房地產(chǎn)行業(yè)核心20城探究之廣州

本輪業(yè)表房市場高聚約20左右核城這經(jīng)增長逐步由資本驅(qū)動轉(zhuǎn)向全要素生產(chǎn)率驅(qū)動，城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場也將從過去的全國遍開為具制升業(yè)聚潛城市聚我精心20城從產(chǎn)業(yè)變解市展理解口勢進理城市地市的層輯。第三，們注三城市核城—廣。一、廣州經(jīng)濟總量全國第四，新一輪發(fā)展中制造業(yè)增速放緩廣州憑借良好的區(qū)位優(yōu)勢和商貿(mào)基礎(chǔ)，成為外資的聚集地，在資本推動經(jīng)濟增長的年制造業(yè)率先發(fā)展，工業(yè)產(chǎn)值中外資占比高峰時近半，同時廣州作為傳統(tǒng)中心城市，成天然素集教醫(yī)療源跑三前州P國名深差距縮至240，均P對其一城及杭較，業(yè)加規(guī)全國第5。廣州作為珠三角核心節(jié)點城市，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)具備天然優(yōu)勢，經(jīng)濟主要由第三業(yè)驅(qū)動。近年來廣州工業(yè)增速落后于長三角主要工業(yè)城市，且二產(chǎn)人口小幅下降，但府提出制造業(yè)立市，工業(yè)固投增速領(lǐng)先于上海、深圳及長三角主要工業(yè)城市，爭取在發(fā)展段快造升推高量展。（一）區(qū)位優(yōu)勢、商貿(mào)中、資聚集奠定廣州的展礎(chǔ)廣州為中國南大門，珠三角城市群核心城市之一，承接內(nèi)地和對外貿(mào)易的橋頭堡。廣州為珠三角城市群核心城市，由于廣東北部多為山地丘陵，經(jīng)濟腹地較小，發(fā)展重任天然落在南部如廣州、深圳、東莞等城市。廣州經(jīng)濟發(fā)展的首要基礎(chǔ)是區(qū)位優(yōu)勢，作為中國經(jīng)大面東亞靠地位勢經(jīng)濟展影主在個方：1）公鐵水空多式聯(lián)運利于發(fā)展物流運輸業(yè)，加速商品貿(mào)易的流通，帶動片區(qū)貿(mào)易發(fā)展2018年州貨量超000噸名國擁廣港埔港南沙佛山港4個運口其州港華最綜性紐港022年物吐量623噸，全球五運成低便于展貿(mào)濟021年廣外進口破億持全國第七位。2）廣州外貿(mào)進出口額雖然低于深圳、東莞，但對內(nèi)鏈接較強。3）廣東省息節(jié)點城市，吸引廣東其他地級市及廣西、湖南、湖北人口流入，具備發(fā)展生產(chǎn)性服業(yè)天優(yōu)。圖表1 廣州珠三角市核心城市 圖表2 221年廣州外進出口額破萬億，國七名45000400003500030000200020000150001000050000

海圳京州莞波州門天津島2021年外貿(mào)進出口額（億元） 增速（右軸）

35.00%30.00%2.0%20.00%15.00%10.00%5.00%0.0%資料來源《廣市國土空間總體規(guī)劃201235年， i，圖表3 218年廣州貨超1.2億噸，全國第名 圖表4 222年廣州吞量.2億噸，全球第5大港口140000120000100000800006000040000200000

重慶廣州上海武漢寧波天津長沙南京鄭州西安

10001000100000800006000040000200000寧波舟山港

上唐青海山島港港港

新蘇黑日加州德照坡港蘭港港港2018年主要城市貨運量（萬噸）

202年吞吐量（萬噸）i， 上海國際航運研究中心，圖表5 廣州已成為水空立體化綜合交通紐《廣州市國土空間總體規(guī)劃201235年，區(qū)位優(yōu)勢與良好的商貿(mào)基礎(chǔ)吸引外資聚集，在資本稀缺的時代，助推廣州石油化工、車制造業(yè)率先發(fā)展。去0，國濟長要由本動資起提供產(chǎn)設(shè)備及聚集勞動力資源的作用，廣州憑借良好的商貿(mào)基礎(chǔ)及市場廣闊度，吸引大量外流入推廣制業(yè)展如198寶落州動露白浪奇日用化學(xué)品企業(yè)集聚發(fā)展，推動石油化工制造業(yè)產(chǎn)值破千億，成為廣州支柱產(chǎn)業(yè)之一；而車工業(yè)在本田、日產(chǎn)、豐田等外企進入后，迅速形成規(guī)模較大的產(chǎn)業(yè)集群帶，為日后展成為中國最大的汽車生產(chǎn)基地奠定了良好基礎(chǔ)。2）在數(shù)據(jù)層面，220年廣州規(guī)上業(yè)總值，商資業(yè)貢達3在有業(yè)類中比高。圖表6 220年廣州規(guī)工業(yè)總產(chǎn)值中外企比達43% 圖表7 廣州工業(yè)增加中外商投資占比近半,

60%49%49%48%46%45%44%44%40%41%39%42%42%42%業(yè),43%港、澳、臺商投資企業(yè)10%

有限責(zé)任司,22%私營企業(yè)17%

股份有限司,8%

40%30%20%10%0%

201020112012201320142015201620172018201920202021規(guī)上工業(yè)增加值外商投資企業(yè)占比《廣州統(tǒng)計年鑒22， 資料來源《廣州統(tǒng)計年鑒22，作為珠三角信息節(jié)點城市，核心區(qū)域要素屬性較強。廣州為傳統(tǒng)中城，天然成為要素集前集三優(yōu)的育醫(yī)等資配育方面廣州擁有83高，專高校量國第（于北、武持廣東高校比例約0其大學(xué)華理大、南大、南范學(xué)華南業(yè)大學(xué)、州科學(xué)廣中醫(yī)大學(xué)7雙校，廣省一高校87.52）醫(yī)療源面廣有67三醫(yī)名第3約深的2倍。圖表8 廣州本科、專高校83所，僅次于北京 圖表9 廣州擁有67所三甲醫(yī)院，排名全國第31009080706050403020100

北京武漢廣州重慶鄭州上海西安成都天津長沙

90807060504030200北京上海廣州武漢天津南京成都重慶深圳杭州本科高校（所） ?？聘咝＃ㄋ?三甲醫(yī)院數(shù)量（所）資料來源：教育部， 資料來源《中國6座城市醫(yī)療資源排行榜，（二）廣州主要由服務(wù)業(yè)動濟發(fā)展，工業(yè)增加全第5廣州三產(chǎn)占比7服業(yè)驅(qū)經(jīng)濟發(fā)展屬明工業(yè)規(guī)模相比海圳工業(yè)大市有一定差距廣粵港城群信節(jié)之發(fā)生性服業(yè)上備節(jié)點城優(yōu)三產(chǎn)結(jié)構(gòu)一三占分為172產(chǎn)業(yè)略低于位勢外商資得州為造業(yè)地性比奠定廣州制造較大地201年業(yè)加值677國名第5但比工業(yè)市上海深、州有小差，業(yè)加僅蘇的23右。圖表10 廣第三產(chǎn)業(yè)比2，僅次于北京、海

圖表1 廣州工業(yè)增加全國第低于工業(yè)城市重慶100%90%80%70%60%50%40%30%20%

京海州州圳津海慶蘇州山州莞三產(chǎn)占比 二產(chǎn)占比 一產(chǎn)占比

120001000800600400020000

上深蘇重廣佛寧東無泉北天南成杭武南唐青海圳州慶州山波莞錫州京津京都州漢通山島資料來源：i， i，圖表12 廣州工業(yè)增加在全國排名基本穩(wěn)在56名水平8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000

01234567820052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021工業(yè)增加值（億元） 廣州工業(yè)增加值排名（右軸）i，廣州經(jīng)濟發(fā)展主要由三產(chǎn)驅(qū)動，2021年以來二產(chǎn)增速明顯提升。1從第二業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)速比看過經(jīng)快增推力要來產(chǎn)業(yè)而021年以廣州二產(chǎn)增速有反超三產(chǎn)增速的苗頭，政府首提制造業(yè)立市，對二產(chǎn)投入度進一步增加。第三產(chǎn)業(yè)增加值規(guī)模來看，廣州第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待調(diào)整，類比三產(chǎn)規(guī)模絕對值相當?shù)纳钲谥萑谠鲋瞪畹?2房產(chǎn)批發(fā)零業(yè)加高深3）廣州第三產(chǎn)業(yè)當前仍以生活性服務(wù)業(yè)為主，從營業(yè)收入增速來看，信息、科研技術(shù)等生產(chǎn)性務(wù)營增普低于活服業(yè)。圖表13 021年以來產(chǎn)增速有反超三產(chǎn)苗頭 圖表14 021年廣州融業(yè)增加值約為深圳2%25%15%10%5%200200620072008200920102112012201321420152016201720182019202020212022

5004000300020001000批 房 金 交 住發(fā) 地 融 通 宿郵和 產(chǎn) 業(yè) 運 和郵政零 輸 餐政業(yè)售 、 飲業(yè)業(yè) 倉 業(yè)促和第二產(chǎn)業(yè)增速 第三產(chǎn)業(yè)增速

廣州2021年增加值（億元） 深圳2021年增加值（億元）i， i，圖表15 生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)信息、科技服務(wù)增較快 圖表16 生活性服務(wù)業(yè)地產(chǎn)、衛(wèi)生服務(wù)增較快22%19%22%19%12%9%20%15%10%5%0%信信 科息息 學(xué)技傳 研術(shù)輸 務(wù)究服、 業(yè)和務(wù)軟 技業(yè)件 術(shù)和 服

租 交賃 通和 郵運商 政輸務(wù) 業(yè)、服 倉務(wù) 儲業(yè) 和

30%27%25%27%25%18%13%6%3%20%15%10%5%0%房 衛(wèi)地 生產(chǎn) 和業(yè) 社會工作

居 教 文 水其設(shè)民 育 化 利其設(shè)他施服 、 、他施服業(yè)管務(wù) 體 環(huán)服業(yè)管務(wù)理、 育 境務(wù)理業(yè)業(yè)修 和 和業(yè)業(yè)理 娛 公和 樂 共20172021年營業(yè)收入復(fù)合增速 i， i，2021年廣州P規(guī)模在全國排第四，均P排名對標一線城市杭較低，近6年常住人口增長規(guī)次深圳、杭州。）2021廣州P達到2.8億全國四，與深的距小至400億。人均P量州人產(chǎn)達到15萬元人，其他線市杭較為港灣息點市一廣州于廣東其地市口較吸附，住口215至2021年增達到286萬，增速28在比落后深、州。圖表17 廣州P全國第四 圖表18 廣州常住人口量及增速落后于深、州50000400040003000300002500020000150001000050000

上海北京深圳廣州重慶蘇州杭州天津佛山東莞惠州珠2021年GD（億元） 2021年人均GD（右軸，萬元）

20.01.01.01.012.010.08.06.04.02.00.0

40035030025020015010050050100

20152021年常住人口增量（萬人）20152021年人口年均增速（右軸）

6.00%深杭深杭廣蘇重佛珠惠東中上茂北天圳州州州慶山海州莞山海名京津4.00%3.00%2.00%1.0%0.00%100%200%i， i，（三）近年廣州工業(yè)增加增較低，第二產(chǎn)業(yè)人下滑近年來廣州工業(yè)增速較為緩慢，但投資力度較大，工業(yè)固投增速領(lǐng)先上海、北京及部長三角工業(yè)強市12018年至021年州業(yè)值復(fù)速6.1在省內(nèi)次于東但后長主要業(yè)從202021年以工固資投資增速看廣高達5于一城上圳也好蘇肥等工城。圖表19 01221年廣州工業(yè)增加值復(fù)合速6.% 圖表20 01221年廣州工業(yè)固投增速5%18%14%12%10%8%6%4%2%0%

東莞北京合肥上海南京蘇州無錫廣州佛山惠州珠海深圳

18%16%14%12%10%6%4%2%0%

廣州 上海 深圳 南京 蘇州 合肥 無錫20182021工業(yè)增加值復(fù)合增速

20172021年工業(yè)固定資產(chǎn)投資復(fù)合增速i， i，工業(yè)增速的落后也來口增長的隱憂近年來二產(chǎn)從業(yè)人口緩負來廣第產(chǎn)從人有所282021合增1.4從業(yè)人看，2018年至021年州業(yè)人速1.8，廣省內(nèi)不備顯勢。圖表21 廣第二產(chǎn)業(yè)業(yè)人增長緩慢 圖表22 08221年廣州從業(yè)人口增速18%8007006005004003001000

6.0%揭陽中山揭陽中山佛山廣州惠州東莞汕頭深圳江門茂名湛江2.0%0.0%20%40%60%80%200720082009201020112012200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021

20182021就業(yè)人口復(fù)合增速i， i，二、新一輪城市競爭中廣州電子信息發(fā)展落后，未來發(fā)展看汽車、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)廣州造的柱汽制、子息業(yè)石油工業(yè)占接近50廣州汽車造已備強規(guī)模應(yīng)汽產(chǎn)占國比約1，居第一近年來積極轉(zhuǎn)型發(fā)展新能源汽車，已培育新能源龍頭車企廣汽埃安、小鵬汽車；電子信息業(yè)僅新型顯示領(lǐng)域發(fā)展較好，消費電子、半導(dǎo)體等領(lǐng)域招商引資能力弱于深圳、東莞另外，廣州在生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)方面集聚較多的頭部企業(yè)，如中藥領(lǐng)域廣藥集團、醫(yī)療檢領(lǐng)域安因近2產(chǎn)值合達21，計為來要長之。廣稅收規(guī)模近400億僅圳40務(wù)額收入達2相其一市廣州對土財依度高需加提產(chǎn)發(fā)效。（一）制造業(yè)以汽車產(chǎn)業(yè)電信息產(chǎn)業(yè)為主，占接近40%汽車制造、電子信息產(chǎn)業(yè)、石油化工產(chǎn)值合計占比近0，為廣州工業(yè)的支柱。1工業(yè)產(chǎn)看廣單最大為車造，比26計機通其他子設(shè)備比1紡業(yè)食品工輕業(yè)比較低2車電產(chǎn)石化工制造為州大柱業(yè)，產(chǎn)占約50從業(yè)口二從人比例年上升至18；著一略新產(chǎn)發(fā)，油工制業(yè)于能、污染，面臨構(gòu)改，比由2016年12下至8而汽、子品造比重長至26、4。）221年州先制業(yè)工總值例57，業(yè)術(shù)量較。圖表23 汽和電子信制造業(yè)總產(chǎn)值占比約8% 圖表24 近年來廣州汽、電子產(chǎn)品制造業(yè)比升9%9%8%12%9%14%14%13%14%12%11%30%23%24%28%29%26%燃氣生產(chǎn)供應(yīng)業(yè),4%

其他,36%

26%

計算機、通信和其他電設(shè)備,11%

50%30%20%10%0%通用設(shè)備,

電氣機械及器材制

化學(xué)原料和電力、熱化學(xué)制品制造供應(yīng)

2016 2017 2018 2019 2020 2021汽車制造業(yè) 電子產(chǎn)品制造業(yè) 石油化工制造業(yè),

業(yè),6%

業(yè),8%《廣統(tǒng)計年鑒22， 《廣州統(tǒng)計年鑒07-02，圖表25 三大支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)人口占比上升至8%20%18%16%14%10%8%6%4%2%0%200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021支柱產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口占二產(chǎn)從業(yè)人口比例《廣州統(tǒng)計年鑒05-02，先進制造業(yè)中先進備造業(yè)占比達5但增速顯疲廣先制主要為六大行業(yè)，其中1）先進裝備制造業(yè)主力為汽車制造、智能制造裝備、新能源裝備等，值比58近2年增速92高電息制產(chǎn)比15近2年合增速17速油化先輕新料總值約12762復(fù)增較；4物醫(yī)及療械值雖較約4，復(fù)合速達21保良的長頭。圖表26 先裝備制造產(chǎn)值占比5% 圖表27 生物醫(yī)藥及醫(yī)器械制造復(fù)合增速達1%9008000700600050040003000200010000先進裝備制造業(yè)

高 石 端 油 電 化 業(yè)子 工 業(yè)信 產(chǎn) 息 業(yè) 制 造

新 醫(yī)生材 療物料 器醫(yī)制 械藥造 制及業(yè) 造高業(yè)性能

25%15%10%5%0%先進裝備制造業(yè)

高 石 先端 油 進電 化 輕業(yè)子 工 紡業(yè)信 產(chǎn) 制息 業(yè) 造制 業(yè)造

新 醫(yī)生材 療物料 器醫(yī)制 械藥造 制及業(yè) 造高業(yè)性能202年產(chǎn)值（億元）

先進制造20192021年復(fù)合增速《廣統(tǒng)計年鑒22， 《廣州統(tǒng)計年鑒01-02，（二）汽車產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚新輪新能源轉(zhuǎn)型相對后傳統(tǒng)汽車產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)厚產(chǎn)量穩(wěn)居全國第一汽零部件產(chǎn)業(yè)有待補1近年廣州汽車量漸升2021年約27輛占國例約1穩(wěn)全第。2汽車零部產(chǎn)亟增廣州車業(yè)零僅1.3較東省10.7國10.87仍有一定差距；同時廣州缺乏汽車零部件龍頭企業(yè)帶動，222年全國零部件企業(yè)百強廣僅1家業(yè)圍。圖表28 近年來廣州汽產(chǎn)量上升，占全國例% 圖表29 廣州汽車產(chǎn)業(yè)零比低于全省及全水平330310290270250230210190170150

2017 2018 2019 2020

12.0%11.5%11.0%10.5%10.0%9.5%9.0%8.5%8.0%7.5%7.0%

1.81.61.41.210.80.60.40.20

廣州市 廣東省 全國 工業(yè)發(fā)達國家廣州汽車產(chǎn)量（萬量） 占全國比重 汽車整零比資料來源：廣州市統(tǒng)計局， 資料來源：廣州、廣東、全國統(tǒng)計局，新能源汽車轉(zhuǎn)型滯后，產(chǎn)量及增速均不及后發(fā)城市，但產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及政策支持下有望加轉(zhuǎn)型升級。）222東新源車量1，居國七同長109對比發(fā)市有顯距，西新源產(chǎn)已達102萬，比長2782）新能源龍頭車企聚集度一般，僅靠廣汽埃安、小鵬帶動，而東風(fēng)日產(chǎn)、廣州豐田、本等傳車新源型后仍于展階廣十五劃智與新源汽車作為三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，給予較大支持力度，吸引新能源車企產(chǎn)線落地、擴張，如鵬汽于023年2月工廠式產(chǎn)計能12萬輛廣埃在222底在廣州二造心工預(yù)計產(chǎn)擴至0圖表30022年廣州能源汽車產(chǎn)量31萬輛，全國第七120 300%100 250%80 200%60 150%40 100%20 50%0西安 上海

柳州 深圳 重

0%常州 廣州 蕪湖2022新能源汽車產(chǎn)量（萬量） 同比增長中工汽車網(wǎng)，圖表31 新能源汽車制布局落后于長三角市第一梯隊新能源車僅2家新能源車企總部中國研發(fā)中心新能源車生產(chǎn)基地特斯拉美國上?；I建)上海寶馬德國北京沈陽蔚來合肥上海、北京合肥、南京小鵬廣州北京、上海、廣州鄭州、肇慶、廣州理想北京北京常州比亞迪深圳北京、上海、深圳、常州深圳、西安、長沙、常州威馬上海成都溫州哪吒嘉興嘉興嘉興、宜春北汽新能源北京北京北京、青島、常州、重慶廣汽埃安廣州廣州廣州江淮新能源合肥合肥合肥、安慶、武漢上汽乘用車上海上海、南京上海、南京、寧德、鄭州上海大眾新能源上海上海上海上汽通用五菱柳州柳州柳州、青島長城歐拉保定保定、上海保定、泰州奇瑞新能源蕪湖蕪湖蕪湖、合肥、德州、石家莊吉利杭州寧波寧波、杭州、義烏、湖州、成都、南充、張家口、湘潭各公司官網(wǎng)，（三）電子信息產(chǎn)業(yè)中新顯發(fā)展較好，半導(dǎo)體消電子等領(lǐng)域明顯滯后廣東電子信息產(chǎn)業(yè)要中在深圳東廣州規(guī)模較小龍企業(yè)集聚明顯）電子信息產(chǎn)業(yè)為廣東省第一大支柱產(chǎn)業(yè)，221年規(guī)上電子信息制造業(yè)營業(yè)收入占全國32但城來，子信產(chǎn)主集在圳、莞2020年州子信產(chǎn)值約2123元約深圳1，后東、州2）州子息頭較少帶動能不，221廣電子息造百企深占57家州占5如無電團視股等。圖表32 廣州電子信息值約2200億，約為深圳110 圖表33 廣州5家企業(yè)入圍廣東電子信息制業(yè)強2500020000100010005000

圳東莞州州海山中山門2020年規(guī)上電子信息產(chǎn)值（億元）規(guī)上電子信息企業(yè)數(shù)量（右軸，家

4000300300025002000150010000

60 57111011105433020100深圳 惠州 東莞 廣州 中山 珠海1百業(yè)深圳市先導(dǎo)科技產(chǎn)業(yè)促進中心， 深圳市先導(dǎo)科技產(chǎn)業(yè)促進中心，新型顯示與超高清業(yè)龍頭企業(yè)聚集產(chǎn)引入較高州新示產(chǎn)布局較早006年商入國樂顯續(xù)入星光信諾超創(chuàng)等一批顯龍企。）201年，州高面能已升全第，48K影視制作能和民4K機頂普及保全第也位新顯十城市首，合肥深列23中國電子咸陽86代LCD7萬中國電子咸陽86代LCD7萬片月京東方北京.代LD萬/月京東方肥0.代CD1.5片月合肥.代LD1.5萬片維信諾合肥代柔性O(shè)LD3萬片月華星光電蘇州85代LCD2萬片月和輝光電上海代柔性LD萬片/京東方綿陽代柔性O(shè)LD4.8萬片/月惠科綿陽.代LD萬片/月中國電子成都85LCD2萬片月京東方成都代柔性LD48萬片月京東方漢0.代CD18片月天馬微武漢代柔性O(shè)LD3.75萬片月華星光電武漢代柔性LD45萬片京東方福州.5代CD1萬/月京東方重慶.代LD萬片/月 京東方福州代柔性O(shè)LD4.8萬片/月惠科重慶.5代CD1萬/月 天馬微福州代柔性O(shè)LD4.8萬片/京東方重慶代柔性O(shè)LD4.8萬片/月LG廣州85代LCD1萬片月8.代LED萬片/月華星光電廣州86代LCD8萬片超視堺廣州1.代T－LD萬片月華星光電深圳T18.5代CD1萬片/月深圳2.代LD6萬片/月深圳60.5代CD1萬片深圳70.5代CD1萬片公司公告、中國電子招股書，半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)起步晚發(fā)相對落后。1廣半產(chǎn)業(yè)步晚207州芯12英寸片落打廣州導(dǎo)制空前一生線投產(chǎn)4片英寸圓三建全完成，計現(xiàn)產(chǎn)8萬片2）00廣導(dǎo)體集成電路業(yè)產(chǎn)約10元相上圳絕規(guī)有大截止022年9月，州共有121成電相企，要中在計而測制企業(yè)對薄弱。圖表35 廣州集成電路業(yè)規(guī)約為上海10 圖表36 廣州集成電路測、制造企業(yè)數(shù)量比小25002000150010005000

上海無錫北京深圳西安蘇州合肥南京廣州

9070604030200設(shè)計 封測 制造 半導(dǎo)體設(shè)備2020年集成電路產(chǎn)業(yè)規(guī)模（億元）

集成電路相關(guān)企業(yè)數(shù)量（家）資料來源：芯查查企業(yè)Sa， 資料來源：芯查查企業(yè)Sa，消費電子制造業(yè)，相關(guān)電子產(chǎn)品主要生產(chǎn)區(qū)域在深圳、東莞，廣州整體表現(xiàn)不佳。年廣產(chǎn)占最的用電箱彩電機占全的41.3商引能力偏弱。圖表37廣州家用電冰、彩電產(chǎn)量僅占全國.、.3%4.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%家用電冰箱 彩色電視機 電話單機 移動通信手持機 顯示器 微型電子計算機 家用電風(fēng)扇2021年廣州主要消費電子產(chǎn)品產(chǎn)量占全國比重資料來源《廣州統(tǒng)計年鑒22年》（四）生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)中藥醫(yī)檢測領(lǐng)域表現(xiàn)突出新為后發(fā)城市醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)：醫(yī)藥制造業(yè)增速較快，龍頭企業(yè)帶動下，現(xiàn)代中藥、醫(yī)療檢測等領(lǐng)域表現(xiàn)突出。1）020廣醫(yī)制造總值414億體規(guī)相北、海蘇州有一定差但持快202020復(fù)增約15生醫(yī)技專請數(shù)國第次上藥發(fā)力2多家頭企廣布動藥及醫(yī)療檢測領(lǐng)域發(fā)展，如廣藥集團為全國最大中藥制藥企業(yè)及中成藥生產(chǎn)基地，達安基因研出內(nèi)個的30鐘核快檢品新核快市市占較。圖表38 廣州醫(yī)藥制造產(chǎn)值414億，增速較快 圖表39 廣州生物醫(yī)藥利申請數(shù)僅次于上、京1,401,2001,0006004000

北京 上海 蘇州 杭州 重慶 深圳 廣

2.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%

8000700060005004003000200010000

上海北京廣州蘇州南京杭州成都天津武漢深圳2020年醫(yī)藥制造業(yè)總產(chǎn)值（億元，左軸） 20182020年復(fù)合增速

生物醫(yī)藥技術(shù)專利申請數(shù)（項）各城市統(tǒng)計年， 資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院，圖表40 多家龍頭醫(yī)藥業(yè)在廣州布局總部研發(fā)中心代表企業(yè)方向廣州功能廣藥集團以中西成藥制造和銷售為主兼營進出口貿(mào)易的有獨資公司，02年世界00強第67位總部達安基因以分子診斷技術(shù)為主導(dǎo)的國有生物醫(yī)藥高新技企業(yè):研發(fā)出國內(nèi)首個獲批的30分鐘內(nèi)核酸快速檢測產(chǎn)品，且新冠核酸快檢產(chǎn)品市占率高達629%總部博濟醫(yī)藥深耕中藥總部達瑞生物以體外診斷產(chǎn)品醫(yī)學(xué)檢測創(chuàng)新孵化為一體的物醫(yī)藥高新技術(shù)企業(yè)總部天普生化致力于雙特異性抗體藥物的研發(fā)與產(chǎn)業(yè)化總部金域醫(yī)學(xué)致力于第三方醫(yī)學(xué)檢驗行業(yè)總部萬孚生物專注于從事快速診斷試劑及配套儀器業(yè)務(wù)總部銳博生物深耕核酸領(lǐng)域總部百濟神州專注于開發(fā)和商業(yè)化創(chuàng)新、可負擔(dān)的抗腫瘤藥物廣州研發(fā)中心丸美股份專注于眼部護理和生物抗衰老的研究總部阿里健康大藥房阿里巴巴集團旗下阿里健康信息技術(shù)有限公司所屬的自營大藥房（注冊地廣州）大參林專注于醫(yī)療器械個人護理家居用品等的連鎖售業(yè)務(wù)總部資料來源：公司官網(wǎng)，優(yōu)勢醫(yī)療資源集聚有于本地生物醫(yī)藥產(chǎn)實現(xiàn)創(chuàng)新轉(zhuǎn)化盈利的良性循環(huán)州有7三醫(yī)，次于京上，每10人甲院標看，州以0.6的度居國一）角5所質(zhì)藥大廣占4，方醫(yī)大學(xué)、州科學(xué)廣中醫(yī)大、東科學(xué)，助生醫(yī)產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)。圖表41 廣州擁有67所三甲醫(yī)院，排名全第3 圖表42 廣州三甲醫(yī)院度全國第190807060504030200北京上海廣州武漢天津南京成都重慶深圳杭州

0.40.350.30.250.20.150.10.050

廣州南京武漢杭州北京天津成都深圳上海重慶三甲醫(yī)院數(shù)量（所）

每10萬人三甲醫(yī)院（個/1萬人）資料來源《中國6座城市醫(yī)療資源排行榜， 資料來源《城市公共衛(wèi)生治理能力評估報告，新材料產(chǎn)業(yè)珠角新料企業(yè)主要分布在圳佛山東莞廣州為后城市材料業(yè)量P10中三占6城角為圳佛山東而廣并未上州材基石油工動石化新料業(yè)發(fā)表業(yè)有白化、泰工天賜新企。圖表43珠三角新材料主要分布在深圳佛、東莞500045004000350030002002000150010005000上海 蘇州 寧波 深圳 佛山 溫州 天津 杭州 無錫 東莞企量）資料來源：科學(xué)家在線SientitI，圖表44 廣州新材料企以石化、電子信息業(yè)材料為主，缺乏龍企帶動代表企業(yè)方向廣州功能天賜高新主營業(yè)務(wù)為鋰離子電池材料日化材料及特種化品兩大業(yè)務(wù)板塊總部白云化工從事有機硅尖端產(chǎn)品各類建筑密封膠及高性能材料的研究開發(fā)、生產(chǎn)及經(jīng)營總部集泰化工以研發(fā)、生產(chǎn)和銷售環(huán)境友好型密封膠和涂料為主，主要產(chǎn)品包括建筑密封膠、家裝膠、電子膠、汽車船舶膠、太陽能光伏膠等總部方邦電子集研發(fā)生產(chǎn)銷售和服務(wù)于一體的稀缺高端電專用材料平臺型企業(yè)，主要產(chǎn)品有：電磁屏蔽膜、總部極薄撓性覆銅板薄膜電阻超薄可剝離銅箔鋰電銅箔等金發(fā)科技聚焦高性能新材料覆蓋了改性塑料環(huán)保高性能再生塑料完全生物降解塑料特種工程塑料碳纖維及復(fù)合材料輕烴及氫能源和醫(yī)療健康高分子材料產(chǎn)品等7大類自主知識產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品總部聚賽龍專業(yè)從事新材料領(lǐng)域改性通用塑料、改性工程塑料、改性特種工程塑料等高分子材料總部儒興科技集研發(fā)生產(chǎn)及銷售一體的電子漿料龍頭企業(yè)先后研發(fā)并投產(chǎn)熱敏電阻鋁漿晶體硅太陽電池漿料等產(chǎn)品是全球最大的晶體硅太陽電池背面漿料供應(yīng)商總部資料來源：公司官網(wǎng)，（五）政策支持空間充足工增加值復(fù)合增長目標.%區(qū)位優(yōu)勢工基礎(chǔ)及商環(huán)境繼續(xù)支撐廣的業(yè)發(fā)展州借經(jīng)濟大門的區(qū)位優(yōu)勢，良好的工業(yè)基礎(chǔ)，尤其是汽車和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的聚集優(yōu)勢，支撐廣州未工業(yè)州商境及創(chuàng)素產(chǎn)帶更大展社發(fā)營商硬環(huán)境競爭力排名中，廣州排名全國第5，僅次于其余一線城市及香港；廣州科創(chuàng)競力排全第，低珠三城深。圖表45 廣州營商硬環(huán)競爭力全國第5 圖表46 廣州科技創(chuàng)新爭力全國第71.21

1.201.000.80.60.40.20

上海深圳香港北京廣州高雄廈門臺北澳門東莞

0.800.600.400.200.00

上深香京海圳港

武廣漢州

臺青成島都

合西肥安2021年中國城市營商硬環(huán)境競爭力排行

2021年中國城市科技創(chuàng)新競爭力指數(shù)社科， 社科院，廣州政府稅收規(guī)模明顯落后于其他一線城市，債務(wù)負擔(dān)較重，相比一線城市制造業(yè)向端突破有一定財政廣州府債余與收收比2在線中處較高水平甚高杭州1.4稅收規(guī)接近1400億落后其一城及州，業(yè)轉(zhuǎn)型支潛不可城。圖表47 廣州2021年收收入134億元，相對較低 圖表48 廣州債務(wù)余額稅收收入2.，一線城市最高7000600500040003000200010000

上海 北京 深圳 杭州 廣州

3.02.52.01.51.00.50.0

上海 北京 深圳 杭州 廣州2021年稅收收入（億元） 政府債務(wù)余稅收收入i， i，廣州未來重點發(fā)展大柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)增加目增速為6.。）州大重產(chǎn)業(yè)中，除信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)面臨深圳、東莞等其他地級市較強競爭，資本招商能力偏弱以外汽車造生醫(yī)業(yè)均備強未來州業(yè)州十五規(guī)劃，到205全工業(yè)加達000億復(fù)合速69。圖表49廣州未來重點展信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、車造業(yè)、生物醫(yī)藥與康業(yè)資料來源：廣州市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展十四五規(guī)劃，三、2022年廣州商品住宅銷售面積下滑34%，需求中樞約為150萬方2022年州品宅面積滑4大全跌心區(qū)產(chǎn)集度高的外圍域跌力強近年廣外區(qū)地較大占比0但區(qū)城、南沙、花都、從化等區(qū)域產(chǎn)業(yè)、配套、人口兌現(xiàn)難以支撐房地產(chǎn)快速擴張，導(dǎo)致外圍區(qū)新房存積庫比68新庫去周拉至2月相其一線市，廣州地發(fā)快產(chǎn)及人兌期廣手房蘇奏于房023年2月廣州手成面環(huán)上漲5為221年6以來要因去疫及經(jīng)濟因積需釋，及剛、區(qū)求撐按照住口均交宅0.6保守州求約為150萬另州產(chǎn)聚區(qū)中城增城住成面占達7，城合較，產(chǎn)業(yè)溢看黃區(qū)番禺受益最大將先現(xiàn)期。（一）2022年廣州商品住宅銷面積下跌3，政策僅邊際放松2022年廣州商品住宅銷面積下滑3%大于全跌022年住宅面積滑27廣跌大于國從交?？慈越?0方需。2）市場行廣中與圍1住市呈分體域心區(qū)海珠區(qū)商住成金同增長1白埔河灣區(qū)全跌距較；遠城番跌最，售金僅降8。圖表50 022年廣州幅4，大于全國平均平7%序號城市住宅成交面積（萬方）同比序號城市住宅成交面積（萬方）同比1上海107-4%天津803-36%2青島15-15%12合肥545-41%3長沙766-20%13武漢103-45%4蘇州149-23%14杭州884-46%5成都187-25%15鄭州839-47%6北京587-28%16廈門188-48%7南京796-32%17寧波660-48%8東莞314-33%18西安684-49%9深圳391-34%19無錫323-50%10廣州791-34%20重慶599-68%資料來源：中指數(shù)據(jù)庫，1廣州中心城區(qū)為天河、海珠、白云、黃埔、荔灣、越秀6區(qū)；外圍區(qū)域為番禺、南沙、從化、增城、花都5區(qū)圖表51 廣州核心區(qū)域跌能力較強，遠城番銷售金額下降區(qū)域202商品住宅成交金額億元)201商品住宅成交金額萬元)同比202商品住宅成交面積萬方)201商品住宅成面積萬方)同比中心區(qū)域海珠區(qū)2902871%3236-10%白云區(qū)342438-22%7093-25%黃埔區(qū)595825-28%14521-31%天河區(qū)146210-31%1929-37%荔灣區(qū)280410-32%4673-36%越秀區(qū)2773-64%38-63%外圍區(qū)域番禺區(qū)540585-8%128155-17%從化區(qū)5889-35%3752-29%花都區(qū)149274-46%6819-43%增城區(qū)318595-46%169279-40%南沙區(qū)21474-56%71161-56%資料來源：中指數(shù)據(jù)庫，2022年廣州政策呈現(xiàn)低頻慢熱態(tài)勢，多為邊際放松，并未觸及核心調(diào)控政策。年廣州作為一線城市政策放松幅度較小，未出臺限購、限售寬松政策；而限貸政策跟全國策松奏目首套商利為PR準利，比國高20bp2）通過低戶檻提多孩庭積貸額等政適放時拍取持讓房，振信心但體激果明顯3）022出日”情況4多銀出接力被急停映政謹維。圖表52 2022年廣州策以邊際放松為主并觸及核心調(diào)控政策類型出臺時間主要內(nèi)容政策評價限價1月6日廣州動態(tài)價格指導(dǎo)：一手豪宅限價放松，實施動態(tài)價格指導(dǎo)實行動態(tài)價格指導(dǎo)備案價調(diào)整4月9日老項目的備案價上下浮動6調(diào)整簽約上下浮動0豪宅樓市備案價上調(diào)9月5日廣州放松備案價，可上浮10，下浮20%限貸全年貸款利率2月4月5月8月后目前首套房商貸利率為PR基準利率，比全國下限高2bp首套房5.0%4.0%4.5%4.0%二套房5.0%5.0%5.5%4.0%10月1日首套個人住房公積金貸款利率下調(diào)，5年以下.6，5年以上3.1%其他12月9日廣州2孩以上家庭公積金貸款額度上可提高申請公租房對有未成年子女的三孩家庭按規(guī)定給予優(yōu)先保障土拍取消競自持利房企，提振市場信心縮短二手房交易間、降低交易成本7月8日第三輪集中供地起基本取消競自持的環(huán)節(jié)，采用限地價搖號方式8月8日全日制本科高級職稱等社保在保狀態(tài)下1個月即可入戶取消連續(xù)6個月社保9月2日鼓勵推廣二手房帶押過戶；二手同城賣一買一，可退個稅廣州市住房和鄉(xiāng)建設(shè)局，廣州市規(guī)劃和自然資源局，等，（二）廣州土地財政依賴先其他一線城市，近市略微供大于求廣州汽車、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)讓城市持續(xù)保持活力，但單位宅地出讓金培育工業(yè)產(chǎn)值效一般于業(yè)備強的聚加本身位州制物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)將持續(xù)保持活力，雖然在新興城市競爭下面臨一定壓力，但總體保持人口凈入仍預(yù)。）地金使效在2013年大幅低原是地讓金入同比增長明顯，對比其余一線城市，廣州宅地出讓金使用效率與北京、上海相當，而深由于市地積制宅地讓直于位整體用率高。圖表53 013年后廣宅地出讓金使用效大下降 圖表54 廣州宅地出讓使用效率與北京、海當120 100 5080 4060 40 2020 1002009201020112122020092010201121220132014201521620172018201920202021東莞

深圳 佛山 上海 廣州 北京工業(yè)總產(chǎn)值住宅類用地土地出讓金

工業(yè)總產(chǎn)/住類用土地讓金i， i，受疫情影響220年以來廣州加大土地出讓力度較其余一線城市廣州地產(chǎn)發(fā)展于產(chǎn)業(yè)及人口兌現(xiàn)00年州地讓收同比加3稅收增2，主要原因是疫情影響了廣州財政稅收，政府傾向賣地彌補收入。2）廣州土地出讓收入稅收入1遠高海、京深。圖表55 020年以來土地出讓收入與收增大至.8

圖表56 00年廣州地出讓收入稅收收入明高其他一線城市2.01.81.61.41.21.00.80.60.40.20.0

2009201020112012201320142015201620172018201920202021

2.01.81.61.41.21.00.80.60.40.20.0

廣州 上海 北京 深圳土地出讓金收入稅收收入 土地出讓收入稅收收入i， i，2018年后廣州土地出讓大新房銷售面積房長速度放緩1012017年期，廣州地商住供比小于，于平態(tài)218后求于1，整體仍維供平。）208年后價動大降，221下年來價增明顯放緩當新商住銷售價4620元圖表57 08年以來州宅地成交面積大面積 圖表58 廣州樣本住宅格穩(wěn)步上漲至2620元平1,801,6001,4001,2001,0008006002000

30,00025,00020,00015,00010,0005,0000

30%25%20%15%10%5%0%5%20112011062012012012082013032013102014052141220150720160221609201704201711201806201901201908202003202010202105202112202207201020112012201320142015201620172182019220102011201220132014201520162017218201922020212022

樣本住宅平均價格（元平） 同比i， i，外圍區(qū)域宅地超供響州新房庫存結(jié)構(gòu)化期2個月近來州大外宅地供力，圍供占比約0而城沙、都從等域業(yè)、套、人口現(xiàn)以撐地快速致圍房庫累截至203年2月廣州中城庫比32。2外區(qū)存比拉長州房存化期至22個月，全重城中于中水。圖表59 廣州新房庫存化周期22個月 圖表60 廣州中心城區(qū)房庫存占比3%40353025201550鄭長青北常深無昆東廣廈佛長成天蘇西武寧南重合杭上州春島京州圳錫明莞州門山沙都津州安漢波京慶肥州海

從化區(qū),5%花都區(qū)9%中心城32%南沙區(qū),花都區(qū)9%中心城32%南沙區(qū),16%番禺區(qū),17%增城區(qū),21%03年2月市場月報， ，（三）近期二手房復(fù)蘇快新，中長期新房需求樞在150萬方左右2022年未出臺有效刺激求政策年底翹尾行情再而近期有筑底回暖勢022年廣需端策慎松并出臺效激求政疊加底情響廣州月新成面積67萬同比降55，底行情再2023年2房成同比漲15，筑回跡象2）022年年手房交持位。圖表61 023年2月新房成交同比上漲5% 圖表62 023年1月廣州二手房成交同比降2%200180140120806040200

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年商品住宅成交面積2021年商品住宅成交面積2022年商品住宅成交面積2023年商品住宅成交面積

120100806040200

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月202二手住宅成交面積（萬方）2021二手住宅成交面積（萬方）202二手住宅成交面積（萬方）2023二手住宅成交面積（萬方）i， i，2023年2月廣州二手房明顯回暖，新房案場認購量及開盤去化率均有明顯回升。223年2廣二房網(wǎng)套數(shù)938套環(huán)增加7于222峰值910套而網(wǎng)簽面約96方創(chuàng)下021年6以新。手房場暖要因：1）022年疫經(jīng)因積的房需釋需占輪二房交蘇2月6090㎡戶網(wǎng)面占達3，比長2.1，區(qū)域交也顯漲）部區(qū)域?qū)W需支，越、海區(qū)中來，手房場暖有23月持期，供前積的求放后續(xù)入穩(wěn)渡，步回理。圖表63 023年2月廣州二手房網(wǎng)簽938套 圖表64 廣州90㎡以下戶型成交占比5%12000100080006000400020000

9160

9938

40%35%25%20%15%10%0%

60㎡以下 6090㎡ 90120㎡ 12144㎡ 144㎡及以上2220120220220220320222220120220220220320220420220520220620220720220820220922210202211202212202301202302

2023年2月廣州房地產(chǎn)中介協(xié)， 廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會，圖表65 023年2月廣州中心、外圍區(qū)二房交量環(huán)比上漲分類區(qū)域網(wǎng)簽套數(shù)（套）網(wǎng)簽面積（萬方）網(wǎng)簽面積環(huán)比中心區(qū)域海珠區(qū)1221296%天河區(qū)1281255%白云區(qū)8987.944%越秀區(qū)9376.672%荔灣區(qū)7015.553%黃埔區(qū)5254.968%外圍區(qū)域番禺區(qū)13914768%花都區(qū)127133104%增城區(qū)1051889%從化區(qū)4364.781%南沙區(qū)3704.3101%資料來源：廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會，廣州常住人口穩(wěn)定預(yù)中長城市新房銷面中樞仍然在150萬方左。）來廣商住銷面與常人比基在00.8左右而州市均住面積34.6較國市住積36.2仍一定距住需未滿足另，考慮州輪造小增長來住口持穩(wěn)在900萬以上即使均商品住銷面維位0.6預(yù)從長看商品宅售積樞平在150萬方右2當廣住人戶人比達19宅售積有釋放地。圖表66 廣州住宅銷積與常住人口比例約.08 圖表67 廣州常住人口戶籍人口1.916001400120010008006004002000

20102011201220132014201520162017201820192020

0.90.80.70.60.50.40.30.20.10.0

4.54.03.53.02.52.01.51.00.50.0

東莞 深圳 佛山 廣州 上海 北京 杭

30002500200015001005000商品住宅成交面積（萬方） 成交面積常住人口 常住人口戶籍人口 常住人口（萬人，右軸）i， i，（四）廣州住宅銷售與產(chǎn)結(jié)較匹配，制造業(yè)向埔番禺外擴廣州住宅銷售與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)匹配度較高，中心城區(qū)成交主力為黃埔，外圍區(qū)域成交主力為增城番禺廣州產(chǎn)先制業(yè)要中在心圍城車產(chǎn)業(yè)集聚也較為明顯。2）廣州商品住宅銷售區(qū)域與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)匹配度較高，202年中城區(qū)番城品銷售積比9其心城住主成區(qū)為黃，主要因越、河海珠荔傳統(tǒng)4區(qū)產(chǎn)發(fā)基飽，地缺，黃埔2018年入心區(qū)，疏傳區(qū)口外區(qū)域禺增住銷占比16、27。圖表68 廣州中心城區(qū)番禺、增城商品住銷面積占比7%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022中心城區(qū) 增城區(qū) 番禺區(qū) 南沙區(qū) 花都區(qū) 從化區(qū)i，廣州中心城區(qū)向東黃南番禺外擴規(guī)劃沙副中正核輻發(fā)展城市向雙核發(fā)展演變，一方面擴大中心城區(qū)范圍，將近郊黃埔、番禺部分區(qū)域納入中城區(qū)劃208一方規(guī)南副心擬打中城與沙雙核。2）目前黃埔區(qū)已率先兌現(xiàn)預(yù)期，汽車制造、電子信息、生物醫(yī)藥龍頭企業(yè)聚集，如小鵬車粵達基市公數(shù)廣第業(yè)總值市39廣州職住分度低隨外區(qū)域套基設(shè)完，產(chǎn)融度計一提升。圖表69 廣中心城區(qū)東部黃埔、南部番外擴 圖表70 廣州職住分離較低8.07.06.05.04.03.02.01.00.0

深寧合圳波肥

杭天廣州津州

上南武重西成東海京漢慶安都莞職住分離度（k）《廣州國土空間總體規(guī)劃（08-05年， 《21年中國主要城市通勤監(jiān)測報告，廣州汽車制造業(yè)和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)最具有爆發(fā)力，主要聚集地為番禺、黃埔區(qū)，預(yù)計將引領(lǐng)來廣州地產(chǎn)發(fā)展方番禺廣汽產(chǎn)重承載目依番禺車廣汽乘汽安車制企為頭動業(yè)鏈物藥健康業(yè)方面埔為州心集聚物藥超300家學(xué)識際生島等高新落黃。車生物藥業(yè)爆將撐黃、禺區(qū)住需求。白云區(qū)：空服務(wù)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)：高端裝備、智能定制美麗健康、新材料等花都區(qū)：支柱產(chǎn)業(yè)：汽車制造、臨空經(jīng)濟戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)：智能與新能源汽車白云區(qū)：空服務(wù)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)：高端裝備、智能定制美麗健康、新材料等花都區(qū)：支柱產(chǎn)業(yè)：汽車制造、臨空經(jīng)濟戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)：智能與新能源汽車芯片制造、新一代電子信息等從化區(qū)越秀區(qū)：支柱產(chǎn)業(yè):創(chuàng)新金融、生命健康、現(xiàn)代戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)：數(shù)字產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意業(yè)服務(wù)等增城區(qū)：支柱產(chǎn)業(yè):汽車及新能源汽車、新一代信息技術(shù)、大健康等備、金融科技等花都區(qū)增城區(qū)白云區(qū)海珠區(qū)：支柱產(chǎn)業(yè):科技服務(wù)、高端商務(wù)、現(xiàn)代商貿(mào)會展、文化旅游等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè):新一代信息技術(shù)、人工智能新興金融、生命健康、新材料等黃埔區(qū)：支柱產(chǎn)業(yè):新型顯示、汽車、生物醫(yī)藥與健康、集成電路等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè):新一代信息技術(shù)新材料綠色能源、生物技術(shù)等越秀天河區(qū)荔海珠區(qū)灣黃埔區(qū)區(qū)番禹區(qū)南沙區(qū)南沙區(qū)：支柱產(chǎn)業(yè):總部經(jīng)濟、金融服務(wù)、港口物流、船舶制造等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè):人工智能、智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車生物醫(yī)藥等番禹區(qū)：支柱產(chǎn)業(yè):汽車制造、珠寶首飾等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè):智能汽車、新能源軌道交通等荔灣區(qū)：支柱產(chǎn)業(yè):現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、醫(yī)藥大健康、文化旅游、總部經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)金融、智能制造戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè):新一代信息技術(shù)、新材料高端備制造天河區(qū)：支柱產(chǎn)業(yè):金融業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、高端專業(yè)服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代都市工業(yè)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè):新一代信息技術(shù)等從化區(qū)：支柱產(chǎn)業(yè):優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、旅游等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè):生物醫(yī)藥、能源、新材料、智能裝備等資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院，四、越秀、保利保持規(guī)模優(yōu)勢，2022年土拍質(zhì)量優(yōu)但熱度較低品牌央已據(jù)州場主越利中海萬其在022廣州住宅售模體減況下權(quán)銷額44億，勢漲2從儲來，越秀及利廣擁超00方儲心區(qū)儲占約00體土質(zhì)量較高土市來，22廣土規(guī)適松，競限，增中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)供應(yīng)，但整體溢價率仍維持低位，拿地企業(yè)以國央企、城投平臺為主，民企獲取3宅，州、越、利地益額超億未將化優(yōu)質(zhì)應(yīng)，進一鞏在州規(guī)優(yōu)勢提市占率。（一）品牌國央企越秀、據(jù)廣州市場主力，儲量較高廣州住宅銷售市場中較品牌國企優(yōu)勢發(fā)明顯年廣宅銷市場集中較，222年P(guān)10房權(quán)金占比由提升至1品國企始占據(jù)廣市主越保發(fā)科中尤越地在022廣州宅銷售規(guī)整縮的況逆勢漲22實權(quán)銷售額444億反在廣高質(zhì)量的土儲去化保障以及品牌認可度。2）2021年以來廣州地鐵權(quán)益銷售金額開始入圍十核原是基交建優(yōu)堅布局D項開拿區(qū)及交優(yōu)勢有保土儲量廣州鐵定具豐開發(fā)驗品國企作019年成為秀產(chǎn)第大東借越補開驗與牌部企逐在廣州市場失去規(guī)模優(yōu)勢，如融創(chuàng)、碧桂園；而廣州起家民企仍保持一定市占率，如時代國、景富。圖表72 廣州銷售市場央企占據(jù)主力，越、利穩(wěn)居p2排名200年201年202年房企權(quán)益銷售金額（億元）房企權(quán)益銷售金額（億元）房企權(quán)益銷售金額（億元）1保利328越秀363越秀4442越秀268保利359保利2833萬科158萬科169中海1204碧桂園127中海167萬科145珠實地產(chǎn)92時代中國150廣州地鐵146融創(chuàng)89珠實地產(chǎn)125珠實地產(chǎn)887時代中國80廣州地鐵121時代中國878中海80恒大10珠光集團789星河76碧桂園106合景泰富6910廣州地鐵71廣州宏祥89茅崗騰順實業(yè)投資61資料來源：，圖表73 P3房企權(quán)銷售金額同比降幅小 圖表74 P3房企行集中度提升至2%25002000150010005000

OP房企 OP1房企 OP2房企 OP3房

0%5%10%15%20%25%30%

70%60%50%30%20%10%0%

53%61%52%38%24%19%OP房企 OP1房企 OP2房企 OP3房企2022年廣州O房企權(quán)益銷售金額（億元） 同比 202年行業(yè)集中度 2022年行業(yè)集中度資料來源：， 資料來源：，越秀、保利在廣州儲模較大，中心城區(qū)儲比約405。）秀保廣州土儲模過000萬方其中秀心區(qū)儲3萬比43圍域土主要在禺約31越自209年深番禺大城規(guī)模勢及品牌可保土去2科廣土規(guī)約310方中城土比72，尤其灣有21土質(zhì)應(yīng)比州代國廣州儲規(guī)模較其時中心城土占僅2在外從增區(qū)大規(guī)項。圖表75 越秀、保利在州土儲規(guī)模超100萬方 圖表76 萬科中心城區(qū)儲占比約7%140012001008006004002000

（萬方）（萬方）越秀 保利 萬科 廣州珠實 時代中國

80%70%60%50%40%30%10%0%

越秀 保利 萬科 廣州珠實 時代中國天河區(qū)荔灣區(qū)越秀區(qū)白云區(qū)海珠區(qū)黃浦區(qū)外圍區(qū)域 中心城區(qū)土儲占比資料來源：公司公告， 資料來源：公司公告，（二）2022年廣州土地市場以央企托底為主，民僅局3宗宅地2022年廣州土地供應(yīng)量質(zhì)放寬土拍則意提振市場信心但整延續(xù)低溫行情，以國央企和城平托底為主。1202中供增至4次，交規(guī)同比下降41，企地不足情下土規(guī)維持松取以競持、配建等要求，提振市場信心，但土拍熱度低迷態(tài)勢全年延續(xù)，除二批次中心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，動溢價率提升至6.6外各批次溢價率維低位。）品牌國央企支全年地市場，城投臺第、批供地出托，企年僅取3地，華集、蘭園控、圓。圖表77 022年廣州拍市持續(xù)低溫，牌央為拿地主力土拍輪次成交金額（億元）成交面積（方）成交樓價萬平溢價率中心區(qū)域應(yīng)宗數(shù)占流拍率國央企占比201第一輪土拍9067991.117%25%13%64%201第二輪土拍5693571.60.8%25%52%74%201第三輪土拍3022261.30%41%24%92%202第一輪土拍3412621.31.2%61%6%53（余下中5%為城投平臺取得）202第二輪土拍210131.96.6%64%21%100%202第三輪土拍4793531.40.5%50%17%57（其余均為城投平臺取得）202第四輪土拍191922.10.1%83%17%80%資料來源：，品牌國央企開發(fā)能強保利、越秀優(yōu)質(zhì)項入周僅5個月，而城投臺托底項目2022年內(nèi)普遍未開。）2022年州有5宗實現(xiàn)內(nèi)地開，4宗來于保利、秀入周短僅45月反品央企發(fā)力，質(zhì)塊可現(xiàn)快速開并款2城臺托底16宗地開，主原是方投品住項目開發(fā)驗足托項質(zhì)素202市預(yù)期法現(xiàn)好化開工建安成本出響金，金壓較等更向品牌企作發(fā)。圖表78越秀、保