房地產(chǎn)金融學(xué)完整

房地產(chǎn)金融學(xué)完整第1頁/共693頁第一節(jié)金融基礎(chǔ)知識一、貨幣與貨幣制度1、貨幣定義

在商品或勞務(wù)的支付中、或債務(wù)的償還中被普遍接受的任何東西；貨幣是價值尺度和流通手段的統(tǒng)一。2、貨幣形態(tài)商品貨幣---金屬貨幣—紙幣-存款貨幣—電子貨幣3、貨幣的職能（1）價值尺度（2）流通手段（3）支付手段（4）貯藏手段（5）世界貨幣4、貨幣制度：四要素：貨幣金屬；貨幣單位；各種通貨的鑄造、發(fā)行和流通程序；準備制度第2頁/共693頁二、貨幣供求和貨幣政策（一）貨幣需求1、定義：人們愿意以貨幣形式保有其收入和資產(chǎn)的一種需要或要求。2、貨幣需求的決定因素（1）利率水平和融資條件（2）市場規(guī)模及交易方式（3）資產(chǎn)收益率和投資環(huán)境（4）通貨膨脹預(yù)期和物價水平（5）收入水平和理財技術(shù)（6）個人取得收入的形式和時間間隔（7）金融市場效率與市場交易成本第3頁/共693頁3、貨幣需求量（1）定義：是指為保證經(jīng)濟正常運轉(zhuǎn)和流通所需要的貨幣數(shù)量。（2）執(zhí)行流通手段的貨幣必要量=商品價格總額/單位貨幣流通速度（二）貨幣供給1、貨幣供給：是指一國經(jīng)濟中貨幣投入、創(chuàng)造和擴張（收縮）的全過程。2、貨幣供應(yīng)量(MonetaryAggregates)及層次的劃分貨幣供應(yīng)量又稱貨幣存量，是指在某一個時點上，一國經(jīng)濟中包括現(xiàn)金、存款、商業(yè)票據(jù)、可流通轉(zhuǎn)讓的金融債券、政府債券等在內(nèi)的用于各種交易的貨幣總量。第4頁/共693頁M0---現(xiàn)金M1---M0+活期存款M2---M1+定期存款，非支票性儲蓄存款M3---M2+私有機構(gòu)和公司的大額定期存款L----M3+各種有價證券Debt（債務(wù)量）中國貨幣供應(yīng)量層次M0=流通中現(xiàn)金

M1=M0+非金融性公司的活期存款（企業(yè)活期存款+機關(guān)團體部隊存款+農(nóng)村存款+個人持有信用卡類存款）

M2=M1+（非金融性公司的定期存款+儲蓄存款+其他存款）/（城鄉(xiāng)居民儲蓄存款+企業(yè)定期存款+外幣存款+信托類存款）M3=M2+金融債券+商業(yè)票據(jù)+大額可轉(zhuǎn)讓存單等。第5頁/共693頁3、貨幣供給形成機制基礎(chǔ)貨幣：即中央銀行的負債，又稱強力貨幣或高能貨幣，包括：商業(yè)銀行存入中央銀行存款準備金（法定準備金+超額準備金）和社會公眾持有的通貨B（基礎(chǔ)貨幣）=C（流通與銀行體系外的通貨）+R（商業(yè)銀行持有的總準備金）Ms（貨幣供應(yīng)量）=m（貨幣乘數(shù)）*B（基礎(chǔ)貨幣）

--貨幣乘數(shù)表示基礎(chǔ)貨幣擴張（收縮）的倍數(shù)。第6頁/共693頁（三）貨幣均衡1、含義2、實現(xiàn)條件（1）中央銀行和貨幣當局能有效調(diào)整貨幣供給，以適應(yīng)貨幣需求的變動。

調(diào)控手段：法定存款準備金率、再貼現(xiàn)率和公開市場業(yè)務(wù)；再貼現(xiàn)率（RediscountRate):再貼現(xiàn)是相對于貼現(xiàn)而言的，商業(yè)銀行在票據(jù)未到期以前將票據(jù)賣給中央銀行，得到中央銀行的貸款，稱為再貼現(xiàn)。中央銀行在對商業(yè)銀行辦理貼現(xiàn)貸款中所收取的利息率，稱為再貼現(xiàn)率。公開市場業(yè)務(wù)是指中央銀行通過買進或賣出有價證券，吞吐基礎(chǔ)貨幣，調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量的活動。（2）財政收支保持基本平衡；（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理（4）國際收支保持平衡第7頁/共693頁3、貨幣容納量彈性內(nèi)涵：貨幣供應(yīng)量和貨幣需要量在一定限度內(nèi)的偏離能夠為經(jīng)濟運行容納，不至于造成物價和幣值較大波動，這種現(xiàn)象成為貨幣容納量彈性，或貨幣供應(yīng)量彈性。公式：Me=經(jīng)濟增長率/貨幣供應(yīng)量增長率Me=1：貨幣供應(yīng)量與經(jīng)濟增長同步；Me<1：貨幣供應(yīng)量超過經(jīng)濟增長，貨幣超前增長Me>1：較極端，少見第8頁/共693頁（四）貨幣政策1、貨幣政策含義及其構(gòu)成要素貨幣政策是指中央銀行為實現(xiàn)特定經(jīng)濟目標，利用金融工具調(diào)控經(jīng)濟變量的各項制度和措施的總和。構(gòu)成要素：貨幣政策目標、貨幣政策中介指標、貨幣政策工具貨幣政策目標：穩(wěn)定物價、充分就業(yè)、經(jīng)濟增長、國際收支平衡和金融穩(wěn)定貨幣政策中介指標：市場利率、貨幣供應(yīng)量，信貸量和匯率貨幣政策工具：一般性和選擇性公開市場操作、存款準備金和再貼現(xiàn)貸款規(guī)模控制、特種存款、對金融企業(yè)窗口指導(dǎo)、道義勸告等第9頁/共693頁2、貨幣政策工具（1）一般性貨幣政策工具：法定存款準備金政策、再貼現(xiàn)、公開市場業(yè)務(wù)（2）選擇性貨幣政策工具：消費信貸控制；證券市場信用控制；房地產(chǎn)信貸控制；優(yōu)惠利率；道義勸告、窗口指導(dǎo)和金融檢查等間接工具（3）其他補充性政策工具信用配額、直接干預(yù)商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)第10頁/共693頁三、信用與信用制度（一）信用1、定義：是指商品買賣中的延期付款或貨幣的借貸行為。2、特征：一是以償還為條件，即到期歸還本金；二是在償還時還帶著一個增加額，即支付利息。3、分類：實物借貸和貨幣借貸4、與一般商品運動相比的特殊性：（1）信用是先讓渡商品或貸出貨幣（2）借貸雙方價值量是不對等的（二）信用制度是指約束信用主體行為的一系列規(guī)范和準則。（三）信用形式1、商業(yè)信用2、銀行信用3、國家信用4、消費信用第11頁/共693頁四、利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值（一）利率1、名義利率—票面利率：借貸機構(gòu)所承諾的利率。2、貼現(xiàn)率（DiscountRate）：投資者未來期望收益的現(xiàn)值同投資時市場價值的比值。第一種指的是一金融機構(gòu)向該國央行作短期融資時，該國央行向金融機構(gòu)收取的利率。第二種定義指的是將未來資產(chǎn)折算成現(xiàn)值(presentvalue)的利率，一般是用當時零風(fēng)險的利率來當作貼現(xiàn)率，但并不是絕對。3、現(xiàn)值：

未來不同時期收益的貼現(xiàn)值，即時間為0（投資時點）的價值量。4、利率集：

借貸期限、時間、利率大小

eg.活期，定存；短期，中長期第12頁/共693頁5、實際利率：（1）定義：

名義利率經(jīng)實際或預(yù)測的貨幣購買力變化校正后的利率，是借（貸）款人所付（取得）利息（潤）率減去通貨膨脹后的利息。（2）物價指數(shù)修正

物價指數(shù)是通過膨脹的衡量標準，可說明購買力的變化情況。

放款人、存款人的要求6、利率的期限結(jié)構(gòu)

期限不容，利率不同，這種差別稱為期限結(jié)構(gòu)溢價。利率組成：（1）無風(fēng)險短期實際利率（2）通脹溢價（3）期限溢價：期限長的風(fēng)險補償（4）差價：補償?shù)盅菏掷m(xù)費、服務(wù)費以及違約風(fēng)險及其它不確定因素第13頁/共693頁7、利率和可貸資金S2F2I2I2S1F1可貸資金數(shù)量利率8、利率與風(fēng)險溢價利率=無風(fēng)險利率+風(fēng)險利率（二）未來值（三）未來收益的貼現(xiàn)第14頁/共693頁五、資產(chǎn)收益率（一）資產(chǎn)收益率（二）權(quán)益收益率（三）有效收益率（內(nèi)部收益率）六、信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款（一）信貸（creditloan）（二）擔(dān)保貸款（securedloan）1、保證貸款：第三方保證2、質(zhì)押貸款：等價憑證擔(dān)保3、抵押貸款：不動產(chǎn)擔(dān)保第15頁/共693頁第二節(jié)房地產(chǎn)金融概述一、房地產(chǎn)金融的概念、特點（一）概念1、定義：是房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌集資金、融通資金、結(jié)算或清算資金并提供風(fēng)險擔(dān)?；虮ｋU及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。內(nèi)容：吸收房地產(chǎn)業(yè)存款、開辦住房儲蓄、辦理房地產(chǎn)貸款、從事房地產(chǎn)投資、信托、保險、典當和貨幣結(jié)算，房地產(chǎn)有價證券的發(fā)型和代理發(fā)行與交易2、包括政策性房地產(chǎn)金融和商業(yè)性房地產(chǎn)金融P16兩者區(qū)別（1）目的（2）資金來源（3）資金運用（4）發(fā)展方向（5）業(yè)務(wù)范圍（6）貸款融資操作第16頁/共693頁（二）房地產(chǎn)金融的特點1、具有相對安全性有擔(dān)保的信用：人的擔(dān)保（保證）和物的擔(dān)保（抵押和質(zhì)押）（房地產(chǎn)抵押貸款相對其他抵押貸款安全性高，債權(quán)可靠）；房地產(chǎn)本身位置固定使用耐久性；增值性；2、信貸資產(chǎn)流動性較弱3、具有較強政策性4、具有較好收益性第17頁/共693頁二、房地產(chǎn)金融的資本流商業(yè)銀行保險公司養(yǎng)老金房地產(chǎn)投資信托政府家庭外國投資者投資銀行抵押貸款銀行房地產(chǎn)經(jīng)紀人資本-債務(wù)開發(fā)商家庭商業(yè)資本家土地所有者資本使用者資本供應(yīng)者中介服務(wù)機構(gòu)第18頁/共693頁三、房地產(chǎn)業(yè)與金融關(guān)系分析1、房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)業(yè)的支持

開發(fā)商、消費者、政府2、房地產(chǎn)對金融業(yè)的支持金融的支持

流通存量房銷售房屋建設(shè)房屋開發(fā)土地購置土地作業(yè)闡述房地產(chǎn)與金融之間的關(guān)聯(lián)系，及相互的深遠影響

建議案例：各國發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫及金融危機第19頁/共693頁房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間，存在著一種相互依存、相互支持、相互促進、共同發(fā)展的緊密聯(lián)系，也稱之為良性互動的關(guān)系，這是由于雙方的特性所決定的。

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開金融業(yè)的支持金融業(yè)的發(fā)展需要房地產(chǎn)業(yè)與其相結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)不良發(fā)展會影響金融業(yè)的正常運行eg日本美國金融業(yè)的波動也會影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

eg.東南亞金融危機第20頁/共693頁房地產(chǎn)金融的數(shù)字化描述據(jù)統(tǒng)計，在2000～2002年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，平均有22.49%來源于國內(nèi)銀行貸款，有47.30％來源于主要是定金和預(yù)付款的其他資金來源。如果其他資金來源中假設(shè)有60％是金融機構(gòu)提供的預(yù)售商品房按揭貸款，同時按揭貸款又沒有及時替出開發(fā)貸款，則房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中至少有50.87%來自金融機構(gòu)。商業(yè)銀行向購房者提供個人住房抵押貸款，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)聯(lián)系的另外一個方面。據(jù)統(tǒng)計，我國個人住房抵押貸款余額和房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額占金融機構(gòu)全部貸款余額的比例，已經(jīng)由1998年的3.59%增長到2002年的10.64%。表明房地產(chǎn)貸款已經(jīng)成為中國銀行金融機構(gòu)信貸投向的重要方面。

第21頁/共693頁房地產(chǎn)金融的數(shù)字化描述2003年，銀行的15萬億元信貸中房地產(chǎn)的開發(fā)貸款、個人住房貸款等占了1／5左右。在1998年的時候，整個房地產(chǎn)的貸款不到3000億，個人貸款不到200億，但目前金融機構(gòu)主要是銀行，用于支持房地產(chǎn)發(fā)展的貸款達到了20000億。2004年12月底，全部金融機構(gòu)人民幣貸款余額17.7萬億元，同比增長14.5%

第22頁/共693頁房地產(chǎn)開發(fā)信貸的增長第23頁/共693頁第24頁/共693頁個人住房抵押信貸的增長第25頁/共693頁

房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源(億元)年份200020012002三年合計所占比例國家預(yù)算內(nèi)資金6.8713.6311.8432.340.14%國內(nèi)貸款1385.081692.22149.095226.3722.49%債券3.480.33%利用外資168.7135.7156.39460.791.98%自籌資金1614.212183.962720.446518.6128.05%其他資金2819.293670.564501.4710991.3247.3%資金來源總額5997.637696.399541.6323235.65100%第26頁/共693頁房地產(chǎn)貸款及其占金融機構(gòu)貸款余額的比例年份19981999200020012002個人住房抵押貸款余額4261358337755988253房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額26802972328142046616房地產(chǎn)貸款余額310643306658980214869金融機構(gòu)貸款余額865249373499371112314139803占金融機構(gòu)貸款余額的比例(%)3.594.626.78.7310.64第27頁/共693頁金融危機對房地產(chǎn)的影響經(jīng)濟衰退，產(chǎn)品產(chǎn)出少，失業(yè)率提高，資金緊缺房地產(chǎn)衰退政府方面很清楚，沒有房地產(chǎn)金融，在中國目前的市場情況下，就不可能有較好較快的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是一個過度的金融，就會有一個過度失控的房地產(chǎn)市場，關(guān)鍵要在適度發(fā)展和風(fēng)險控制中取得平衡。三、房地產(chǎn)金融的作用1、是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障2、是宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的重要手段3、是促進消費的手段第28頁/共693頁第三節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷史一、國外房地產(chǎn)金融發(fā)展歷史二、國內(nèi)房地產(chǎn)金融發(fā)展歷史第29頁/共693頁一、國外房地產(chǎn)金融發(fā)展歷史建筑業(yè)協(xié)會（BuildingSociety）1975英國伯明翰

區(qū)域購房者房屋分配存錢社員投票支付費用購房建屋社團土地開發(fā)銀行（LandDevelopmentBank）1769德國普魯士邦西里西亞省三個階段公積金制度（ProvidentFundSystem/AccumulationFundSystem）1969年新加坡修改《中央公積金法》二、國內(nèi)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

(一)古代至清末（二）民國時期：洋行、中資銀行（三）解放后：1、住房建設(shè)資金管理階段（1949-1978年）2、房改金融階段（1978-1997年）3、房地產(chǎn)金融階段（1997年）1997年4月30日《個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》第30頁/共693頁思考1、我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程及階段重點？2、房地產(chǎn)金融市場特征及分類3、金融機構(gòu)的基本分類作業(yè)：1、我國房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)狀及存在問題小組安排：班上4-5人為一小組，每小組至少要登臺匯報一次班長將各小組成員編號報上第31頁/共693頁第二章房地產(chǎn)金融市場及機構(gòu)第一節(jié)房地產(chǎn)金融市場概述第二節(jié)房地產(chǎn)金融機構(gòu)第32頁/共693頁第一節(jié)房地產(chǎn)金融市場概述一、房地產(chǎn)金融市場內(nèi)涵為房地產(chǎn)資金供求雙方運用金融工具進行各類房地產(chǎn)資金交易的場所與行為的總和。二、房地產(chǎn)金融市場的功能（一）融通資金的功能（二）轉(zhuǎn)移和分散風(fēng)險的功能（三）調(diào)節(jié)和反映經(jīng)濟的功能第33頁/共693頁三、房地產(chǎn)金融市場的特點1、資金需求量大，融資數(shù)額高；2、房地產(chǎn)信貸資金流動過程中期限結(jié)構(gòu)不對稱3、證券化的需求迫切4、業(yè)務(wù)專業(yè)性強、成本高、收益好5、受政府宏觀調(diào)控政策影響大6、擔(dān)保方式多元化

（抵押，質(zhì)押，階段性擔(dān)保，第三方擔(dān)保）四、房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)成要素基本構(gòu)成要素：融資主體融資客體：貨幣資金融資中介---實質(zhì)主體金融工具第34頁/共693頁

融資主體

房地產(chǎn)金融市場的融資主體包括資金融通的供給者和需求者，他們作為資金這一特殊商品的買賣雙方是構(gòu)成房地產(chǎn)金融市場最基本的要素。主要包括：1、企業(yè)2、居民個人3、政府部門

融資中介融資中介是處于融資者之間的中間機構(gòu)。大體上可以劃分為專營機構(gòu)和兼營機構(gòu)兩類。（1）房地產(chǎn)金融專營機構(gòu)：

如住房儲蓄銀行、公積金管理中心、住房信用合作社、房地產(chǎn)開發(fā)財團等。（2）房地產(chǎn)金融兼營機構(gòu)：

如商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部、保險公司、信托投資公司、證券公司等。

第35頁/共693頁金融工具

是指在房地產(chǎn)金融市場上同貨幣相交易的各種金融契約等。主要包括商業(yè)票據(jù)、房地產(chǎn)抵押債券、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)金融機構(gòu)發(fā)行的股票、債券以及各種未到期的住房存款單和住房抵押貸款契約等。

五、房地產(chǎn)金融市場的分類1、不同市場層次：一級和二級2、融資過程的中介參與：

直接和間接3、金融交易期限的劃分：貨幣市場和資本市場4、不同服務(wù)對象：房產(chǎn)和地產(chǎn)5、主要資金來源渠道：政府主導(dǎo)基金型、合同儲蓄型、抵押型、混合型6、融資工具的類別：房地產(chǎn)抵押貸款、證券、保險、信托、租賃市場第36頁/共693頁按金融市場層次劃分

可分為一級市場和二級市場。一級市場：又叫初級市場，是房地產(chǎn)融資活動的初始市場，包括首發(fā)房地產(chǎn)信貸、新房地產(chǎn)證券上市交易（IPO）等。二級市場：

指房地產(chǎn)融資工具的再交易和再流通市場。Eg.抵押貸款證券化市場（CLO）按金融交易工具的期限分貨幣市場和資本市場兩大類。貨幣市場：融通短期資金的市場，包括金融同業(yè)拆借市場、回購協(xié)議市場、商業(yè)票據(jù)市場、銀行承兌匯票市場、短期政府債券市場、大面額可轉(zhuǎn)讓存單市場等。資本市場：融通長期資金的市場，包括中長期信貸市場和證券市場。第37頁/共693頁資本市場中長期信貸市場：是金融機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的貸款市場。證券市場：是通過證券的發(fā)行與交易進行融資的市場，包括債券市場、股票市場、基金市場、保險市場、融資租賃市場等。資本市場是房地產(chǎn)金融的主要市場，其金融產(chǎn)品有住房儲蓄存款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)保險等。按房地產(chǎn)金融服務(wù)對象房產(chǎn)金融市場和地產(chǎn)金融市場。房產(chǎn)金融市場是指銀行及其他非銀行金融機構(gòu)為房屋再生產(chǎn)所進行資金融通的市場。地產(chǎn)金融市場是指以土地為媒介向金融機構(gòu)融通資金的活動的總稱。農(nóng)地金融和市地金融

第38頁/共693頁按融資中介的參與

間接融資、直接融資房地產(chǎn)金融市場的間接融資是指銀行等房地產(chǎn)金融機構(gòu)不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與各種投資，而是根據(jù)自身資本金運轉(zhuǎn)狀態(tài)與實際力量，為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的公司（企業(yè)）組織存款并發(fā)放開發(fā)經(jīng)營及消費所需的貸款。房地產(chǎn)金融市場的直接融資是指銀行或者房地產(chǎn)金融機構(gòu)直接向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資，參與公司（企業(yè)）的開發(fā)、經(jīng)營活動，以獲取利潤。或者房地產(chǎn)開發(fā)公司在資本市場發(fā)行股票、債券、以籌措資金。兩者應(yīng)用上區(qū)別：間接融資具有無限擴展的可能性，不受融資雙方在資金數(shù)量、時間地點與范圍等方面的限制。直接融資一般要受到資金數(shù)量、時間、地點和收益預(yù)期判斷的影響。第39頁/共693頁我國房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)狀及存在的問題（一）房地產(chǎn)開發(fā)資金過多地依賴銀行貸款，使得風(fēng)險集中于商業(yè)銀行除農(nóng)行的不良貸款率相對偏高以外，其他三大行的不良貸款率均在3%-5%之間，四大行匯總的不良貸款率低于5%。（二）房地產(chǎn)證券化、信托投資等發(fā)展遲，比例低；（三）土地儲備貸款存在隱性風(fēng)險

（四）個人住房消費貸款的發(fā)展存在違約風(fēng)險

第40頁/共693頁住房按揭貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款商業(yè)性房地產(chǎn)貸款合計200720082009200720082009200720082009工行13.413.47.420.920.922.6建行16.616.218.026.324.925.5中行20.319.37.528.927.526.0交行12.611.47.019.718.119.3招行19.517.86.125.923.529.4民生16.113.3--12.813.7--29.027.0--中信10.610.1--7.36.4--17.916.5--浦發(fā)14.813.615.025.522.823.7興業(yè)27.522.521.314.011.89.441.634.330.6深發(fā)展18.815.76.525.321.330.3華夏19.813.314.3北京7.87.3--14.311.6--22.018.9--寧波28.617.78.933.122.926.5南京18.816.217.6（一）房地產(chǎn)開發(fā)資金過多地依賴銀行貸款，風(fēng)險集中于商業(yè)銀行第41頁/共693頁第42頁/共693頁借新還舊存隱憂：警惕中國銀行業(yè)不良資產(chǎn)隱藏風(fēng)險

/news/special/cxcmzk/20100412/2035696.shtml中國東方資產(chǎn)管理公司在其日前發(fā)布的《2009：中國金融不良資產(chǎn)市場調(diào)查報告》中指出，2009年金融不良資產(chǎn)市場總體將進入另一個周期，即不良資產(chǎn)收購面臨更多良機。原因在于商業(yè)銀行新增不良貸款的規(guī)模將增加，大幅增加的時間為2009年下半年至2010年下半年。信貸風(fēng)險最高的區(qū)域是珠三角，最高的行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)。較悲觀的觀點認為，如果經(jīng)濟大幅度惡化，未來兩年內(nèi)，整個中國銀行業(yè)的不良率將上升到10%左右，這意味著不良貸款將至少翻番。廖強認為，以2010年信貸余額約為50萬億元為基數(shù)(本年信貸余額增幅20%)，如以2009年末的銀行股本衡量，到年底全行業(yè)的整體資本加撥備對信貸的覆蓋率約為10-11%，資本總量約在5萬億元左右。同期，問題資產(chǎn)規(guī)模若以不良貸款加關(guān)注類貸款計算，保守假設(shè)全行業(yè)的關(guān)注類貸款為不良貸款的2倍，總額約為4.5萬億元左右。兩者相比，并沒有多少緩沖空間。第43頁/共693頁（二）房地產(chǎn)證券化、信托投資等發(fā)展遲，比較較低；但發(fā)展勢頭迅猛，恐引發(fā)經(jīng)濟不穩(wěn)定；

據(jù)2006年中國行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心的調(diào)查，全國現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)58710家，但只有100家左右主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)的A股上市公司，此外還有眾多在主業(yè)之外投資參股房地產(chǎn)項目的上市公司。股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%。2009年再融資中，從籌資規(guī)?？矗康禺a(chǎn)占到了23%。2011年，地產(chǎn)企業(yè)向外圍市場的融資額已經(jīng)接近千億人民幣。不利問題;(1)對于控制通脹也必然是不利的;(2)妨礙國內(nèi)對于資產(chǎn)價格的控制;最終引發(fā)中國經(jīng)濟震蕩我國房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，1993—1998年上半年，受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。到1999年，債券在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源的占比達到0.21%。根據(jù)中國央行的數(shù)據(jù)，2006年股票和債券融資已占非金融企業(yè)融額的12%。第44頁/共693頁目前房地產(chǎn)信托功能較為單一，房地產(chǎn)資金信托計劃大部分是提供“過橋貸款”，即主要為未達到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項目提供前期信托貸款，這些信托計劃基本上不具有組合投資功能和期限轉(zhuǎn)換功能。2005年4月，北京房地產(chǎn)金融市場發(fā)行的第一個實行“發(fā)行前向當?shù)劂y監(jiān)局審批的事先報備制度”的集合資金信托計劃面市，第45頁/共693頁（三）土地儲備貸款存在隱性風(fēng)險

1、土地儲備中心資產(chǎn)負債率較高2、銀行難以對土地儲備中心進行有效監(jiān)管3、銀行向土地整理儲備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔(dān)保措施4、土地儲備中心的運營風(fēng)險土地儲備貸款是指為解決政府土地儲備機構(gòu)因依法合規(guī)收購、儲備、整理、出讓土地等前期相關(guān)工作時產(chǎn)生的資金需求而發(fā)放的貸款。第46頁/共693頁土地儲備風(fēng)險其中之一便是，土地儲備中心作為事業(yè)單位性質(zhì)所帶來的各種困擾。建行公司業(yè)務(wù)部人士指出，土儲中心普遍采用純事業(yè)單位會計制度，提供的財務(wù)資料不適用銀行一般客戶的評價模式，許多要素?zé)o法定量分析，使得授信控制量缺乏真實可信的依據(jù)。從還款來源上看，目前商業(yè)銀行對土地出讓金尚難形成有效監(jiān)管。一份名為《2009年土地儲備行業(yè)分析報告》指出，目前土地儲備中心實行財政收支兩條線管理，對出售土地所得的出讓金收入沒有支配權(quán)，存在第一還款來源落空的潛在風(fēng)險。但近幾年土地出讓金不斷上漲，導(dǎo)致針對政府土地儲備貸款比例上漲。與前幾年商業(yè)銀行謹慎態(tài)度相比，2009年多數(shù)商業(yè)銀行都對土地儲備貸款表示出熱烈歡迎之態(tài)。土地儲備貸款未來有土地出讓金做保障，抵押物也是實實在在的。第47頁/共693頁土地儲備貸款的高增長態(tài)勢不容小覷。以興業(yè)銀行為例，截至去年末，該行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為307億，同比減118億；但土地儲備貸款余額222.48億，同比增114.58億，增幅高達186%。銀監(jiān)會對于開發(fā)貸款和土地儲備貸款明確了“三不貸”原則。對于國土管理部門查處并確認的有閑置土地、炒地倒賣的房地產(chǎn)企業(yè)，不予發(fā)放新的貸款；對于住建部門查處并認定的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價的房地產(chǎn)商不再給貸款；對挪用銀行的貸款去繳納土地出讓金的，即參與招拍掛做保證金，然后交土地掛牌款的，不再增加貸款。劉明康說，房地產(chǎn)的風(fēng)險主要是融資平臺上的風(fēng)險，這些平臺貸款多以土地等進行抵押(即土地儲備貸款)，其中大多涉及城投公司等國有公司。第48頁/共693頁（四）個人住房消費貸款的發(fā)展存在違約風(fēng)險目前，我國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。利率變動，房價增長，按揭變化，投機增多

完善房地產(chǎn)金融市場的措施（一）發(fā)展多元化房地產(chǎn)金融市場（二）加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變（三）促進房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展（四）防范“假按揭”風(fēng)險（五）規(guī)避房地產(chǎn)與金融雙風(fēng)險

第49頁/共693頁作業(yè)（思考討論題）：

1、房地產(chǎn)金融機構(gòu)如何控制風(fēng)險？2、房地產(chǎn)信貸的分類及重點3、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險計量及控制；4、個人住房貸款分類及各自特點5、個人住房貸款的還款方式及優(yōu)缺點分析（數(shù)據(jù)論證）、每種融資方式特點及經(jīng)典案例介紹7、項目融資分析6第50頁/共693頁第二節(jié)房地產(chǎn)金融機構(gòu)學(xué)習(xí)要點掌握房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系，專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)和非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)組成，房地產(chǎn)金融機構(gòu)的監(jiān)管。第51頁/共693頁第二節(jié)房地產(chǎn)金融機構(gòu)一、房地產(chǎn)金融機構(gòu)（一）定義：凡專門從事各種金融活動的組織機構(gòu)，均可稱為金融機構(gòu)。（二）性質(zhì)：1、金融性2、企業(yè)性3、政策性（三）金融機構(gòu)的分類1、根據(jù)主營業(yè)務(wù)劃分：銀行、非銀行2、根據(jù)金融市場級別劃分：一級、二級3、根據(jù)資金籌集和運用方式劃分：吸收存款型、契約型、投資型4、根據(jù)從事金融活動的目的劃分：商業(yè)性、政策性、監(jiān)管性5、根據(jù)經(jīng)營性質(zhì)劃分：公營、私營、合作房地產(chǎn)金融機構(gòu)6、按專營與否劃分：專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)、非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)和向房地產(chǎn)融資提供擔(dān)保和保險的機構(gòu)組成。第52頁/共693頁我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)住房儲蓄銀行

80年代中期，我國分別在煙臺和蚌埠成立了住房儲蓄銀行，專門辦理與房改配套的住房基金籌集、信貸、結(jié)算等政策性金融。90年代，公積金制度的建立，住房儲蓄銀行的職能逐漸被住房公積金管理中心所取代。住房儲蓄銀行曾一度消失。2004年2月15日，中國建設(shè)銀行與德國施威比豪爾住房儲蓄銀行在天津合資成立了中德住房儲蓄銀行，成為目前我國唯一的一家住房儲蓄銀行。

第53頁/共693頁

住房公積金管理中心

1991年上海首推住房公積金制度，20年的歷程，住房公積金為居民住房條件的改善發(fā)揮了舉足輕重的作用。1、編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計劃；2、負責(zé)記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況；3、負責(zé)住房公積金的核算；4、審批住房公積金的提取、使用；5、負責(zé)住房公積金的保值和歸還；6、編制住房公積金歸集、使用計劃執(zhí)行情況的報告；7、行使國務(wù)院《住房公積金管理條例》第54頁/共693頁我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)發(fā)展

非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)

我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)主要由非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)構(gòu)成，包括銀行型房地產(chǎn)金融機構(gòu)和非銀行型房地產(chǎn)金融機構(gòu)（信托投資公司、信用合作社、住宅合作社、基金組織等）組成。其中主要以商業(yè)銀行和信托公司為主。四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信托公司房地產(chǎn)保險公司住房置業(yè)擔(dān)保有限公司最早從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行是中國建設(shè)銀行——1979年1998年我國住房制度改革后，更多的銀行介入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)金融機構(gòu)迅速增加，初步形成了以四大國有商業(yè)銀行為主體，12家全國性股份制商業(yè)銀行和112家城市商業(yè)銀行為補充的組織機構(gòu)體系。第55頁/共693頁第56頁/共693頁二、金融機構(gòu)的監(jiān)管

房地產(chǎn)金融監(jiān)管是指中央銀行或其他金融監(jiān)管當局依據(jù)金融法規(guī)對房地產(chǎn)金融業(yè)（包括金融機構(gòu)和金融業(yè)務(wù)）實施的監(jiān)督管理。（一）金融監(jiān)管的目的

維持金融業(yè)健康、穩(wěn)定的運行秩序，確保金融機構(gòu)安全有效地發(fā)放貸款，保障存款人和投資者的利益，最大限度地減少金融業(yè)的風(fēng)險。

（二）金融監(jiān)管內(nèi)容1、監(jiān)管內(nèi)容劃分金融監(jiān)督和金融管理金融監(jiān)督是指金融主管當局對房地產(chǎn)金融機構(gòu)實施的全面性、經(jīng)常性的檢查和督促，并以此促進房地產(chǎn)金融機構(gòu)依法穩(wěn)健地經(jīng)營和發(fā)展。金融管理是指金融主管當局依法對房地產(chǎn)金融機構(gòu)及其經(jīng)營活動實施的領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)和控制等一系列的活動。

第57頁/共693頁2、監(jiān)管范圍對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的監(jiān)管包括外部監(jiān)控、內(nèi)部控制及稽核等方面外部監(jiān)控：是通過法律、制度、機構(gòu)等手段適時地監(jiān)控。內(nèi)部控制：是金融機構(gòu)為實現(xiàn)經(jīng)營目標，通過制定和實施一系列制度、程序和方法，對風(fēng)險進行事前防范、事中控制、事后監(jiān)督和糾正的動態(tài)過程和機制。稽查：是指對經(jīng)濟活動的監(jiān)督檢查（1）外部監(jiān)管銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會中央銀行、銀行業(yè)、證券、保險和外匯管理部門的監(jiān)管主要包括中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會、中國證券業(yè)監(jiān)督管理委員會、中國保險業(yè)監(jiān)督管理委員會和國家外匯管理局等機構(gòu)。

具體行為：日常管理和設(shè)立管理第58頁/共693頁銀監(jiān)會：對銀行的監(jiān)管設(shè)立管理：

從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行的，包括獨立的房地產(chǎn)金融專業(yè)銀行和商業(yè)銀行都必須經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的審批。按照有關(guān)的法律規(guī)定審批銀行機構(gòu)的設(shè)立，變更，終止及其業(yè)務(wù)范圍

日常管理：

發(fā)布有關(guān)對商業(yè)銀行進行監(jiān)督管理和開展有關(guān)業(yè)務(wù)的命令和規(guī)章。有權(quán)要求商業(yè)銀行等金融機構(gòu)按照規(guī)定報送財務(wù)報告資料。有權(quán)對商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的存款，貸款，結(jié)算，呆帳等情況隨時進行稽核，檢查監(jiān)督。有權(quán)對商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的違反規(guī)定提高或降低存貸款利率的行為進行檢查監(jiān)督。第59頁/共693頁銀監(jiān)會：對銀行的監(jiān)管日常管理：有權(quán)對政策性銀行的金融業(yè)務(wù)進行指導(dǎo)和監(jiān)督。商業(yè)銀行已經(jīng)或者可能發(fā)生信用危機，嚴重影響存款人的利益時，中國人民銀行可以對該商業(yè)銀行實行接管。中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會還應(yīng)介入商業(yè)銀行的解散、撤銷、破產(chǎn)過程，實施清算監(jiān)督。Eg.海南；美聯(lián)儲第60頁/共693頁

銀監(jiān)會：對房地產(chǎn)信托公司設(shè)立管理：設(shè)立，包括獨立的房地產(chǎn)專業(yè)信托公司和一般信托公司都必須經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的審批。日常管理：發(fā)布信托投資公司從事信托業(yè)務(wù)的有關(guān)組織和管理的規(guī)章。定期或者不定期對信托投資公司的經(jīng)營活動進行檢查。對監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的重大問題，有權(quán)質(zhì)詢信托投資公司的高級管理人員，并責(zé)令其采取有效措施，限期改正。責(zé)令管理混亂，經(jīng)營陷入困境的信托投資公司采取措施進行整頓或重組，并可以建議撤換高級管理人員，在必要時可以接管有關(guān)信托投資公司。

第61頁/共693頁保監(jiān)會--對房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)中國保險監(jiān)督管理委員會對保險業(yè)務(wù)實施監(jiān)督管理職責(zé)包括

房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)的管理，涉及對保險公司，保險經(jīng)紀公司，保險代理機構(gòu)，保險公估行等保險相關(guān)機構(gòu)和保險代理人，保險經(jīng)紀人的監(jiān)管。

第62頁/共693頁保監(jiān)會設(shè)立管理：日常管理：制定商業(yè)保險主要險種的基本保險條款和保險費率，接受保險公司擬訂的其他險種的保險條款和保險費率的備案。檢查保險公司的業(yè)務(wù)狀況，財務(wù)狀況及資金運用狀況，有權(quán)要求保險公司在規(guī)定的期限提供有關(guān)的書面報告和資料，如營業(yè)報告，財務(wù)會計報告及有關(guān)報表等。規(guī)定保險公司運用的資金和具體項目的資金占其資金總額的具體比例。對違反規(guī)定提取或結(jié)轉(zhuǎn)各項保險準備金，或者未按照有關(guān)法規(guī)辦理再保險，或嚴重違反資金運用規(guī)定的保險公司實施限期改正措施，限期內(nèi)保險公司未予改正的，可對保險公司采取整頓措施。中國保險監(jiān)督管理委員會對損害公共利益，可能嚴重危及或者已經(jīng)危及償付能力的保險公司實行接管。中國保險監(jiān)督管理委員會還應(yīng)介入保險公司的解散（人壽保險公司不得解散）、撤銷、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移、破產(chǎn)等過程，實施清算和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移的監(jiān)督。第63頁/共693頁證監(jiān)會--對房地產(chǎn)證券公司

設(shè)立管理：設(shè)立證券公司，必須經(jīng)設(shè)立管理中國證券監(jiān)督管理委員會審查批準，分類頒發(fā)業(yè)務(wù)許可證，由申請人憑證向工商行政管理機關(guān)辦理設(shè)立登記。日常管理：制定涉及證券公司業(yè)務(wù)經(jīng)營的行政規(guī)章。對證券公司進行檢查和調(diào)查，并可以要求證券公司提供，復(fù)制或者封存有關(guān)資料。負責(zé)對證券公司從業(yè)人員進行注冊及日常監(jiān)督管理。對證券公司高級管理人員實行談話提醒制度，并且可以對經(jīng)營管理中出現(xiàn)問題的證券公司高級管理人員進行質(zhì)詢，責(zé)令其限期糾正。第64頁/共693頁（2）內(nèi)部控制

2007年人民銀行發(fā)布《商業(yè)銀行內(nèi)部控制指引》，銀監(jiān)會明確，除商業(yè)銀行外，政策性銀行、農(nóng)村合作銀行、城市信用社、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、貸款公司、農(nóng)村資金互助社、金融資產(chǎn)管理公司、郵政儲蓄機構(gòu)、信托公司、財務(wù)公司、金融租賃公司、汽車金融公司、貨幣經(jīng)紀公司等其他金融機構(gòu)也需參照執(zhí)行指引?！犊刂浦敢纺康模?/p>

是促進商業(yè)銀行建立和健全內(nèi)部控制，防范金融風(fēng)險，保障銀行體系安全穩(wěn)健運行?！犊刂浦敢穼⑸虡I(yè)銀行內(nèi)部控制細分為6個方面，包括

授信的內(nèi)部控制；資金業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制；

存款和柜臺業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制；

中間業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制；

會計的內(nèi)部控制；

計算機信息系統(tǒng)的內(nèi)部控制等。

第65頁/共693頁（一）內(nèi)部控制指導(dǎo)原則

1．有效性原則2.審慎性原則

——最重要的原則3．全面性原則4.及時性原則5．獨立性原則加強金融機構(gòu)內(nèi)部控制的指導(dǎo)原則1、有效性原則。各種內(nèi)部控制制度包括最高決策層所制訂的業(yè)務(wù)規(guī)章和發(fā)布的指令，必須符合國家和監(jiān)管部門的規(guī)章，必須具有高度的權(quán)威性，必須真正落到實處，成為所有員工嚴格遵守的行動指南；執(zhí)行內(nèi)控制度不能存在任何例外，任何人（包括董事長、總經(jīng)理）不得擁有超越制度或違反規(guī)章的權(quán)力。2、審慎性原則。內(nèi)部控制的核心是有效防范各種風(fēng)險，任何制度的建立都要以防范風(fēng)險、審慎經(jīng)營為出發(fā)點。第66頁/共693頁3、全面性原則。內(nèi)部控制必須滲透到金融機構(gòu)的各項業(yè)務(wù)過程和各個操作環(huán)境，覆蓋所有的部門和崗位，不能留有任何死角。4、及時性原則。新設(shè)立的金融機構(gòu)或開辦新的業(yè)務(wù)種類，必須樹立“內(nèi)控優(yōu)先”的思想，首先建章立制，采取有效的控制措施。5、獨立性原則。內(nèi)部控制的檢查、評價部門必須獨立于內(nèi)部控制的建立和執(zhí)行部門，直接的操作人員和直接的控制人員必須適當分開，并向不同的管理人員報告工作；在存在管理人員職責(zé)交叉的情況下，要為負責(zé)控制的人員提供可以直接向最高管理層報告的渠道。第67頁/共693頁審慎性原則（prudence）~是指在進行會計核算時，應(yīng)當合理預(yù)計可能發(fā)生的損失和費用，而不應(yīng)預(yù)計可能發(fā)生的收入和過高估計資產(chǎn)的價值。如某一經(jīng)濟業(yè)務(wù)有多種處理方法可供選擇時，應(yīng)采取不導(dǎo)致夸大資產(chǎn)、虛增利潤的方法第68頁/共693頁審慎監(jiān)管法規(guī)體系

所謂審慎監(jiān)管法規(guī)體系是指從機構(gòu)監(jiān)管、業(yè)務(wù)監(jiān)管、高管人員監(jiān)管、信息披露、研究監(jiān)管人員行為規(guī)范等方面，全面建立既符合國情又適應(yīng)國際監(jiān)管趨勢、覆蓋面寬、操作性強的銀行業(yè)審慎監(jiān)管法規(guī)體系。審慎性監(jiān)管背景資料隨著入世過渡期的結(jié)束,中國銀行業(yè)的發(fā)展進入了一個全新的歷史階段。2006年年底發(fā)布的《外資銀行管理條例》,對于外資法人銀行,完全取消了業(yè)務(wù)范圍、開放地域和客戶對象的限制,但是從控制機構(gòu)風(fēng)險的角度制定了一個國際通行的審慎性標準，即要求其資本充足率不得低于8%,并在任何時點上維持與業(yè)務(wù)發(fā)展和風(fēng)險程度相匹配的資本水平，以風(fēng)險管控為核心的審慎監(jiān)管理念初步建立。第69頁/共693頁定性、定量標準（1）資本充足率a.1988年《巴塞爾協(xié)議》巴塞爾委員會于1988年就銀行國際風(fēng)險標準達成一致協(xié)議b.2006年7月《巴塞爾新資本協(xié)議》巴塞爾委員會發(fā)布了《統(tǒng)一資本衡量與資本標準的國際協(xié)議：修訂版》，一般稱為《巴塞爾新資本協(xié)議》，用于取代《巴塞爾協(xié)議》。新協(xié)議緊密結(jié)合管理者的資本要求與潛在的風(fēng)險，向銀行及其監(jiān)管者提供幾個用于評價資本充足率的選擇。

資本充足率也稱資本充實率，是保證銀行等金融機構(gòu)正常運營和發(fā)展所必需的資本比率。各國金融管理當局一般都有對商業(yè)銀行資本充足率的管制，目的是監(jiān)測銀行抵御風(fēng)險的能力。資本充足率有不同的口徑，主要比率有資本對存款的比率、資本對負債的比率、資本對總資產(chǎn)的比率、資本對風(fēng)險資產(chǎn)的比率等。第70頁/共693頁作為國際銀行監(jiān)督管理基礎(chǔ)的《巴塞爾協(xié)議》規(guī)定，資本充足率以資本對風(fēng)險加權(quán)資產(chǎn)的比率來衡量，其目標標準比率為8％。銀行的資本包括投資人投入的資本金和銀行持有的一部分利潤等。銀行的資產(chǎn)包括庫存現(xiàn)金、法定準備金、同業(yè)存款、各類貸款、證券投資、固定資產(chǎn)等。風(fēng)險加權(quán)資產(chǎn)是指對銀行的資產(chǎn)加以分類，根據(jù)不同類別資產(chǎn)的風(fēng)險性質(zhì)確定不同的風(fēng)險系數(shù)，以這種風(fēng)險系數(shù)為權(quán)重求得的資產(chǎn)總額。第71頁/共693頁我國在風(fēng)險監(jiān)控上有關(guān)規(guī)定加權(quán)風(fēng)險資產(chǎn)是根據(jù)風(fēng)險權(quán)數(shù)（權(quán)重）計算出來的資產(chǎn)。1994年2月人民銀行發(fā)布的《關(guān)于商業(yè)銀行實行資產(chǎn)負債比例管理的通知》的附件二《關(guān)于資本成分和資產(chǎn)風(fēng)險權(quán)數(shù)的暫行規(guī)定》，把金融資產(chǎn)劃分為現(xiàn)金、對中央政府和人民銀行的授信、對公共企業(yè)的債權(quán)、對一般企業(yè)和個人的貸款、同業(yè)拆放和居住樓抵押貸款等六大類表內(nèi)資產(chǎn)，按風(fēng)險程度設(shè)定風(fēng)險權(quán)數(shù)。風(fēng)險權(quán)數(shù)劃分為0％、10％、20％、50％和100％五類，以此來計算商業(yè)銀行的加權(quán)風(fēng)險資產(chǎn)。

除了《商業(yè)銀行法》對商業(yè)銀行的資本充足率有規(guī)定外，人民銀行在其與發(fā)布的《商業(yè)銀行資產(chǎn)負債比例管理暫行監(jiān)控指標》中更明確規(guī)定了商業(yè)銀行的資本充足率指標：資本總額與加權(quán)風(fēng)險資產(chǎn)總額的比例不得低于8％，其中核心資本不得低于4％。附屬資本不得超過核心資本的100％。即資本總額月末平均余額與加權(quán)風(fēng)險資產(chǎn)月末平均余額之間的比例應(yīng)大于或等于8％；核心資本月末平均余額與加權(quán)風(fēng)險資產(chǎn)月末平均余額的比例應(yīng)大于或等于4％。第72頁/共693頁（2）銀行信貸資產(chǎn)分類

我國自2002年全面實行貸款五級分類制度，該制度按照貸款的風(fēng)險程度，將銀行信貸資產(chǎn)分為五類：正常、關(guān)注、次級、可疑、損失。

不良貸款主要指次級、可疑和損失類貸款。a．正常類貸款這類貸款的借款人能夠及時履行義務(wù)，利息和本金能夠全額償付。b．關(guān)注類貸款關(guān)注類貸款是指存在潛在問題并需要管理者密切注意的貸款。如果處理不當，這些問題將來可能會導(dǎo)致影響還款安排或影響借款機構(gòu)信用狀況的結(jié)果。

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a．正常類貸款這類貸款的借款人能夠及時履行義務(wù)，利息和本金能夠全額償付。b．關(guān)注類貸款關(guān)注類貸款是指存在潛在問題并需要管理者密切注意的貸款。如果處理不當，這些問題將來可能會導(dǎo)致影響還款安排或影響借款機構(gòu)信用狀況的結(jié)果。第74頁/共693頁

c．次級類貸款

次級類貸款的借款人和抵押擔(dān)保人已不能按現(xiàn)有價值足額還款，分類為次級的貸款必定出現(xiàn)了危及債務(wù)流動性的問題。如果未予糾正，這類貸款將很可能會給銀行帶來損失。潛在損失在次級貸款總數(shù)中存在，但不一定存在于歸為次級貸款的單個信貸的展期。d．可疑類貸款可疑類貸款除了具有與次級類貸款一樣的問題外，還有出現(xiàn)流動性問題的特征，目前存在的情況、經(jīng)營條件和價值方面均出現(xiàn)了不正常。e．損失類貸款（lossloan）損失類貸款是指在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然無法收回，或只能收回極少部分。第75頁/共693頁不良貸款(Non-PerformingLoan)中國人民銀行1995年7月27日發(fā)布的《貸款通則》

逾期貸款、呆滯貸款、呆賬貸款逾期貸款是指逾期（含展期后到期）不能歸還的貸款（不含呆滯貸款和呆帳貸款）。呆滯貸款是指逾期（含展期后到期）2年（含2年）以上仍不能歸還的貸款和貸款雖然未到期或逾期不到2年但生產(chǎn)經(jīng)營已停止、項目已停建的貸款（不含呆帳貸款）。短期貸款展期不得超過原貸款期限；中期貸款展期不得超過原貸款期限的一半；長期貸款展期最長不得超過3年?？蛻粑瓷暾堈蛊诨蛏暾堈蛊谖吹玫脚鷾?，其貸款從到期日次日起，轉(zhuǎn)入逾期貸款帳戶。第76頁/共693頁

呆帳貸款：是指借款人和擔(dān)保人依法宣告破產(chǎn)，進行情償后，未能還清的貸款；借款人死亡或者依照《中華人民共和國民法則通》的規(guī)定，宣告失蹤或宣告死亡，以其財產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，未能還清的貸款；借款人遭到重大自然災(zāi)害或意外事故，損失巨大且不能獲得保險補償，確實無力償還的部分或全部貸款，或者以保險清償后，未能還清的貸款；貸款人依法處置貸款抵押物、質(zhì)物所得價款不足以補償?shù)盅?、質(zhì)押貸款的部分；經(jīng)國務(wù)院專案批準核銷的貸款。第77頁/共693頁損失類貸款種類企事業(yè)單位貸款有以下情況之一可以劃為損失貸款：（l）借款人因依法解散、關(guān)閉、撤銷、宣告破產(chǎn)終止法人資格，銀行依法對借款人及其擔(dān)保人進行追償后，未能收回的貸款；（2）借款人已完全停止經(jīng)營活動且復(fù)工無望，或者產(chǎn)品無市場，嚴重資不抵債瀕臨倒閉，銀行依法對其財產(chǎn)進行清償，并對其擔(dān)保人進行追償后未能收回的貸款；（3）借款人死亡，或者依照《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定宣告失蹤，銀行依法對其財產(chǎn)或者遺產(chǎn)進行清償，并對擔(dān)保人進行追償后未能收回的貸款；（4）借款人遭受重大自然災(zāi)害或意外事故，損失巨大且不能獲得保險補償，確實無力償還的貸款；或者保險賠償清償后，確實無力償還的部分貸款，依法對其財產(chǎn)進行清償或?qū)?dān)保人進行追償后，未能收回的貸款。

第78頁/共693頁（5）借款人觸犯刑律，依法判處刑罰，其財產(chǎn)不足以歸還所借債務(wù)，又無其他債務(wù)承擔(dān)者，銀行依法追償后無法收回的貸款；（6）借款人及其擔(dān)保人不能償還到期債務(wù)，銀行訴諸法律，經(jīng)法院對借款人和擔(dān)保人強制執(zhí)行，借款人和擔(dān)保人均無財產(chǎn)可執(zhí)行，法院裁定終結(jié)執(zhí)行后，仍無法收回的貸款；（7）由于上述（1）一（6）項原因，借款人不能償還到期債務(wù)，銀行對依法取得的抵債資產(chǎn)，按評估確認的市場公允價值人賬后，扣除抵債資產(chǎn)接收費用，小于貸款本息的差額，經(jīng)追償后仍無法收回的貸款；（8）開立信用證、辦理承兌匯票、開具保函等發(fā)生墊款時，凡開證申請人和保證人由于上述（1）一（6）項原因，無法償還墊款，銀行經(jīng)追償后仍無法收回的墊款；第79頁/共693頁（9）銀行卡被偽造、冒用。騙領(lǐng)而發(fā)生的應(yīng)由銀行承擔(dān)的凈損失；（10）助學(xué)貸款逾期后，銀行在確定的有效追索期內(nèi)，并依法處置助學(xué)貸款抵押物（質(zhì)押物）和向擔(dān)保人追索連帶責(zé)任后，仍無法收回的貸款；（11）銀行發(fā)生的除貸款本金和應(yīng)收利息以外的其他逾期3年無法收回的其他應(yīng)收款。外資銀行監(jiān)控銀監(jiān)會推行全面風(fēng)險管控，監(jiān)控外資銀行境內(nèi)外、表內(nèi)外和本外幣各類風(fēng)險；實施并表監(jiān)管，監(jiān)控單家銀行在華所有分支機構(gòu)的整體風(fēng)險。在宏觀層面,銀監(jiān)會將密切跟蹤國際銀行業(yè)的發(fā)展狀況和趨勢，監(jiān)測分析外資銀行跨境資金流動,監(jiān)控大規(guī)模、非正常跨境資金流動,防范全球性、區(qū)域性和國別性金融風(fēng)險通過外資銀行跨境傳遞。此外，加強銀行業(yè)監(jiān)管的國際交流與合作，提高對銀行業(yè)跨境經(jīng)營風(fēng)險的監(jiān)管和防范能力。第80頁/共693頁（二）內(nèi)部控制的要素內(nèi)部控制應(yīng)當包括以下要素：（一）內(nèi)部控制環(huán)境。（二）風(fēng)險識別與評估。（三）內(nèi)部控制措施。（四）信息交流與反饋。（五）監(jiān)督評價與糾正。

第81頁/共693頁本節(jié)重點房地產(chǎn)金融機構(gòu)房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系房地產(chǎn)金融機構(gòu)的監(jiān)管：

外部監(jiān)管

內(nèi)部控制

第82頁/共693頁第三章房地產(chǎn)信貸第一節(jié)房地產(chǎn)信貸的基本原理第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)貸款第三節(jié)個人貸款第四節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款第五節(jié)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理第83頁/共693頁第一節(jié)房地產(chǎn)信貸基本原理一、房地產(chǎn)信貸概念及特性1、概念以商業(yè)銀行為主體的房地產(chǎn)金融機構(gòu)針對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費活動開展的信貸業(yè)務(wù)。2、房地產(chǎn)信貸基本特性（1）與國民經(jīng)濟的密切相關(guān)性（2）高收益性3、其他特性（1）貸款投向受到嚴格控制（2）貸款期限較長（3）貸款規(guī)模與資產(chǎn)占比有限制

第84頁/共693頁二、房地產(chǎn)信貸的分類（一）按貸款主體劃分1、房地產(chǎn)企業(yè)貸款：開發(fā)貸款和經(jīng)營性持有物業(yè)貸款2、個人貸款：個人住房貸款、個人商業(yè)用房貸款、及其他相關(guān)衍生物（二手房貸款、轉(zhuǎn)按揭、加按揭）（二）按信貸資金來源劃分1、自營性房地產(chǎn)貸款—商業(yè)銀行銀行存款2、委托性房地產(chǎn)貸款—其它非銀行機構(gòu)自有或募集第85頁/共693頁第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款概念及分類（一）概念是指商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。屬于公司貸款借款人：經(jīng)工商管理部門注冊，政府主管部門認定并擁有一定資質(zhì)的合法具有房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營權(quán)的企業(yè)（二）分類1、按貸款用途分：土地開發(fā)貸款、商品房開發(fā)貸款、持有物業(yè)經(jīng)營性貸款2、按客戶分類：資金實力、渠道、項目、現(xiàn)金、大型一類客戶二類客戶三類客戶第86頁/共693頁（三）房地產(chǎn)開發(fā)貸款的一般管理模式1、項目授信管理2、貸款使用管理3、銷售回款管理4、貸款回收管理5、抵押物管理二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的一般操作流程（一）貸前審查（二）項目評估（三）抵押物價值評估（四）授信檢查（五）審批放款（六）貸后管理第87頁/共693頁（一）貸前審查1、企業(yè)基本情況2、股東背景情況3、企業(yè)授信情況4、財務(wù)情況分析5、項目基本情況6、擔(dān)保情況分析7、綜合評價及結(jié)論（二）項目評估1、申貸企業(yè)資信評價2、開發(fā)項目整體評價3、貸款項目整體評價第88頁/共693頁（三）抵押物價值評估（四）授信檢查---貸款審查授信是指商業(yè)銀行向非金融機構(gòu)客戶直接提供的資金，或者對客戶在有關(guān)經(jīng)濟活動中可能產(chǎn)生的賠償、支付責(zé)任做出的保證，包括貸款、貿(mào)易融資、票據(jù)融資、融資租賃、透支、各項墊款等表內(nèi)業(yè)務(wù)，以及票據(jù)承兌、開出信用證、保函、備用信用證、信用證保兌、債券發(fā)行擔(dān)保、借款擔(dān)保、有追索權(quán)的資產(chǎn)銷售、未使用的不可撤消的貸款承諾等表外業(yè)務(wù)。（五）審批放款1、授信審批---差別授權(quán)原則

分級審批，

對集團公司、關(guān)聯(lián)公司和境外跨國公司采取特殊審批方式關(guān)聯(lián)公司是指一公司基于特定的經(jīng)濟目的，通過資本滲透、合同聯(lián)結(jié)等方式，而與他公司之間形成的公司聯(lián)合體。2、貸款發(fā)放：（1）簽訂借款合同

（2）落實擔(dān)保

（3）發(fā)放貸款第89頁/共693頁（六）貸后管理1、監(jiān)控信貸資金流向2、實地查訪借款企業(yè)與項目情況3、定期收集重要信息4、項目工程概算、預(yù)算、決算管理5、檔案管理6、逾期貸款的專項檢查與催收7、不良貸款的管理第90頁/共693頁第三節(jié)個人住房貸款一、個人住房貸款概念及特性（一）概念擔(dān)保貸款（二）個人住房貸款的基本特性消費、期限、政策性

還款特性（分期還款、還款額依具體情況而定，還款比例限制、擔(dān)保特性、與開發(fā)項目的關(guān)聯(lián)性）⑴個人住房貸款是銀行主要消費信貸品種

從性質(zhì)上說，個人住房貸款是屬于消費貸款的一種，而由于房地產(chǎn)是高價值的普遍消費品，個人住房貸款就成為了消費貸款的最主要的品種。第91頁/共693頁⑵個人住房貸款必須設(shè)立擔(dān)保

個人住房必須設(shè)立擔(dān)保，主要是因為住房貸款的貸款額大、期限長，銀行的或有風(fēng)險較大。擔(dān)保可以是人的擔(dān)?！ＷC，特點是方便；也可以是物的擔(dān)?！|(zhì)押或抵押，特點是安全。⑶個人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán)

個人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán)。所謂抵押權(quán)就是抵押權(quán)人對抵押財產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán)。從法律的角度而言，抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)的一種，抵押權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)的設(shè)立并不一定需要完全物權(quán)——用益物權(quán)如使用權(quán)等也可以設(shè)立抵押權(quán)。⑷個人住房抵押貸款可以實行證券化

個人住房抵押貸款可以實行證券化，具體的流程比較復(fù)雜，其核心內(nèi)容就是抵押債權(quán)的標準化集成，然后分割成標準化證券品種在資本市場上交易。如深圳目前就有信托性質(zhì)“住房抵押貸款債券”。第92頁/共693頁⑸個人住房貸款業(yè)務(wù)具有一定的政策性

個人住房貸款具有一定的政策性，包括利率、稅收、基本保障等方面的公平性的體現(xiàn)，也包括政府在一定地區(qū)、一定時期的產(chǎn)業(yè)政策傾向。特別是在利率非完全市場化的國家，個人住房貸款的政策性特點更加明顯。⑹個人住房貸款成本較高，但效益較好

個人住房貸款的經(jīng)營成本雖然較高，但由于擔(dān)保條件比較嚴格，資金的安全性較好，利率和期限較合理，回報相當穩(wěn)定，其經(jīng)濟效益尤其突出，是各種金融機構(gòu)非常重視和爭相發(fā)展的服務(wù)品種。第93頁/共693頁（三）個人住房貸款的分類1、按信貸資金來源劃分—自營、委托性

（政策性、自營性、組合）2、按貸款用途劃分：個人住房、二手房、商用房、抵押綜合消費、裝修、車位（四）個人住房貸款的附屬信貸產(chǎn)品1、轉(zhuǎn)按揭2、加按揭3、逆按揭第94頁/共693頁（五）個人住房貸款的衍生信貸產(chǎn)品1、固定利率房貸2、房貸理財產(chǎn)品3、房產(chǎn)抵押綜合授信4、住房接力貸5、房貸隨心還6、房貸雙周供7、跨行無交易轉(zhuǎn)按揭貸款（六）個人住房貸款的擔(dān)保1、保證擔(dān)保2、抵押擔(dān)保3、抵押加階段性保證貸款4、期房抵押5、質(zhì)押擔(dān)保第95頁/共693頁二、我國個人住房信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀1.發(fā)展迅猛

銀行廣泛參與；貸款規(guī)模發(fā)展相當迅猛。2.市場化程度較低

表現(xiàn)為：貸款規(guī)模較小，市場規(guī)范和法律體系不夠完善，業(yè)務(wù)經(jīng)營手段有待提高，品種可選擇性低，受政策性因素影響較大，參與仍然不夠廣泛。3.潛力巨大

規(guī)模潛力巨大、品種潛力巨大、主體潛力巨大、服務(wù)潛力巨大。三、我國個人住房貸款業(yè)務(wù)前景1.業(yè)務(wù)發(fā)展環(huán)境的基本判斷

⑴住宅業(yè)是我國新的經(jīng)濟增長點

⑵城市化加速有利于住宅業(yè)發(fā)展

⑶住房制度改革有利于住房信貸發(fā)展

⑷住房需求增長需要信貸支持

⑸金融開放需要業(yè)務(wù)創(chuàng)新第96頁/共693頁2.發(fā)展趨勢判斷

⑴個人住房信貸市場競爭日趨激烈

⑵個人住房信貸將成為房地產(chǎn)金融的主體業(yè)務(wù)

⑶業(yè)務(wù)品種將更加多元化

⑷個人住房貸款的經(jīng)營管理將實現(xiàn)電子化、制度化、集約化

⑸委托業(yè)務(wù)成為焦點

⑹“強化管理，防范風(fēng)險”是住房信貸持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵

⑺個人住房貸款將出現(xiàn)證券化

⑻個人住房貸款市場將更加細分第97頁/共693頁四、個人住房貸款的計算（一）個人住房貸款基本計算方法1、1年期貸款的計算----期末還本付息2、期限在一年以上貸款的計算當期利息和部分本金3、提前還款的計算期前還款就是借款人基于自己的利益在貸款未到期前提前還貸的行為，屬于違約的一種，但一般其承受的罰則被認為并不對雙方造成特別重大的傷害，因此一般是可以許可的。（除非雙方有特別的約定）

（1）提前結(jié)清

（2）部分提前還款：合同還款日和非合同還款日

第98頁/共693頁2.期前還款的罰則一般而言，期前還貸對放款人是非常不利的，因此對該等行為都有約定的罰則。期前還貸對貸款人的不利主要有：⑴破壞了放款人的貸款組合安排，影響了銀行的資金計劃；⑵從借款人清償?shù)街匦抡业娇蛻粜枰欢〞r間，資金閑置造成放款人利息損失；⑶期前還款通常發(fā)生在市場利率下調(diào)時期，期前還款使放款人的利息收入減少。因此，在發(fā)生期前還款時，抵押權(quán)人一般要求抵押借款人多付6個月的利息，或者多付剩余本金的1-5%作為罰金。第99頁/共693頁（二）個人住房貸款還款方式及計算1．固定還本法（CAM）--等額還本2．固定付款法（CPM）---等額還款（本息）3．漸進加付法（GPM）---等額累進，等比累進第100頁/共693頁1．固定還本法（CAM）固定還本法在國內(nèi)被稱“等額本金還款法”，其主要特色是定期、定額還本，也就是在貸款后，每期借方除了繳貸款利息外，還需要定額攤還本金。由于固定還本貸款每月還本額固定，所以其貸款余額以定額逐漸減少。因此每月付款及每月貸款余額也定額減少。固定還本貸款并不很流行，主要是每月償付的本息總額并不固定，造成混亂不便；同時每月總付款逐月減少，這對初次購屋的人不利。這是由于初次購屋的人，家庭經(jīng)濟情況才開始改善，可能無法支付高額本息，但是隨著時間的延續(xù)大多能夠逐漸增加所得，改進付款能力。因此，固定還本貸款的多少正好與借方的經(jīng)濟能力呈現(xiàn)反方向變動。其計算公式為：每月還款額=貸款本金/還款期限+（貸款本金－累計已還本金）×月利率第101頁/共693頁2．固定付款法（CPM）固定付款法在國內(nèi)被稱為“等額本息還款法”，其主要特色就是每期支付貸款本金與利息的總和都相同。因此我們可將這些每期相同的付款看成年金，這些付給貸方的年金，其現(xiàn)值總和必等于貸款的現(xiàn)值。在貸款初期，所支付的貸款本息大部分是利息支出。隨著還本的增加，每期所欠貸款逐月減少，因而所支付的利息也隨著減少。同樣的條件下，在貸款初期固定還本貸款的支付額大于固定付款法的每月支付總額，在末期則反之。如果貸方的所得是逐漸增加的，貸方的償債能力也會逐漸增加，那么固定付款法的付款方式比固定還本法的付款方式更能配合貸方的經(jīng)濟能力變動情況，尤其在期初時固定還款法的付款遠低于固定還本法，更能吸引一些目前收入較低而以后收入增長潛力大的購房人。其計算公式為：每月還款額=[貸款本金×月利率×（1+月利率）還款期限]/[（1+月利率）還款期限－

1]第102頁/共693頁CAM固定本金+利息，利息最初高，其后低其主要特色是定期、定額還本，也就是在貸款后，每期借方除了繳貸款利息外，還需要定額攤還本金。本息總額并不固定，造成混亂不便固定還本貸款的多少正好與借方的經(jīng)濟能力呈現(xiàn)反方向變動CPM變動本金+利息，每期支付貸款本金與利息的總和都相同。貸款初期，所支付的貸款本息大部分是利息支出固定付款法的付款方式比固定還本法的付款方式更能配合貸方的經(jīng)濟能力變動情況，尤其在期初時固定還款法的付款遠低于固定還本法，更能吸引一些目前收入較低而以后收入增長潛力大的購房人。第103頁/共693頁3．漸進加付法（GPM）漸進加付法-國際上十分通行的消費信貸形式，國內(nèi)較少。其目的是用來降低通貨膨脹對借方付款能力的沖擊。在預(yù)期物價上升時，貸方將預(yù)期通貨膨脹率算在利率里，從而使得貸款利率和預(yù)期通貨膨脹率以同一幅度上升，導(dǎo)致每期貸款支付的增加，并改變借方的貸款負擔(dān)結(jié)構(gòu)通貨膨脹使得每期支付增加，對貸款初期的借方造成較大的財務(wù)壓力。因為真正影響借方財務(wù)壓力的是所支付貸款的購買力，而非貸款本身。通貨膨脹使同樣的本息支出在貸款末期的購買力減少，因此貸方必須在初期收到巨額的貸款增多購買力，貸方所收到的總貸款本息的真實購買力才能維持其原來計劃的水平。因為借方在貸款初期通常經(jīng)濟狀況不好，真實負擔(dān)增加，那么能借到貸款者就會減少。漸進加付法就是為彌補這個缺陷的，其主要特征在于減輕期初的本息支付，然后逐漸增加支付，其計算方法較為復(fù)雜。漸進加付法具體又可分為等比累進還款法和等額累進還款法。第104頁/共693頁立足銀行角度貸款流程五、個人住房貸款的一般操作流程（一）樓盤項目的審查（二）貸款受理（三）貸前檢查（四）個人資信評價（五）個人統(tǒng)一授信（六）貸款審查和審批（七）貸款發(fā)放1、簽訂借款合同：借款合同、擔(dān)保合同、保險合同和公證合同；2、辦理相關(guān)登記（抵押登記）繳納相關(guān)費用，印花稅、保險費、2、發(fā)放貸款第105頁/共693頁五、個人住房貸款的一般操作流程（八）檔案管理（十）合同變更（十一）貸款收回（十二）違約貸款催收（十三）不良貸款處置（十四）風(fēng)險資產(chǎn)損失核銷與核銷后的管理第106頁/共693頁六、借款申請人需提供的材料

⑴身份證件；

⑵放款人認可部門出具的借款人經(jīng)濟收入或償債能力證明；

⑶符合規(guī)定的購買房屋合同意向書、協(xié)議或其他批準文件；

⑷抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明、抵押物估價證明；

⑸保證人同意提供擔(dān)保的書面文件及其資信證明；

⑹以儲蓄存款為自籌資金的需提供銀行存款憑證；

⑺以住房公積金作為自籌資金的，需提供公積金管理部門批準動用公積金存款的證明；

⑻放款人要求提供的其他文件或資料第107頁/共693頁七、借款人資信評估1.個人素質(zhì)

個人素質(zhì)方面包括：職業(yè)穩(wěn)定性、職業(yè)地位、受教育程度、年齡、健康狀況、行為表現(xiàn)、綜合印象。2.購房及還款能力

主要考察房價收入比和還貸收入比兩個指標。3.貸款保護能力

包括：抵押率、質(zhì)押率、第三方保證程度、雙重擔(dān)保、抵押物的變現(xiàn)能力、借款人購買財產(chǎn)保險情況、其他附加條件。第108頁/共693頁八、個人住房貸款額度、期限和利率的確定1.貸款額度

貸款額度最高不超過購買房屋價值的80%，一般為70%。2.貸款期限

貸款期限最長不超過30年。3.貸款利率

貸款利率由中國人民銀行專門公布。在利率調(diào)整時，若剩余期限在一年內(nèi)的仍按合同利率執(zhí)行；若剩余期限超過一年，則在次年1月1日起執(zhí)行新利率，因此必須分段計算還貸清單。第109頁/共693頁九、貸后檢查和違約處理（一）檢查內(nèi)容⑴借款人依合同約定歸還貸款本息情況；⑵借款人有無騙取銀行信用行為；⑶借款人品行、職業(yè)、收入和住所等影響還貸能力的因素變化情況；⑷保證人保證資格和保證能力的變化情況；⑸抵押物保管及其價值變化情況；⑹項目工程進度和抵押預(yù)登記和正式登記落實情況；⑺有關(guān)合同及相關(guān)資料的完整性和有效性情況；⑻貸款資產(chǎn)風(fēng)險程度、變化及其發(fā)展趨勢；⑼其他關(guān)系放款人債權(quán)實現(xiàn)和保障的內(nèi)容。（二）貸款檢查方式分抽查和重點檢查，其程序包括5個主要環(huán)節(jié)。（三）違約處理：9種基本方式第110頁/共693頁十、貸款檔案的建立與管理個人住房貸款發(fā)放后，銀行信貸部門必須建立統(tǒng)一的貸款資料庫，由專人負責(zé)，集中保管貸款原始資料。1.借款人相關(guān)資料2.借款合同相關(guān)資料3.貸后管理相關(guān)資料十一、清戶撤押借款人清償全部貸款本息后，銀行應(yīng)及時通知借款人（及保證人），持有效證件辦理清戶撤押手續(xù)。手續(xù)完成后，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)才能宣告正式結(jié)束。第111頁/共693頁第四節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款一、房地產(chǎn)抵押貸款定義及分類（一）定義定義：房地產(chǎn)抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。條件：（1）優(yōu)先受償權(quán)；

（2）抵押物處分權(quán)受限；作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對抵押物進行監(jiān)督和檢查。（二）分類1、按貸款對象分：企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個人房地產(chǎn)抵押貸款；2、按貸款用途分：土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；3、按貸款利率確定:固定利率、浮動利率、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。第112頁/共693頁二、抵押貸款的幾個指標1.有效利率—實際利率

對借款人而言，有效利率是使自有資金安全、高效，財務(wù)杠桿作用明顯的借款利率，即使自己的權(quán)益收益率保持合理水平的借款利率，當然是希望越低越好。對貸款人而言，有效利率就是能使自己的貸款安全、高效，獲得合理回報（扣除了通漲、風(fēng)險補償?shù)龋┑睦仕?，當然希望是越高越好。雙方通過不斷的談判，最終就達成抵押貸款合同所確認的利率。第113頁/共693頁2.貸款比率

貸款比率是貸款額占總資產(chǎn)（房屋購買價格）的比率，也稱為貸價比（ratioofmortgagetovalue），可以反映財務(wù)杠桿作用的大小。3.還貸常數(shù)

還貸常數(shù)是年還款額與總借款額的比值，即：

還貸常數(shù)=年還款額/總借款額

一般地：借款額一定，還款期限越長，還貸常數(shù)越低；還款期限一