房地產(chǎn)復(fù)習(xí)資料終版

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)復(fù)習(xí)資料終版第一講：概述

1.（簡述）《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；

（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、消遣用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。2.（簡述）依據(jù)房地產(chǎn)實體類型分類

（1）地產(chǎn)分類1）居住類房地產(chǎn)；2）工業(yè)類房地產(chǎn)；

3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育類房地產(chǎn)；4）商業(yè)、旅游、消遣類地產(chǎn)；5）綜合或者其他類地產(chǎn)。

（2）房地合一型房地產(chǎn)的分類：同地產(chǎn)分類3.（名解）投資類房地產(chǎn)

（是指為賺取租金或資本增值，或者二者兼有而持有的房地產(chǎn)。）（1）已出租的土地使用權(quán)；

（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（3）已出租的建筑物。

4.（簡述）依據(jù)房地產(chǎn)權(quán)益充分程度的分類

（1）具有完全收益的房地產(chǎn)（2）具有限制性權(quán)益的房地產(chǎn)

1）只擁有不完全權(quán)益的房地產(chǎn)（如經(jīng)濟(jì)適用房）；2）完全權(quán)益中部分讓渡的房地產(chǎn)（如已抵押）；

3）完全權(quán)益因故受到限制的房地產(chǎn)（如已列入拆遷范圍）。5.（名解）房地產(chǎn)開發(fā)的含義

1.房地產(chǎn)開發(fā)的法律定義《城市房地產(chǎn)管理法》：本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。2.與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的兩個概念

1）國土開發(fā)：對國土資源的開發(fā)、利用、治理和保護(hù)，以求最大限度地發(fā)揮國家自然資源

的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

2）城市開發(fā)：城市建設(shè)綜合開發(fā)。地區(qū)性的開發(fā)，以求一個城市范圍內(nèi)的最正確經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

6.（名解）房地產(chǎn)開發(fā)的分類

1.按開發(fā)的區(qū)域性質(zhì)劃分

新區(qū)開發(fā)：對城市郊區(qū)的農(nóng)地和荒地進(jìn)行改造，使之變成建設(shè)用地，并進(jìn)行一系列房屋、道路、公用設(shè)施等方面的建設(shè)和鋪設(shè)。建設(shè)衛(wèi)星城是一種大規(guī)模建設(shè)新區(qū)的開發(fā)。舊區(qū)再開發(fā)：舊區(qū)改造，主要是對已建成的某些區(qū)段的建筑和各項配套設(shè)施進(jìn)行拆遷改造或重新建設(shè)，具有改變或擴(kuò)大原有建筑地段的使用性質(zhì)和功能的特點。2.按開發(fā)的規(guī)模劃分

單項開發(fā)：開發(fā)規(guī)模小、占地少、規(guī)模比較單一的項目。這種項目開發(fā)投資較少，建設(shè)周期短，往往表現(xiàn)為分散建造的一些單項工程或單位工程。

成片開發(fā)：規(guī)模大、占地多、功能多。無論是新區(qū)開發(fā)還是舊區(qū)改造都表現(xiàn)為成片建造多個工程項目，實施多種配套，是一種投資額高、建設(shè)周期長的綜合性開發(fā)。3.按開發(fā)的規(guī)模劃分

土地開發(fā)是指獲得土地使用權(quán)后，將土地建成“七通一平〞的建房基地，然后再轉(zhuǎn)讓使用權(quán)（協(xié)議、招標(biāo)或拍賣）

房屋開發(fā)是指獲得地塊使用權(quán)后建造各類房地產(chǎn)商品，然后再出售或出租。

綜合開發(fā)是指土地開發(fā)及房屋和有關(guān)的市政、公建配套設(shè)施結(jié)合起來進(jìn)行建設(shè)的開發(fā)。7.（簡述）項目立項階段流程

投資機(jī)遇研究→申領(lǐng)項目選址看法書及項目立項批文→申請定點→申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)→申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計條件通知書等文件→編制規(guī)劃設(shè)計總圖，申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

8.（簡述）項目前期準(zhǔn)備階段

選擇勘察隊伍和設(shè)計單位→申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證→申領(lǐng)房屋拆遷許可證→做好“七通一平〞工作→選擇承包單位→選擇監(jiān)理單位9.（簡述）項目銷售及售后服務(wù)階段

辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)→辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)→與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同→提交相關(guān)資料→與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同→做好物業(yè)管理工作10.(名解）房地產(chǎn)經(jīng)營的含義

房地產(chǎn)經(jīng)營是房地產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)出來的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)移到使用者手中的活動過程。房地產(chǎn)經(jīng)營，實質(zhì)上是房地產(chǎn)公司說服用戶承認(rèn)其勞動成果的工作過程。房地產(chǎn)經(jīng)營是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)再生產(chǎn)的保證性工作。房地產(chǎn)經(jīng)營是最主要的業(yè)務(wù)工作之一。

其次講：環(huán)境分析

1.（名解）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的內(nèi)涵

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)境是指以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為為中心，并作用于該行為的所有外界事物，是開發(fā)經(jīng)營活動賴以生存和發(fā)展的各種因素的總和。2.（簡述）相關(guān)金融條件

?金融業(yè)不僅對房地產(chǎn)開發(fā)投資提供了信貸支持，擴(kuò)大了房地產(chǎn)業(yè)的供給能力，同時

為房地產(chǎn)業(yè)的消費使用提供了信貸支持，擴(kuò)大了房地產(chǎn)業(yè)的有效需求水平；?同時房地產(chǎn)市場的興衰極大地影響著金融體系本身的穩(wěn)定性。3.（簡述）通貨膨脹

?通貨膨脹會造成房地產(chǎn)市場供給的減少，由于通貨膨脹嚴(yán)重影響開發(fā)成本，增大投

資風(fēng)險；

?通貨膨脹會使市場需求擴(kuò)大，由于具有保值效益的房地產(chǎn)產(chǎn)品，在通貨膨脹率較高

時會刺激以保值為目的的投資的增加，從而會增加房地產(chǎn)市場的需求。4.（簡述）區(qū)域的經(jīng)濟(jì)地位

區(qū)域的經(jīng)濟(jì)地位往往是由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)浮現(xiàn)狀所決定的，可以從政府、企業(yè)、家庭3個層次來進(jìn)行分析，包括經(jīng)濟(jì)增長率、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民消費水平、購買力水平、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)中不同行政區(qū)域間存在的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系等，區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長在一定程度上決定了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營產(chǎn)品的需求。

5.（簡述）居民經(jīng)濟(jì)收入和購買力

房地產(chǎn)市場需求需要具備兩個條件：購買欲望和支付能力。經(jīng)濟(jì)收入決定消費者的購買力，而消費者購買力的大小又決定了房地產(chǎn)需求市場的容量。從宏觀來講，國民收入水平會直接影響到社會總體購買力，從而影響到房地產(chǎn)市場的總體水平；從具體角度來講，消費者個人收入與消費者結(jié)構(gòu)直接制約著房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平。從區(qū)域角度看，區(qū)域居民的職業(yè)分布、收入水平與購買力是房地產(chǎn)直接相關(guān)的3個因素。

第三講：市場分析

1.（名解）依據(jù)房產(chǎn)證分類的房地產(chǎn)市場

（1）現(xiàn)房市場

擁有房產(chǎn)證和國有土地使用權(quán)證的房地產(chǎn)，稱為現(xiàn)房。消費者購買該房地產(chǎn)并簽訂商品房買賣合同后，可辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。（2）期房市場

開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房產(chǎn)證為止的這一期間的商品房被稱為期房。消費者不能辦理入住手續(xù)。2.（簡述）房地產(chǎn)需求的含義

指房地產(chǎn)的消費者（包括房地產(chǎn)的購買者和房地產(chǎn)的承租者）在某一特定的時間內(nèi)，在某一價格（或租金）條件下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買（或承租）的數(shù)量。形成房地產(chǎn)需求的兩個基本條件：（1）消費者具有消費的欲望；（2）消費者具有消費能力。

3.（簡述）房地產(chǎn)市場需求的含義

房地產(chǎn)市場需求就是在一定的時間內(nèi)、一定的價格水平下，一定地域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場上所有消費者的房地產(chǎn)需求的總和。

房地產(chǎn)市場需求實際上分成以下兩個層次：（1）所有房地產(chǎn)的房地產(chǎn)市場需求；（2）某種房地產(chǎn)的房地產(chǎn)市場需求。4.（簡述）決定房地產(chǎn)需求的因素

（1）該種房地產(chǎn)商品的價格水平：價格上升，需求降低；

（2）消費者的收入水平：收入增加，需求增加；（3）消費者的融資能力：

允許融資，消費能力會超越實際收入水平；（4）消費者的偏好；

（5）相關(guān)商品的價格水平；

（6）消費者對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的預(yù)期：“今天不買，明天更貴〞“今天不買，明天更低〞5.（簡述）房地產(chǎn)供給的含義

房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)的供給者（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和能夠向房地產(chǎn)市場提供房地產(chǎn)供給的個人，如原有房地產(chǎn)的所有者）在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格條件（或租金）下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠出售（或出租）的數(shù)量。形成房地產(chǎn)供給需要兩個基本條件：（1）供給者具有供給愿望；（2）供給者具有供給能力。6.（簡述）房地產(chǎn)市場供給的含義

房地產(chǎn)市場供給就是在一定的時間內(nèi)、一定的價格水平下，一定地域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場上

所有供給者的房地產(chǎn)供給的總和。房地產(chǎn)市場供給實際上分成兩個層次：（1）所有房地產(chǎn)的房地產(chǎn)市場供給；（2）某種房地產(chǎn)的房地產(chǎn)市場供給。7.（簡述）決定房地產(chǎn)供給的因素

（1）該種房地產(chǎn)商品的價格水平：價格上升，供給增加。

（2）各種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本：

成本上升，供給減少；成本降低，供給增加；（3）供給者的融資能力：

允許融資，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本的應(yīng)變能力提高；（4）該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；

（5）開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的預(yù)期：

預(yù)期房價上漲，減少供給；預(yù)期房價下跌，加大供給。8.（名解）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的含義

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是指房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運動的過程。它一方面同宏觀經(jīng)濟(jì)總的發(fā)展態(tài)勢密切相關(guān)，另一方面又同相關(guān)行業(yè)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)程度緊湊聯(lián)系。9.（名解）房地產(chǎn)市場周期的含義

所謂房地產(chǎn)市場周期，是指受社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化影響的房地產(chǎn)市場擴(kuò)張和收縮的波動交替狀態(tài)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期一般可以用投資量的增減、產(chǎn)業(yè)的增長率、價格的漲落和交易量多少等經(jīng)濟(jì)指針來測度并可以據(jù)此來衡量當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)所處的時期。由于房地產(chǎn)市場周期側(cè)重于從市場微觀角度對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行度量，因此對其測度往往只采用價格指針。10.（簡述）房地產(chǎn)周期的階段

1.復(fù)蘇階段

承繼蕭條階段出現(xiàn)，一般經(jīng)歷時間較長。

在復(fù)蘇階段初期，房地產(chǎn)供給大于需求，房地產(chǎn)交易量不大，投資量也不大，價格與租金水平較低，房價已經(jīng)明顯中止下跌并逐漸有上升的勢頭。

一段時間后，購房者逐漸增多，少數(shù)房地產(chǎn)投機(jī)者入市，房地產(chǎn)需求開始上升，房地產(chǎn)交易量有所增加，同時由于建筑成