物管企業(yè)資金怎樣籌集

Word版本，下載可自由編輯物管企業(yè)資金怎樣籌集物業(yè)管理企業(yè)作為自立法人,應(yīng)采取“自主經(jīng)營、自立核算、自負(fù)盈虧”。而物業(yè)管理又是勞動密集型的企業(yè),在經(jīng)濟(jì)效益中屬于微利性的行業(yè),當(dāng)前除少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)略有盈利外,大部分企業(yè)處于虧本經(jīng)營狀態(tài),資金緊急,經(jīng)費問題成為妨礙物業(yè)管理進(jìn)展的“瓶頸”。那么,物業(yè)公司應(yīng)如何籌集資金呢?筆者認(rèn)為可利用以下幾個渠道。

渠道之一是收費。

物業(yè)管理企業(yè)按收費規(guī)定,按照所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點、檔次、內(nèi)容、質(zhì)量等分離確定物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn),并報物價部門批準(zhǔn)。這是長久穩(wěn)定的收入來源。

渠道之二是小區(qū)修理養(yǎng)護(hù)專項基金。用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大中修基金,數(shù)額巨大,不能靠日常管理收費來解決,應(yīng)以基金的形式提取。

1)修理基金的籌集。對于商品房,購房者與售房單位應(yīng)該簽訂有關(guān)修理基金繳納合同。購房者按購房款的2%~3%的比例向售房單位繳交修理基金。售房單位代為收取的修理基金屬全體業(yè)主共同擁有,不計入住所銷售收入;對于售后公房,售房單位和購房者雙向籌集。售房單位根據(jù)一定比例從售房款中提取,多層不低于20%,高層不低于30%。如因特別緣由,修理基金不足時,經(jīng)業(yè)主委員會打算,可暫時向業(yè)主籌集修理費用。

2)修理基金在使用和管理中要?？顚Ｓ?明確修理基金歸全體業(yè)主全部,物業(yè)管理企業(yè)提出方案和預(yù)算,經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn),托付物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用;業(yè)主委員會成立前,修理基金可由政府主管部門代管;修理基金要專戶存入銀行,接受銀行監(jiān)督檢查,不能挪作它用。值得引起注重的是,修理基金不能由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管,企業(yè)是短期行為,基金是長久使用。假如物業(yè)管理企業(yè)聘任到期或遭到解聘,不交回基金,會引起糾紛,直接影響修理基金的平安性。另外,當(dāng)修理基金數(shù)額巨大時,要爭取產(chǎn)生最大的增值效益,閑置時,可用于購買國債和其它法律規(guī)矩允許的投資渠道。另外,修理基金利息凈收益轉(zhuǎn)作修理基金滾存使用和管理。3)對于不按規(guī)定建立修理基金或執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)低于國家標(biāo)準(zhǔn)的,各地應(yīng)在制定修理基金管理方法細(xì)則中明確責(zé)任和懲處方法,否則,由開發(fā)商或售房單位代收的修理基金不能準(zhǔn)時交給政府主管部門或業(yè)主委員會,缺乏監(jiān)督機(jī)制。

4)建議各城市由政府部門建立物業(yè)管理修理基金管理中心,將全市的物業(yè)修理基金像公積金一樣,集中起來特地管理,使之保值、增值,解決居民的后顧之憂。

渠道之三是多種經(jīng)營收入。物業(yè)管理企業(yè)不能只依靠于物業(yè)管理收費求得生存,必需走向市場,依賴多種經(jīng)營彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費的不足。要擴(kuò)大經(jīng)營服務(wù)領(lǐng)域,利用間接的居住生活服務(wù)和各種特約服務(wù),開拓物業(yè)管理的經(jīng)費渠道,利用規(guī)模經(jīng)營和加強(qiáng)管理降低成本,減輕住戶的直接物業(yè)管理費用。多種經(jīng)營是物業(yè)管理企業(yè)籌集資金最好的渠道,也是最有市場前景的進(jìn)展方向。

渠道之四是開發(fā)建設(shè)單位賦予一定的支持。

開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)提供啟動資金和修理養(yǎng)護(hù)費用,即開發(fā)商應(yīng)從開發(fā)項目的建設(shè)成本中提取1%~2%作為物業(yè)管理公司的啟動資金;或按建造面積的一定比例,為物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)待提供商業(yè)、服務(wù)業(yè)用房,增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的造血功能,使其以業(yè)養(yǎng)業(yè)。另外,物業(yè)管理企業(yè)還可以從開發(fā)建設(shè)單位獲得享有免費修理的權(quán)利,以節(jié)省費用。渠道之五是政府多方面的支持。

(1)制定收費的標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)管理。目前除市場上的高檔商品房外,一般住所小區(qū)還不能徹低按市場價收費。(2)對房改房,原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)支付電梯、高壓水泵、供暖等共用設(shè)施設(shè)備的運行、修理和更新等費用,減輕購房人負(fù)擔(dān)。(3)在金融稅收方面提供優(yōu)待政策。(4)撥發(fā)一定的城市建設(shè)維護(hù)費,用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理,以減輕小區(qū)日常管理費用的負(fù)擔(dān)。(5)在舊小區(qū)內(nèi),在規(guī)劃允許的前提下,新建一些商業(yè)用房,以成本價或較低的租金提供應(yīng)物業(yè)管理企業(yè),增強(qiáng)住所小區(qū)購物、家政服務(wù)等經(jīng)營性收入,彌補(bǔ)物管經(jīng)費不足。

渠道之六是介入物業(yè)出租代理。

物業(yè)管理企業(yè)通過自身對物業(yè)認(rèn)識的優(yōu)勢,為業(yè)主和租房者提供高效優(yōu)質(zhì)的專業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)出租代理對三方都有益處:對于租房者,不用和業(yè)主直接見面,討價還價,不僅大大削減了交易成本,而且還因有物業(yè)管理企業(yè)做中介,不會上當(dāng)受騙;對業(yè)主來說,作為投資者不用投入太多精力