在建工程抵押的有關(guān)法律問(wèn)題的論文

在建工程抵押的有關(guān)法律問(wèn)題的論文原文陳亞莘在建工程抵押是與現(xiàn)房抵押相對(duì)而言的，兩者的主要區(qū)別有兩個(gè)：一是抵押標(biāo)的物的形態(tài)不同，前者是正在建造的房屋，形象進(jìn)度處于變動(dòng)之中，后者是已竣工驗(yàn)收并投入使用的房屋；二是抵押的目的不同，在建工程抵押主要是為了籌集資金以續(xù)建工程，而現(xiàn)房抵押是為了融通資金可用于多種不同用途。當(dāng)下，在我們國(guó)家建造房屋特別是成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，資金;除了施工方墊資、建設(shè)方自有資金外，主要還是依靠借款或貸款，由此出現(xiàn)以在建工程設(shè)定抵押擔(dān)保的情形十分常見(jiàn)，但相關(guān)法律法規(guī)對(duì)在建工程抵押的規(guī)定存在許多空白，導(dǎo)致社會(huì)各界對(duì)同一問(wèn)題出現(xiàn)了不同認(rèn)識(shí)，在操作層面也相應(yīng)出現(xiàn)了不同的做法。由于在建工程的形態(tài)、坐落名稱、建筑面積尚未最終確定，一些城市考慮其風(fēng)險(xiǎn)性較大，遲遲未開(kāi)展在建工程抵押登記業(yè)務(wù)；即使已開(kāi)展了此項(xiàng)業(yè)務(wù)的城市，具體做法也因認(rèn)識(shí)不同而不同。在當(dāng)下住建部著手修改〔城市房地產(chǎn)抵押管理辦法〕之際，本文就實(shí)踐中常見(jiàn)的關(guān)于在建工程抵押的幾個(gè)法律問(wèn)題作簡(jiǎn)要分析。一、對(duì)在建工程與現(xiàn)房的區(qū)分度認(rèn)識(shí)不一有觀點(diǎn)認(rèn)為在建工程與現(xiàn)房的區(qū)別是房屋完工與否，也有觀點(diǎn)認(rèn)為兩者的區(qū)別是是否已辦理了所有權(quán)初始登記。事實(shí)上兩種觀點(diǎn)均有可取之處。在建工程與現(xiàn)房的界定應(yīng)從實(shí)物狀態(tài)和法律手續(xù)兩方面考慮。從實(shí)物形態(tài)而言，現(xiàn)房必須是外形已完成建造的最后一道工序，如外圍已撤掉腳手架，并且可以投入使用，水電等基本生活設(shè)施具備使用狀態(tài)；從法律手續(xù)而言，現(xiàn)房必須是經(jīng)過(guò)各項(xiàng)質(zhì)量驗(yàn)收合格，也就是完成消防、工程質(zhì)量、規(guī)劃、公配等驗(yàn)收，對(duì)于住宅區(qū)房屋還需經(jīng)過(guò)綜合驗(yàn)收備案。11665.CoM只有同時(shí)滿足這兩方面條件的房屋才能稱為現(xiàn)房，如果僅滿足一方面條件，則只能視為在建工程，但法律條件的滿足往往是以實(shí)物形態(tài)的完備為前提的，因此，已建成完工但未竣工驗(yàn)收或未進(jìn)行所有權(quán)初始登記的房屋只能作為在建工程進(jìn)行抵押。由于在建工程抵押擔(dān)保所得資金應(yīng)當(dāng)用于續(xù)建，則已完成物理狀態(tài)而未竣工驗(yàn)收的房屋抵押所得資金也應(yīng)用于室內(nèi)設(shè)施的完善等后續(xù)工作，而不得用于其他項(xiàng)目。二、抵押標(biāo)的應(yīng)是已建部分還是可以擴(kuò)展到未建部分針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，在前兩年的“無(wú)錫產(chǎn)監(jiān)杯〞全國(guó)辯論活動(dòng)中有關(guān)于此辯題的爭(zhēng)論，出現(xiàn)相互交鋒的兩種觀點(diǎn)。一方觀點(diǎn)認(rèn)為抵押物必須現(xiàn)實(shí)存在，即應(yīng)以已建部分作抵押，其法律依據(jù)是建設(shè)部〔城市房地產(chǎn)抵押管理辦法〕。該觀點(diǎn)認(rèn)為如果以未建部分抵押，則貸款在前，抵押實(shí)物生成在后，只有貸款金額確實(shí)用于在建工程的建設(shè)，抵押標(biāo)的才能順利生成，抵押權(quán)能否實(shí)現(xiàn)，存在較大風(fēng)險(xiǎn)。另一方觀點(diǎn)認(rèn)為抵押物可以工程承包合同認(rèn)定的總工程為標(biāo)的。其法律依據(jù)是“擔(dān)保法司法解釋〞。持這一觀點(diǎn)的所在城市對(duì)在建工程未建部分抵押也作了長(zhǎng)期探索并形成了比較成熟的做法。這兩種觀點(diǎn)都有相應(yīng)的依據(jù)和存在的合理性。以已建部分作抵押是趨于保守、穩(wěn)妥的做法，也是符合剛出臺(tái)的〔房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程〕有關(guān)規(guī)定的。以未建部分作抵押登記在有地方性法規(guī)規(guī)定的情況下也可以開(kāi)展，但為防范抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)滿足兩個(gè)前提條件：一是開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信度高，所貸資金能全部用于后續(xù)工程；二是貸款人能夠有效地監(jiān)管資金的去向。三、在建工程抵押可否采最高額抵押方式一般抵押權(quán)和最高額抵押權(quán)的主要區(qū)別在于前者是一個(gè)抵押權(quán)對(duì)應(yīng)一個(gè)債權(quán)，即每次抵押登記只對(duì)應(yīng)特定的債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系；后者是一個(gè)抵押權(quán)對(duì)應(yīng)多個(gè)債權(quán)，即一次抵押登記可以為一定期間內(nèi)多個(gè)債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系提供擔(dān)保。對(duì)于借款額確定的，設(shè)定一般抵押權(quán)即可；對(duì)于借款額在一定期間內(nèi)將要發(fā)生變化的，設(shè)定最高額抵押是較優(yōu)選擇。在建工程抵押當(dāng)然可以采用最高額抵押方式，但結(jié)合上述抵押標(biāo)的范圍問(wèn)題分析并立足于現(xiàn)實(shí)可知，對(duì)于以已建部分設(shè)定抵押的，因?yàn)榈盅何飪r(jià)值限于已建部分，擔(dān)保的主債權(quán)金額可以根據(jù)抵押物價(jià)值確定，通常設(shè)定一般抵押權(quán)即可；隨著工程繼續(xù)建造，抵押物價(jià)值會(huì)增加，可以隨之追加擔(dān)保金額，則相應(yīng)辦理抵押變更登記或就增加的抵押物辦理抵押權(quán)設(shè)立登記。而如果能以未建部分設(shè)定抵押，則可以整個(gè)工程〔未建部分加已建部分〕作為抵押標(biāo)的，在授信額度內(nèi)，根據(jù)工程的進(jìn)度情況，循環(huán)或逐步放款，而不需要每次追加貸款都做一次抵押登記。因此，以未建部分和已建部分共同設(shè)定抵押的，最高額抵押方式是深受貸款人青睞的擔(dān)保方式，既靈活方便又可控。[論文網(wǎng)]四、抵押主體是否應(yīng)有限制在建工程抵押主體中的抵押人通常是工程建設(shè)方，特別是工程開(kāi)發(fā)量較大的建設(shè)方，需要貸款進(jìn)行抵押擔(dān)保的需求更大?，F(xiàn)實(shí)中有的城市將抵押人限定于開(kāi)發(fā)商，這種限定是沒(méi)有法律依據(jù)的，自建自用房屋的建設(shè)主體在建造資金有壓力的情況下也可以在建工程作抵押申請(qǐng)貸款。那抵押權(quán)人是否僅限于貸款銀行呢？根據(jù)〔城市房地產(chǎn)抵押管理辦法〕第3條關(guān)于“在建工程為取得續(xù)建資金的貸款，可以將在建工程抵押給貸款銀行〞的規(guī)定，有些城市將抵押權(quán)人限定于貸款銀行。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，這種限定已經(jīng)明顯阻礙了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的正常開(kāi)展。上述規(guī)定在在建工程抵押開(kāi)設(shè)之際是持謹(jǐn)慎原則而定，但隨著民間資本的大幅聚積和金融市場(chǎng)的有效放開(kāi)，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和融資形式的逐步多樣，這一規(guī)定已顯得無(wú)所適從。民間資本對(duì)我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展起到重要的補(bǔ)充作用，1991年最高院關(guān)于審理借貸案件的若干意見(jiàn)中準(zhǔn)許公民之間、公民與法人之間以及公民與其他組織之間的借貸關(guān)系，只是規(guī)定民間借貸的利率不得超過(guò)銀行同類(lèi)貸款利率的4倍。于2005年、2009年、2010年分別就鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展出臺(tái)相應(yīng)文件，這說(shuō)明國(guó)家對(duì)于民間借貸并非持反對(duì)立場(chǎng)，而是進(jìn)行了政策鼓勵(lì)。因此，在建工程抵押人既可以向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，也可以向民間個(gè)人借款，只要借款行為不違反法律法規(guī)規(guī)定，即借款合同符合〔合同法〕和〔貸款通則〕，符合誠(chéng)信原則，不擾亂金融秩序，就能形成合法的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在此前提下以在建工程作抵押擔(dān)保所借款項(xiàng)也是無(wú)可厚非的，這是貸款方或出借方為防范風(fēng)險(xiǎn)的必然選擇。五、在建工程能否為第三人作抵押擔(dān)保〔物權(quán)法〕對(duì)在建工程抵押的規(guī)定不多，而解讀〔物權(quán)法〕精神可知，在建工程抵押主要是為了籌措在建后續(xù)工程的資金。因此，借款與抵押主體一般是同一個(gè)，即借款人應(yīng)以自有的在建工程作抵押擔(dān)保。而通常的第三人抵押擔(dān)保是借款人以抵押人的在建工程作抵押擔(dān)保，因?yàn)榻杩钊伺c抵押人非同一主體，其所借款項(xiàng)就不大可能用于抵押人的項(xiàng)目建設(shè)。因此，這種借款是不利于保障在建工程的及時(shí)完工的，一般按常理登記機(jī)構(gòu)不能受理此類(lèi)抵押登記。只有一種例外是可以的，即在建設(shè)主體〔抵押人〕能確保在建工程資金充實(shí)并能保證按時(shí)竣工的情況下，應(yīng)當(dāng)可以為第三人作抵押擔(dān)保。當(dāng)然，如果借款人所借款項(xiàng)用于在建工程續(xù)建，也應(yīng)允許辦理。但作為登記機(jī)構(gòu)如何識(shí)別抵押人后續(xù)建設(shè)資金是否充實(shí)或所借款項(xiàng)是否確實(shí)用于在建工程，職能有限的登記機(jī)構(gòu)無(wú)法就這種民事行為進(jìn)行審查，只有在建設(shè)資金實(shí)施監(jiān)管的城市才可以做到。因此，實(shí)際工作中在建工程不宜為第三人作抵押擔(dān)保。六、土地抵押與在建工程抵押、預(yù)購(gòu)商品房及抵押的競(jìng)合在建工程之上是否可同時(shí)存在土地抵押、預(yù)購(gòu)商品房抵押、在建工程抵押呢？從項(xiàng)目建設(shè)流程分析，通常融資和回收資金的過(guò)程是：項(xiàng)目取得土地時(shí)以土地設(shè)定抵押獲取一定的建造資金，隨著工程推進(jìn)資金仍顯緊缺，建設(shè)者再以在建工程作抵押擔(dān)保貸款；當(dāng)工程推進(jìn)到滿足預(yù)售條件時(shí)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)預(yù)售取得售房資金，而預(yù)購(gòu)人通常以按揭方式購(gòu)買(mǎi)該商品房。在這個(gè)過(guò)程中，土地〔即原始取得的空地〕抵押后，新增的在建工程當(dāng)然可以繼續(xù)抵押。當(dāng)土地抵押權(quán)人與在建工程抵押權(quán)人為同一人時(shí)，則房地抵押權(quán)主體一致；如果房、地抵押權(quán)人不同，則應(yīng)設(shè)立順位抵押權(quán)，即在先登記的土地抵押權(quán)人為第一順位抵押權(quán)人，在后登記的在建工程抵押權(quán)人為該房地產(chǎn)〔在建工程及所占土地〕的第二抵押權(quán)人。當(dāng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，第一抵押權(quán)人可以就土地部分的價(jià)值優(yōu)先受償，第二抵押權(quán)人可以就土地價(jià)值余額和在建工程優(yōu)先受償，因此，不同抵押權(quán)人的土地抵押與在建工程抵押可以同時(shí)存在于在建工程之上。而預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記通常不能與土地抵押或在建工程抵押同時(shí)設(shè)定于一個(gè)標(biāo)的物上。因?yàn)?，根?jù)〔物權(quán)法〕，已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，只有經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同意才能轉(zhuǎn)讓。在商品房買(mǎi)賣(mài)中，購(gòu)房者取得的是房地一體的完整權(quán)利，如果購(gòu)房者得到的是有權(quán)利限制的房地產(chǎn)，將產(chǎn)生一系列不利的法律后果。因此，已經(jīng)設(shè)定抵押的在建工程及其土地，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不能預(yù)售，也就不能辦理相應(yīng)的預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記。七、在建工程能否辦理余額抵押登記在建工程建設(shè)者受種種原因限制，不可能一次性貸到充足的款項(xiàng)，加上金融機(jī)構(gòu)對(duì)于在建工程的抵押折扣率較高，因此，在建工程追加貸款或增加借款的情形時(shí)有發(fā)生。在建工程的價(jià)值到底有多少，不同的貸款人會(huì)有不同的評(píng)估，不同的時(shí)點(diǎn)也會(huì)出現(xiàn)不同的結(jié)果。在建工程跟現(xiàn)房一樣，可以進(jìn)行余額抵押，只是在各次余額抵押登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)告知設(shè)立抵押的雙方已辦理的抵押情況，讓后順位抵押權(quán)人對(duì)抵押標(biāo)的物有充分的估量，因?yàn)榈盅何锊蛔阋詢斶€貸款的風(fēng)險(xiǎn)歸根結(jié)底是由抵押權(quán)人自己承擔(dān)的，登記機(jī)構(gòu)不能主觀判斷哪個(gè)標(biāo)的有余額可以辦理余額抵押登記，也不必過(guò)于緊張地認(rèn)為在建工程辦理余額抵押的風(fēng)險(xiǎn)太大。其實(shí)在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)并不在于在建工程值不值那么多權(quán)利價(jià)值，而是貸款的真正用途及借款人的信用問(wèn)題。在法律沒(méi)有限制在建工程不能進(jìn)行余額抵押的情況下，登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有必要因擔(dān)心房產(chǎn)價(jià)值估計(jì)過(guò)高而拒絕辦理登記。八、在建工程抵押時(shí)點(diǎn)在建工程應(yīng)該在預(yù)售許可之前設(shè)定抵押還是在預(yù)售許可之后設(shè)定抵押呢？因?yàn)橥ǔＳ糜诘盅旱姆课菔且軌蜻M(jìn)行市場(chǎng)流通的標(biāo)的，在沒(méi)有取得預(yù)售之時(shí)，房屋是不能出售