北京焦化廠總體設(shè)計篇

總體設(shè)計篇目錄：特色與愿景挑戰(zhàn)與對策保護(hù)與再利用規(guī)劃與設(shè)計垡頭規(guī)劃優(yōu)化空間形態(tài)組織重要節(jié)點設(shè)計市政與豎向規(guī)劃生態(tài)與環(huán)境場地污染狀況生態(tài)修復(fù)策略經(jīng)濟(jì)與行動附錄基地分析普查與評估正文：特色與愿景特性獨特、豐富、壯麗的煤化工工業(yè)遺產(chǎn)資源集聚地我國煤化工工業(yè)進(jìn)展的典型代表北京焦化廠是我國規(guī)模最大的煤化工專營企業(yè)之一一座6米大容積焦?fàn)t等多個中國“第一北京城市建設(shè)與進(jìn)展的重要歷史見證獨具特色的工業(yè)空間形態(tài)表征遍布全廠區(qū)，呈現(xiàn)較強(qiáng)的系統(tǒng)性和整體性。需求北京產(chǎn)業(yè)升級需求的空間---高端效勞和文化創(chuàng)意的興起隨著北京產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的升級轉(zhuǎn)型，對高端效勞業(yè)的需求將處于不斷上升的階段，金融街、中關(guān)村等專業(yè)化效勞集聚區(qū)不斷成長，為垡頭集團(tuán)高端效勞業(yè)進(jìn)展供給了機(jī)遇。益明顯，20231000798藝術(shù)區(qū)和正在籌劃中的首鋼北京數(shù)字消遣產(chǎn)業(yè)示范基地，巨大的進(jìn)展?jié)摿π枰檎业纳L空間。經(jīng)濟(jì)進(jìn)展需要的動力---從工業(yè)經(jīng)濟(jì)、效勞經(jīng)濟(jì)到體驗經(jīng)濟(jì)展階段，或稱為效勞經(jīng)濟(jì)的延長。從工業(yè)到農(nóng)業(yè)、計算機(jī)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、旅游業(yè)、商業(yè)、效勞業(yè)、餐飲業(yè)、消遣業(yè)〔影視、主題公園〕等等各行業(yè)都在上演著體驗或體驗經(jīng)濟(jì)，尤其是消遣業(yè)已成為現(xiàn)在世界上成長最快的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。北京要實現(xiàn)“世界城市”的進(jìn)展目標(biāo)經(jīng)濟(jì)”將會快速進(jìn)展。后工業(yè)時代棕地再開發(fā)需要的視角--工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)的覺醒〔Brownfiel”一度被視為工業(yè)時代給今日的城市留下的“疤痕富的閱歷。近30年來，歷史文化遺產(chǎn)的概念也在不斷拓展，工業(yè)化歷史時期所遺留下來的202348時期，首鋼、北京焦化廠等工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)成為北京“人文奧運”的重要組成局部。愿景地區(qū)復(fù)興標(biāo)桿——中國產(chǎn)業(yè)地段轉(zhuǎn)型示范區(qū)產(chǎn)業(yè)地段更是近30年歐美興旺國家城市更的主要內(nèi)容之一下而上的特征，從工業(yè)遺產(chǎn)的高度進(jìn)展的整體轉(zhuǎn)型爭論很少，建成案例更是鳳毛麟角。北京焦化廠的整體轉(zhuǎn)型從慎重對待建國后工業(yè)遺產(chǎn)的高度進(jìn)展?fàn)幷摱ㄎ晃覈a(chǎn)業(yè)類地段轉(zhuǎn)型的示范，并為我國馬上面臨的大量類似地段轉(zhuǎn)型改造供給比照。工業(yè)棕地再生——京津冀地區(qū)重要工業(yè)遺產(chǎn)區(qū)都比較突出，是貴重的工業(yè)遺產(chǎn)。社會活力再造——北京創(chuàng)意創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)進(jìn)展極、垡頭集團(tuán)綜合性效勞中心字消遣產(chǎn)業(yè)示范基地和798藝術(shù)區(qū)，均已形成較大規(guī)模和較高知名度。焦化廠及其周邊廠區(qū)提升、與周邊組團(tuán)關(guān)系加強(qiáng)等措施，將成為北京創(chuàng)意創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展極。RB〔Recreational?Business?District/出時尚、現(xiàn)代的休閑旅游功能。生態(tài)復(fù)育典例——我國生態(tài)復(fù)育教育示范地北京焦化廠生態(tài)復(fù)育的目標(biāo)是轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)化土壤中有毒有害污染物體驗和參與于一體的生態(tài)教育場所。立意重生：后工業(yè)時代城市棕色地帶的復(fù)興千年，北京邁入時代-后工業(yè)時代，北京焦化廠經(jīng)受了近三十年的輝煌，衰退、污帶衰敗、廢棄的命運，重?zé)òl(fā)的生命，走向復(fù)興之路，成為規(guī)劃的立意所在。業(yè)；其次，修復(fù)地區(qū)生態(tài)，提升環(huán)境品質(zhì)，改善棕地形象，增加地區(qū)活力；再者，建設(shè)軌道交通和綜合交通樞紐，提升土地價值和投資潛力；復(fù)興。挑戰(zhàn)與對策挑戰(zhàn)區(qū)位的邊緣化〔經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)〕城中心、西北有建外CB、東北為通州城中心，地處“三中心”的“凹地心的錯位競爭是實現(xiàn)本區(qū)進(jìn)展的重要挑戰(zhàn)。較高的生態(tài)修復(fù)本錢傳統(tǒng)的污染處理方法帶來的巨大資金需求期，如何在經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境安全之間到達(dá)平衡是本次設(shè)計不行回避的挑戰(zhàn)。不確定的進(jìn)展前景的房地產(chǎn)開發(fā)漸漸增多，假設(shè)沒有的替代產(chǎn)業(yè)進(jìn)入，則可能淪為的“臥城在北京的產(chǎn)業(yè)布局中已形成多個特色產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)體系，確定在城市中心體系中的恰當(dāng)位置，也是焦化廠地段乃至垡頭片區(qū)面臨的重要挑戰(zhàn)。機(jī)遇后工業(yè)時代工業(yè)遺址價值的覺醒代的文明遺存中的產(chǎn)業(yè)景觀不僅有其貴重的歷史價值的可持續(xù)進(jìn)展的思路。大北京地區(qū)功能空間整合“大北京規(guī)劃”提出以北京、天津“雙核”為主軸，以唐山、保定為兩翼，疏解大城濱海區(qū)和唐山曹妃甸的建設(shè)正是北京和天津傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)功能向外疏解并重集中的戰(zhàn)略結(jié)果。北京焦化廠、首鋼的搬遷均是此戰(zhàn)略下的實施步驟。大北京地區(qū)城市功能空間的整合、優(yōu)化是本地段的功能重定位和產(chǎn)業(yè)進(jìn)展選擇的重大機(jī)遇。北京著力推動效勞業(yè)進(jìn)展的趨向1995～202320232023-2023》也明確提出疏解傳統(tǒng)制造業(yè)、大力進(jìn)呈現(xiàn)代效勞業(yè)等目標(biāo)，進(jìn)一步強(qiáng)化中心城區(qū)的政治和文化職能，強(qiáng)化邊緣組團(tuán)的都市產(chǎn)業(yè)功能。將得到更多的產(chǎn)業(yè)進(jìn)展政策支持。北京及垡頭地區(qū)環(huán)境品質(zhì)提升的需求垡頭集團(tuán)建國以來成為北京三大工業(yè)集聚區(qū)之一為龍頭的化工企業(yè)搬遷，垡頭地區(qū)將轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合城市功能區(qū)，亟待完善配套公共效勞設(shè)施、提升地區(qū)整體環(huán)境品質(zhì)。交通條件的轉(zhuǎn)變規(guī)劃的地鐵7功能的集聚。線路貫穿中心城東西方向，長度為28.1公里，共設(shè)17座車站，焦化廠站是其東端，遠(yuǎn)期考慮東延。南側(cè)的化工路規(guī)劃為紅線90米的城市主干道，是垡頭組團(tuán)溝通東4035進(jìn)一步提升地段的交通可達(dá)性。2．3生態(tài)之城〔ecology〕告辭工業(yè)文明，回歸生態(tài)文明T型公園與U用自然坡度，設(shè)計生態(tài)雨水治理系統(tǒng)，持續(xù)降解污染。建設(shè)綠色交通體系，利用廢棄鐵道，修建環(huán)狀MONORAIL,提倡非機(jī)動出行，設(shè)立環(huán)行非機(jī)動車游線，鼓舞步行，布置U才智之城〔episteme〕關(guān)停資源產(chǎn)業(yè)，進(jìn)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)利用令人震撼的工業(yè)外觀，營造影視拍攝者的抱負(fù)場景。改造構(gòu)建筑物寬闊的室內(nèi)空間，成為設(shè)計者和藝術(shù)家的創(chuàng)作天堂。重飾焦?fàn)t的精巧工藝肌理，成為表演者的夢想舞臺體驗之城〔experience〕重塑工業(yè)遺產(chǎn)，提升地區(qū)活力結(jié)合工藝留線，組織焦化工業(yè)科普教育，體驗遺產(chǎn)歷史價值改造塔倉，開展極限運動，體驗遺產(chǎn)生活價值靠近遺址公園，布置休閑游憩區(qū)，體驗遺產(chǎn)文化價值財寶之城〔economy〕引入高端效勞，打造地區(qū)中心等；利用交通樞紐，進(jìn)展大型商業(yè)，形成地區(qū)綜合效勞中心?；旌贤恋乩胢ix-us文化綠化相互滲透，應(yīng)對將來進(jìn)展的不確定性。增加用地功能彈性(flexibility-use)，商務(wù)辦公與商業(yè)金融兼容，創(chuàng)意創(chuàng)智與休閑游憩共存。功能創(chuàng)意創(chuàng)智類影視劇本與拍攝、音樂制造與演藝、工藝設(shè)計與展現(xiàn)文化消遣類露天與室內(nèi)劇場、運動與拓展訓(xùn)練、教育與科普展覽、慶典與游憩休閑效勞辦公類公與商務(wù)會議保護(hù)與再利用框架焦化廠內(nèi)工業(yè)遺產(chǎn)的保護(hù)與再利用工作將依據(jù)如下的工作框架來進(jìn)展化，方法科學(xué)化：首先依據(jù)統(tǒng)一的要求進(jìn)展全面的根底調(diào)研，將調(diào)研數(shù)據(jù)加以整理建立產(chǎn)業(yè)建構(gòu)筑數(shù)據(jù)7個因子，通過各因子的分值及賜予其不同的權(quán)重與否及其保護(hù)方式，最終為后續(xù)具體實施供給科學(xué)依據(jù)。評判整體價值〔原廠區(qū)工業(yè)遺址的綜合評價〕示范〔政治〕價值經(jīng)濟(jì)等多方面的效益，為將來北京的產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)及再利用供給借鑒。歷史價值北京焦化廠歷史上制造了多項“第一該地區(qū)進(jìn)展保護(hù)性的開發(fā)無疑將昭示出這段不容抹煞的光輝歷史。經(jīng)濟(jì)價值可持續(xù)進(jìn)展的人類共識。景觀價值的煤化工工業(yè)特征，并極具景觀標(biāo)志性特色。旅游價值產(chǎn)業(yè)遺產(chǎn)旅游是在廢棄的工業(yè)舊址上，通過保護(hù)和再利用原有的工業(yè)機(jī)器、生產(chǎn)設(shè)備、廠房建筑等等，改造成一種能夠吸引現(xiàn)代人們了解工業(yè)文化和文明，同時具有獨特的觀光、休閑和旅游功能的方式。焦化廠的主要生產(chǎn)流程將被完好地保存下來觀游線，制造誕生動獨特的旅游價值。個體價值〔建筑單體和構(gòu)筑物的價值評價〕29萬平方米，建筑功能有辦公建筑、工業(yè)廠房建筑、配套附屬用房及大量的建、構(gòu)筑物；建筑形態(tài)根本上是20世紀(jì)50～60煤化工工業(yè)特征。房；特別建筑及構(gòu)筑物，例如煉焦?fàn)t、水塔、煙囪、皮帶運輸通廊、管道設(shè)施等；大型設(shè)施設(shè)備，例如堆取料機(jī)、推焦機(jī)、除塵裝置、脫硫塔等。形成工業(yè)遺產(chǎn)公園中的產(chǎn)業(yè)旅游的參觀游線，制造誕生動獨特的旅游價值。該廠現(xiàn)有很多建筑還未到達(dá)使用壽命極限，尚有利用價值。同時其生產(chǎn)廠房、綜合倉庫等大空間建筑在改造上具有轉(zhuǎn)變功能使用的敏捷性。觀識別度。通過建、構(gòu)筑物的價值評價，本案保存建、構(gòu)筑物68〔任務(wù)書中，強(qiáng)制保存324779〕評定分級通過上述的保護(hù)工作框架的具體步驟，可得出每個產(chǎn)業(yè)建構(gòu)筑的多因子分級：〔1〕強(qiáng)制保護(hù)――〔80－100〕〔2〕建議保護(hù)――〔60－79分〕〔3〕撤除 ――〔0－59分〕原則原真性保護(hù)真性準(zhǔn)則，將其面貌完整全面多層次地呈現(xiàn)。表達(dá)焦化廠工藝流程保存，有利于完整呈現(xiàn)工業(yè)遺產(chǎn)的整風(fēng)光貌。敬重建構(gòu)物的類型特征就改造對象特征而言，分為：建筑物――構(gòu)筑物――附屬設(shè)施――就改造對象空間屬性而言，分為：豎向高聳空間橫向?qū)拸V空間工業(yè)特征空間〔韻律空間、完形空間、隧道空間、異形空間〕灰空間〔構(gòu)架、管道等〕敬重場地的生態(tài)環(huán)境方式保護(hù)的層次與對象現(xiàn)有建筑的三種處理方案：強(qiáng)制保存、建議保存、撤除。保護(hù)的等級與范圍環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)形成緩沖綠楔。保護(hù)和利用的要求成為將來的見證。換句話說，改造再利用供給了人類在文化資產(chǎn)上的連續(xù)性。保護(hù)和利用的方法總體而言，保護(hù)再利用的方法主要有以下三種：順應(yīng)策略：保存為主，適當(dāng)改造交織策略：改造再利用對峙對象：工業(yè)大空間策略：與舊的猛烈比照規(guī)劃與設(shè)計垡頭地區(qū)規(guī)劃優(yōu)化強(qiáng)化聯(lián)系、梳理構(gòu)造、融為整體規(guī)劃構(gòu)造優(yōu)化通過道路交通、開放空間體系梳理，形成“一核、兩心、三區(qū)、四軸”清楚的垡頭構(gòu)造——一核：焦化廠地區(qū)核心——兩心：歡快谷、北京物流港——三區(qū)：以雙豐鐵路、東五環(huán)路為界，將垡頭集團(tuán)分為三個東、中、西三個片區(qū)部的南北向軸線道路交通優(yōu)化特別強(qiáng)化焦化廠地區(qū)與歡快谷兩個功能核之間聯(lián)系。開放空間優(yōu)化的開放空間體系?？傮w構(gòu)造與用地布局規(guī)劃原則產(chǎn)業(yè)遺產(chǎn)的保護(hù)利用與景觀塑造是本地段空間設(shè)計的根本動身點，將工業(yè)遺址公園與開發(fā)地段有機(jī)地整合是整個設(shè)計的重點。公共交通導(dǎo)向的地區(qū)開發(fā)形成空間設(shè)計的根本支撐，也是空間設(shè)計的重點地區(qū)，同時成為連接工業(yè)遺址公園和開發(fā)地段的主要樞紐。將車輛段以下嵌的方式布置在地下，既能保證車輛段與地鐵正線之間的連接，又能保持上蓋開發(fā)的完整性、交通組織的合理性、以及景觀塑造的連續(xù)性。以工業(yè)遺址公園為核心，形成層級清楚、功能合理、交通便捷的空間構(gòu)造，保證不同區(qū)域之間的良好的景觀和交通互動。在確保工業(yè)遺址公園空間關(guān)系的前提下，適當(dāng)提高開發(fā)地段的開發(fā)強(qiáng)度，促進(jìn)土地的集約利用和城市中心產(chǎn)業(yè)的聚攏。功能構(gòu)造T+UT形遺址公園：以遺址保護(hù)為主題，由北部的運動休閑區(qū)——包括體育館、游泳館、極區(qū)——包括生態(tài)科技館、展覽館、博物館等功能組成。U金融投資、SOHO等功能、內(nèi)側(cè)創(chuàng)意休閑區(qū)——包括酒店、綜合商業(yè)、休閑消遣、影視劇作、音樂創(chuàng)作、工藝設(shè)計等功能組成，中間為綠化與公共活動環(huán)?？臻g構(gòu)造〔空間構(gòu)造圖〕“一心、一環(huán)、兩軸、三片”的空間構(gòu)造。“一心”――功能、交通、空間核心7交通樞紐，形成地區(qū)商業(yè)效勞、交通轉(zhuǎn)換中心，同時也是遺址公園、開發(fā)地段與車輛段連接的重要節(jié)點。“一環(huán)”――景觀與公共活動環(huán)環(huán)，同時又是連接遺址公園的工業(yè)遺址空間環(huán)。“兩軸”――地區(qū)空間與景觀軸線以規(guī)劃一路為東西軸，線連接焦化廠地段與歡快谷公共活動中心；以經(jīng)二路為南北軸線，是北京東南部地區(qū)的道路景觀骨架。“三片”――功能與空間特色片區(qū)于兩側(cè)的用地。4.2.2〔土地利用規(guī)劃圖〕大類C

中類 小類公共設(shè)施用地

用地名稱 面積(公頃)

(%)C1 行政辦公用地C12 商務(wù)辦公SOHO車輛段辦公C2 商業(yè)金融用地C21C22C23C24

商業(yè)用地貿(mào)易詢問用地效勞業(yè)用地C25旅館業(yè)用地C3 C31聞出版用地C32文化藝術(shù)團(tuán)體用地C36游樂用地C6 C62中等專業(yè)學(xué)校用地CR商業(yè)居住綜合用地公寓S道路廣場用地S1 道路用地S3社會停車場庫用地S31機(jī)動車停車場庫用地UC交通商業(yè)綜合用地交通商業(yè)綜合體G綠地G1 公共綠地G11公園規(guī)劃總用地G12街頭綠地143空間形態(tài)組織理念以工業(yè)遺址公園為核心，塑造城市特色空間以土地集約利用為原則，合理配置開發(fā)強(qiáng)度TOD以整合城市空間環(huán)境為目標(biāo)，提升地區(qū)城市活力凹型空間形態(tài)凹型空間形態(tài)。建筑空間組合200-300米的矩形地塊作為根本街區(qū)用地大小，并依據(jù)周邊景觀條件，將街區(qū)的建筑空間組合方式劃分為以下四種類型：件較差，以建筑圍合成完整的院落空間，塑造良好的院內(nèi)景觀。好，建筑呈三面圍合，面對主要景觀方向放開，將景觀引入街區(qū)內(nèi)部。，建筑呈局部圍合，留出景觀視廊，保證景觀的通透。景觀，建筑呈點式布置，充分利用周邊的景觀條件。建筑空間組合除考慮功能和景觀條件外，盡可能利用道路和彼此間的空隙，形成南北向通風(fēng)道，保證建筑良好的通風(fēng)。天際線掌握反映出建筑與其所處的自然環(huán)境之間的“圖-底”關(guān)系。為營造整體完整有序，局部視覺焦點突出，現(xiàn)代建筑外輪廓與工業(yè)遺址外輪廓相得益彰的天際線，設(shè)計主要承受了以下措施。一方面強(qiáng)調(diào)“眾星拱月筑高度依次增加，天際線呈U另一方面則要求“錯落有致果。道路交通組織理念建構(gòu)高效、安全、舒適的交通體系：現(xiàn)代交通體系必需堅持以人為本的理念，制造一個安全舒適的交通空間和交通設(shè)施系統(tǒng)，滿足不同交通方式的良好運行和有效轉(zhuǎn)換。明確清楚、短捷通暢、互不干擾。與土地利用嚴(yán)密結(jié)合：結(jié)合用地布局規(guī)劃，力求把握城市交通進(jìn)展的方向、速度和重點，提高對將來交通進(jìn)展的預(yù)見力量，著眼于將來的進(jìn)展，超前于用地的開發(fā)。道路系統(tǒng)規(guī)劃外部連接通過五環(huán)快速路和京津其次高速大路兩條高等級道路通，而京津其次高速大路連接天津方向的交通。7道路系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計和設(shè)施配置爭論，充分開掘道路交通網(wǎng)絡(luò)的潛力。主次干道通需求，規(guī)劃區(qū)內(nèi)增東西向〔規(guī)劃一路〕和南北向〔經(jīng)二路〕兩條城市次干道，以滿足規(guī)的交通聯(lián)系。支路系統(tǒng)效便捷地效勞于相臨地塊。道路斷面70－9040三塊板；焦化廠西路紅線寬度3530式為一塊板；經(jīng)二路紅線寬度40米，斷面形式為三塊板；主次干道局部穿插口紅線寬度放14－26米不等，斷面形式以一塊板為主。公共交通組織的公共交通系統(tǒng)概念包括：巴士、地鐵、monorail大力提倡基于TOD(TransitOrientedDevelopment)，公交導(dǎo)向開發(fā)模式的功能布局規(guī)劃，將焦化廠地段規(guī)劃與公交線路、場站規(guī)劃等嚴(yán)密聯(lián)系。這一原則。巴士交通巴士交通應(yīng)當(dāng)保證規(guī)劃區(qū)與北京中心區(qū)和其他城市組團(tuán)的聯(lián)系。在規(guī)劃區(qū)內(nèi)部設(shè)置公共場。軌道交通77通的集散中心，也是TOD7號線的車輛段也設(shè)置在規(guī)劃區(qū)內(nèi)，規(guī)劃將其設(shè)置在地下，保證上蓋開發(fā)的完整性。monorail在規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)置一條環(huán)形monorail高架單軌觀光交通系統(tǒng)，連接開發(fā)地段和工業(yè)遺址公園，為游客供給連續(xù)的空中觀光路線，作為內(nèi)部公共交通的補(bǔ)充。Monorail站點結(jié)合重要建筑節(jié)點設(shè)置，便利旅客的使用。(4)交通換乘組織結(jié)合地鐵7和私家車交通的快速轉(zhuǎn)換。慢性系統(tǒng)規(guī)劃步行系統(tǒng)求，在空間上實施機(jī)非隔離，最大程度保障行人的安全，表達(dá)以人為本的思想。以公共交通樞紐為核心，形成點、線、面相互連接的步行空間網(wǎng)絡(luò)。遺址公園步行區(qū)步行為主，其中設(shè)置不同等級的步行道、步行廣場等，形成工業(yè)遺址公園步行系統(tǒng)。公共活動環(huán)步行帶以綠地和公共休閑活動為主的公共活動環(huán)同時也是貫穿于整個開發(fā)地段的公共步行帶行者制造舒適的空間。道路人行道區(qū)分行人和機(jī)動車流線，通過斑馬線、地道、天橋等過街設(shè)施，保證行人的交通安全。自行車交通系統(tǒng)適當(dāng)設(shè)置自行車停車空間，滿足自行車的停車需求。靜態(tài)交通規(guī)劃的地下、地上空間配置停車場(庫)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)主要的社會停車場〔庫〕主要有四個：位于停車的需求。組成停車換乘樞紐地下停車場地鐵站點北部停車樓遺址公園北部入口地面停車場遺址公園南部入口地面停車場組成停車換乘樞紐地下停車場地鐵站點北部停車樓遺址公園北部入口地面停車場遺址公園南部入口地面停車場停車面積21000平方米12800平方米2414平方米4042平方米停車數(shù)量432輛252輛72輛120輛總停車量876輛開敞空間規(guī)劃理念生態(tài)優(yōu)先的理念：結(jié)合污染治理、生態(tài)撫育，建構(gòu)生態(tài)型開敞空間。遺產(chǎn)優(yōu)先的理念：通過開敞空間展現(xiàn)和利用工業(yè)遺產(chǎn)，規(guī)劃具有文化氣氛的開敞空間。開敞空間構(gòu)造以工業(yè)遺址公園為面、以公共活動環(huán)為帶、以主要道路為軸的總體空間構(gòu)造。特色公園。的公共活動與休閑場所。系規(guī)劃區(qū)周邊地區(qū)的開敞空間。綠地系統(tǒng)規(guī)劃線、面”相互結(jié)合為原則，合理布局，均勻分布。通過合理安排規(guī)劃區(qū)內(nèi)各級公園、道路綠地，保證城市綠色空間的連續(xù)性。路兩側(cè)各掌握20－30米寬的道路綠帶，在各開發(fā)用地內(nèi)部形成點狀的組團(tuán)綠地，以及多處街頭游園綠地，共同構(gòu)成規(guī)劃區(qū)的綠地空間系統(tǒng)。公共活動空間組織公共活動空間由各級城市廣場組成。地面與公交樞紐相接，是焦化廠地段主要的人流集散空間。場所。次一級的廣場，它們直接附屬于各功能區(qū)塊、并同其有著親熱的互動關(guān)系。景觀系統(tǒng)規(guī)劃空間景觀格局形成三區(qū)一軸的景觀格局特色景觀區(qū)：——滄桑厚重，環(huán)境美麗的工業(yè)遺址景觀區(qū)——高效現(xiàn)代，空間緊湊的現(xiàn)代建筑景觀區(qū)——自由隨便，時尚前衛(wèi)的創(chuàng)智建筑景觀區(qū)規(guī)劃一路景觀軸：連接焦化廠地段與歡快谷的空間景觀道路。城市標(biāo)志系統(tǒng)同認(rèn)知的場所。用地中的地標(biāo)主要可劃分為產(chǎn)業(yè)遺址類、開敞空間類、現(xiàn)代建構(gòu)筑物類等，道，幫助人們在城市中進(jìn)展定位。歷史意義和獨特的造型有著猛烈的標(biāo)志性，與其他建構(gòu)筑物形成明顯反差，成為視覺中心。達(dá)性和參與性，同時又為識別其他地標(biāo)供給了場地條件和視線通廊?，F(xiàn)代建構(gòu)筑物類地標(biāo)市中的標(biāo)志。夜景照明規(guī)劃夜景照明作為一種手段，將城市景觀進(jìn)展提煉，供給了解城市、賞識城市的一個獨特視角，是城市設(shè)計的延長。夜景照明規(guī)劃應(yīng)當(dāng)以人為本，功能先行；層次有序，因地制宜；節(jié)能環(huán)保，講求實效。規(guī)劃夜景觀構(gòu)造為“一區(qū)、二帶、四節(jié)點”。“一區(qū)”呈L形，即地鐵站周邊綜合商業(yè)區(qū)和產(chǎn)業(yè)遺址的體驗觀演區(qū)?！岸А奔茨媳毕虻慕?jīng)二路兩側(cè)街區(qū)和東西向的規(guī)劃一路兩側(cè)街區(qū)。“四節(jié)點”為地鐵站點、南入口廣場、西入口建筑群和東部產(chǎn)業(yè)遺址地標(biāo)。依據(jù)夜景觀規(guī)劃構(gòu)造，將建筑照明劃分為四個等級：地標(biāo)建筑、重點照明建筑、次要照明建筑和掌握照明建筑，合理確定各建筑單體的照明等級。地下空間布局與利用規(guī)劃原則焦化廠地段地下空間和設(shè)施體系規(guī)劃應(yīng)符合北京城市地下空間規(guī)劃及相關(guān)法規(guī)的要求，充分挖掘土地資源，堅持整體化、人文化、生態(tài)化、高效率、安全可行的根本原則。做到地面上下部協(xié)調(diào)進(jìn)展、有機(jī)連接。規(guī)劃策略綜合開發(fā)、安全使用地下空間開發(fā)與焦化廠地段內(nèi)的大型公建及活動場所相結(jié)合設(shè)施和防災(zāi)設(shè)施規(guī)劃相結(jié)合，形成完整的地下空間體系。結(jié)合換乘、便捷使用空間的品質(zhì)，提高利用率。淺層為主、上下協(xié)調(diào)核心區(qū)的地下空間開發(fā)以淺層為主(3—15米)，淺層空間主要用于地下公共活動、人行步道、交通換乘、停車、設(shè)備、市政共同溝、人防等，便于與地面層形成自然便捷的聯(lián)系。整體規(guī)劃、動態(tài)適度持續(xù)動態(tài)的潛力。功能構(gòu)造依據(jù)整個焦化廠地段的規(guī)劃構(gòu)造關(guān)系T型遺址公園和U型開發(fā)地段兩大局部組成，因此地下空間的開發(fā)主要集中在UUU型開發(fā)地段的功能被UU間網(wǎng)絡(luò)。檢修、保養(yǎng)、測試及治理效勞功能?？臻g布局外側(cè)商務(wù)辦公區(qū)局部地下空間：地下一層為綜合效勞功能，主要為該地下空間上SOHO、金融投資供給一些地塊內(nèi)部的商業(yè)保障效勞，地下二、三層以地下停車庫、設(shè)備空間為主，其中配套一些倉儲效勞空間。內(nèi)側(cè)創(chuàng)意休閑區(qū)局部地下空間：地下一、二層為交通疏散和商業(yè)功能，其中，一、能，為上部的酒店、綜合商業(yè)、休閑消遣、影視劇作、音樂創(chuàng)作、工藝設(shè)計供給商業(yè)效勞，儲效勞空間。同時區(qū)塊內(nèi)部各地下空間之間設(shè)置聯(lián)系通道，加強(qiáng)地下空間之間的交通聯(lián)系，共同構(gòu)筑地下空間系統(tǒng)。車輛段局部地下空間：供給地鐵車輛的檢修效勞、保養(yǎng)、測試及治理等功能。該局部地下空間獨立于另外兩局部地下空間，自成體系。組外側(cè)商務(wù)辦公區(qū)組外側(cè)商務(wù)辦公區(qū)內(nèi)側(cè)創(chuàng)意休閑區(qū)車輛段局部面積〔平方米〕成樓層地下一層地下二層功能面積功能面積功能面積各層總面積綜合效勞商業(yè)車輛維護(hù)155659413591929455停車商業(yè)257932地下三地下三層停車停車257932重要節(jié)點設(shè)計景觀與公共活動環(huán)〔圖〕核心樞紐地段〔圖〕入口接待區(qū)〔圖〕市政與豎向規(guī)劃市政設(shè)施規(guī)劃給水工程規(guī)劃建設(shè)，與道路同期設(shè)計同期施工，使規(guī)劃范圍內(nèi)形成環(huán)狀枝狀相結(jié)合的供水管網(wǎng)。消防給水：消防給水承受與生活管網(wǎng)合一的低壓制，室外消防栓設(shè)置間距不超過120m，消防給水除利用給水管網(wǎng)外，還可利用其它水體作為消防范用水源。中水地澆灑、道路沖洗、建筑沖廁及景觀水面補(bǔ)水。排水工程規(guī)劃排水體制，分別建設(shè)污水管道系統(tǒng)和雨水管道系統(tǒng)。污水呈西高東低之勢，污水大致由西向東流入污水干管，再向下游進(jìn)入垡頭污水處理廠。雨水：雨水管道布置時，為使雨水排泄通暢，并節(jié)約管材，應(yīng)充分利用地形，就近排入水體，雨水承受暗管與暗溝收集，匯入大柳樹溝和蕭太后河排放。雨、污水管道d≤400承受PVC-Ud>500電力工程規(guī)劃10kV3中壓進(jìn)線由區(qū)塊外南側(cè)的能源中心和區(qū)塊外北側(cè)的垡頭中區(qū)110KV110KV變。10kV電力開閉所，原則上考慮為二進(jìn)六出，建筑面積為10010kV閉所宜與其它公共設(shè)施聯(lián)建。10kV10kV均承受地下型式。在公共設(shè)施區(qū)域，規(guī)劃建議以樓為單位，布置附設(shè)式10/變電所。電信工程規(guī)劃局部，應(yīng)下地穿管敷設(shè)，在室內(nèi)局部應(yīng)穿管埋墻敷設(shè)。區(qū)塊內(nèi)有線電視線路和因特網(wǎng)線路走向與通信線路走向同側(cè)。燃?xì)庖?guī)劃東區(qū)和垡頭西區(qū)規(guī)劃的自然氣調(diào)壓站，管網(wǎng)接自京沈高速路、五環(huán)路次高壓〔兆帕〕自然氣管網(wǎng)。供氣的方式。道路城市燃?xì)庵袎汗芫W(wǎng)沿主要干道布置，盡量形成環(huán)網(wǎng)系統(tǒng)，實現(xiàn)穩(wěn)定供氣，從調(diào)壓箱出來的低壓管則承受枝狀布置。供熱規(guī)劃區(qū)塊內(nèi)供熱熱源來自于化工路南側(cè)的能源供給中心，下敷設(shè)。在用戶前設(shè)置用戶蒸汽引入口裝置和集中熱力站。管線綜合規(guī)劃管線沿道路敷設(shè)，原則上給水管、電力管等位于路南、路東；污水管、燃?xì)夤?、電信管等位于路北和路西。雨水管在三塊板和紅線寬度在36米以上的道路下，兩側(cè)布置，其余都布置在道路中間。給水管道及污水管道在50水平布置，由路北至路南或由路西至路東依次為：電信管、燃?xì)夤?、污水管、雨水管、給水管、電力管。給水管、雨水管、污水管。工程管線穿插時，它們之間的最小垂直間距需滿足標(biāo)準(zhǔn)要求。環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃垃圾收集站15米。公共廁所：規(guī)劃范圍內(nèi)主要道路按300~500米左右間隔布置一所公共廁所，其它道路按800米左右間隔布置。廢物箱對應(yīng)。廢物箱一般設(shè)置在道路兩側(cè)，間距按道路功能及人流密集程序設(shè)置：人流密集的公共建筑區(qū)域的街道25～50m；50～80m；80～100m。豎向規(guī)劃8~30高程掌握在~60.00米。此外，在“U”形綠化空間內(nèi)，為了制造良好的地景效果，也做了局部微地形處理，其高差變化在4~8米之間。各地塊內(nèi)平均掌握在-33.00〔注：承受1985年國家高程基準(zhǔn)〕生態(tài)與環(huán)境場地自然條件分析場地自然條件評價建與居住用地。其中的北廠區(qū)為生產(chǎn)車間集中地，主要包括備煤、煉焦、篩焦、回收、煤氣精制、精苯、焦油、制氣等各分廠，關(guān)心設(shè)施包括熱電、污水處理、機(jī)修、運輸?shù)确謴S以及2023年停產(chǎn)以來，由于直接的污染源消逝，場地正在自強(qiáng)的先鋒樹種，而且群落構(gòu)造較為簡單?，F(xiàn)狀植被評價依據(jù)現(xiàn)場調(diào)查，我們將場地的植被〔以喬灌木為主〕劃分為園林景觀型、環(huán)境綠化型、廢棄地型。園林景觀型管護(hù)的，具有種類多、層次豐富、長勢佳的特點。例如廠區(qū)入口及辦公區(qū)G1-、回收一分廠、精苯分廠、煤氣精制分廠〔G15-17〕等。特別是仍舊在使用的廠區(qū)入口的綠化由于治理到位，整體綠化狀況很好。主要樹種有雪松、圓柏、白皮松、黑松、水杉、銀杏、臭椿、胡桃、垂柳、榆樹、泡桐、杜仲、玉蘭、毛白楊、國槐、梨、毛櫻桃、棗、紫葉李、小葉黃楊、珍寶梅、薔薇等?；厥找环謴S、精苯分廠等區(qū)以四旁綠化為主；植物種類豐富，生長良好。但由于無人治理，雜草較多，需要整理。中心花園：石榴、紫葉李、金葉女貞、月季、火棘、龍爪槐、國槐、臭椿、龍爪槐、桃樹、大葉黃楊。建筑周邊綠化：龍爪槐、木槿、女貞、火炬漆、國槐、楊樹、五角楓、紫穗槐、月季等。這些綠地在一輪建設(shè)中應(yīng)盡量保存，并結(jié)合到廠區(qū)景觀設(shè)計或建筑外環(huán)境設(shè)計之中去。環(huán)境綠化型乏管護(hù)，現(xiàn)已雜木叢生。一局部是建筑或設(shè)施的周邊綠化，植物生長良好，大喬木多，但是多為雜生樹種。例如冷卻塔周邊綠地B，植物長勢較好，局部野生草本在冷卻塔周邊富特別是一些抗性強(qiáng)的種類，例如火炬漆、構(gòu)樹、臭椿、紫穗槐等有占群落主導(dǎo)的趨勢〔G5、G。主要樹種有國槐、楊樹、火炬漆、構(gòu)樹、圓柏、臭椿、垂柳、石榴、胡桃、柏木、月〔G2G2G，有肯定面積的水塘，現(xiàn)水塘枯槁，充滿著大量自然性生長的植物，楊樹、垂柳、構(gòu)樹、紫穗槐、絲棉木等形成的群落〔G9〕有些路段濃蔭蔽日，道路綠化效果很好。還有一些沿道路較寬的綠帶G7G1、G15，樹李、臭椿、大葉黃楊、白蠟、錦葵、楊樹、榆樹、構(gòu)樹、火炬漆、圓柏、國槐、泡桐、旱柳、紫穗槐等。這些綠地在一輪建設(shè)中可結(jié)合規(guī)劃需要加以保存與利用塊和濃蔭蔽日的道路綠化應(yīng)盡量保存并在廠區(qū)景觀設(shè)計或建筑外環(huán)境設(shè)計之中充分利用。廢棄地型年才閑置，這些地段的綠化條件一般，均沒有郁閉度高的樹群或高大的喬木。近閑置、污染條件不嚴(yán)峻的地段以自然恢復(fù)的草灌為主要植被群落茂盛，以構(gòu)樹、火炬漆、鹽膚木等雜生樹種為主，生長良好。這局部通常面積大，在調(diào)查中沒有特地列項，主要包括制氣分廠南半部、備煤分廠鐵道段、煉焦三分廠西部等。這些綠地在一輪建設(shè)中可結(jié)合規(guī)劃需要加以保存與利用中需要大塊場地的內(nèi)容進(jìn)展布置。場地污染狀況5.2.1北京焦化廠以煤炭為原料，生產(chǎn)煤氣和焦炭，并主要從粗焦油中提取各類煤化工產(chǎn)品。主要產(chǎn)品為煤氣和焦炭，同時還生產(chǎn)焦油、硫銨、輕苯、工業(yè)萘、蒽、瀝青、酚類等40多種化工產(chǎn)品。主要污染物包括苯系物〔單環(huán)芳烴、多環(huán)芳烴、雜環(huán)芳烴、酚、氰化物、釩、砷等。5.2.1大氣集中，物料儲存、運輸、加工過程中的遺灑、滲漏，污水處理設(shè)施及污水管線的滲漏。1〕排放沉降污染：焦化廠通過大氣集中形式污染場地的主要是焦?fàn)t無組織排放，排放需要處理。物料轉(zhuǎn)運污染：大規(guī)模的生產(chǎn)原料堆場造成場地中的土壤污染，例如備煤分廠至今度時，存在污染深層土壤的可能。設(shè)施滲漏污染：焦化廠有各種物料儲罐、槽，且局部為地下或半地下式，主要分布在回收一分廠、回收二分廠、焦油分廠、煤氣精制分廠、精苯分廠、制氣分廠等處，依據(jù)現(xiàn)場調(diào)查，原料和成品儲罐一般承受鋼質(zhì)，發(fā)生罐、槽裂開物料滲出的可能性不大。但是，污污染。另外，污水管線的滲漏也可能造成沿線土壤污染。5.2.1焦化廠污染場地的空間分布根本特征總結(jié)如下：1〕苯系物：焦油分廠、精苯分廠、原粗苯車間超標(biāo)較嚴(yán)峻。從深度變化來看，表層土和深層土污染較輕，中間的弱透水層上和弱透水層超標(biāo)點較多。2〕多環(huán)芳烴：回收一分廠、焦油分廠、酚水泵房、原硫銨車間超標(biāo)較嚴(yán)峻。從深度變化來看，表層土污染最重，隨深度加深超標(biāo)點比例明顯降低。3〕重金屬：全廠全部測點的砷全部超標(biāo)，其它重金屬均不超標(biāo)。揮發(fā)酚：全部測點的揮發(fā)酚均不超標(biāo)。氰化物：表層土均不超標(biāo)，弱透水層上在煤氣精制分廠有1點超標(biāo)。石油烴：主要集中在校辦廠地段，只有弱透水層測點超標(biāo)嚴(yán)峻，表層土和弱透水層上層超標(biāo)量不大，透水層下均不超標(biāo)。5-1場地污染物及其空間分部

表層回收一分廠回收二分廠

超標(biāo)點分布弱透水層上 弱透水層透水層以下回收二分廠

污染深度變化〔超標(biāo)點/總監(jiān)嚴(yán)峻超標(biāo)點測點〕焦油分廠苯系物煤氣精制分廠制氣分廠原硫銨車間原粗苯車間

焦油分廠 表層土11%焦油分廠 焦油分廠煤氣精制分廠 精苯分廠弱透水層上18%精苯分廠 精苯分廠精苯分廠 原粗苯車間弱透水層19%原粗苯車間 原粗苯車間原硫銨車間 透水層以下13%原粗苯車間多環(huán)多環(huán)芳烴回收二分廠焦油分廠煤氣精制分廠精苯分廠制氣分廠原硫銨車間原粗苯車間酚水泵房污水處理廠焦油分廠煤氣精制分廠精苯分廠原硫銨車間原粗苯車間酚水泵房57%回收一分廠16%焦油分廠爭論所南原粗苯車間酚水泵房原硫銨車間重金屬揮發(fā)酚氰化物石油烴全廠全部測點的砷全部超標(biāo)，其它重金屬均不超標(biāo)均不超標(biāo)均不超標(biāo)煤氣精制分廠均不超標(biāo)校辦廠均不超標(biāo)均不超標(biāo)均不超標(biāo)校辦廠生態(tài)修復(fù)策略生態(tài)修復(fù)方法比較〔現(xiàn)場處理法、預(yù)制床法、堆制處理法、生物反響器、厭氧生物處理法。實踐說明：生物恢復(fù)技術(shù)是經(jīng)濟(jì)有效、快速的土壤恢復(fù)技術(shù)。主要的處理方法有以下幾種：1原位生物修復(fù)：原位處理方法是將受污染土壤在原地處理。處理期間，土壤根本不抽取和過濾系統(tǒng)，可承受由抽水井、油水分別器、曝氣塔、養(yǎng)分物添加裝置、過氧化氫添加中，經(jīng)過濾后重滲入地下。在此過程中，承受注入外表活性劑和養(yǎng)分物酸氫鉀，氧源〔35%H2O2，100mg/L〕和外表活化劑的溶液，并接種能促進(jìn)多環(huán)4很明顯。異位生物修復(fù)土壤耕作法：是一種廣泛承受的處理土壤污染的方法，被污染的廢物施在土壤上，通過施肥、澆灌和加石灰等治理措施，保持氧氣、水分和pH的最適宜值，并進(jìn)展耕作以多為土著微生物，但是要提高效果還需要引入馴化的微生物。這是一項節(jié)約本錢的方法，適于處理石油工業(yè)廢物及污泥，可在幾個月時間使石油濃度降低。預(yù)制床處理法：現(xiàn)場處理中土壤耕作處理最大的缺陷是污染物可能從處理區(qū)遷移，〔布置防止?jié)B漏底，通風(fēng)管道等〕性低的物質(zhì)，如高密度的聚乙烯或粘土。將污染土壤轉(zhuǎn)移到預(yù)制床上，通過施肥、澆灌，調(diào)整pH，有時還參加微生物和外表活性劑，使其最適合污染物的降解。生物反響器：生物反響器法是將污染土壤置于一特地的反響器中處理。生物反響微生物，并將其參加到預(yù)備處理的土壤中。此種方法處理效率高，但是費用昂高。2植物生物修復(fù)是利用植物體加速土壤污染物降解速度的過程植物在同土壤的共同作用下，將污染物固定，以削減其對生物與環(huán)境的危害。200~1000美元之間，即每年每立方米的處理費為~美元，比物理化學(xué)處理的費用低很多。對石油污染土壤有很好的修復(fù)效果的植物包括水稻，玉米，紫花苜蓿等。生態(tài)修復(fù)策略選擇125萬m3成無污染土壤，我們認(rèn)為不太現(xiàn)實與經(jīng)濟(jì)〔見表5-建筑場地的挖方移除與妥當(dāng)處理有污染土壤。大局部廠區(qū)土地擬用生物處理的方式。5-2土壤通氣及強(qiáng)化技術(shù)土壤通氣及強(qiáng)化技術(shù)情景修復(fù)面積修復(fù)深度修復(fù)體積修復(fù)土方〔m〕單價總計〔元/t〕〔萬元〕異位淋洗單價總計〔元〔萬元〕/t〕公園105居住3001500工業(yè)商業(yè)224508注：①噸位換算中，土壤密度選用m3。1〕保存地快：要承受原位處理法，包括(1)植物修復(fù)法：利用對石油污染的抗性植物或其根際分泌物很好的修復(fù)效果。(2)微生物降解法：進(jìn)入土壤飽和帶的污染物生物降解。實行添加養(yǎng)分、供氧(通風(fēng)或加H202)和接種特異工程茵等措施提高其降解力。(3)地下水抽取和過濾系統(tǒng)：由于氧交換的需要，該法適用了滲透性好的未飽和土壤的治理。2建設(shè)地塊：〔淺土層(1)土壤耕作法；(2〔預(yù)制床的底面為滲透性低的物質(zhì)，如高密度的聚乙烯或粘土。大型建筑根底挖土〔深土層(1〔的物質(zhì)，如高密度的聚乙烯或粘土(2根底以下：原位處理法(1)地下水抽取和過濾系統(tǒng)：可承受由抽水井、油水分別器、曝氣塔、養(yǎng)分物添加裝置、過氧化氫添加裝置、注水井等局部組成的生物恢復(fù)系統(tǒng)。生態(tài)修復(fù)時序暫略〔需要規(guī)劃的開發(fā)時序內(nèi)容〕生態(tài)修復(fù)技術(shù)指標(biāo)暫略經(jīng)濟(jì)與行動征地及安置補(bǔ)償-1,430,000征地及安置補(bǔ)償-1,430,000--- -JHC18G11254,100-64,924-JHC22C32/G1224,60017,00029,9204,5007JHC23C32/G1225,40019,30034,9334,5008JHC24C32/G1221,80016,80027,5524,5007IJHC26C2429,20029,20062,4885,0001JHC27C12/G1229,00029,000116,2906,0001JHC28C1230,80030,800116,7326,0001JHC29C1226,70026,700108,4026,0001市政根底設(shè)施配套費總計(I)--441,600168,800496,317- -9JHC01C1222,10022,100106,0807,0001JHC02C1223,00023,000106,0307,0001JHC03C12/G1219,00019,00099,3707,0001JHC04S31/G1210,3008,70021,5271,000JHC05CR25,00025,000136,7508,0002JHC06C1218,80018,80038,3527,0001JHC07G11121,400-40,062-ⅡJHC08C12/G1218,20016,60076,3607,0001JHC09C23/G1216,80015,20055,3287,0001JHC10C21/G1231,20027,20050,0486,0001JHC11C25/G1217,20010,500116,4507,0007JHC12C32/C36/G1219,60015,50049,9105,5008JHC13C32/C36/G1218,50014,60049,9325,5008JHC14C32/C36/G1231,10024,50063,4555,5001市政根底設(shè)施配套費總計(II)-總計(II)--392,200-1,009,654- -1JHC15C12/G1223,10020,400111,5887,0001JHC16C22/G1221,10018,60072,3547,0001JHC17UC/G1239,20014,40053,5785,0007JHC018G1195,900-22,576-ⅢJHC19C1215,10015,10085,6177,0001JHC20C3113,80013,80061,2726,0008JHC21C25/G1225,80015,80088,7967,0001JHC25C6233,20033,200101,5965,0001總計(III) - - 267,200 - 597,377 - - 8總計(I-III)．1土地一級開發(fā)本錢面積(公頃)費用(萬元)征地本錢1434,790生態(tài)修復(fù)本錢143140,000市政配套根底設(shè)施建設(shè)本錢14344,170車輛段開發(fā)本錢-97,710合計143286,670收入概算1〕地價區(qū)間用地面積出讓收入規(guī)劃用地狀況(元/平方米)(平方米)(萬元)行政辦公用地5000-7000221,500146,400商業(yè)金融用地5000-7000116,50072,990文化消遣用地4500-6000154,80062,205商業(yè)居住混合用地800025,00020,000其他用地-82,70024,670合計-600,500326,265注：各類用地依據(jù)開發(fā)時序與開發(fā)限制條件等因素在地價區(qū)間內(nèi)調(diào)整2〕遺址公園內(nèi)共計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)用房6400平方米、餐飲用房8500平方米、運動休閑用房274004000-6000/平方米的價格出讓，共計獲得出售收入211503〕347415總盈利依據(jù)附表計算可得：635110,51029,03045,890行動安排分期時序開發(fā)需求、功能培育、更改造驅(qū)動力〔地鐵7號線2023年建成通車〕以及不同階段的資金平衡等因素，估量工程完成時間為5-6年，具體將分啟動、推動、完善三個階段：啟動階段〔打造根底、工程推介、培育人氣〕◆工作重點：a.污染治理,道路、市政等根底設(shè)施建設(shè)b.啟動沿化工路的SOHO和緯一路的創(chuàng)意創(chuàng)智區(qū)c.工業(yè)遺址公園一期：體驗觀演區(qū)建設(shè)◆進(jìn)展動力：政府推動、工程推介505031推動階段〔產(chǎn)業(yè)集聚、工程開發(fā)、環(huán)境建設(shè)〕◆工作重點：a.進(jìn)一步的污染治理，道路與市政設(shè)施完善b.地鐵車輛段及上蓋物業(yè)開發(fā)c.工業(yè)遺址公園二期：運動休閑區(qū)建設(shè)7◆開發(fā)規(guī)模：用地公頃，地上建筑面積100萬平方米，36完善階段〔規(guī)模效應(yīng)、完善提升、品牌形成〕◆工作重點：a.工業(yè)遺址公園三期：科普教育區(qū)建設(shè)的完善，商務(wù)辦公開發(fā)◆進(jìn)展動力：人氣聚攏、環(huán)境提升6030實施推動總體思路〔1〕面對市場，培育產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)地區(qū)〔城市〕根本經(jīng)濟(jì)局部的集聚與擴(kuò)張〔即根本經(jīng)濟(jì)活動是城市存在和進(jìn)展的經(jīng)濟(jì)根底，由于它的市場寬闊，進(jìn)展彈性大，收益具有投資乘數(shù)效應(yīng)，所以，它是城市進(jìn)展的主導(dǎo)力氣。礎(chǔ)、錯位進(jìn)展的主導(dǎo)思路。它既可以依托本市已有的工程根底，進(jìn)展產(chǎn)業(yè)鏈的延長、壯大和再利用為根底，引導(dǎo)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先行，培育產(chǎn)業(yè)鏈，延長進(jìn)展高端效勞和地區(qū)綜合性效勞業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)集群，支撐地區(qū)持續(xù)進(jìn)展。(２)從資金導(dǎo)向走向功能導(dǎo)向的城市經(jīng)營，提升地區(qū)〔城市〕綜合競爭力文化等資源的可持續(xù)利用，難以正確處理好城市短期建設(shè)擴(kuò)張與長期規(guī)劃進(jìn)展的關(guān)系。以功能為導(dǎo)向的城市經(jīng)營則留意對城市資源進(jìn)展以效勞于城市功能提升為主要目的的銷的全過程。是強(qiáng)調(diào)一個城市在將來環(huán)境中的進(jìn)展?jié)摿蛻?yīng)變力量——鼓勵競爭和創(chuàng)的制度環(huán)境地區(qū)的進(jìn)展定位和規(guī)劃進(jìn)展戰(zhàn)略將更強(qiáng)調(diào)以城市經(jīng)營為途徑和過程力。就焦化廠地區(qū)而言，高效的土地開發(fā)為主導(dǎo)的“資金導(dǎo)向性經(jīng)營”雖是一項重要目標(biāo)。加強(qiáng)“功能導(dǎo)向型經(jīng)營〔區(qū)域〕環(huán)境中的構(gòu)造性升級有著重要的意義?！?〕構(gòu)筑獨特的形象與品牌，提升地區(qū)品質(zhì)全球化背景下，城市〔地區(qū)〕文化與特色、環(huán)境品質(zhì)越來越成為打算城市〔地區(qū)〕在區(qū)區(qū)特別的工業(yè)遺產(chǎn)價值，將其作為打造獨特地區(qū)形象的根底，通過相應(yīng)的營銷策略和手段，使其形成獨特共性吸引“顧客〔或地區(qū)〕品牌。實施策略資金策略關(guān)鍵在于工程的優(yōu)良籌劃，以及與國際資金機(jī)構(gòu)的過往合作關(guān)系。----以獨特的工業(yè)遺址為品牌，以具體工程為資源，吸引多種資金參與。----投資、資金運作，工程實施由非政府企業(yè)完成。403030%三局部。----以信托形式，通過專業(yè)治理公司向海外出售，吸引啟動資金。----分解啟動資金到子工程，由子工程向社會吸引合作投資，以及承受銀行的負(fù)債資金。市場推廣策略----明確地區(qū)定位，合理引導(dǎo)各城市元素切合市場進(jìn)展；----塑造品牌，強(qiáng)勢推廣，強(qiáng)化工業(yè)遺址品牌核心效應(yīng)；----建立良好的城市營銷市場機(jī)制，發(fā)揮多渠道的融資方式；〔地區(qū)〕產(chǎn)業(yè)鏈搭接，提高地區(qū)產(chǎn)業(yè)綜合實力，從而帶動一系列的進(jìn)展進(jìn)程；----引入高水平籌劃、營銷、推介公司，構(gòu)建規(guī)劃設(shè)計跟蹤效勞制度，參與投資營銷、市場推廣籌劃等。生態(tài)修復(fù)策略----依據(jù)場地內(nèi)污染狀況，區(qū)分對待，提出不同的生態(tài)修復(fù)策略，進(jìn)展綜合整治----盡量污染本地消解，避開污染集中和次生污染----將生態(tài)修復(fù)的時序安排與場地開發(fā)建設(shè)、利用的時序結(jié)合考量，使之協(xié)調(diào)融資方式比較BOT〔主要是大型根底設(shè)施工程〕建設(shè)和經(jīng)營供給一種特許權(quán)協(xié)議作為融資根底，由工程公司作為投資者和經(jīng)營者安排融資、目歸還給政府或有關(guān)公共部門。ABSABS式，其本質(zhì)就是資產(chǎn)證券化。所擁有的物資或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人支配或使用的一種效勞性商業(yè)信用活動。三種融資方式在根底設(shè)施領(lǐng)域應(yīng)用中都有其自身的優(yōu)勢與缺乏資模式。建設(shè)指引明確經(jīng)營主體，促進(jìn)資本營運的信貸融資和證券融資為主，并利用政策的杠桿作用進(jìn)展政策融資。留意建設(shè)時序的近遠(yuǎn)期連接，制訂適宜的土地開發(fā)打算考慮資金平衡，將贏利高地塊與贏利低地塊相互搭配，綜合商業(yè)、辦公、創(chuàng)意、道路、府應(yīng)賜予撥款或補(bǔ)助，實行特別政策。重點把握更改造的假設(shè)干關(guān)鍵點由于將來進(jìn)展的不確定性，有效的階段劃分策略對于規(guī)劃的實施具有至關(guān)重要的作用，焦化廠地區(qū)作為城市棕色地帶，具有肯定的特別性，其更改造的關(guān)鍵點有：----盡快進(jìn)展生態(tài)修復(fù)和打算，并付諸行動，為進(jìn)展奠定根底。----提高可達(dá)性個便捷的內(nèi)外連接系統(tǒng)，以便利的交通、美麗的景觀吸引投資，帶動地區(qū)的建設(shè)進(jìn)展。----選擇適宜的“觸媒”啟開工程場所，形成地區(qū)的活力焦點和催化劑，以此帶動相關(guān)工程和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。----爭論開發(fā)驅(qū)動因素分析各種可能觸動地區(qū)開發(fā)的誘因及其最正確時機(jī)，包括外部的、內(nèi)部的的，與空間構(gòu)造、土地利用、開發(fā)時序綜合考慮，促進(jìn)地區(qū)合理開發(fā)。----適度功能混合留的混合用地則能應(yīng)對進(jìn)展的不確定性，適合市場變化狀況下的不同階段開發(fā)需要。附錄基地分析區(qū)位分析功能區(qū)位北京焦化廠位于北京城區(qū)東南部垡頭工業(yè)區(qū)，處于大北京都市圈的京津塘城市帶上，是天津和塘沽進(jìn)入北京的門戶區(qū)域。焦化廠所在的垡頭工業(yè)區(qū)是北京重點建設(shè)的十大邊緣組團(tuán)之一。交通區(qū)位用地周邊現(xiàn)有京津塘、京沈兩條高速大路，規(guī)劃的其次條京津塘高速路的北京起點為五環(huán)路的化工橋就在廠區(qū)的東南角，西側(cè)有四環(huán)路、東側(cè)緊鄰五環(huán)路兩條城市快速路；南側(cè)化工路是規(guī)劃紅線寬度90米的城市主干道，為東西連接四環(huán)和五環(huán)路的城市主要快速干道，在化工橋與其次條京津塘高速路相連；京石、京開等出京高速網(wǎng)，對外交通便捷；北京焦化廠周邊規(guī)劃有兩條城市輕軌線路，一條是直接通過本區(qū)的M7號線，連接垡頭工業(yè)區(qū)與北京西客站；另一條是輕軌3號線，沿北側(cè)的京沈高速路，是連接北京東西的另一條大動脈。存在問題歷史根底差、人氣低、吸引力弱，地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與形象樹立需要較長過程；南有亦莊〔經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)〕的城中心、西北有建外的CBD、東北為通州城中心，地處“三中心”的“凹地用地現(xiàn)狀周邊用地現(xiàn)狀規(guī)劃范圍是北京焦化廠主廠區(qū)北區(qū)西北側(cè)是孛羅營舊村，村東至東五環(huán)路之間約800米現(xiàn)狀為農(nóng)田。廠區(qū)西側(cè)是原北京染料廠用地，現(xiàn)已完成停產(chǎn)搬遷工作?；ぢ芬阅嫌玫?，局部為北京焦化廠配套分廠或倉儲用地，大門對側(cè)有一處綜合公園——北焦公園，面積約3.8公頃，并有湖面和假山，環(huán)境美麗。土地利用北京焦化廠總用地面積147.3相關(guān)，主要由備煤、煉焦、焦油、產(chǎn)化、辦公、公共效勞、市政設(shè)施等用地組成。規(guī)劃范圍內(nèi)以工業(yè)用地為主尤其是煉焦、產(chǎn)化等區(qū)域，北側(cè)的備煤區(qū)污染相對較輕?，F(xiàn)狀公共設(shè)施有行政辦公、醫(yī)院、規(guī)劃范圍向北側(cè)擴(kuò)大，所以范圍內(nèi)還有少量孛羅營的村鎮(zhèn)建設(shè)用地和農(nóng)田共計8.28現(xiàn)狀用地構(gòu)成表CC1C3C4C5C6

用地面積〔公頃〕 占總用地〔%〕MM1WW1TT1UGG2EE2E6道路用地

工業(yè)用地倉儲用地鐵路用地綠地生產(chǎn)防護(hù)綠地耕地道路用地地區(qū)域總用地 100道路交通6線寬60米，在地塊東南角的化工橋與化工路立交互通，是規(guī)劃范圍到達(dá)北京各大外圍功能3610狀特征。廠區(qū)西側(cè)的焦化廠西路紅線寬度為7規(guī)劃范圍內(nèi)部的交通網(wǎng)絡(luò)具有猛烈的工業(yè)生產(chǎn)功能特征分，因此也是工業(yè)遺產(chǎn)的一局部。廠區(qū)內(nèi)主要道路有1357寬8~10米，構(gòu)成了廠區(qū)內(nèi)部交通的骨架，由于路網(wǎng)密度適當(dāng)、綠化良好，重修整后可連續(xù)8000廠區(qū)內(nèi)有大量鐵路支線及其附屬設(shè)施，從場地西北側(cè)引入，共分327原煤供給和產(chǎn)品輸出功能。在廠區(qū)主入口南側(cè)現(xiàn)有公交站一處，面積約3000平方米。綠化環(huán)境依據(jù)調(diào)查，將焦化廠內(nèi)綠化劃分為24塊樣地，分別對其生態(tài)類型、樹種和綠地空間進(jìn)展評價，并建議與規(guī)劃方案結(jié)合，盡可能保存場地中生態(tài)條件良好的集中綠地。編面積編面積號〔㎡〕G12550G25637G32050G43330G521800G611500G73250G810300G910000G1019700G117650G125865G132680G148500雪松*、圓柏*、垂柳、榆樹、泡桐*、白皮松、銀杏*、毛櫻桃、棗、紫葉李、小葉黃楊、珍寶梅、薔薇等密林；雪松*、圓柏*、黑松*、水杉*、銀杏*、垂柳、白皮松、紫葉李、大葉黃楊、瓜子黃楊等疏林草地；毛白楊*、國槐*、梨、紫葉李、圓柏*、貼梗海棠、柿、小葉黃楊等密林+玉蘭庭院；臭椿*、雪松*、胡桃、國槐*、西*珍寶梅等密林；國槐*、楊樹*、火炬漆、構(gòu)樹、圓柏*、油松、臭椿*、雪松*、垂柳、石榴、胡桃*、大葉黃楊、柏木、月季等

綠地空間評價類豐富。應(yīng)與四周建議保存建筑一同保存并進(jìn)展相應(yīng)改造。廠區(qū)入口綠化；同G1綠地一樣為廠區(qū)入口結(jié)合四周建筑改造而加以保存。良好?；ú?。廠房〔廢棄〕周邊綠化及道路綠化；次生樹種與綠化樹種混雜。廠房〔廢棄〕周邊綠化；密林； 多為雜生樹種景觀性差但通過肯定改造構(gòu)樹、火炬漆、臭椿*、紫穗槐等與保存的工業(yè)遺址相結(jié)合反而能表達(dá)很好景觀內(nèi)涵。林帶； 廠區(qū)道路及建筑周邊綠化；楊樹*、榆樹、構(gòu)樹、火炬漆、圓楊樹為行道樹其余多為雜生樹種應(yīng)結(jié)合柏*、紫穗槐等 道路改造重綠化。密林； 原為廠區(qū)小游園有肯定面積的水塘現(xiàn)水楊樹*、垂柳、構(gòu)樹、紫穗槐、絲塘枯槁植物自然性生長郁閉度高建議棉木等 恢復(fù)水體，改造為開放式綠地空間軌道周邊綠化；楊樹林； 楊樹林地原為鐵軌兩側(cè)綠化建議與保存楊樹* 的工業(yè)構(gòu)筑物及軌道一同保存并增加楊樹密度形成林帶。廠房撤除后空地；密林； 由于場地廢棄時間長雜生樹種多生產(chǎn)良構(gòu)樹、火炬漆、泡桐 好郁閉度高無保存意義應(yīng)結(jié)合用地改造而重綠化。林帶；毛白楊*、國槐*、泡桐密林；臭椿*、構(gòu)樹、泡桐、火炬漆密林；臭椿*、構(gòu)樹、泡桐

道路綠化；層灌木層由于廢棄生長雜亂，應(yīng)加以整理。種多，教雜亂。種多，教雜亂。密林； 道路綠化及四旁綠化；毛白楊*、國槐*、白皮松、臭椿、次生樹種與原有綠化樹種混雜建議集合周桃樹、桑樹、鹽膚木、雀舌黃楊 邊保存構(gòu)筑物進(jìn)展改造。G15 11200G16 14385

密林；泡桐*、構(gòu)樹、臭椿、榆樹*、西府海棠、圓柏、國槐*、石榴、白蠟、旱柳、紫穗槐、黃楊等中心花園：石榴、紫葉李、金葉女貞、月季、火棘、龍爪槐、臭椿；四旁綠化：國槐、龍爪槐、大葉黃楊、桃樹、火棘疏林；G1721150G1721150G1811600G191350G203935疏林；楊樹、臭椿、國槐、泡桐、榆樹等密林；楊樹*、泡桐等密林；楊樹*、泡桐、火炬漆等

行道樹及建筑周邊綠化；以修正保存。廠區(qū)綠化，以四旁綠化為主；雜草較多，可稍加整理，景觀效果較好。建筑周邊綠化；化良好，可簡潔改造，保存風(fēng)格。建筑構(gòu)筑物周邊綠化；楊樹。可對廢棄廠房等工業(yè)遺址進(jìn)展整合木生長茂盛。生長茂盛。G211080G211080疏林草地；毛白楊*、國槐原足球場；G228640四周為楊樹、胡桃〔G22-1〕密林；B111700*白蠟、錦葵等行道樹：臭椿、白蠟疏林草地；B25430一球懸鈴木*紫穗槐廢棄足球場地，可與G2綠地改造結(jié)合，以開敞的草坪空間為主?！睪22-1空地，在建議保存構(gòu)筑物內(nèi)，建議結(jié)合建筑保存改造〕草本在冷卻塔周邊富含野趣，景觀性較好；沿緯三路周邊綠化；整治，景觀性佳。污染狀況〔單環(huán)芳烴、多環(huán)芳烴、雜環(huán)芳烴、酚、氰化物、釩、砷等。15659229苯系物從超標(biāo)區(qū)域來看，表層土超標(biāo)點位主要分布在回收一分廠、回收二分廠、焦油分廠、煤收二分廠、焦油分廠、煤氣精制分廠、精苯分廠、原硫銨車間、原粗苯車間；弱透水層超標(biāo)從深度變化來看，表層土超標(biāo)點位占總監(jiān)測點位的11%，弱透水層上超標(biāo)點位占總監(jiān)測點位的18%，弱透水層超標(biāo)點位占19%，透水層下超標(biāo)點占13%，表層土和深層土污染較輕，中間的弱透水層上和弱透水層超標(biāo)點較多。從超標(biāo)程度來看，焦油分廠、精苯分廠、原粗苯車間超標(biāo)較嚴(yán)峻。多環(huán)芳烴從超標(biāo)區(qū)域來看，表層土超標(biāo)點主要分布在回收二分廠、焦油分廠、煤氣精制分廠、精苯分廠、制氣分廠、原硫銨車間、原粗苯車間、酚水泵房、污水處理廠；弱透水層上超標(biāo)點主要分布在焦油分廠、煤氣精制分廠、精苯分廠、原硫銨車間、原粗苯車間、酚水泵房；弱透水層上超標(biāo)點主要在原粗苯車間和爭論所南；透水層下超標(biāo)點在酚水泵房和原粗苯車間。從深度變化來看，表層土超標(biāo)點位占總監(jiān)測點位的57%，弱透水層上超標(biāo)點位占總監(jiān)測點位的16%，弱透水層超標(biāo)點位占7%，透水層下超標(biāo)點占7%，表層土污染最重，隨深度加深超標(biāo)點比例明顯降低。從超標(biāo)程度來看，回收一分廠、焦油分廠、酚水泵房、原硫銨車間超標(biāo)較嚴(yán)峻。重金屬全廠全部測點的砷全部超標(biāo)，其它重金屬均不超標(biāo)。揮發(fā)酚全部測點的揮發(fā)酚均不超標(biāo)。氰化物表層土均不超標(biāo)，弱透水層上在煤氣精制分廠有1點超標(biāo)。石油烴只有表層土和弱透水層上層有1~2標(biāo)嚴(yán)峻，透水層下均不超標(biāo)。市政設(shè)施供水:現(xiàn)狀由京沈高速路現(xiàn)狀配水管線與垡頭西路配水管線聯(lián)系供水。污水管:規(guī)劃垡頭污水處理廠。中水:沿化工路有現(xiàn)狀中水管道。電力設(shè)施:北焦公園東側(cè)焦化廠110KV變電站，引自老君堂變電站，東北角豆各莊110KV220KV220KV燃?xì)庠O(shè)施:〔兆帕〕有焦化廠燃?xì)鈨ε湔九c調(diào)壓站。相關(guān)規(guī)劃《北京市總體規(guī)劃》邊緣集團(tuán)建設(shè)中心城規(guī)劃分為三個層次，即以舊城為核心的中心地區(qū)、圍繞中心地區(qū)的10個邊緣集民企業(yè)。202314綜合效勞設(shè)施，在規(guī)劃中將其功能定為混合用地?！钝翌^地區(qū)掌握性具體規(guī)劃》垡頭集團(tuán)總體定位具有獨特工業(yè)歷史特征與交通集結(jié)特征的、生態(tài)環(huán)境可持續(xù)進(jìn)展的綜合區(qū)域。垡頭集團(tuán)進(jìn)展目標(biāo)：至2023年，把垡頭集團(tuán)中區(qū)建設(shè)成為以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主，具有獨特工業(yè)歷史特征與交通集結(jié)特征的、生態(tài)環(huán)境可持續(xù)進(jìn)展的綜合區(qū)域；規(guī)模掌握15.58Km214萬人，規(guī)劃就業(yè)崗位約萬個。空間構(gòu)造三個分區(qū)：垡頭東區(qū)、垡頭中區(qū)、垡頭西區(qū)。焦化廠地段屬垡頭中區(qū)一局部，以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與城市公共綜合效勞設(shè)施為主，也是垡頭集團(tuán)中心區(qū)所在地。交通規(guī)劃1處對外換乘公交樞紐設(shè)施，化工路北側(cè)規(guī)劃1處公交111《朝陽區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展“十一五”規(guī)劃》朝陽區(qū)城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)帶分布依據(jù)“組團(tuán)式規(guī)劃，板塊式進(jìn)展”的進(jìn)展戰(zhàn)略和以功能區(qū)帶動全區(qū)進(jìn)展的指導(dǎo)思想，將朝陽區(qū)劃分為三個層次：6個功能區(qū)〔組團(tuán)、24個機(jī)遇區(qū)、172個機(jī)遇地塊。其中的垡3221〕垡頭現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)機(jī)遇區(qū)：高水平進(jìn)呈現(xiàn)代商貿(mào)流通、倉儲物流產(chǎn)業(yè)；黑莊戶綜合產(chǎn)業(yè)機(jī)遇區(qū)：進(jìn)展都市工業(yè)農(nóng)業(yè)，建成生態(tài)環(huán)境美麗的教育基地；東南建材物流產(chǎn)業(yè)機(jī)遇區(qū)。案例借鑒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)爭論綜述文化與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)進(jìn)展概況主，并包含表達(dá)文化特征與內(nèi)涵的休閑消遣效勞業(yè)。產(chǎn)業(yè)分類：2023年北京市制定了《北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)8269聞出版

行業(yè)中類文化保護(hù)和文化設(shè)施效勞群眾文化效勞文化藝術(shù)代理效勞聞效勞書、報、刊效勞播送、電視效勞電影效勞軟件、網(wǎng)絡(luò)及計算機(jī)效勞 軟件效勞網(wǎng)絡(luò)效勞廣告會展設(shè)計效勞其他關(guān)心效勞北京的文化與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)

工藝品銷售休閑消遣效勞文化商務(wù)效勞產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚緣由借助首鋼搬遷后區(qū)政府對文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的大力推動及政策優(yōu)待北京數(shù)字消遣產(chǎn)業(yè)示范基地數(shù)碼消遣產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚緣由借助首鋼搬遷后區(qū)政府對文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的大力推動及政策優(yōu)待北京數(shù)字消遣產(chǎn)業(yè)示范基地數(shù)碼消遣產(chǎn)業(yè)中關(guān)村科技園分園的進(jìn)駐的強(qiáng)大科技研發(fā)力氣區(qū)域內(nèi)多個公園可作為數(shù)碼消遣產(chǎn)業(yè)進(jìn)展載體DRC計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地周邊有大量爭論機(jī)構(gòu)與大學(xué)，利于產(chǎn)學(xué)研結(jié)合工業(yè)設(shè)計西城區(qū)與北京市科委共同支持最初在區(qū)位上靠近中心美院798文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)建筑特點適合藝術(shù)創(chuàng)作租金低廉宋莊原創(chuàng)藝術(shù)群落文化藝術(shù)及動漫網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)租金低廉以龍頭企業(yè)帶動動漫制作業(yè)進(jìn)展中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)基地數(shù)字消遣及軟件產(chǎn)業(yè)依托全國智力資源最密集地區(qū)，大量人才形成群體優(yōu)勢創(chuàng)意文化設(shè)施完善中關(guān)村科技園區(qū)雍和園動漫藝術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)玩耍制享受多項優(yōu)待政策及資金支持以龍頭企業(yè)帶動動漫制作業(yè)進(jìn)展周邊由大量爭論機(jī)構(gòu)與大學(xué)，利于產(chǎn)學(xué)研結(jié)合周邊由大量爭論機(jī)構(gòu)與大學(xué)，利于產(chǎn)學(xué)研結(jié)合中關(guān)村軟件園軟件業(yè)集軟件研發(fā)與生產(chǎn)為一體，占地面積較大潘家園古玩藝術(shù)品交易園區(qū)古玩藝術(shù)品交易依托早期古玩市場的文化資源優(yōu)勢國家媒體產(chǎn)業(yè)基地影視制作和動漫產(chǎn)業(yè)依托區(qū)域內(nèi)多個影視園的文化資源優(yōu)勢中國〔懷柔〕影視基地以龍頭企業(yè)中影集團(tuán)帶動電影產(chǎn)業(yè)進(jìn)展影視制作可劃分為幾個類型：依靠高端技術(shù)密集、學(xué)問密集區(qū)，在空間上往往依托高校、爭論機(jī)構(gòu)等高智力、高技術(shù)群體，如以中關(guān)村地區(qū)為核心的軟件園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)基地；依靠低廉的租金，同時受工作環(huán)境特點限制而更傾向于廢舊廠房，最明顯的例子798依靠本地原有的文化資源，連接相關(guān)行業(yè)形成產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，如潘家園古玩藝術(shù)品交易園區(qū)和國家媒體產(chǎn)業(yè)基地；依靠政策，如中關(guān)村科技園區(qū)雍和園。產(chǎn)業(yè)類地段的文化與創(chuàng)意類型作為工業(yè)地段更趨勢中最主要的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開發(fā)活動組織類型：設(shè)計類包括藝術(shù)家工作室、建筑設(shè)計、城市規(guī)劃事務(wù)所、工業(yè)設(shè)計、廣告設(shè)計公司等。如北京7988M50展演類節(jié)為主，也涉及交易，還包括非物質(zhì)形態(tài)的活動組織。如日本在“將來港灣21世紀(jì)”開發(fā)中將三菱船廠舊址內(nèi)的石造船塢保存下來用作觀演空間；制作類指媒體制作，如電影拍攝、電影后期制作、動漫及軟件制作，以產(chǎn)品的設(shè)計生產(chǎn)為主，目前國內(nèi)的很多影視作品拍攝都以產(chǎn)業(yè)類場景作為重要的外景拍攝地。游樂類MFO廣場上用一組巨大的鋼構(gòu)造做成露天花園開放空間，進(jìn)展觀演活動等。其他面，國內(nèi)外的很多案例中都有成功將廠房改作餐飲設(shè)施的閱歷?？偨Y(jié)與建議功能籌劃建議以工業(yè)遺址公園為依托引入直接相關(guān)的小型零散創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)物、景觀等資源開展游樂、設(shè)計制作、展演等創(chuàng)意活動。在電影拍攝上的優(yōu)勢拓展影視產(chǎn)業(yè)鏈，進(jìn)展電影劇本編寫、電影DIY制作、電影后期制作、影視制作及表演培訓(xùn)等內(nèi)容，并連帶著廣告、出版、發(fā)行等相關(guān)行業(yè)的集聚；產(chǎn)業(yè)進(jìn)展，進(jìn)展相應(yīng)的產(chǎn)品設(shè)計包裝、廣告會展、詢問、信息效勞等綜合功能。焦化廠工業(yè)地段更爭論綜述關(guān)稅聯(lián)盟礦井區(qū)總體規(guī)劃〔Essen,Germany〕19862023中心建構(gòu)筑物的完整性，而將加建物置于場地周邊，形成圍墻包圍著的城市的傳統(tǒng)意向。規(guī)劃將場地外的大路延長并加建道路一供給便捷的出入口功能帶，并供給一條步行環(huán)路圍繞建筑與工業(yè)設(shè)施，供游人散布、慢跑或速滑。舊鐵軌也留做步行路和公共空間，連接各個功能性建筑。原本運煤的空中傳送帶可被游客用于參觀舊礦道。原有的鍋爐房被改造為紅點設(shè)計博物館。如今的關(guān)稅聯(lián)盟礦區(qū)以興產(chǎn)業(yè)為主，成為文化設(shè)計中心，設(shè)有“煤礦之路”博物館，唐山焦化廠工業(yè)地段改造再利用在對地段的劣勢與挑戰(zhàn)進(jìn)展分析以后，設(shè)計者著重針對唐山焦化廠廠區(qū)建筑進(jìn)展了綜合性的評估，通過選擇性的保存和再利用，連續(xù)并彰顯了地段的場所價值，使其融入的城市功能。開發(fā)建筑主要定位為居住功能，配套少量商業(yè)超市、社區(qū)活動、咖啡茶座等。對于局部保存的產(chǎn)業(yè)建筑和設(shè)施的片斷，則主要改造為：1、具有國內(nèi)景觀獨特性和惟一性的唐山市工業(yè)科普博物園；2、凸顯工業(yè)景觀特質(zhì)的拓展訓(xùn)練營與體育公園。3、品位獨特的陶瓷藝術(shù)創(chuàng)作、展現(xiàn)和交易中心。4、特色居住小區(qū)和路北區(qū)公共效勞設(shè)施配套職能，鎮(zhèn)江焦化廠地段改造在對該廠區(qū)進(jìn)展規(guī)劃設(shè)計的時候，充分考慮到廠區(qū)所處的特別的地理位置及其所具有的景觀資源，將景觀資源條件作為對場地進(jìn)展圖解的一項重要因素。在設(shè)計的過程中，所形成的產(chǎn)業(yè)建筑保護(hù)帶也與地塊周邊景區(qū)相聯(lián)系，使其形成一條聯(lián)系現(xiàn)有景區(qū)的紐帶，同時也成為縫合設(shè)計范圍內(nèi)其他功能塊的完整體系?？偨Y(jié)與建議焦化廠的再開發(fā)方式的原則，依據(jù)文物的保護(hù)要求進(jìn)展“博物館模式”的開發(fā)。這種“保存”需要在對適應(yīng)性再利用的度和改造的強(qiáng)度進(jìn)展嚴(yán)格的論證后才能確定。而特別的機(jī)械設(shè)備、標(biāo)志性的空間景觀與較大面積的占地使觀焦化廠的保護(hù)與再開發(fā)方式根本以保護(hù)為主。如“關(guān)稅聯(lián)盟”12號廠區(qū)內(nèi)的工業(yè)建筑由于有特別的藝術(shù)風(fēng)格被完全的保存下來。其建筑本身也在做為展覽館的同時作為展現(xiàn)品展現(xiàn)給游客。改造中的景觀處理方式1對場地上原有工業(yè)景觀進(jìn)展處理，其中場地上原先廢棄的產(chǎn)業(yè)建、構(gòu)筑物，生產(chǎn)設(shè)備及其與生產(chǎn)相關(guān)的場地空間關(guān)系，如焦化廠生產(chǎn)流程在場地上的空間分布和構(gòu)造等。2來說，保存的片段應(yīng)當(dāng)是那些具有典型意義的，代表場地歷史演進(jìn)特征的物質(zhì)遺存，固然其中最多的是有歷史價值的產(chǎn)業(yè)建筑及其附屬建筑。3、構(gòu)件保存。保存建筑物或構(gòu)筑物、設(shè)施構(gòu)造或構(gòu)造上的一局部，如墻、根底、框架、桁架起重機(jī)、水塔、工廠的冷卻池乃至鐵路等。從這些局部可以追溯從前的工業(yè)生產(chǎn)活動。更策略及功能定位北京焦化廠整體保存較為完整，大量的工業(yè)廠房、煉焦生產(chǎn)線及一些特色的設(shè)施設(shè)備，具有明顯的煤化工工業(yè)特征，建議運用工業(yè)文化資源形成特色風(fēng)貌，促進(jìn)地段的發(fā)展。以公共交通為支撐，形成北京東南部京津城市走廊的重要節(jié)點。利用焦化廠自身資源及區(qū)域資源優(yōu)勢進(jìn)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈，使形成特色創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)品牌。同時強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境的修復(fù)與建設(shè)。工業(yè)遺址公園規(guī)劃建議建議工業(yè)遺址公園以煉焦工業(yè)生產(chǎn)流線作為串聯(lián)場地的觀光旅游線路。同時可利用場地內(nèi)廢棄鐵軌和運輸構(gòu)架設(shè)計沿線巡游小火車，可結(jié)合具體設(shè)計功能以流程車間為界設(shè)置主題站點。建議煉焦車間保持原有的根本格局及大尺度空間景觀特征，予以整體性的保護(hù)。以公共巡游、游憩、參觀、集會、展現(xiàn)等功能為主。建議精加工車間區(qū)域以保護(hù)性再利用為主要手段，對保存工業(yè)遺存進(jìn)展功能置換。單體的再利用應(yīng)與適當(dāng)?shù)墓δ芟嘟Y(jié)合，才能發(fā)揮其最大潛力。地塊南部車間及周邊建議以生態(tài)休閑、消遣、體育活動等為主要功能。同時，其作為工業(yè)生產(chǎn)流程的末端局部可在其中設(shè)置生態(tài)修復(fù)園區(qū)域，將工業(yè)廢棄物的凈化過程予以展現(xiàn)。地塊北部精加工車間區(qū)域可以休閑餐飲、商業(yè)零售等功能。在保護(hù)核心區(qū)域內(nèi)有發(fā)生爐主廠房等體量高大、內(nèi)部空間豐富的建筑，建議經(jīng)改造后作創(chuàng)意工作室、成果展現(xiàn)和行業(yè)培訓(xùn)，使用形式以租用為主。地鐵車輛段爭論綜述香港九龍站(Kowloon)開發(fā)模式：綜合集成開發(fā)相鄰,是機(jī)場鐵路沿線規(guī)模最大的車站，西九龍市鎮(zhèn)的核心樞紐。地鐵線：機(jī)場快線、東涌線上蓋開發(fā)：集居住、商業(yè)、商務(wù)為一體的綜合區(qū)。分72023年開業(yè)，其余20231189.3ha13.54ha109日本橫濱皇后廣場〔Queen”sSquare〕開發(fā)模式：綜合集成開發(fā)區(qū)位：神奈川縣橫濱市西區(qū)MM2123功能：集商業(yè)、辦公、酒店、音樂廳、停車場、地鐵車站為一體的綜合站場年月：199010199312用地面積：44406.4m2建筑面積：容積率：掩蓋率：％5-365建筑高度：171.8m停車輛數(shù)：1700構(gòu)造：鋼骨鋼筋混凝土構(gòu)造加坡萊佛士坊站〔RafflesPlace〕開發(fā)模式：商業(yè)集成區(qū)位：位于加坡中心區(qū)，緊鄰加坡河，與會展中心SuntecCit、濱海藝術(shù)中心〔Esplanada〕均500m左右距離。地鐵線：南北紅線與東西綠線換乘充分利用與Suntec之間的地下空間，形成帶狀地下商業(yè)街。加坡多美哥站(DhobyGhaut)開發(fā)模式：商務(wù)集成區(qū)位：位于中心商業(yè)區(qū)，商業(yè)街烏節(jié)路〔OrchardRoad〕東端。的換乘中心。也是加坡最大的地鐵站。1071～2層為站臺、商業(yè)設(shè)施和停車場〔34528香港青衣站(TsingYi)開發(fā)模式：住宅集成區(qū)位：青衣島東部。地鐵：機(jī)場快線、大嶼山線年月：19985.4ha,總建筑面積萬平米，其中住宅萬平米，商場萬平米功能：商城、居住區(qū)。引進(jìn)主題概念，以海洋及航海為裝修主題，重在吸引年輕女性及青少配套設(shè)施均極為完善車站、居住和商業(yè)的同步開發(fā)?？偨Y(jié)與建議車輛段的設(shè)施構(gòu)成生產(chǎn)設(shè)施：包括停車庫、列檢庫、洗刷庫、出入段線等運用設(shè)施，和廠架修庫、定修庫、月修庫、靜調(diào)庫、吹掃庫、不落輪傲庫、油漆庫、內(nèi)燃機(jī)車庫、牽出線、試車線等檢修設(shè)施。關(guān)心生產(chǎn)設(shè)施：包括信號樓、變電所、空壓機(jī)間、泵站、材料庫等。辦公生活設(shè)施：包括辦公樓、汽車庫、傳達(dá)室、食堂、浴室、鍋滬房等。車輛段開發(fā)的要求地鐵上蓋及周邊物業(yè)能盡享地鐵交通之便。將地鐵上蓋物業(yè)進(jìn)展成為地區(qū)中心和交通樞紐。最大限度地提升地鐵沿線土地的價值，為城市特別是興城鎮(zhèn)的進(jìn)展注入動力。盡量將建筑集中設(shè)計和布置，削減占地面積。車輛段的布局模式車輛段的線路布局形式一般分為貫穿式和盡端式端式兩種布局方式，如以下圖所示。車輛段用地的進(jìn)展動向

貫穿式車輛段示意圖并列盡端式車輛段示意圖倒裝盡端式車輛段示意圖車輛段占地將以車輛停放為主。原附屬在車輛段的信號、供電、線路檢修人員也會相應(yīng)削減。效勞逐步走向社會化。原來的關(guān)心效勞設(shè)施，如醫(yī)務(wù)室、幼兒園、食堂等將取消或減小功能面積。土地利用率提高，段場建設(shè)規(guī)?？s小。形成運營規(guī)模的各城市地鐵車輛段實行部件互換修、均衡修為主的模式，提高作業(yè)效率。停車場面積比重加大。承受立體構(gòu)造的地鐵車輛段。設(shè)計建議總體布局：建議車輛段實行地下布局為宜，試車線布置在地塊北側(cè)。地鐵站點布置在地下，與汽車庫和自行車庫相結(jié)合。車輛段設(shè)計：線路布局：受場地限制，本車輛宜實行貫穿式線路布局。用地：依據(jù)國內(nèi)外相關(guān)數(shù)據(jù)，推算車輛段的用地指標(biāo)宜定為每輛車不超過500m2，或每公里線路配備車輛段面積0.6ha。檢修宜實行先進(jìn)的溝通傳動車，修理量小，修程長，以縮減18-20ha。規(guī)模：應(yīng)合理推測客流量，以計算適宜的上蓋物業(yè)開發(fā)量。構(gòu)造設(shè)計：車輛段與上蓋物業(yè)實行合理的柱網(wǎng)模數(shù)，制造有效的使用空間。環(huán)境設(shè)計：留意制造適宜的勞動環(huán)境，盡量承受自然通風(fēng)和采光。開發(fā)模式和功能建議：建議本地塊物業(yè)開發(fā)宜選取“綜合集成開發(fā)模式復(fù)合多樣、交通快速便捷、布滿活力的城市片區(qū)中心。建議車輛段上蓋物業(yè)以高層住宅和綠地廣場式。建議站點物業(yè)開發(fā)地面結(jié)合站點出入口設(shè)置多層的大型綜合性商業(yè)購物中心站內(nèi)可稍加擴(kuò)大站廳層設(shè)置小型商業(yè)設(shè)施及必要的便民效勞設(shè)施地下空間布置大型停車場。規(guī)劃掌握土地利用適建規(guī)定規(guī)劃地區(qū)分為遺址景觀區(qū)、創(chuàng)意休閑區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)三大局部，遺址景觀區(qū)呈“T”字型布局，創(chuàng)意休閑區(qū)則呈小“U”字型圍繞遺址景觀區(qū)布局，商務(wù)辦公區(qū)位于最外圍，呈大“U”字型圍繞創(chuàng)意休閑區(qū)布局。各區(qū)分別進(jìn)展土地利用的適建性規(guī)定?！?〕遺址景觀區(qū)指規(guī)劃地區(qū)的“內(nèi)核”---工業(yè)遺址公園，區(qū)內(nèi)以公共綠地、游樂及效勞性用地為主。區(qū)域名稱遺址景觀區(qū)區(qū)域名稱遺址景觀區(qū)主導(dǎo)屬性類別工程范圍代碼公園G11體驗觀演、運動休閑、科普教育零售商業(yè)C21工藝美術(shù)、旅游紀(jì)念精品店效勞業(yè)C24餐飲、咖啡、日常效勞展覽C34博物館、展覽館、生態(tài)科技館游樂C36游樂場、露天劇場、會所、俱樂部體育C41體育館、游泳館、室外體育場地創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)C32影視創(chuàng)作、工業(yè)設(shè)計依據(jù)具體狀況提出相關(guān)限制條件和有效補(bǔ)充措施后，各種建設(shè)工程可以混建創(chuàng)意休閑區(qū)為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和垡頭集團(tuán)的RBD相應(yīng)的效勞性用地為主。區(qū)域名稱創(chuàng)意休閑區(qū)區(qū)域名稱創(chuàng)意休閑區(qū)交通商業(yè)綜UC公交樞紐、名品折扣店主導(dǎo)屬性類別工程范圍代碼創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)C32影視創(chuàng)作、工業(yè)設(shè)計、STUDIO、藝術(shù)沙龍綜合商業(yè)C21綜合商場、購物廣場、超市、名品街、專業(yè)零售或批發(fā)商店效勞業(yè)C24餐飲、咖啡、茶藝、網(wǎng)絡(luò)、美體、保健、日常效勞旅館業(yè)C25酒店、旅館、招待所合展覽業(yè)C34展覽館影劇院業(yè)C35影院、小劇場游樂C36專業(yè)性俱樂部依據(jù)具體狀況提出相關(guān)限制條件和有效補(bǔ)充措施后，各種建設(shè)工程可以混建商務(wù)辦公區(qū)為高端效勞業(yè)集聚區(qū)，區(qū)內(nèi)以各類辦公及相關(guān)效勞業(yè)為主。區(qū)域名稱商務(wù)休閑區(qū)區(qū)域名稱商務(wù)休閑區(qū)主導(dǎo)屬性類別代碼工程范圍非市屬辦公C12辦公機(jī)構(gòu)、SOHO金融保險業(yè)C22金融保險機(jī)構(gòu)貿(mào)易詢問C23貿(mào)易公司、商社、詢問機(jī)構(gòu)商業(yè)C21專業(yè)零售商店效勞業(yè)C24旅游效勞中心、餐飲、咖啡、茶藝、日常效勞商住混合業(yè)CR商住式公寓依據(jù)具體狀況提出相關(guān)限制條件和有效補(bǔ)充措施后，各種建設(shè)工程可以混建建設(shè)開發(fā)強(qiáng)度分區(qū)建設(shè)高度分區(qū)建筑后退掌握通則建筑后退應(yīng)符合地塊圖則中劃定的建筑紅線。道路紅線寬度〔米〕建筑后退道路紅線的最小距離〔米〕道路紅線寬度〔米〕建筑后退道路紅線的最小距離〔米〕多層高層0＜D≤205m10m20＜D≤305m10m30＜D≤608m15mD＞608m15m北邊界的距離為2以上H為建筑物高度，下同；高層塔式建筑后退南北邊界的距離為2以上；圍墻應(yīng)后退用地邊線的距離為圍墻高度的一半。當(dāng)?shù)貕K邊界外是空地、建設(shè)工程性質(zhì)未明確時，建筑物后退東西邊界距離為多層建筑46.5當(dāng)?shù)貕K邊界外建設(shè)工程性質(zhì)已明確時距的要求確定，并同時滿足消防等其它間距要求。建筑退讓同時必需符合市政管線、消防、環(huán)保、抗震、防汛和交通安全等的相關(guān)規(guī)定。道路交通掌握道路開口掌握在城市道路上申請通行機(jī)動車的道路開口時，要符合以下規(guī)定：-----一個建設(shè)工程原則上允許開拓一個機(jī)動車出入口，但住宅區(qū)允許開設(shè)兩個機(jī)動車出入口。----當(dāng)相鄰道路為兩條或兩條以上時，應(yīng)向最低一級的道路上開口，并盡可能遠(yuǎn)離穿插口。承受港灣式?？空拘问?。道路制止開口路段長度主干道進(jìn)口路段80m出口路段60m次干道60m40m支路50m30m過街交通設(shè)施掌握如因建筑物之間交通需要或供給城市公共通道還需建設(shè)跨越地界連接相鄰空人行廊道的凈寬不大于6M，廊道內(nèi)不得設(shè)置商業(yè)等阻礙人行暢通的設(shè)施，符4.5M。停車標(biāo)準(zhǔn)掌握序號類序號類別單位指標(biāo)機(jī)動車自行車每百平米輛1SOHO車位/百平米建筑面積2辦公樓車位/百平米建筑面積3商住公寓車位/戶4博物館、展覽館車位/百平米建筑面積5電影院車位/百座位6酒店車位/客房-7綜合商場車位/百平米建筑面積8零售商場車位/百平米建筑面積9餐飲、休閑、消遣等效勞設(shè)施車位/百平米建筑面積10創(chuàng)意創(chuàng)智類建筑車位/百平米建筑面積11公園車位/公頃面積100注：1〕本表機(jī)動車停車位以小型汽車為標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)量表示；2〕本表不包括單位內(nèi)部職工的停車指標(biāo)；道路網(wǎng)建設(shè)掌握道路規(guī)劃建設(shè)掌握表道路名稱道路性質(zhì)起止點長度(M)紅線寬度橫斷面形式〔M〕化工路交通焦化廠西路--經(jīng)七路142070四塊板焦化廠北路交通孛羅營北路--經(jīng)七路168540三塊板規(guī)劃一路交通焦化廠西路--經(jīng)七路155030一塊板焦化廠西路交通焦化廠北路--化工路91035三塊板經(jīng)二路交通焦化廠北路--化工路92040三塊板經(jīng)零路生活緯一路--緯四路57516一塊板經(jīng)一路生活焦化廠北路--化工路91016一塊板經(jīng)三路生活焦化廠北路--規(guī)劃一路32014一塊板經(jīng)四路生活緯四路--規(guī)劃一路19016一塊板經(jīng)五路生活焦化廠北路--規(guī)劃一路32016一塊板經(jīng)六路生活焦化廠北路--規(guī)劃一路32024一塊板經(jīng)七路生活焦化廠北路--化工路102020一塊板公園西一路生活化工路--緯二東路21520一塊板公園西二北路生活緯一路--緯二東路16026三塊板公