房地產(chǎn)估價師理論與方法預測試題2一、考試大綱

了解房地產(chǎn)測繪的內(nèi)涵，房產(chǎn)測繪的工作程序，土地面積的量算。熟悉房地產(chǎn)測繪的特點，地形圖和地籍圖的內(nèi)容及應用。掌握房產(chǎn)測量的精度要求，房產(chǎn)圖的分類和作用。

二、重要考點

本章的重要考點內(nèi)容包括：測量學的分類，測量工作的根本任務。房地產(chǎn)測繪的內(nèi)涵和分類，地籍、土地測量、地籍測量的內(nèi)涵。房地產(chǎn)測繪的特點，房地產(chǎn)測量的技術(shù)規(guī)范，房地產(chǎn)測繪的工作程序，房地產(chǎn)測繪產(chǎn)品二級檢查一級驗收制的特點。房地產(chǎn)測繪的精度要求，產(chǎn)生測量誤差的原因，房產(chǎn)面積測量的精度要求。地形圖及其應用，地形圖比例尺的選用，地形圖的閱讀的注意點，地形圖的應用，城市土地地形對城市規(guī)劃的影響內(nèi)容。地籍圖的含義，地籍圖的內(nèi)容，地籍要素的內(nèi)容，城市地籍圖的比例。宗地圖的內(nèi)容：圖幅號、地籍號、坐落，單位名稱、宗地號、地類號和占地面積，界址點、點號、界址線和界址邊長，宗地內(nèi)建筑物和構(gòu)筑物，宗地號及界址線，相鄰道路、街巷及名稱。房產(chǎn)圖的內(nèi)涵和分類，房地產(chǎn)圖的測繪的內(nèi)涵和內(nèi)容。房產(chǎn)分幅圖的內(nèi)涵和特點、比例尺，房產(chǎn)分丘圖的內(nèi)涵和特點、比例尺，房產(chǎn)分戶圖的內(nèi)涵和特點、比例尺。房地產(chǎn)面積測算的內(nèi)涵和分類，用地面積測算特點和分類，不計如用地面積的范圍。土地面積的測算方法，坐標解析法、實地量距法和圖解計算法的特點及有關規(guī)定。

三、典型答疑

1、本章內(nèi)容中，先控制后碎部的原則，是什么意思?

答：先控制后碎部，具體到本章內(nèi)容，是指在控制測量的基礎上，先進行大的方面的測量，后進行小的方面的測量，比如，先進行分幅圖的測繪，后進行分戶圖的測。

2.如何理解房地產(chǎn)測繪產(chǎn)品二級檢查一級驗收制?

答：一級檢查是在全面自查、互檢的基礎上，由測繪作業(yè)組的專職或兼職檢查人員對產(chǎn)品質(zhì)量實行過程檢查。二級檢查是在一級檢查的基礎上，由施測單位質(zhì)量檢查機構(gòu)和專職檢查人員對產(chǎn)品質(zhì)量實行的最終檢查。產(chǎn)品成果的最終驗收工作由任務的委托單位組織實施，即一級驗收。在二級檢查和一級驗收的基礎上向客戶提交測繪報告。測繪報告主要包括以下各項：房地產(chǎn)測量技術(shù)設計書;成果資料索引及說明;控制測量成果資料;房屋及房屋用地調(diào)查表、界址點坐標成果表;圖形數(shù)據(jù)和房產(chǎn)原圖;技術(shù)總結(jié);檢查驗收報告等。

3、房地產(chǎn)測繪有哪些特點?

答：房地產(chǎn)測繪的特點包括：第一、測圖比例尺大。房地產(chǎn)測繪一般在城市和城鎮(zhèn)內(nèi)進行，圖上表示的內(nèi)容較多，有關權(quán)屬界限等房地產(chǎn)要素都必須清晰準確地注記，因此房地產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分層分戶*面圖的比例尺更大，一般1：200，有的.更大。第二、測繪內(nèi)容較多。地形測量測繪的主要對象是地貌和地物，而房地產(chǎn)測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量、用途等狀況，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關的地形要素。房地產(chǎn)測量對房屋及其用地必須定位、定性、定界、定量，即測定房地產(chǎn)位置。第三、精度要求高。一般測繪可從圖上索取或量取，精度可以滿足需要。但房地產(chǎn)測量精度要求較高。第四、修、補測及時。城市基本地形圖的復測周期一般5～10年，對房屋和用地的非權(quán)屬變化也要及時變更，以保持房地產(chǎn)測繪成果的現(xiàn)實性、現(xiàn)狀性，及保持圖、卡、表冊與實地情況一致。所以房地產(chǎn)測繪修、補測工作量較大。

房地產(chǎn)估價師案例分析試題(菁選2篇)（擴展7）

——房地產(chǎn)估價師備考復習訣竅