房地產(chǎn)法第二章

房地產(chǎn)法第二章第1頁/共76頁

第一節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征

1、概念

數(shù)人區(qū)分一棟建筑物時(shí)，所享有的專有部分的所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)及因區(qū)分所有權(quán)人之間共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。2、特征（1）復(fù)合性（2）一體性（3）專有權(quán)的主導(dǎo)性（4）權(quán)利主體身份的多重性

第2頁/共76頁二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的三個(gè)要素1、專有部分所有權(quán)A.概念：區(qū)分所有人對(duì)區(qū)分建筑物內(nèi)，有獨(dú)立構(gòu)造、能獨(dú)立使用的建筑物某一單元專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。B.專有部分范圍：空間說、壁心說、最后粉刷表層說、壁心和最后粉刷表層說第3頁/共76頁2、共有所有權(quán)（1）概念區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用及收益的權(quán)利。（2）共有權(quán)的法律特征a.共有所有權(quán)的權(quán)利義務(wù)較為廣泛b.區(qū)分所有權(quán)人所享有的共權(quán)依附于專有權(quán)，專有權(quán)決定共有權(quán)的得失變更和權(quán)利大小。c.區(qū)分共有權(quán)依不同標(biāo)準(zhǔn)可分為法定共有權(quán)和約定共有權(quán)、全體共有權(quán)和部分共有權(quán)、對(duì)建筑物的共有權(quán)和對(duì)附屬建筑的共有權(quán)。第4頁/共76頁d.區(qū)分共有人不得請(qǐng)求標(biāo)的物的分割，一般共有人通?？烧?qǐng)求其應(yīng)有部分的分割。3、成員權(quán)（1）概念基于建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的，區(qū)分所有人作為建筑管理團(tuán)體之成員所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。第5頁/共76頁（2）特點(diǎn)a.指產(chǎn)生于專有權(quán)和共有權(quán)基礎(chǔ)上的對(duì)全體區(qū)分所有人共同事務(wù)所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。b.成員權(quán)是基于區(qū)分所有人之間共同關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利。c.成員權(quán)是一種永續(xù)性權(quán)利，它與專有權(quán)、共有權(quán)不可分離，只要建筑物及其基地使用權(quán)存在，區(qū)分所有人的團(tuán)體關(guān)系就不會(huì)解散，成員權(quán)與這種共同關(guān)系共始終。第6頁/共76頁

第二節(jié)建筑用地使用權(quán)一、建設(shè)用地的概念1、概念指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事用地等。2、建設(shè)用地分類（1）所有權(quán)性質(zhì)：國(guó)家建設(shè)用地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地。（2）規(guī)模：大型項(xiàng)目建設(shè)用地、中型項(xiàng)目用地、小型項(xiàng)目建設(shè)用地。（3）利用性質(zhì)：農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地第7頁/共76頁二、國(guó)家建設(shè)用地使用權(quán)的取得1、國(guó)家建設(shè)用地的來源（1）國(guó)家建設(shè)用地必須是國(guó)有土地，申請(qǐng)使用國(guó)有建設(shè)用地，包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家已征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。（2）取得方式：劃撥取得、出讓取得。（3）在下列情況下，國(guó)家可以劃撥或出讓、租賃土地使用權(quán)：a.農(nóng)村集體所有的土地已征用為國(guó)有第8頁/共76頁b.國(guó)家已依法收回國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)。c.國(guó)有荒山、荒地，即國(guó)有未利用土地已改為建設(shè)用。2、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批（1）審批權(quán)A.國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。B.市、縣人民政府在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)者用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。第9頁/共76頁在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。C.省、自治區(qū)、直轄市人民政府上述第2點(diǎn)規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。(2)土地利用總體規(guī)劃分級(jí)審批除國(guó)務(wù)院、省、自治區(qū)、直轄市享有審批權(quán)外，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃可以由省級(jí)人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準(zhǔn)。第10頁/共76頁（3）在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃占用土地需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)的程序：A.市、縣人民政府按照土地利用年度計(jì)劃擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案、分批次逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府。B.有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地主管部門對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案進(jìn)行審查，提出審查意見，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)；其中補(bǔ)充耕地方案由批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案時(shí)一并批準(zhǔn)。第11頁/共76頁C.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府組織實(shí)施，按具體建設(shè)項(xiàng)目分別供地。3、以劃撥方式取得建設(shè)用地的審批程序（1）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請(qǐng)建設(shè)用地的，建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)向城市規(guī)劃行政管理部門提出選址申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行初步審查，核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書。（2）建設(shè)單位或個(gè)人向計(jì)劃管理部門申報(bào)可行性研究報(bào)告或設(shè)計(jì)任務(wù)書。第12頁/共76頁（3）建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，包括可行性研究報(bào)告或設(shè)計(jì)任務(wù)書、年度基本建設(shè)計(jì)劃等，向建設(shè)用地所在地的市、縣人民政府土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地。由市、縣人民政府土地管理部門審查，擬訂供地方案，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)。（4）供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。（5）土地使用者應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)土地登記。第13頁/共76頁三、國(guó)家建設(shè)征收土地1、國(guó)家建設(shè)征收土地的法律特征。（1）征收主體的唯一性。（2）征地行為的行政性。（3）征地條件的補(bǔ)償性。2、征收土地的審批權(quán)A.《土地管理法》第四十五條征收下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；其他土地超過七十公頃的。B.征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。第14頁/共76頁3、征收土地的補(bǔ)償安置（1）補(bǔ)償原則：使被征用土地單位的農(nóng)民生活水平不降低，進(jìn)一步提高土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。在費(fèi)用計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)上，照顧到各地存在差異的實(shí)際，采取區(qū)別對(duì)待、公平合理的原則，規(guī)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)幅度，留給各地靈活的掌握。（2）征地費(fèi)用的構(gòu)成部分a.土地補(bǔ)償費(fèi)，對(duì)土地所有人或使用人對(duì)土地的投入和收益的補(bǔ)償。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。第15頁/共76頁b.安置補(bǔ)助費(fèi)。安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補(bǔ)助費(fèi)用?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l：征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。c.青苗補(bǔ)償費(fèi)。青苗是指正處于生長(zhǎng)階段尚不能收獲的農(nóng)作物，青苗補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)被征地當(dāng)年或當(dāng)季農(nóng)作物的補(bǔ)償，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。第16頁/共76頁d.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)。地上附著物是指依附在地上的工程物體，如水井、曬谷場(chǎng)、水渠管線、房屋等。附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。e.新菜地開發(fā)建設(shè)基金。f.土地復(fù)墾費(fèi)或耕地開墾費(fèi)?！锻恋毓芾矸ā返谒氖l：因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞，用地單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)復(fù)墾；沒有條件復(fù)墾或者復(fù)墾不符合要求的，應(yīng)當(dāng)繳納土地復(fù)墾費(fèi)，專項(xiàng)用于土地復(fù)墾。復(fù)墾的土地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)。第17頁/共76頁第三十一條國(guó)家保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。國(guó)家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀粵]有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，專款用于開墾新的耕地。省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)制定開墾耕地計(jì)劃，監(jiān)督占用耕地的單位按照計(jì)劃開墾耕地或者按照計(jì)劃組織開墾耕地，并進(jìn)行驗(yàn)收。第18頁/共76頁（3）《物權(quán)法》與《土地管理法》對(duì)于征地補(bǔ)償規(guī)定的區(qū)別A.《物權(quán)法》明確規(guī)定征地補(bǔ)償?shù)姆ǘǚ秶ㄍ恋匮a(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、社會(huì)保障費(fèi)用。補(bǔ)償項(xiàng)目比《土地管理法》多了社會(huì)保障費(fèi)用。B.《物權(quán)法》體現(xiàn)足額補(bǔ)償，無上下線控制?！段餀?quán)法》第四十二條

征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。第19頁/共76頁四、臨時(shí)用地的管理1、申請(qǐng)臨時(shí)用地的理由（1）建設(shè)施工需要，即臨時(shí)施工用地，如建設(shè)項(xiàng)目施地需要的材料堆放場(chǎng)、運(yùn)輸通道。（2）地質(zhì)勘查需要?！锻恋毓芾矸ā返谖迨邨l建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用國(guó)有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí)用地，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)簽訂臨時(shí)使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)。臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。臨時(shí)使用土地期限一般不超過二年。第20頁/共76頁2、臨時(shí)用地的補(bǔ)償根據(jù)臨時(shí)用地使用者與有關(guān)土地行政主管部門或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)簽訂的臨時(shí)使用土地合同約定支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)用。3、臨時(shí)用地的使用臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的用途使用土地，不得在臨時(shí)用地上修建永久性建筑物。臨時(shí)用地的期限一般不超過2年，使用期滿。第21頁/共76頁五、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設(shè)用地1、概念：指農(nóng)村集體投資或農(nóng)民投資興辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)、村辦企業(yè)、農(nóng)村村民住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)所使用的土地。2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地的管理農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

同時(shí)，省、自治區(qū)、直轄市可以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營(yíng)規(guī)模，分別規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)。第22頁/共76頁3、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體投資或集資建設(shè)道路、橋梁、供電、供水設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目所使用的土地。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)需要建設(shè)使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。其中，涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。第23頁/共76頁第三節(jié)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)外出打工土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)該屬誰？

案情：李某因?yàn)榧彝o勞力，孩子幼小，自1998年起到雙墩鎮(zhèn)打工，原有的二輪承包土地在李某不知情的情況下由吳某耕種?，F(xiàn)今，李某有能力耕種自己的承包地，多次通過村委會(huì)要求吳某返還代耕的田畝，吳某不予理睬，李某遂將吳某告上法庭。對(duì)于訟爭(zhēng)的承包土地，現(xiàn)在誰享有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)？

訴訟請(qǐng)求：原告李某請(qǐng)求法院依法判令被告吳某立即返還原本屬于自己的承包地的經(jīng)營(yíng)權(quán)。

第24頁/共76頁被告吳某辯稱：原告訴請(qǐng)的土地是村民組收回發(fā)包給被告耕種的，承包期內(nèi)，原告無權(quán)要回土地。同時(shí)，原、被告間土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)行為是自愿、合法、有效的，被告已按規(guī)定交納了各項(xiàng)費(fèi)用，雖然訴爭(zhēng)的土地流轉(zhuǎn)未進(jìn)行變更登記，但是未經(jīng)登記也不得對(duì)抗善意的第三人，故請(qǐng)求法院依法駁回原告的起訴。第25頁/共76頁法院審理查明：原、被告居住同一村民組。1995年國(guó)家實(shí)行二輪土地承包政策，原告李某與當(dāng)時(shí)的發(fā)包方簽訂了耕地承包合同書，取得了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。其中包括原、被告爭(zhēng)議的土地。合同簽訂后，原告戶一直按承包合同耕種土地。1997年底，原告因當(dāng)時(shí)農(nóng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)重，加上勞力薄弱，遂將承包的上述耕地拋荒。1998年初，被告吳某根據(jù)村委會(huì)意見開始耕種原告拋荒的土地，并交納各項(xiàng)稅費(fèi)?，F(xiàn)原告要求被告返還代耕的土地未果，雙方為此產(chǎn)生糾紛，原告訴訟來院。第26頁/共76頁法院認(rèn)為：國(guó)家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度，農(nóng)民依法取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得侵犯。本案中，原告李某承包經(jīng)營(yíng)戶簽訂的耕地承包合同書，取得了承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，其合同受法律保護(hù)。1998年，被告雖經(jīng)村委會(huì)同意耕種原告的承包地，但原告未向發(fā)包方和有關(guān)部門提出書面申請(qǐng)，要求轉(zhuǎn)讓訴爭(zhēng)的土地，故原、被告訴爭(zhēng)土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)仍歸原告所有?，F(xiàn)原告要求被告返還訴爭(zhēng)的土地事實(shí)清楚，理由充分，應(yīng)予支持。判決：被告吳某于2010年6月30日前將原告的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)歸還原告。第27頁/共76頁相關(guān)法律規(guī)定：《農(nóng)村土地承包法》第二十九條：

承包期內(nèi)，承包方可以自愿將承包地交回發(fā)包方。承包方自愿交回承包地的，應(yīng)當(dāng)提前半年以書面形式通知發(fā)包方。承包方在承包期內(nèi)交回承包地的，在承包期內(nèi)不得再要求承包土地。第28頁/共76頁第三節(jié)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)概念和特點(diǎn)概念：指承包人因從事耕作、種植或其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目而承包使用、收益集體所有或集體使用的國(guó)家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權(quán)利。特征：（1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者。（2）農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的標(biāo)的物是集體所有的土地或國(guó)家所有的由集體使用的土地。第29頁/共76頁（3）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的目的在于在他人土地上從事農(nóng)業(yè)活動(dòng)。（4）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是有一定期限的權(quán)利。耕地承包期限最高年限為30年；草地為30至50年；林地為30至50年；特殊林木的承包期限經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。二、家庭承包以集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或村民小組為發(fā)包方，本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶為承包方的農(nóng)村土地承包方式。第30頁/共76頁1、土地承包應(yīng)當(dāng)遵循的原則：A.按照規(guī)定統(tǒng)一組織承包時(shí),本集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法平等地行使承包土地的權(quán)利,也可以自愿放棄承包土地的權(quán)利。B.民主協(xié)商，公平合理。C.承包方案應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表的同意。D.承包程序合法。第31頁/共76頁2、承包合同：承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時(shí)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或林權(quán)證等證書，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。3、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的保護(hù)：（1）承包期限內(nèi)，發(fā)包方不得收回承包地。（2）承包期內(nèi)：承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶：應(yīng)當(dāng)按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或允許其依法進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)；全家遷入設(shè)區(qū)的市且轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口：應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交回發(fā)包方。第32頁/共76頁4、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)登記。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。三、其他方式承包：不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒灘等農(nóng)村土地，通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式的承包。第33頁/共76頁善意取得1、善意2、付出合理價(jià)格3、不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理登記或動(dòng)產(chǎn)已交付第34頁/共76頁四、農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的消滅：1、期限屆滿；2、國(guó)家征用；3、土地收回；4、土地滅失。第35頁/共76頁第四節(jié)宅基地使用權(quán)概念：指農(nóng)村村民建設(shè)住宅所使用的集體土地，包括居住用房和附屬建筑所使用的土地。特征：（1）宅基地的使用人只能是農(nóng)村集體組織的成員；（2）宅基地的使用目的具有特定性即只能用于建設(shè)居住用房和附屬建筑；（3）宅基地使用對(duì)宅基地只有占有、使用權(quán)；（4）宅基地所有權(quán)歸集體所有。第36頁/共76頁宅基地的相關(guān)法律規(guī)定：《土地管理法》第43條：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。

第62條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。第63條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。第37頁/共76頁《物權(quán)法》：第153條：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定第154條：宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。第155條：已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記第38頁/共76頁第五節(jié)地役權(quán)案例一：

案情：原告：張某；被告：某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“房產(chǎn)公司”）張某因需購(gòu)置住宅用房，于2006年10月份某日，到“房產(chǎn)公司”開發(fā)的某住宅花園相看住宅樓房。其間，張某看中了位于花園大門后第一排的一棟住宅，該房位于一樓最東頭，東鄰花園中心路，門前就是寬敞的花園大門。尤為重要也是張某最為看中的是，宣傳圖片及小區(qū)模型顯示該房前面的大門內(nèi)側(cè)沒有任何建筑物，住進(jìn)去以后，在房間里就可以自由欣賞街前的景色。第39頁/共76頁張某向售樓人員說明了自己的真實(shí)意思，售樓人員也向其保證將來也不會(huì)增添新的建筑設(shè)施，為了這一點(diǎn)張某接受了相對(duì)價(jià)格不菲的條件，簽訂了購(gòu)房協(xié)議，交付了首期房款。2007年9月，張某交足房款住進(jìn)去不久，發(fā)現(xiàn)“房產(chǎn)公司”在花園大門處搭起了腳手架，經(jīng)了解得知，是要在大門內(nèi)側(cè)增建二層樓高的門樓。這樣一來，就擋住了張某欣賞街前美景的視線，也有違他購(gòu)買此房的初衷。張某找到“房產(chǎn)公司”要求停止施工，“房產(chǎn)公司”認(rèn)為在自己開發(fā)的小區(qū)內(nèi)按照變更后的設(shè)計(jì)方案搞建設(shè)，與張某無關(guān)，張某無權(quán)阻攔其施工。雙方相持不下，張某起訴到法院，要求“房產(chǎn)公司”停止施工，并支付違約金3.5萬元。第40頁/共76頁三種爭(zhēng)議意見：

第一種意見認(rèn)為：被告在規(guī)劃區(qū)內(nèi)建造花園大門，既沒有妨礙原告權(quán)利的行使，也沒有對(duì)原告構(gòu)成侵權(quán)，與原告無關(guān)，原告的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)駁回。

第二種意見認(rèn)為：原、被告之間屬于相鄰關(guān)系，被告擅自增建門樓的行為侵犯了原告向前方眺望的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵權(quán)的責(zé)任。

第三種意見認(rèn)為：原、被告之間通過合同的形式為原告設(shè)定的是一種他物權(quán)——地役權(quán)。被告違背合同約定，侵犯了原告所享有的地役權(quán)，原告除去能夠要求被告承擔(dān)違約責(zé)任之外，還有權(quán)要求被告承擔(dān)停止侵權(quán)的物權(quán)侵權(quán)責(zé)任。評(píng)析

：本案原告張某在與“房產(chǎn)公司”簽訂房屋買賣合同時(shí)，向“房產(chǎn)公司”表示，自己之所以購(gòu)買該處樓房，一個(gè)重要的原因就是看中宣傳圖片及小區(qū)模型顯示這棟樓房雖然位于一層，但卻是在花園大門后的第一排，花園大門內(nèi)側(cè)沒有任何建筑設(shè)施，非常寬敞，有利于自己欣賞門前美景，也正因?yàn)槿绱?，自己才接受了這個(gè)位置和這個(gè)價(jià)格?！胺慨a(chǎn)公司”知悉張某的這個(gè)意思后，也表示以后不會(huì)在該房前增添其他建筑設(shè)施。因此說，被告出示的宣傳圖片、小區(qū)模型以及原告的購(gòu)買意圖和被告的承諾都是該樓房買賣合同的內(nèi)容，并已經(jīng)生效，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。也就是說，原、被告雙方通過商品房購(gòu)買合同約定，原告所購(gòu)樓房前的土地使用權(quán)雖然屬于被告，但被告卻不得擅自在此增建其他建筑設(shè)施而影響原告向前眺望。如今，被告擅自加蓋建筑設(shè)施，違背合同的約定，對(duì)原、被告設(shè)定的原告張某所享有的“眺望權(quán)”造成了損害，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止損害地役權(quán)的違約責(zé)任。

此案中的“眺望權(quán)”是地役權(quán)的一種具體形式。第41頁/共76頁案例二：案情：老馬家與老關(guān)家是鄰居，在兩家各自住著的三間正房之間，有一條東西向的伙巷，兩家人通過這條伙巷去村里的大路比較方便，不然就得繞個(gè)大圈。去年老關(guān)家為兒子結(jié)婚要翻蓋房子，就跟村長(zhǎng)說想把這條伙巷堵上，把自家的房子擴(kuò)出一間半，村長(zhǎng)沒明確表示同意。盡管這樣，老關(guān)家還是按照自己的意愿堵上伙巷，擴(kuò)大了房子。房子蓋的過程中，老馬家提出異議，說你把道給堵上，我沒法出門了。老關(guān)家說，我蓋房子又沒占你家的地，有話你跟村長(zhǎng)說去。老馬家去找村長(zhǎng)，村長(zhǎng)的態(tài)度模棱兩可。于是老馬家到法院起訴，要求老關(guān)家排除妨礙，繼續(xù)通行伙巷。第42頁/共76頁問題：1、被告侵犯了原告什么權(quán)利？2、原被告間該權(quán)利義務(wù)的產(chǎn)生基于協(xié)議還是法律規(guī)定？第43頁/共76頁評(píng)論：被告侵犯了原告的相鄰權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰各方造成妨礙或損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。被告擅自堵死伙巷，妨礙了相鄰各方的通行，侵犯了他人的相鄰權(quán)。法律依據(jù)：《物權(quán)法》第87條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利?？偨Y(jié)性問題：地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別？第44頁/共76頁第五節(jié)地役權(quán)概念：指為自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利。法律特征：（1）存在于他人土地上的物權(quán)；（2）為需役地人的便利而設(shè)定的物權(quán)；（3）具有從屬性；（4）具有不可分性。第45頁/共76頁二、地役權(quán)的取得基于法律行為（指的是與當(dāng)事人意志有關(guān)，能夠引起法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的作為和不作為）取得地役權(quán)，包括地役權(quán)的設(shè)定和讓與兩種行為。地役權(quán)的設(shè)定主要是通過合同為之。設(shè)定地役權(quán)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面形式的地役權(quán)合同。地役權(quán)自合同生效時(shí)設(shè)立，當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。第46頁/共76頁相關(guān)法律規(guī)定：第156條：地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn),以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。

前款所稱他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。

第157條：設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。第158條：地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。第164條：地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。

第165條：地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

第166條：需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。第47頁/共76頁第六節(jié)相鄰關(guān)系概念：指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰財(cái)產(chǎn)的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權(quán)利時(shí)發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。特征：（1）相鄰關(guān)系發(fā)生在兩個(gè)或兩個(gè)以上的財(cái)產(chǎn)相互毗鄰的所有人或使用人之間。（2）相鄰關(guān)系的客體并不是財(cái)產(chǎn)本身，而是由于行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)所引起的和相鄰人有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益或其他利益，對(duì)于財(cái)產(chǎn)本身并不發(fā)生爭(zhēng)議。第48頁/共76頁（3）相鄰關(guān)系的發(fā)生常與不動(dòng)產(chǎn)的自然條件有關(guān)，即兩個(gè)或兩個(gè)以上所有人或使用人的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是相互毗鄰的。（4）相鄰權(quán)的行使以從相鄰一方取得必要的便利為限度，不可濫用。二、處理相鄰關(guān)系的原則1、有利生產(chǎn)、方便生活；2、團(tuán)結(jié)互助；3、公平合理；4、尊重當(dāng)?shù)亓?xí)慣。第49頁/共76頁三、幾種相鄰關(guān)系1、相鄰?fù)恋厥褂藐P(guān)系；2、相鄰防險(xiǎn)、排污關(guān)系；3、相鄰用水、流水、截水、排水關(guān)系；4、相鄰管線安設(shè)關(guān)系；5、相鄰光照、通風(fēng)、音響、震動(dòng)關(guān)系；6、相鄰竹木歸屬關(guān)系。第50頁/共76頁四、相鄰關(guān)系與地役權(quán)區(qū)別1、兩者法律性質(zhì)不同。相鄰關(guān)系的規(guī)定旨在界定所有權(quán)的范圍，雖對(duì)原土地所有權(quán)進(jìn)行了擴(kuò)張或限制，但仍然是所有權(quán)制度的一部分，不構(gòu)成新的、獨(dú)立的物權(quán)；而地役權(quán)則是一種用益物權(quán)，是一種典型的物權(quán)類型。2、兩者產(chǎn)生的原因不同。相鄰關(guān)系是所有權(quán)內(nèi)容的延伸或限制，這種延伸或限制是由法律直接規(guī)定的；地役權(quán)則可由不動(dòng)產(chǎn)所有人、使用人之間基于契約產(chǎn)生，地役權(quán)作為財(cái)產(chǎn)權(quán)，亦可因繼承取得。第51頁/共76頁3、相鄰關(guān)系與地役權(quán)的法律制度中作用不同。4、相鄰關(guān)系與地役權(quán)在有償或無償、存續(xù)期間上不同。5、因相鄰關(guān)系系由法定，所以其成立與對(duì)抗第三人，無需登記便可當(dāng)然發(fā)生；而地役權(quán)作為物權(quán)之一種，未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。6、相鄰關(guān)系與地役權(quán)的不同還在于權(quán)屬不同的兩塊土地是否還應(yīng)當(dāng)“相互毗鄰”。第52頁/共76頁相鄰關(guān)系法律規(guī)定：《物權(quán)法》

第84條不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

第85條法律、法規(guī)對(duì)處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。

第53頁/共76頁第86條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。

對(duì)自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對(duì)自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。

第87條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。

第54頁/共76頁

第88條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏?，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。

第89條建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

第55頁/共76頁

第90條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。

第91條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。

第56頁/共76頁第92條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。第57頁/共76頁第七節(jié)房地產(chǎn)登記制度一、房地產(chǎn)登記概述1、房地產(chǎn)登記可分為土地登記和房屋登記。(1)土地登記:是指國(guó)家依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記。(2)房屋登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。第58頁/共76頁二、房屋登記1、所有權(quán)登記種類（1）房屋所有權(quán)初始登記。新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。（2）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記。因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。第59頁/共76頁

（3）房屋所有權(quán)變更登記。A.權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生變更包括：B.房屋坐落的街道、門牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更的；C.房屋面積增加或者減少的；D.房屋翻建的；E.法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第60頁/共76頁（4）房屋所有權(quán)注銷登記

因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)注銷登記。2、抵押權(quán)登記。

3、地役權(quán)登記。

第61頁/共76頁4、預(yù)告登記當(dāng)事人預(yù)購(gòu)商品房，以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押的可以申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)不予辦理。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行相應(yīng)的房屋登記之日起三個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記。第62頁/共76頁5、更正登記。權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。6、異議登記。利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以持登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的身份證明、房屋登記記載錯(cuò)誤的文件等材料申請(qǐng)異議登記。異議登記期間，異議登記申請(qǐng)人起訴，法院不予受理或駁回其訴訟請(qǐng)求的，可以申請(qǐng)注銷異議登記。第63頁/共76頁（三）房屋登記程序（1）申請(qǐng)登記；（2）受理；（3）審核；（4）公告；（5）記載于登記簿；（6）發(fā)證。第64頁/共76頁三、土地登記種類1、總登記，是指在一定時(shí)間內(nèi)，對(duì)轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域的土地進(jìn)行的普遍登記。2、初始登記，指土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。3、變更登記。4、注銷登記。5、其他登記，包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記。第65頁/共76頁四、土地登記程序1、申請(qǐng)；2、實(shí)地查看；3、審查并辦理登記。第66頁/共76頁與婚姻相關(guān)的房屋所有權(quán)權(quán)屬糾紛

1、法律規(guī)定：（1）《婚姻法》第十七條:夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸