房地產(chǎn)高管核心財(cái)稅能力提升

房地產(chǎn)高管核心財(cái)稅能力提升第1頁/共152頁第一部分房地產(chǎn)高管財(cái)稅管理主要理念1.1為股東創(chuàng)造價(jià)值而管理1.2財(cái)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型——價(jià)值管理1.3財(cái)務(wù)管理體制的架構(gòu)：集權(quán)型和分權(quán)型1.4企業(yè)財(cái)稅管理中的主要風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)1.5地產(chǎn)的金融屬性對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流管控的重要意義1.6項(xiàng)目財(cái)稅治理模式分治還是集權(quán)1.7項(xiàng)目的盈利能力評(píng)估案例一：價(jià)值管理的應(yīng)用——剩余收益第2頁/共152頁地產(chǎn)運(yùn)營盈利的基本邏輯——提高開發(fā)強(qiáng)度嗎？L＝px－bx－a其中：L是利潤p是單價(jià)b是單位可變成本x是可售面積或套數(shù)a是固定成本銷售收入＝銷售面積×單價(jià)銷售收入＝套數(shù)×套總價(jià)追求利潤和安全落地“每一次景觀都是一次冒險(xiǎn)”總圖定位和設(shè)計(jì)總圖的區(qū)別和聯(lián)系別墅項(xiàng)目、商住項(xiàng)目最核心的指標(biāo)是什么？第3頁/共152頁1.1為股東創(chuàng)造價(jià)值而管理利潤等于價(jià)值嗎？業(yè)主經(jīng)營——合伙企業(yè)——公司產(chǎn)品管理——商業(yè)經(jīng)營——資本運(yùn)作——市值管理B2B2C，C2B，C2C從價(jià)值鏈看，客戶價(jià)值是根本來源公司的價(jià)值來源于供應(yīng)商或客戶企業(yè)價(jià)值的直接來源：戰(zhàn)略洞察力和戰(zhàn)略執(zhí)行力客戶價(jià)值+員工價(jià)值+政府價(jià)值+債權(quán)人價(jià)值+股東價(jià)值商業(yè)模式創(chuàng)新，價(jià)值鏈的整合、戰(zhàn)略執(zhí)行的協(xié)同發(fā)現(xiàn)第4頁/共152頁績效評(píng)價(jià)模式的沿革模式成本控制會(huì)計(jì)基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)戰(zhàn)略經(jīng)營利益相關(guān)者產(chǎn)生年代19世紀(jì)初20世紀(jì)初20世紀(jì)80年代20世紀(jì)90年代21世紀(jì)初外部環(huán)境賣方市場(chǎng)4S狀態(tài)以賣方市場(chǎng)為主4D狀態(tài)市場(chǎng)競爭激烈3C狀態(tài)企業(yè)倫理、社會(huì)責(zé)任、環(huán)保管理問題凸顯內(nèi)部環(huán)境規(guī)模小，單一業(yè)績經(jīng)營職能式結(jié)構(gòu)規(guī)模擴(kuò)大，多元業(yè)務(wù)經(jīng)營事業(yè)部式結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜發(fā)生顯著變化，人力資本、無形資產(chǎn)更加重要利益相關(guān)者對(duì)企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生越來越大的影響關(guān)注重點(diǎn)成本控制利潤最大化股東價(jià)值最大化戰(zhàn)略和非財(cái)務(wù)活動(dòng)利益相關(guān)者利益模式特點(diǎn)以成本評(píng)價(jià)指標(biāo)為中心以會(huì)計(jì)基礎(chǔ)指標(biāo)為主EVA等指標(biāo)出現(xiàn)非財(cái)務(wù)指標(biāo)得到大量應(yīng)用，且強(qiáng)調(diào)與財(cái)務(wù)指標(biāo)的平衡以利益相關(guān)者利益和貢獻(xiàn)為起點(diǎn)，關(guān)注戰(zhàn)略、流程和能力2023/4/854S4D3C靜態(tài)的static單一的single簡單的simple安全的safe動(dòng)態(tài)的dynamic多樣化的diverse困難的difficult危險(xiǎn)的dangerous顧客消費(fèi)水平的不斷提高;企業(yè)間的競爭不斷加劇;整個(gè)政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境發(fā)生巨大變化第5頁/共152頁集團(tuán)戰(zhàn)略地圖繪制步驟第二步：業(yè)務(wù)優(yōu)先級(jí)評(píng)估第一步：確定任務(wù)系統(tǒng)第三步：集團(tuán)戰(zhàn)略關(guān)鍵舉措第四步：決定業(yè)務(wù)發(fā)展的順序第五步：財(cái)務(wù)投資預(yù)測(cè)和模擬使命價(jià)值觀愿景內(nèi)部資源市場(chǎng)吸引力關(guān)停轉(zhuǎn)售并舉措利潤年度①②③BSC：任務(wù)系統(tǒng)描述BSC：利益相關(guān)分析，業(yè)務(wù)組合分析BSC：決定業(yè)務(wù)組合，描述戰(zhàn)略關(guān)鍵舉措BSC：集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃BSC：預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)投資，繪制集團(tuán)戰(zhàn)略地圖第6頁/共152頁戰(zhàn)略環(huán)境掃描、利益相關(guān)者分析與SWOT分析SWOTPESTEL行業(yè)環(huán)境掃描如：波特五力、戰(zhàn)略集團(tuán)、商業(yè)周期等競爭對(duì)標(biāo)分析（如行業(yè)關(guān)鍵因素對(duì)標(biāo)分析）企業(yè)核心能力分析行業(yè)關(guān)鍵因素對(duì)標(biāo)、競爭能力對(duì)標(biāo)分析等利益相關(guān)者分析其他企業(yè)戰(zhàn)略認(rèn)知度、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者戰(zhàn)略風(fēng)格分析關(guān)鍵職能分析財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)研發(fā)等第7頁/共152頁序號(hào)組合策略可能選擇的目標(biāo)1新產(chǎn)品、老客戶/市場(chǎng)市場(chǎng)占有率、新產(chǎn)品銷售收入比重2新產(chǎn)品、老客戶/市場(chǎng)市場(chǎng)占有率、新產(chǎn)品銷售收入比重、新客戶開發(fā)數(shù)量、新客戶銷售收入比重3新產(chǎn)品、老客戶/市場(chǎng)市場(chǎng)占有率、新產(chǎn)品銷售收入比重、新客戶銷售收入比重4新產(chǎn)品、老客戶/市場(chǎng)市場(chǎng)占有率市場(chǎng)組合策略與市場(chǎng)戰(zhàn)略目標(biāo)第8頁/共152頁序號(hào)價(jià)值主張類別價(jià)值主張內(nèi)容1產(chǎn)品與服務(wù)的屬性價(jià)格、質(zhì)量、速度、功能2關(guān)系售服、客情關(guān)系3形象品牌客戶價(jià)值主張類別第9頁/共152頁集團(tuán)層面關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措業(yè)務(wù)決策業(yè)務(wù)重組關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措業(yè)務(wù)A、發(fā)展外部融資業(yè)務(wù)B、維持合資業(yè)務(wù)C、退出出售業(yè)務(wù)D、退出關(guān)閉第10頁/共152頁三層面法戰(zhàn)略分析工具利潤時(shí)間安排第一層面：拓展并確保核心事業(yè)之運(yùn)作第二層面：發(fā)展新業(yè)務(wù)第三層面：開創(chuàng)未來的事業(yè)機(jī)會(huì)企業(yè)的發(fā)展第11頁/共152頁運(yùn)用EVA進(jìn)行業(yè)務(wù)組合管理假設(shè)的事業(yè)部組合

-EVA率與占用資本分析“高EVA率/低資本占用事業(yè)部”:我們能實(shí)現(xiàn)多少增長?“負(fù)EVA率事業(yè)部”:正萌生的明星企業(yè)還是績差企業(yè)?“低EVA率,高資本占用事業(yè)部”:還有多大業(yè)績改善空間?占用資本備注：EVA率R-C=投資回報(bào)率－資本成本EVA率第12頁/共152頁在分配集團(tuán)戰(zhàn)略資源時(shí)，應(yīng)權(quán)衡該戰(zhàn)略目標(biāo)當(dāng)期EVA貢獻(xiàn)大小與其未來發(fā)展?jié)摿?與主業(yè)相關(guān)性EVA中心的技能EVA中心與其他中心之間的聯(lián)系稅收差異法律政策等等當(dāng)前EVA值低高一般優(yōu)秀行業(yè)吸引力競爭地位重組/合理化的機(jī)會(huì)未來發(fā)展?jié)摿?與主業(yè)相關(guān)性

重點(diǎn)投入

明星項(xiàng)目

及時(shí)撤出現(xiàn)金牛第13頁/共152頁針對(duì)不同類型的項(xiàng)目，集團(tuán)在資源配置上應(yīng)有關(guān)鍵平衡手段當(dāng)前EVA值低高一般優(yōu)秀未來發(fā)展?jié)摿?主業(yè)相關(guān)性②A①

③

②B關(guān)鍵平衡手段融資渠道差異:對(duì)于①類項(xiàng)目，集團(tuán)應(yīng)重點(diǎn)投入，在資源配置上重點(diǎn)傾斜；對(duì)于②B類項(xiàng)目，應(yīng)通過收取較高資本費(fèi)用的方式逼使相關(guān)業(yè)務(wù)單元采用債務(wù)融資方式；對(duì)于②A類項(xiàng)目，主要采取權(quán)益資本的方式籌資；對(duì)于③類項(xiàng)目則應(yīng)及時(shí)撤資。激勵(lì)方式的差異：對(duì)于①類及②B類項(xiàng)目，激勵(lì)上應(yīng)平衡EVA的基量及增量，而對(duì)于②A類項(xiàng)目激勵(lì)時(shí)則應(yīng)側(cè)重于EVA的增量。第14頁/共152頁平衡積分卡與戰(zhàn)略管理1990年，平衡計(jì)分卡：財(cái)務(wù)、客戶、內(nèi)部運(yùn)營、學(xué)習(xí)與發(fā)展四個(gè)關(guān)聯(lián)維度來設(shè)計(jì)考核指標(biāo)，以平衡公司定位和考核企業(yè)各個(gè)層次的績效水平。戰(zhàn)略地圖+平衡計(jì)分卡+戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃：使得戰(zhàn)略規(guī)劃變得簡單而有效使企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略溝通變得順暢使企業(yè)戰(zhàn)略的監(jiān)控變得適時(shí)、動(dòng)態(tài)2023/4/815第15頁/共152頁平衡計(jì)分卡與企業(yè)戰(zhàn)略管理程序卡與戰(zhàn)略分析、規(guī)劃卡與戰(zhàn)略實(shí)施卡與戰(zhàn)略評(píng)估卡與戰(zhàn)略修正2023/4/816第16頁/共152頁卡與戰(zhàn)略分析、規(guī)劃維度指標(biāo)本企業(yè)實(shí)際值競爭對(duì)手標(biāo)桿企業(yè)實(shí)際值差距實(shí)際值差距財(cái)務(wù)方面市場(chǎng)方面內(nèi)部運(yùn)營學(xué)習(xí)發(fā)展2023/4/817運(yùn)用平衡計(jì)分卡進(jìn)行對(duì)標(biāo)分析第17頁/共152頁企業(yè)績效3*3矩陣表戰(zhàn)略目標(biāo)對(duì)財(cái)務(wù)績效的主要要求收入/盈利降低成本/提高生產(chǎn)力資產(chǎn)利用企業(yè)的生命周期成長期銷售增長率新品收入占總收入比重新客戶收入占總收入的比重每員工平均營運(yùn)收入成本費(fèi)用總額控制投資收入率（占銷售收入的比重）研發(fā)投資（占銷售收入的比重）成熟期目標(biāo)客戶市場(chǎng)份額產(chǎn)品線盈利新服務(wù)收入占總收入比重成本占競爭對(duì)手成本比例成本下降比率非直接成本（如：銷售費(fèi)用）流動(dòng)資金比率資本支出回報(bào)率資產(chǎn)利用率衰落期不同產(chǎn)品線盈利率不同客戶盈利率無盈利的客戶比重單位成本降低投資回收率投資金額財(cái)務(wù)指標(biāo)第18頁/共152頁業(yè)務(wù)單元戰(zhàn)略目標(biāo)設(shè)定表指標(biāo)單位2015年2016年2017年基本目標(biāo)銷售收入萬元銷量萬噸資產(chǎn)負(fù)債率%利潤總額萬元凈資產(chǎn)收益率%挑戰(zhàn)目標(biāo)銷售收入萬元銷量萬噸資產(chǎn)負(fù)債率%利潤總額萬元凈資產(chǎn)收益率%第19頁/共152頁1.如何實(shí)現(xiàn)銷售收入增長2.我們的客戶是誰？3.銷售收入是如何實(shí)現(xiàn)增長的？如何對(duì)公司的市場(chǎng)成果進(jìn)行度量？4.客戶價(jià)值主張是什么？5.在內(nèi)部運(yùn)營方面如何改善，以滿足客戶的價(jià)值主張，而最終實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略？銷售收入增長驅(qū)動(dòng)因素分析的五個(gè)步驟第20頁/共152頁部門需求分析表部門需求分析表

編號(hào)利益相關(guān)方利益相關(guān)方需求分析維度與指標(biāo)時(shí)間成本數(shù)量質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)1研發(fā)部成本分解

成本管理計(jì)劃評(píng)價(jià)系數(shù)

協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目周期達(dá)標(biāo)率項(xiàng)目成本達(dá)標(biāo)率項(xiàng)目達(dá)標(biāo)數(shù)量項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)價(jià)系數(shù)

及時(shí)發(fā)布戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告

戰(zhàn)略規(guī)劃完成質(zhì)量

2技術(shù)部做好預(yù)算管理經(jīng)營計(jì)劃和預(yù)算完成時(shí)間

經(jīng)營計(jì)劃和預(yù)算完成質(zhì)量

項(xiàng)目管理

3采購部價(jià)格管理

價(jià)格信息質(zhì)量

4生產(chǎn)部程序文件管理程序文件規(guī)范化時(shí)間

程序文件規(guī)范質(zhì)量

第21頁/共152頁價(jià)值主張創(chuàng)新運(yùn)營資訊收集流程研發(fā)流程營銷流程制造商管理流程安裝與測(cè)試流程售服流程質(zhì)量與性能市場(chǎng)與技術(shù)資訊信息收集與分析管理體系建設(shè)組織研發(fā)立項(xiàng)，確定明確的性能提升計(jì)劃并確保實(shí)現(xiàn)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟制造商的管理模式與推進(jìn)計(jì)劃，確保其有效實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)安裝與測(cè)試、驗(yàn)收工作標(biāo)準(zhǔn)化價(jià)格組織研發(fā)立項(xiàng)，明確新材料替代計(jì)劃，并確保實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品系列的可選性產(chǎn)品線規(guī)劃組織研發(fā)立項(xiàng)，確定明確的新產(chǎn)品線的研發(fā)計(jì)劃并確保實(shí)現(xiàn)交貨期建立戰(zhàn)略聯(lián)盟供應(yīng)商的管理模式與推進(jìn)計(jì)劃，確保其有效實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)安裝與測(cè)試，驗(yàn)收工作標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)部運(yùn)營分析矩陣表（1）第22頁/共152頁成本結(jié)構(gòu)創(chuàng)新運(yùn)營資訊收集流程研發(fā)流程供應(yīng)與采購流程生產(chǎn)制造流程營銷流程售服流程材料成本明確新材料替代研發(fā)計(jì)劃并確保實(shí)現(xiàn)加強(qiáng)供應(yīng)商管理，選擇優(yōu)良供應(yīng)商執(zhí)行生產(chǎn)工藝改進(jìn)，控制材料定額杜絕非質(zhì)量性維修材料消耗損失采購費(fèi)用制造費(fèi)用/直接人工1機(jī)物料消耗。低值易耗品等費(fèi)用管理2防止非常規(guī)停工事故3加強(qiáng)質(zhì)量管理，降低內(nèi)部質(zhì)量損失管理費(fèi)用加強(qiáng)質(zhì)量管理，降低外部質(zhì)量損失銷售費(fèi)用1適度合理的促銷計(jì)劃；2控制廣告投入財(cái)務(wù)費(fèi)用明確稅費(fèi)籌劃工作計(jì)劃內(nèi)部運(yùn)營分析矩陣表（2）第23頁/共152頁流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)創(chuàng)新運(yùn)營資訊收集流程研發(fā)管理流程供應(yīng)與采購管理流程制造管理流程營銷管理流程售服流程流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率實(shí)施遠(yuǎn)距采購周期縮短計(jì)劃，以支持提高銷售、生產(chǎn)與采購計(jì)劃準(zhǔn)確性在產(chǎn)品周轉(zhuǎn)1生產(chǎn)工藝改進(jìn)計(jì)劃編制與執(zhí)行；2新生產(chǎn)線建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率產(chǎn)成品周轉(zhuǎn)1提升工藝技術(shù)控制，防止產(chǎn)品性能與標(biāo)準(zhǔn)上的改變實(shí)施大客戶開發(fā)計(jì)劃，改善客戶結(jié)構(gòu)，提高大客戶比率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)1實(shí)施大客戶開發(fā)計(jì)劃，改善客戶結(jié)構(gòu)，提高大客戶比例2建立客戶信用體系，控制應(yīng)收賬款內(nèi)部運(yùn)營分析矩陣表（3）第24頁/共152頁序號(hào)戰(zhàn)略主題分項(xiàng)策略涉及相關(guān)流程行動(dòng)計(jì)劃目標(biāo)與指標(biāo)推導(dǎo)戰(zhàn)略分項(xiàng)策略與計(jì)劃、目標(biāo)轉(zhuǎn)換表第25頁/共152頁序號(hào)內(nèi)部運(yùn)營關(guān)鍵舉措KPI指標(biāo)推導(dǎo)

時(shí)間成本數(shù)量質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)名稱驅(qū)動(dòng)點(diǎn)1優(yōu)化項(xiàng)目評(píng)估流程，作好產(chǎn)品的盈利性分析√

√√項(xiàng)目評(píng)價(jià)流程優(yōu)化達(dá)成評(píng)價(jià)/盈利性產(chǎn)品銷售收入比率盈利能力2開發(fā)項(xiàng)目管理流程規(guī)范化（從立項(xiàng)到整個(gè)量產(chǎn)的管理流程，尤其是項(xiàng)目管理中，開發(fā)與采購、制造中試、合作供應(yīng)商的配合）√

√√開發(fā)項(xiàng)目管理流程優(yōu)化達(dá)成評(píng)價(jià)開發(fā)能力3確保產(chǎn)品開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)（質(zhì)量要求）√√√√√開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃達(dá)成率/數(shù)量/評(píng)價(jià)指數(shù)質(zhì)量4保持與委托設(shè)計(jì)方的良好關(guān)系、規(guī)范管理制度√

√√委外設(shè)計(jì)管理制度建設(shè)達(dá)成評(píng)價(jià)質(zhì)量5貴方供應(yīng)商評(píng)估、合同、制造過程與檢驗(yàn)管理流程與制度，提高模具與零件控制能力，降低平均采購單價(jià)，減少內(nèi)外部質(zhì)量損失成本；隨著客戶結(jié)構(gòu)與品種的改善，不斷提高優(yōu)良供應(yīng)商比例√√√√√供應(yīng)商評(píng)估流程優(yōu)化達(dá)成評(píng)價(jià)/產(chǎn)品一次交驗(yàn)合格率/零部件來料合格率/評(píng)價(jià)采購單價(jià)下降率/內(nèi)部質(zhì)量損失金額/外部質(zhì)量損失金額/優(yōu)良供應(yīng)商比率質(zhì)量/材料成本/制造費(fèi)用/直接人工/管理費(fèi)用KPI指標(biāo)推導(dǎo)表第26頁/共152頁某集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)部平衡計(jì)分卡（一）

維度戰(zhàn)略目標(biāo)和主題核心衡量指標(biāo)目標(biāo)值支持計(jì)劃財(cái)務(wù)F1：實(shí)現(xiàn)營銷實(shí)踐，支持公司實(shí)現(xiàn)股東權(quán)益公司利潤

F2：確保產(chǎn)品營銷收入增加銷售收入

F2：控制公司可控費(fèi)用成本費(fèi)用率

F3：控制應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)

期末成品庫存余額

一成品庫存周轉(zhuǎn)天數(shù)

客戶C1：銷售業(yè)務(wù)增長方式C1.1：促進(jìn)新品銷售增長LD銷售收入

LD新品銷售計(jì)劃C2：滿足外部客戶的價(jià)值主張C1.2：大力開發(fā)中東亞洲市場(chǎng)國際市場(chǎng)銷售收入

國際市場(chǎng)營銷計(jì)劃C2.2：銷售與技術(shù)支持銷售與技術(shù)支持

C3：滿足內(nèi)部客戶的價(jià)值主張

C3.1集團(tuán)其他單位與部門：工作協(xié)同、信息共享、預(yù)測(cè)內(nèi)部客戶協(xié)作滿意度

第27頁/共152頁某集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)部平衡計(jì)分卡（二）

內(nèi)部運(yùn)營I1：技術(shù)創(chuàng)新

I1.1提高銷售信息管理能力

技術(shù)研發(fā)計(jì)劃I1.3確保銷售預(yù)測(cè)與項(xiàng)目成本預(yù)算準(zhǔn)確性工藝調(diào)試按時(shí)交付率

工藝管理提升計(jì)劃I2：高效的銷控與銷售支持運(yùn)作

I2.1通過快速靈敏的銷售支持推動(dòng)銷售業(yè)務(wù)裝配任務(wù)按時(shí)完成率

55檢查平均得分

I2.2建立高效的銷控管理體系內(nèi)外部質(zhì)量控制金額

質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化計(jì)劃I3：卓越客戶管理體系

I3.3協(xié)同制定并實(shí)施供應(yīng)商支持計(jì)劃

供應(yīng)商支持計(jì)劃I1.1強(qiáng)化費(fèi)用預(yù)算，分析及控制管理費(fèi)用體系優(yōu)化成效

費(fèi)用管理計(jì)劃年度預(yù)算計(jì)劃獎(jiǎng)勵(lì)評(píng)價(jià)

學(xué)習(xí)發(fā)展L.1提高集團(tuán)整體人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，加強(qiáng)儲(chǔ)備關(guān)鍵崗位任職資格達(dá)標(biāo)率

財(cái)務(wù)人員部門培訓(xùn)計(jì)劃L.2協(xié)作推進(jìn)信息化管理系統(tǒng)

集團(tuán)信息化規(guī)劃L.3確保集團(tuán)的企業(yè)文化在本公司落實(shí)企業(yè)文化認(rèn)知

第28頁/共152頁平衡計(jì)分卡戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃追蹤報(bào)告平衡計(jì)分卡戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃追蹤報(bào)告計(jì)劃名稱集團(tuán)戰(zhàn)略物資集中采購計(jì)劃計(jì)劃編號(hào)ZGYG-2009-047總負(fù)責(zé)人第一負(fù)責(zé)人：；第二負(fù)責(zé)人：支持戰(zhàn)略目標(biāo)和主題

編號(hào)關(guān)鍵結(jié)點(diǎn)時(shí)間里程碑要求描述責(zé)任單位協(xié)同單位責(zé)任人1國外戰(zhàn)略供應(yīng)商培養(yǎng)2009-1-1至6-30日1.目標(biāo)陳述：將資金占用大的重要備件與同類型單位確定共儲(chǔ)目錄集團(tuán)供銷公司電器子公司

2.成功標(biāo)志：與XXX等同類型單位確定資金占用大的重要備件的種類、型號(hào)、品牌及數(shù)量進(jìn)行確認(rèn)，并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批總經(jīng)理技術(shù)開發(fā)部

異動(dòng)情況與原因分析改進(jìn)措施1異動(dòng)情況

2原因分析

第29頁/共152頁戰(zhàn)略地圖報(bào)告綠，黃，紅，白燈狀態(tài)說明

戰(zhàn)略主題顏色KPI指標(biāo)狀態(tài)GS（戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃）狀態(tài)一般得分綠燈實(shí)現(xiàn)挑戰(zhàn)值；業(yè)務(wù)達(dá)到最佳狀態(tài)實(shí)現(xiàn)挑戰(zhàn)值；大大超出計(jì)劃里程碑的時(shí)間，成本，質(zhì)量，數(shù)量，風(fēng)險(xiǎn)控制要求100分黃燈實(shí)現(xiàn)目標(biāo)值；完成集團(tuán)底線要求，但低于挑戰(zhàn)值，沒有達(dá)到最佳狀態(tài)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)值；按照計(jì)劃里程碑要求完成任務(wù)結(jié)點(diǎn)，主體部分基本在規(guī)定時(shí)間達(dá)成設(shè)定質(zhì)量要求60分紅燈低于目標(biāo)值；沒有達(dá)到集團(tuán)底線要求，指標(biāo)應(yīng)當(dāng)引起集團(tuán)警戒低于目標(biāo)值；未能達(dá)成計(jì)劃里程碑結(jié)點(diǎn)要求，與當(dāng)初設(shè)定的要求差距甚遠(yuǎn)0分白燈沒有數(shù)據(jù)支持顯示KPI指標(biāo)的完成結(jié)果與狀態(tài)沒有信息支持顯示計(jì)劃里程碑完成的結(jié)果狀態(tài)—第30頁/共152頁某集團(tuán)平衡計(jì)分卡報(bào)告系統(tǒng)-特別說明維度戰(zhàn)略目標(biāo)與主題戰(zhàn)略目標(biāo)與主題儀表盤核心衡量指標(biāo)目標(biāo)值實(shí)際值指標(biāo)儀表盤支持計(jì)劃計(jì)劃儀表盤主要責(zé)任人

第31頁/共152頁卡與戰(zhàn)略實(shí)施經(jīng)營計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算是手段；戰(zhàn)略監(jiān)控的流程和制度是保障；企業(yè)管控、組織架構(gòu)、流程管理、人力資源與企業(yè)文化是實(shí)施途徑；設(shè)計(jì)公司，部門及員工各個(gè)層面的計(jì)分卡，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略執(zhí)行責(zé)任機(jī)制的層層傳遞，統(tǒng)一人和部門；平衡計(jì)分卡報(bào)告系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)監(jiān)控：戰(zhàn)略地體報(bào)告、平衡計(jì)分卡報(bào)告、KPI紅綠燈分析、戰(zhàn)略回顧會(huì)議實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略計(jì)劃追蹤。2023/4/832第32頁/共152頁平衡計(jì)分卡與戰(zhàn)略管理體系前期準(zhǔn)備：組建變革團(tuán)隊(duì)、高層達(dá)成共識(shí)、編制改革計(jì)劃、宣傳與組織學(xué)習(xí)；公司戰(zhàn)略環(huán)境掃描：宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、內(nèi)部環(huán)境、SWOT公司戰(zhàn)略規(guī)劃：公司層面、業(yè)務(wù)層面和職能層面公司戰(zhàn)略執(zhí)行責(zé)任機(jī)制設(shè)計(jì)公司戰(zhàn)略管理運(yùn)作體系設(shè)計(jì)2023/4/833第33頁/共152頁股東價(jià)值結(jié)構(gòu)第34頁/共152頁SVA=公司價(jià)值-負(fù)債=未來各期經(jīng)營現(xiàn)金流的現(xiàn)值+經(jīng)營期末剩余價(jià)值的現(xiàn)值+交易性投資以及其他可變現(xiàn)投資的現(xiàn)值價(jià)值驅(qū)動(dòng)因素銷售增長率、銷售毛利率、所得稅率、營運(yùn)資本投資、固定資產(chǎn)投資、資本成本和公司價(jià)值增長期1.1股東價(jià)值第35頁/共152頁股東價(jià)值銷售增長率、銷售毛利率、所得稅率反映了產(chǎn)品組合、定價(jià)、營銷、廣告、分銷和客戶服務(wù)水平等經(jīng)營決策的水平；營運(yùn)資本投資和固定資產(chǎn)投資反映存貨水平和生產(chǎn)能力擴(kuò)張等的投資決策水平；資本成本——管理層融資決策。公司價(jià)值增長期—投資收益率大于資本成本的預(yù)測(cè)期限。第36頁/共152頁1.2財(cái)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型——價(jià)值管理資產(chǎn)價(jià)值法（賬面價(jià)值、清算價(jià)值、公允價(jià)值）現(xiàn)金流折現(xiàn)法：沒有通貨膨脹、可以確定未來現(xiàn)金流的概率、利率保持不變并且已知相對(duì)價(jià)值法實(shí)物期權(quán)法剩余收益法第37頁/共152頁1.2財(cái)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型——價(jià)值管理現(xiàn)場(chǎng)討論1價(jià)值管理與傳統(tǒng)的利潤管理區(qū)別地產(chǎn)的金融屬性內(nèi)在要求價(jià)值管理的及時(shí)引入，項(xiàng)目管理需要做什么樣的調(diào)整？第38頁/共152頁業(yè)績衡量業(yè)績參照戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃交流成果資本預(yù)算收購分析目標(biāo)設(shè)定營運(yùn)項(xiàng)目EVA激勵(lì)機(jī)制EVA價(jià)值管理體系－以價(jià)值創(chuàng)造為核心來平衡管理目標(biāo)的設(shè)定和改進(jìn)第39頁/共152頁EVA更真實(shí)、客觀的反映公司的經(jīng)營業(yè)績EVA＝NOPAT－COSTofCapital經(jīng)濟(jì)增加值＝稅后凈利潤－資本成本335-65&稅后凈利潤NOPAT并不能真實(shí)客觀的反映公司的經(jīng)營業(yè)績(￥’000)稅后凈利潤（NOPAT)-65經(jīng)營費(fèi)用-500營業(yè)利潤500稅(33%)-165Capital$銷售收入+1,000335投入資本4,000資本成本（*10%）-400EVA’---*10%）-第40頁/共152頁戰(zhàn)略目標(biāo)以價(jià)值最大化為中心戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和資源配置導(dǎo)入EVA標(biāo)準(zhǔn)利用事業(yè)部價(jià)值表現(xiàn)做為業(yè)務(wù)組合管理的尺度完善董事會(huì)職責(zé)、功能和相應(yīng)的組織架構(gòu)建立董事會(huì)與高管層之間的制約、協(xié)作機(jī)制，解決“代理問題”優(yōu)化公司總部職能，保障總部為企業(yè)經(jīng)營增加價(jià)值理順總部與事業(yè)部之間的管理關(guān)系,設(shè)定管理標(biāo)準(zhǔn)重組關(guān)鍵流程,保障職能發(fā)揮建立以EVA為中心的資本預(yù)算、投資分析、決策標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收款、庫存等資產(chǎn)使用效率的監(jiān)督、管理加強(qiáng)財(cái)務(wù)在并購中的價(jià)值評(píng)估、業(yè)績目標(biāo)確定和落實(shí)等功能加強(qiáng)對(duì)資本使用效率的考核簡化考核標(biāo)準(zhǔn),以EVA表現(xiàn)做為財(cái)務(wù)考核的唯一標(biāo)準(zhǔn)將經(jīng)營者利益和企業(yè)、事業(yè)部價(jià)值表現(xiàn)直接掛鉤，實(shí)現(xiàn)人力資源資本化建立企業(yè)內(nèi)部以及與外部投資者交流的共同語言將企業(yè)文化與追求股東回報(bào)的使命、戰(zhàn)略有機(jī)結(jié)合起來企業(yè)戰(zhàn)略法人治理結(jié)構(gòu)組織架構(gòu)管理制度財(cái)務(wù)管理人力資源管理企業(yè)文化價(jià)值管理貫穿企業(yè)變革的各個(gè)環(huán)節(jié)第41頁/共152頁基于EVA的4Ms價(jià)值管理體系

業(yè)績衡量Measurement管理決策M(jìn)anagement考核激勵(lì)Motivation經(jīng)營理念Mindset實(shí)施輔導(dǎo)稅后凈經(jīng)營利潤

資本資本成本EVA中心報(bào)告EVA驅(qū)動(dòng)杠桿階段1階段2階段3階段5階段4管理體系及流程驅(qū)動(dòng)杠桿分析行業(yè)標(biāo)桿分析目標(biāo)設(shè)定與計(jì)劃資本預(yù)算業(yè)務(wù)組合管理專題分析：建立考核體系競爭性薪酬EVA獎(jiǎng)金：長/短期現(xiàn)金獎(jiǎng)金目標(biāo)業(yè)績表現(xiàn)目標(biāo)獎(jiǎng)金獎(jiǎng)金庫EVA區(qū)間期權(quán)設(shè)計(jì)公司內(nèi)部管理、財(cái)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)協(xié)助公司與投資者的交流董事會(huì)資本市場(chǎng)（券商、投資公司等）合資合作伙伴第42頁/共152頁戰(zhàn)略(Strategy)組織架構(gòu)（Structure）管理流程/方法（Systems）增長戰(zhàn)略（Staircase）

業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略：投資、收割、退出

業(yè)務(wù)單元戰(zhàn)略：什么是核心競爭力，如何獲取;企業(yè)應(yīng)在哪里、怎樣競爭

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略：資本結(jié)構(gòu)、價(jià)值評(píng)估

所有權(quán)戰(zhàn)略：聯(lián)盟、合資

公司治理結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

公司總部職能設(shè)計(jì)

總部與事業(yè)部的關(guān)系

財(cái)務(wù)組織結(jié)構(gòu)

戰(zhàn)略計(jì)劃

經(jīng)營計(jì)劃和預(yù)算

兼并收購和投資管理

并購后整合財(cái)務(wù)管理

人力資源管理

市場(chǎng)和營銷管理

核心技能

全球化增長并購整合4S是針對(duì)不同企業(yè)情況而設(shè)計(jì)的實(shí)現(xiàn)價(jià)值的解決方案全面提升企業(yè)價(jià)值基于EVA的4S價(jià)值提升舉措是4M管理體系的延伸制定價(jià)值管理框架設(shè)計(jì)價(jià)值提升舉措（4M)(4S)第43頁/共152頁與傳統(tǒng)衡量指標(biāo)相比，EVA更全面、準(zhǔn)確反映企業(yè)經(jīng)營的真正經(jīng)濟(jì)效益?zhèn)鹘y(tǒng)的衡量標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)份額銷售額利潤利潤率現(xiàn)金流市盈率股息分紅投資回報(bào)率資本回報(bào)率EVA衡量體系?

EVA（EVA增長）單一指標(biāo)，包含了所有財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)考核的范疇，延續(xù)性強(qiáng)最直接反映企業(yè)價(jià)值的創(chuàng)造，而且鼓勵(lì)正確的，對(duì)企業(yè)有利的長期行為打破傳統(tǒng)指標(biāo)相關(guān)性差，權(quán)重?zé)o法設(shè)定的問題彌補(bǔ)了傳統(tǒng)會(huì)計(jì)制度的不足，減少了人為操縱的空間業(yè)績衡量指標(biāo)和相關(guān)的激勵(lì)政策從根本上驅(qū)動(dòng)經(jīng)營者的行為，所以制定正確的衡量指標(biāo)和激勵(lì)體制是影響員工行為和企業(yè)價(jià)值的關(guān)鍵因素EVA的提升依賴于經(jīng)營效率（反映在損益表上）和資產(chǎn)使用效率（反映在資產(chǎn)負(fù)債表上）的共同提高，有助于管理者平衡兩者之間的取舍第44頁/共152頁劃分EVA中心明確EVA計(jì)算方法結(jié)合導(dǎo)入其他關(guān)鍵考核指標(biāo)基于業(yè)務(wù)特點(diǎn)、組織模式、決策權(quán)利分配設(shè)計(jì)責(zé)權(quán)利統(tǒng)一的EVA價(jià)值中心區(qū)分各EVA中心收入、成本和占用資本設(shè)計(jì)必要的成本分?jǐn)偤娃D(zhuǎn)移定價(jià)方法針對(duì)不同管理等級(jí)和職責(zé)引入其他非財(cái)務(wù)關(guān)鍵考核指標(biāo)EVA業(yè)績衡量體系的設(shè)計(jì)方法第45頁/共152頁1.3財(cái)務(wù)管理體制的架構(gòu)：集權(quán)型和分權(quán)型集權(quán)型：項(xiàng)目作為成本中心或利潤中心分權(quán)型：項(xiàng)目作為利潤中心、投融中心屁股指揮腦袋各有利弊第46頁/共152頁1.4企業(yè)財(cái)稅管理中的主要風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與企業(yè)戰(zhàn)略不匹配盈利模式設(shè)計(jì)不當(dāng)（收入和支出配置不當(dāng)）財(cái)務(wù)治理體制不科學(xué)，決策執(zhí)行兩張皮財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)分治，業(yè)務(wù)優(yōu)化主要源于目標(biāo)管理，財(cái)務(wù)對(duì)業(yè)務(wù)的控制和指導(dǎo)不夠財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)、審計(jì)各搞一套，部分企業(yè)出現(xiàn)多個(gè)系統(tǒng)內(nèi)部控制失當(dāng)，合規(guī)性和效益性得不到保障成本管理不控規(guī)，只知壓，沒有成本庫資料預(yù)算預(yù)算全是扯淡——設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致預(yù)算管理失敗預(yù)算失敗，績效管理只能是糊涂賬；績效質(zhì)量不高，團(tuán)隊(duì)管理和企業(yè)文化持續(xù)改進(jìn)談不上，分完獎(jiǎng)金就走人，導(dǎo)致企業(yè)無形資本持續(xù)增長危機(jī)缺少外部專家第47頁/共152頁1.4企業(yè)財(cái)稅管理中的主要風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)很多風(fēng)險(xiǎn)來源于業(yè)務(wù)處理不當(dāng)：融資不當(dāng)、規(guī)劃不當(dāng)、建安不當(dāng)、銷售不當(dāng)、清算不當(dāng)錢沒搞到，搞到了不及時(shí)或成本高或期限短或期限過長，資本結(jié)構(gòu)不合理融投管退設(shè)計(jì)不當(dāng)，直管進(jìn)，不管出成本內(nèi)容不知曉，知道但控制不力原始單據(jù)管理混亂會(huì)計(jì)確認(rèn)記錄不當(dāng)（規(guī)劃局長報(bào)銷汽油費(fèi)）稅務(wù)管理混亂，就知道盲目執(zhí)行，不知維權(quán)，早繳稅多繳稅審計(jì)脈絡(luò)不清晰，無法準(zhǔn)確還原交易或業(yè)務(wù)原貌人、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、系統(tǒng)結(jié)合度不高……第48頁/共152頁1.5地產(chǎn)金融屬性對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流管控的重要意義金融屬性要求項(xiàng)目的價(jià)值在時(shí)間維度上連續(xù)分布，不能離散分布抵押需要項(xiàng)目的歷史成本和市值信息金融價(jià)值需要嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目時(shí)間表管理（拿地時(shí)間—規(guī)劃時(shí)間—施工工期—銷售去化—消費(fèi)信貸到賬期——租期）沒有清晰的時(shí)間表，預(yù)算、現(xiàn)金流管控、項(xiàng)目估值難度大第49頁/共152頁1.6項(xiàng)目的盈利能力評(píng)估企業(yè)財(cái)務(wù)業(yè)績?cè)u(píng)估：管理者、所有者和債權(quán)人三個(gè)角度管理者：評(píng)估經(jīng)營效率和效益；判斷企業(yè)企業(yè)的利用效率管理者經(jīng)營分析：毛邊際、利潤邊際（EBIT、EBITDA、NOPAT）、經(jīng)營費(fèi)用分析、貢獻(xiàn)分析、經(jīng)營杠桿和比較分析L＝px－bx－a管理者資源管理：資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、營運(yùn)資本管理（存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收應(yīng)付賬款模式、人力資源效益）管理者盈利能力：資產(chǎn)收益率（總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)）、息稅前收益、現(xiàn)值收益、EVA或經(jīng)濟(jì)利潤、現(xiàn)金流報(bào)酬率、自有現(xiàn)金流第50頁/共152頁盈利能力差異根源——業(yè)內(nèi)的說法產(chǎn)值差異速度差異風(fēng)控能力差異利潤差異現(xiàn)金流差異第51頁/共152頁案例一：價(jià)值管理的應(yīng)用——剩余收益剩余收益是指公司的凈利潤與股東所要求的報(bào)酬之差。剩余收益觀點(diǎn)認(rèn)為企業(yè)只有賺取了超過股東要求的報(bào)酬的凈利潤，才算是獲得了正的剩余收益；如果只能獲得相當(dāng)于股東要求報(bào)酬的利潤，則僅僅是實(shí)現(xiàn)了正常收益。第52頁/共152頁案例一：價(jià)值管理的應(yīng)用——剩余收益公司價(jià)值等于公司權(quán)益資產(chǎn)的賬面價(jià)值和預(yù)期剩余收益的現(xiàn)值之和。V0＝BV0＋∑(1+r)-tE(RIt)其中：V0為企業(yè)在0時(shí)刻的價(jià)值；BV0為企業(yè)在0時(shí)刻側(cè)耳權(quán)益資產(chǎn)的賬面價(jià)值；R為股東要求的回報(bào)率；E(RIt)為t時(shí)刻的剩余收益的期望值。第53頁/共152頁案例一：價(jià)值管理的應(yīng)用——剩余收益RIt=St×(1/ATOt)×(1/EMt)（MOSt×ATOt×EMt-1－r）其中：RIt為第t期的剩余收益St為第t期的銷售收入；ATOt為第t期的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；MOSt為第t期的銷售利潤率；EMt-1為t-1期時(shí)的權(quán)益乘數(shù)；r為權(quán)益資本要求的回報(bào)率。第54頁/共152頁案例一：價(jià)值管理的應(yīng)用——剩余收益通過與現(xiàn)行財(cái)務(wù)比率體系結(jié)合，將抽象的剩余收益概念轉(zhuǎn)化為客觀的、可計(jì)量的財(cái)務(wù)比率和會(huì)計(jì)指標(biāo)。剩余收益的預(yù)測(cè)僅同基本財(cái)務(wù)指標(biāo)相關(guān)，避免了人為操縱會(huì)計(jì)指標(biāo)的可能性，在進(jìn)行指標(biāo)預(yù)測(cè)時(shí)，將通過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表作為客觀基礎(chǔ)，使得對(duì)剩余收益的預(yù)測(cè)具有客觀性和可驗(yàn)證性的基礎(chǔ)，從而解決了剩余收益模型中預(yù)測(cè)剩余收益的難題。第55頁/共152頁第二部分項(xiàng)目開發(fā)的主要模式2.1公司制2.2合伙制2.3房地產(chǎn)信托投資基金制案例二：不同模式不同投資架構(gòu)的綜合應(yīng)用第56頁/共152頁案例二：不同模式不同投資架構(gòu)的綜合應(yīng)用

自然人有限公司國有公司其他有限合伙人私募基金（有限合伙）LPGPLP項(xiàng)目公司1項(xiàng)目公司2項(xiàng)目公司2自然人自然人管理企業(yè)（有限合伙）LPGP第57頁/共152頁第三部分統(tǒng)一會(huì)計(jì)管理是項(xiàng)目績效管理的基礎(chǔ)3.1會(huì)計(jì)管理和成本管理的異同3.2土地取得成本和開發(fā)成本的主要內(nèi)容3.3會(huì)計(jì)管理與成本控制、預(yù)算管理和合同優(yōu)化的關(guān)系3.4會(huì)計(jì)確認(rèn)和制單的重要性（開發(fā)間接費(fèi)的核算）案例三：風(fēng)水費(fèi)的處理；利息費(fèi)用的處理第58頁/共152頁3.1會(huì)計(jì)管理和成本管理的異同會(huì)計(jì)管理側(cè)重于會(huì)計(jì)信息的記錄和列報(bào)，成本會(huì)計(jì)的核算功能；會(huì)計(jì)管理是投資者關(guān)系管理、價(jià)值管理和績效管理的基礎(chǔ)，不重視會(huì)計(jì)管理，相關(guān)利益者的利益無法協(xié)調(diào)，自由現(xiàn)金流無法充分列示，期權(quán)價(jià)值無法估計(jì)，管理層的近期和遠(yuǎn)期利益無法協(xié)調(diào)（給會(huì)計(jì)漲工資吧）成本管理側(cè)重于成本的規(guī)劃、控制和改進(jìn)，貨幣計(jì)量的成本信息為其提供了原始數(shù)據(jù)稅務(wù)管理屬于誰？土增稅清算的專業(yè)性，稅負(fù)差異巨大給會(huì)計(jì)漲工資是現(xiàn)實(shí)選擇，花小錢辦大事第59頁/共152頁3.2土地取得成本和開發(fā)成本的主要內(nèi)容3.2.1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)3.2.2前期工程費(fèi)3.2.3建筑安裝工程費(fèi)3.2.4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3.2.5配套設(shè)施費(fèi)3.2.6開發(fā)間接費(fèi)用（一級(jí)或二級(jí)）第60頁/共152頁不同來源渠道取得土地成本的構(gòu)成差異招拍掛（凈地出讓、非凈地出讓）成本構(gòu)成劃撥用地的成本構(gòu)成購買在建工程合營式合作開發(fā)融資型合作開發(fā)取得土地土地置換購買資產(chǎn)式收購項(xiàng)目公司股權(quán)收購取得項(xiàng)目公司土地投資者以土地出資棚戶區(qū)改造取得土地BT方式拿地第61頁/共152頁3.2.1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指因房地產(chǎn)開發(fā)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)下建筑括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，以及有關(guān)地上、地下建筑物或附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出、土地拍賣價(jià)款及傭金等。主要內(nèi)容如下。1)政府地價(jià)及市政配套費(fèi)。支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向政府部門繳納的大市政配套費(fèi)（行政性收費(fèi)）、繳納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。2)合作款項(xiàng)。補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。3)紅線外市政設(shè)施費(fèi)。紅線外道路、水、電、氣、通信等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。（經(jīng)營性收費(fèi)）4)拆遷補(bǔ)償費(fèi)。有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。5)其他。如土地拍賣手續(xù)費(fèi)、傭金等。第62頁/共152頁城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)包括道路、橋梁、供排水、綠化、環(huán)衛(wèi)、中小學(xué)、幼兒園等設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)，以及與城市基礎(chǔ)設(shè)施配套相關(guān)的水、電、氣、熱、道路以及其他各種名目的專項(xiàng)配套費(fèi)，統(tǒng)一歸并為城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的使用范圍各地方的規(guī)定并不完全一致，基本有：（一）城市道路及綠化、環(huán)衛(wèi)配套費(fèi)：用于建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃紅線以外的城市道路、排水、橋梁、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。（二）供熱配套費(fèi)：用于熱源建設(shè)以及從熱源至單位用戶閥門井或熱源至居民用戶樓前閥門井的管網(wǎng)建設(shè)。（三）供水配套費(fèi)：用于從水廠至單位用戶閥門井或水廠至居民一戶一表的供水管網(wǎng)建設(shè)。（四）燃?xì)馀涮踪M(fèi)：用于從氣源至單位用戶閥門井或氣源至居民用戶灶前的管網(wǎng)建設(shè)。（五）規(guī)劃紅線內(nèi)的中小學(xué)、社區(qū)居委會(huì)綜合用房、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施建設(shè)。第63頁/共152頁3.2.2前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)是指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要內(nèi)容如下。1)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)?？睖y(cè)丈量費(fèi)，包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，以及日照測(cè)試費(fèi)、拔地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，包括規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)及其他費(fèi)用。規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他費(fèi)用：可行性研究費(fèi)、制圖費(fèi)、曬圖費(fèi)、趕圖費(fèi)等。第64頁/共152頁3.2.2前期工程費(fèi)2)報(bào)建費(fèi)。包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金（或墻改專項(xiàng)基金）、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)）、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)，項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報(bào)批費(fèi)。增容費(fèi)，包括水、電、煤氣增容費(fèi)。第65頁/共152頁3.2.2前期工程費(fèi)3)“三通一平”費(fèi)。◆臨時(shí)道路，接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用?！襞R時(shí)用電，接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。◆臨時(shí)用水，接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用?！魣?chǎng)地平整，場(chǎng)地清運(yùn)費(fèi)、舊房拆除等費(fèi)用第66頁/共152頁3.2.2前期工程費(fèi)4)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。臨時(shí)圍墻，包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造及裝飾等費(fèi)用。臨時(shí)辦公室費(fèi)，包括租金、建造及裝飾費(fèi)用。臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，包括施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租賃費(fèi)。臨時(shí)圍板，包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。第67頁/共152頁3.2.3建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)是指企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。一般包括以下內(nèi)容。1)基礎(chǔ)造價(jià)。土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)，樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)，降水費(fèi)。2)結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)。結(jié)構(gòu)及粗裝修（含地下室部分)，如是高層建筑，有裙樓架空層及轉(zhuǎn)換層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓。3)門窗工程。主要包括室外門窗、戶門、防火門的費(fèi)用。4)公共部位精裝修費(fèi)。主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨篷的精裝修費(fèi)用。5）戶內(nèi)精裝修費(fèi)。主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。第68頁/共152頁3.2.3建筑安裝工程費(fèi)6)室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)。室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來水、排水、直飲水、熱水）；室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱、電熱膜、分戶燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、暖氣片）；室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)（強(qiáng)、弱電預(yù)埋管)。7)室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)?？照{(diào)及安裝費(fèi)、電梯及安裝費(fèi)、發(fā)電機(jī)及安裝費(fèi)、高低壓配電及安裝費(fèi)、消防通風(fēng)及安裝費(fèi)、背景音樂及安裝費(fèi)。8)室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)。保安監(jiān)控及停車管理系統(tǒng)費(fèi)用、電信網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用、衛(wèi)星電視費(fèi)用、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用、家居智能化系統(tǒng)費(fèi)用。第69頁/共152頁3.2.4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的建設(shè)安裝工程施工預(yù)算圖以外的費(fèi)用，包括供水、供電、道路、供熱、燃?xì)狻⑴藕?、電視、通信、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、場(chǎng)地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。1)室外給排水系統(tǒng)費(fèi)。主要包括自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)的費(fèi)用。2)室外采暖系統(tǒng)費(fèi)。主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用。3)室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)。主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站的費(fèi)用。4)室外消防系統(tǒng)費(fèi)。主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站的費(fèi)用。5)室外消防系統(tǒng)費(fèi)。第70頁/共152頁3.2.4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6)室外智能化系統(tǒng)費(fèi)。主要包括電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)的費(fèi)用。7)室外背景音樂。8)綠化建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出。9)建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等。10)道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等。11)圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門。12)室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈。13)室外零星設(shè)施：各種指示牌、標(biāo)志牌、示意圖等。14）其他。第71頁/共152頁3.2.5配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)是指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)做自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類。1)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等設(shè)施的支出。2)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出。3)開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。第72頁/共152頁3.2.5配套設(shè)施費(fèi)4)對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。具體來講，該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算。游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施。業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修、資產(chǎn)購置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)。幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置。學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置。兒童游樂設(shè)施。車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。第73頁/共152頁3.2.6開發(fā)間接費(fèi)用（一級(jí)或二級(jí)）開發(fā)間接費(fèi)用是指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷，以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。企業(yè)在設(shè)置“開發(fā)間接費(fèi)用”明細(xì)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該分清楚開發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用的界限。第74頁/共152頁3.2.6開發(fā)間接費(fèi)用（一級(jí)或二級(jí)）1)職工薪酬：直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目的管理服務(wù)人員的職工薪酬。2)修理費(fèi)：為開發(fā)項(xiàng)目管理用的固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費(fèi)用。3)物料消耗：管理開發(fā)項(xiàng)目直接耗用的材料、用品費(fèi)用。4)低值易耗品攤銷：管理開發(fā)項(xiàng)目領(lǐng)用低值易耗品的攤銷費(fèi)（含一次生耗用與多次攤銷)。5)辦公費(fèi)：管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通信、書報(bào)、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。6)差旅費(fèi)：開發(fā)項(xiàng)目的人員因公出差的差旅費(fèi)、出差補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤餐補(bǔ)助費(fèi)等。第75頁/共152頁3.2.6開發(fā)間接費(fèi)用（一級(jí)或二級(jí)）7)車輛使用費(fèi)：開發(fā)項(xiàng)目直接使用車輛的油燃料費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、過橋過路費(fèi)、停車費(fèi)等。8）固定資產(chǎn)使用費(fèi)：管理開發(fā)項(xiàng)目而使用固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)、維護(hù)維修費(fèi)等。9)房租及物管費(fèi)水電費(fèi)：開發(fā)項(xiàng)目直接租賃用房的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)等。第76頁/共152頁3.2.6開發(fā)間接費(fèi)用（一級(jí)或二級(jí)）10)勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：確因工作需要為開發(fā)項(xiàng)目人員配備或提供工作服、手套、安全保護(hù)用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。11)周轉(zhuǎn)房攤銷：不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。12)借款費(fèi)用：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中借入資金所發(fā)生的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。13)項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)：企業(yè)為銷售開發(fā)產(chǎn)品而建造售房部（接待處）、樣板房、建筑模型等營銷設(shè)施的建造費(fèi)、制作費(fèi)等。第77頁/共152頁3.2.6開發(fā)間接費(fèi)用（一級(jí)或二級(jí)）14)土地使用稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過程中，開發(fā)項(xiàng)目占用土地，按照規(guī)定繳納的土地使用稅。15)工程管理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的工程監(jiān)理單位的監(jiān)理費(fèi)用，以及為編制、審查開發(fā)項(xiàng)目建筑工程施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費(fèi)用等。16)房屋維修基金：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定，向政府部門繳納的房屋維修基金。代收業(yè)主的維修基金，不能計(jì)入該項(xiàng)目。17）前期物業(yè)管理費(fèi)：根據(jù)開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同，支付的前期物業(yè)管理費(fèi)、開辦費(fèi)等。18）其他費(fèi)用：上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。第78頁/共152頁3.2.6開發(fā)間接費(fèi)用（一級(jí)或二級(jí)）如果內(nèi)部獨(dú)立核算單位（分公司、項(xiàng)目經(jīng)理部）只從事一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，則可將開發(fā)間接費(fèi)用直接結(jié)轉(zhuǎn)至該開發(fā)項(xiàng)目的成本明細(xì)賬。如果內(nèi)部獨(dú)立核算單位（分公司、項(xiàng)目經(jīng)理部）從事兩個(gè)以上開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，則需按照一定標(biāo)準(zhǔn)將開發(fā)間接費(fèi)用分配計(jì)入各開發(fā)成本核算對(duì)象的成本明細(xì)賬。開發(fā)間接費(fèi)用的分配方法：直接費(fèi)分配法間接費(fèi)分配法開發(fā)產(chǎn)值分配法（實(shí)務(wù)常用方法）第79頁/共152頁3.3會(huì)計(jì)管理與成本控制、預(yù)算管理和合同優(yōu)化的關(guān)系三者之間的關(guān)系成本核算管理辦法是紅線成本控制、預(yù)算管理是抓手合同優(yōu)化是目標(biāo)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)：利用年度審計(jì)和項(xiàng)目審計(jì)，及時(shí)調(diào)整成本庫、修訂預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，常規(guī)業(yè)務(wù)格式化，例外業(yè)務(wù)走流程第80頁/共152頁3.4會(huì)計(jì)確認(rèn)和制單的重要性（開發(fā)間接費(fèi)的核算）內(nèi)容見3.2部分第81頁/共152頁案例三：風(fēng)水費(fèi)的處理；利息費(fèi)用的處理風(fēng)水費(fèi)屬于什么？利息費(fèi)用的據(jù)實(shí)扣除和限額扣除什么是凡能夠按照轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的利息費(fèi)用？一般借款如何按項(xiàng)目分?jǐn)?？?2頁/共152頁第四部分地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃重點(diǎn)4.1我國的稅制體系的總體運(yùn)行特點(diǎn)4.2貨勞稅的籌劃重點(diǎn)4.3所得稅的籌劃重點(diǎn)4.4財(cái)產(chǎn)稅的籌劃重點(diǎn)4.5前期規(guī)劃階段的籌劃4.6建安階段的籌劃4.7銷售階段的籌劃4.8清算階段的籌劃案例四：項(xiàng)目土地增值稅清算實(shí)例第83頁/共152頁企業(yè)稅收籌劃戰(zhàn)略企業(yè)的稅收籌劃戰(zhàn)略是指導(dǎo)稅收籌劃全局的計(jì)劃和策略，主要是為了能夠?qū)崿F(xiàn)適當(dāng)履行納稅義務(wù)的目標(biāo)。適當(dāng)履行納稅義務(wù)，是指納稅人按照稅法的規(guī)定，通過稅收籌劃安排，在合理合法的基礎(chǔ)上，沒有發(fā)生提前納稅或多繳稅，盡可能地遞延納稅所形成的合理稅收負(fù)擔(dān)。企業(yè)稅收籌劃戰(zhàn)略，需要通過構(gòu)造企業(yè)納稅的對(duì)沖機(jī)制，以避免落入稅收陷阱，導(dǎo)致提前納稅或多繳稅，增加投資者的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而降低稅后投資收益。第84頁/共152頁4.2貨物勞務(wù)稅對(duì)沖機(jī)制的構(gòu)建4.2.1市場(chǎng)對(duì)沖4.2.2產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)沖，避免經(jīng)營失敗4.2.3給付對(duì)價(jià)對(duì)沖第85頁/共152頁4.2.2產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)沖，避免經(jīng)營失敗企業(yè)需要拓展稅務(wù)管理的視野和邊界，從優(yōu)化價(jià)值鏈的角度，規(guī)劃其與上游供應(yīng)商、下游客戶的合作關(guān)系和業(yè)務(wù)模式，避免提前納稅。我國企業(yè)應(yīng)該牢固樹立供應(yīng)鏈稅收籌劃理念，利用資本市場(chǎng)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，通過兼并收購，在縱向產(chǎn)業(yè)鏈上打通產(chǎn)業(yè)夾板，減少中間品和中間客戶的環(huán)節(jié)，強(qiáng)化貨勞稅對(duì)沖管理，降低產(chǎn)業(yè)鏈的稅負(fù)水平，提高產(chǎn)品的國內(nèi)或國際競爭力。第86頁/共152頁4.2.2產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)沖，避免經(jīng)營失敗我國投資者經(jīng)營失敗的代價(jià)高昂我國增值稅實(shí)行進(jìn)項(xiàng)稅向以后納稅期間結(jié)轉(zhuǎn)留抵制度，稅務(wù)機(jī)關(guān)不進(jìn)行留抵進(jìn)項(xiàng)稅的定期清算。代購代銷制可以起到很好的對(duì)沖作用。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和第三方物流的應(yīng)用，中間客戶——中間產(chǎn)品的生產(chǎn)者、批發(fā)商、零售商——都可以轉(zhuǎn)型為專業(yè)的銷售顧問或售后服務(wù)商，為消費(fèi)者提供專業(yè)的代購服務(wù)，為中間產(chǎn)品的生產(chǎn)者提供專業(yè)代購或配售服務(wù)。第87頁/共152頁4.2.3給付對(duì)價(jià)對(duì)沖貨物的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是對(duì)沖貨物勞務(wù)稅的關(guān)鍵要素之一?！坝袃斾N售或提供”，使得關(guān)聯(lián)方之間通過“無償銷售或提供”的對(duì)沖空間較大“無償銷售或提供”使得“內(nèi)部勞務(wù)”或“內(nèi)部資產(chǎn)處置”行為不具有可稅性，無需繳納對(duì)應(yīng)的貨勞稅?！巴獠縿趧?wù)的內(nèi)部化”“內(nèi)部勞務(wù)的外部化第88頁/共152頁4.2.3給付對(duì)價(jià)對(duì)沖凡是免稅或低于起征點(diǎn)以下的貨物銷售或勞務(wù)提供，可以采用“企業(yè)行為個(gè)人化”——企業(yè)的經(jīng)營行為改由個(gè)人銷售或提供，以對(duì)沖原來應(yīng)該繳納的貨勞稅。一般情況下，個(gè)人不能抵扣外購貨物的增值稅，成為最終的稅收負(fù)擔(dān)者?！皞€(gè)人行為企業(yè)化”，企業(yè)通過申請(qǐng)注冊(cè)登記為一般納稅人，獲得增值稅的抵扣待遇，可以直接降低增值稅負(fù)擔(dān)。第89頁/共152頁4.3所得稅對(duì)沖機(jī)制的構(gòu)建4.3.1雙維雙層對(duì)沖4.3.2全周期對(duì)沖第90頁/共152頁4.3.2全周期對(duì)沖企業(yè)所得稅按納稅年度征收的規(guī)定，其本質(zhì)是一種“非對(duì)稱性”期權(quán)。企業(yè)的全周期對(duì)沖，需要企業(yè)加大誕生期的投入，使得該階段的虧損足以對(duì)沖今后階段的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)適當(dāng)履行納稅義務(wù)的戰(zhàn)略目標(biāo)。第91頁/共152頁4.4財(cái)產(chǎn)稅對(duì)沖機(jī)制的構(gòu)建使用財(cái)產(chǎn)而不擁有財(cái)產(chǎn)第92頁/共152頁補(bǔ)充投資架構(gòu)設(shè)計(jì)案例萬某系中國公民，李某為中國香港居民，系萬某的法定妻子。萬某擬投資一個(gè)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目土地成本1億元，其他成本0.8億元，銷售收入4億元。該項(xiàng)目可以采用如下投資架構(gòu)：（1）萬某以自然人為投資主體，拿地、開發(fā)建設(shè)并出售。（2）萬某以合伙企業(yè)為投資主體，拿地、開發(fā)建設(shè)并出售。（3）萬某先注冊(cè)成立一家有限責(zé)任公司，以該公司為投資主體，拿地、開發(fā)建設(shè)并出售。（4）萬某先以李某的名義注冊(cè)成立一家有限責(zé)任公司，而后以該公司為投資主體，拿地、開發(fā)建設(shè)并出售。（5）李某成立一個(gè)有限合伙的基金，以該基金為投資主體，拿地、開發(fā)建設(shè)并出售。要求：請(qǐng)分析不同投資架構(gòu)對(duì)投資者收益的影響。第93頁/共152頁4.5前期規(guī)劃階段的籌劃土增稅三分法：分期、分項(xiàng)目、分類別（三類）土地成本占地面積法，其他成本建筑面積法分?jǐn)偅N售產(chǎn)品也是面積總土地面積，總建筑面積、總可售不面積，總不可售面積、已售面積、未售面積紅線內(nèi)外支出、公共配套，前期車庫車位等的處理規(guī)劃階段應(yīng)該做好產(chǎn)品定位，定價(jià)預(yù)測(cè)第94頁/共152頁土增稅實(shí)施細(xì)則第七條增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（4）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（6）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（1）、（2）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。第八條土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。第九條納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。?5頁/共152頁土增稅稅率級(jí)次第七條土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。現(xiàn)場(chǎng)討論：規(guī)劃階段如何籌劃，籌劃哪些內(nèi)容？第96頁/共152頁房地產(chǎn)各項(xiàng)開發(fā)成本數(shù)值

（1）樁基工程（如有）：70~100元/平方米；（2）鋼筋：40~75KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160~300元/平方米；（3）砼：0.3~0.5立方/平方米（多層含量較低、高層含量較高)，合100~165元/平方米；（4）砌體工程：60~120元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；（5）抹灰工程：25~40元/平方米；（6）外墻工程（包括保溫）：50~100元/平方米（以一般涂料為標(biāo)準(zhǔn)，如為石材或幕墻，則可能高達(dá)300~1000元/平方米；（7）室內(nèi)水電安裝工程（含消防）：60~120元/平方米（按小區(qū)檔次，多層略低一些）；第97頁/共152頁房地產(chǎn)各項(xiàng)開發(fā)成本（8）屋面工程：15~30元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；（9）門窗工程（不含進(jìn)戶門）：每平方米建筑面積門窗面積約為0.25~0.5平方米(與設(shè)計(jì)及是否高檔很大關(guān)系,高檔的比例較大),造價(jià)90~300元/平方米，一般為90~150元/平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達(dá)到300元/平方米；（10）土方、進(jìn)戶門、煙道及公共部位裝飾工程：30~150元/平方米（與小區(qū)檔次高低關(guān)系很大，檔次越高，造價(jià)越高）；（11）地下室（如有）：增加造價(jià)40~100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；（12）電梯工程（如有）：40~200元/平方米，與電梯的檔次、電梯設(shè)置的多少及樓層的多少有很大關(guān)系，一般工程約為100元/平方米；第98頁/共152頁房地產(chǎn)各項(xiàng)開發(fā)成本（13）人工費(fèi)：130~200元/平方米；（14）室外配套工程：30~300元/平方米，一般約為70~100元/平方米；（15）模板、支撐、腳手架工程（成本）：70~150元/平方米；（16）塔吊、人貨電梯、升降機(jī)等各型施工機(jī)械等（約為總造價(jià)的5~8%：約60~90元/平方米；（17）臨時(shí)設(shè)施（生活區(qū)、辦公區(qū)、倉庫、道路、現(xiàn)場(chǎng)其它臨時(shí)設(shè)施（水、電、排污、形象、生產(chǎn)廠棚與其它生產(chǎn)用房）：30~50元/平方米；第99頁/共152頁房地產(chǎn)各項(xiàng)開發(fā)成本（18）檢測(cè)、試驗(yàn)、手續(xù)、交通、交際等費(fèi)用：10~30元/平方米；（19）承包商管理費(fèi)、資料、勞保、利潤等各種費(fèi)用（約為10%）：以上各項(xiàng)之和*10%=90~180元/平方米；（20）上交國家各種稅費(fèi)（總造價(jià)3.3~3.5%):33~70元/平方米，高檔的可能高達(dá)100元/平方米。以上沒有算精裝修，一般造價(jià)約為1000~2000元/平方米，高檔小區(qū)可達(dá)3500元以上。精裝修造價(jià)一般為500~1500元/平方米，這要看檔次高低，也有300元/平方米簡裝修，更有3000~10000元/平方米超高檔裝修（拎包入住）。第100頁/共152頁房地產(chǎn)各項(xiàng)開發(fā)成本(21)設(shè)計(jì)費(fèi)（含前期設(shè)計(jì)概念期間費(fèi)用）：15~100元/平方米；(22)監(jiān)理費(fèi)：3~30元/平方米；(23)廣告、策劃、銷售代理費(fèi)：一般30~200元/平方米，高者可達(dá)500元/平方米以上；(24)土地費(fèi)：一般二線城市市區(qū)（老郊區(qū)地帶）為70~100萬/畝，容積率一般為1.0~2.0，故折算房價(jià)為：525~1500元/平方米，市區(qū)中心地帶一般為200萬元/畝，折算房價(jià)為：1500~3000元/平方米，核心區(qū)域可達(dá)300萬元/畝以上，單方土地造價(jià)更高；一線城市甚至有高達(dá)20000元/平方米以上的土地單方造價(jià)；三線城市、縣城等土地單方造價(jià)較低，一般為100~500元/平方米，也有高達(dá)2000元/平方米以上的情況；(25)土地稅費(fèi)與前期費(fèi)，一般為土地費(fèi)的15%左右，二線城市一般為100~500元/平方米，各地標(biāo)準(zhǔn)都不一樣。第101頁/共152頁房地產(chǎn)各項(xiàng)開發(fā)成本基本建設(shè)費(fèi)是固定的，即使是不收土地款的動(dòng)遷房，以國家最低標(biāo)準(zhǔn)承建，造價(jià)也難以少于1000元/平方米。實(shí)際上，多層普通商品房，建安成本大約在1200元/平方米左右，小高層與高層普通商品房，建安成本大約在1500~1800元/平方米左右，檔次越高，造價(jià)越高。讓利主要成本項(xiàng)目：小區(qū)的檔次、向政府交納的土地費(fèi)及地方政府部分的稅費(fèi)、廣告策劃銷售環(huán)節(jié)的費(fèi)用、裝修費(fèi)用等。土地成本總成本的30—35%；前期費(fèi)用：2-3%工程成本50-55%營銷成本2-6%管理成本2-3%財(cái)務(wù)成本6-8%。第102頁/共152頁4.6建安階段的籌劃甲供材的處理營改增前后的差異第103頁/共152頁4.7銷售階段的籌劃避免預(yù)售，預(yù)征收款標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)票標(biāo)準(zhǔn)、簽約標(biāo)準(zhǔn)、完工標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)證標(biāo)準(zhǔn)、交付使用標(biāo)準(zhǔn)、銷售比例標(biāo)準(zhǔn)等前盈后虧要避免—總局2010年第29號(hào)公告會(huì)員制銷售+團(tuán)購錢晚入賬、晚開票、晚簽約、晚辦證、晚交付使用，85%不觸線會(huì)計(jì)和稅法差異要協(xié)調(diào)稅種差異要協(xié)調(diào)（收入+成本）第104頁/共152頁會(huì)計(jì)收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)商品銷售收入的確認(rèn)原則

企業(yè)銷售商品時(shí)，如同時(shí)符合以下4個(gè)條件，即確認(rèn)收入：

（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方；

（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制。

（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)。

（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。權(quán)責(zé)發(fā)生原則——權(quán)證標(biāo)準(zhǔn)第105頁/共152頁營業(yè)稅收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)第二十五條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。第106頁/共152頁土增稅的收入標(biāo)準(zhǔn)國稅函【2010】220號(hào)文第一條關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。第107頁/共152頁企業(yè)所得稅的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)第三條企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，第108頁/共152頁企業(yè)所得稅的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)第七條企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn)。第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。第十條企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。第109頁/共152頁4.8清算階段的籌劃利息費(fèi)用分?jǐn)傎Y金集中統(tǒng)管清算方式籌劃：核定還是查賬清算單位的籌劃成本分?jǐn)偦A(chǔ)的籌劃第110頁/共152頁案例四：項(xiàng)目土地增值稅清算實(shí)例配建保障房的成本如何處理更合適？分期清算還是合并清算？分立清算，第一期增值率149.79%，土地增值稅22313.79萬元；第二期增值率48.58%，土地增值稅7241.26萬元。合并清算，增值率86.33%，土地增值稅26632.98萬元。第111頁/共152頁第五部分內(nèi)部控制的主要節(jié)點(diǎn)5.1合同優(yōu)化管理

5.2資金結(jié)算的統(tǒng)一監(jiān)管

5.

3發(fā)票的審慎管理（發(fā)票取得、填開）5.4獨(dú)立審計(jì)的重要作用5.5全面預(yù)算管理與成本控制5.6會(huì)計(jì)、稅務(wù)、財(cái)務(wù)的協(xié)調(diào)管控案例五：常見的錯(cuò)誤發(fā)票類型案例六：預(yù)算管理與成本控制實(shí)例分析第112頁/共152頁5.1合同優(yōu)化管理合同優(yōu)化管理包括：合同訂立、合同履行、合同檔案等，實(shí)現(xiàn)對(duì)合同變更的事前預(yù)防、事中控制、事后分析與改善的全過程精細(xì)化管控。優(yōu)化程序：成本管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部、辦公室、法律部部門協(xié)調(diào)統(tǒng)一制定標(biāo)準(zhǔn)合同經(jīng)濟(jì)條款不含糊：業(yè)務(wù)模式重構(gòu)考慮較少，激勵(lì)條款不靈活、合規(guī)責(zé)任不清晰營改增后，建筑企業(yè)稅負(fù)上升，可能導(dǎo)致發(fā)票取得困難：見票付款、扣稅付款第113頁/共152頁5.2資金結(jié)算的統(tǒng)一監(jiān)管集團(tuán)資金集中管理，主要包括：資金集中、內(nèi)部結(jié)算、融資管理、外匯管理、支付管理等，其中資金集中是基礎(chǔ)。資金集中管理，根據(jù)集團(tuán)所屬企業(yè)或分部是否有貨幣資金使用的決策權(quán)、經(jīng)營權(quán)，可以分為集權(quán)型和分權(quán)型，取決于行業(yè)特點(diǎn)和集團(tuán)資金運(yùn)行規(guī)律。資金集中管理模式可以分：統(tǒng)收統(tǒng)支模式、撥付備用金模式、結(jié)算中心模式、內(nèi)部銀行模式、財(cái)務(wù)公司模式。各種模式的利弊分析第114頁/共152頁

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3發(fā)票的審慎管理（發(fā)票取得、填開）納稅人購買商品或接受勞務(wù)，必須按照《發(fā)票管理辦法》、《會(huì)計(jì)工作基礎(chǔ)規(guī)范》和《稅收征收管理法》等的規(guī)定，取得由銷售方開具的發(fā)票，據(jù)此辦理會(huì)計(jì)核算，發(fā)票是企業(yè)的一項(xiàng)重要資產(chǎn)。按照國稅發(fā)[2008]80號(hào)文規(guī)定，在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒有填開付款方全稱的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財(cái)務(wù)報(bào)銷。國稅發(fā)[2010]46號(hào)文和國稅發(fā)[2010]92號(hào)文規(guī)定，對(duì)納稅人購買、取得的虛假發(fā)票，不允許用以稅前扣除、抵扣稅款、辦理出口退（免）稅和財(cái)務(wù)核算。所以票據(jù)的籌劃與管理是成本費(fèi)用籌劃的基礎(chǔ)。企業(yè)應(yīng)從以下幾個(gè)方面強(qiáng)化發(fā)票的管理第115頁/共152頁5.

3發(fā)票的審慎管理（發(fā)票取得、填開）（1）在合同中單獨(dú)明確發(fā)票的開具和傳遞，細(xì)化出票方的發(fā)票開具時(shí)點(diǎn)、開具發(fā)票類型和金額、傳遞方式以及與結(jié)算的關(guān)系等，設(shè)定對(duì)應(yīng)的違約條款，保證付款方能及時(shí)取得合規(guī)發(fā)票。（2）嚴(yán)格控制付款標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度和尾款比例。從保護(hù)付款方的利益出發(fā)，將是否取得發(fā)票作為是否辦理結(jié)算的先決條件，堅(jiān)持按照“見票付款，無票扣稅付款和嚴(yán)格按合同付款”的原則，制定結(jié)算控制流程，避免付款后無法及時(shí)取得發(fā)票所帶來的損失。如果發(fā)生付款方平時(shí)付款未及時(shí)索取票據(jù)，尾款的保留比例又很低的情況，在開票的稅收成本高于尾款金額時(shí)，收款方可能選擇放棄尾款不履行出票義務(wù)。（3）靈活把握發(fā)票取得時(shí)間。在年度企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，盡量延遲到最后截止日辦理納稅申報(bào)，只要在此時(shí)點(diǎn)之前取得與納稅年度發(fā)生的成本費(fèi)用相關(guān)的合規(guī)票據(jù)，就可以作為納稅年度稅扣除的憑證。國稅發(fā)[2009]31號(hào)文第三十五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日。國稅函[2010]79號(hào)文規(guī)定，企業(yè)固定資產(chǎn)投入使用后，由于工程款項(xiàng)尚未結(jié)清而未取得全額發(fā)票的，可暫按合同規(guī)定的金額計(jì)入固定資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)提折舊，待發(fā)票取得后進(jìn)行調(diào)整。但該項(xiàng)調(diào)整應(yīng)在固定資產(chǎn)投入使用后12個(gè)月內(nèi)進(jìn)行。第116頁/共152頁5.4獨(dú)立審計(jì)的重要作用獨(dú)立審計(jì)是審計(jì)人員依照國家法規(guī)、審計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)理論，運(yùn)用專門的方法，對(duì)被審計(jì)單位的財(cái)政、財(cái)務(wù)收支、經(jīng)營管理活動(dòng)及其相關(guān)資料的真實(shí)性、正確性、合規(guī)性、合法性、效益性進(jìn)行審查和監(jiān)督，評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，鑒證經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，用以維護(hù)財(cái)經(jīng)法紀(jì)、改善經(jīng)營管理、提高經(jīng)濟(jì)效益的一項(xiàng)獨(dú)立性的經(jīng)濟(jì)監(jiān)督活動(dòng)。

經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的合規(guī)性和效益型認(rèn)定根據(jù)審計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有目的、有計(jì)劃地客觀獨(dú)立收集和評(píng)估證據(jù)，報(bào)告審計(jì)結(jié)果一個(gè)沒有獨(dú)立審計(jì)的公司很可怕，容易導(dǎo)致信任危機(jī)好的制約，壞人可以辦好事；沒有制約，好人要辦壞事第117頁/共152頁5.5全面預(yù)算管理與成本控制預(yù)算管理必須建構(gòu)在進(jìn)度與成本管理之上如果不能對(duì)進(jìn)度、成本進(jìn)行有效的管理，預(yù)算管理形同虛設(shè)。預(yù)算是張網(wǎng)，進(jìn)度管理是“橫軸”，代表各時(shí)間節(jié)點(diǎn)達(dá)成的目標(biāo)；成本管理是“縱軸”，代表各時(shí)間節(jié)點(diǎn)達(dá)成目標(biāo)所付合同的費(fèi)用。TC預(yù)算管理第118頁/共152頁5.5全面預(yù)算管理與成本控制預(yù)算是規(guī)劃、預(yù)算是控制，預(yù)算時(shí)溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。全面預(yù)算按時(shí)間維度：靜態(tài)（目標(biāo)利潤預(yù)算）動(dòng)態(tài)（年度資金預(yù)算、月度資金預(yù)算)；按控制項(xiàng)目分：銷售預(yù)算工程成本預(yù)算管理費(fèi)用預(yù)算銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用