別墅物業(yè)管理篇

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一、物業(yè)管理篇

1、物業(yè)管理處1、1管理處及其職能

1、1、1小區(qū)物業(yè)管理處為小區(qū)物業(yè)管理部門(mén)，按《別墅使用公約》的

規(guī)定，執(zhí)行對(duì)小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“小區(qū)〞）的管理職責(zé)，并享有或承受公約中規(guī)定的各種權(quán)利，義務(wù)及責(zé)任。管理處各員工有責(zé)任為各業(yè)主提供管理服務(wù)，但各業(yè)主不可要求員工作私人服務(wù)，另請(qǐng)各業(yè)主勿賞賜任何利益給本處員工。業(yè)主如有賜教，請(qǐng)與管理處聯(lián)絡(luò)。管理處負(fù)責(zé)維持本小區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)的正常運(yùn)作及在可能的狀況下協(xié)助各業(yè)主，此外還代表全體業(yè)主處理公共事務(wù)。

1、1、2管理處已安排管理人員及保安管理人員在監(jiān)控機(jī)房、各保安崗位提供24小

時(shí)值班及巡邏以保持小區(qū)的安全環(huán)境。所有當(dāng)值管理處員工皆將佩戴有照片及于有效期內(nèi)的工作證。如對(duì)來(lái)人有疑、請(qǐng)聯(lián)絡(luò)管理處查詢。

2、

管理費(fèi)

2.、1單元管理費(fèi)

2、1、1為保障各業(yè)主在小區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，以達(dá)到投資保值的效果，各業(yè)主需依照公

約規(guī)定承受本物業(yè)的保養(yǎng)、維修及日常管理開(kāi)支。物業(yè)管理的各項(xiàng)支出包括但不限于：

——共同部位和共用、公共設(shè)施設(shè)備所引起的水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、及其它能源開(kāi)支?！芾砣藛T（包括物業(yè)管理、維修技術(shù)、行政、財(cái)務(wù)、清潔、及園藝等人員）的薪津和福利、遣散費(fèi)和勞保費(fèi)用。

——共用部位清潔衛(wèi)生、滅蟲(chóng)；生活垃圾清運(yùn)費(fèi)和環(huán)境綠化維護(hù)服務(wù)費(fèi)用；

——公共設(shè)施的維修及保養(yǎng)的費(fèi)用（如給排水設(shè)備、衛(wèi)星天線、保安和消防系統(tǒng)等）；——小區(qū)安全保衛(wèi)服務(wù)|；——保險(xiǎn)的費(fèi)用；

——物業(yè)管理所需行政、制服、電話及稅金等費(fèi)用；——物業(yè)修繕及設(shè)備更換的費(fèi)用；

——本物業(yè)公約列明及物業(yè)管理需要的其他的費(fèi)用?！芾硇^(qū)所需之物品、物料；

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——管理者將根據(jù)前期物業(yè)管理委托合同規(guī)定收取的管理酬金；——因提供物業(yè)服務(wù)而產(chǎn)生的一切申辦、年檢費(fèi)用；——公共設(shè)施、共用設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；——小區(qū)人工河、水景的運(yùn)行成本；所有支出均根據(jù)各業(yè)主建筑面積分?jǐn)偂?、.2‘臨時(shí)停車(chē)費(fèi)

小區(qū)業(yè)主有私家車(chē)庫(kù)如有訪客，車(chē)輛可停在私家車(chē)庫(kù)門(mén)前坡道。但要收取部分臨時(shí)停車(chē)費(fèi)，臨時(shí)停車(chē)費(fèi)用于小區(qū)道路的修繕之用。2.、3管理費(fèi)繳納

2、2、1管理費(fèi)是保持小區(qū)正常運(yùn)作的必備條件，故各業(yè)戶務(wù)必準(zhǔn)時(shí)繳納管理費(fèi)。所

有管理費(fèi)、車(chē)位管理費(fèi)等費(fèi)用，均以人民幣為計(jì)價(jià)單位。業(yè)主可按季或年預(yù)付物業(yè)管理費(fèi)，凡逾期者，沒(méi)逾期一天加收應(yīng)付金額的0.3%作為滯納金，逾期一個(gè)月或以上的，管理處有權(quán)采取包括但不限于停電、停水等措施，直至業(yè)戶繳清所欠費(fèi)用連同滯納金為止。此條款同時(shí)適用水電費(fèi)及其它應(yīng)繳費(fèi)用的繳納。

2、3、3管理費(fèi)及其它有關(guān)費(fèi)用可依照公約規(guī)定轉(zhuǎn)名予新業(yè)主，各業(yè)主應(yīng)于業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓

時(shí)結(jié)算明白。

2、4付款方式

2、4、1由業(yè)主交到小區(qū)物業(yè)管理處客戶服務(wù)中心由專人負(fù)責(zé)收費(fèi)或劃支票到小區(qū)物業(yè)管理處專用帳號(hào)。其他付款方式以后由管理處另行通知。如有需要，管理處亦可派員工上門(mén)辦理收費(fèi)業(yè)務(wù)；

2、5其它費(fèi)用

特設(shè)服務(wù)和有償服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)屆時(shí)公布之服務(wù)收費(fèi)一覽表。

3、1物業(yè)內(nèi)均有保安人員24小時(shí)值班，實(shí)行固定崗和機(jī)動(dòng)巡邏相結(jié)合的封閉式小區(qū)安全管理模式，并輔以可靠的周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)和電子攝象監(jiān)控系統(tǒng)，以保證業(yè)主和住戶對(duì)安全防范的基本要求；

3、2管理處服務(wù)中心時(shí)間為每天：8：00——18：00。辦公時(shí)間以外，如有緊急事件可與物業(yè)監(jiān)控中心聯(lián)系，聯(lián)系電話。二、業(yè)主守則

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1、業(yè)主須知

1、1業(yè)主對(duì)其購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)擁有/占有/使用、收益/處理等權(quán)利（如：房產(chǎn)權(quán)、買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)

與、交換、遺贈(zèng)及繼承）必需按國(guó)家法規(guī)執(zhí)行，但土地所有全能仍屬于國(guó)家。1、2業(yè)主不可作出任何結(jié)構(gòu)及外觀（如：窗戶、天臺(tái)、外墻等）的更改以維護(hù)物業(yè)的

外觀整齊、美觀。不可侵占公共空間，擅作它用（如搭室外車(chē)庫(kù)、工具房及堆物等）。管理公司統(tǒng)一確定空調(diào)室外機(jī)的位置及空調(diào)機(jī)雨蓬的式樣和顏色。1、3業(yè)主進(jìn)行專修、維修等工程，以不阻礙物業(yè)結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施及他人為準(zhǔn)則。進(jìn)行

該等工程前需先獲得管理處批準(zhǔn)及繳納有關(guān)管理費(fèi)用

1、4凡擅自改變別墅結(jié)構(gòu)、用途、外貌或擴(kuò)建、拆建者，管理處除要求壇改者馬上停

止并自費(fèi)恢復(fù)原貌外，同時(shí)保存報(bào)告政府有關(guān)部門(mén)及要求賠款/罰款的權(quán)利。1、5物業(yè)內(nèi)嚴(yán)禁存放有任何違禁、易燃、易爆及有毒物品。2、空調(diào)機(jī)

物業(yè)內(nèi)已確定了戶式中央空調(diào)機(jī)室外機(jī)座的位置，除得到管理處批準(zhǔn)外，不得在其它任何位置安裝空調(diào)室機(jī)外。3、物業(yè)外墻

物業(yè)外墻絕不容許由業(yè)戶作出任何更改以致影響物業(yè)的外觀。4、承重部分的保護(hù)

為業(yè)主的安全、業(yè)主不準(zhǔn)損害任何內(nèi)部的承重結(jié)構(gòu)，如發(fā)現(xiàn)受破壞，修補(bǔ)費(fèi)用將由該單元業(yè)主負(fù)責(zé)。5、公共設(shè)施

業(yè)主有責(zé)任保護(hù)物業(yè)內(nèi)的公共設(shè)施，如排水管線、照明燈具、裝飾、電力管線及弱點(diǎn)系統(tǒng)等不受人為損壞，任何損壞最終由業(yè)主負(fù)責(zé)。其維修材料費(fèi)用有業(yè)戶自行支付。6、日常養(yǎng)護(hù)

7、1請(qǐng)勿損壞公共設(shè)備，否則需要賠償損失。

7、2請(qǐng)勿把廢棄物丟入各渠道（如廁所、下水道等），及河道和水景內(nèi)、否則需對(duì)損壞/堵塞/修理負(fù)責(zé)。

7、3請(qǐng)正確地使用室內(nèi)電器，失修/損壞/劣質(zhì)電器易導(dǎo)致火警。任何電器工程須由合格技工進(jìn)行。

7、4請(qǐng)勿涂劃、亂畫(huà)物業(yè)任何的墻壁、玻璃等，亦不可隨地吐痰或便溺。

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7.5愛(ài)護(hù)物業(yè)的公共財(cái)物，若發(fā)現(xiàn)有人為損壞事故，請(qǐng)馬上報(bào)告管理處。8、清潔衛(wèi)生

8.、1請(qǐng)喝業(yè)主把垃圾袋包好，再放在自家別墅邊門(mén)垃圾桶，以便物業(yè)清潔人員定時(shí)予以收集。

8、2業(yè)主不得放置任何物品、家具、垃圾、自行車(chē)、神位或祭祀等于公共道路上、綠化帶等地方，以免有礙觀瞻和不利于日常清潔。任何在公眾地方擺放的物品將會(huì)被搬走而發(fā)生費(fèi)用將由有關(guān)業(yè)主負(fù)責(zé)。

8、3請(qǐng)各業(yè)主自覺(jué)清理廢物，切勿污染公共地方。

8、4大型廢物及家具等須提前通知管理處，由管理處將安排車(chē)輛運(yùn)走。8、5凡違反物業(yè)業(yè)主公約或環(huán)保/市容法規(guī)者，將按有關(guān)規(guī)定處罰。9、保安事宜

9、1管理處已安排保安人員在大門(mén)崗、監(jiān)控機(jī)房等崗位值勤。保安崗位24小時(shí)值班

及巡邏以保持物業(yè)的安全。希望訪客能遵守以下程序：

?進(jìn)入物業(yè)前，請(qǐng)主動(dòng)于保安門(mén)崗處留下姓名、身份證號(hào)碼、所進(jìn)入單元并在出入登記薄上簽署。

?保安人員有權(quán)要求出入物業(yè)人士出示身份證證明。

9、2如有特別需要經(jīng)常進(jìn)出工作的人士，可向管理處辦理臨時(shí)出入證。

9、3業(yè)戶應(yīng)合理保管單元的鑰匙，若業(yè)主有鑰匙流失狀況，應(yīng)及時(shí)更換鎖具，對(duì)業(yè)戶單元內(nèi)部因管理不善導(dǎo)致的損失，管理處概不承受任何責(zé)任。9、停車(chē)管理

10、1小區(qū)物業(yè)管理處會(huì)根據(jù)業(yè)主提供車(chē)輛登記表每戶配發(fā)小區(qū)車(chē)輛出入證，無(wú)證車(chē)輛未經(jīng)許可，謝絕進(jìn)入小區(qū)為確保小區(qū)的道路暢通，出租車(chē)不得進(jìn)入小區(qū)。10、2除業(yè)主車(chē)輛外小區(qū)其它車(chē)輛大門(mén)崗保安按訪客登記要求登記請(qǐng)業(yè)主的訪客客人給予協(xié)同，保安將發(fā)臨時(shí)車(chē)輛出入證給予通行，須遵守小區(qū)停車(chē)管理制度，聽(tīng)從保安人員的指揮管理，按指定位置停放。如無(wú)車(chē)位停放，該車(chē)將不得進(jìn)入小區(qū)。11、材料/貨品運(yùn)輸

11、1業(yè)主需為他們所聘請(qǐng)的運(yùn)輸工人的行為負(fù)責(zé)。所有因運(yùn)輸而對(duì)物業(yè)造成的破壞，其修補(bǔ)費(fèi)用由有關(guān)業(yè)主負(fù)責(zé)。搬場(chǎng)車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)，請(qǐng)事先與客戶服務(wù)中心聯(lián)系，便于保安

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11、2在未得到管理處批準(zhǔn)之前，業(yè)主不得運(yùn)入或運(yùn)出以下物品：保險(xiǎn)柜、重型機(jī)械、辦公電器及批量性貨品等。

12裝修規(guī)定

管理處謹(jǐn)提醒各業(yè)戶必需留意及遵守業(yè)主裝修手冊(cè)的裝修規(guī)定。13、保險(xiǎn)事宜

13、1管理處將為本物業(yè)的公共設(shè)施購(gòu)買(mǎi)火災(zāi)及其他的保險(xiǎn)，惟此保險(xiǎn)受保范圍并不

包括各業(yè)主單元。因此管理處建議各業(yè)戶其單元內(nèi)的裝修、家具和家電等購(gòu)買(mǎi)適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)。13、2業(yè)主不得作出或允許發(fā)生任何導(dǎo)致管理處為公共區(qū)域購(gòu)買(mǎi)的保險(xiǎn)全部或部分失效或令保險(xiǎn)費(fèi)用增加的任何行為。一切因業(yè)戶不當(dāng)行為而產(chǎn)生的費(fèi)用，須由有關(guān)業(yè)戶全部承受14、招牌與指示牌

業(yè)戶不得在未經(jīng)物業(yè)管理處書(shū)面同意的狀況下，在物業(yè)公眾地方或物業(yè)外圍樹(shù)立或放置任何標(biāo)志、招牌、通知、旗幟、廣告及天線等物品。否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，管理處即可上述物品即時(shí)搬離現(xiàn)場(chǎng)而無(wú)法另行通知。所有相關(guān)費(fèi)用將由有關(guān)業(yè)戶承受。

15、兜售商品、派發(fā)宣傳品及其它未得到管理處批準(zhǔn)前，業(yè)戶不得在單元外或物業(yè)公眾地方作出任何兜售行為，或派發(fā)傳單、廣告及贈(zèng)品等。16、單元用途

16、1本物業(yè)僅可作為指定用途（即住宅別墅），業(yè)戶不得將住宅別墅或容許住宅別墅用作辦公、購(gòu)物商鋪、貨倉(cāng)、工場(chǎng)等其它非居住的用途。

16、2業(yè)戶不得將單元或允許該單元用作違法及不道德用途。

16、3業(yè)戶不得將單元或允許該單元用作儲(chǔ)存易燃易爆或危險(xiǎn)物品等用途。16、4業(yè)戶不得將單元或允許該單元收留或飼養(yǎng)未經(jīng)政府規(guī)定的在有關(guān)部門(mén)登記過(guò)的寵物，特別狀況需要事先報(bào)管理處批準(zhǔn)。

16、5業(yè)戶在任何原因下不得任意發(fā)出、產(chǎn)生或容許發(fā)出過(guò)大的噪音、震動(dòng)等而阻礙其他業(yè)戶