12房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析0529

房地產(chǎn)

開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理

1第四章

房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律2房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過(guò)熱1房地產(chǎn)泡沫定義、成因與危害2“過(guò)度開發(fā)”及誘因3房地產(chǎn)泡沫和“過(guò)度開發(fā)”的區(qū)別與聯(lián)系

31房地產(chǎn)泡沫及成因房地產(chǎn)泡沫定義：是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因(出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹)：（1）土地的有限性和稀缺性（基礎(chǔ)）（2）投機(jī)需求膨脹（直接誘因）（3）金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸（金融流動(dòng)性過(guò)剩，直接助燃劑）4房地產(chǎn)泡沫危害（1）造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡，加大貧富差距和國(guó)民收入不平等(日本)

（2）導(dǎo)致金融危機(jī)（美國(guó)次貸危機(jī)）（3）引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)（1997年馬來(lái)西亞房地產(chǎn)泡沫）（4）敗壞社會(huì)風(fēng)氣

案例：中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫——以海南為例1988年從廣東省脫離，建海南省1993年國(guó)家金融整頓6.23終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)）6.24《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》銀根全面緊縮，一路高歌猛進(jìn)的海南房地產(chǎn)熱頓時(shí)被釜底抽薪。2006年恢復(fù)性增長(zhǎng)52、“過(guò)度開發(fā)”及誘因定義：是指市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。誘因：（1）開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差（2）開發(fā)商之間的博弈和非理性行為（3）開發(fā)資金的易得性63房地產(chǎn)泡沫和“過(guò)度開發(fā)”的區(qū)別與聯(lián)系區(qū)別（1）反映層面不同（價(jià)格，供需）

（2）嚴(yán)重程度和危害性不同（泡沫危害更大）（3）在周期循環(huán)中所處階段不同（泡沫/上升，過(guò)熱/下降）（4）參與者動(dòng)機(jī)不同（長(zhǎng)期和短期效益）聯(lián)系：都是市場(chǎng)價(jià)值的偏離；“過(guò)熱”不一定由泡沫引發(fā)，但“泡沫”一定會(huì)產(chǎn)生過(guò)熱（誘因）7【2009房地產(chǎn)評(píng)估師考試試題】：一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。)1.下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是()A房屋出租B房地產(chǎn)抵押C土地使用權(quán)出讓D土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓2.個(gè)人住房抵押貸款期限可長(zhǎng)達(dá)()年。A10B20C30D503.在房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類中,二級(jí)市場(chǎng)是指()A土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)B新建商品房租售市場(chǎng)C土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)D土地使用權(quán)出讓和新建商品房租售市場(chǎng)4.在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價(jià)，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價(jià)水平，是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中()的主要工作內(nèi)容。A會(huì)計(jì)師B經(jīng)濟(jì)師C估價(jià)師D工程師5.編制工程進(jìn)度計(jì)劃的方法有橫道圖法和()A網(wǎng)絡(luò)圖法B表格法C竣工圖法D坐標(biāo)圖法6.判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績(jī),關(guān)鍵要看其()A共代理了多少項(xiàng)目B代理成交額是多少C人員素質(zhì)D代理的成功率有多大8第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析RE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理9一市場(chǎng)調(diào)查二市場(chǎng)分析的手段與方法三目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分與選擇四競(jìng)爭(zhēng)者分析五市場(chǎng)購(gòu)買行為分析六房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與產(chǎn)品功能定位第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析RE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理10一市場(chǎng)調(diào)查（一）市場(chǎng)調(diào)查的意義與內(nèi)容（二）市場(chǎng)調(diào)查的步驟（三）對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估二市場(chǎng)分析的手段與方法（一）市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)（二）市場(chǎng)趨勢(shì)分析三目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分與選擇（一）市場(chǎng)細(xì)分（二）目標(biāo)市場(chǎng)的選擇（三）市場(chǎng)定位RE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理11一市場(chǎng)調(diào)查確定產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售計(jì)劃的前提確定產(chǎn)品價(jià)格（批發(fā)價(jià)和零售價(jià)）設(shè)計(jì)和制定銷售促進(jìn)方案合理選擇分銷渠道綜合運(yùn)用各種營(yíng)銷手段，制定各種營(yíng)銷策略國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查：（政治法律、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人口環(huán)境、社會(huì)文化）技術(shù)發(fā)展調(diào)查：市場(chǎng)需求容量調(diào)查：消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查：競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查：市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查（產(chǎn)品、價(jià)格、分銷渠道和促銷策略）（一）市場(chǎng)調(diào)查的意義市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容（一）市場(chǎng)調(diào)查的意義與內(nèi)容（二）市場(chǎng)調(diào)查的步驟（三）對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估RE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理12確定問(wèn)題和調(diào)查目標(biāo)收集信息分析信息報(bào)告結(jié)果制定調(diào)查計(jì)劃（二）市場(chǎng)調(diào)查的步驟一市場(chǎng)調(diào)查RE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理13確定問(wèn)題和調(diào)查目標(biāo)收集信息分析信息報(bào)告結(jié)果制定調(diào)查計(jì)劃試探性調(diào)查：在實(shí)行福利性分房的政策下，愿意自己購(gòu)買商品房的家庭有多少？描述性調(diào)查：有多少人愿意花費(fèi)30萬(wàn)元在郊區(qū)買一套兩居室的住房？因果性調(diào)查：上述兩居室每套降價(jià)10萬(wàn)元，能夠增加多少購(gòu)買者？一市場(chǎng)調(diào)查RE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理（二）市場(chǎng)調(diào)查的步驟14確定問(wèn)題和調(diào)查目標(biāo)收集信息分析信息報(bào)告結(jié)果制定調(diào)查計(jì)劃資料來(lái)源二手資料、一手資料調(diào)查方法觀察、專題討論、問(wèn)卷調(diào)查、實(shí)驗(yàn)調(diào)查手段問(wèn)卷（閉合式/開放式）、座談抽樣方案抽樣單位、樣本規(guī)模、抽樣程序聯(lián)系方式郵寄、電話（快速收集）、面訪（最常用）一市場(chǎng)調(diào)查（二）市場(chǎng)調(diào)查的步驟15確定問(wèn)題和調(diào)查目標(biāo)收集信息（成本最高/最易出錯(cuò)）分析信息報(bào)告結(jié)果（分析提煉）制定調(diào)查計(jì)劃（二）市場(chǎng)調(diào)查的步驟一市場(chǎng)調(diào)查RE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理（二）市場(chǎng)調(diào)查的步驟16（三）對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估有效的市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)具有特點(diǎn)：方法科學(xué)調(diào)查具有創(chuàng)造性調(diào)查方法多樣模型和數(shù)據(jù)相互依賴合理的信息價(jià)值和成本比率正常的懷疑態(tài)度市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程遵循職業(yè)道德一市場(chǎng)調(diào)查RE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理17一市場(chǎng)調(diào)查（一）市場(chǎng)調(diào)查的意義與內(nèi)容（二）市場(chǎng)調(diào)查的步驟（三）對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估二市場(chǎng)分析的手段與方法（一）市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)（二）市場(chǎng)趨勢(shì)分析三目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分與選擇（一）市場(chǎng)細(xì)分（二）目標(biāo)市場(chǎng)的選擇（三）市場(chǎng)定位RE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理18二市場(chǎng)分析的手段與方法（一）市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)（二）市場(chǎng)趨勢(shì)分析對(duì)市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)，實(shí)際上就是預(yù)測(cè)市場(chǎng)的需求。這種市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)一般需要從六類產(chǎn)品層次、五類空間層次與三類時(shí)間層次上進(jìn)行分析：RE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理（萬(wàn)科）191市場(chǎng)需求分析的基本概念（1）市場(chǎng)規(guī)模市場(chǎng)規(guī)模就是特定商品的潛在購(gòu)買者數(shù)量。潛在購(gòu)買者一般具有三個(gè)特點(diǎn)：興趣、收入與途徑。(圖片，題目)（2）市場(chǎng)總需求市場(chǎng)總需求是指在特定地理范圍內(nèi)、特定時(shí)期、特定市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境、特定市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃的情況下，特定的消費(fèi)者群體可能購(gòu)買的總量。二市場(chǎng)分析的手段與方法RE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理（一）市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)20市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，就是要估算出一個(gè)特定的市場(chǎng)對(duì)某種產(chǎn)品的潛在需求數(shù)量。市場(chǎng)潛在需求數(shù)量，是在特定時(shí)期內(nèi)，在既定行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷努力水平與既定環(huán)境條件下，行業(yè)的所有企業(yè)所能獲得的最大銷售量。常用的判斷方法是：Q＝nqp式中Q—總市場(chǎng)潛量（元）；n—特定產(chǎn)品或市場(chǎng)的購(gòu)買者數(shù)量（人）；q—購(gòu)買者的平均購(gòu)買數(shù)量（單位/人）；

p—平均單價(jià)（元/單位）。二市場(chǎng)分析的手段與方法RE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理（一）市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)21（二）市場(chǎng)趨勢(shì)分析分析市場(chǎng)趨勢(shì)，通常包括三個(gè)步驟：分析市場(chǎng)趨勢(shì)的方法：①宏觀環(huán)境預(yù)測(cè)②行業(yè)預(yù)測(cè)③企業(yè)銷售預(yù)測(cè)購(gòu)買者意圖調(diào)查法銷售人員意見綜合法時(shí)間序列分析法專家意見法相關(guān)分析法二市場(chǎng)分析的手段與方法RE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理宏觀環(huán)境預(yù)測(cè)要求說(shuō)明通貨膨脹、失業(yè)、利率、消費(fèi)開支、投資、凈出口額等，最終是對(duì)國(guó)民生產(chǎn)總值的預(yù)測(cè)，再應(yīng)用它并結(jié)合其他環(huán)境指標(biāo)來(lái)預(yù)測(cè)行業(yè)銷售情況。最后，通過(guò)假定本企業(yè)的市場(chǎng)份額，從而得到企業(yè)的銷售預(yù)測(cè)。22（1）購(gòu)買者意圖調(diào)查法通過(guò)直接詢問(wèn)消費(fèi)者在某一時(shí)期需要哪些商品及其數(shù)量來(lái)進(jìn)行分析的方法。例如就有關(guān)居民家庭最近是否有購(gòu)買住宅意圖所作的調(diào)查，其評(píng)分表如表所示。

消費(fèi)者購(gòu)買意圖調(diào)查表：你是否有意在六個(gè)月內(nèi)購(gòu)買一套住宅得分0.000.200.400.600.801.00選項(xiàng)不可能有些可能可能很可能非?？赡芸隙ㄔ谫?gòu)買者人數(shù)較少、訪問(wèn)購(gòu)買者的成本不高、購(gòu)買者具有明確的意圖、會(huì)按其意圖購(gòu)買并且愿意配合意圖調(diào)查時(shí)，進(jìn)行購(gòu)買者意圖調(diào)查具有很大的價(jià)值。二市場(chǎng)分析的手段與方法RE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理（二）市場(chǎng)趨勢(shì)分析23銷售人員接近消費(fèi)者，對(duì)情況比較熟悉，因此綜合若干銷售人員的估計(jì)往往能得到很有價(jià)值的結(jié)果。銷售人員意見法的具體做法是：請(qǐng)幾位銷售人員分別估計(jì)某一產(chǎn)品在不同條件下未來(lái)的銷售額及發(fā)生的概率，然后求出它們的期望值，最后將幾位銷售人員的平均期望值作為銷售額的預(yù)測(cè)值。（2）銷售人員意見綜合法（3）專家意見法專家意見法又稱為德爾菲（Delphi）法，是美國(guó)蘭德公司于20世紀(jì)40年代末提出的。運(yùn)用專家調(diào)查法時(shí)，首先組成由經(jīng)銷商、分銷商、市場(chǎng)影響顧問(wèn)或其他權(quán)威人士組成的專家小組，人數(shù)不宜過(guò)多，一般在20人左右，各專家只與調(diào)查員發(fā)生聯(lián)系。二市場(chǎng)分析的手段與方法RE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理（二）市場(chǎng)趨勢(shì)分析24（4）時(shí)間序列分析法時(shí)間序列分析法利用過(guò)去的數(shù)據(jù)或資料來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的狀態(tài)，即根據(jù)過(guò)去數(shù)據(jù)中的因果關(guān)系來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的值，過(guò)去和未來(lái)的狀態(tài)僅是時(shí)間的函數(shù)。時(shí)間序列分析法可進(jìn)一步分為如下幾類：1.簡(jiǎn)單平均法2.移動(dòng)平均法3.加權(quán)移動(dòng)平均法4.指數(shù)平滑法（平滑指數(shù)反應(yīng)新舊數(shù)據(jù)在平滑過(guò)程中的分配比率）（5）相關(guān)分析法：1.回歸分析法2.市場(chǎng)因子推演法市場(chǎng)因子是指市場(chǎng)中可引起對(duì)某種商品需要的相關(guān)因子，根據(jù)因子可預(yù)測(cè)需求量變化趨勢(shì)新建立家庭數(shù)目是住房需要量的因子/嬰兒出生人數(shù)是玩具需要量的因子Q＝aSt-1＋（1－a）Qt-1式中Q—本期預(yù)測(cè)值；St-1—前期實(shí)際銷售量；Qt-1—前期預(yù)測(cè)值；a—平滑指數(shù)，1≥a≥0。二市場(chǎng)分析的手段與方法RE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理（二）市場(chǎng)趨勢(shì)分析25第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律1．房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查包括的類型有（）（2005年）A．產(chǎn)品調(diào)查B．價(jià)格調(diào)查C．市場(chǎng)需求質(zhì)量調(diào)查D．分銷渠道調(diào)查E．促銷策略調(diào)查答案：ABDE2．下列市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（）（2005年）A．市場(chǎng)需求容量調(diào)查B．消費(fèi)者行為調(diào)查C．市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查D．競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查答案：C

RE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理26第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律3．房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算“亮燈率”的方法來(lái)分析入住率，這種調(diào)查方法屬于（）。（2007年）A．觀察法B．實(shí)驗(yàn)法C．討論法D．問(wèn)卷調(diào)查法答案：A4．在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料的方法有（）。（2005年）A．文獻(xiàn)查閱B．觀察C．專題討論D．問(wèn)卷調(diào)查E．實(shí)驗(yàn)法答案：BCDERE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理27第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律7．某市去年住宅的實(shí)際銷售量為500萬(wàn)平米，預(yù)測(cè)銷售量為450萬(wàn)平米，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的今年的住宅銷售量是（）萬(wàn)平米。（2005年試題、2007年相關(guān)試題）A．450B．475C．490D．500答案：C8．市場(chǎng)趨勢(shì)分析中的時(shí)間序列分析法不包括（）。（2007年試題）A．移動(dòng)平均法B．指數(shù)平滑法C．市場(chǎng)因子推演法D．簡(jiǎn)單平均法答案：CRE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理28一市場(chǎng)調(diào)查（一）市場(chǎng)調(diào)查的意義與內(nèi)容（二）市場(chǎng)調(diào)查的步驟（三）對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估二市場(chǎng)分析的手段與方法（一）市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)（二）市場(chǎng)趨勢(shì)分析三目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分與選擇（一）市場(chǎng)細(xì)分（二）目標(biāo)市場(chǎng)的選擇（三）市場(chǎng)定位RE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理29三目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分與選擇（一）市場(chǎng)細(xì)分（二）目標(biāo)市場(chǎng)的選擇（三）市場(chǎng)定位現(xiàn)代營(yíng)銷戰(zhàn)略的核心—STP營(yíng)銷市場(chǎng)細(xì)分Segmenting選擇目標(biāo)市場(chǎng)Targeting市場(chǎng)定位PositioningRE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理30極限程度：定制營(yíng)銷（陽(yáng)光100—DIY）一般方法：根據(jù)買主對(duì)產(chǎn)品的不同需求或營(yíng)銷反映將購(gòu)買者分為若干類型細(xì)分市場(chǎng)通常能夠吸引好幾位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手彌隙市場(chǎng)只吸引一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者彌隙市場(chǎng)的特點(diǎn)：市場(chǎng)內(nèi)的消費(fèi)者有自己獨(dú)特的相對(duì)復(fù)雜的需求消費(fèi)者對(duì)于最有能力滿足自己需求的企業(yè)，愿意支付較高的價(jià)格市場(chǎng)內(nèi)的營(yíng)銷人員要取得成功，必須要使自己的經(jīng)營(yíng)具有獨(dú)到之處市場(chǎng)內(nèi)處以領(lǐng)導(dǎo)地位的企業(yè)，其地位不會(huì)被其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手輕易動(dòng)搖。三目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分與選擇(一)市場(chǎng)細(xì)分：RE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理31第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律“陽(yáng)光100?時(shí)光里”—令人耳目一新的“全滑動(dòng)戶型”全敞開式的無(wú)梁無(wú)柱空間,具備100%得房率，移動(dòng)軟墻，室內(nèi)空間可隨著墻體的滑動(dòng)自由組合，房間可以根據(jù)生活所需自由變幻。RE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理(一)市場(chǎng)細(xì)分：32極限程度：定制營(yíng)銷（陽(yáng)光100—DIY）一般方法：根據(jù)買主對(duì)產(chǎn)品的不同需求或營(yíng)銷反映將購(gòu)買者分為若干類型細(xì)分市場(chǎng)通常能夠吸引好幾位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手彌隙市場(chǎng)只吸引一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者彌隙市場(chǎng)的特點(diǎn)：市場(chǎng)內(nèi)的消費(fèi)者有自己獨(dú)特的相對(duì)復(fù)雜的需求消費(fèi)者對(duì)于最有能力滿足自己需求的企業(yè)，愿意支付較高的價(jià)格市場(chǎng)內(nèi)的營(yíng)銷人員要取得成功，必須要使自己的經(jīng)營(yíng)具有獨(dú)到之處市場(chǎng)內(nèi)處以領(lǐng)導(dǎo)地位的企業(yè)，其地位不會(huì)被其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手輕易動(dòng)搖。(奔馳，品牌)三目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分與選擇（一）市場(chǎng)細(xì)分：RE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理33市場(chǎng)細(xì)分的模式：如果按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，就會(huì)形成不同偏好的細(xì)分市場(chǎng)，這時(shí)會(huì)出現(xiàn)三種不同的模式：同質(zhì)偏好；分散偏好；集群偏好三目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分與選擇RE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理(一)市場(chǎng)細(xì)分：34市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)：消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分（地理因素（國(guó)界、區(qū)域）、人口標(biāo)準(zhǔn)（國(guó)籍、性別、年齡、家庭規(guī)模）、心理標(biāo)準(zhǔn)（社會(huì)階層、購(gòu)買動(dòng)機(jī)）、購(gòu)買行為（使用時(shí)機(jī)、追求利益）

）生產(chǎn)者市場(chǎng)細(xì)分（地理因素、用戶行業(yè)、用戶規(guī)模、購(gòu)買行為）市場(chǎng)細(xì)分的程序：調(diào)查階段產(chǎn)品屬性及重要程度品牌知名度及受歡迎程度產(chǎn)品使用方式調(diào)查對(duì)象對(duì)產(chǎn)品類別的態(tài)度調(diào)查對(duì)象的人口統(tǒng)計(jì)心理統(tǒng)計(jì)分析階段歸納總結(jié)階段歸納總結(jié)各細(xì)分市場(chǎng)特征以最顯著特征命名RE開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理三目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分與選擇(一)市場(chǎng)細(xì)分：35長(zhǎng)春市公寓產(chǎn)品市場(chǎng)細(xì)分

三目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分與選擇(一)市場(chǎng)細(xì)分：36所謂的就是為業(yè)主提供“酒店式服務(wù)，公寓式管理”的一種公寓產(chǎn)品，不僅要提供酒店式的物業(yè)管理，而且還要提供家庭式的居住布局，使業(yè)主真正體會(huì)到賓至如歸的感覺。1酒店式公寓—萬(wàn)晟現(xiàn)代城三目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分與選擇37公寓式酒店：設(shè)立在星級(jí)酒店內(nèi)的公寓式酒店套房，開放式廚房，主要特點(diǎn)在于：其一，類似于公寓，擁有居家格局和良好的居住功能，客廳、廚房和衛(wèi)生間齊全；其二，它配有全套的家具電器，同時(shí)，能夠?yàn)榭腿嘶蛘咦籼峁┘兙频甑膶I(yè)服務(wù)，享受星級(jí)酒店的完好配套設(shè)施，包括餐飲、娛樂(lè)、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。2公寓式酒店—華天大酒店盛世公館三目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分與選擇38注重商用，建筑結(jié)構(gòu)上通常采用大開間，戶型大小不一，多數(shù)以毛坯形式出售，以便于后期業(yè)主結(jié)合辦公需要自行改造。產(chǎn)品硬件設(shè)施要優(yōu)于年齡老化的寫字間產(chǎn)品，價(jià)格又低于新上市的純寫字間產(chǎn)品，因此在辦公類物業(yè)的市場(chǎng)需求空隙中能擁有較好的市場(chǎng)。3商務(wù)公寓—典石廣場(chǎng)商務(wù)公寓典石廣場(chǎng)是長(zhǎng)春第一家引入HOPSCA規(guī)劃理念的商務(wù)建筑，HOPSCA體現(xiàn)了“資源整合、功能集全”的優(yōu)勢(shì)，是國(guó)際最先進(jìn)的復(fù)合地產(chǎn)模式，項(xiàng)目包括1棟寫字間、1棟商務(wù)套房、兩棟住宅和1萬(wàn)多平方米臨街商業(yè)。

三目標(biāo)