大二下稅法課件章

第八章土地增值稅法、城鎮(zhèn)土地使用稅法和耕地占用稅法LandAppreciationTax

UrbanandTownshiplandUsageTaxFarmlandOccupationTax

本節(jié)重點、難點

（一）本章重點

1.征稅范圍的確定

2.扣除項目的確定

3.增值額的確定

4.稅收優(yōu)惠政策

5.房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算

（二）本章難點

1.征稅范圍的界定

2.扣除項目的確定

3.應納土地增值稅額的計算確定

4.房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算第一節(jié)土地增值稅法

一、土地增值稅與營業(yè)稅的關系土地增值稅納稅人轉讓國有土地使用權所取得的收入應按“轉讓無形資產”稅目計征營業(yè)稅，轉讓房產所取得的收入應按“銷售不動產”稅目計征營業(yè)稅。土地增值稅納稅人轉讓房地產項目計算繳納的營業(yè)稅作為“與轉讓房地產有關的稅金”，在計征土地增值稅時可以扣除。

二、土地增值稅與印花稅的關系房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產項目計征的印花稅，不得在計算土地增值稅時扣除；非房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產項目計征的印花稅，可以在計算土地增值稅時扣除。

三、土地增值稅與企業(yè)所得稅的關系土地增值稅納稅人繳納的土地增值稅，計入“營業(yè)稅金及附加”科目，在計算企業(yè)所得稅的應納稅所得額時準予扣除。知識體系構建：本稅種與其他稅種的關系

一、納稅義務人（了解）轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。上述“單位與個人”，不論法人與自然人，不論企業(yè)經濟性質，不論內資企業(yè)與外資企業(yè)，也不論行業(yè)部門，只要發(fā)生有償轉讓房地產的行為，都是土地增值稅的納稅人。

是對有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物產權，取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-1】轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的（），是土地增值稅的納稅義務人。

A.學校B.稅務機關

C.外籍個人D.國有企業(yè)答案：

【判斷】土地增值稅的納稅人為轉讓土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

答案：

第一節(jié)土地增值稅法

二、征稅范圍（熟悉）

（一）基本征稅范圍土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅，不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。國有土地使用權出讓（state-ownedland-userighttransfer），是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為，屬于土地買賣的一級市場。土地使用權出讓的出讓方是國家，土地使用權的出讓，不屬于土地增值稅的征稅范圍。國有土地使用權轉讓，是指土地使用者通過出讓等形式取得土地使用權后，將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與，它屬于土地買賣的二級市場。土地使用權轉讓，其地上的建筑物、其他附著物的所有權隨之轉讓。土地使用權的轉讓，屬于土地增值稅的征稅范圍。

第一節(jié)土地增值稅法

政府土地出讓金甲開發(fā)商出讓轉讓出讓方：不繳土地增值稅乙開發(fā)商價款轉讓方甲：繳土地增值稅、營業(yè)稅、附加稅和印花稅受讓方甲：繳契稅、印花稅銷售方乙：繳土地增值稅、營業(yè)稅、附加稅和印花稅受讓方乙：繳契稅、印花稅房地產開發(fā)丙購房者三通一平購房者丙：繳契稅、印花稅拍賣

土地增值稅的基本征稅范圍具體包括以下三方面：

1.轉讓國有土地使用權——炒地皮

國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。出售國有土地使用權是指土地使用者通過出讓方式，向政府繳納了土地出讓金，有償受讓土地使用權后，不進行房產開發(fā)，直接將空地出售出去。

2.地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓——房地產開發(fā)

地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施，如廠房、倉庫、商店、醫(yī)院、住宅、地下室、圍墻、煙囪、電梯、中央空調、管道、水箱等。

附著物，是指附著于土地上的不能移動或一經移動即遭損壞的物品。納稅人取得國有土地使用權后進行房屋開發(fā)建造然后出售，此即房地產開發(fā)。雖然這種行為通常被稱作賣房，但按照國家有關房地產法律和法規(guī)的規(guī)定，賣房的同時，土地使用權也隨之發(fā)生轉讓。屬于土地增值稅的征稅范圍。

3.存量房地產的買賣存量房地產是指已經建成并已投入使用的房地產，其房屋所有人將房屋產權和土地使用權一并轉讓給其他單位和個人。這種行為按照國家有關的房地產法律和法規(guī)，應當?shù)接嘘P部門辦理房產產權和土地使用權的轉移變更手續(xù)；原土地使用權屬于無償劃撥的，還應到土地管理部門補交土地出讓金。

第一節(jié)土地增值稅法

（二）征稅范圍的界定土地增值稅征稅范圍的判斷可依據(jù)以下三個標準：

1.土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，不包括轉讓非國有土地使用權和出讓國有土地使用權的行為。

第一個標準：所轉讓土地的使用權是否為國有注意區(qū)分國有土地使用權的轉讓與出讓的不同涵義。轉讓需要征收土地增值稅，而出讓不征土地增值稅。

【案例8-2】轉讓國有土地使用權行為可能涉及的稅種包括有（）。

A.印花稅B.土地增值稅

C.資源稅D.營業(yè)稅

答案：

第一節(jié)土地增值稅法2.土地增值稅只對轉讓房地產權屬（包括土地使用權、地上建筑物及其附著物的產權）的行為征稅，不包括未轉讓房地產權屬的行為。

第二個標準：房地產權屬是否發(fā)生轉讓下列均未發(fā)生房地產權屬的轉讓，均不征收土地增值稅：

——房地產的出租

——以房地產抵押貸款在抵押期間的房地產

——雙方合作建房，建成后自用的房產

——房地產的代建房行為

3.土地增值稅只對有償轉讓房地產權屬的行為征稅，不包括以繼承、贈與等方式無償轉讓房地產權屬的行為。

第三個標準：房地產權屬是否為有償轉讓需要說明的是，無論是單獨轉讓國有土地使用權，還是房屋產權與國有土地使用權一并轉讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍。

第一節(jié)土地增值稅法

（三）對若干具體情況的判定（掌握）具體情形是否屬于土地增值稅的征稅范圍出售征稅。具體包括三種情況：（1）出售國有土地使用權；（2）取得國有土地使用權后進行房屋開發(fā)建造后出售；（3）存量房地產買賣。繼承、贈與繼承不征稅（無收入）。贈與：公益性贈與、贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人不征稅；

非公益性贈與征稅。出租不征稅（權屬未轉移）房地產抵押抵押期間不征稅；抵押期滿償還債務本息不征稅；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債，征稅。

第一節(jié)土地增值稅法具體情形是否屬于土地增值稅的征稅范圍房地產交換單位之間換房，征稅（取得了實物形態(tài)的收入）；個人之間互換自有住房不征稅。以房地產投資、聯(lián)營房地產轉讓到投資聯(lián)營企業(yè)，不征稅；將投資聯(lián)營房地產再轉讓，征稅。但投資、聯(lián)營的企業(yè)屬于從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，應當征收土地增值稅。（重要，掌握）合作建房建成后自用，不征稅；建成后轉讓，征稅。企業(yè)兼并轉讓房地產暫免征稅代建房不征稅（權屬未轉移）房地產重新評估不征稅（權屬未轉讓，無收入）

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-3】甲、乙企業(yè)為房地產開發(fā)企業(yè)，丙、丁企業(yè)為非房地產開發(fā)企業(yè)，其相互之間進行的下列不動產投資，不計征土地增值稅的是（）。

A.甲企業(yè)投資到乙企業(yè)B.乙企業(yè)投資到丁企業(yè)

C.丙企業(yè)投資到甲企業(yè)D.丙企業(yè)投資到丁企業(yè)

答案：

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-4】下列各項中，應征收土地增值稅的是（）。A.企業(yè)贈與社會公益事業(yè)的房地產B.企業(yè)之間互換自有住房C.抵押期內的房地產D.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產

答案：

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-5】下列各項中屬于土地增值稅征稅范圍的有（）。

A.出讓國有土地使用權

B.城市房地產的出租

C.轉讓國有土地作用權

D.城市企業(yè)房地產的交換

答案：

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-6】根據(jù)有關規(guī)定，下列可以不征或免征土地增值稅的有（）。

A.以房地產進行投資，將房地產轉讓到所投資的企業(yè)

B.個人以房地產進行交換的

C.被兼并企業(yè)的房地產轉讓到兼并企業(yè)

D.以房地產抵債而發(fā)生房地產權屬轉讓的

答案：

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-7】下列各項中，應征收土地增值稅的是（）。

A.贈予社會公益事業(yè)的房地產

B.個人之間互換自有居住用房地產

C.抵押期滿權屬轉讓給債權人的房地產

D.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產

答案：

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-8】下列各項中，不屬于土地增值稅征稅范圍的有（）。

A.以房地產抵債而尚未發(fā)生房地產權屬轉讓的

B.以房地產抵押貸款而房地產尚在抵押期間的

C.被兼并企業(yè)的房地產在企業(yè)兼并中轉讓到兼并方的

D.以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉讓給其中一方的

答案：

【案例8-9】下列各項中，應當征收土地增值稅的是（）。

A.公司與公司之間互換房產

B.房地產開發(fā)公司為客戶代建房產

C.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產

D.雙方合作建房后按比例分配自用房產

答案：

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-10】下列各項中，屬于土地增值稅征收范圍的是（）。A.房地產的出租行為B.房地產的抵押行為C.房地產的重新評估行為D.個人互換自有住房的行為答案：

第一節(jié)土地增值稅法

三、稅率

土地增值稅實行四級超率累進稅率。級次增值額占扣除項目金額的比例稅率速算扣除率150％以下（含50％）30％02超過50％～100％（含100％）40％5％3超過100％～200％（含200％）50％15％4200％以上60％35％

第一節(jié)土地增值稅法

四、應稅收入的確定

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益。

五、扣除項目的確定（重點、掌握）準予扣除的項目，根據(jù)轉讓項目的性質不同，可作如下劃分：項目性質扣除項目新建房地產轉讓1.取得土地使用權所支付的金額2.房地產開發(fā)成本3.房地產開發(fā)費用4.與轉讓房地產有關的稅金5.其他扣除項目存量房地產轉讓1.房屋及建筑物的評估價格評估價格＝重置成本價×成新度折扣率2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

第一節(jié)土地增值稅法

第一類：新建房地產轉讓

（一）取得土地使用權所支付的金額

1.納稅人為取得土地使用權所支付的地價款（1）以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；（2）以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規(guī)定補交的土地出讓金；（3）以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。

2.納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用（包含契稅）

第一節(jié)土地增值稅法【案例8-11】在計算土地增值稅應納稅額時，納稅人為取得土地使用權支付的地價款準予扣除。這里的地價款是指（）。

A.以協(xié)議方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金

B.以轉讓方式取得土地使用權的，為實際支付的地價款

C.以拍賣方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金

D.以行政劃撥方式取得的土地使用權變更為有償使用的，為補交的土地出讓金

答案：

第一節(jié)土地增值稅法

（二）房地產開發(fā)成本是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費（含耕地占用稅）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。

第一節(jié)土地增值稅法

（三）房地產開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。上述三項費用會計上作為期間費用，直接計入當期損益，但作為土地增值稅扣除項目的房地產開發(fā)費用，不按納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除，而是按《實施細則》的標準進行扣除。

1.能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：房地產開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×5％以內

注意：超過國家規(guī)定上浮幅度部分的利息以及超過貸款期限的利息和加罰的利息不允許扣除。

2.不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：房地產開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×10％以內

第一節(jié)土地增值稅法

（四）與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加和地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。

◆房地產開發(fā)企業(yè)只能扣除“兩稅兩費”（營業(yè)稅、城建稅和教育費附加、地方教育附加）◆非房地產開發(fā)企業(yè)可扣除“三稅兩費”（營業(yè)稅、城建稅、印花稅和教育費附加、地方教育附加）

重要提示：自2010年12月1日起統(tǒng)一內外資企業(yè)附加稅后，外商投資房地產企業(yè)在“與轉讓房地產有關的稅金”上與上述內資企業(yè)的做法完全相同。

注意：房地產開發(fā)企業(yè)在轉讓房地產時繳納的印花稅列入管理費用之中，已相應作了扣除，故在此不允許再單獨扣除。房地產開發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人在計算土地增值稅時，允許扣除在轉讓房地產環(huán)節(jié)繳納的印花稅（即產權轉移書據(jù)所載金額0.5‰的印花稅）。

【案例8-12】房地產開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時，允許單獨扣除的稅金是（）。

A.營業(yè)稅、印花稅B.房產稅、城市維護建設稅

C.營業(yè)稅、城市維護建設稅D.印花稅、城市維護建設稅

答案：

第一節(jié)土地增值稅法

（五）財政部規(guī)定的其它扣除項目從事房地產開發(fā)的納稅人可加計20％的扣除：

加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×20％

需要特別強調的是，此項優(yōu)惠政策只適用于從事房地產開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不得比照執(zhí)行。即使是從事房地產開發(fā)的納稅人，如果取得土地使用權后，未進行任何開發(fā)與投入即轉讓的，在計算應納土地增值稅時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，以及與轉讓房地產有關的稅金，不允許加計20％的扣除。

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-13】某房地產開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關的土地使用權支付額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項目轉讓的有關稅金為200萬元。計算確認該商品房項目繳納土地增值稅時，應扣除的房地產開發(fā)費用和“其他扣除項目”的金額為（）。

A.1500萬元B.2000萬元

C.2500萬元D.3000萬元

答案：

第一節(jié)土地增值稅法

第二類：存量房地產轉讓存量房地產轉讓應納土地增值稅有以下三種計算類型：

第一種類型：有評估價的具體扣除項目包括：

1.房屋及建筑物的評估價格。

評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

第一節(jié)土地增值稅法

第二章類型：沒有評估價，但能提供原購房發(fā)票的納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當?shù)囟悇詹块T確認，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額（即：取得土地使用權所支付的金額；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格），可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5％計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計1年；超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為1年。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5％的基數(shù)。

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-14】某外貿公司2014年5月1日簽訂房屋轉讓合同，當日開具售房發(fā)票轉讓一幢前期購置的辦公樓。該辦公樓購置時取得的2012年10月1日開具的購房發(fā)票上注明價款2200萬元，契稅完稅憑證上注明已繳納契稅66萬元。該辦公樓沒有評估價格。轉讓時取得轉讓收入3000萬元，已按規(guī)定繳納了轉讓環(huán)節(jié)的有關稅金（城建稅稅率7％，教育費附加征收率3％，印花稅稅率0.5‰），并按規(guī)定交納交易環(huán)節(jié)有關費用55萬元（能提供支付憑據(jù)）。

要求：計算該企業(yè)轉讓該辦公樓應納的土地增值稅。

答案：

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-15】位于縣城的某商貿公司2013年12月銷售一棟舊辦公樓，取得收入1000萬元，繳納印花稅0.5萬元，因無法取得評估價格，公司提供了購房發(fā)票，該辦公樓購于2010年1月，購價為600萬元，繳納契稅18萬元。該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時，可扣除項目金額的合計數(shù)為（）萬元。

A.639.6B.640.1C.760.1D.763.7

答案：

第一節(jié)土地增值稅法

第三種類型：沒有評估價，也不能提供原購房發(fā)票的對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)《稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實行核定征收。

上述第二、第三種計算類型依據(jù)的是《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）的規(guī)定，內容重要，注意掌握。

第一節(jié)土地增值稅法

總結：根據(jù)房地產轉讓項目的性質不同，其扣除項目的確定主要有以下幾種類型（注意掌握）：

轉讓項目扣除項目轉讓土地使用權（1）取得土地使用權時支付的金額：①支付的地價款；②按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用（含契稅）（2）在轉讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅金房地產開發(fā)房地產開發(fā)企業(yè)（1）取得土地使用權所支付的金額（2）房地產開發(fā)成本（含耕地占用稅）（3）房地產開發(fā)費用（4）與轉讓房地產有關的稅金（營業(yè)稅、城建稅和教育費附加、地方教育附加；印花稅已列入管理費用，不允許再單獨扣除）（5）加計20％的扣除非房地產開發(fā)企業(yè)（1）取得土地使用權所支付的金額（2）房地產開發(fā)成本（3）房地產開發(fā)費用（4）與轉讓房地產有關的稅金（營業(yè)稅、印花稅、城建稅和教育費附加、地方教育附加）轉讓舊房及建筑物（1）房屋及建筑物的評估價格（2）取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用（3）在轉讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅金

六、增值額的確定（掌握）土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉讓房地產所取得的增值額，即納稅人轉讓房地產所取得的收入額減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

土地增值額＝轉讓收入－扣除項目金額有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收土地增值稅：

1.隱瞞、虛報房地產成交價格的；

2.提供扣除項目金額不實的；

3.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

4.存量房地產轉讓。

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-16】下列情形中，應按評估價格計征土地增值稅的有（）。A.提供扣除項目金額不實的B.隱瞞、虛報房地產成交價格的C.房地產開發(fā)項目全部竣工完成銷售需要進行清算的D.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的答案：

第一節(jié)土地增值稅法

七、應納稅額的計算方法與計算程序（掌握）

（一）計算方法土地增值稅應納稅額有分步計算法和速算扣除法等兩種計算方法。

1.

分步計算法，按每一級距的增值額乘以該級距相應的稅率，分別計算各級次土地增值稅稅額，然后將其相加匯總，求得應納稅額。其計算公式為：

應納稅額＝∑（每一級距土地增值額×適用稅率）

2.速算扣除法，即按照增值額乘以適用的稅率，減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算應納稅額。

第一節(jié)土地增值稅法

分步計算法：假設轉讓收入2000萬元，扣除細目金額600萬元增值額＝2000－600＝1400（萬元）增值率＝1400÷600×100％＝233.33％，適用稅率60％分步計算過程如下：應納稅額＝600×50％×30％＋（600×100％－600×50％）×40％＋（600×200％－600×100％）×50％＋（1400－600×200％）×60％＝630（萬元）

速算扣除法：應納稅額＝1400×60％－600×35％＝630（萬元）0140030030060020030％40％50％60％050％100％200％

第一節(jié)土地增值稅法

（二）計算程序

1.計算扣除項目金額。如系轉讓舊房及建筑物的，應計算評估價格，再確定扣除項目金額。

評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

2.計算增值額。

增值額＝轉讓收入額－扣除項目金額

3.計算增值額占扣除項目金額的比重，即增值率

增值率＝增值額÷扣除項目金額×100％

4.依據(jù)增值率確定適用稅率。

5.依據(jù)適用稅率計算應納稅額。

應納稅額＝增值額×適用稅率

－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

第一節(jié)土地增值稅法

八、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算（重點掌握）

注意：本章重要知識點，需要重點掌握。

（一）清算單位（掌握）

1.以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

2.開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

第一節(jié)土地增值稅法

（二）清算條件（掌握）

1.

納稅人應進行土地增值稅的清算的三種情形：（1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。

2.主管稅務機關要求納稅人進行土地增值稅清算的四種情形：（1）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務機關規(guī)定的其他情況。

第一節(jié)土地增值稅法

（三）非直接銷售和自用房地產的收入確定（掌握）

1.房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按規(guī)定方法和順序確認。

注意：此項視同銷售的規(guī)定需要重點掌握。

2.房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

3.土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

第一節(jié)土地增值稅法

（四）扣除項目規(guī)定（掌握）

1.房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條及《實施細則》第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

2.房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。

3.房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：（1）建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；（3）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

第一節(jié)土地增值稅法4.房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

5.屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

6.房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。

7.房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

8.房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

第一節(jié)土地增值稅法

9.

拆遷安置費的扣除，按以下規(guī)定處理：（1）房地產企業(yè)用建造的該項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。（2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（3）貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

第一節(jié)土地增值稅法

（五）土地增值稅清算應報送的資料（了解）納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：

1.房地產開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

2.項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；

3.主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

（六）土地增值稅清算項目的審核鑒證（了解）稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。

第一節(jié)土地增值稅法

（七）土地增值稅的核定征收（了解）房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

5.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5％。

第一節(jié)土地增值稅法（八）清算后再轉讓房地產的處理（掌握）在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

（九）土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金（掌握）納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-17】下列情形中，納稅人應當進行土地增值稅清算的有（）。

A.直接轉讓土地使用權的

B.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的

C.房地產開發(fā)項目全部竣工并完成銷售的

D.取得銷售（預售）許可證2年仍未銷售完的

答案：

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-18】清算土地增值稅時，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的會所等公共設施，其成本費用可以扣除的情形是（）。

A.建成后開發(fā)企業(yè)轉為自用的

B.建成后開發(fā)企業(yè)用于出租的

C.建成后直接贈與其他企業(yè)的

D.建成后產權屬于全體業(yè)主的

答案：

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-19】某外商投資企業(yè)設立于某市區(qū)，專門從事房地產開發(fā)業(yè)務，2013年有關經營情況如下：（1）2月中旬用借款2000萬元和自有資金800萬元，購得非耕地40000平方米的使用權用于開發(fā)寫字樓和商品房，合同記載土地使用權60年，2月末辦完相關權屬證件。（2）第一期工程（“三通一平”和第一棟寫字樓開發(fā)）于11月30日竣工，按合同約定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”費用400萬元和寫字樓建造費用7200萬元。寫字樓占地面積12000平方米，建筑面積60000平方米。

九、應納土地增值稅計算舉例

第一節(jié)土地增值稅法（3）到12月31日為止對外銷售寫字樓50000平方米，全部簽了售房合同，每平方米售價0.32萬元，共計收入16000萬元，按售房合同規(guī)定全部款項于12月31日均可收回，有關土地權證和房產證次年為客戶辦理。其余的10000平方米中，7000平方米用于先租后售，11月30日簽訂租賃合同約定出租時間先定一年，租金從12月1日起計算，每月收租金21萬元，合同共記載租金252萬元，租金每月收一次；另外3000平方米轉為本企業(yè)固定資產作辦公使用。

11月30日用于出租和自用的房屋面積已全部辦好相關出租、資產轉賬手續(xù)，于當日全部交付并從12月1日適用。（說明：計算土地增值稅開發(fā)費用的扣除比例為10％）

要求：根據(jù)上述資料，按下列序號計算有關納稅事項：（1）征收土地增值稅時應扣除的取得土地使用權支付的金額。（2）征收土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本金額。（3）征收土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用和其他項目金額。（4）2013年應繳納的土地增值稅。

第一節(jié)土地增值稅法

總結：二次分配的分攤方法（重點掌握）地價款總額已開發(fā)部分（可扣）建造成本＋建造總支出＝已完工部分（可扣）未完工部分（不扣）未出售部分（不扣）已出售部分（可扣）銷售及視同銷售產權屬于全體業(yè)主所有的

無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的

分攤公式：扣除項目金額＝扣除項目總金額×（轉讓土地使用權面積或建筑面積÷受讓土地使用權總面積）或者：扣除項目金額＝扣除項目總金額×轉讓比例未出售部分（不扣）

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-20】某中外合資房地產開發(fā)公司，2013年發(fā)生以下業(yè)務：（1）1月通過競拍取得市區(qū)一處土地的使用權，支付土地出讓金6000萬元，繳納相關稅費240萬元；（2）以上述土地開發(fā)建設普通標準住宅樓、會所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3；（3）住宅樓開發(fā)成本3000萬元，分攤到住宅樓利息支出300萬元，包括超過貸款期限的利息40萬元；（4）寫字樓開發(fā)成本4000萬元，無法提供金融機構證明利息支出具體數(shù)額；（5）與住宅樓配套的會所開發(fā)成本480萬元，無法準確分攤利息支出，根據(jù)相關規(guī)定，會所產權屬于住宅樓全體業(yè)主所有；（6）9月份全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入15000萬元；將寫字樓作價9000萬元與他人聯(lián)營開設一商場，收取固定收入，不承擔經營風險，當年收到250萬元。

第一節(jié)土地增值稅法其他相關資料：該房地產公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計算扣除房地產開發(fā)費用；城建稅7％，教育費附加3％。

要求：根據(jù)上述資料，按下列序號回答問題，每問需計算出合計數(shù)：（1）計算公司應繳納的房產稅。（2）計算公司應繳納的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加。（3）計算公司繳納土地增值稅時應扣除的土地使用權的金額。（4）計算公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本的金額。（5）計算公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目。（6）計算公司繳納土地增值稅時應扣除的稅金。（7）計算公司應繳納的土地增值稅。

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-21】位于市區(qū)的某國有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫字樓，2013年發(fā)生的相關業(yè)務如下：（1）按照國家有關規(guī)定補交土地出讓金4000萬元，繳納相關費160萬元；（2）寫字樓開發(fā)成本3000萬元，其中裝修費用500萬元；（3）寫字樓開發(fā)費用中的利息支出為300萬元（不能提供金融機構證明）；（4）寫字樓竣工驗收，將總建筑面積的1/2銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入6500萬元；將另外1/2的建筑面積出租，當年取得租金收入15萬元。（其他相關資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計算扣除房地產開發(fā)費用）

第一節(jié)土地增值稅法

要求：根據(jù)上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。（1）企業(yè)計算土地增值稅時應扣除的取得土地使用權所支付的金額；（2）企業(yè)計算土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本的金額；（3）企業(yè)計算土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用的金額；（4）企業(yè)計算土地增值稅時應扣除的有關稅金；（5）企業(yè)應繳納的土地增值稅；（6）企業(yè)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加；（7）企業(yè)應繳納的房產稅。

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-22】某房地產開發(fā)公司于2013年6月受讓一宗土地使用權，依據(jù)受讓合同支付轉讓方地價款8000萬元，當月辦妥土地使用證并支付了相關稅費。自2013年7月起至2014年6月末，該房地產開發(fā)公司使用受讓土地60％（其余40％尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售，依據(jù)銷售合同共計取得銷售收入18000萬元。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務費和材料費共計6200萬元，開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費用700萬元、銷售費用400萬元、利息費用500萬元（只有70％能夠提供金融機構的證明）。說明：當?shù)剡m用的城市維護建設稅稅率為5％；教育費附加征收率為3％；契稅稅率為3％；購銷合同適用的印花稅稅率為0.3‰；產權轉移書據(jù)適用的印花稅稅率為0.5‰。其他開發(fā)費用扣除比例為4％。

第一節(jié)土地增值稅法

要求：根據(jù)上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。（1）計算該房地產開發(fā)公司應繳納的印花稅。（2）計算該房地產開發(fā)公司土地增值額時可扣除的地價款和契稅。（3）計算該房地產開發(fā)公司土地增值額時可扣除的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加。（4）計算該房地產開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)費用。（5）計算該房地產開發(fā)公司銷售寫字樓應繳土地增值稅的增值額。（6）計算該房地產開發(fā)公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅。

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-23】位于某市區(qū)的一家房地產開發(fā)公司，2013年度開發(fā)建設辦公樓一棟，12月與某生產性外商投資企業(yè)簽訂一份購銷合同，將辦公樓銷售給該生產性外商投資企業(yè)，銷售金額共計1200萬元。合同載明，外商投資企業(yè)向房地產開發(fā)公司支付貨幣資金900萬元，另將一塊未作任何開發(fā)的土地的使用權作價300萬元轉讓給房地產開發(fā)公司。房地產開發(fā)公司開發(fā)該辦公樓支付的土地價款200萬元、拆遷補償費100萬元、基礎設施費50萬元、建筑安裝工程費400萬元，開發(fā)過程中發(fā)生的管理費用120萬元、銷售費用60萬元。外商投資企業(yè)轉讓給房地產開發(fā)公司的土地，原取得使用權時支付的價款200萬元，相關稅費10萬元。（說明：當?shù)卣_定房地產開發(fā)費用的扣除比例為8％）

第一節(jié)土地增值稅法

要求：按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)：（1）計算房地產開發(fā)公司簽訂的購銷合同繳納的印花稅。

（2）計算房地產開發(fā)公司銷售辦公樓應繳納的營業(yè)稅。

（3）計算房地產開發(fā)公司銷售為辦公樓應繳納的城建稅和教育費附加。

（4）計算房地產開發(fā)公司銷售辦公樓的扣除項目金額。

（5）計算房地產開發(fā)公司銷售辦公樓的增值額。

（6）計算房地產開發(fā)公司銷售辦公樓應繳納的土地增值稅。

（7）計算外商投資企業(yè)應繳納的營業(yè)稅。

（8）計算外商投資企業(yè)應繳納的印花稅。

（9）計算外商投資企業(yè)轉讓土地使用權的扣除項目金額。

（10）計算外商投資企業(yè)轉讓土地使用權應繳納的土地增值稅。

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-24】某房地產開發(fā)公司于2013年1月受讓一宗土地使用權，根據(jù)轉讓合同支付轉讓方地價款6000萬元，當月辦好土地使用權權屬證書。2013年2月至2014年3月中旬該房地產開發(fā)公司將受讓土地70％（其余30％尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務費和材料費共計5800萬元；發(fā)生的利息費用為300萬元，不高于同期限貸款利率并能提供金融機構的證明。3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的20％轉為公司的固定資產并用于對外出租，其余部分對外銷售。2014年4月～6月該公司取得租金收入共計60萬元，銷售部分全部售完，共計取得銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計發(fā)生管理費用800萬元、銷售費用400萬元。（說明：該公司適用的城市維護建設稅稅率為7％；教育費附加征收率為3％；契稅稅率為3％；其他開發(fā)費用扣除比例為5％）

第一節(jié)土地增值稅法

要求：根據(jù)上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。（1）計算該公司2014年4月～6月共計應繳納的營業(yè)稅。

（2）計算該公司2014年4月～6月共計應繳納的城建稅和教育費附加。

（3）計算該公司的土地增值稅時應扣除的土地成本。

（4）計算該公司的土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本。

（5）計算該公司的土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用。

（6）計算該公司銷售寫字樓土地增值稅的增值額。

（7）計算該公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅。

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-25】甲企業(yè)位于市區(qū)，2014年4月1日轉讓一處2011年6月1日購置的倉庫，其購置和轉讓情況如下：

（1）2011年6月1日購置該倉庫時取得的發(fā)票上注明的價款為500萬元，另支付契稅款20萬元并取得契稅完稅憑證。

（2）由于某些原因在轉讓倉庫時未能取得評估價格。

（3）轉讓倉庫的產權轉移書據(jù)上記載的金額為800萬元，并按規(guī)定繳納了轉讓環(huán)節(jié)的稅金。要求：根據(jù)上述資料，計算并回答下列問題，每問需計算出合計數(shù)：

（1）計算該企業(yè)轉讓倉庫時應繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅。

（2）計算該企業(yè)轉讓倉庫計征土地增值稅時允許扣除的金額。

（3）計算該企業(yè)轉讓倉庫應繳納的土地增值稅。

（4）如果該企業(yè)轉讓倉庫時既沒有取得評估價格，也不能提供購房發(fā)票，稅務機關應如何進行處理？

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-26】地處縣城的某房地產開發(fā)公司，2014年3月對一處已竣工的房地產開發(fā)項目進行驗收，可售建筑面積共計25000平方米。該項目的開發(fā)和銷售情況如下：

（1）該公司取得土地使用權應支付的土地出讓金為8000萬元，政府減征了10％，該公司按規(guī)定繳納了契稅。

（2）該公司為該項目發(fā)生的開發(fā)成本為12000萬元。

（3）該項目發(fā)生開發(fā)費用600萬元，其中利息支出150萬元，但不能按轉讓房地產項目計算分攤。

（4）4月銷售20000平方米的房屋，共計取得收入40000萬元。

（5）將5000平方米的房屋出租給他人使用（產權未發(fā)生轉移），月租金為45萬元，租期為8個月。

（6）2014年8月稅務機關要求該房地產開發(fā)公司對該項目進行土地增值稅清算。

第一節(jié)土地增值稅法（其他相關資料：當?shù)剡m用的契稅稅率為5％，計算土地增值稅時開發(fā)費用的扣除比例為10％）

要求：根據(jù)上述資料，計算并回答下列問題：

（1）簡要說明稅務機關要求該公司進行土地增值稅清算的理由。

（2）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權支付金額。

（3）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的開發(fā)成本。

（4）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的開發(fā)費用。

（5）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的營業(yè)稅金及附加。

（6）計算該公司應繳納的土地增值稅。

第一節(jié)土地增值稅法【案例8-27】2014年7月，某市稅務機關擬對轄區(qū)內某房地產開發(fā)公司開發(fā)的房產項目進行土地增值稅清算。該房地產開發(fā)公司提供該房產開發(fā)項目的資料如下：

（1）2012年3月以8000萬元拍得用于該房地產開發(fā)項目的一宗土地，并繳納契稅；因閑置1年，支付土地閑置費400萬元。

（2）2013年5月開始動工建設，發(fā)生開發(fā)成本5000萬元；銀行貸款憑證顯示利息支出1000萬元。

（3）2014年6月項目已銷售可售建筑面積的80％，共計取得收入20000萬元；可售建筑面積的20％投資入股某酒店，約定共擔風險、共享收益。

（4）公司已按照3％的預征率預繳了土地增值稅600萬元，并聘請稅務中介機構對該項目土地增值稅進行審核鑒證。稅務中介機構提供了鑒證報告。

第一節(jié)土地增值稅法（其他相關資料：當?shù)剡m用的契稅稅率為5％，省級政府規(guī)定其他開發(fā)費用的扣除比例為5％）要求：根據(jù)上述資料，計算并回答下列問題：

（1）簡要說明稅務機關要求該公司進行土地增值稅清算的理由。

（2）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權支付金額。

（3）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。

（4）計算該公司清算土地增值稅時補繳的土地增值稅。

（5）稅務機關能否對清算補繳的土地增值稅征收滯納金，簡要說明理由。

（6）稅務機關對稅務中介機構出具的鑒證報告，在什么條件下可以采信。

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-28】甲房地產開發(fā)公司為內資企業(yè)，公司于2011年1月～2014年2月開發(fā)“半島家園”住宅項目，發(fā)生相關業(yè)務如下：（1）2011年1月通過競拍獲得一宗國有土地使用權，合同記載總價款17000萬元，并規(guī)定2011年3月1日動工開發(fā)。由于甲公司資金短缺，于2012年5月才開始動工。因超過期限1年未進行開發(fā)建設，被政府相關部門按照規(guī)定征收土地受讓總價款20％的土地閑置費。（2）支付拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和間接開發(fā)費用合計2450萬元。（3）2013年3月該項目竣工驗收，應支付建筑企業(yè)工程總價款3150萬元，根據(jù)合同約定當期實際支付價款為總價的95％，剩余5％作為質量保證金留存兩年，建筑企業(yè)按照工程總價款開具了發(fā)票。（4）發(fā)生銷售費用、管理費用1200萬元，向商業(yè)銀行借款的利息支出600萬元，其中含超過貸款期限的利息和罰息150萬元，已取得相關憑證。

第一節(jié)土地增值稅法（5）2013年4月開始銷售，可售總面積為45000m2，截止2013年8月底銷售面積為40500m2，取得收入40500萬元；尚余4500m2房屋未銷售。（6）2013年9月主管稅務機關要求甲房地產開發(fā)公司就“半島家園”項目進行土地增值稅清算，甲公司以該項目尚未銷售完畢為由對此提出異議。（7）2014年2月底，甲公司將剩余的4500m2房屋打包銷售，收取價款4320萬元。（其他相關資料：①當?shù)剡m用的契稅稅率為5％；②城市維護建設稅稅率為7％：③教育費附加征收率為3％；④其他開發(fā)費用扣除比例為5％）

要求：根據(jù)上述資料，按序號回答下列問題，如有計算，每問需計算出合計數(shù)。（1）簡要說明主管稅務機關于2013年9月要求甲房地產開發(fā)公司對該項目進行土地增值稅清算的理由。（2）在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時，對繳納的土地閑置費是否可以扣除？

第一節(jié)土地增值稅法（3）計算2013年9月進行土地增值稅清算時可扣除的土地成本金額。（4）計算2013年9月進行土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)成本金額。（5）在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時，對公司發(fā)生的借款利息支出如何進行稅務處理？（6）計算2013年9月進行土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)費用。（7）計算2013年9月進行土地增值稅清算時可扣除的營業(yè)稅金及附加。（8）計算2013年9月進行土地增值稅清算時的增值額。（9）計算2013年9月進行土地增值稅清算時應繳納的土地增值稅。（10）計算2014年2月公司打包銷售的4500m2房屋的單位建筑面積成本費用。（11）計算2014年2月公司打包銷售的4500m2房屋的土地增值稅。

第一節(jié)土地增值稅法

十、稅收優(yōu)惠

（一）建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠（掌握）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。對于增值額超過扣除項目金額20％的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。

普通標準住宅是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-29】下列各項中，符合土地增值稅征收管理有關規(guī)定的有（）。

A.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，減半征收土地增值稅

B.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅

C.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額超過扣除項目金額20％的，應對其超過部分的增值額按規(guī)定征收土地增值稅

D.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額超過扣除項目金額20％的，應就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅

答案：

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-30】某房地產開發(fā)公司建造一幢普通標準住宅出售，取得銷售收入750萬元（城建稅稅率7％，教育費附加征收率3％，印花稅稅率0.5‰）。該公司為建造該普通標準住宅而支付的地價款和按規(guī)定交納的費用為100萬元；房地產開發(fā)成本為340萬元；該公司對該普通標準住宅所用的銀行貸款利息支出無法分攤，該公司所在地政府確定的費用扣除比例為10％。

分析：該房地產開發(fā)公司轉讓該普通標準住宅是否應繳納土地增值稅?如果應該繳納，應納稅額多少?

第一節(jié)土地增值稅法

注意掌握以下政策規(guī)定：對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。（財稅[2010]88號）

（二)對國家征用收回的房地產的稅收優(yōu)惠（了解）因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。具體是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。

(三)因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷由納稅人自行轉讓原房地產的稅收優(yōu)惠（熟悉）因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。

因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況。因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

第一節(jié)土地增值稅法

【案例8-31】下列項目中，按稅法規(guī)定可以免征土地增值稅的有（）。

A.國家機關轉讓自用的房產

B.稅務機關拍賣欠稅單位的房產

C.對國有企業(yè)進行評估增值的房產

D.因為國家建設需要而被政府征用的房產

答案：

第一節(jié)土地增值稅法【案例8-32】下列項目中，免征土地增值稅的是（）。A.個人繼承的房產B.國有土地使用權的出讓C.因國家建設被征用的房地產D.合作建房建成后轉讓的房地產答案：

第一節(jié)土地增值稅法【案例8-33】下列情形中，可以享受免征土地增值稅稅收優(yōu)惠政策的是（）。