深圳海岸商業(yè)街定位策劃報(bào)告課件

東海岸商業(yè)街

策劃定位報(bào)告東星商業(yè)地產(chǎn)2011年5月目錄

第一部分市場(chǎng)分析第二部分項(xiàng)目分析第三部分策劃定位第四部分招商執(zhí)行萬科東海岸商業(yè)街第一部分市場(chǎng)分析萬科東海岸商業(yè)街一、東部及大梅沙概況二、大梅沙商業(yè)調(diào)查三、鹽田食街調(diào)查四、問卷調(diào)查分析摘要第一部分市場(chǎng)分析萬科東海岸商業(yè)街大梅沙概況第一部分市場(chǎng)分析萬科東海岸商業(yè)街大梅沙商業(yè)調(diào)查大海沙片區(qū)現(xiàn)有三個(gè)自然村：成坑村、長(zhǎng)坪村和大梅沙村。成坑村位于大梅沙片區(qū)北部，村內(nèi)主要的商業(yè)設(shè)施有：榮興海洋中西餐廳和六天客家海洋餐廳，面積共約有300平方米。面向的客戶為游人和小部分本地居民。

泌茗泉酒家位于成坑村的南部，面積約3000平方米，共兩層。面向的客戶主要為游客。

小型士多店、美容院和五金店，面向的客戶以本地居民為主。

第一部分市場(chǎng)分析萬科東海岸商業(yè)街長(zhǎng)坪村位于大梅沙片區(qū)中西部，直接連著金沙街，周圍商業(yè)主要有：金沙島酒樓，集飲食、小型休閑、包房于一體。主要客戶為游人。

心海假日樓下一樓有一間“心海超市”，面積約500平方米，以日雜百貨為主，主要客戶為本地居民。

大梅沙商業(yè)調(diào)查第一部分市場(chǎng)分析萬科東海岸商業(yè)街金沙街商業(yè)狀況金沙街的物業(yè)主要以賓館為主，另有部分的商業(yè)和百貨設(shè)施。濱海明珠大酒店和梅沙賓館位處于金沙街，主要的服務(wù)設(shè)施有：中、西餐廳、美容店、銀行、康樂設(shè)施等。主要服務(wù)對(duì)象為賓館住戶。大梅沙百貨經(jīng)營(yíng)內(nèi)容以日常用品、旅游用品為主，另設(shè)有菜市場(chǎng)、照相館等服務(wù)設(shè)施。主要客戶群為本地居民，另含少量的游客。

梅沙文化活動(dòng)中心主要為社區(qū)活動(dòng)中心，有表演舞臺(tái)等設(shè)施。

大梅沙商業(yè)調(diào)查第一部分市場(chǎng)分析萬科東海岸商業(yè)街大梅沙商業(yè)調(diào)查消費(fèi)場(chǎng)新名稱經(jīng)營(yíng)面積（m2）所在樓層所在位置裝修檔次消費(fèi)品特色經(jīng)營(yíng)狀況主要消費(fèi)群體老字號(hào)新端華乳鴿王約2500一棟三層大梅沙村正對(duì)海濱公園中檔海鮮乳鴿一般游客老牌新端華餐廳約2000二層大梅沙村正對(duì)海濱公園中檔海鮮乳鴿一般游客老字號(hào)新端華乳鴿王海景酒店約1500一層海景酒店第三座一樓中檔海鮮乳鴿一般游客海韻休閑小筑約200一層大梅沙村邊中檔西餐

一般游客及村民心海超市約500一層長(zhǎng)坪村旁樓下小型日雜百貨一般村民濱海明珠海鮮酒樓約

2000二層長(zhǎng)坪村金沙街邊高檔海鮮一般游客泌茗泉漁港大酒樓約3000二層成坑村斜對(duì)海濱公園高檔海鮮一般游客麥當(dāng)勞約300一層雅蘭酒店一樓中檔西式快餐較好游客及村民肯德基約400一層海景酒店一樓中檔西式快餐較好游客及村民古川拉面約300一層雅蘭酒店一樓中檔日式快餐一般游客及村民金沙島酒樓約1500一、二層長(zhǎng)坪村心海假日中高檔海鮮一般游客及村民合計(jì)約14200————————————第一部分市場(chǎng)分析萬科東海岸商業(yè)街大梅沙片區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀特點(diǎn)分析

片區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，多為分散經(jīng)營(yíng)，沒有成行成市；

現(xiàn)有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)以旅游人士為主要的客戶對(duì)象；

現(xiàn)有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次總體偏低，缺少中高檔、高檔商業(yè)，未能滿足中高消費(fèi)人群；

片區(qū)內(nèi)商業(yè)以餐飲為主，而餐飲服務(wù)主要以海鮮類為主，沒有其它特色經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目；

經(jīng)營(yíng)情況受客戶群消費(fèi)特點(diǎn)的限制，季節(jié)性較強(qiáng)，旅游淡旺季的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差距明顯；

一般在酒店內(nèi)基本上都設(shè)有內(nèi)部酒樓、桑拿、美容類服務(wù)；大梅沙商業(yè)調(diào)查第一部分市場(chǎng)分析萬科東海岸商業(yè)街食街一期臨近鹽公路，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，食街一期整體經(jīng)營(yíng)規(guī)劃較早，已形成較具規(guī)模和名聲的海鮮街，總共由七家酒樓組成，對(duì)到大梅沙旅游和品嘗海鮮的客人有一定的吸引力。鹽田食街調(diào)查第一部分市場(chǎng)分析萬科東海岸商業(yè)街鹽田食街調(diào)查名稱大概面積(平方米)裝修檔次經(jīng)營(yíng)特色經(jīng)營(yíng)狀況海龍海鮮酒家1600中檔海鮮較好新全盛海鮮酒家1200中檔海鮮較好師公會(huì)海鮮酒家1200中檔海鮮較好金龍海鮮酒家1200中檔海鮮較好永盛酒樓1200中檔海鮮較好東騰海鮮酒樓1200中檔海鮮較好東煌海鮮酒樓1600中檔海鮮較好合計(jì)9600——————第一部分市場(chǎng)分析萬科東海岸商業(yè)街食街二期由于位置上劣于一期，尚沒有形成較濃的消費(fèi)食市，因此在經(jīng)營(yíng)狀況上沒有一期那樣理想，現(xiàn)僅有四家酒家入駐經(jīng)營(yíng)，食街二期有50%的空置率，已有部分的商家由于經(jīng)營(yíng)狀況不理想而退出了經(jīng)營(yíng)。鹽田食街調(diào)查第一部分市場(chǎng)分析萬科東海岸商業(yè)街鹽田食街調(diào)查鹽田食街特點(diǎn)分析：鹽田食街起步較早，已經(jīng)成行成市，成為鹽田及深圳一道獨(dú)特的美食街，被列入深圳八大美食街之一。鹽田食街有機(jī)發(fā)揮了鹽田臨海資源優(yōu)勢(shì)，全部經(jīng)營(yíng)海鮮餐飲，形成海鮮一條街。鹽田食街的客戶群多數(shù)為市區(qū)公司、行政單位、市區(qū)內(nèi)個(gè)人消費(fèi)者，以及周末和節(jié)假日旅游人士。

由于鹽田食街地處偏遠(yuǎn)，而且離大梅沙海濱公園較遠(yuǎn)，所來消費(fèi)者有一共性——單位車輛或自駕消費(fèi)。消費(fèi)水平：食街消費(fèi)整體水平為中檔消費(fèi)，現(xiàn)時(shí)可滿足各層次客人的要求，對(duì)客戶群沒有進(jìn)行細(xì)分。

第一部分市場(chǎng)分析萬科東海岸商業(yè)街住宅調(diào)查項(xiàng)目名稱位置開發(fā)商建筑面積建筑類別總戶數(shù)平均價(jià)格心海伽藍(lán)雅居大梅沙內(nèi)環(huán)路深圳心海投資53944住宅3079000I·領(lǐng)海鹽田區(qū)鹽梅路與內(nèi)環(huán)路交界深圳海闊投資11965酒店公寓18915000海世界公寓鹽梅路與內(nèi)環(huán)路交界處，大梅沙海濱公園正對(duì)面深圳親地投資26900住宅29010000海語東園大梅沙內(nèi)環(huán)路中新華置業(yè)公司20500住宅2468500天琴灣公館鹽梅路東富春東方297000公館、別墅11720000倚天閣大梅沙內(nèi)環(huán)深圳平葉投資10750高級(jí)住宅16315000水云間鹽田區(qū)鹽梅路與內(nèi)環(huán)路交界祥祺地產(chǎn)18363酒店公寓1608000萬科東海岸一期大梅沙高速公路北側(cè)萬科地產(chǎn)87003TOWNHOUSE，住宅7597100萬科東海岸二期大梅沙高速公路北側(cè)萬科地產(chǎn)40829TOWNHOUSE，住宅4369200合計(jì)————567254——2667——

通過對(duì)住宅樓盤的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)目前大梅沙的樓盤多為最近幾年新建項(xiàng)目，有的尚未竣工入伙。而且多數(shù)項(xiàng)目為休閑度假物業(yè)，具有濃厚的投資性和度假性，而長(zhǎng)期居住人口非常少。消費(fèi)力非常有限、不穩(wěn)定。第一部分市場(chǎng)分析萬科東海岸商業(yè)街酒店調(diào)查名稱套房數(shù)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格開房率

梅沙賓館160

380由于處在旅游區(qū)，季節(jié)性非常明顯，旅游旺季開房率可以達(dá)到80%以上，淡季普遍低于50%。

海景酒店322四星480-580雅蘭酒店206

380-480京地酒店105

350-450芭堤雅酒店288四星400-500濱海明珠大酒店92

350-450沁茗泉酒店120

350-450水云間酒店公寓160

380-500合計(jì)1443————京基五星級(jí)酒店待建大梅沙為海濱度假休閑區(qū)，游客多，酒店業(yè)發(fā)展充分。如本項(xiàng)目商業(yè)特色非常明顯，這部分游客都可能成為目標(biāo)潛在客戶。第一部分市場(chǎng)分析萬科東海岸商業(yè)街大梅沙及鹽田發(fā)展規(guī)劃利好——深鹽第二通道深鹽快速通道西起羅沙公路，終點(diǎn)接鹽壩高速公路，又稱“深鹽第二通道”。路線全長(zhǎng)11.34公里，其中隧道總長(zhǎng)5.19公里，橋梁全長(zhǎng)4.59公里，雙向六車道，預(yù)計(jì)2006年建成通車，工程投資約20億元。深鹽第二通道的開通，不僅可以有效地解決東部的過境交通問題，還對(duì)鹽田港區(qū)的疏港交通以及區(qū)域交通有著重要意義，同時(shí)也將可能改變目前大梅沙普遍為休閑度假物業(yè)的局面，促使更多的市民在此居住。第一部分市場(chǎng)分析萬科東海岸商業(yè)街大梅沙每日客流量及車流量狀況客流量狀況：據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，每年大小梅沙旅游人數(shù)超過400萬人次，日均人數(shù)約13000人次，重大節(jié)假日高峰期可達(dá)到10萬人次。車流量狀況：根據(jù)相關(guān)資料調(diào)查，大梅沙平均日停車量為600-1000輛，周末節(jié)假日停車量達(dá)2000輛。原來大梅沙片區(qū)設(shè)置有800個(gè)停車位，但目前實(shí)際能夠使用的只有500多個(gè)，旅游旺季期每日停車位都不夠用，經(jīng)常發(fā)生車輛停在路邊堵塞交通的現(xiàn)象。公共交通狀況大梅沙公共交通還處于發(fā)展階段，目前僅有八路公共巴士

103A路：石夏南――小梅沙103B路：下沙村――小梅沙

208A路：布吉――大梅沙360路：銀湖汽車站――南澳

364路：福田車站――大鵬380A路：坑梓――小梅沙

380B路：龍華汽車站――小梅沙443路：火車站――小梅沙第一部分市場(chǎng)分析萬科東海岸商業(yè)街市場(chǎng)調(diào)查部分要點(diǎn)總結(jié)現(xiàn)有住宅規(guī)模567254㎡

，2667套?，F(xiàn)有酒店套房1443套，年平均入住率約55%。大梅沙正在營(yíng)業(yè)的商業(yè)面積大約14200㎡，同時(shí)還有一些零散分布在村落里的小商店。大梅沙片區(qū)商業(yè)總體檔次不高，中高及高檔消費(fèi)場(chǎng)所偏少，未能滿足中高及高檔消費(fèi)。鹽田食街經(jīng)營(yíng)特色以海鮮為主，總營(yíng)業(yè)面積約15000㎡

，消費(fèi)客戶群多為游客及市內(nèi)消費(fèi)者，通常擁有自己的交通工具。大梅沙旅游人數(shù)年客流量超過400萬人次，日均約13000人次，重大節(jié)假日高峰期達(dá)到10萬人次。大梅沙旅客自駕車輛每日平均約600-1000輛，重大節(jié)假日高峰期可超過2000輛。深鹽快速通道將于2006年正式開通，西起羅沙公路，終點(diǎn)接鹽壩高速公路。.第一部分市場(chǎng)分析萬科東海岸商業(yè)街問卷調(diào)查分析摘要問題一，在大梅沙游玩之后將如何安排活動(dòng)？調(diào)查得出，直接回去的占總樣本量的38%，用餐后直接回去占了30%，用餐后去酒吧的占了15%，后兩者合計(jì)為45%，超過直接回去的比例，表明多數(shù)游客游玩后多會(huì)在附近就餐。第一部分市場(chǎng)分析萬科東海岸商業(yè)街問卷調(diào)查分析摘要問題二，游客所使用交通工具的不同與其游玩之后的活動(dòng)安排的相互關(guān)系。調(diào)查得出，絕大部分乘坐私家車的游客都會(huì)在附近就餐后回去或用餐后去酒吧。由此表明，我們的目標(biāo)客戶應(yīng)著重鎖定這部分盛坐私家車的游客。第一部分市場(chǎng)分析萬科東海岸商業(yè)街問卷調(diào)查分析摘要問題五，游客對(duì)東海岸商業(yè)街的意向程度與其使用交通工具的相互關(guān)系。調(diào)查得出：乘坐私家車的游客對(duì)本項(xiàng)目的意向程度比乘坐公共巴士游客的意向程度高。第一部分市場(chǎng)分析萬科東海岸商業(yè)街問卷調(diào)查分析摘要問題六，游客對(duì)東海岸商業(yè)街的意向消費(fèi)項(xiàng)目。調(diào)查得出：特色餐飲的消費(fèi)意向最高，占了39%；其次為休閑運(yùn)動(dòng)，占了31%；再次為酒吧和茶館，比例分別為6%和8%。以上表明特色餐飲可能是我們以后商業(yè)定位的主要目標(biāo)方向。第一部分市場(chǎng)分析萬科東海岸商業(yè)街問卷調(diào)查分析摘要問題七，游客在東海岸商業(yè)街的擬定預(yù)算人均單次消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)查得出：人均單次消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)101-150元的占了29%，41-70元的占了23%，71-100元的占了21%，21-40元占了15%，其它消費(fèi)區(qū)間所占比例均在10%以下。以上表明預(yù)算人均單次消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分布在41-150元之間。第二部分項(xiàng)目分析萬科東海岸商業(yè)街一、基本資料二、優(yōu)勢(shì)分析三、劣勢(shì)分析四、發(fā)展機(jī)會(huì)五、面臨威脅第二部分項(xiàng)目分析萬科東海岸商業(yè)街基本概況建筑用地面積268483.5平方米建筑覆蓋率小于等于15％建筑容積率小于等于0.8總建筑面積：約21萬平方米其中：居?。òㄗ≌?、公寓、別墅）：19萬平方米，共約2000戶。商業(yè)街對(duì)外部分約6800平方米，共26間鋪位；會(huì)所俱樂部（室內(nèi)）約3687平方米，共11間鋪位。本項(xiàng)目位于深圳市鹽田區(qū)大梅沙片區(qū)西北，介于鹽壩高速公路與周圍的坡地間。距大梅沙、小梅沙海濱約1.5公里，西往深圳市區(qū)約30分鐘車程，東往南澳約30分鐘車程。第二部分項(xiàng)目分析萬科東海岸商業(yè)街商業(yè)街面積分布情況第二部分項(xiàng)目分析萬科東海岸商業(yè)街項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)梅沙片區(qū)是市級(jí)旅游度假區(qū)，是一個(gè)集休閑旅游度假、高尚居住及會(huì)議功能、濱海風(fēng)光為一體的東部旅游服務(wù)基地。實(shí)力發(fā)展商——萬科品牌的后盾。從建筑規(guī)劃特點(diǎn)看，異地風(fēng)情建筑特點(diǎn)，富含風(fēng)情休閑商業(yè)氛圍。高尚住宅大社區(qū)成就高收入、高品味、高消費(fèi)的客戶群體。全部為獨(dú)立式臨街店鋪，便于獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，相互影響較小。項(xiàng)目位處高速公路出口，位置優(yōu)越。第二部分項(xiàng)目分析萬科東海岸商業(yè)街項(xiàng)目劣勢(shì)單位鋪位面積大，目標(biāo)商家有所限制。東海岸商業(yè)街小于100平方米的鋪位僅有5個(gè)，200-300平方米的鋪位仍有不少，有的甚至更大。鋪位內(nèi)硬件不足，部分缺少獨(dú)立上下水及排煙管道，不利于商家經(jīng)營(yíng)。鋪位不規(guī)則，人流交通組織可達(dá)性差，尤其二層鋪位。度假休閑物業(yè)，入住率低，常住人口少，消費(fèi)客源不足。項(xiàng)目位處地勢(shì)高，周邊人流非常少。招商難度大，成本高。首先位置太遠(yuǎn)，貨運(yùn)成本高，商家意愿程度低。其次耗時(shí)長(zhǎng)，從市區(qū)趕往東海岸至少半天時(shí)間。第二部分項(xiàng)目分析萬科東海岸商業(yè)街發(fā)展機(jī)會(huì)鹽田第二通道將于2006年底交付使用，打破鹽田交通瓶頸，促使交通更為便利，有望擴(kuò)大消費(fèi)半徑。鹽田第二通道的開通，同時(shí)也將可能使大梅沙一部分非常住人口轉(zhuǎn)為常住人口，增加片區(qū)的消費(fèi)需求。大小梅沙游客充足，消費(fèi)潛在市場(chǎng)非常廣闊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大小梅沙每年旅游人數(shù)達(dá)400萬人次以上，日均約13000人次，節(jié)假日高峰期可突破10萬人次。大梅沙片區(qū)將進(jìn)一步完善規(guī)劃，同時(shí)大梅沙的管理也正逐步完善，大梅沙整體環(huán)境將得到全面提升，吸引更多的游客前往旅游。大小梅沙等東部片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭如日中天，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)，片區(qū)內(nèi)居住人口也正在快速增長(zhǎng)。萬科總部將遷往東海岸社區(qū)，進(jìn)一步提升社區(qū)商務(wù)氛圍，擴(kuò)大消費(fèi)市場(chǎng)空間。第二部分項(xiàng)目分析萬科東海岸商業(yè)街面臨威脅百仕達(dá)湖心島項(xiàng)目將要啟動(dòng)，可作為酒店、旅游度假、商業(yè)用途，她的啟動(dòng)將對(duì)本項(xiàng)目形成極大威脅。伴隨著大梅沙片區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)，將有更多商業(yè)物業(yè)推向市場(chǎng)，增加市場(chǎng)供應(yīng)量，而且有個(gè)別項(xiàng)目所處地段非常優(yōu)越。

東海岸是深圳萬科公司近年重點(diǎn)項(xiàng)目之一，也是萬科公司開發(fā)第一個(gè)集休閑、度假、居住、會(huì)務(wù)的綜合型項(xiàng)目。東海岸商業(yè)街的成功運(yùn)做無疑將使東海岸整體項(xiàng)目錦上添花，全面提升東海岸及萬科的品牌形象。第三部分策劃定位萬科東海岸商業(yè)街一、定位依據(jù)二、市場(chǎng)定位三、主題定位四、業(yè)態(tài)規(guī)劃五、目標(biāo)消費(fèi)客戶定位六、消費(fèi)力測(cè)算第三部分策劃定位萬科東海岸商業(yè)街定位依據(jù)：項(xiàng)目本身規(guī)劃條件、物業(yè)自身特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)問卷調(diào)查結(jié)論分析目標(biāo)參考對(duì)象的調(diào)查分析大梅沙目前商業(yè)狀況及商業(yè)需求點(diǎn)特色餐飲、娛樂行業(yè)有較強(qiáng)人氣聚集力各行業(yè)各種零售業(yè)態(tài)的租金承受力水平

將特定的自然景觀與消費(fèi)場(chǎng)所有機(jī)結(jié)合，制造消費(fèi)氛圍

第三部分策劃定位萬科東海岸商業(yè)街市場(chǎng)定位：以餐飲、休閑、旅游、娛樂進(jìn)行包裝定位，形成富有特色及吸引力的綜合性旅游渡假、飲食、娛樂、休閑文化于一體的商業(yè)文化中心。

萬科東海岸具有許多獨(dú)特的方面：臨海、靠山、建筑風(fēng)格優(yōu)美等，同時(shí)為配合周邊的旅游區(qū)規(guī)劃、商業(yè)需求，及消費(fèi)群的習(xí)性與特點(diǎn)，“東海岸商業(yè)街”在形像上一定要具有一個(gè)新的概念，新的特色商業(yè)，新的商業(yè)文化融入在其中。第三部分策劃定位萬科東海岸商業(yè)街主題定位：以異族民俗風(fēng)情為特色，以文化為內(nèi)涵的風(fēng)情商業(yè)街。

隨著人們生活水平的提高，人們的消費(fèi)品味愈來愈高，不再滿足于購物、飲食等簡(jiǎn)單的消費(fèi)功能，而是追求一種多方面感官需求。引入少數(shù)民族風(fēng)情，載歌栽舞，作為東海岸商業(yè)街的獨(dú)有特色，如壯族的竹竿舞、蒙古族的篝火晚會(huì)等，喻歌舞于飲食娛樂中，吸引客戶前來觀看，逗留消費(fèi)，體驗(yàn)一種全新的飲食消費(fèi)文化。平常日由小規(guī)模隊(duì)伍表演民族歌舞，節(jié)假日則組織較大規(guī)模的表演活動(dòng)，同時(shí)讓顧客深入?yún)⑴c，切身體驗(yàn)異族民俗風(fēng)情。第三部分策劃定位萬科東海岸商業(yè)街第三部分策劃定位萬科東海岸商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃：特色餐飲海鮮、各地風(fēng)味、異國餐飲等第三部分策劃定位萬科東海岸商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃：休閑酒吧非常有品味、有情調(diào)的中小型酒吧第三部分策劃定位萬科東海岸商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃：民俗工藝油畫、異族工藝品、海洋工藝品、精品工藝等第三部分策劃定位萬科東海岸商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃：社區(qū)配套便利超市、自助銀行、美容美發(fā)、干洗沖印、面包屋等第三部分策劃定位萬科東海岸商業(yè)街目標(biāo)消費(fèi)客戶定位：社區(qū)業(yè)主及社區(qū)酒店客戶萬科集團(tuán)總部員工及客戶大梅沙片區(qū)本地居民大梅沙片區(qū)新興住宅居民大小梅沙游客（擁有私家車的為65%，其他為35%）沙頭角居民和市區(qū)居民（有車一族）第三部分策劃定位萬科東海岸商業(yè)街目標(biāo)消費(fèi)客戶特征：游玩旅客，就近消費(fèi)商務(wù)會(huì)客，就近消費(fèi)長(zhǎng)期居民，日常消費(fèi)區(qū)外市民，定向消費(fèi)（需要交通工具支持）第三部分策劃定位萬科東海岸商業(yè)街客戶類別總套（戶）數(shù)總?cè)藬?shù)發(fā)生消費(fèi)可能性平均每日每人消費(fèi)金額（元）可能產(chǎn)生的日消費(fèi)金額（元）社區(qū)業(yè)主及社區(qū)酒店客戶約1600套約480020%8581600萬科集團(tuán)總部員工及外來客戶——約20085%508500大梅沙片區(qū)本地居民約350戶約122510%455512大梅沙片區(qū)新興住宅居民約1472套（現(xiàn)有）441615%4026496大小梅沙游客——日均13000人5%6039000沙頭角居民和市區(qū)居民每日來消費(fèi)的人數(shù)約300人次6018000大梅沙酒店客戶（未包含招待所）1443套（現(xiàn)有）約216520%6025980合計(jì)————————205088消費(fèi)力測(cè)算經(jīng)不完全測(cè)算，東海岸商業(yè)街日均可能產(chǎn)生消費(fèi)額為205088元，每月為約615.26.萬元，平均商鋪單位面積消費(fèi)額為每月905元/㎡。萬科東海岸商業(yè)街第四部分招商執(zhí)行一、招商整體策略二、招商目標(biāo)客戶名錄三、招商策略實(shí)施四、開業(yè)時(shí)間建議五、免租期建議六、形象包裝建議第四部分招商執(zhí)行萬科東海岸商業(yè)街招商整體策略：先確定符合項(xiàng)目定位的、品牌知名度高的商戶為主力商家，然后以主力商家吸引其它商戶。定向“一對(duì)一”招商，提高招商成交率，降低交易成本。避免重復(fù)引進(jìn)，形成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。針對(duì)某些特殊的、排它性的商業(yè)業(yè)態(tài)，設(shè)定管理保護(hù)，避免形成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。預(yù)先做好招商手冊(cè)，詳細(xì)闡述項(xiàng)目的定位、優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)、消費(fèi)力測(cè)算及經(jīng)營(yíng)推廣規(guī)劃，真正形成對(duì)商家有吸引力的宣傳手冊(cè)。第四部分招商執(zhí)行萬科東海岸商業(yè)街招商部分目標(biāo)客戶名錄：級(jí)別商戶類型商戶名稱主力商家餐飲光明農(nóng)場(chǎng)乳鴿、漓江又一軒、鳳凰樓、逸和軒酒家其它商家餐飲卡碧桃（韓國燒烤）、田螺釀酒吧本色酒吧、啤酒魚、根據(jù)地酒吧、1970年代、人間熒火蟲、西餐咖啡綠茵閣、上島咖啡、名典咖啡、雨花西餐廳、星期五西餐廳、香榭麗舍咖啡、品尚品咖啡、老樹咖啡社區(qū)配套自助銀行、雪麗阿姨、正章干洗、柯達(dá)沖印、萬家超市、一品軒、一致藥店、萬澤藥店、中聯(lián)大藥房、自然美生活館、依貝佳民族工藝油畫、異族工藝品、海洋工藝品、精品工藝等第四部分招商執(zhí)行萬科東海岸商業(yè)街招商實(shí)施策略：發(fā)揮專業(yè)媒體的宣傳效果餐飲娛樂方面專業(yè)媒體的讀者非常有針對(duì)性，利專業(yè)媒體的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)在業(yè)內(nèi)形成迅速推廣。利用餐飲協(xié)會(huì)的權(quán)威性餐飲協(xié)會(huì)是行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種團(tuán)體組織，在業(yè)內(nèi)具有一定的權(quán)威性，容易在行業(yè)內(nèi)樹立良好形象。大眾媒體的廣泛接觸性在深圳特報(bào)、商報(bào)、晶報(bào)、晚報(bào)的主流媒體做平面宣傳和系列軟性文章報(bào)道，這類媒體讀者廣泛，社會(huì)層次不一，宣傳