房地產(chǎn)企業(yè)流程體系規(guī)劃

戰(zhàn)略指引流程規(guī)劃致勝績(jī)效激勵(lì)驅(qū)動(dòng)運(yùn)營(yíng)制勝房地產(chǎn)企業(yè)流程體系規(guī)劃目錄一.流程體系規(guī)劃的理論框架二.流程環(huán)境判別三.流程體系規(guī)劃四.流程實(shí)施保障體系五.流程管理重點(diǎn)工作企業(yè)流程體系建立與企業(yè)的管控體系和授權(quán)體系密不可分，均在企業(yè)戰(zhàn)略指引下進(jìn)行，契合企業(yè)發(fā)展階段和戰(zhàn)略實(shí)施需求，以求實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)企業(yè)戰(zhàn)略管控模式權(quán)責(zé)分配組織結(jié)構(gòu)職責(zé)定位管理流程業(yè)務(wù)流程授權(quán)體系組織管控體系流程體系實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)完善的企業(yè)流程應(yīng)構(gòu)成一個(gè)體系，明確流程實(shí)施環(huán)境、流程操作重點(diǎn)和流程績(jī)效，在企業(yè)戰(zhàn)略指引下運(yùn)行并持續(xù)改進(jìn)，提升企業(yè)運(yùn)作效率，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)流程重點(diǎn)流程環(huán)境流程績(jī)效流程業(yè)務(wù)布局產(chǎn)品選擇管控模式企業(yè)文化

HR現(xiàn)狀流程優(yōu)化目標(biāo)流程實(shí)施過程的關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)規(guī)范的流程表述管理流程與業(yè)務(wù)流程交叉的流程分級(jí)管理流程關(guān)鍵控制點(diǎn)戰(zhàn)略指引持續(xù)改進(jìn)流程管理的主要貢獻(xiàn)通過流程能清晰反映實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)目標(biāo)的關(guān)鍵要素和管理控制點(diǎn)，明確實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)、控制風(fēng)險(xiǎn)所需要的活動(dòng)通過界定工作責(zé)任、明確輸入、輸出接口、規(guī)范工作程序，能促進(jìn)工作配合，最終提升效率指導(dǎo)工作思路、形成有效記錄，有助于管理模式的復(fù)制和工作延續(xù)幫助組織有效的完成既定的目標(biāo)金泰地產(chǎn)的流程體系建設(shè)將按照如下的步驟順序進(jìn)行明確流程實(shí)施環(huán)境1企業(yè)發(fā)展階段判定企業(yè)管理基礎(chǔ)評(píng)估企業(yè)HR現(xiàn)狀評(píng)估深入了解企業(yè)文化梳理管控要點(diǎn)明確權(quán)責(zé)劃分2以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為指引優(yōu)化組織管控模式梳理現(xiàn)階段企業(yè)運(yùn)作上的管控要點(diǎn)明確總部-城市公司或公司-項(xiàng)目的管控邊界確定部門職責(zé)確定崗位職責(zé)3確定企業(yè)組織架構(gòu)確定部門劃分及部門職責(zé)確定各部門崗位設(shè)置明確各崗位職責(zé)流程現(xiàn)狀梳理流程體系規(guī)劃4現(xiàn)有流程與業(yè)務(wù)匹配度現(xiàn)有流程體系優(yōu)化管理流程體系描述業(yè)務(wù)流程體系描述流程實(shí)施工具流程實(shí)施保障5流程文件作業(yè)指引文件模板/表單計(jì)劃管理體系會(huì)議管理體系流程審核制度流程體系建設(shè)工作輸入工作輸出梳理管控/授權(quán)體系識(shí)別流程實(shí)施環(huán)境完善組織管控流程現(xiàn)狀梳理及規(guī)劃推動(dòng)落地了解集團(tuán)現(xiàn)狀，分析業(yè)務(wù)主導(dǎo)性，了解企業(yè)管理風(fēng)格，了解業(yè)務(wù)人員成熟度，業(yè)務(wù)可支配度了解集團(tuán)戰(zhàn)略，分析業(yè)務(wù)成熟度了解其他可能影響管理模式的因素分析價(jià)值鏈輔助活動(dòng)運(yùn)作狀況，識(shí)別關(guān)鍵控制點(diǎn)分析主導(dǎo)業(yè)務(wù)價(jià)值鏈主要活動(dòng)運(yùn)作狀況，識(shí)別關(guān)鍵控制點(diǎn)梳理集團(tuán)的授權(quán)體系了解集團(tuán)現(xiàn)有職能履行狀況，發(fā)現(xiàn)缺失、弱化、交叉等職能問題審視集團(tuán)管控要點(diǎn)、權(quán)責(zé)劃分和現(xiàn)有職能的匹配性了解集團(tuán)管理和主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程職能履行狀況，發(fā)現(xiàn)缺失、效率、成本、質(zhì)量、實(shí)用性等流程問題規(guī)劃管理流程體系規(guī)劃業(yè)務(wù)流程體系建立流程推動(dòng)機(jī)制，即流程運(yùn)作衡量及激勵(lì)體系通過流程培訓(xùn)養(yǎng)成員工的流程意識(shí)對(duì)業(yè)務(wù)單位及個(gè)人流程實(shí)施的狀況進(jìn)行評(píng)估及衡量，并根據(jù)評(píng)估狀況進(jìn)行獎(jiǎng)懲明確集團(tuán)針對(duì)各業(yè)務(wù)的管理模式明確集團(tuán)管控要點(diǎn)明確集團(tuán)權(quán)責(zé)劃分明確集團(tuán)總部相關(guān)部門和業(yè)務(wù)單位相關(guān)部門的職能完善組織設(shè)計(jì)修訂管控要點(diǎn)、權(quán)責(zé)劃分和部門職責(zé)流程體系規(guī)劃流程培訓(xùn)設(shè)計(jì)考核激勵(lì)機(jī)制各個(gè)步驟的工作輸入及工作輸出本次流程體系建設(shè)將企業(yè)原有制度、辦法和規(guī)程以流程為載體進(jìn)行規(guī)范和優(yōu)化，建立結(jié)構(gòu)化、層次化和邏輯關(guān)系清晰的流程體系，實(shí)現(xiàn)有效管理流程制度廣義的制度包括流程、規(guī)定管理辦法等狹義的制度指保障工作實(shí)施的相關(guān)規(guī)定從使用者角度出發(fā)進(jìn)行設(shè)計(jì)，關(guān)注“怎么做，如何做得更好”提高運(yùn)營(yíng)效率和效益從管理者角度出發(fā)進(jìn)行設(shè)計(jì)，關(guān)注“應(yīng)該做什么、不應(yīng)該做什么”控制風(fēng)險(xiǎn)，少犯錯(cuò)誤流程是指為客戶創(chuàng)造價(jià)值的相互關(guān)聯(lián)的活動(dòng)進(jìn)程定義目的目錄一.流程體系規(guī)劃的理論框架二.流程環(huán)境判別三.流程體系規(guī)劃四.流程實(shí)施保障體系五.流程管理重點(diǎn)工作企業(yè)流程的實(shí)施環(huán)境主要受企業(yè)發(fā)展階段、企業(yè)文化、企業(yè)人力資源、管理基礎(chǔ)這四個(gè)方面的影響，而企業(yè)發(fā)展階段是其中的決定性因素流程實(shí)施環(huán)境企業(yè)管理基礎(chǔ)企業(yè)人力資源企業(yè)發(fā)展階段企業(yè)文化目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)大致可分為如下的四種發(fā)展階段，不同的企業(yè)發(fā)展階段決定了企業(yè)流程體系建設(shè)所應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)投資主導(dǎo)產(chǎn)品主導(dǎo)管理主導(dǎo)資本主導(dǎo)業(yè)務(wù)布局

單一城市機(jī)會(huì)導(dǎo)向1-5個(gè)城市零星分布在幾大區(qū)域1-2個(gè)城市占有率靠前5-10個(gè)城市同一區(qū)域有多個(gè)城市核心城市占有率高＞10個(gè)城市間距更近，呈連綿帶占有率位于區(qū)域前列產(chǎn)品根據(jù)地塊特點(diǎn)，被動(dòng)開發(fā)，極少主動(dòng)選擇產(chǎn)品種類（業(yè)態(tài)）形成1-2種競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)的主力產(chǎn)品，尋求復(fù)制被動(dòng)開發(fā)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品線不斷豐富大量復(fù)制+少量創(chuàng)新適時(shí)增加經(jīng)營(yíng)性物業(yè)產(chǎn)品線重構(gòu)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)比重增加管控模式無總部，職能制的項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司串聯(lián)開發(fā)集權(quán)操作型總部，關(guān)鍵專業(yè)資源集中并聯(lián)開發(fā)，多項(xiàng)目城市公司逐步出現(xiàn)營(yíng)運(yùn)副總、項(xiàng)目總經(jīng)理初步形成矩陣式管理模式分權(quán)支持型總部，經(jīng)營(yíng)上抓大放小多采用平衡矩陣，按片區(qū)或事業(yè)部制管理分權(quán)支持型總部形成總部—區(qū)域公司/片區(qū)—城市公司結(jié)構(gòu)目標(biāo)客戶無明確的目標(biāo)客戶群依托主力產(chǎn)品，初步確定目標(biāo)客戶隨產(chǎn)品線不斷的豐富，完成目標(biāo)客戶細(xì)分完善目標(biāo)客戶細(xì)分體系銷售規(guī)模＜50萬(wàn)㎡/年50-150萬(wàn)㎡/年150-400萬(wàn)㎡/年＞400萬(wàn)㎡/年流程體系建設(shè)重點(diǎn)優(yōu)先提升專業(yè)能力初步形成以計(jì)劃管理為核心的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系管理能力和專業(yè)能力并重強(qiáng)化戰(zhàn)略管理能力運(yùn)營(yíng)體系優(yōu)化，支持企業(yè)上規(guī)模和快速發(fā)展處于發(fā)展階段前端的企業(yè)，因管理基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，在流程體系建設(shè)上應(yīng)關(guān)注業(yè)務(wù)，尋找突破點(diǎn)進(jìn)行提升，而處于發(fā)展階段后端的企業(yè)，應(yīng)關(guān)注管理能力，尋求全面提升客戶服務(wù)流程B8業(yè)務(wù)類流程管理類流程一級(jí)流程銷售管理流程B7行政管理流程A7工程管理流程B6成本管理流程A6采購(gòu)管理流程B5財(cái)務(wù)管理流程A5設(shè)計(jì)管理流程B4人力資源管理流程A4營(yíng)銷管理流程B3計(jì)劃管理流程A3策劃管理流程B2品牌管理流程A2論證管理流程B1戰(zhàn)略管理流程A1名稱編號(hào)名稱編號(hào)投資及產(chǎn)品主導(dǎo)企業(yè)流程體系建設(shè)PQM模型緊迫性重要性ⅠⅡⅢⅣB1B3A1A5B6B5A6A8B2A3B7B4B8A7A4A2緊迫性重要性ⅠⅡⅢⅣA1B2B5A2B4A6A4A7A3B1B3A5A8B8B7B6管理及資本主導(dǎo)企業(yè)流程體系建設(shè)PQM模型備注：處于投資和產(chǎn)品主導(dǎo)發(fā)展階段的企業(yè)流程體系建設(shè)應(yīng)以業(yè)務(wù)類為主，輔以管理類流程中的計(jì)劃管理流程，重點(diǎn)提升運(yùn)營(yíng)能力；處于管理及資本主導(dǎo)發(fā)展階段的企業(yè)流程體系建設(shè)應(yīng)在關(guān)注開發(fā)價(jià)值鏈前端流程的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)管理類流程建設(shè)，全面提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力；目錄一.流程體系規(guī)劃的理論框架二.流程環(huán)境判別三.流程體系規(guī)劃四.流程實(shí)施保障體系五.流程管理重點(diǎn)工作房地產(chǎn)開發(fā)流程總框架項(xiàng)目論證項(xiàng)目策劃概念/方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程/營(yíng)銷竣工交房客戶服務(wù)項(xiàng)目拓展計(jì)劃運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)成本管理招標(biāo)采購(gòu)工程管理客服/物業(yè)報(bào)批報(bào)建商業(yè)運(yùn)營(yíng)初步可研國(guó)土使用權(quán)證選址意見書用地規(guī)劃許可證方案報(bào)規(guī)批復(fù)項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃概念/方案設(shè)計(jì)目標(biāo)成本(方案版)合約規(guī)劃(方案版)前期介入前期介入前期介入前期介入前期介入招商策劃目標(biāo)成本(執(zhí)行版)合約規(guī)劃(執(zhí)行版)擴(kuò)初/施工圖設(shè)計(jì)營(yíng)銷策劃銷售準(zhǔn)備設(shè)計(jì)變更價(jià)格策略開盤動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控變更/簽證/付款招標(biāo)采購(gòu)工程管理策劃書施工管理現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工程規(guī)劃許可證基礎(chǔ)提前開工審批招商執(zhí)行施工許可證商業(yè)運(yùn)營(yíng)商品房預(yù)售許可證現(xiàn)場(chǎng)管理交房竣工結(jié)算預(yù)驗(yàn)收與整改竣工驗(yàn)收備案物業(yè)驗(yàn)收接管商業(yè)驗(yàn)收商業(yè)交付深度可行性研究物業(yè)/客服客戶會(huì)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)權(quán)證項(xiàng)目后評(píng)估項(xiàng)目定位策劃設(shè)計(jì)計(jì)劃工程建造計(jì)劃采購(gòu)計(jì)劃推廣計(jì)劃回款計(jì)劃交房計(jì)劃房地產(chǎn)企業(yè)流程框架項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目論證流程項(xiàng)目策劃流程采購(gòu)管理流程工程管理流程客服管理流程營(yíng)銷管理流程業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)流程人力資源管理流程行政管理流程管理流程管理流程計(jì)劃管理流程財(cái)務(wù)管理流程成本管理流程銷售管理流程設(shè)計(jì)管理流程房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵階段性成果框架項(xiàng)目論證項(xiàng)目策劃概念/方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程/營(yíng)銷竣工交房客戶服務(wù)項(xiàng)目拓展計(jì)劃運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)成本管理招標(biāo)采購(gòu)工程管理客服/物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃概念設(shè)計(jì)成果合約規(guī)劃(方案版)合約規(guī)劃(執(zhí)行版)可行性研究報(bào)告目標(biāo)成本(可研版)項(xiàng)目策劃報(bào)告目標(biāo)成本(策劃版)目標(biāo)成本(方案版)目標(biāo)成本(執(zhí)行版)竣工結(jié)算報(bào)告方案設(shè)計(jì)任務(wù)書景觀園林方案設(shè)計(jì)任務(wù)書概念設(shè)計(jì)草案概念設(shè)計(jì)任務(wù)書精裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書施工圖設(shè)計(jì)成果方案設(shè)計(jì)成果綜合管線圖精裝修設(shè)計(jì)成果示范區(qū)(售樓處、樣板間)選址與定位方案產(chǎn)品建議書項(xiàng)目交房方案項(xiàng)目推廣計(jì)劃項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)初步客戶定位初步市場(chǎng)定位工程管理策劃書項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃物業(yè)管理方案評(píng)標(biāo)報(bào)告報(bào)批報(bào)建計(jì)劃項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)分析(策劃版)經(jīng)濟(jì)分析(方案版)景觀園林設(shè)計(jì)成果銷售管理手冊(cè)備注：1.共38個(gè)關(guān)鍵階段性成果：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃、評(píng)標(biāo)報(bào)告、項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告等匯總性成果，按一個(gè)計(jì)算；2.銷售管理手冊(cè)：含銷售資料、銷售合同、銷控方案。部品封樣成果階段性成果管理的意義WHATWHY階段性成果的質(zhì)量，特別是前期的階段性成果，對(duì)項(xiàng)目成敗影響至關(guān)重大階段性成果被確認(rèn)合格之前匆忙開展下一階段工作，風(fēng)險(xiǎn)很大，往往導(dǎo)致返工階段性成果凝聚了團(tuán)隊(duì)的智慧，是高度智力密集的成果，應(yīng)作為組織的知識(shí)被積累與共享HOW各階段性成果的子成果經(jīng)辦人為項(xiàng)目職能經(jīng)理各子成果經(jīng)職能部門內(nèi)部研討后才能提交公司PMO會(huì)議審核，各階段成果經(jīng)PMO會(huì)議審核通過后才能提交董事長(zhǎng)審批；項(xiàng)目前一階段的成果經(jīng)公司PMO會(huì)議審核通過，是進(jìn)入下一階段工作的依據(jù)；公司計(jì)劃績(jī)效主管負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目階段性成果的提交及時(shí)性、規(guī)范性等進(jìn)行管理；項(xiàng)目階段性成果提交時(shí)間按照各項(xiàng)目的一級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)執(zhí)行項(xiàng)目開發(fā)周期的每個(gè)階段產(chǎn)出的交付物，每個(gè)階段的子階段的交付物，稱為“子成果”；交付物體現(xiàn)為書面或電子格式的文件、圖紙；公司正式評(píng)審合格后，該階段才可正式結(jié)束（閉合），項(xiàng)目進(jìn)入下一個(gè)階段。階段性成果管理的2W1H項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵決策會(huì)議框架輸入議題輸出決策名稱主辦項(xiàng)目論證項(xiàng)目策劃概念/方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程管理營(yíng)銷策劃竣工交房客戶服務(wù)董事長(zhǎng)董事長(zhǎng)董事長(zhǎng)董事長(zhǎng)董事長(zhǎng)董事長(zhǎng)董事長(zhǎng)投資決策會(huì)概念設(shè)計(jì)決策會(huì)方案設(shè)計(jì)決策會(huì)營(yíng)銷方案決策會(huì)項(xiàng)目總結(jié)會(huì)可行性研究報(bào)告概念設(shè)計(jì)草案目標(biāo)成本可研版項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃項(xiàng)目策劃報(bào)告項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)分析策劃版產(chǎn)品建議書目標(biāo)成本策劃版項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)登記表產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)分析方案版概念設(shè)計(jì)成果方案設(shè)計(jì)成果合約規(guī)劃方案版目標(biāo)成本方案版項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃示范區(qū)選址定位方案部品封樣單/交房標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃執(zhí)行版目標(biāo)成本執(zhí)行版評(píng)標(biāo)報(bào)告各部門專項(xiàng)計(jì)劃工程管理策劃書物業(yè)管理方案營(yíng)銷策劃放案銷售管理手冊(cè)項(xiàng)目推廣計(jì)劃項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略項(xiàng)目后評(píng)估竣工結(jié)算開發(fā)定位決策會(huì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃會(huì)工程管理策劃評(píng)審決策是否投資(決策是否開發(fā))目標(biāo)成本可研版明確市場(chǎng)/客戶/產(chǎn)品基本定位，能夠指導(dǎo)概念設(shè)計(jì)明確項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思路和具體目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)方式目標(biāo)成本策劃版可行性研究報(bào)告概念設(shè)計(jì)草案確定概念設(shè)計(jì)方案（含景觀）目標(biāo)成本方案版根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃大綱，明確各部門配合工作及部門計(jì)劃安排審核營(yíng)銷策劃報(bào)告的可行性，明確項(xiàng)目推廣思路，價(jià)格策略。統(tǒng)籌各職能部門開盤工作準(zhǔn)備情況回顧項(xiàng)目從論證到竣工交房過程中的相關(guān)成果，做出總結(jié)，并編制案例，積累經(jīng)驗(yàn)，初步可行性研究報(bào)告各職能部門后評(píng)估及總結(jié)報(bào)告示范區(qū)選址定位方案產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本執(zhí)行版項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃可行性研究報(bào)告產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)方案設(shè)計(jì)成果(批復(fù))經(jīng)濟(jì)分析方案版目標(biāo)成本方案版可行性研究報(bào)告目標(biāo)成本策劃版經(jīng)濟(jì)分析策劃版產(chǎn)品建議書項(xiàng)目策劃報(bào)告開盤準(zhǔn)備協(xié)調(diào)會(huì)資金財(cái)務(wù)部營(yíng)銷策劃部技術(shù)管理部技術(shù)管理部營(yíng)銷策劃部董事長(zhǎng)技術(shù)管理部客戶管理部總經(jīng)理辦公會(huì)交房入伙協(xié)調(diào)會(huì)項(xiàng)目交房方案（含應(yīng)急預(yù)案）項(xiàng)目預(yù)驗(yàn)收及整改評(píng)估審核交房方案（含應(yīng)急預(yù)案）交房方案項(xiàng)目預(yù)驗(yàn)收問題匯總項(xiàng)目模擬交房問題匯總交房風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)預(yù)案工程周例會(huì)確定建筑方案、規(guī)劃方案及相關(guān)設(shè)計(jì)成果確定部品封樣單和示范區(qū)選址定位方案目標(biāo)成本執(zhí)行版施工材料設(shè)備營(yíng)銷類評(píng)標(biāo)擴(kuò)初設(shè)計(jì)決策會(huì)設(shè)計(jì)成果:施工圖景觀園林/精裝修社區(qū)管網(wǎng)/消防管網(wǎng)備注：“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃會(huì)”也可視為“項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)”行政管理流程HR管理流程計(jì)劃管理流程財(cái)務(wù)管理流程成本管理流程項(xiàng)目論證流程項(xiàng)目策劃流程設(shè)計(jì)管理流程采購(gòu)管理流程工程管理流程營(yíng)銷管理流程客服管理流程房地產(chǎn)企業(yè)流程體系目錄項(xiàng)目論證工作流程框架項(xiàng)目拓展計(jì)劃運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)成本管理論證決策資金財(cái)務(wù)法律顧問土地信息搜集初步可行性研究投資決策深度可行性研究土地信息搜集編制初步可研項(xiàng)目踏勘篩選Y出具法律意見可研工作計(jì)劃N篩選YN初步市場(chǎng)定位初步客戶定位項(xiàng)目可行性研究報(bào)告決策組織拿地(招拍掛/合作)YN法律風(fēng)險(xiǎn)分析城市公司3-5年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目回款計(jì)劃稅費(fèi)測(cè)算/融資計(jì)劃/結(jié)算安排目標(biāo)成本(可研版)概念設(shè)計(jì)草案輸出成果：《初步可行性研究報(bào)告》《初步可研報(bào)告評(píng)審會(huì)紀(jì)要》《可行性研究報(bào)告》《可行性研究報(bào)告評(píng)審會(huì)紀(jì)要》

《報(bào)告評(píng)審記錄》績(jī)效指標(biāo)：主辦：資金財(cái)務(wù)部參與：成本管理部營(yíng)銷策劃部技術(shù)管理部綜合管理部輸入條件：《銷售預(yù)測(cè)》《投資收益評(píng)價(jià)》《項(xiàng)目投資估算表》《主要產(chǎn)品指標(biāo)》《概念規(guī)劃草案》《市場(chǎng)初步定位》支持文件：《項(xiàng)目論證管理流程》《投資機(jī)會(huì)研究作業(yè)指引》《意向項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)調(diào)研表》《可行性研究報(bào)告編制作業(yè)指引》《可行性研究報(bào)告模板》《初步可行性研究報(bào)告模板》《投資估算表模板》控制要點(diǎn)：土地信息獲取目標(biāo)地塊分析項(xiàng)目初步可研預(yù)可研評(píng)審（可研立項(xiàng)）可行性研究報(bào)告評(píng)審（決策）論證管理論證管理流程關(guān)鍵點(diǎn)分析論證管理流程文件體系文件類別文件名稱附帶模板及表單主責(zé)部門流程《項(xiàng)目論證管理流程》《項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告模板》《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告模板》《意向項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)調(diào)研表》作業(yè)指引《投資機(jī)會(huì)研究作業(yè)指引》《土地信息表》《投資估算表模板》《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫作業(yè)指引》行政管理流程HR管理流程計(jì)劃管理流程財(cái)務(wù)管理流程成本管理流程項(xiàng)目論證流程項(xiàng)目策劃流程設(shè)計(jì)管理流程采購(gòu)管理流程工程管理流程營(yíng)銷管理流程客服管理流程房地產(chǎn)企業(yè)流程體系目錄項(xiàng)目策劃工作流程框架備注：

《項(xiàng)目策劃報(bào)告》（或稱項(xiàng)目策劃全案）由項(xiàng)目策劃方案、產(chǎn)品建議書共同組成；策劃啟動(dòng)市場(chǎng)定位概念/方案設(shè)計(jì)成本與配置計(jì)劃運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算評(píng)審客戶定位投資發(fā)展計(jì)劃運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制策劃決策客服/物業(yè)市場(chǎng)定位目標(biāo)成本(策劃版)項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃決策項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略可行性報(bào)告產(chǎn)品建議書項(xiàng)目策劃方案決策決策決策決策項(xiàng)目推廣計(jì)劃營(yíng)銷費(fèi)用測(cè)算項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)初步客戶定位初步市場(chǎng)定位客戶定位決策顧客敏感點(diǎn)分析概念設(shè)計(jì)草案目標(biāo)成本(可研版)概念設(shè)計(jì)任務(wù)書產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)《產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)》公共空間（大堂/架空層/樓梯間……）明確的設(shè)計(jì)輸入條件外立面選材……戶內(nèi)空間描述（尺度/功能/結(jié)構(gòu)……）業(yè)態(tài)組合、戶型配比、戶型組合……配套商業(yè)、會(huì)所、停車配比……戶內(nèi)交樓標(biāo)準(zhǔn)……室內(nèi)景觀環(huán)境（硬、軟景）……總體描述（風(fēng)格定位/成本限額……）輸出成果：《產(chǎn)品建議書》《項(xiàng)目策劃報(bào)告》《項(xiàng)目定位報(bào)告》《項(xiàng)目策劃報(bào)告評(píng)審會(huì)紀(jì)要》《專案市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》《顧客敏感點(diǎn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點(diǎn)清單》績(jī)效指標(biāo)：主辦部門：營(yíng)銷策劃部參與部門：技術(shù)管理部客戶管理部項(xiàng)目公司銷售部資金財(cái)務(wù)部成本管理部輸入條件：《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》《銷售/客服/物業(yè)意見》《概念規(guī)劃方案》《工程管理策劃報(bào)告》《項(xiàng)目投資估算表》

支持文件：《項(xiàng)目定位策劃流程》《項(xiàng)目策劃作業(yè)指引》《營(yíng)銷策劃報(bào)告編制流程》《產(chǎn)品建議書模板》《顧客敏感點(diǎn)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)指引》《專案市場(chǎng)調(diào)研作業(yè)指引》《競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研表》控制要點(diǎn)：產(chǎn)品建議書項(xiàng)目策劃報(bào)告策劃管理策劃管理流程關(guān)鍵點(diǎn)分析策劃管理流程文件體系文件類別文件名稱附帶模板及表單主責(zé)部門流程《營(yíng)銷策劃報(bào)告編制流程》營(yíng)銷策劃部《項(xiàng)目定位策劃流程》《項(xiàng)目定位報(bào)告》《項(xiàng)目策劃報(bào)告》《樓盤市調(diào)表》營(yíng)銷策劃部作業(yè)指引《項(xiàng)目策劃作業(yè)指引》《產(chǎn)品建議書模板》營(yíng)銷策劃部《顧客敏感點(diǎn)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)指引》《產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)模板》營(yíng)銷策劃部《專案市場(chǎng)調(diào)研作業(yè)指引》《競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研表》營(yíng)銷策劃部行政管理流程HR管理流程計(jì)劃管理流程財(cái)務(wù)管理流程成本管理流程項(xiàng)目論證流程項(xiàng)目策劃流程設(shè)計(jì)管理流程采購(gòu)管理流程工程管理流程營(yíng)銷管理流程客服管理流程房地產(chǎn)企業(yè)流程體系目錄項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作流程框架項(xiàng)目論證概念/方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)竣工交房客戶服務(wù)工程/營(yíng)銷項(xiàng)目策劃計(jì)劃運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)成本管理設(shè)計(jì)決策目標(biāo)成本（方案版）出具合同附圖(戶型圖)初步市場(chǎng)定位初步客戶定位概念設(shè)計(jì)草案市場(chǎng)定位客戶定位概念設(shè)計(jì)任務(wù)書目標(biāo)成本（策劃版）產(chǎn)品建議書產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目后評(píng)估(規(guī)劃設(shè)計(jì)部分)客服配合現(xiàn)場(chǎng)支持決策決策材料/設(shè)備/苗木選型定版方案設(shè)計(jì)成果目標(biāo)成本（執(zhí)行版）目標(biāo)成本（可研版）示范區(qū)(售樓處、樣板間)選址與定位方案項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃報(bào)批報(bào)建計(jì)劃概念設(shè)計(jì)成果方案設(shè)計(jì)任務(wù)書景觀園林方案設(shè)計(jì)任務(wù)書精裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書施工圖設(shè)計(jì)成果景觀園林設(shè)計(jì)成果精裝修設(shè)計(jì)成果社區(qū)管網(wǎng)設(shè)計(jì)成果消防管網(wǎng)設(shè)計(jì)成果決策決策技術(shù)交底施工圖會(huì)審設(shè)計(jì)變更管理成本/采購(gòu)配合營(yíng)銷/銷售配合輸出成果：《概念設(shè)計(jì)任務(wù)書》《概念設(shè)計(jì)方案》

《概念設(shè)計(jì)方案評(píng)審會(huì)紀(jì)要》

《概念設(shè)計(jì)技術(shù)評(píng)審表》

績(jī)效指標(biāo)：主辦部門：技術(shù)管理部參與部門：成本管理部資金財(cái)務(wù)部營(yíng)銷策劃部客戶管理部項(xiàng)目公司銷售部輸入條件：《產(chǎn)品建議書》《項(xiàng)目策劃報(bào)告》《可行性研究報(bào)告》《項(xiàng)目投資估算表：設(shè)計(jì)限額》《宗地自然/社會(huì)條件表》支持文件：《概念設(shè)計(jì)管理流程》《項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建管理流程》《概念設(shè)計(jì)任務(wù)書模板》《概念設(shè)計(jì)評(píng)審表模板》《設(shè)計(jì)變更管理流程》《設(shè)計(jì)招標(biāo)管理流程》控制要點(diǎn)：概念設(shè)計(jì)任務(wù)書概念設(shè)計(jì)評(píng)審概念設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)管理：概念設(shè)計(jì)管理流程關(guān)鍵點(diǎn)分析輸出成果：《規(guī)劃/建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》《規(guī)劃/建筑方案設(shè)計(jì)成果文件》《規(guī)劃/建筑方案設(shè)計(jì)成果評(píng)審會(huì)紀(jì)要》《材料設(shè)備選型封樣單績(jī)效指標(biāo)：主辦部門：技術(shù)管理部參與部門：成本管理部資金財(cái)務(wù)部營(yíng)銷策劃部/項(xiàng)目公司銷售部客戶管理部項(xiàng)目公司工程部輸入條件：《概念設(shè)計(jì)方案》《項(xiàng)目規(guī)劃條件：紅線/選址…》《項(xiàng)目周邊管網(wǎng)狀況資料》《政府主管部門意見：配套…》《產(chǎn)品建議書》《目標(biāo)成本策劃版：設(shè)計(jì)限額》支持文件：《方案設(shè)計(jì)管理流程》《項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建管理流程》《材料設(shè)備選型管理流程》《材料定樣設(shè)備選型評(píng)審表》《設(shè)計(jì)評(píng)審表》《實(shí)施戶型確認(rèn)表》控制要點(diǎn)：規(guī)劃/建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書規(guī)劃/建筑方案評(píng)審/報(bào)批結(jié)構(gòu)/設(shè)備/部品方案初審/終審設(shè)備系統(tǒng)/材料選型意見交樓標(biāo)準(zhǔn)/物業(yè)管理方案評(píng)審政府配套要求落實(shí)情況方案設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)管理：方案設(shè)計(jì)管理流程關(guān)鍵點(diǎn)分析輸出成果：《施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書》《施工圖設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)紀(jì)要》《施工圖設(shè)計(jì)成果文件》《施工圖設(shè)計(jì)技術(shù)交底紀(jì)要》《施工圖審查意見表》

績(jī)效指標(biāo)：主辦部門：技術(shù)管理部參與部門：成本管理部客戶管理部資金財(cái)務(wù)部營(yíng)銷策劃部/項(xiàng)目公司銷售部項(xiàng)目公司工程部輸入條件：《規(guī)劃/建筑設(shè)計(jì)方案》《項(xiàng)目勘察報(bào)告》《方案/專業(yè)報(bào)建批復(fù)》《產(chǎn)品建議書》《目標(biāo)成本方案版》支持文件：《施工圖設(shè)計(jì)管理流程》《項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建管理流程》《施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書模板》《施工圖會(huì)審意見表》《施工圖設(shè)計(jì)文件審查要點(diǎn)》《設(shè)計(jì)變更管理流程》《設(shè)計(jì)招標(biāo)管理流程》控制要點(diǎn)：施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書施工圖設(shè)計(jì)評(píng)審施工圖報(bào)審施工圖設(shè)計(jì)技術(shù)交底（項(xiàng)目部）施工圖會(huì)審（建設(shè)/承建/監(jiān)理）施工圖設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)管理：施工圖設(shè)計(jì)管理流程關(guān)鍵點(diǎn)分析輸出成果：《景觀概念設(shè)計(jì)任務(wù)書》《景觀概念設(shè)計(jì)成果》《景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》《景觀方案設(shè)計(jì)成果》

《景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書》《景觀施工圖設(shè)計(jì)成果》績(jī)效指標(biāo)：主辦部門：技術(shù)管理部參與部門：成本管理部客戶管理部資金財(cái)務(wù)部營(yíng)銷策劃部/項(xiàng)目公司銷售部項(xiàng)目公司工程部輸入條件：《產(chǎn)品建議書》《項(xiàng)目策劃報(bào)告》《可行性研究報(bào)告》《項(xiàng)目投資估算表：設(shè)計(jì)限額》《宗地自然/社會(huì)條件表》

支持文件：《景觀設(shè)計(jì)管理流程》

《設(shè)計(jì)變更管理流程》《設(shè)計(jì)招標(biāo)管理流程》

控制要點(diǎn)：景觀概念設(shè)計(jì)景觀概念設(shè)計(jì)評(píng)審景觀方案設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì)評(píng)審景觀施工圖設(shè)計(jì)景觀施工圖設(shè)計(jì)評(píng)審景觀設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)管理：景觀設(shè)計(jì)管理流程關(guān)鍵點(diǎn)分析輸出成果：《裝修方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》《裝修方案設(shè)計(jì)成果》《裝修施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書》《裝修施工圖設(shè)計(jì)成果》績(jī)效指標(biāo)：主辦部門：技術(shù)管理部參與部門：成本管理部客戶管理部資金財(cái)務(wù)部營(yíng)銷策劃部/項(xiàng)目公司銷售部項(xiàng)目公司工程部輸入條件：《產(chǎn)品建議書》《項(xiàng)目策劃報(bào)告》《可行性研究報(bào)告》《項(xiàng)目投資估算表：設(shè)計(jì)限額》《宗地自然/社會(huì)條件表》支持文件：《精裝修設(shè)計(jì)管理流程》《設(shè)計(jì)變更管理流程》

《設(shè)計(jì)招標(biāo)管理流程》控制要點(diǎn)：裝修方案設(shè)計(jì)任務(wù)書裝修方案設(shè)計(jì)任務(wù)書評(píng)審裝修施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書裝修施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書評(píng)審裝修施工圖評(píng)審精裝修設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)管理：精裝修設(shè)計(jì)管理流程關(guān)鍵點(diǎn)分析設(shè)計(jì)階段部品封樣工作框架目的輸入條件部品封樣部品清單（1）把控產(chǎn)品效果與品質(zhì)（2）盡早采購(gòu)，提高進(jìn)場(chǎng)及時(shí)性（3）減少后期變更（4）控制采購(gòu)成本擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工階段施工圖設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)部品選型定板部品策劃部品采購(gòu)進(jìn)場(chǎng)、施工實(shí)施部品深化采購(gòu)/進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃目標(biāo)成本合約規(guī)劃材料室外裝修材料室內(nèi)裝修材料室外景觀材料公共燈具市場(chǎng)定位技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)構(gòu)件/設(shè)備設(shè)計(jì)管理流程文件體系文件類別文件名稱附帶模板及表單主責(zé)部門流程《概念設(shè)計(jì)管理流程》《概念設(shè)計(jì)任務(wù)書模板》《宗地自然條件表》《宗地社會(huì)條件表》《競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研表》《競(jìng)爭(zhēng)樓盤列表》《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》《產(chǎn)品建議書》《項(xiàng)目設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料移交評(píng)審表》《設(shè)計(jì)交流信息記錄表》《概念設(shè)計(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)表》

《設(shè)計(jì)評(píng)審表》技術(shù)管理部《方案設(shè)計(jì)管理流程》《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書模板》《設(shè)計(jì)審圖要點(diǎn)》技術(shù)管理部《施工圖設(shè)計(jì)管理流程》《施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書模板》《施工圖審查意見表》《設(shè)計(jì)審圖要點(diǎn)》《施工圖交底記錄》技術(shù)管理部設(shè)計(jì)管理流程文件體系（續(xù)）文件類別文件名稱附帶模板及表單主責(zé)部門流程《項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建管理流程》技術(shù)管理部《景觀設(shè)計(jì)管理流程》《景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書模板》技術(shù)管理部《精裝修設(shè)計(jì)管理流程》《裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書模板》《施工圖審查意見表》技術(shù)管理部《設(shè)計(jì)招標(biāo)管理流程》《供應(yīng)商實(shí)地考察評(píng)分表》技術(shù)管理部《設(shè)計(jì)變更管理流程》《設(shè)計(jì)變更審批表》技術(shù)管理部《材料設(shè)備選型定版管理流程》《材料設(shè)備分類明細(xì)表》《材料設(shè)備選型計(jì)劃表》《材料設(shè)備選型封樣單》《材料設(shè)備封樣清單》《材料設(shè)備設(shè)備樣板目錄》技術(shù)管理部其他表單《客戶變更確認(rèn)表和告知函》《設(shè)計(jì)單位考察資料信息表》《設(shè)計(jì)單位選擇審批表》技術(shù)管理部行政管理流程HR管理流程計(jì)劃管理流程財(cái)務(wù)管理流程成本管理流程項(xiàng)目論證流程項(xiàng)目策劃流程設(shè)計(jì)管理流程采購(gòu)管理流程工程管理流程營(yíng)銷管理流程客服管理流程房地產(chǎn)企業(yè)流程體系目錄采購(gòu)管理工作流程框架招標(biāo)采購(gòu)采購(gòu)決策成本管理工程管理規(guī)劃設(shè)計(jì)工程/營(yíng)銷施工圖設(shè)計(jì)目標(biāo)成本（執(zhí)行版）合約規(guī)劃（執(zhí)行版）招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃回標(biāo)發(fā)標(biāo)參與考察投標(biāo)候選人施工單位與材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃組織考察投標(biāo)候選人決策技術(shù)要求工程量清單計(jì)價(jià)方法組織招標(biāo)文件評(píng)審組織答疑開標(biāo)、評(píng)標(biāo)參與答疑經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)標(biāo)匯總評(píng)標(biāo)報(bào)告確定議標(biāo)單位組織議標(biāo)組織定標(biāo)參與議標(biāo)發(fā)出中標(biāo)通知簽署合同技術(shù)標(biāo)評(píng)標(biāo)決策編制招標(biāo)文件備注：議標(biāo)及直接采購(gòu)類見相關(guān)流程文件本流程框架針對(duì)施工材料設(shè)備類采購(gòu)營(yíng)銷及設(shè)計(jì)類采購(gòu)工作可參照此進(jìn)行采購(gòu)方式分判輸出成果：《項(xiàng)目采購(gòu)方式和采購(gòu)計(jì)劃》《項(xiàng)目月度采購(gòu)計(jì)劃》

《單項(xiàng)招標(biāo)計(jì)劃》《招標(biāo)文件》《中標(biāo)通知書》績(jī)效指標(biāo)：主辦部門：成本管理部參與部門：技術(shù)管理部資金財(cái)務(wù)部綜合管理部營(yíng)銷策劃部輸入條件：《項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃》《施工及材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃》《施工圖》《招標(biāo)文件經(jīng)濟(jì)部分》《招標(biāo)文件技術(shù)部分》《材料設(shè)備選型封樣單》支持文件：《施工及材料設(shè)備招標(biāo)管理流程》《合同管理流程》《供方管理流程》《采購(gòu)管理流程》《招標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)作業(yè)指引》控制要點(diǎn)：項(xiàng)目采購(gòu)方式和采購(gòu)計(jì)劃標(biāo)底復(fù)核評(píng)標(biāo)資格預(yù)審后評(píng)估采購(gòu)管理采購(gòu)管理流程關(guān)鍵點(diǎn)分析采購(gòu)管理流程文件體系文件類別文件名稱附帶模板及表單主責(zé)部門流程《施工及材料設(shè)備招標(biāo)管理流程》《項(xiàng)目采購(gòu)方式和采購(gòu)計(jì)劃》《招標(biāo)文件》《招標(biāo)文件審批表》《投標(biāo)資格審批表》《招標(biāo)答疑會(huì)會(huì)議紀(jì)要》《合同約談?dòng)涗洷怼贰抖?biāo)審批表》《中標(biāo)通知書》成本管理部《合同管理流程》《合同簽訂審批表》《供方（工程承包商）履約評(píng)估表》成本管理部采購(gòu)管理流程文件體系（續(xù)）文件類別文件名稱附帶模板及表單主責(zé)部門流程《供應(yīng)商管理流程》工程供方實(shí)地考察評(píng)分表（工程類）工程供方實(shí)地考察評(píng)分表（材料設(shè)備類）《供應(yīng)商信息記錄表》《供應(yīng)商等級(jí)名錄》《供應(yīng)商月度考核表》《供應(yīng)商考察評(píng)分表（施工類）》成本管理部《采購(gòu)管理流程》《委托書審批表》《議標(biāo)采購(gòu)申請(qǐng)表》

《采購(gòu)方式變更審批表》成本管理部指引文件《招投標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)作業(yè)指引》成本管理部采購(gòu)合同分級(jí)審批制度（待討論）審批審批審核土建、機(jī)電合同≤50萬(wàn)材料設(shè)備合同≤20萬(wàn)市政、造價(jià)咨詢合同≤15萬(wàn)前期類合同≤5萬(wàn)NY備案/監(jiān)督/審計(jì)公司總部城市公司項(xiàng)目公司成本控制中心董事長(zhǎng)董事長(zhǎng)行政管理流程HR管理流程計(jì)劃管理流程財(cái)務(wù)管理流程成本管理流程項(xiàng)目論證流程項(xiàng)目策劃流程設(shè)計(jì)管理流程采購(gòu)管理流程工程管理流程營(yíng)銷管理流程客服管理流程房地產(chǎn)企業(yè)流程體系目錄工程管理工作流程框架工程管理工程決策概念/方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)竣工交房客戶服務(wù)工程/營(yíng)銷項(xiàng)目策劃配合交房入伙總分包施工單位進(jìn)場(chǎng)紅線外市政接口調(diào)研項(xiàng)目建造計(jì)劃預(yù)驗(yàn)收與整改施工過程管理(進(jìn)度/質(zhì)量/安全)工程管理策劃示范區(qū)開放工程后評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)簽證決策三通一平(臨水/臨電/臨路)土方、樁基提前開工竣工驗(yàn)收/備案參與施工材料設(shè)備招標(biāo)供應(yīng)商評(píng)價(jià)工程聯(lián)檢材料設(shè)備驗(yàn)收營(yíng)銷/銷售配合配合封樣/材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃施工準(zhǔn)備決策輸出成果：《工程管理策劃書》《項(xiàng)目建造計(jì)劃》《施工材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃》《施工管理月報(bào)》《項(xiàng)目工程管理聯(lián)檢評(píng)分表》《項(xiàng)目工程管理聯(lián)檢月報(bào)》

績(jī)效指標(biāo)：主辦部門：技術(shù)管理部/項(xiàng)目公司工程部參與部門：成本管理部營(yíng)銷策劃部項(xiàng)目公司銷售部綜合管理部輸入條件：《項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃》《施工圖設(shè)計(jì)成果文件》《施工圖設(shè)計(jì)技術(shù)交底紀(jì)要》《施工進(jìn)度計(jì)劃》支持文件：《工程管理總流程》《工程質(zhì)量管理流程》《工程進(jìn)度管理流程》《工程監(jiān)督管理流程》《工程竣工移交管理流程》《工程管理策劃書編寫流程》《工程驗(yàn)收管理作業(yè)指引》《項(xiàng)目安全環(huán)保管理作業(yè)指引》《工程圖紙與檔案管理作業(yè)指引》《簽證管理作業(yè)指引》控制要點(diǎn)：施工管理月報(bào)材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)工程進(jìn)度/質(zhì)量分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收內(nèi)部整體驗(yàn)收竣工驗(yàn)收工程管理工程管理流程關(guān)鍵點(diǎn)分析工程管理流程文件體系文件類別文件名稱附帶模板及表單主責(zé)部門流程《工程管理總流程》技術(shù)管理部《工程管理策劃書編制流程》《工程管理策劃書模板》技術(shù)管理部《工程質(zhì)量管理流程》《質(zhì)量周報(bào)》《質(zhì)量月報(bào)》《施工圖交底記錄》《現(xiàn)場(chǎng)工程管理日志》《工程質(zhì)量事故報(bào)告》技術(shù)管理部《工程進(jìn)度管理流程》《工程通知單》《施工管理月報(bào)》技術(shù)管理部《工程竣工移交管理流程》技術(shù)管理部《工程監(jiān)督管理流程》《項(xiàng)目管理月度聯(lián)檢制度》《項(xiàng)目管理聯(lián)檢月報(bào)》技術(shù)管理部工程管理流程文件體系（續(xù)）文件類別文件名稱附帶模板及表單主責(zé)部門作業(yè)指引《項(xiàng)目安全環(huán)保管理作業(yè)指引》技術(shù)管理部《項(xiàng)目檔案管理作業(yè)指引》《文件發(fā)放回收登記表》《文件交接登記表》《文件利用申請(qǐng)表》《文件利用登記表》技術(shù)管理部《工程驗(yàn)收管理作業(yè)指引》《房屋驗(yàn)收記錄單》《房屋移交單》《房屋維修任務(wù)單》技術(shù)管理部《簽證管理作業(yè)指引》技術(shù)管理部《工程管理策劃》的目的、輸入、輸出條件備注：1.

工程管理策劃的思想來自于美國(guó)PMI協(xié)會(huì)推行的PMP認(rèn)證體系；2.

有的公司也稱之為《項(xiàng)目管理大綱（或指引）》、《工程管理指導(dǎo)書》；工作目的明確工程管理的目標(biāo)明確輸入條件、資源約束明確重難點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施滿足營(yíng)銷、采購(gòu)的協(xié)作要求輸入條件啟動(dòng)時(shí)間：方案設(shè)計(jì)完成后輸入條件：《項(xiàng)目總體計(jì)劃》（執(zhí)行版）《目標(biāo)成本》（執(zhí)行版）《合約規(guī)劃》（執(zhí)行版）方案設(shè)計(jì)成果售樓處、樣板間、樣板區(qū)選址、定位與開放計(jì)劃項(xiàng)目部人員配置基本明確輸出條件結(jié)束時(shí)間：土方工程開工前評(píng)審要求：成果需評(píng)審城市公司總經(jīng)理牽頭組織工程、設(shè)計(jì)、成本、采購(gòu)、營(yíng)銷等參加《工程管理策劃書》主要內(nèi)容項(xiàng)目概況項(xiàng)目地理位置、總平面圖與分期開發(fā)規(guī)劃、地塊及分期的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

項(xiàng)目重、難點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策項(xiàng)目工程管理的重點(diǎn)目標(biāo)、難點(diǎn)分析及對(duì)策實(shí)現(xiàn)進(jìn)度、質(zhì)量、安全、成本、銷售配合等方面目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)組織結(jié)構(gòu)項(xiàng)目部人員組成、崗位，明確責(zé)任片區(qū)和崗位職責(zé)；監(jiān)理、總包組織結(jié)構(gòu)圖

采購(gòu)要求與范圍劃分招標(biāo)采購(gòu)要求：監(jiān)理、總包入圍資格范圍劃分：總包標(biāo)段劃分、施工總分包范圍劃分、材料設(shè)備供應(yīng)分判施工現(xiàn)場(chǎng)策劃與銷售配合施工現(xiàn)場(chǎng)策劃：項(xiàng)目部臨時(shí)辦公設(shè)施；施工臨設(shè)；施工道路組織；施工組團(tuán)、標(biāo)區(qū)劃分；施工用水、用電、排放總平面布置銷售開放展示要求：售樓處、樣板間、樣板區(qū)選址、開放配合計(jì)劃、人流路線設(shè)計(jì)《工程管理策劃書》主要內(nèi)容（續(xù)）進(jìn)度計(jì)劃與過程控制措施進(jìn)度計(jì)劃目標(biāo)：項(xiàng)目總體計(jì)劃中的一級(jí)節(jié)點(diǎn)、施工進(jìn)度控制二級(jí)專項(xiàng)計(jì)劃、主要材料設(shè)備與施工單位進(jìn)場(chǎng)二級(jí)專項(xiàng)計(jì)劃過程控制措施：審核總包計(jì)劃、過程中進(jìn)度計(jì)劃審核、分包工程計(jì)劃審核、考核獎(jiǎng)懲機(jī)制……質(zhì)量安全與過程控制措施質(zhì)量與安全文明施工目標(biāo)、對(duì)總分包、監(jiān)理的檢查、獎(jiǎng)懲辦法過程控制措施：監(jiān)理規(guī)劃、圖紙會(huì)審、施工交底、樣板先行、旁站監(jiān)理、材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收、施工單位質(zhì)保要求、工序控制、多方聯(lián)合多次檢查、缺陷處理、通病防治、分戶驗(yàn)收、成品保護(hù)、施工現(xiàn)場(chǎng)CI標(biāo)識(shí)系統(tǒng)……成本目標(biāo)與過程控制措施成本目標(biāo)過程控制措施：施工方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)性優(yōu)化、變更簽證管理項(xiàng)目溝通管理進(jìn)場(chǎng)知會(huì)、周例會(huì)、工程月報(bào)、里程碑形象進(jìn)度檔案管理：收發(fā)、流轉(zhuǎn)，文件分類、分級(jí)體系與編碼規(guī)則，對(duì)監(jiān)理、總包文檔要求《工程管理策劃書》大綱第一章：工程概況及項(xiàng)目總平面圖

1.1項(xiàng)目概況 1.2項(xiàng)目總平面圖 1.3項(xiàng)目工程管理的特點(diǎn)和難點(diǎn) 第二章：項(xiàng)目的組織架構(gòu)與崗位職責(zé)

2.1整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中各單位的組織架構(gòu)及職責(zé)2.2工程部組織架構(gòu)及崗位職責(zé) 2.2.1工程部組織架構(gòu) 2.2.2工程部工作職責(zé)及崗位職責(zé) 2.3監(jiān)理單位及總承包單位可能的架構(gòu)及其它2.3.1監(jiān)理組織架構(gòu)圖 2.3.2總包組織架構(gòu)

第三章：項(xiàng)目的范圍劃分

3.1項(xiàng)目總平面圖 3.2總承包商施工范圍劃分 3.3總承包商、分包商的工作范圍 3.4由甲方另行分包、甲供材料設(shè)備、指定品牌材料設(shè)備第四章：工程進(jìn)度管理

4.1項(xiàng)目總控制計(jì)劃 4.2工程施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 4.3工程進(jìn)度計(jì)劃的特點(diǎn) 4.4工程進(jìn)度控制措施 4.4.1總包施工進(jìn)度計(jì)劃審核 4.4.2施工過程中施工進(jìn)度計(jì)劃審核 4.4.3總包施工協(xié)調(diào)管理 4.4.4獎(jiǎng)懲機(jī)制 4.4.5甲方分包工程施工進(jìn)度計(jì)劃控制 4.4.6工程部?jī)?nèi)部計(jì)劃協(xié)調(diào) 4.4.7總包計(jì)劃控制《工程管理策劃書》大綱（續(xù)）第五章：工程質(zhì)量及安全管理

5.1工程質(zhì)量與安全管理目 5.1.1工程質(zhì)量管理目標(biāo) 5.1.2安全文明施工管理目 5.1.3工程質(zhì)量與安全管理依據(jù) 5.1.4質(zhì)量與安全管理獎(jiǎng)罰措施5.2質(zhì)量與安全管理指導(dǎo)思想 5.2.1依靠監(jiān)理的力量控制質(zhì)量及安全5.2.2優(yōu)選隊(duì)伍，杜絕多層轉(zhuǎn)包 5.2.3強(qiáng)化過程監(jiān)督 5.2.4溝通與支持 5.2.5分戶驗(yàn)收 5.3工程質(zhì)量管理措施 5.3.1圖紙審查制度 5.3.2施工單位質(zhì)量保證體系 5.3.3設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收制度 5.3.4樣板引路制度 5.3.5項(xiàng)目質(zhì)量管理要點(diǎn)5.3.6技術(shù)方案先行制度 5.3.7質(zhì)量通病處理 5.3.8日常質(zhì)量管理 5.3.9設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)問題 5.3.10質(zhì)量事故處理 5.3.11入住前質(zhì)量檢查和維修 5.3.11成品保護(hù)措施 5.4.1施工現(xiàn)場(chǎng)CI標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 5.4.2施工過程管理 《工程管理策劃書》大綱（續(xù)）第八章：項(xiàng)目的溝通管理

8.1進(jìn)場(chǎng)知會(huì) 8.2周例會(huì) 8.3工程月報(bào) 8.4里程碑形象進(jìn)度 8.5文件的收發(fā)、傳閱 8.6文件的歸檔 第九章：項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策

9.1進(jìn)度控制風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策 9.2質(zhì)量控制風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策 9.3成本控制風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策 9.4其它 第十章：項(xiàng)目的總體協(xié)調(diào)10.1場(chǎng)地條件 10.2施工場(chǎng)地規(guī)劃（略） 10.3民擾情況 10.4對(duì)外協(xié)調(diào)工作第六章：工程成本管理6.1項(xiàng)目成本控制目標(biāo) 6.2項(xiàng)目成本控制措施 6.2.1招投標(biāo)及材料采購(gòu)方式 6.2.2圖紙審查 6.2.3變更簽證管理 6.2.4進(jìn)度款支付第七章：采購(gòu)與招標(biāo)管理

7.1監(jiān)理招標(biāo) 7.1.1入圍資格 7.1.2監(jiān)理人員的資質(zhì)審查 7.2總包招標(biāo) 7.2.1入圍資格 7.3總包管理與甲供材料協(xié)調(diào) 7.3.1總包管理工作包括： 7.3.2總包配合工作包括： 7.3.3甲供、限價(jià)材料管理 7.4配套專業(yè)分包工程招標(biāo) 行政管理流程HR管理流程計(jì)劃管理流程財(cái)務(wù)管理流程成本管理流程項(xiàng)目論證流程項(xiàng)目策劃流程設(shè)計(jì)管理流程采購(gòu)管理流程工程管理流程營(yíng)銷管理流程客服管理流程房地產(chǎn)企業(yè)流程體系目錄營(yíng)銷管理工作流程框架備注：銷售包裝指售樓處與樣板間室內(nèi)裝修、樣板區(qū)外部環(huán)境設(shè)計(jì)、社區(qū)街鋪外部包裝設(shè)計(jì)；營(yíng)銷策劃營(yíng)銷決策項(xiàng)目論證項(xiàng)目策劃概念/方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程/營(yíng)銷竣工交房客戶服務(wù)營(yíng)銷后評(píng)估決策決策示范區(qū)（售樓處/樣板間）定位與開放計(jì)劃營(yíng)銷策劃推盤計(jì)劃與價(jià)格策略銷售準(zhǔn)備項(xiàng)目開盤示范區(qū)開放提前積累客戶銷售周、月報(bào)階段性營(yíng)銷策略開盤總結(jié)日常銷售管理營(yíng)銷策劃、銷售代理、廣告公司確定合同（含交房標(biāo)準(zhǔn)）評(píng)審決策初步市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位戶型研討初步市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研方案評(píng)價(jià)市場(chǎng)調(diào)研與前期策劃公司確定階段性推盤定價(jià)決策案名/LOGO輸出成果：《項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)度計(jì)劃》《營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃》《銷售資料》《項(xiàng)目年度/月度推廣方案》《營(yíng)銷策劃報(bào)告》《銷售定價(jià)明細(xì)表》《銷售價(jià)格方案/調(diào)整方案》《月度營(yíng)銷報(bào)告》《銷售賣場(chǎng)包裝方案》績(jī)效指標(biāo)：主辦部門：營(yíng)銷策劃部參與部門：成本管理部財(cái)務(wù)管理部設(shè)計(jì)管理部工程管理部輸入條件：《項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃》《營(yíng)銷策劃建議-客服/物業(yè)/銷售》《產(chǎn)品建議書》《項(xiàng)目策劃報(bào)告》支持文件：《營(yíng)銷承包商選擇與管理流程》《銷售價(jià)格管理作業(yè)指引》《銷售前期管理流程》《營(yíng)銷計(jì)劃編寫作業(yè)指引》《營(yíng)銷推廣方案編寫作業(yè)指引》《營(yíng)銷推廣活動(dòng)管理作業(yè)指引》《營(yíng)銷總結(jié)編寫作業(yè)指引》控制要點(diǎn)：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案編制項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案評(píng)審示范區(qū)設(shè)計(jì)/施工/裝修售樓處布置價(jià)格策略/方案/調(diào)整方案項(xiàng)目推廣策劃/方案營(yíng)銷管理營(yíng)銷管理流程關(guān)鍵點(diǎn)分析營(yíng)銷管理流程文件體系文件類別文件名稱附帶模板及表單主責(zé)部門流程《銷售前期管理流程》《開盤準(zhǔn)備工作清單》營(yíng)銷策劃部《營(yíng)銷承包商選擇與管理流程》《免招標(biāo)項(xiàng)目審批表》《定標(biāo)結(jié)果審批表》《合作代理機(jī)構(gòu)資歷預(yù)審標(biāo)準(zhǔn)》《營(yíng)銷承包商入圍單位審批表》《直接委托營(yíng)銷承包商選擇審批表》《營(yíng)銷承包商信息登記表》《營(yíng)銷承包商評(píng)價(jià)表》營(yíng)銷策劃部作業(yè)指引《銷售價(jià)格管理作業(yè)指引》營(yíng)銷策劃部《營(yíng)銷計(jì)劃編寫作業(yè)指引》營(yíng)銷策劃部《營(yíng)銷推廣方案編寫作業(yè)指引》營(yíng)銷策劃部《營(yíng)銷推廣活動(dòng)管理作業(yè)指引》營(yíng)銷策劃部《營(yíng)銷總結(jié)編寫作業(yè)指引》營(yíng)銷策劃部銷售管理工作流程框架備注：銷售包裝指售樓處與樣板間室內(nèi)裝修、樣板區(qū)外部環(huán)境設(shè)計(jì)、社區(qū)街鋪外部包裝設(shè)計(jì)；銷售管理銷售決策銷售前期銷售過程銷售后續(xù)決策銷售變更決策營(yíng)銷推廣計(jì)劃/方案宣傳類銷售資料銷售手冊(cè)編制銷售人員招聘/培訓(xùn)認(rèn)購(gòu)書按揭銀行選擇銷售合同及補(bǔ)充協(xié)議價(jià)格明細(xì)賣場(chǎng)包裝銷售道具準(zhǔn)備預(yù)售證項(xiàng)目開盤銷售準(zhǔn)備客戶接洽促進(jìn)成交簽署預(yù)定簽署認(rèn)購(gòu)書收取定金銷售變更管理作業(yè)指引收取首付簽署合同YN按揭按揭資料準(zhǔn)備抵押資料準(zhǔn)備辦理抵押登記手續(xù)確認(rèn)房款結(jié)清給客戶開據(jù)按揭發(fā)票YN業(yè)主入伙作業(yè)指引辦理入伙手續(xù)繳納相關(guān)費(fèi)用放款領(lǐng)取合同面積補(bǔ)差輸出成果：《項(xiàng)目銷售年度計(jì)劃》《項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃》《銷售管理月報(bào)/周報(bào)》《銷售合同》《銷控方案》《銷售手冊(cè)》績(jī)效指標(biāo)：主辦部門：營(yíng)銷策劃部參與部門：技術(shù)管理部客戶管理部成本管理部項(xiàng)目公司工程部資金財(cái)務(wù)部/項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部項(xiàng)目公司銷售部綜合管理部/項(xiàng)目公司綜合部輸入條件：《項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃》《項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告》

《項(xiàng)目年度/月度推廣方案》《銷售價(jià)格方案/調(diào)整方案》《銷售定價(jià)明細(xì)表》支持文件：《銷售變更管理作業(yè)指引》《銷售手冊(cè)編制作業(yè)指引》《銷售前期培訓(xùn)作業(yè)指引》《銷售折扣管理作業(yè)指引》《銷售進(jìn)程管理作業(yè)指引》《客戶簽約管理作業(yè)指引》《銀行按揭辦理作業(yè)指引》《銷售面積補(bǔ)差作業(yè)指引》《認(rèn)購(gòu)合同簽訂流程》《合同簽約審批流程》《銷售樣板房管理流程》《銷售過程管理流程》控制要點(diǎn)：項(xiàng)目銷售年度計(jì)劃銷售管理月報(bào)/周報(bào)銷售價(jià)格調(diào)整/銷售變更方案銷售合同/資料/手冊(cè)/銷控方案銷售人員培訓(xùn)/資料準(zhǔn)備/參觀線路銷售面積審核備案

賣場(chǎng)包裝/推廣方案執(zhí)行銷售管理銷售管理流程關(guān)鍵點(diǎn)分析銷售管理流程文件體系文件類別文件名稱附帶模板及表單主責(zé)部門流程《銷售合同簽約審批流程》《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)審批單》《簽約意向書》《合同審批單》營(yíng)銷策劃部《銷售樣板房管理流程》營(yíng)銷策劃部《銷售過程管理流程》《現(xiàn)場(chǎng)工作安排表》營(yíng)銷策劃部作業(yè)指引《銷售變更管理作業(yè)指引》《客戶申請(qǐng)記錄表》《更名申請(qǐng)審批表》《換房申請(qǐng)審批表》《房產(chǎn)回收申請(qǐng)審批表》《退房申請(qǐng)審批表》《已簽合同退房申請(qǐng)審批表》《延期付款申請(qǐng)審批表》《特殊客戶預(yù)留房申請(qǐng)審批表》營(yíng)銷策劃部銷售管理流程文件體系（續(xù)）文件類別文件名稱附帶模板及表單主責(zé)部門作業(yè)指引《銷售手冊(cè)編制作業(yè)指引》營(yíng)銷策劃部《銷售前期培訓(xùn)作業(yè)指引》營(yíng)銷策劃部《銷售折扣管理作業(yè)指引》《銷售管理月報(bào)》《銷售折扣審批表》營(yíng)銷策劃部《銷售進(jìn)程管理作業(yè)指引》《來電/來訪客戶登記表》《成交客戶登記表》《銷售管理周報(bào)》《銷售管理月報(bào)》營(yíng)銷策劃部《銀行按揭辦理作業(yè)指引》《按揭計(jì)劃報(bào)表》《催辦按揭通知書》營(yíng)銷策劃部《銷售面積補(bǔ)差作業(yè)指引》《面積補(bǔ)差辦理方案》營(yíng)銷策劃部其他表單《銷售周報(bào)》《銷售臺(tái)賬》《銷售部項(xiàng)目周例會(huì)會(huì)議紀(jì)要》營(yíng)銷策劃部行政管理流程HR管理流程計(jì)劃管理流程財(cái)務(wù)管理流程成本管理流程項(xiàng)目論證流程項(xiàng)目策劃流程設(shè)計(jì)管理流程采購(gòu)管理流程工程管理流程營(yíng)銷管理流程客服管理流程房地產(chǎn)企業(yè)流程體系目錄客服管理（交房）工作流程框架備注：1.

模擬驗(yàn)收的依據(jù)是：合同附圖、交房標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)場(chǎng)是否相符；工程質(zhì)量是否符合客戶標(biāo)準(zhǔn)；2.

業(yè)主開放日可分批次集中進(jìn)行，重點(diǎn)征求客戶相關(guān)意見；工程管理客戶關(guān)系資金財(cái)務(wù)交房決策物業(yè)管理下達(dá)交房工作計(jì)劃模擬驗(yàn)收入伙資料準(zhǔn)備交房培訓(xùn)編寫兩書交房入伙整改后交房零星交房面積補(bǔ)差現(xiàn)場(chǎng)演練業(yè)主收房資格審核入伙資料準(zhǔn)備發(fā)放收房通知面積補(bǔ)差測(cè)算工程整改交房準(zhǔn)備會(huì)編制交房方案決策工程整改交房總結(jié)決策工程維修產(chǎn)證辦理無法整改事項(xiàng)與業(yè)主溝通另行協(xié)商解決方案業(yè)主開放日交房準(zhǔn)備投訴處理整改驗(yàn)收模擬驗(yàn)收交房準(zhǔn)備交房入伙客戶服務(wù)交房啟動(dòng)客服管理（物業(yè)）工作流程框架備注：1.

物業(yè)管理方案要經(jīng)過評(píng)審，城市公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、各職能部門負(fù)責(zé)人參與評(píng)審；2.

評(píng)審的核心內(nèi)容是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人員編制、經(jīng)濟(jì)測(cè)算、物業(yè)費(fèi)定價(jià)等；項(xiàng)目論證項(xiàng)目策劃概念/方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程/營(yíng)銷竣工交房客戶服務(wù)物業(yè)管理物業(yè)決策方案評(píng)審意見前期物業(yè)管理協(xié)議業(yè)主臨時(shí)公約編制物業(yè)管理方案物業(yè)管理委托合同前期介入施工圖評(píng)審意見銷售現(xiàn)場(chǎng)配合工程整改建議物業(yè)接管驗(yàn)收配合交房入伙編制安全承諾書、業(yè)主手冊(cè)、裝修指南等物業(yè)服務(wù)前期介入工程管理前期介入營(yíng)銷策劃前期介入銷售配合前期介入決策決策營(yíng)銷策劃建議專業(yè)意見前期介入輸出成果：《客戶入伙通知書》《住宅使用說明書》《住宅質(zhì)量保證書》《客戶滿意度調(diào)查計(jì)劃》《客戶會(huì)》管理制度分戶產(chǎn)權(quán)證績(jī)效指標(biāo)：主辦部門：客戶管理部參與部門：營(yíng)銷策劃部/項(xiàng)目公司銷售部技術(shù)管理部/項(xiàng)目公司工程部資金財(cái)務(wù)部/項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部物業(yè)公司（第三方）輸入條件：《工程竣工移交管理流程》《購(gòu)房合同》《大產(chǎn)權(quán)證》《銷售面積補(bǔ)差作業(yè)指引》支持文件：《客戶入伙流程作業(yè)指引》《客戶投訴處理流程》《客戶滿意度調(diào)查管理流程》《產(chǎn)權(quán)證辦理作業(yè)指引》《400熱線應(yīng)答作業(yè)指引》《工程竣工驗(yàn)收管理流程》控制要點(diǎn)：房屋預(yù)驗(yàn)收房屋正式驗(yàn)收客戶投訴處理方案客戶投訴處理后回訪滿意度調(diào)查客戶管理客戶管理流程關(guān)鍵點(diǎn)分析客戶管理流程文件體系文件類別文件名稱附帶模板及表單主責(zé)部門流程《客戶投訴處理流程》《客戶投訴處理單》《客戶投訴臺(tái)賬》《客戶投訴月報(bào)模板》客戶管理部《客戶滿意度調(diào)查管理流程》《客戶居住滿意度調(diào)查問卷》客戶管理部《銷售后續(xù)管理流程》客戶管理部作業(yè)指引《業(yè)主入伙作業(yè)指引》《入住通知書》《入住辦理須知》《辦理入住手續(xù)攜帶相關(guān)材料的通知》《入住收費(fèi)明細(xì)表》《業(yè)主資料登記表》《房屋驗(yàn)收單》《驗(yàn)收問題處理單》《業(yè)主驗(yàn)房記錄單》客戶管理部《產(chǎn)證辦理作業(yè)指引》《辦理產(chǎn)權(quán)通知》客戶管理部《400熱線應(yīng)答作業(yè)指引》客戶管理部行政管理流程HR管理流程計(jì)劃管理流程財(cái)務(wù)管理流程成本管理流程項(xiàng)目論證流程項(xiàng)目策劃流程設(shè)計(jì)管理流程采購(gòu)管理流程工程管理流程營(yíng)銷管理流程客服管理流程房地產(chǎn)企業(yè)流程體系目錄計(jì)劃/運(yùn)營(yíng)管理工作流程框架備注：1.

項(xiàng)目投資分析（可研版）由資金財(cái)務(wù)部牽頭完成，是項(xiàng)目收益跟蹤的比較基準(zhǔn)；2.

階段性成果都由計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理部門（PMO）牽頭組織評(píng)審，但不都由計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理部門（PMO）匯總編制；3.

此處計(jì)劃分解只做到二級(jí)計(jì)劃，三級(jí)計(jì)劃作為落實(shí)二級(jí)計(jì)劃的保證，更多的表現(xiàn)為崗位工作計(jì)劃，因此不做深化分解；項(xiàng)目論證概念/方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)竣工交房客戶服務(wù)工程/營(yíng)銷項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃報(bào)告項(xiàng)目總體計(jì)劃（可研版）項(xiàng)目總體計(jì)劃（策劃版）項(xiàng)目投資分析（策劃版）項(xiàng)目后評(píng)估項(xiàng)目投資分析（方案版）項(xiàng)目投資分析（施工版）產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（施工版）產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（策劃版）產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（方案版）項(xiàng)目投資分析（可研版）項(xiàng)目投資分析（運(yùn)作版）項(xiàng)目總體計(jì)劃（運(yùn)作版）產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（運(yùn)作版）二級(jí)專項(xiàng)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)目標(biāo)管理公司、項(xiàng)目年度運(yùn)營(yíng)目標(biāo)目標(biāo)分解到職能、項(xiàng)目關(guān)閉情況評(píng)估目標(biāo)變更調(diào)整二級(jí)專項(xiàng)計(jì)劃（運(yùn)作版）運(yùn)營(yíng)過程管理城市公司運(yùn)營(yíng)月報(bào)編制項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)月報(bào)編制重大事件上報(bào)與預(yù)警運(yùn)營(yíng)/監(jiān)控會(huì)議管理風(fēng)險(xiǎn)登記表風(fēng)險(xiǎn)登記表（運(yùn)作版）公司運(yùn)營(yíng)管理階段性成果編制與評(píng)審收益測(cè)算與跟蹤總體計(jì)劃編制與執(zhí)行產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)管理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)過程管理中的信息流編制框架信息類別關(guān)鍵內(nèi)容項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)銷售面積（總建筑面積，當(dāng)月完成銷售面積，累計(jì)完成銷售面積，下月預(yù)計(jì)銷售面積）銷售套數(shù)（物業(yè)總套數(shù)，當(dāng)月完成銷售套數(shù)，累計(jì)完成銷售套數(shù)，下月預(yù)計(jì)銷售套數(shù)）合同銷售金額（預(yù)計(jì)銷售總額，當(dāng)月完成合同金額，累計(jì)完成合同金額，下月預(yù)計(jì)合同金額）現(xiàn)金回款金額（當(dāng)月完成現(xiàn)金回款額，累計(jì)完成現(xiàn)金回款額，已銷售未辦理按揭金額，下月預(yù)計(jì)回款額）營(yíng)銷費(fèi)用（年度營(yíng)銷費(fèi)預(yù)算總額，當(dāng)月發(fā)生營(yíng)銷費(fèi)用，本年累計(jì)發(fā)生營(yíng)銷費(fèi)用，下月預(yù)計(jì)營(yíng)銷費(fèi)用）成本費(fèi)用支出1.動(dòng)態(tài)成本月報(bào)：當(dāng)月成本費(fèi)用支出總額（預(yù)算支出額，實(shí)際支出額），超過100萬(wàn)的重大支出項(xiàng)目3.下月預(yù)計(jì)成本費(fèi)用支出總額進(jìn)度重點(diǎn)說明當(dāng)期未完成的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，以及按照季度滾動(dòng)計(jì)劃，預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)問題的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)質(zhì)量重點(diǎn)說明當(dāng)期質(zhì)量檢查發(fā)現(xiàn)的重大質(zhì)量問題或隱患，原因分析及解決建議安全重點(diǎn)說明當(dāng)期安全檢查發(fā)現(xiàn)的重大安全問題或隱患，原因分析及解決建議人力資源當(dāng)期人工成本（預(yù)算額、實(shí)際發(fā)生額）當(dāng)期人事異動(dòng)情況（增加人數(shù)、減少人數(shù)，特別是主管（含）以上管理崗位和中級(jí)（含）以上技術(shù)崗位增減人數(shù)和增減原因）；月度培訓(xùn)計(jì)劃完成情況統(tǒng)計(jì)計(jì)劃/運(yùn)營(yíng)月度績(jī)效考核結(jié)果統(tǒng)計(jì)計(jì)劃閉合情況輸出成果：《項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃》《項(xiàng)目開發(fā)總體節(jié)點(diǎn)計(jì)劃》《項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃》《年度重點(diǎn)工作計(jì)劃》《部門年度工作計(jì)劃》《部門月度工作計(jì)劃》《月度計(jì)劃執(zhí)行總結(jié)與分析報(bào)告》

績(jī)效指標(biāo)：主辦部門：綜合管理部參與部門：技術(shù)管理部客戶管理部成本管理部資金財(cái)務(wù)部營(yíng)銷策劃部輸入條件：《三-五年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃》支持文件：《項(xiàng)目總體計(jì)劃管理流程》