“錦繡人家”項(xiàng)目初步市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

“錦繡人家”項(xiàng)目初步市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告調(diào)研范圍：楊汊湖片區(qū)、金銀湖片、火車站及復(fù)興村片、香港路沿線調(diào)查對(duì)象：楊汊湖片區(qū)住宅樓盤（新華家園、金色雅園、綠色家園、陽(yáng)光花園、澤皓雅居、浩海公寓）火車站片樓盤（東方帝園、裕榮家園、元辰·國(guó)際大廈）金銀湖片樓盤（常青花園10號(hào)小區(qū)、將軍家苑、華星·辰龍城、麗水佳園、麗景灣、萬(wàn)科四季花城二期B期、奧林匹克花園項(xiàng)目、泰躍集團(tuán)項(xiàng)目）香港路沿線主要樓盤（荷花苑、穗豐花園、香天公寓、澎湖公寓、紫藤花園、華氏儒商花園）說(shuō)明：本案位于楊汊湖片區(qū)（常青路以東、姑嫂樹路以西、張公堤以南、發(fā)展大道以北圍成的片區(qū)）內(nèi)，因此本次調(diào)研特針對(duì)片區(qū)內(nèi)樓盤做重點(diǎn)調(diào)研，重點(diǎn)研究；同時(shí)也不能忽視周邊片區(qū)對(duì)本案所在片區(qū)的影響，因此根據(jù)地域分布特征和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)，又對(duì)火車站片、金銀湖片、香港路沿線樓盤及市場(chǎng)也做調(diào)研分析。目錄第一部分區(qū)域概況第二部分區(qū)域市場(chǎng)特征◎楊汊湖片區(qū)◎金銀湖片區(qū)◎火車站片◎香港路沿線第三部分區(qū)域住宅物業(yè)概況◎區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)◎住宅產(chǎn)品特征第四部分銷售情況分析◎主要在售樓盤一覽牌◎櫻廈銷售情況分析鳴◎剃再積壓量分析適第五部成分尼笛更總體營(yíng)銷水平塊分析渠◎兵絞在售樓盤營(yíng)銷欠手法因◎準(zhǔn)慎營(yíng)銷推廣成敗岡點(diǎn)岔第六部關(guān)分毫盆誓市場(chǎng)展望旦◎釋香潛在市場(chǎng)供應(yīng)怠量淹◎亦諒未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)置點(diǎn)裂◎慕罩銷售價(jià)格走勢(shì)吉第七部扶分考頁(yè)銷本案面市價(jià)格錦建議川◎蘿送本案優(yōu)劣勢(shì)分稀析喜◎仰風(fēng)可比性樓盤性衫價(jià)比一覽艷◎峰振本案市場(chǎng)比較編定價(jià)附：樓盤資料禁第一部留分孝這蕉區(qū)域概況槳楊汊湖片屬城裹郊結(jié)合部，區(qū)交域有較中心城損區(qū)相對(duì)理想的務(wù)居住環(huán)境，自匹然環(huán)境非常好駁，空間大，空害氣清新，安靜挺無(wú)污染；又有劃良好的市政規(guī)伶劃，金銀湖片重規(guī)劃為大型居壽住區(qū)，將入桶住輩3滴0餅萬(wàn)人口，楊汊堤湖片區(qū)在其輻克射范圍內(nèi)。目槐前常青花園經(jīng)點(diǎn)過(guò)十余年的開燭發(fā)，已經(jīng)具備傘成熟的生活居悼住配套條件，黎加上萬(wàn)科四季趙花城的開發(fā)及慌一批大規(guī)模項(xiàng)喬目的啟動(dòng)，區(qū)炒域持續(xù)成為漢零口房地產(chǎn)市場(chǎng)餐的熱點(diǎn)。夢(mèng)楊汊湖片居民券區(qū)內(nèi)環(huán)境一般男，新樓盤社區(qū)作綠化環(huán)境營(yíng)造餡還沒(méi)有形成，只目前環(huán)境景觀器效果差。區(qū)域摩道路暢通，出短行便利。區(qū)域針內(nèi)經(jīng)過(guò)幾年的份開發(fā)，生活配撕套環(huán)境較成熟員，但配套水平鹽一般。疏總體來(lái)看，本渠案所在的楊汊陜湖片區(qū)，給人渴的印象是中低晌檔居住區(qū)，居夾民素質(zhì)一般，么區(qū)域也聚集了橋一批效益較好伏的企事業(yè)單位拿，如民航、電仙信，臨江漢經(jīng)喘濟(jì)發(fā)展區(qū)，潛俱在消費(fèi)群體豐縫富。步第二部趕分腫賣銹區(qū)域市場(chǎng)特征源一、楊汊湖片尸區(qū)獸早期開發(fā)有華全苑小區(qū)、陽(yáng)光扛花園、未浩海小區(qū)，以善低價(jià)中小戶型抬和陽(yáng)光花園的廁中大戶型為主民，價(jià)格壘在風(fēng)140裁0娃元咳/即平方米左右徘潑徊。經(jīng)過(guò)幾年炊的低檔次樓盤熟開發(fā)積蓄，現(xiàn)仆階段開發(fā)樓盤醬檔次提高，如干有新華家園、斑金色雅園等較執(zhí)高檔次的樓盤船，價(jià)格也攀升然到過(guò)220伶0鉗元沙/秩平方米。巾區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)蘿市場(chǎng)呈現(xiàn)以下奇特征：倆1糞、城郊結(jié)合部那房地產(chǎn)市場(chǎng)特直征，中低價(jià)市評(píng)場(chǎng)為主向中檔喇住宅房?jī)r(jià)發(fā)展腫；曉2僑、由于無(wú)景觀腥支撐，物業(yè)開楚發(fā)以公寓住宅茅為主；商3冤、房?jī)r(jià)宇分封180心0浮元漢/歸平方議米眾—潤(rùn)—簡(jiǎn)200紙0詢?cè)?架平方懸米擊—終—床240熊0追元臥/熟平方米三個(gè)檔戰(zhàn)次走，子在譽(yù)180僅0廟—挺—敬200念0譜之間居多赴4爽、土地資源比裁較豐富，由以繡前的小盤向現(xiàn)沃在的一批較大挑規(guī)模的樓盤發(fā)股展，發(fā)展?jié)摿O大；劑5榨、區(qū)域內(nèi)有一兔批知名企事業(yè)敞單位，消費(fèi)層標(biāo)次高；但周邊肅居民文化水平恨不高，治安印陪象差脈6妨、市政生活配胸套資源豐富但細(xì)水平低缺相對(duì)于楊汊湖獵片區(qū)而言，周計(jì)邊幾個(gè)相關(guān)片沈區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)踏有以下特征：抹二、金銀湖片林區(qū)諷因其優(yōu)越的自支然環(huán)境，豐富棵的土地資源和瓶相對(duì)低的土地勉成本，吸引像犁萬(wàn)科、沿海國(guó)諷際、泰躍集團(tuán)績(jī)等開發(fā)商相繼藥登陸開發(fā)大規(guī)碼模項(xiàng)目，一直球以來(lái)為漢口開籠發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。苗區(qū)域房地產(chǎn)市棟場(chǎng)價(jià)格由以前棒的延150矮0剩元拿/每平米上升到目宇前基的規(guī)220笨0李元壟/病平米，萬(wàn)科四磨季花城的房?jī)r(jià)推已經(jīng)達(dá)到平棉均太250敬0糟元腿/階平方米。主要越得益于前期投陵資開發(fā)商如新葬世界、萬(wàn)科對(duì)匹區(qū)域市場(chǎng)的推黎廣和炒作，以員及便民看房措漏施。燕區(qū)猶村域牲代表樓盤軍建筑形態(tài)宇規(guī)腳鞋業(yè)模勒銷售均價(jià)厘賣尋防厘點(diǎn)恒銷售情況偷金銀湖片趕將軍家苑真1清5災(zāi)棟石6未層多層奏5.猜5樓萬(wàn)攻，然50荷0雅套判1450壽貼近現(xiàn)代家居宿生活鉗60%涼麗水佳園校4狹0延棟池6野層多層壓1奉1逮萬(wàn)鐘，貪104欄0塑套掌1550執(zhí)網(wǎng)綠生活、都泰市生態(tài)園室約難30%浙華地星走·淘辰龍城一期兔1哈6酒棟多層漆6.8群5宏萬(wàn)投，走67鏡5袍套秀1440姥新康居生活，逐新園林繞開盤，肯約隆10%典萬(wàn)科四季花城渴二莊期品B辦區(qū)靈約刷6營(yíng)棟多層希、中2令棟小高層翼約咱5蹦萬(wàn)山，淹37頸8賄套火2500排左犧岸屬·插楓林，春天狂懸想曲來(lái)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期聞（注：未考慮蚊高爾夫城市花海園、碧海花園泡、黃金海岸等木老盤）雕三、火車站片裝區(qū)詠片區(qū)屬?gòu)?fù)興村戒區(qū)域概念，臨嘴近城市中心，編以伙“便新漢口火車完站膏”配和惰“鍛臨惠CB鍬D其”掏兩個(gè)賣點(diǎn)而成包為開發(fā)熱土。卵片區(qū)樓盤規(guī)模繞較小，均價(jià)獸分霞240怨0韻元墳/茅平蹦米惕—脂280女0意元便/崖平米兩個(gè)檔次澇走。心區(qū)街桂他域舉代表樓盤來(lái)建筑形態(tài)嘩規(guī)對(duì)摟銹模徹銷售價(jià)格勇賣窮宏午點(diǎn)揮銷售率鞏火車站片餐裕榮家園份3洞棟透1榜2除層小高層料3睜萬(wàn)，耗約民20佛0鮮套雅2300攻——便約齡60%轎東方帝園先9扶棟攻1貿(mào)2役層小高層添5你萬(wàn)，旅約渴40秒0并套瞎2250安城市中心點(diǎn)戚現(xiàn)房睡元益辰每·修國(guó)際大廈預(yù)1駕棟賞2腥0建層繪、航2越4引層蔽3.杜5反萬(wàn)（住廳宅副2.憲6夜萬(wàn)），近約幸14芒0汁套懲3000乖商務(wù)概念棋約弦30%棚（注：未考慮均天梨豪園、豐臭竹園、航天花鎖園、富豪花園黑、新世紀(jì)都市林花園等老盤）蠻四、香港路沿?cái)r線暖小規(guī)模小高層脫住宅區(qū)，銷售諷均價(jià)慎在設(shè)270歌0娃元頁(yè)/殘平米左右，大繭多樓盤進(jìn)入現(xiàn)仆房銷售階段，腸區(qū)域可供開發(fā)慣的土地資源少沉。整體市場(chǎng)環(huán)所境好，人文氛媽圍濃厚，適合個(gè)居住。駁片池滔遙區(qū)顆代表樓盤壽規(guī)模（平方米碑）脅建筑形態(tài)猛銷售均價(jià)（筑元奮/當(dāng)平米）幸賣儀啦慰點(diǎn)衫銷售情況彩香港路片胞穗豐花園距9脅萬(wàn)攏小高層嚼2600性實(shí)力、實(shí)在、頃實(shí)用種現(xiàn)房屑鵬飛湖庭痕1.4五2蕩萬(wàn)勾小高層萌2750屬臨湖，多功能賣商住樓屑現(xiàn)房帝紫藤花園胞4.哈4匙萬(wàn)稀小高層煌2800問(wèn)紫色文化，城率開品牌裳現(xiàn)房冠總體而言，本桃案所在的楊汊慕湖片處于開發(fā)俊熱點(diǎn)的新華西忠路片（離市區(qū)表中心開發(fā)）和斗金銀湖片（郊滴區(qū)概念開發(fā)）熔、香港路沿線閉之間，相對(duì)于劉周邊片區(qū)而言洗，整體市場(chǎng)開丸發(fā)水平還處于詠中低層次。三尖大片區(qū)的開發(fā)索建設(shè)將帶動(dòng)楊有汊湖片樓盤的象市場(chǎng)影響力，躺改變消費(fèi)者區(qū)疊域心理價(jià)值。戚第三部反分員賓愉區(qū)域住宅物業(yè)墾概況詳一、區(qū)域住宅笨市場(chǎng)供應(yīng)織◎會(huì)牢供應(yīng)量分析鉛經(jīng)過(guò)調(diào)查與統(tǒng)糠計(jì)分析，區(qū)域蘿內(nèi)（楊汊湖片壘）主要在售住醫(yī)宅樓目盤總5將個(gè)，總在售規(guī)蓄模他約搶4凍0馬萬(wàn)平米，總套丑數(shù)刷324械0黨套，平均每套釋面積驢約慚12歸3敵平米?？裢鈬òń鹈楞y湖片、火車類站片、香港路怎沿線）相關(guān)主剩要在售住宅樓繩盤復(fù)7淋個(gè)，總在售規(guī)守模鵲約捏4深1圖萬(wàn)平米，總套停數(shù)察為始330愈0丘套左右，戶均思面張積世12垃4羊平米。虹可見，就主要康在售樓盤而言并，楊汊湖片區(qū)衰內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量爺于外圍區(qū)域市炮場(chǎng)在售住宅供魚應(yīng)量相當(dāng)，但振產(chǎn)品檔次則次俯于外圍區(qū)域。者區(qū)猜等桐域平項(xiàng)岡獻(xiàn)目令便名辟題稱捉在售建筑形態(tài)富在售規(guī)模（㎡慎）煌總套數(shù)（套）那戶均面積（㎡姐）謀楊汊湖片幟新華家園一期揚(yáng)4肥棟老2窮2沸層高層起8日萬(wàn)徐512熄136折綠色家園一期寺2俗0肯棟堪6蚊層多層款，占5頁(yè)棟額1適2副層小高層糞7.墨5辰萬(wàn)勁750喜113務(wù)陽(yáng)光花園四期借2甲2校棟樓6俱層多層裁約僑8光萬(wàn)翁650咸125承金色雅園一期裝2型0討棟客6伙層多層蛾，繪7冶棟乳1沃1喚層小高層案1社3軋萬(wàn)屬1100告130助澤皓雅居一期顧1輪棟申8達(dá)層多層肯，續(xù)2醋棟精1國(guó)2甲和良1枝4旨層小高層阻2.革6幟萬(wàn)莊228華140繡合割對(duì)刊計(jì)摟6衫3憂棟多層雁，掌1宰4朗棟小高層替，袍4甲棟高層良約曬4厭0遙萬(wàn)全3240廁123男金銀湖片虜將軍家苑田1剪5扶棟帝6駛層多層平5.怨5盡萬(wàn)迫500援112式麗水佳園倆4爐0夾棟葵6皇層多層抹1頌1釘萬(wàn)萍1040角105偶華允星餐·伏辰龍城一期歪1欄6純棟多層列6.8喬5款萬(wàn)渴675蔑110畫萬(wàn)科四季花城皆二攏期掏B圈區(qū)衛(wèi)約宜6逗棟條式多層剛和振2株棟小高層鐮約遭5創(chuàng)萬(wàn)慣378猜123不合舉長(zhǎng)蘭計(jì)天7嶼7既棟多層條，目2怒棟小高層勻3竟0斯萬(wàn)駁2600坑115漿火車站片汪裕榮家園歷3四棟胡1世2樣層小高層斤3慕萬(wàn)情200室125掠?xùn)|方帝園表9喉?xiàng)澑?踩2添層小高層痕5蛇萬(wàn)宰400對(duì)115狼元咐辰鍋·監(jiān)國(guó)際大廈導(dǎo)1況棟包2溫0剩層拔、擔(dān)2博4波層龍3.站5詞萬(wàn)（住賺宅苗2.簡(jiǎn)6采萬(wàn)）療14倆0耳套之160何合殊灑夜計(jì)寧1煩2揀棟小高層犬，柳1坑棟高層掛約花1螞1見萬(wàn)仍740坦148膠注洽：圓刑（疤1縣）楊汊湖片由弦于浩海公寓規(guī)數(shù)模小，尾盤，土不構(gòu)成大的威拴脅，未考慮；偷（繞2丘）金銀湖片由癢于常青花薦園六1寬4號(hào)號(hào)小區(qū)銷售接侮近尾聲，而碧錘海花園、黃金喊海岸、高爾夫淋城市花園等為構(gòu)老盤，麗景灣枕、奧林匹克花悔園等未面市或沈啟動(dòng)，也沒(méi)有壟考搏慮盈旦；僵（捕3陸）火車站片未微考慮像天梨豪螺園、佳興苑、隨城開豐竹園等最尾盤；踩（約4競(jìng)）香港路沿線默新盤不多，這俗里不做比較分搭析。笛◎指塑供應(yīng)類型分析順從建筑形態(tài)來(lái)微看，區(qū)域內(nèi)在著售樓盤中，繁約獨(dú)6掉5杰棟多層走，污1竊4桑棟小高層舌，提4慨棟高層。多層都住宅量梯為售21.仍6膝萬(wàn)平方米起，占總量擁的溉55傅%父；小高層住宅巨量廈為暑9.侍5兩萬(wàn)平方米裳，占總供應(yīng)量撒的桌25漫%政；高層住宅量診為焰8睡萬(wàn)平方米立，占總量殼的超20%凍區(qū)域外圍在售遼樓盤中，瓦有井7康7單棟多層裳，椒1陪4柿棟小高層每，爭(zhēng)1斧棟高層。多層衣供應(yīng)量占總量賠的嚇70托%辦，小高層供應(yīng)畢量占總量伐的秤22忙%啦，高層占總供京應(yīng)量脖的煩8固%牢。綜合來(lái)看，氏以多層為主，現(xiàn)小高層次之。二、產(chǎn)品特征魄◎暢僅產(chǎn)品形態(tài)分析瓜從上面供應(yīng)類幸型分析可知，業(yè)楊汊湖片區(qū)住紀(jì)宅供應(yīng)方面，駁早期以多層住段宅為主，如華再苑小區(qū)、浩海艙小區(qū)、陽(yáng)光花孕園等；隨著區(qū)假域市場(chǎng)的逐漸批開發(fā)，住宅建賭筑形態(tài)由多層栽為主向小高層截為主轉(zhuǎn)變，如轎錦繡人家（全呢部為電梯小高懸層）、綠色家慕園（部分電梯蹤小高層）、金供色雅園（部分余電梯小高層）部、澤皓雅居（毛部分電梯小高狼層）、新華家蝕園（全部為高賄層）等。在新若開發(fā)的樓盤中罪，小高層項(xiàng)目諷占總量的比例他提高耳到炒25亮%客之多，若將錦獲繡人家和新華在家園高層項(xiàng)目衣計(jì)入，此比例燕會(huì)更高。這也丙反映出土地資掏源減少，地價(jià)陵上漲后，電梯音小高層建筑將巾成為市場(chǎng)主流喪的發(fā)展趨勢(shì)。露◎炕連銷售價(jià)格分析鏟區(qū)域內(nèi)物業(yè)市姻場(chǎng)平均表純價(jià)社198渡0慚元捕/雕平方米，平均法成交實(shí)守價(jià)移193贊3談元惱/街平方米。從價(jià)近格來(lái)看，低休于猜200局0我元販/局平方米。付款社優(yōu)惠平謠均掛9.撞8杏折，因?yàn)楸緛?lái)窩價(jià)格低，付款膀優(yōu)惠額度不大鈴。崖樓盤名稱求規(guī)模（平方米桌）誘均價(jià)（淚元政/模平米）飼成交實(shí)價(jià)（省元與/損平米）仔付款方式及優(yōu)波惠逗新華家園一期市8翼萬(wàn)逆2500態(tài)2375爭(zhēng)9.錫5麗折優(yōu)惠辦綠色家園一期銷7.些5句萬(wàn)椅1850膠1813賤一次性付漢款河9.壟8仙折優(yōu)惠告陽(yáng)光花園四期爛約凱8擁萬(wàn)低1910敗1890針一次性付馬款鞠9.糟9損折慣金色雅園一期劫1值3未萬(wàn)辦1800發(fā)1782仰一次性付戲款錦9.醉9熄折光澤皓雅居一期辭2.俘6浙萬(wàn)永2550悅2473聲一次插性傳9.靜7圖折，按揭付曉款芬9.棟8葛折裁合仿富咸計(jì)遷4塑0困萬(wàn)鍋1980歐1933勇9.宇8沃折努◎蹤額戶型及面積分廳析既猶區(qū)域在售主住醋宅項(xiàng)目中歡，稅3×2×勒2佛共弦160硬0體余套，占總量蜜的網(wǎng)51超%尊，為絕對(duì)主力季戶型，其次慘是該2×酷2黎和臣4×膛2岸戶型供應(yīng)量大親，并且成為熱惹銷戶型。房房型比例名稱起1×1×1籃2×2×1沸2×2×2胡3×2×2扭4×2×2判復(fù)式仔主力戶型交熱銷戶型犁總套數(shù)匹新華家園一期爬——告——?！獕?0%總50%賞——要3×2×乒2肺，流4×2×2柄3×2×2溉512浮綠色家園一期樂(lè)15%裂——記25%題40%余——贏20%屬3×2×2舌3×2×2桌750蜻陽(yáng)光花園四期閃——弄10%罵5%焦50%嚇25%塵10%獨(dú)3×2×礎(chǔ)2未，艙4×2×4組3×2×2威650璃金色雅園一期勤——水25%乖——幟55%則10%稿10%康3×2×饑2猜，過(guò)2×2×1頂3×2×2青1100袖澤皓雅居一期皮——若——饞——軍53%督30%跳17%丈3×2×策2茄，椅4×2×2分3×2×2贊228狹總套數(shù)縣113測(cè)340夜220碑1607拌596扭364高2340錫3×2×2帳3240菠比航源遭例那3%鴉11%設(shè)6%士51%哄18%伐11%追72%品51%歷100%清◎染塵園林綠化及物遼業(yè)管理配套分峽析慶已建成小區(qū)規(guī)靈模小，配套不缸足，且配套水摸平一般，有些裁甚至落伍?，F(xiàn)范在開發(fā)的幾個(gè)蒼大規(guī)模社區(qū)，傅物業(yè)規(guī)劃配套配齊全。物十分注重環(huán)境光綠化，綠化率扒高磁達(dá)陰40芹%霞左右。不少樓免盤就是以環(huán)境謎綠化為賣點(diǎn)，粥如綠色家園、懸麗水佳園等。蛾吵物業(yè)管理費(fèi)平然均汁為嚇0.應(yīng)8綢元揚(yáng)/穩(wěn)平方米，費(fèi)用識(shí)適中。啟樓盤名稱反社熱球區(qū)架涼配育連套茄車慮做位部股情者比況更物業(yè)管理費(fèi)惠（堵元處/泡㎡）禁綠化率性新華家園一期莊園林、會(huì)所、蠶網(wǎng)球場(chǎng)、健身鼻房等遷地下車殲位抄14匹0顯個(gè)，租躲金濁20稅0邁元現(xiàn)/捷月，殃地面車位免費(fèi)掠0.88調(diào)33%蹤綠色家園一期毀會(huì)所、花園、戒園林綠化、停阻車位壺不詳?shù)ぜs勵(lì)0.5界39.6%鑒陽(yáng)光花園四期蒸花園、停車位示低層車庫(kù)和地超面停車位允0.35脾40%梅金色雅園一期俘小區(qū)綠色步行李街珍，幟630照0砍平米多功能大渴會(huì)所，中心花奉園，小區(qū)規(guī)劃錘有小學(xué)及幼兒會(huì)園博車位租慶金昂20追0秧元暮/駝月非0.總5?！獓W0.盒8組—鴿1.0抬39%芒澤皓雅居一期戰(zhàn)停車位斤，冷200掙0纖平米中心童組團(tuán)式花園零租顧金晴15坑0餓元裙/昂月，售乏價(jià)杯8浙萬(wàn)元個(gè)鏡0.8當(dāng)約肢25%怨合鏡封勢(shì)計(jì)灌園林、車位、堆會(huì)所畝租皂金錢150~20比0字元傳/酷月，售懇價(jià)槍6敘萬(wàn)德元尚~餅8批萬(wàn)鳥元膠/臥個(gè)藥0.7三35%港第四部壯分孤贏搏銷售情況分析師一、主要在售精樓盤一覽柜樓盤名稱奪銷售率蘆主勒丈巡要塵繼稱原臣病盾因辣總戶數(shù)監(jiān)剩余戶數(shù)父新華家園一期陽(yáng)約朽60%大低樓層銷售好洗，高樓層和朝托向采光不好的眉單元滯銷罩512芝205愁綠色家園一期執(zhí)25%具賣點(diǎn)突出，價(jià)惑格適中，但位銅置偏遠(yuǎn)是其不預(yù)足恒750辦563任陽(yáng)光花園四期貿(mào)約姿30%蛋復(fù)式單位售技價(jià)慌230晃0劈元鷹/惰平米，價(jià)格高榆，滯銷；發(fā)商頃品牌實(shí)力強(qiáng)信650燒456赴金色雅園一期藏40%甜規(guī)模大，小戶瀉型及朝向好的謹(jǐn)單位銷售情況早好于大戶型單結(jié)位，人氣旺遷1100蠟660壤澤皓雅居一期柄20%粱周邊環(huán)境差，南售價(jià)高，戶型餅面積大。近期倡舉辦了一些促千銷活動(dòng)痰228殖46唱合煉趣諒計(jì)吹約肅40%施樓盤檔次提高框，但整體市場(chǎng)級(jí)冷淡，人氣不宋旺，環(huán)境欠佳問(wèn)，晴難以進(jìn)一步提桶升銷售托3240翁1930爆二、銷售情況保分析牽從統(tǒng)計(jì)分析可菌知，區(qū)域整體諸銷售率擠約舟40蠢%反，開盤時(shí)間大素多布在欲6抓個(gè)月左右，開舉盤時(shí)間不長(zhǎng)，旗銷售情況較理詢想。各個(gè)樓盤偷分期開發(fā)，將犧陸續(xù)推出其二黎期、三期等，荒市場(chǎng)有持續(xù)供遲應(yīng)量。爹三、積壓量分文析榨按銷售率估算謝，楊汊湖片區(qū)左住宅積壓量肅為戶190究0丟套左右，即為印片區(qū)市場(chǎng)上實(shí)取際在售住宅套勤數(shù)，折算供應(yīng)搏面遲積丹2諸4惜萬(wàn)平方米。賄第五部態(tài)分碼河責(zé)總體營(yíng)銷水平板分析饑一、在售樓盤鼠營(yíng)銷方式險(xiǎn)營(yíng)銷推廣多采刮用報(bào)紙廣告、墊戶外廣告牌為絹主要吸引消費(fèi)園者視野的手法會(huì)，而像新世界餡集團(tuán)、統(tǒng)建集體團(tuán)等品牌形象燥好的開發(fā)商，短其代表樓盤多紋依靠其品牌影名響力。挑通過(guò)對(duì)營(yíng)銷手圓法和銷售率的絞對(duì)比分析，品碗牌和多樣有力綱的推廣是產(chǎn)品墻實(shí)現(xiàn)銷售的有雁效方法。豆樓盤名稱頃營(yíng)樸帶銷站網(wǎng)手萄排法黨廣告推廣訴求萬(wàn)點(diǎn)哀銷售率腿新華家園一期蟻大版面報(bào)紙廣搶告、戶外廣告搖牌、大售樓部將率先住在明天慧約爽60%刷綠色家園一期怒報(bào)紙廣告、戶丘外廣告牌耕現(xiàn)代綠色陽(yáng)光麻社區(qū)，房在林寺中，人在樹下納25%篇陽(yáng)光花園四期協(xié)定期發(fā)布統(tǒng)建約集團(tuán)的整體廣秩告劫陽(yáng)光之城，放戀心房承諾單位林約歡30%所金色雅園一期溫報(bào)紙廣告、報(bào)貪紙文章懼人生百年，金綠色雅園吼40%杰澤皓雅居一期黨報(bào)紙廣告、設(shè)宣計(jì)大賽尼迎賓道旁好安閣家殿20%終二、營(yíng)銷推廣刊成敗點(diǎn)成功之處偉在于訴求點(diǎn)突餐出綠化、陽(yáng)光吐等現(xiàn)代住房消也費(fèi)注意點(diǎn)；不足之處王是營(yíng)銷手法單略調(diào)，對(duì)市中心托市民的影響力燦弱，且在市中軟心沒(méi)有設(shè)立售記樓部、售樓車吹等方便看房；反過(guò)分依靠新世糠界新華家園、路統(tǒng)建陽(yáng)光等營(yíng)耗造的市場(chǎng)氛圍槐；公第六部螺分圖可零市場(chǎng)展望姑潛在市場(chǎng)供應(yīng)樸量（未宋來(lái)晨2~籃3徑年內(nèi)）◎楊汊湖片健※千溫萬(wàn)豐花園游（舟6乒棟多層，約冤3脾萬(wàn)平方米價(jià)，粒30棋0恨套左右，靠近上本案）派※梅禽新華家園二期拖（瓦4把棟高層住宅萌，斬1望0嬌萬(wàn)平方米左右黎，與一期相當(dāng)街，靠近本案）潛※刺液金色雅園二期碼（掉1托0碑萬(wàn)平方米左右肝，企200疾3貧年占5且月推出）中※違臘綠色家園二期偷（約煎8長(zhǎng)萬(wàn)平方米蓄）壽※叨做美聯(lián)地培產(chǎn)享“謹(jǐn)藍(lán)色天暈嬌昆”否項(xiàng)目（預(yù)然計(jì)失1殺2混萬(wàn)平方米左右玉）悄分析：溝未來(lái)片區(qū)內(nèi)潛搶在市場(chǎng)供應(yīng)量近在蔑4敲0策萬(wàn)平方米左右訴，加上目前積璃壓實(shí)際在售面枝積嘗2家4秩萬(wàn)平方米，預(yù)促計(jì)楊汊湖片區(qū)環(huán)未取來(lái)浙2~卸3搜年市場(chǎng)共有扯約走6趴0寨萬(wàn)平方米的住鼠宅有待消化，潮平均年消化量素約籍2疫0悶萬(wàn)平方米，有淡一定競(jìng)爭(zhēng)壓力田。騎周邊片區(qū)市場(chǎng)我未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況區(qū)如下：◎金銀湖片區(qū)橡※碗背萬(wàn)科四季花城秤二期項(xiàng)目（歇約萍4.銷5莊萬(wàn)平方米扒住宅，售閱價(jià)猴250婦0租元證/葛平方米左右）靠※污儲(chǔ)常青花涉園調(diào)1晨0酒號(hào)小區(qū)（撲約啄2穗0惰萬(wàn)平方米，檔惜次提升，價(jià)格章在限220頭0湯元葉/逝平方米左右）厚※戲刷麗景灣（跑馬赤場(chǎng)旁邊爛，證60烈0劈畝陪，皮200袋3暢年銅5個(gè)月會(huì)推出）敗※鷹隆華星辰龍城二秋期（航約相1尤0藝萬(wàn)平方米，價(jià)善格舞在省150形0畜元武/公平方米左右）轎※遷柳麗水佳園二期浩（預(yù)掘計(jì)暗1先0勉萬(wàn)平方米）蝕※毅鵲奧林匹克花園趙※滑匠泰躍集團(tuán)項(xiàng)目他結(jié)論：滔金銀湖片區(qū)在推未來(lái)一段是內(nèi)霜仍然將成為市協(xié)場(chǎng)開發(fā)熱點(diǎn)，你可供開發(fā)土地轉(zhuǎn)較豐富?，F(xiàn)開拾發(fā)樓盤規(guī)模大云，其后期項(xiàng)目脅將陸續(xù)上市銷啊售。預(yù)計(jì)總開唉發(fā)兩至少敘在耗10倍0孝萬(wàn)平方米◎火車站片嚴(yán)※衡榜新華西路舊城倦改造項(xiàng)目痰臨漢口新火車與站，可供開發(fā)既用地竟約礦80依0棕畝盯◎廚停香港路沿線片先※糟勸銀鶴置慌業(yè)稀“株城市花顫園雄”蝶項(xiàng)目牙位于新華下路玉和發(fā)展大道交愚匯處，由銀鶴券置業(yè)有限公司灰開發(fā)。項(xiàng)目總顯建面忽約歡1否2諒萬(wàn)平米，以小崇高層和部分高眠層住宅位置，蹤臨界街為商鋪闊。主要戶型畝有裙2×悟2賊、伏3×緊2歐、搭4×梢2哄。預(yù)計(jì)銷售價(jià)啞格施在孤275迷0唯元賤/贊平米左昏右財(cái)※哥綢華氏儒商花園留二期五位于新香港路該于建設(shè)大道交澆匯處（商業(yè)銀不行大樓后面）紙，為華氏儒商堡花園的二期項(xiàng)被目，一期已經(jīng)尿入住。忠※煎井交發(fā)地產(chǎn)地塊怒互李位于華氏儒商結(jié)花園對(duì)面，占懂地管800昏0貍平米左右。盆※郵忍政和世紀(jì)廣場(chǎng)理項(xiàng)目犁位于香港路口庸，商業(yè)銀行大貍樓旁。規(guī)晌劃左3肺0震層高層建筑?？淠壳霸诖驑?。結(jié)論：鮮預(yù)計(jì)未來(lái)香港亮路沿線繼前幾歪年開發(fā)熱潮之沖后，開發(fā)趨勢(shì)昂將逐漸平穩(wěn)，虜主要市場(chǎng)供應(yīng)捏以上述四個(gè)項(xiàng)滋目為主。宋未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)扒點(diǎn)分析比未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)雞競(jìng)爭(zhēng)將主要集赤中在以下幾個(gè)旁方面：晃1踐、樓盤規(guī)模及很由此帶來(lái)的社福區(qū)感、完善生畏活配套設(shè)施和梁周到的物業(yè)管褲理；文2撞、實(shí)實(shí)在在的碧環(huán)境綠化景觀麥；固3捷、營(yíng)銷推廣手伐法的創(chuàng)新；店4御、多樣化、選樹擇多的房型設(shè)競(jìng)計(jì)；閉區(qū)域市場(chǎng)銷售泛價(jià)格走勢(shì)鑰從區(qū)域未來(lái)市半場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看做，年消化量犯約敞2捕0牛萬(wàn)平方米，市隊(duì)場(chǎng)供應(yīng)較穩(wěn)定養(yǎng)；芒從市場(chǎng)潛在目桶標(biāo)消費(fèi)群來(lái)看慮，隨著常青花疲園和楊汊湖片司區(qū)內(nèi)入住居民汁增多，老客戶如介紹新客戶將車為區(qū)域帶來(lái)較讀多外圍區(qū)域客肥源吵從周邊區(qū)域市是場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，鈴本案片區(qū)市場(chǎng)溝平均價(jià)格低于伍周邊區(qū)域，價(jià)辜格優(yōu)勢(shì)可以有衛(wèi)效吸引因價(jià)格妙敏感而從金銀法湖片樓盤、新請(qǐng)華西路片樓盤脆、香港路沿線召樓盤分流出來(lái)漂的客戶。揀綜合上述因素欺，預(yù)計(jì)未來(lái)片伴區(qū)市場(chǎng)價(jià)格在留近年來(lái)提升的底基礎(chǔ)上，一方煎面楊汊湖片區(qū)去在周邊開發(fā)熱叔點(diǎn)片區(qū)的帶動(dòng)妥下市場(chǎng)價(jià)格會(huì)鞏有所上漲；另榆一方面片區(qū)內(nèi)才積壓住宅面積串還需消化，這耽樣區(qū)域住宅市黎場(chǎng)價(jià)格將會(huì)穩(wěn)夫定忘在親180售0順元葉/沾平方奶米疊~240唯0椒元胖/揚(yáng)平方米范圍內(nèi)疑。主第七部宜分歌錫傅本案面市價(jià)格絨建議頓本案優(yōu)劣勢(shì)分平析萌本案具有如下膀優(yōu)勢(shì)撥：塵碧1借、純電梯小高勤層，品質(zhì)優(yōu)良停，在區(qū)域有唯橋一性淘灶2撇、交通便利，羽生活配套比較心成熟，臨近本間案社區(qū)人群素執(zhí)質(zhì)相對(duì)較高罷3富、本案處于江捷漢區(qū)新華下路帝區(qū)片、金銀湖丘區(qū)片之間，而槍上述兩片近年閱來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展舊迅速，成為市腫場(chǎng)熱點(diǎn)，這有秩利于本案地塊認(rèn)價(jià)值的體現(xiàn)，荷也有利于提升糕本案心理價(jià)位斬；旨4平、周邊早期開顆發(fā)或者入住的戴樓盤社區(qū)，已毀經(jīng)把本地區(qū)的蜻居住環(huán)境塑造碰好；巖5私、區(qū)域內(nèi)對(duì)本恰案構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的世樓盤中，綠色精家園在地段環(huán)柜境和品質(zhì)上低狼于本案，而新郵華家園二期（今高層住宅）近攝期無(wú)推出跡象翠，真正對(duì)本案懶現(xiàn)實(shí)性威脅較女大的樓盤剩下帝金色雅園一期珍（多層、小高捕層，部分磚混匠結(jié)構(gòu)，在售）澆及煙5對(duì)月份將推出的償二期項(xiàng)目，再燃就是統(tǒng)建集團(tuán)勉開發(fā)的陽(yáng)光花告園四期（多層穗，正在外墻裝茫修秋）墾，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手明恨顯并且穩(wěn)定。毯同時(shí)本案也存捉在一些扶劣勢(shì)糠，這些劣勢(shì)會(huì)孝構(gòu)成未來(lái)營(yíng)銷朵中的障礙：爹1峰、本案旁邊火叨車站及變電站織的影響愚2嘴、本地區(qū)已經(jīng)