影響房地產經濟波動的實證分析的論文

影響房地產經濟波動的實證分析的論文影響房地產經濟波動的實證分析引言我們國家的房地產市場是在改革開放以后逐漸建立起來的，經歷了從無到有并逐步發(fā)展成熟這一過程。但是，由于缺乏有效的監(jiān)控和管理，我們國家房地產市場一度出現混亂，暴露出一些深層次的問題。從這一時期我們國家的房地產投資來看，1992年僅為541億元，到2008年這一數值已經達到了31203億元。從1992年到2008年期間，我們國家房地產投資增長了57.68倍。從房地產投資占固定資產投資的比重看，年平均增長率為14.83%。1992-1994年的增長率低于平均增長率，到1996年，增長率達到16.8%。1997-1998年的增長率又走低，1999年略有回升，2000年又超過平均增長率。此后，從2000年到2005年呈現持續(xù)上升趨勢，2004年達到18.7%，之后兩年稍有下降，2007年又達到18.4%。從房地產投資增長速度和全社會固定資產投資增長速度方面進行比較，可以看出二者基本一致，一個周期的時間約為五年左右。但是，兩者的波動幅度有差別，房地產投資波動幅度明顯大于全社會固定資產投資變動幅度。再從交易層面看，1992年、1993年的商品房銷售面積和銷售額都比上年有大幅度增長。商品房銷售面積1992年、1993年分別比上年增長42%和56%，商品房銷售額則分別比上年增長79%和102%。反映出市場異常活躍，交易量迅速增加。到1994年，商品房銷售面積僅比1993年增長8%。在1996年，商品房銷售面積出現了負增長。由于住房制度改革，從1998年起商品房銷售面積出現大幅增長。11665.COm從1998年到2009年期間，在商品房銷售面積高速增長的大趨勢下，2004年和2006年出現了兩個低點，增長率分別為13.39%和11.48%，呈現出波動性。從1992年到2009年整個期間看，商品房銷售面積和銷售額兩者的波動趨勢基本一致。我們國家房地產經濟波動影響因素分析〔一〕人均可支配收入影響房地產波動的因素很多，這些因素對房地產波動影響的顯著程度不同。在這些因素中，有的因素無法量化，有些指標的數據無法收集。鑒于此，本文從各類指標中主要選擇以下周期成分指標研究其與房地產波動的關系。人均可支配收入主要取決于消費者的收入水平，收入水平的變動會影響消費者對房地產業(yè)的支付水平，支付能力的調整又影響到房地產的需求水平，進而影響房地產波動?！捕澈暧^經濟政策我們國家正處于經濟轉軌時期，既是產業(yè)政策的制定者又是宏觀經濟的調控者，同時還是經濟體制改革的推動者和經濟制度變遷的供給者。在經濟運行中具有獨特的地位，其行為是影響經濟運行的重要因素論文聯(lián)盟http。在房地產經濟運行過程中，實施的宏觀政策對房地產經濟波動的形成具有重要影響?！踩惩恋匾蛩胤康禺a土地市場包括土地一級市場和二級市場。經過測算，我們國家的土地出讓收入增長率、本年完成開發(fā)土地面積增長率和房地產價格變化率在總體上呈現出明顯的一致性?！菜摹迟Y金因素本文選取房地產開發(fā)投資、本年資金;這兩個指標來分析資金因素對房地產波動的影響。根據〔中國統(tǒng)計年鑒〕的數據，1997-2007年，房地產開發(fā)企業(yè)約有40%的資金直接來自銀行貸款。2008年，全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金38146.03億元，其中國內貸款7256.55億元，利用外資726.33億元，外商直接投資643.98億元，自籌資金15081.27億元，自有資金8688.87億元，其他途徑籌資15081.88億元，定金及預付款項9286.09億元?？梢钥闯?，在我們國家房地產業(yè)資金;中，房地產開發(fā)企業(yè)大量依賴銀行貸款?！参濉成唐贩靠罩寐矢鶕仓袊y(tǒng)計年鑒〕的數據，發(fā)現我們國家1992年到2008年的商品房空置率波動和投資波動具有明顯的相關性。但空置率的波動滯后于投資的波動。反過來，空置率也會引導新的投資，但當下在我們國家指導效果并不是很明顯。投資擴張對空置率的反應比投資收縮對空置率的反應要慢一些?！擦承睦硪蛩匦睦硪蛩貙Ψ康禺a經紀波動的影響主要體現在短期的市場波動上，因為房地產投資者或購買者出于對未來房價的預期以及從眾行為的影響，他們的行為具有投機性。而時間越長，市場參與者信息溝通越充分，人民的心理變化相對越平穩(wěn)。因此，心理因素對房地產波動的影響尤為重要。我們國家房地產波動影響因素實證檢驗〔一〕模型的選取與數據說明解釋變量選取以下指標：地產投資占固定資產投資的比重；商品房空置面積；人均可支配收入；土地價格；央行法定存款準備金率。被解釋變量選取房地產價格指標。〔二〕研究變量數據說明1.房地產投資占固定資產投資的比重(x1)。房地產投資占固定資產投資比重的大小還與其他行業(yè)的固定資產投資額有關，可以有效地削弱內生性問題。2.商品房空置面積(x2)。商品房空置面積等于商品房竣工面積減去銷售面積之差，它是一個反映房地產市場供求變化的指標。3.人均可支配收入(x3)。4.土地價格(x4)。土地價格屬于房地產開發(fā)的內在可變成本，土地價格的高低直接影響著房地產市場價格的高低，因此，土地價格是一個內生變量。5.法定存款準備金率(x5)。法存率的高低會從供給和需求兩個方面影響房地產市場。6.房地產價格(y)，該指標直接反映房地產市場的波動狀況。本文選取1992年到2010年的數據,本文的數據;于〔中國統(tǒng)計年鑒〕、中國人民銀行網站和國研網。〔三〕數據處理與分析根據以上數據之間的關系，本文確定的實證研究模型形式為：y=c(1)+c(2)*x1+c(3)*x2+c(4)*x3+c(5)*x4+c(6)*x5，運用eviews6.0軟件，采用ols方法對原始數據進行擬合檢驗。轉貼于論文聯(lián)盟〔四〕檢驗結果分析表1給出了實證分析的結果，從中可以看出：1.系數的顯著性。除了常數項在10%的顯著性水平上顯著以外，其余各變量均在1%的顯著性水平上顯著，因此，各系數的回歸結果良好。2.擬合優(yōu)度?？蓻Q系數r2和調整的可決系數r2分別為0.878和0.832，說明模型對樣本觀測值的擬合程度較好。解釋變量與被解釋變量之間存在明顯的因果關系，y值變化的83.2%可以由其他五個變量的變化來解釋。3.模型總體線性關系的顯著性。f統(tǒng)計量的值為18.778，給定顯著性水平=0.05，f〔k，n-k-1〕=f〔5，9〕=3.48，f值遠大于f，由此說明模型的線性關系在95%的置信水平下顯著成立。4.序列相關性檢驗。d.w值為1.87，樣本容量n=19，解釋變量p=5，查d.w檢驗表，可得到dl=0.86，du=1.85，可見d.w值在區(qū)間(du，4-du)內，且該值接近2，該模型通過5%顯著水平下的d.w檢驗，不存在相關性。5.根據程序輸出結果，可以建立計量模型為：y=1106.01-12.22x1+0.0043x2+0.096x3+0.988x4+34.113x5由檢驗結果可知，x2變量的系數為0.0043，盡管數值上較小，但結果顯著，因此商品房空置面積是影響房地產價格的重要因素，具有明顯的經濟含義，所以仍保留該變量。從以上分析可以看出，在導致我們國家房地產價格波動的因素中，存款準備金率變動是影響房地產波動的最主要因素，而房地產投資、土地價格和人均收入水平對房地產波動均有顯著影響，商品房空置面積影響較小。結論與建議房地產業(yè)是我們國家國民經濟的重要支柱，它的興衰、波動不僅影響到相關行業(yè)，也深刻影響著億萬居民的生活福祉。因此，盡量減少房地產波動對國內經濟波動的影響，保持經濟社會穩(wěn)定，是當下及今后一段時期必須正視的問題。〔一〕加強和改善宏觀調控考慮到當下我們國家房地產市場成長與發(fā)育仍不健全，宏觀調控對我們國家房地產波動有著極其重要的影響，甚至某種程度上，體現出房地產經濟周期特有的政策周期，可以考慮從以下方面進行調控：1.繼續(xù)實行積極的財政政策，發(fā)揮財政的先行和引導作用。引導社會投資方向，使房地產投資效率更高層次層次，方向更明確，以便減少房地產波動對經濟平穩(wěn)和健康發(fā)展的沖擊。除此之外，應進一步豐富房地產投資主體結構；密切關注房地產投資規(guī)模的變化，保持房地產投資規(guī)模與宏觀經濟規(guī)模相適應；完善并規(guī)范投資，通過適當調整投資完成的土地開發(fā)等政策型房地產開發(fā)活動，間接調控全社會房地產投資行為。2.實施靈活的貨幣政策。央行在調控經濟時，不僅要運用數量型貨幣政策工具，亦應適時地運用價格型貨幣政策工具，通過對利率水平、利率結構的調整，進而影響房地產市場的供求狀況，以實現的調控意圖。同時，可以考慮實行選擇性貨幣政策工具，運用不動產信用控制和差別利率手段以及相關配套政策的實施，確保房地產業(yè)及實體經濟的平穩(wěn)發(fā)展。3.為確保房地產經濟健康穩(wěn)定發(fā)展，除綜合運用財政、貨幣政策外，還應重視配合運用產業(yè)政策，為房地產的發(fā)展和減少周期波動作出努力。〔二〕規(guī)范土地一級市場強化對土地批租和土地供應的管理工作，實現國家對土地一級市場的有效經營。1.規(guī)范土地交易行為。對一定時期的土地供應應有公開透明的規(guī)劃；對于土地轉讓方式逐漸全部采用市場化的招投標、拍賣形式，減少行政性、非市場化土地出讓方式，改變土地出讓過程中的雙軌制現象，防止尋租行為的發(fā)生，最大限度地實現國有土地的潛在價值，減少土地炒作投機行為。2.強化土地批租管理。應制訂合理的土地供應規(guī)劃，對土地出讓實行總量控制。在壟斷城市土地出讓市