房地產(chǎn)開發(fā)程序

/**房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程如下：遞交申請——受理調(diào)查——項目評估——核查審批辦理手續(xù)——資料歸檔——貸后管理——收貸撤保一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請(一)借款人資格借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，須符合以下基本條件：1、借款人是經(jīng)工商行政管理機關(guān)(或主管機關(guān))核準登記的企(事)業(yè)法人、其他經(jīng)濟組織。法人營業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門批準設(shè)立的證明文件。9、貸款項目實際用途與項目規(guī)劃相符，符合當(dāng)?shù)厥袌龅男枨?，有?guī)范的可行性研究報告。(二)申請貸款資料開發(fā)商應(yīng)向銀行提交公司和貸款項目的相關(guān)資料。(1)經(jīng)年檢并核準登記的法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表人或其授權(quán)代理人證明書及簽字樣本、借款授權(quán)書(股份制企業(yè))、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證(卡)及復(fù)印件；(2)單位章程、成立批文；(3)經(jīng)會計師事務(wù)所驗審的近三年年報及本期財務(wù)報表；(4)工商管理部門的注冊驗資報告、開戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件；(5)法人代碼證復(fù)印件、年檢報告；(6)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書；(7)借款申請報告；(8)公司最高權(quán)力機構(gòu)或授權(quán)機構(gòu)同意申請貸款的決議；(9)若屬第三者提供信用擔(dān)保方式的貸款，保證人亦須提交前5項資料并報貸款擔(dān)保承諾書；若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的貸款，須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價報告、所有權(quán)或使用權(quán)證書及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明；(10)公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。(1)(2)(3)(4)項目立項批文、可行性研究報告及項目預(yù)算報告；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建筑工程規(guī)劃許可證；土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證；/(5)(6)(7)(8)*合作項目需提供合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準合作開發(fā)的批件。(三)、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批貸款審查是貸款審查部門根據(jù)貸款“三性”原則和貸款投向政策，對貸款調(diào)查部門提供的資料進行核實，評價貸款風(fēng)險，復(fù)測貸款風(fēng)險度，提出貸款決策建議，供貸款決策人參考。(一)貸款審查的主要內(nèi)容人的還款能力，是否有可告的還款來源。質(zhì)押貸款：包括存單、國庫券等有價證券質(zhì)押貸款。關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無企業(yè)法人授權(quán)的分支機構(gòu)不能作保證人；(2)核實保證人保證意見的真貸款項目綜合風(fēng)險度=貸款方式風(fēng)險系數(shù)×[企業(yè)信用等級系數(shù)×(1-Y)+項目風(fēng)險等級系數(shù)×Y]Y=項目投資總額/(企業(yè)凈有形資產(chǎn)+項目投資總額)貸款資產(chǎn)風(fēng)險度=(正常貸款金額×項目貸款風(fēng)險度×1.0+逾期貸款金額×項目貸款見儀式×1.3+呆滯貸款金額×項目貸款風(fēng)險度×1.8+呆賬貸款金額×項目貸款風(fēng)險度×2.5)/貸款總額貸款審查崗認為調(diào)查崗提交的評估報告、調(diào)查意見不夠詳盡，可以提出補充評估調(diào)查的內(nèi)容，退回調(diào)查崗補查崗主管審查同意后，按授權(quán)授信審批權(quán)限報有權(quán)人簽批。(二)貸款的審批房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權(quán)限及項目評估權(quán)限辦理。下級行向上級行審查崗提交本級行信貸審查委員會對貸款項目調(diào)查的實審意見，并由行長簽署上報。上級行審查崗審查后按審批權(quán)限提交信貸審查委員會或有權(quán)簽批人簽批。上級行審查崗的審查內(nèi)容基本與貸款上報行的審查崗相同。3、貸款經(jīng)批準后，由調(diào)查部門輸貸款發(fā)放手續(xù)。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的，要說明理由，有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門，并由貸款調(diào)查部門通知企業(yè)。五、貸款的發(fā)放經(jīng)符合規(guī)定的貸款審批人審核批準后，信貸員通知借款人、擔(dān)保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押(質(zhì)押)合同，并按規(guī)定辦妥有關(guān)公證(見證)、抵押登記、保險等手續(xù)。借款人取得貸款之前，應(yīng)為項目辦理有效的建筑工程保險。以房屋作為抵押品的，有償清全部貸款本息之前，應(yīng)逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災(zāi)害保險，且投保期至少要長于借款期半年。保險合同中要明確貸款人為保險的第一受益人，保險單正本由貸款行執(zhí)管。/*并由貸款人出具收條給借款人。借款人需使用被貸款人收押的證明文件或資料辦理相關(guān)的銷售手續(xù)時，須出具借條，待手續(xù)辦理完畢即退還貸款人。若屬住房開發(fā)項目貸款，有條件的貸款行應(yīng)在發(fā)放項目貸款前，與借款人就該貸款項目銷售后的一攬子抵押貸款業(yè)貸款審查部門對貸款合同、有關(guān)協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等全部貸款手續(xù)核實無誤后，由信貸員填寫貸款劃撥憑證，經(jīng)借款人認定，并逐級審批簽發(fā)后，交由會計部門，根據(jù)茬是度情況及有關(guān)約定條款，分期、分批將款項直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開立的專戶。二、城市房屋拆遷程序(一)房屋拆遷申請無論單位或個人因從事建設(shè)項目需要進行房屋拆遷時，都要向被拆除房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部行計劃或拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金額機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。拆遷計劃和拆遷方案是拆遷申請的組成部分，其內(nèi)容必須確切地說明拆遷的范圍，拆遷的對象，拆遷的實施步驟，對拆遷范圍內(nèi)的被拆遷居民、機關(guān)、團體、企事業(yè)單位的補償安置方案，安置房和臨時安置周轉(zhuǎn)房的房源情況，涉及拆遷的各項補償費、安置費的預(yù)算情況，以及拆遷期限、具體時間安排等。(二)房屋拆遷審批市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到拆遷申請之日起30日，對申請事項進行審查。經(jīng)審查符合條件的，房屋拆遷主管部門發(fā)給拆遷申請人房屋拆遷許可證。房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。 (三)簽訂拆遷補償安置協(xié)議在房屋主管部門審查、審批拆遷并發(fā)放房屋拆遷許可證后，房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補償、安置等問題規(guī)定補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限以及違約責(zé)任等事項。1．拆遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容：(1)被拆除房屋的坐落地點、面積和用途；(2)補償方式；(4)安置用房面積和安置地點；(5)搬遷過渡方式及期限；(6)違約責(zé)任等。(1)協(xié)議當(dāng)事人是特定主體，即拆遷人必須是經(jīng)過有關(guān)部門批準的單位和個人，被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有人或使用人；(2)協(xié)議簽訂有嚴格的時間限制；(3)協(xié)議簽訂有相對的強制性。補償、安置協(xié)議訂立后，可以向公證機關(guān)辦理公證，并送房屋拆遷主管部門備案。拆遷依法代管的房屋，代管人是房屋拆遷主管部門的，補償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。(四)實施拆遷拆遷人必須在拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進行拆遷，不得超越拆遷范圍和拆遷期限。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)白拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。/*三、城市房屋拆遷的補償(一)補償對象房屋拆遷補償關(guān)系到拆遷當(dāng)事人的經(jīng)濟利益，根據(jù)我國《憲法》規(guī)定，國家、全民、集體所有的財產(chǎn)受法律保護，國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋等合法財產(chǎn)的所有權(quán)。房屋被拆除，給被拆遷房屋的所有人造成了一定的財產(chǎn)損失。為保護被拆除房屋所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人)給予補償。應(yīng)當(dāng)明確的是，補償?shù)膶ο笫潜徊疬w房屋及其附屬物的所有人，而不是使用權(quán)人。所有人既包括公民也包括法入。(二)補償形式房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。1．貨幣補償是指拆遷入將被拆遷房屋按照房地產(chǎn)市場評估價格，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有人。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。2．房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》規(guī)定，拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。拆遷租賃用房時被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議時，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除上述兩種情況外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。(三)特殊情況的房屋拆遷補償1．出租房屋的拆遷補償。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合2．產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補償。拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷，拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。律執(zhí)行。抵押當(dāng)事人就解除抵押關(guān)系或重新設(shè)定抵押物達成協(xié)議的，拆遷補償按正常情況進行；抵押當(dāng)事人無法達成協(xié)議的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足清償?shù)盅簷?quán)人的，抵押權(quán)人按照有關(guān)擔(dān)保的法律規(guī)定，可向抵抵押權(quán)因房屋滅失而消失。4．拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補償。公益事業(yè)一般指文教、衛(wèi)生及社會公共福利方面的非生產(chǎn)性事業(yè)，拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。5．臨時建筑、違章建筑的拆遷補償。臨時建筑必須在批準的使用期限內(nèi)拆除。因此，拆除已超過批準使用期限的使用期的長短，給予適當(dāng)補償。違章建筑的存在是不合法的，拆除違章建筑不予補償。四、城市房屋拆遷的安置根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國家質(zhì)量安全標準的房屋，用于拆遷安置。拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補助費；被拆遷入或者房屋承租人使用拆遷入提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時騰退周轉(zhuǎn)房。因拆遷人的責(zé)任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時安置補助費；對周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時安置補助費。因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。(2)房屋拆遷糾紛的處理。拆遷入與被拆遷人對拆遷補償形式和補償金額、安置用房面積租安置地點、搬遷過渡方/*式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，經(jīng)拆遷當(dāng)事人提出申請，由批準拆遷的房屋主管部門裁決。被拆遷人是批準的房屋拆遷主管部門的，由同級人民政府裁決?！冻鞘蟹课莶疬w行政裁決工作規(guī)程》對行政裁決的程序和要求做出了明確規(guī)定，行政裁決應(yīng)當(dāng)以事實為依據(jù)、以法律為準繩，堅持公平、公正、及時的原則。當(dāng)事人對行政裁決不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院起訴。為了不影響拆遷工作的順利進行，當(dāng)拆遷人已根據(jù)規(guī)定對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》規(guī)定，房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀清有關(guān)管理部門、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據(jù)、程序、補償安置標準的測算依據(jù)等內(nèi)容，進行聽證。房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定后，方可向政府提出行政強制拆遷申請。未經(jīng)行政裁決，不得實施行政強制拆遷。拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量安全標準的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，不得實施第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的階段與程序房地產(chǎn)開發(fā)一般分為四個階段進行，即投資決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和營銷階段。每個階段的工作內(nèi)容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接，而且是交替進行的。一、投資決策分析階段及其程序投資決策分析階段的工作內(nèi)容主要是進行開發(fā)項目的選擇、可行性研究和決策立項。這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關(guān)重要的階段?？梢哉f，房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗很大程度上取決于投資決策分析。(一)開發(fā)投資機會鑒別和項目選擇投資決策分析的第一步是對開發(fā)投資機會的鑒別和開發(fā)投資項目的選擇。其思路一般是從宏觀到微觀。首先，在一定地區(qū)范圍內(nèi)尋找最為有利的投資機會。因為房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性的市場，不同的地區(qū)，其投資環(huán)境和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系不同，投資機會也不一樣。其次，從中觀角度，在打算投資的地區(qū)，鑒別可能投資的城市。進一步在想要投資的城市，根據(jù)所了解的該城市有關(guān)房地產(chǎn)的各種信息，從微觀層面，考慮選擇投資開發(fā)的房地產(chǎn)類型和空間區(qū)位，即通常所說的“物業(yè)”和“地塊”，經(jīng)過一系列的投資機會鑒別和項目篩選，投資意向初步建立，再進一步與城市規(guī)劃部門、房地產(chǎn)管理部門、當(dāng)前的土地擁有者或使用者以及其他有可能合作的投資商和房地產(chǎn)專業(yè)人士接觸洽談，使項目設(shè)想具體化，：并草簽投資意向書。然后，進入下一步工作，即項目可行性研究。(二)初步可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容盡管與其他建設(shè)項目有所差別，但同樣分為初步可行性研究和可行性研究。初步可行性研究也稱為預(yù)可行性研究。初步可行性研究足在投資機會研究的基礎(chǔ)上，進一步收集較為詳細的房地產(chǎn)市場信息資料，對擬投資項日所在區(qū)域的社會經(jīng)濟狀況、市場供求變化、區(qū)位條件及其相鄰周邊環(huán)境，以及預(yù)期投資效益，進行初步分析、預(yù)測和估算，形成開發(fā)投資初步方案，據(jù)此評價投資機會選擇結(jié)果的成功性如何，決定是否有必要進行詳細可行什研究，確定一些重要性的問題是否進行專題研究。初步可行性研究是編制項目建議書的依(三)可行性研究可行性研究是在初步可行性研究后，對開發(fā)投資項目進行深入細致的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，為開發(fā)項目投資決策提供技術(shù)上和經(jīng)濟財務(wù)上的評價依據(jù)。故可行性研究也稱為詳細可行性研究或技術(shù)經(jīng)濟可行性研究?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容包括房地產(chǎn)市場分析、項目財務(wù)評價和經(jīng)濟社會評價。通過可行性研究，進一步明確了影響開發(fā)項目的確定性和不確定性因素，并對多個方案預(yù)測出其開發(fā)成本和預(yù)期收益水平，經(jīng)過多方案比較，從中優(yōu)選出最好的方案。據(jù)此，開發(fā)商如果認為該項目的預(yù)期收益水平可以接受，即可拍板決策。然而，如果某些開發(fā)項目關(guān)系到國計民生并具有很大社會和環(huán)境生態(tài)效益時，即使經(jīng)濟效益不佳，也應(yīng)多渠道籌集資金，進行開發(fā)建設(shè)。可行性研究報告經(jīng)有關(guān)主管部門批準后，開發(fā)項目將正式立項，可以進入項目前期工作階段。二、前期工作階段及其程序/*前期工作階段是指在投資決策和項目立項后至建設(shè)工程施工這段時間。這一階段的工作內(nèi)容主要包括：開發(fā)場地的工程勘測、獲取土地使用權(quán)、進行拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、開發(fā)資金籌措、工程建設(shè)方案制定、辦理各項開工手續(xù)等。(一)開發(fā)場地的工程勘測開發(fā)地塊確定后，需要請勘測部門對地塊的工程地質(zhì)和水文地質(zhì)進行勘探，摸清土質(zhì)構(gòu)成、地基承載力、地下水埋深等情況，為規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計及地基處理提供依據(jù)。(二)獲取土地使用權(quán)式獲?。换蛲ㄟ^其他途徑獲取，如聯(lián)建、聯(lián)營等。開發(fā)投資者應(yīng)根據(jù)開發(fā)項目的需要和自身條件，選擇獲取土地使用權(quán)的途徑和方式。(三)征地、拆遷、安置按照國家土地管理法的有關(guān)規(guī)定，通過當(dāng)?shù)卣鞴懿块T辦理土地征用手續(xù)。依據(jù)國家和當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)拆遷管理條例、標準和細則，由開發(fā)企業(yè)或委托專門的拆遷公司進行拆遷安置。拆遷實施辦法可以是實物拆遷形式，也可以是貨幣拆遷形式。(四)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的藍圖，要以人為本，合理確定各項技術(shù)經(jīng)濟指標，統(tǒng)籌安排各項建設(shè)用地，滿足使用者對各項功能的要求，盡量做到經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。(五)落實開發(fā)資金開發(fā)資金是關(guān)系房地產(chǎn)項目能否順利進行建設(shè)的重要保證，因此，在項目決策立項后，應(yīng)進一步通過直接或間接的方式多渠道籌集落實資金，安排好短期和長期信貸，并制定出開發(fā)資金分期投入和使用計劃。(六)制定建設(shè)施工方案制定詳盡的建設(shè)施工方案，對保證開發(fā)項目的施32212期和工程質(zhì)量以及控制建筑成本和實現(xiàn)目標利潤都很重要。建設(shè)施工方案主要包括：施工組織與協(xié)調(diào)計劃，建材與設(shè)備供應(yīng)計劃，施工圖設(shè)計方案，基礎(chǔ)設(shè)施配套的接洽與協(xié)商計劃，編制工程量清單和工程時間進度表以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判與簽約計劃等。(七)施工現(xiàn)場的臨時“三通一平”用電管線，修筑施工用的臨時道路。由建筑單位進行場地清理并按豎向規(guī)劃設(shè)計平整場地，修建施工現(xiàn)場的防護圍墻和臨時用房。綜上所述，前期準備階段涉及范圍廣、工作內(nèi)容多，需要延續(xù)較長一段時間，市場情況可能會發(fā)生某些變化。開發(fā)商應(yīng)隨時對那些變化的影響因素進行分析和驗證，制定出應(yīng)變措施，確保項目的順利開工建設(shè)和預(yù)期目標的實現(xiàn)。三、建設(shè)階段及其程序建設(shè)階段是將前期階段的各項方案和計劃以及項目開發(fā)過程中所涉及的人力、材料、機械設(shè)備、資金等資源集中于開發(fā)地塊上和特定的時間段上，進行正式施工建設(shè)的活動。這一階段的工作任務(wù)主要是：通過招標投標方式，優(yōu)選承包商；進行項目施工建設(shè)的組織管理；項目控制和工程監(jiān)理；項目竣工驗收和交付使用。(一)項目發(fā)包開發(fā)商一般通過招投標(公開招投標、邀請招投標或議標)的方式，經(jīng)過發(fā)標、投標、開標、議標和中標等程序，優(yōu)選和確定建筑工程承包商，并以簽訂正式承包合同的形式來約束和確保承包商順利完成項目工程施工。(二)施工組織管理房地產(chǎn)開發(fā)項目一般由多個分項工程組成，包括主體建筑、配套工程、基礎(chǔ)設(shè)施等。因此，要保證房地產(chǎn)開發(fā)項目總體目標的實現(xiàn)，就必須對各分項工程的施工建設(shè)進行統(tǒng)一組織管理，使之相互配合、協(xié)調(diào)實施。在項目建設(shè)過程中，施工組織管理主要是指對施工單位管理、工程計劃管理、工程技術(shù)管理和工程現(xiàn)場管理等。(三)項目控制與監(jiān)理在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工建設(shè)中，開發(fā)商通常聘請監(jiān)理工程師監(jiān)督和檢查工程的進度、質(zhì)量和資金使用情況，以使施工單位嚴格按照規(guī)劃設(shè)計和施工合同要求進行。有條件的開發(fā)公司也可依靠自己進行施工監(jiān)理。施工建設(shè)中的項目控制主要包含進度、質(zhì)量和投資三個方面的內(nèi)容。進度控制又包含總進度控制、設(shè)計進度控制、/*施工進度控制、驗收與交用進度控制四個方面；質(zhì)量控制又包含設(shè)計質(zhì)量、材料質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量和施工質(zhì)量控制；投資控制主要指設(shè)計成本、施工成本、建筑成本和設(shè)備安裝成本等的控制。(四)項目竣工驗收開發(fā)項目的竣工驗收是全面考核建筑產(chǎn)品的最終環(huán)節(jié)，一般是由開發(fā)商組織設(shè)計單位、施工單位、建設(shè)管理部門、質(zhì)量監(jiān)督部門及其他相關(guān)管理部門，按照被審核批準的設(shè)計、施工文件和國家頒布的有關(guān)施工驗收規(guī)范與標準，進行綜合檢查驗收。經(jīng)驗收合格的項目即可辦理交付使用手續(xù)。對于設(shè)計規(guī)定或主管部門要求分階段建設(shè)的單項工程，則應(yīng)分期分批進行檢查驗收。四、營銷階段房地產(chǎn)項目的營銷是幾乎貫穿整個開發(fā)過程的。只有通過營銷，將房地產(chǎn)商品租售出去，才能使其使用價值和價值得以真正實現(xiàn)；才能使投資盡快收回，獲得開發(fā)利潤。因此，開發(fā)商應(yīng)采取有效的營銷手段，進行市場推廣活動。在開發(fā)建設(shè)初期，盡可能地預(yù)售或預(yù)租房屋，盡早回籠資金用于開發(fā)建設(shè)；在竣工驗收后，最主要的工作重點是房地產(chǎn)營銷，盡量在較短的時間內(nèi)將剩余房屋租售出去，避免大量積壓空置，確保開發(fā)收益。商品房的租售策略應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的經(jīng)營理念和市場需求情況而定。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究(一)可行性研究的基本概念和作用1．可行性研究的基本概念。在房地產(chǎn)項目投資開發(fā)以前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來的損失和不良后果，并實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的效益最大化，必須對擬建項目在工程技術(shù)和經(jīng)濟方面進行研究、論證。決策者不僅要掌握項目益，是否有多方案選擇的可能等等。這種技術(shù)論證的方法稱為可行性研究，其基本內(nèi)容包括市場預(yù)測和研究、技術(shù)方案研究、項目經(jīng)濟評價三個部分，2．可行性研究的作用。可行性研究的主要作用表現(xiàn)在如下的方面：(1)作為確定項目建設(shè)的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可行性研究報告對某一方案的評估結(jié)論，決定是否操作該投資項目。(2)作為向銀行和其他金融機構(gòu)融資的依據(jù)。比如對銀行而言，要在審查項目的可行性研究報告的基礎(chǔ)上，判斷借出資金在項目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風(fēng)險如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。(3)可行性研究報告是向當(dāng)?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設(shè)管理部門申請立項和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時也作為環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)。(4)作為開展項目工程設(shè)計、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，為進行后續(xù)工作進行鋪墊。(5)根據(jù)可行性研究報告對特定方案的評價，投資方可以合理進行企業(yè)組織管理、制定機構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動定員和職工培訓(xùn)計劃。(6)作為國家各級計劃部門編制固定資產(chǎn)投資計劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計工作的依據(jù)。(二)可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟1．可行性研究的階段。一般而言，可行性研究分為機會研究、初步可行性研究、可行性研究和項目評估決策四個階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究同樣遵循這樣的四階段原則：(1)投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找有利的投資機會。投資機會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。(2)初步可行性研究。亦稱“預(yù)可行性研究”。在投資機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決的問題包括：①在機會研究結(jié)論的基礎(chǔ)和詳細資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進行下一步的詳細可行性研究。/*擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時間和費用。③根據(jù)項目的選擇依據(jù)和標準，確定項目的初步可行性。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報告。初步可行性研究階段的主要內(nèi)容：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等。(3)詳細可行性研究。即通常意義上的可行性研究。主要是對擬開發(fā)建設(shè)項目進行詳細深入的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，從技術(shù)、經(jīng)濟社會和財務(wù)方面為項目進行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。(4)項目的評估和決策。項目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，對上報立項的建設(shè)項目可行性研究報告進行全面的審核和再評估。其內(nèi)容包括：①全面審核可行性研究報告中反映的各項情況是否確實；②分析項目可行性研究中各項指標計算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、定額費率的選擇；③從企業(yè)、國家和社會等方面綜合分析和判斷項目的經(jīng)濟效益和社會效益；④分析和判斷項目可行性研究的可靠性、真實性和客觀性，對項目作出取舍的最終投資決策；⑤最后寫出項目評估報告。2．可行性研究的基本內(nèi)容。由于開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個方面：(2)市場需求、供給預(yù)測——租售價格變化趨勢預(yù)測。(3)開發(fā)項目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢與問題，機遇與挑戰(zhàn)：(4)明確資源、原材料及公用設(shè)施條件。(5)根據(jù)慣常條件，確定開發(fā)項目的實施計劃和進度要求。(6)項目投資、銷售費用的投入時間。(7)資金來源及融資方式。(8)項目租售收入預(yù)測。(9)國民經(jīng)濟評價和項目財務(wù)評價。(10)項目評價與結(jié)論。3．可行性研究的步驟。房地產(chǎn)項目的可行性研究工作一般按以下七個步驟進行：(1)接受委托，明確研究目標。在項目建議被批準之后，開發(fā)商即可委托有關(guān)咨詢評估公司或投資顧問公司對擬開(2)收集資料，調(diào)查研究。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目的競爭能力。資源調(diào)查包括建設(shè)地點調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查。為下步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟分析提供準確的資料。(3)設(shè)計方案。根據(jù)項目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案。(4)財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。對經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進行詳細財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和潛在盈利能力。(5)方案比較與選擇。根據(jù)以上分析，反復(fù)的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則和優(yōu)選標準，采用技術(shù)經(jīng)濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術(shù)上的可行性，進一步確定項目規(guī)模、構(gòu)成、開(6)制定實施計劃。對于選定的滿意方案，制定詳細的實施計劃，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。(7)編制可行性研究報告。經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。二、土地使用權(quán)獲取/*再開發(fā)過程中，開發(fā)商主要通過補地價的方式重新獲取土地使用權(quán)。對于新開發(fā)的土地，開發(fā)商主要通過出讓方式獲得土地使用權(quán)。有關(guān)途徑和方式簡述如下。(一)通過政府行政劃撥獲取土地使用權(quán)根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī)及政策條例，國家進行經(jīng)濟、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)，需要征用集體所有土地或者國有土地，可由政府行政劃撥。因為行政劃撥土地使用權(quán)是國家給予的一種特殊政策，所以，《土地管理法》對可其他土地超過70公頃，都必須報國務(wù)院批準；其余由省級人民政府批準。建設(shè)征用土地時，應(yīng)按規(guī)定支付土地補償費和安置補助費。此外，征用城市郊區(qū)的菜地，須按規(guī)定交納新菜地開發(fā)建設(shè)基金；在土地使用過程中，建設(shè)單位還須繳納土地使用稅、耕地占用稅和其他有關(guān)費用。(二)國有土地使用權(quán)的有償使用國有土地使用權(quán)有償使用是指國家將一定時期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個人使用，而土地使用者按照土地有償要有三種。1．國有土地使用權(quán)出讓。國有土地使用權(quán)出讓是指國家將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)讓給土地使用者，由土地使用者一次性的向國家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費用的行為。按目前的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的年限，由國家和土合同約定的年限不得超過國家規(guī)定的最高年限，超過最高年限則無效。在土地使用期限內(nèi)，土地使用者應(yīng)當(dāng)按國家規(guī)定和合同約定的用途使用土地，也可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地。土地使用期屆滿，如果仍需繼續(xù)使用可以依法重新申請，批準后重新簽訂土地使用合同，否則土地?zé)o償收回。在土地使用期限內(nèi)國家一般不得收回，如因公共目的確需要收回時，應(yīng)當(dāng)按使用的年限及土地使用者開發(fā)投資情況予以補償。土地使用者在土地使用期內(nèi)需要改變土地用途的應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準機關(guān)批準，并與土地行政主管部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或土地使用權(quán)出讓的補充合同。否則，將不得改變合同約定的用途。目前，國有土地使用權(quán)出讓的方式一般有招標、拍賣和協(xié)議出讓三種形式。(1)招標出讓土地使用權(quán)。是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個人(受讓方)，以書面投標形式，競投某塊土地的使用權(quán)，再由土地使用權(quán)出讓方評標決標、擇優(yōu)而取。招標的文件包括：招標通知書、投標指引(或招標須知)、投標書、中標證明通知書、土地使用權(quán)出讓合同(含土地使用條件)等。這里還要說的是招標出讓中能否中標不完全決定于地價，還應(yīng)考慮對土地的綜合利用規(guī)劃方案等因素。(2)拍賣出讓土地使用權(quán)。是指在指定的時間、地點，利用公開場合由政府的代表者——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)(也可以委托拍賣行拍賣)，由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競投者輪番報價，最后出賣方式的，只有一些競爭性很強的行業(yè)用地可以采用。拍賣前，要先對土地做好規(guī)劃，確定土地的位置、面積、用途、使用年限、付款方式和使用條件等。(3)協(xié)議出讓土地使用權(quán)。是指出讓方(國家)與受讓方(土地使用者)通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)。具體說，應(yīng)先由用地者向政府提出用地申請，經(jīng)批準后由出讓方和受讓方協(xié)商地價、出讓年限、付款方式，付款期限以及土地使用條件，經(jīng)雙方協(xié)商達成一致后，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。協(xié)議出讓基本沒有引入競爭機制，缺乏公開性和公平競爭。但對一些缺乏競爭的行業(yè)和大型設(shè)施用地還是必要的，仍然是土地使用權(quán)出讓的方式之一。2．國有土地使用權(quán)租賃。國有土地使用權(quán)租賃是指國家將一定時期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國家繳納租金的行為。目前這種方式正在試點之中，并取得了較好的效果，彌補了國有土地使用權(quán)出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難，或不需要長時期的使用土地者，滿足了中小投資者的需要，更具有靈活性。同時對現(xiàn)有劃撥土地使用權(quán)逐步納入有償使用軌道也是一種很好的辦法。目前有關(guān)法規(guī)的制定正在研究之中。3．國有土地使用權(quán)作價人股。國有土地使用權(quán)作價人股是指將一定時期的國有土地使用權(quán)出讓金作價，作為國家/*的投資計作國家的股份。實際上這種方式也可以作為國有土地使用權(quán)出讓的一種特殊形式。這種方式在目前的國有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國有土地資產(chǎn)的流失，又為國有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。這主要是針對現(xiàn)有國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)需要改制時適用。對企業(yè)新增用地，特別是征用土地之后提供紿用地單位使用的不能采用這種方式。(三)補地價方式鑒于我國土地使用權(quán)的行政劃撥大量存在，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，對以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其，信附著所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。為了鼓勵經(jīng)行政劃撥得到土地使用權(quán)的單位將土地使用權(quán)推向市場，國家在收取補繳的土地出讓金時，都有不同程度的優(yōu)惠。三、房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(一)城市規(guī)劃的含義關(guān)于城市規(guī)劃的含義，各國由于其社會、經(jīng)濟體制和經(jīng)濟發(fā)展水平的不同，對其解釋有所差異和側(cè)重，但基本內(nèi)容是大致相同的。在我國，一般把城市規(guī)劃定義為：是為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)而進行的綜合部署和具體安排。(二)城市規(guī)劃的工作階段和內(nèi)容1989年我國頒布的《城市規(guī)劃法》中將城市規(guī)劃規(guī)定為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段。但在實際工作中，為了便于工作的開展，在編制總體規(guī)劃前，一般由城市人民政府組織制定城市規(guī)劃綱要，對總體規(guī)劃需要確定的主要目標、方向和內(nèi)容提出原則性意見，作為編制總體規(guī)劃的依據(jù)。根據(jù)城市的實際情況和工作需要，一些大、中城市在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上增加了分區(qū)規(guī)劃編制階段，其目的是進一步控制和確定不同地段的土地的用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)。詳細規(guī)劃根據(jù)不同的需要、任務(wù)、目標和深度要求，可分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃兩種類型。(三)城市規(guī)劃的審批城市規(guī)劃是城市建設(shè)和管理的基本依據(jù)，城市規(guī)劃的審批實行嚴格的分級審批制度，具體為：1．城市規(guī)劃綱要須經(jīng)城市人民政府審核同意。2．城市總體規(guī)劃的審批：中央直轄市的總體規(guī)劃由直轄市人民政府報國務(wù)院審批；省和自治區(qū)首府及100萬人口自治區(qū)、直轄市人民政府審批；市管轄的縣城、建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報市人民政府審批；其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報縣人民政府審批。城市人民政府和縣人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級人民代表大會或其常務(wù)委員會審查同意。3．城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報城市人民政府審批。4．城市詳細規(guī)劃由城市人民政府審批。已編制并批準分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細規(guī)劃，除重要的詳細規(guī)劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃主管部門審批。(四)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期的關(guān)系，是后者應(yīng)服從前者、前者應(yīng)兼顧后者的相輔相成的關(guān)系。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響及約束主要體現(xiàn)在以下兩方面：1．城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟效益的影響。為了使一個城市的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益統(tǒng)一和諧，城市規(guī)劃往往通過一些控制指標實現(xiàn)這一目標。其中與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系最密切和影響較大的是對城市土地開發(fā)強度的控制。反映城市土地開發(fā)強度的指標通常有三個，即建筑密度、建筑高度和建筑容積率。容積率綜合了前兩者的內(nèi)容，直接反映一塊土地上的建筑容量，因此受到城市規(guī)劃師和房地產(chǎn)開發(fā)商的廣泛重視。2．房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃。我國城市規(guī)劃法規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。為此，城市規(guī)劃管理部門通過建設(shè)用地規(guī)劃許可證等措施，對包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的各項建設(shè)進行(1)關(guān)于項目選址意見書。由城市管理部門建議的關(guān)于項目選址意見書是房地產(chǎn)開發(fā)申報立項時必須具備的文件之/*時應(yīng)當(dāng)尊重選址意見書。(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)開發(fā)單位或有關(guān)機構(gòu)的用地申請以及規(guī)劃和建設(shè)項目的用地需要，確定用地位置、面積、界限的法定憑證。房地產(chǎn)開發(fā)單位憑借建設(shè)用地規(guī)劃許可證，才能到土地管理部門申請開發(fā)建設(shè)用地，辦理土地征用劃撥或出讓手續(xù)。(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，這是核準工程設(shè)計、施工圖紙是否符合城市規(guī)劃并準予施工的法定憑證。只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證和其他有關(guān)文件后，房地產(chǎn)項目才能破土動工。(4)臨時建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時規(guī)劃許可證，這和永久性開發(fā)建設(shè)用地的申請、審批程序類似，是對于因施工材料堆放、運輸、架設(shè)地上線路，鋪設(shè)地下管線、進行地下工程建設(shè)和地質(zhì)勘探等需要臨時占用土地所核發(fā)的法定憑證，這類用地必須在規(guī)定期限內(nèi)予以收回。(五)居住區(qū)規(guī)劃1．居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)。居住區(qū)規(guī)劃是城市詳細規(guī)劃的主要內(nèi)容之一。其任務(wù)就是為城市居民經(jīng)濟合理地創(chuàng)造一個滿足日常物質(zhì)和文化生活需要的方便、衛(wèi)生、安寧和優(yōu)美的生活環(huán)境。在居住區(qū)內(nèi)，除了布置住宅外，還須布置居民日常生活所需的各類公共服務(wù)設(shè)施、綠地和活動場地、道路廣場、市政工程設(shè)施等。居住區(qū)內(nèi)也可以考慮設(shè)置少數(shù)無污染、無干擾性的工業(yè)。2．居住區(qū)規(guī)劃的基本內(nèi)容。居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容主要有以下幾項：(1)選擇并確定規(guī)劃用地位置和范圍；(2)確定規(guī)括允許設(shè)置的生產(chǎn)性建筑)的內(nèi)容、規(guī)模、數(shù)量(包括用房和用地)、分布和布置方式；(5)擬定道路的寬度、坡度、7)擬定有關(guān)的工程規(guī)劃設(shè)計方案；(8)擬定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標和造價估算。3．居住區(qū)的組成內(nèi)容。(1)居住區(qū)的工程類型組成。根據(jù)工程類型基本上可分為以下兩類：①建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生產(chǎn)性建筑、市政公用設(shè)施用房以及小品建筑等；②室外工程：包括地上，地下兩部分。其內(nèi)容有：道路工程(各種道路、通道和小路)，綠化工程(各類綠地和綠化種植)，工程管線(給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線和設(shè)施)，以及擋土墻、護坡、踏步等構(gòu)筑物。(2)居住區(qū)的用地組成。居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般由以下四類組成：①居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁綠地和雜務(wù)院等；②公共建筑和公用設(shè)施用地，指居住區(qū)各類公共建筑和公用設(shè)施建筑物基底占有的用地及其周圍的專用地，包括專用地中的通道、場地和綠地等；③道路及廣場用地，指居住區(qū)范圍內(nèi)的不屬于上兩項內(nèi)道路、廣場、停車場、回車場等的用地；以上四類用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般約占居住區(qū)總用地的50％左右。4．居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計。(1)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的基本要求。居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計是一項綜合性較強的工作。它涉及的面比較廣，一般應(yīng)滿足以下幾方面的要求：①使用要求。為居民創(chuàng)造一個生活方便的居住環(huán)境，這是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計最基本的要求。居民的使用要求是多方面的，例如為適應(yīng)住戶家庭不同的人口組成和氣候特點，選擇合適的住宅類型；為了滿足居民生活的多種需要，必須合理確定公共服務(wù)設(shè)施的項目、規(guī)模及其分布，合理地組織居民室外活動場地、綠地和居住區(qū)的內(nèi)外交通等。②衛(wèi)生要求。要求居住區(qū)有良好的日照、通風(fēng)等條件，以及防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等，為居民創(chuàng)造一個衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境。③安全要求。居住區(qū)規(guī)劃除保證居民在正常情況下生活能有條不紊地進行外，同時也要能夠適應(yīng)那些可能引起災(zāi)害發(fā)生的特殊和非常情況，如火災(zāi)、地震等。因此，必須對各種可能產(chǎn)生的災(zāi)害進行分析，并按照有關(guān)規(guī)定，對建筑的防火、防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構(gòu)筑物等作必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度，為居民創(chuàng)造一個安全的居住環(huán)境。④經(jīng)濟要求。居住區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)與國民經(jīng)濟發(fā)展的水平、居民的生活水平相適應(yīng)，也就是說在確定居住建筑的/*標準、公共建筑的規(guī)模等時，均需考慮當(dāng)時當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)投資及居民的經(jīng)濟狀況，降低居住區(qū)建設(shè)的造價，并節(jié)約城市用地。同時，運用各種規(guī)劃布局手法，為居住區(qū)修建的經(jīng)濟性創(chuàng)造條件。建設(shè)項目的布置適應(yīng)施工要求和建設(shè)程序。城市，舊居住區(qū)的改建已成為改變城市面貌的一個重要方面。一個明朗、大方、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境的形成，不僅取決于住宅和公共建筑的設(shè)計，更重要的取決于建筑群體的組合，建筑群體與環(huán)境的結(jié)合。5．居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟指標。居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟指標一般包括下面幾項內(nèi)容：(1)平均層數(shù)。是指各種住宅層數(shù)的平均值，一般按各種層數(shù)建筑面積與占地面積之比進行計算。以南京梅山煉鐵廠居住區(qū)為例，已知各種層數(shù)建筑面積：各種層數(shù)占地面積：)(2)居住建筑密度。居住建筑密度=居住建筑基底面積／居住建筑用地面積X100％居住建筑密度主要取決于房屋布置對氣候、防火、防震、地形條件和院落使用等要求，因此居住建筑密度與房屋間距、建筑層數(shù)、層高、房屋排列方式等有關(guān)。在同樣條件下，一般住宅層數(shù)愈高，居住建筑密度愈低。(3)居住面積密度。居住面積密度=居住面積／居住建筑用地面積(平方米／公頃)居住面積密度是最能表示住宅群用地是否經(jīng)濟的主要指標，它也與住宅層數(shù)、平面系數(shù)、層高、房屋間距、房屋排列方式等有關(guān)，因此為了全面地反映住宅布置、平面設(shè)計和用地之間的關(guān)系，一般將居住建筑密度和居住面積密度(4)居住建筑面積密度。居住建筑面積密度=居住建筑面積／居住建筑用地(平方米／公頃)為了便于統(tǒng)計和控制住宅的建設(shè)量，在實際工作中常用居住建筑面積密度來表示。(5)建筑容積率。建筑容積率：居住建筑總面積(平方米)／居住建筑用地面積(平方米)建筑容積率與建筑面積密度含義類同，區(qū)別在于容積率是無量綱的指數(shù)。(6)人口凈密度。人口凈密度：居住人數(shù)／居住建筑用地面積(人／公頃)人口凈密度不僅反映了住宅分布的密集程度，還反映了平均居住水平，因此規(guī)劃中通常作為概算用地的綜合指標。(7)居住建筑用地指標。居住建筑用地指標決定于四個因素：①居住面積定額(平方米／人)；②居住面積密度(平方米／公頃)；③居住建筑密度(％)；④平均層數(shù)。平均每人居住建筑用地：平均每人居住面積定額／層數(shù)X居住建筑密度X平面系數(shù)(平方米／人)或=每人居住面積定額X居住建筑用地面積／總居住面積(平方米／人)(六)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計階段的職責(zé)一個項目的規(guī)劃設(shè)計，往往需要委托某設(shè)計單位完成，但這并不等于開發(fā)商不介入這一活動，相反，開發(fā)商必須組織并參與整個規(guī)劃設(shè)計的研究和論證，以便規(guī)劃設(shè)計更加合理、更加切合當(dāng)時當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況。開發(fā)商主要完成下/*列協(xié)調(diào)、管理的工作。1．會同城市規(guī)劃部門，經(jīng)過反復(fù)勘察、研究論證，選定項目開發(fā)地點，確定用地范圍和建設(shè)規(guī)模。2．委托規(guī)劃設(shè)計，進行多方案比較，確定規(guī)劃方案。3．參照國家或地方政府規(guī)定的定額指標，參與研究確定項目規(guī)劃設(shè)計的投資概算以及各項技術(shù)經(jīng)濟指標。4．積極為施工單位創(chuàng)造開工條件，規(guī)劃設(shè)計方案一旦確定，就要制定分期出圖計劃，盡快提出規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、管網(wǎng)綜合圖、土石方工程圖等。并抓緊組織設(shè)計單位進行建筑工程的單項設(shè)計，盡快完成項目的施工圖紙。6．組織現(xiàn)場規(guī)劃設(shè)計小組，由開發(fā)商牽頭，組織規(guī)劃設(shè)計、建工、市政、公用建設(shè)等部門參加，定期開會研究在建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，使施工得以順利進行，四、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)與管理(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)與管理的內(nèi)涵與程序1．房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)的內(nèi)涵。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)，是將房地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及的勞動力、資金、材料、設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施以及專業(yè)人員的技術(shù)和經(jīng)驗等多種資源聚集到某個特定的時空點上來進行一項復(fù)雜的施工生產(chǎn)活動。房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程主要分為四個階段：開發(fā)項目建設(shè)準備階段、招標投標階段、施工階段和竣工驗收階段。2．房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)的基本程序。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)，對開發(fā)商來說，其主要職責(zé)是項目的組織與管理，具體任務(wù)是通過招、投標優(yōu)選施工單位，并組織其施工，同時進行監(jiān)督和管理，使房地產(chǎn)開發(fā)項目在規(guī)定的時間和投資預(yù)算范圍內(nèi)，保質(zhì)保量完成項目的建筑安裝工程和配套建設(shè)，并順利交付使用。按照開發(fā)項目建設(shè)的時間和順序，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)的基本程序可分為四步，即開發(fā)項目工程建設(shè)準備、通過招投標優(yōu)選施工隊伍、進行開發(fā)項目施工建設(shè)和開發(fā)項目的竣工驗收交付使用。(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)準備。開發(fā)商在項目開工建設(shè)之前，首先需辦理項目報建和施工所需各種證件批件手到主管部門審批，協(xié)調(diào)變電、煤氣、消防、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套工作；以及其他各項準備工作。(2)進行招投標，優(yōu)選施工隊伍。房地產(chǎn)開發(fā)項目通常由項目主體和市政及公用配套設(shè)施等若千個分項工程組成。開發(fā)商一般通過招標投標，從中優(yōu)選一個總承包商或若干個不同性質(zhì)的承包商共同施工，以保證質(zhì)量，縮短工期，降低造價。招投標是開工建設(shè)前的主要工作之一。施工隊伍的選定是以簽訂施工合同為標志。(3)開發(fā)項目施工建設(shè)。當(dāng)開發(fā)商與通過評標確定的中標者雙方簽訂了建設(shè)工程施工合同，開發(fā)商到項目所在地的縣級以上人民政府行政主管部門辦理開工手續(xù)，并取得該部門發(fā)放的施工許可證以后，即標志著開發(fā)項目開工準備工作的最后完成，接下來就是由工程承包商負責(zé)項目的施工建設(shè)。在項目施工建設(shè)過程中，開發(fā)商為了保證工程質(zhì)量、工程進度和資金的合理使用，還要指派本公司成員或委托監(jiān)理單位，嚴格按照設(shè)計和合同要求，對施工建設(shè)過程進行總體的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督控制，以保證開發(fā)項目的總體目標得以順利實現(xiàn)。(4)開發(fā)項目的竣工驗收。開發(fā)項目竣工驗收，是工程項目竣工后和交付使用前的檢查驗收，是開發(fā)項目建設(shè)的最后環(huán)節(jié)，也是全面考核工程建設(shè)和全面檢驗設(shè)計施工質(zhì)量的最終環(huán)節(jié)，意義十分重大。為了防患于未然，確保工程質(zhì)量，必須實行工程的分部、分項驗收。尤其對于隱蔽工程，必須及時強化質(zhì)量監(jiān)督、驗收，以杜絕隱患。除了對主體工程檢查驗收外，還應(yīng)注意對附屬工程及室外工程的檢查驗收。凡未經(jīng)驗收或驗收不合格的開發(fā)項目，不得交付使用。此外，項目正式交付使用以后，不論是已出售或出租部分，還是尚未出售、出租部分，都應(yīng)盡可能在工程承包商責(zé)任期內(nèi)及時發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量上的缺陷，以便讓工程承包商承擔(dān)檢修責(zé)任。3．房地產(chǎn)開發(fā)項目管理。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，就是以高效率地實現(xiàn)項目目標為最終目的，以項目經(jīng)理負責(zé)制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對開發(fā)項目工程建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利/*稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標準等；除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約：房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項復(fù)雜的項目的全過程和確?？傮w目標的(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目招標與投標1．招標投標的概念。房地產(chǎn)開發(fā)項目招標是開發(fā)企業(yè)擇優(yōu)選擇施工單位，投標是施工建設(shè)單位爭取獲得工程項目的施工任務(wù)。開發(fā)企業(yè)將擬建的房地產(chǎn)開發(fā)項目，由企業(yè)本身或委托設(shè)計單位或咨詢公司完成規(guī)劃設(shè)計，估算出建成這項工程項目所需要的資金，然后吸引若干家符合投標資格的建筑安裝企業(yè)(承包單位)來投標。這些建筑安裝企業(yè)對工程進行標價計算，提出報價(標價)、工期以及保證質(zhì)量的措施，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從中擇優(yōu)選取。簡言之，招標就是開發(fā)企業(yè)利用標價的經(jīng)濟手段優(yōu)選施工建設(shè)單位；施工單位則得用投標的經(jīng)濟手段去承接房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)任務(wù)。2．房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招標投標。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招標投標包括兩方面內(nèi)容：一是由金融機構(gòu)、企業(yè)集團或非經(jīng)營性項目的主管部門作為擬建項目的發(fā)包者，或者以建設(shè)單位作為發(fā)標者，通過招標方式選擇工程或項目承包者：二是由建設(shè)單位、企業(yè)集團、工程承包公司、施工單位等以投標者的身份，按規(guī)定的投標程序和投標方式，承包工程或設(shè)計任務(wù)。招標投標是商品經(jīng)濟的產(chǎn)物，是開發(fā)商以及施工單位之間通過公平競爭的方式促使房地產(chǎn)開發(fā)的順利完成。3．招標的方式。目前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)招標的方式主要有三種：(1)公開招標。招標單位通過報刊、電視、廣播等途徑公開發(fā)表招標廣告，吸引具備相應(yīng)條件并愿意參加的投標單位參與競爭。公開招標固然體現(xiàn)了全面、公開、平等的競爭原則，但是工作繁雜、開支費用大，應(yīng)該視工作性質(zhì)有選擇地采用。(2)邀請招標。這是一種非公開方式的招標，由開發(fā)商向有承包能力的單位發(fā)出招標通知書或邀請函進行招標。一招標大大節(jié)省人力、物力、財力，所以目前被廣泛采用。(3)協(xié)議招標：簡稱議標。適用于少數(shù)保密性很強的建設(shè)工程，或者條件艱險、施工難度大、時間緊迫的工程，由開發(fā)商直接邀請施工單位進行協(xié)商，確定工程的造價和工期。這種招標比邀請招標的適用范圍小，但參與議標的單位也不得少于兩家。(三)房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理，是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗收等方法，對開發(fā)項目施工建設(shè)中的技術(shù)活動和經(jīng)濟活動，按照國家標準、規(guī)范和合同規(guī)定的目標，進行嚴格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項目總體目標的最終實現(xiàn)。1．工程施工管理。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟角度分析，施工階段的投入和開支遠高于準備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)為：(1)項目組織與協(xié)調(diào)工作。一方面，選擇施工、供應(yīng)等參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往來中應(yīng)遵守的原則；另一方面，落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設(shè)計意圖、選定施工方案、審定材料與設(shè)備供應(yīng)品種及供應(yīng)方(2)費用控制。主要包括編制費用計劃，審核費用支出，研究節(jié)支途徑。(3)進度控制。主要進行進度分析，適時地調(diào)整計劃，協(xié)調(diào)各參建單位進度。(4)質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標準，進行質(zhì)量監(jiān)督；處理質(zhì)量問題，組織工程驗收。(5)合同管理。對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減。，合同糾紛、索賠等事宜。(1)工程進度控制。工程進度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程進度通過工程計劃來具體實現(xiàn)。按照/*工程項目階段劃分，進度計劃一般分成三類：第一類，客觀進度計劃。從工程項目開始準備到竣工各階段的進度計劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表示。第二類，總進度計劃。由承包單位的技術(shù)部門、計劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項目負責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進而編制整個工程的施工進度計劃?？傔M度計劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。第三類，單位工程進度計劃。以單位工程為對象進行編制。(2)質(zhì)量控制。工程項目的質(zhì)量是設(shè)計意圖被實現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開發(fā)項目管理機構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標或以國家標準、規(guī)范為目標所進行的監(jiān)督和管理活動。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝規(guī)模是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進行質(zhì)量評價，對整個工程中的工作質(zhì)量水平進行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標準、規(guī)定進行比較，并作出評判。(3)成本控制。實施成本控制是在不影響工程進度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實際成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進行直接費用監(jiān)測分析和間接費用監(jiān)測分析。①直接費用監(jiān)測分析。直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統(tǒng)計報表。將實際費用與工程預(yù)算作比較，并且根據(jù)實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預(yù)算工程單價比較，研究存在問題。②間接費用監(jiān)測分析。間接費用的預(yù)算數(shù)量是以直接費用為基礎(chǔ)，按照間接費用率計算出的。一經(jīng)確定就要不斷進行監(jiān)測，采取措施來降低施工管理費用的支出，費用支出時要作支出報告和支出審計，并要定期將實際費用與預(yù)算費用比較，進行有效控制。3．房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)監(jiān)理。(1)工程建設(shè)監(jiān)理的概念。工程建設(shè)監(jiān)理簡稱為工程監(jiān)理。所謂工程監(jiān)理就是對建設(shè)者在工程項目實施過程中的技術(shù)活動和經(jīng)濟活動進行管理，使這些活動及其結(jié)果符合有關(guān)法規(guī)、技術(shù)標準、規(guī)范和工程合同要求，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期投資目標，同時使房地產(chǎn)開發(fā)商能在開發(fā)計劃期限內(nèi)以合理的造價和合格的質(zhì)量提供房地產(chǎn)產(chǎn)品給市場消費者。(2)工程監(jiān)理的內(nèi)容。①工程進度監(jiān)理。即監(jiān)理單位受建設(shè)單位或業(yè)主委托，對工程進度情況所進行的監(jiān)督管理活動，以保證施工工程按照合同中預(yù)定方案和支付時間完成。主要任務(wù)是對項目建設(shè)周期進行具體的論證，編制項目總進度計劃和階段詳細進度計劃，監(jiān)督階段詳細進度計劃的執(zhí)行，對施工現(xiàn)場進行調(diào)研和分析。②工程質(zhì)量監(jiān)理。是監(jiān)督單位受建設(shè)單位或業(yè)主的委托，以合同規(guī)定的質(zhì)量目標或國家規(guī)范對項目質(zhì)量進行監(jiān)督和管理的活動。通常涉及的內(nèi)容有：第一，委托方與監(jiān)理方要按照國家有關(guān)規(guī)定簽訂質(zhì)量監(jiān)理合同。明確監(jiān)理目標及監(jiān)理事項，依照合同規(guī)定提供建設(shè)項目最終產(chǎn)品。第二，進行質(zhì)量控制。根據(jù)設(shè)計要求和合同規(guī)定檢查施工過程中的工藝、材料、設(shè)備情況。第三，質(zhì)量保證，對取得的實際質(zhì)量數(shù)據(jù)和施工單位履行質(zhì)量職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)定、技術(shù)標準進行比較，看其是否合乎要求。程承包合同。但主要任務(wù)還是監(jiān)督合同的實施執(zhí)行，及時了解并處理合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。需要說明的是，在合同監(jiān)理過程中，監(jiān)理方與合同有關(guān)方的聯(lián)系均為法律行為的活動，必須采取書面形式。4．房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程竣工驗收?？⒐を炇帐鞘┕み^程的最后一道程序，是全面檢驗設(shè)計和施工質(zhì)量、考核工程造價的重要環(huán)節(jié)。通過竣工驗收，質(zhì)量合格的物業(yè)即投入使用，可以出售或出租給房戶。對于預(yù)租或預(yù)售的物及時按照國家有關(guān)規(guī)定和質(zhì)量標準，組織竣工驗收。(1)房屋建設(shè)項目的一般竣工驗收標準。①工程項目按照設(shè)計圖紙建成，所有粉刷、裝修全部施工完畢。②所有設(shè)備(如電梯、采暖通風(fēng)裝置)均按設(shè)計規(guī)定安裝完畢，并能正常啟動，發(fā)揮功能。③上下水道架設(shè)完畢，所有溝道、管道通暢，無滲透現(xiàn)象；照明及動力用電工作回路及控制回路結(jié)構(gòu)清晰，操作方便；室內(nèi)、外道路均已建成；衛(wèi)生裝備、煤氣設(shè)施均能正常運轉(zhuǎn)、工作。④整個工程質(zhì)量經(jīng)有關(guān)部門按施工技術(shù)經(jīng)驗規(guī)范進行評定，達到合格以上。核實建筑安裝工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一覽表；提出財務(wù)決算分析；對工程質(zhì)量作出評價，對不合格的提出返回復(fù)修意見。⑤要求建筑物四周兩米以內(nèi)的場地平整，由本項施工所造成的障礙物已清除。/*(2)竣工驗收的程序。①工程建設(shè)完成后，施工單位向開發(fā)商遞交竣工報告，設(shè)計、施工單位向開發(fā)商提交圖紙。②開發(fā)商驗收。開發(fā)商根據(jù)圖紙、隱蔽工程驗收資料、關(guān)鍵部位施工紀錄，初步檢驗工程施工質(zhì)量。③共同驗收。以開發(fā)商為主，組織用戶、施工單位、設(shè)計單位、建設(shè)銀行、質(zhì)量監(jiān)督站等單位共同檢查，評定工程質(zhì)量、技術(shù)資料和竣工圖紙。單項工程經(jīng)過共同驗收，驗收合格者由驗收單位填具驗收證書，由質(zhì)量監(jiān)督部門發(fā)給工程質(zhì)量等級證書。對于總體開發(fā)項目建設(shè)完畢后，經(jīng)過共同驗收，還要進行綜合驗收。即由開發(fā)商向主管部門提出竣工驗收報告，主管部門組織建委、計委、建行、人防、環(huán)保、消防、開發(fā)辦公室、規(guī)劃局等部門進行綜合驗收，簽證驗收報告。已驗收過的單項工程，不再驗收。工后，承包商在向開發(fā)商提出有關(guān)技術(shù)資格和竣工圖紙的同時，都要編制工程決算，辦理財務(wù)結(jié)算。工程決算應(yīng)在竣工驗收后一個月內(nèi)完成。⑤編制并移交竣工檔案。開發(fā)建設(shè)項目的技術(shù)資料和竣工圖是使用單位進行管理和進一步改造、擴建的依據(jù)，是城市進一步發(fā)展的重要技術(shù)檔案。開發(fā)項目竣工后，要認真組織技術(shù)資料，整理和清繪竣工圖紙，移交使用單位和城市建設(shè)檔案館。五、房地產(chǎn)開發(fā)項目市場推廣(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目市場推廣的含義廣義的房地產(chǎn)開發(fā)項目市場推廣，也就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場營銷，它是指從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的個人或集體通過一系列營銷活動，特別是某些創(chuàng)造性的營銷活動，把房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用價值和產(chǎn)權(quán)，通過市場交換傳遞給房地產(chǎn)的消費者，以期獲得盡可能多的利潤的一種活動。(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目市場推廣的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目市場推廣，或者說房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場營銷是一項近年來發(fā)展起來的新型的專業(yè)工作，從時間跨度上，它涉及到房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期準備和售后服務(wù)，從專業(yè)領(lǐng)域看，它涉及到市場研究與預(yù)測、項目評估、財開發(fā)項目的市場營銷一般包括：市場分析，營銷活動和營銷策略研究以及市場營銷管理等內(nèi)容。1．房地產(chǎn)市場分析。在市場經(jīng)濟的條件下，房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，必須建立在前期的市場研究和分析的基礎(chǔ)上。市場分析是一個廣義的概念，它在時間上，貫穿房地產(chǎn)項目整個開發(fā)過程。在空間上，要研究周邊甚至更大的區(qū)域范圍。在分析的內(nèi)容上，不僅要從宏觀上分析區(qū)域經(jīng)濟走勢、經(jīng)濟政策、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及規(guī)劃的影響；還要從微觀上分析各類物業(yè)的市場供求狀況以及競爭物業(yè)的狀況等。2．營銷活動和營銷策略。在經(jīng)過圍繞房地產(chǎn)開發(fā)項目進行的一系列市場調(diào)查分析之后，開發(fā)商在投資決策時起碼要考慮以下幾個方面的問題(4WlH)：第一，選擇在哪里投資(Where)?房地產(chǎn)開發(fā)商進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，最先應(yīng)是確定投資地區(qū)，選擇空間區(qū)位，比如是北京還是上海?是中關(guān)村還是亞運村?也就是說，哪里的開發(fā)潛力最大和預(yù)期回報最高?第二，何時投資比較好(When)?比如，因為亞洲金融危機的影響，一塊地理位置非常優(yōu)越的地塊，1997年投資可能只能投在每平方米8000元的住宅，如果在2000年投資可能開發(fā)出一處每平方米30000元的高級酒店。這時就存在一個何時開發(fā)最有利的問題。第三，投資何種物業(yè)(What)?是商業(yè)物業(yè)還是寫字樓物業(yè)?是普通住宅還是高檔別墅?如果是普通住宅的話，應(yīng)有多少三居?多少兩居?第四，為誰開發(fā)或賣給誰(Whom)?開發(fā)商要知道未來的客戶是哪些人群?他們是富裕家庭還是中等收入家庭?是教師還是律師?是30歲到40歲之間還是60歲以上?第五，如何開發(fā)(How)?是合作開發(fā)?還是獨立開發(fā)?還是開發(fā)到一定程度再轉(zhuǎn)讓?當(dāng)開發(fā)商明確了以上這些問題之后，還要要開始進行項目市場推廣，如召開新聞發(fā)布會、廣告宣傳，同時配合開發(fā)進度進行預(yù)售，為此還要對銷售人員進行培訓(xùn)和組織。以上在前期進行的這些概念確定性的工作，大多數(shù)是屬于一種策略和謀劃，完全是根據(jù)市場的變化而變化和調(diào)整的。也就是說，開發(fā)商除了做看得見的營銷工作以外，還要做無形的營銷工作，即營銷策略的研究和確定。具體包括：價格策略、產(chǎn)品策略、企業(yè)策略等。3。營銷管理。開發(fā)商在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場推廣時，還要在營銷管理方面做大量的工作，組織營銷機構(gòu)或部門，選擇策劃和中介公司，選擇設(shè)計機構(gòu)，選擇市場調(diào)查公司，選擇廣告代理，選擇企業(yè)形象設(shè)計公司進行企業(yè)/*形象設(shè)計，管理營銷費用，監(jiān)督營銷計劃的實施，并與開發(fā)企業(yè)的其他部門進行配合。六、房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源(一)企業(yè)自有資金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有一定數(shù)額的自有資金，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件。企業(yè)自有資金的多少，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查及級別劃分的標準之一。例如我國規(guī)定一級房地產(chǎn)開發(fā)公司需有自有流動資金1000萬元以上。由此可以看出，自有資金在某種程度上決定著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的規(guī)模大小。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金一般包括現(xiàn)金和其他速動資產(chǎn)，及近期可收回的各種應(yīng)收款。另外，企業(yè)通過內(nèi)部資金的挖掘，合理安排利用，也可作為自有資金應(yīng)付臨時的資金需要。如利潤留成，竣工房屋的保險金，房屋在建過程中應(yīng)支付而暫未支付的工程進度款，應(yīng)付而未付或近期支付的材料費、設(shè)備費和應(yīng)交稅金等。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可能在銀行存有大量的貨幣資金來等待投資開發(fā)項目，但某些存于銀行用于透支貸款、保函或信用證的補償余額等凍結(jié)資金，若能爭取早日解凍，也可作為貨幣資金使用。另外，速動資產(chǎn)的變現(xiàn)也是重要的資金來源之一。速動資產(chǎn)一般包括企業(yè)持有的各種銀行票據(jù)、股票、債券等(可以轉(zhuǎn)讓、抵押或貼現(xiàn)而獲得貨幣資金)，以及其他可以立即售出的建成樓宇等。至于各種應(yīng)收款，包括已定合同的應(yīng)收售樓款及其他應(yīng)收款。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)市場供求狀況，只要能判斷開發(fā)項目的預(yù)期收益高于企業(yè)自有資金的機會收益(如銀行存款利息等)或高于速動資產(chǎn)變現(xiàn)損失(包括機會損失)等，就可以根據(jù)自身的能力，適時投入白有資金，獲取投資回報。(二)銀行貸款任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想求得發(fā)展，取得銀行和其他金融機構(gòu)的支持是不可少的。而且由于“杠桿效應(yīng)”存在，任何開發(fā)商都不可能、也不愿意完全靠自有資金周轉(zhuǎn)而不利用銀行或其他金融機構(gòu)的借貸資金進行房地產(chǎn)項目開發(fā)。因此，通過金融機構(gòu)，進行銀行信貸是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金的主要來源之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按一定條件和手續(xù)，向金融機構(gòu)申請信貸，這部分信貸資金就構(gòu)成負債的一部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請貸款，銀行一般根據(jù)企業(yè)資信、業(yè)績、實有資本、擬開發(fā)項目的成本和預(yù)期效益，以及貸款用途和使用方向進行審核，決定是否給予貸款。銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的形式一般有以下10種：1．房產(chǎn)抵押貸款。是指銀行要求借款者以其合法的房產(chǎn)商品為抵押物作為保證的貸款。它必須訂立《抵押供借貸款合同》才能生效。貸款利率按固定資產(chǎn)貸款利率。對職工個人貸款根據(jù)房價高低或購房人的承受能力，利率比前稍低。房地產(chǎn)抵押貸款期限一般較長。2．土地使用權(quán)抵押貸款。是指貸款人以通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式合法取得的土地使用權(quán)作為抵押物向銀行申請貸款。3．商品房建筑材料、設(shè)備補償貿(mào)易貸款。是銀行對商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)用于建筑材料、設(shè)備補償貿(mào)易中發(fā)放的貸款。補償貿(mào)易是一方向另一方提出購置機器，設(shè)備、技術(shù)等的資金，另一方則在生產(chǎn)后以產(chǎn)品或商定的其他產(chǎn)品來償還資金的一種方式。4．商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)流動資金貸款。向銀行申請這部分貸款，要附有主管部門批準的項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計和總概算及擁有30％以上的自有流動資金。貸款利率按國家規(guī)定的流動資金貸款利率計息。5．城市開發(fā)流動資金貸款。是指銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于城市綜合開發(fā)的一種建設(shè)流動資金。投放重點是城市住宅及其配套工程。6．住宅投資撥款改貸款，簡稱“撥改貸”。是指國家預(yù)算安排的住宅建設(shè)投資由國家財政撥款改為銀行貸款。7．房地產(chǎn)貼息貸款。是指銀行發(fā)放的貸款額度由國家下達、貸款利息由國家補貼的房地產(chǎn)貸款。在房地產(chǎn)建設(shè)資金尚未得到完全由銀行貸款的時候，貼息貸款是必不可少的一種方式。這種貸款面向的對象主要是機關(guān)、事業(yè)單位。該項貸款主要用于城市文化設(shè)施和公用福利性設(shè)施的開發(fā)建設(shè)。8．自建公助貸款。是指銀行為扶助城鎮(zhèn)居民和職工自建住房所發(fā)放的貸款。自建房屋產(chǎn)權(quán)歸個人所有。9．私人購房貸款。是指銀行向私人購房者發(fā)放的用于購置房屋的專項貸款。