物業(yè)管理計劃的制定

物業(yè)管理計劃的制定根據(jù)本項目的工期和開業(yè)時間，為保證商戶正常收樓經(jīng)營，現(xiàn)在就必須做好物業(yè)管理服務(wù)方面的工作準(zhǔn)備。其中包括：根據(jù)項目實際情況，制定物業(yè)收樓流程表、住戶手冊、入住收樓程序、二次裝修指南、機電設(shè)備保養(yǎng)計劃、消防管理條例及各種表格、通知、通告等。制定公司的規(guī)章制度、招工計劃、招聘條件和用工制度。公開向社會招聘，考核挑選適合本物業(yè)工作的各級員工。設(shè)計管理中心的CI和工服，統(tǒng)一公司形象。對入職員工進行各項專業(yè)技術(shù)和服務(wù)意識培訓(xùn)。和保險公司聯(lián)系有關(guān)整個物業(yè)項目投保事宜。處理其他籌備期間的各項工作。定期向發(fā)展商匯報物業(yè)工作的進展情況。聯(lián)絡(luò)保險公司，有關(guān)投保財產(chǎn)一切險、公眾責(zé)任險等事宜。具體各部門在各階段工作內(nèi)容如下：物業(yè)公司接標(biāo)階段1． 收到開發(fā)商之開標(biāo)書后，物業(yè)公司根據(jù)標(biāo)書內(nèi)相關(guān)資料，組織人員對牧業(yè)進行調(diào)查，資料收集。如物業(yè)性質(zhì)，物業(yè)基本資料等。2． 物業(yè)公司根據(jù)自身特點，所掌握的資料及標(biāo)書內(nèi)要求等信息制作回標(biāo)書。3． 積極與開發(fā)商進行溝通，修訂回標(biāo)書部分內(nèi)容，及時就部分問題進行洽談，掌握競爭對手情況及開發(fā)商意向，及時修訂方案。4． 物業(yè)公司中標(biāo)后，根據(jù)物業(yè)現(xiàn)施工狀態(tài)，與開發(fā)商協(xié)調(diào)入駐時間，進場人數(shù)及工種等事項。招聘、人員配備階段1． 根據(jù)物業(yè)現(xiàn)狀及協(xié)商后結(jié)果合理招聘首期入駐人員， 力求安管、工程、商管等工作人員均有入駐。2． 對即將入駐人員進行入職培訓(xùn)，使其盡快達(dá)標(biāo)進入角色。3． 對入駐人員前期工作進行安排，主要以熟悉物業(yè)現(xiàn)場情況為主。4． 根據(jù)物業(yè)須要及開發(fā)商建議制定外包公司招標(biāo)計劃書，開始有計劃的對保潔、保安、綠化、消殺蟲控、垃圾清運等外包公司進行調(diào)查，尋找意向目標(biāo)。特別對須前期入駐保潔、保安、垃圾清運等公司進行市場調(diào)研。資料、圖紙等收集階段1． 工程部前期入駐人員對樓宇結(jié)構(gòu)，強弱電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、煤氣等系統(tǒng)施工現(xiàn)狀，完工情況，設(shè)備型號、種類、數(shù)量，施工圖紙等資料進行收集。2． 安管部前期入駐著手對施工現(xiàn)場情況，人員、物資通道，人員休息、物資存放地點、施工隊伍花名冊等資料進行匯總收集。3． 商管部對外包單位繼續(xù)進行調(diào)研，確定發(fā)標(biāo)單位名單，制作發(fā)標(biāo)書等。4． 商管部配合總經(jīng)辦進行外包公司選定工作。方案、流程編寫階段1． 商管部著手制定進出貨流程、裝修管理規(guī)定、樓宇交接流程、費用催收流程等相關(guān)規(guī)定流程。2． 工程部著手制定各專業(yè)驗收、交付、維修、保養(yǎng)等相關(guān)規(guī)范、流程。3． 安管部著手制定消控、安全、突發(fā)事件等流程、規(guī)范。4． 商管部協(xié)調(diào)開發(fā)商及各外包單位確定工作范圍、時間，預(yù)期效果等事項。5． 物業(yè)公司制定各部門工作范圍、職責(zé)等規(guī)范。裝修期物業(yè)管理階段1． 根據(jù)實際情況，對前期編寫流程、方案、管理規(guī)定進行補充、修改。2． 對現(xiàn)場人員，施工行為等情況進行有序管理。3． 派工程各專業(yè)人員參與開發(fā)商各系統(tǒng)建設(shè)管理中，以日后管理效果為目的，提出合理化建議，掌握施工進展、工程質(zhì)量等第一手資料。4． 商管部開始與招商、營運等到甲方部門溝通，掌握招商及商戶進場情況。5． 商管部根據(jù)與甲方協(xié)定，視情況安排保潔、清運外包公司進場。6． 制定裝修期保潔、清運等管理方案、流程。7． 指定臨時垃圾存放處、臨時衛(wèi)生間等地點。8． 對裝修現(xiàn)場成品向甲方提出成品保護方案，并具體實施。9． 安管部根據(jù)與甲方協(xié)定結(jié)果，派人進駐現(xiàn)場，對裝修安全、消防實施有序管理。物業(yè)完工接收階段1． 檢查各預(yù)完工項目施工情況。2． 根據(jù)前期工程、安管參與前期建設(shè)情況，以日后管理、使用、保養(yǎng)為出發(fā)點，提前準(zhǔn)備完工驗收資料。3． 非封閉區(qū)域完工項目，原則上不進行接收，或與甲方確定成品保護方案，及物業(yè)方權(quán)力、義務(wù)后、視情況接收。4． 視預(yù)交接區(qū)域，組織相關(guān)專業(yè)人員參與交接驗收，交接前明確檢查標(biāo)準(zhǔn)甲方責(zé)任人等前提條件。5． 交接驗收時對交接項目進行仔細(xì)檢查，對不合格項、尾項工程與甲方共同書面確認(rèn)，拍照，并約定整改措施、日期。6． 收集交接驗收項目的相關(guān)圖紙，說明書等文本資料，并結(jié)合現(xiàn)場實際情況進行校對。7． 結(jié)合現(xiàn)場交接尾項、不合格項整改情況及文本資料整理情況，決定項目是否予以接收。8． 職接收后，立即安排對接收項目進行封閉管理或?qū)Ｈ斯芾淼却胧?。物業(yè)沉靜期階段1． 物業(yè)主體大部分已完工，并交予物業(yè)公司管理。則此物業(yè)進入沉靜期。2． 安排保潔進行物業(yè)接收后的第一次全面荒掃。3． 工程部對現(xiàn)場商務(wù)、設(shè)施進行調(diào)試。4． 安管部著手制定商戶入住期間相關(guān)安全管理規(guī)定，消防預(yù)案，門禁設(shè)立崗位安排等方案、流程。5． 工程部著手制定商戶入住裝修水源、電源接駁方案。6． 商管部與甲方招商、營運協(xié)調(diào)，視招商情況及物業(yè)現(xiàn)狀確定商戶進場日期及相關(guān)手續(xù)。7． 商管部與安管、工程協(xié)調(diào)，最后確定《裝修手冊》 ，裝修管理方案及相關(guān)流程。8． 商管部與財務(wù)協(xié)調(diào)、確定裝修費用收取標(biāo)準(zhǔn)、流程等方案。9． 商管部組織工程、安管對店鋪進行最后檢查，合格后封閉，準(zhǔn)備迎接商戶進場。10．商管部著手安排綠化公司進場。11．商管部協(xié)同行政部著手選定開業(yè)期樓內(nèi)花壇、長椅、垃圾桶等設(shè)施種類、形狀、數(shù)量等工作。12．行政人事部與各部進行協(xié)調(diào)，對商戶裝修期進行人員及工具的配備，并著手制定開業(yè)期人員及工具配備計劃。13．行政人事部確定裝修期人員培訓(xùn)及考評方案。并著手制定開業(yè)期人員培訓(xùn)及考評方案。14．商管部協(xié)調(diào)物業(yè)工程、甲方招商、營運部、確定商戶裝修風(fēng)格、檔次、標(biāo)準(zhǔn)。驗收、監(jiān)管流程、圖紙審核流程，驗收標(biāo)準(zhǔn)，違規(guī)處理等方面措施。商戶進場裝修階段1． 商管部協(xié)助商戶進行圖紙審核。2． 商戶進行店鋪接收。商管部協(xié)調(diào)工程部、安管部參加。3． 商管部協(xié)助商戶輸進場手續(xù)，收集商戶相關(guān)資料。4． 商管部著手建立商戶檔案。5． 工程部組織人員對進場商戶進行店鋪內(nèi)設(shè)備使用前培訓(xùn)，裝修工藝要求講解、施工界面確定等工作。6． 安管部對進場商戶施工人員辦證，講解消防規(guī)定、要求。7． 人事行政部落實工裝制式、數(shù)量，并安排制作。商戶二裝管理階段1． 商管部協(xié)調(diào)營業(yè)部、招商部視開業(yè)時間，跟進商戶裝修進度。2． 商管部落實營運管理規(guī)定，開業(yè)手續(xù)及流程。3． 商管部落實綠化、蟲控等到外包單位，并安排外圍綠化公司進場。4． 商管部落實開業(yè)后樓內(nèi)綠植布置位置、種類、數(shù)量。5． 商管部協(xié)調(diào)其它部門確定開業(yè)后樓內(nèi)設(shè)備、 設(shè)施的定樣、定質(zhì)、定量。6． 行政人事部采購開業(yè)后樓內(nèi)設(shè)施設(shè)備、開業(yè)后人員配備、工具配備、崗位職責(zé)、考核標(biāo)準(zhǔn)。7． 工程部落實設(shè)備、設(shè)施運行保養(yǎng)方案、計劃。8． 安管部落實開業(yè)后崗位安排、巡崗動線、崗位細(xì)則。9． 安管部根據(jù)實際情況安排外保進場，確定崗位及要求。10．商管部、工程部、安管部根據(jù)《裝修管理規(guī)定》 、《安全管理規(guī)定》、《消防管理規(guī)定》等規(guī)定對商鋪裝修質(zhì)量、進程、裝修行為、工作操守等實施全程監(jiān)管。視情況進行處罰或責(zé)令返工、停工。商戶二裝驗收階段1． 商管部根據(jù)開業(yè)時間落實開荒保潔時間、計劃。2． 商管部協(xié)調(diào)財務(wù)