上海房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：測算中的其他有關(guān)問題考試題

上海房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：測算中的其他有關(guān)問題考試題上海房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：測算中的其他有關(guān)問題考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為__。

A．35年

B．45年

C．48年

D．50年2、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上是由于（）決定。

A．土地總量有限

B．規(guī)劃限制

C．房地產(chǎn)不可移動

D．價值量大3、房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于。

A：長期投資

B：中長期投資

C：中短期投資

D：置業(yè)投資

E：借款合同4、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1400㎡，現(xiàn)需拆除重建，估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元／㎡和505元／㎡，則該宗土地的減價修正額為元／㎡。

A：50

B：250

C：300

D：350

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、一般來說．標準方差越小，則投資的風險就__。

A．越小

B．一樣

C．越大

D．無關(guān)系6、下列風險中哪一個不是房地產(chǎn)投資風險中的個別風險。__

A．時間風險

B．資本價值風險

C．比較風險

D．或然損失風險7、關(guān)于城市規(guī)劃審批的下列說法中，不正確的是__。

A．城市人民政府和縣級人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，C．建筑物經(jīng)濟壽命期

D．建筑物自然壽命期15、地基面積較大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁組成。且在梁的交點上豎立柱子，以支承建筑骨架的基礎(chǔ)被稱為__。

A．條形基礎(chǔ)

B．獨立基礎(chǔ)

C．整體式筏形基礎(chǔ)

D．箱形基礎(chǔ)16、在項目評估過程中，租金或售價的確定是通過得來的。

A：近期交易物業(yè)的租金或售價進行比較

B：市場上交易物業(yè)的租金或售價進行比較

C：類似物業(yè)的比較

D：市場上近期交易的類似物業(yè)的租金或售價進行比較

E：借款合同17、單位活期存款每季末月日為結(jié)息日。

A：20

B：25

C：28

D：30

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、個人出售自住房并擬在出售1年內(nèi)重新購房，其應(yīng)繳納的個人所得稅稅款，應(yīng)當在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記前，以納稅__形式向稅務(wù)機關(guān)繳納。

A．預交款

B．預訂金

C．訂金

D．保證金19、投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的是為了__。

A．實現(xiàn)其財富價值的最大化

B．獲取房地產(chǎn)當前收益

C．抵御通貨膨脹的影響

D．降低其投資組合的總體風險20、由于房地產(chǎn)的__，每宗房地產(chǎn)的溫度、濕度、日照、交通、周圍環(huán)境、景觀、與其他地方(如市中心)的距離等，均有一定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨有的自然地理位置和社會經(jīng)濟位置，使房地產(chǎn)有區(qū)位優(yōu)劣之分。

A．不可移動性

B．獨一無二性

C．壽命長久性

D．流動性差21、在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做。

A：凈現(xiàn)金流量

B：現(xiàn)金流入

C：現(xiàn)金流出

D：現(xiàn)金流量

E：借款合同22、下列關(guān)于鋼筋混凝土柱、梁、板的構(gòu)造的說法不正確的是__。

A．柱是獨立支撐結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件，它在房屋中頂住梁和板這兩種構(gòu)件傳來的荷載

B．梁是跨空間的橫向構(gòu)件，它在房屋中承擔板傳來的荷載，再傳到支承它的柱上

C．板是直接承擔其平面荷載的平面構(gòu)件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷載再傳到梁或柱

D．柱、梁、板只可預制，不可現(xiàn)制23、關(guān)于房地產(chǎn)市場吸納周期的說法，錯誤的是__。

A．吸納周期是捐房屋從準備租售到租售完成所需的時間

B．吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間

C．在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期

D．吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)24、某宗土地面積2000㎡，土地單價1600元／㎡，建筑密度40％，建筑總樓層16層，則樓面地價為。

A：300元／㎡

B：4000元／㎡

C：1600元／㎡

D：250元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、城建稅實行的是地區(qū)差別稅率，納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為__，在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為__，不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為__。

A．8%，6%，2%

B．7%，5%，2%

C．7%，5%，1%

D．8%，5%，1%二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、根據(jù)合同的成立是否以交付標的物為要件可將合同分為。

A：典型合同

B：實踐合同

C：諾成合同

D：主合同

E：從合同2、某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9%，則其實物狀況修正系數(shù)為__。

A．0.91

B．0.92

C．1.09

D．1.103、權(quán)屬管理的首要核心內(nèi)容是__。

A．征地制度

B．房產(chǎn)審查制度

C．登記發(fā)證制度

D．糾紛處理制度4、在具體估價作業(yè)中應(yīng)當遵循的技術(shù)性原則有。

A：替代原則

B：謹慎原則

C：合法原則

D：估價時點原則

E：最高最佳使用原則5、在運用成本法時最主要的有。

A：區(qū)分計劃成本和實際成本

B：區(qū)分實際成本和客觀成本

C：結(jié)合實際成本來確定評估價值

D：結(jié)合實際開發(fā)利潤來確定評估價值

E：結(jié)合市場供求分析來確定評估價值6、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（）。

A．是一種專業(yè)意見

B．估計價格或價值

C．實行有償服務(wù)

D．承擔法律責任

E．估價作業(yè)日期長7、在我國下列屬于限制民事行為能力人的有。

A：18周歲以上的成年人

B：10周歲以上的未成年人

C：不滿10周歲的未成年人

D：不能完全辨認自己行為的精神病人

E：不能辨認自己行為的精神病人8、收益性物業(yè)的經(jīng)營費用不包括__。

A．人員工資及辦公費用

B．保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本，為租客提供服務(wù)的費用

C．保險費、房產(chǎn)稅和法律費用等

D．抵押貸款還本付息費用9、對某種特定商品有興趣的消費者的集合是__。

A．服務(wù)市場

B．合格有效市場

C．有效市場

D．潛在市場10、土地一般不會毀損，地上建筑物及其附屬物具有很好的耐久性，這表明房地產(chǎn)投資非常適合作為一種。(2008年試題)

A：長期投資

B：短期投資

C：風險投資

D：金融投資

E：借款合同

11、工業(yè)用地使用權(quán)出讓方式不包括。

A：招標方式

B：掛牌方式

C：劃撥方式

D：協(xié)議方式

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、由整片鋼筋混凝土基板和反梁組成的基礎(chǔ)是。

A：條形基礎(chǔ)

B：樁基礎(chǔ)

C：箱形基礎(chǔ)

D：整體式筏式基礎(chǔ)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

A．選址規(guī)劃意見通知書

B．規(guī)劃設(shè)計條件通知書

C．建設(shè)用地規(guī)劃許可證

D．建設(shè)工程規(guī)劃許可證14、下列現(xiàn)金流量圖中，能表示房地產(chǎn)投資模式的有。

A：開發(fā)—銷售模式

B：開發(fā)—持有出租—出售模式

C：購買—持有出租—出售模式

D：購買—更新改造—出售模式

E：購買—更新改造—出租模式15、發(fā)證機關(guān)在收到建設(shè)單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應(yīng)當自收到申請之日起__日內(nèi)頒發(fā)施工許可證。

A．10

B．15

C．20

D．3016、某房地產(chǎn)開發(fā)商通過有償出讓方式獲得一塊土地的使用權(quán)，土地面積為5000m2，擬投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目。該項目固定成本為6000萬元，單位面積的可變成本為2000元/m2，預計售價為5000元/m2，則該房地產(chǎn)開發(fā)項目的容積率至少是（）。

A．2.0

B．3.0

C．4.0

D．5.017、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的主要誘因是__。

A．土地稀缺

B．城市化進程快

C．投機需求膨脹

D．過度開發(fā)18、根據(jù)工程量清單計價法，建筑工程安裝工程費中，勞動保險費屬于。

A：直接費

B：間接費

C：規(guī)費

D：稅金

E：企業(yè)管理費19、建設(shè)貸款主要用于。

A：償還土地購置貸款和土地開發(fā)貸款

B：支付建設(shè)階段的人工費

C：支付在建工程抵押貸款

D：支付管理費

E：支付其他相關(guān)成本20、企業(yè)合并是指兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)的行為，分為__。

A．雙贏合并

B．擴張合并

C．吸收合并

D．吞并合并

E．新設(shè)合并21、按間接比較的判定，某可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，價格低2%；而估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，價格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)__的情形。

A．估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實例的房地產(chǎn)狀況，價格高7%

B．可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，價格低7%

C．可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071

D．可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.93322、下列有關(guān)城市規(guī)劃區(qū)表述正確的是（）。

A．城市規(guī)劃區(qū)的土地均為國有土地

B．城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)用地必須遵守《城市房地產(chǎn)管理法》

C．城市規(guī)劃區(qū)就是城市市區(qū)

D．城市規(guī)劃區(qū)包括城市市區(qū)、近郊區(qū)及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要進行規(guī)劃控制的區(qū)域

E．城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍由城市人民政府在編制城市總體規(guī)劃中劃定23、市場法中權(quán)益狀