某大學(xué)c區(qū)項(xiàng)目可行性研究報告

XX大學(xué)C區(qū)項(xiàng)目

初步可行性研究報告

xx大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

xx大學(xué)房地產(chǎn)研究所

目錄

前言....................................................錯誤！未定義書簽。

第一章總論...................................................................1

1.1項(xiàng)目名稱：XXC區(qū)項(xiàng)目....................................................1

1.2項(xiàng)目概況................................................................1

1.3項(xiàng)目開發(fā)商簡介..........................................................1

1.4可行性研究的依據(jù)........................................................1

第二章XX市房地產(chǎn)市場概述....................................................3

2.1XX市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述....................................................3

2.1.1投資加快，國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長...................................3

2.1.2居民收入穩(wěn)步增長，居民消費(fèi)力增強(qiáng).................................3

2.2城市定位及發(fā)展方向......................................................4

2.2.1城市定位...........................................................4

2.2.2城市發(fā)展規(guī)劃......................................................5

2.3全市房地產(chǎn)市場發(fā)展水平..................................................5

2.3.1開發(fā)量.............................................................5

2.3.2開發(fā)結(jié)構(gòu)...........................................................6

2.3.3價格水平...........................................................7

2.3.4銷售及空置狀況....................................................7

2.3.5開發(fā)熱點(diǎn)...........................................................7

2.4房地產(chǎn)相關(guān)政策分析......................................................8

2.4.1土地政策...........................................................8

2.4.2房地產(chǎn)金融政策....................................................9

2.4.3交易規(guī)范政策......................................................10

第三章XXC區(qū)項(xiàng)目分析..........................................................10

3.1XX市沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)狀況及特征...........................................10

3.1.1XX市沙坪壩區(qū)概況.................................................10

3.1.2沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀...........................................11

3.2XXC區(qū)項(xiàng)目區(qū)位分析.......................................................15

3.2.1項(xiàng)目位置..........................................................15

3.2.2項(xiàng)目所在區(qū)域交通條件.............................................16

3.2.3市政基石出亍殳施及酉己套...............................................16

3.2.4周邊樓盤區(qū)域帶動.................................................16

3.2.5環(huán)境因素分析......................................................17

3.3周邊樓盤個案調(diào)查分析....................................................17

3.3.1周邊樓盤..........................................................17

3.3.2聚維?書香世家....................................................19

3.3.3光華?陽光水城.....................................................20

3.3.4華宇?林泉雅舍...................................................22

3.3.5華宇?西城麗景...................................................23

3.3.6周邊樓盤調(diào)查分析總結(jié).............................................25

3.4項(xiàng)目SWOT分析25

3.4.1項(xiàng)目優(yōu)勢分析(Strength).......................................................................................25

3.4.2項(xiàng)目的劣勢分析(Weakness).............................................................................26

3.4.3項(xiàng)目所面臨的機(jī)遇分析(Opportunity).............................................................27

3.4.4項(xiàng)目所面臨的威脅分析(Threat).......................................................................27

第四章項(xiàng)目投資估算及資金籌措.................................................29

4.1估算依據(jù)及范圍..........................................................29

4.1.1投資估算依據(jù)....................................................29

4.1.2項(xiàng)目建設(shè)投資估算范圍與內(nèi)容.....................................29

4.2項(xiàng)目建設(shè)投資估算......................................................29

4.2.1估算方法........................................................29

4.2.2投資估算結(jié)果....................................................32

4.3項(xiàng)目融資方案...........................................................32

4.3.1資金來源選擇....................................................32

4.3.2資本金籌措......................................................33

4.3.3債務(wù)資金籌措....................................................33

4.3.4預(yù)售資金籌措....................................................33

4.3.5融資方案分析.....................................................33

第五章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析.......................................................34

5.1評價依據(jù)和原則..........................................................34

5.1.1依據(jù).............................................................34

5.1.2原則.............................................................34

5.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇....................................................34

5.2.1銷售價格........................................................34

5.2.2經(jīng)營方式假設(shè)....................................................34

5.2.3貸款利率和基準(zhǔn)收益..............................................35

5.2.4財稅方面的有關(guān)稅費(fèi)率............................................35

5.3項(xiàng)目收入預(yù)測...........................................................35

5.3.1銷售收入估算....................................................35

5.3.2出租和自營收入估算..............................................35

5.4總成本與費(fèi)用估算......................................................35

5.4.1開發(fā)成本........................................................35

5.4.2管理費(fèi)用........................................................36

5.4.3銷售費(fèi)用.........................................................36

5.4.4其他費(fèi)用........................................................36

5.4.5利息..............................................................36

5.4.6稅金..............................................................36

5.4.7總成本與費(fèi)用.....................................................36

5.5財務(wù)評價報表............................................................37

5.5.1借款償還表........................................................37

5.5.2全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表。.........................................37

5.6財務(wù)評價指標(biāo)............................................................37

5.7風(fēng)險分析................................................................37

5.8敏感性分析..............................................................38

5.9盈虧平衡分析............................................................38

5.10財務(wù)評價結(jié)論與建議....................................................39

第六章研究結(jié)論和建議.........................................................40

附表.......................................................................42

附表1：主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表.................................................42

附表2：XXC區(qū)項(xiàng)目總投資估算表...........................................44

附表3：XXC區(qū)項(xiàng)目投資計劃表...............................................48

附表4：XXC區(qū)項(xiàng)目成本估算表...............................................49

附表5：XXC區(qū)項(xiàng)目銷售收入測算表...........................................51

附表6：XXC區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目銷售回款表（單位：萬元）..........................52

附表7：XXC區(qū)項(xiàng)目損益表（單位：萬元）..................................53

附表8：XXC區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（全項(xiàng)目）（單位：萬元）.......................54

附表9：XXC區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（自有資金）（單位：萬元）....................55

附表10：XXC區(qū)項(xiàng)目貸款償還表（單位：萬元）................................56

附表11：單因素財務(wù)敏感性分析表............................................57

假設(shè)開發(fā)法估算土地價值........................................................58

第一章總論

1.1項(xiàng)目名稱：XXC區(qū)項(xiàng)目

1.2項(xiàng)目概況

XXC區(qū)項(xiàng)目位于XX大學(xué)C區(qū)以西，渝長高速公路以東，緊鄰站西路，包括原

XX市燈頭廠舊址的地塊，與楊公橋遙相對望，地理位置比較優(yōu)越。項(xiàng)目鄰近三

峽廣場，是休閑、娛樂、購物的好地方。周邊云集了眾多高校，如XX大學(xué)、XX

師范大學(xué)、西南政法大學(xué)和四川外語學(xué)院，具有濃厚的文化氛圍。XXC區(qū)項(xiàng)月規(guī)

劃用地總面積51畝，總建筑面積205966.61平方米，其中地上面積185497.87

平方米，地下面積20468.74平方米。

1.3項(xiàng)目開發(fā)商簡介

XX大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2001年8月，公司以房地產(chǎn)開發(fā)為核心

業(yè)務(wù)，注冊資本貳仟萬元人民幣，具有城市建設(shè)開發(fā)二級資質(zhì)。公司具有高素質(zhì)

的員工，具有較高的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的理論水平和運(yùn)作經(jīng)臉具有較強(qiáng)的融資

能力。目前，公司以“依托學(xué)府優(yōu)勢，挖掘文化底蘊(yùn)；整和一流資源，塑造精品

樓盤”為經(jīng)營理念，融合XX大學(xué)獨(dú)有的校園風(fēng)情、人文氛圍和嘉陵江畔迷人的

風(fēng)光，按照國際化標(biāo)準(zhǔn)整體規(guī)劃，本著“以人為本”的指導(dǎo)思想，在XX大學(xué)A

區(qū)柏樹林、新華村，在美麗的嘉陵江畔，打造出了最具人性化的“XX花園”，真

正體現(xiàn)了人與建筑、環(huán)境的和諧統(tǒng)一?！癤X花園”一期工程，地理位置十分優(yōu)越、

交通方便，項(xiàng)目占地13721平方米，總建筑面積90778平方米，教師住宅500

多套。

1.4可行性研究的依據(jù)

1、國家及XX市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策。

2、XX市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要。

3、XX市2005、2006年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。

4、XX市城市總體規(guī)劃大綱（2000-2020年）。

5、沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃。

6、房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額。

7、《XX市市區(qū)基準(zhǔn)地價》。

8、《沙坪壩區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（2001.11）.

9、《沙坪壩區(qū)梨樹灣地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（2000.3）。

10、XX大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的有關(guān)文件。

11、國家、省市頒布的有關(guān)設(shè)計的技術(shù)規(guī)程、規(guī)范和有關(guān)規(guī)定。

第二章XX市房地產(chǎn)市場概述

2.1XX市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述

2.1.1投資加快，國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長

直轄以來XX國民經(jīng)濟(jì)保持著平穩(wěn)快速增長的態(tài)勢,GDP年均增長達(dá)到13.9%,

高于全國同期平均水平。房地產(chǎn)投資在社會固定資產(chǎn)中占有舉足輕重的作用，投

資額從1997年的67.5億元猛增至2004年的393.1億元，占社會固定資產(chǎn)總投

資的比例始終保持在24%以上，投資額保持著平穩(wěn)增長的態(tài)勢。

2005年1-5月全市固定資產(chǎn)投資523.30億元，同比增長14.0%,增速比1-4

月回落1.2個百分點(diǎn)，回落勢頭開始減弱。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資145.10億，增

長20.1%.

2.1.2居民收入穩(wěn)步增長，居民消費(fèi)力增強(qiáng)

2004年城市居民生活水平繼續(xù)提高，全年城市居民人均可支配收入9221元,

比2003年增長14%。從近幾年城市居民的收入水平來看，年均增幅達(dá)10.5%,增

長勢頭強(qiáng)勁。XX整體經(jīng)濟(jì)增長遠(yuǎn)高于由城市化造成的人口的增長，經(jīng)濟(jì)增長呈

現(xiàn)良好態(tài)勢。

（數(shù)據(jù)來源：XX2005統(tǒng)計年鑒）

隨著收入的增加，XX市民人均消費(fèi)性支出呈逐年上升態(tài)勢，居民生活水平

逐年得到提高；2004年城市居民人均消費(fèi)性支出7973.05元，按每個家庭平均

3.3人計算，居民家庭年平均消費(fèi)支出25000元。結(jié)合居民家庭平均年收入水平

來看，XX市民平均消費(fèi)率達(dá)到80%以上，反映了XX市民消費(fèi)意識較強(qiáng)的特點(diǎn)。

人均全年消費(fèi)支出發(fā)展趨勢（元）

（數(shù)據(jù)來源：XX2005統(tǒng)計年鑒）

2.2城市定位及發(fā)展方向

2.2.1城市定位

⑴目前地位

XX主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在西部12個省區(qū)中均在前5位以內(nèi)；XX交通便利，是西南

地區(qū)的物資集散地和長江上游最具活力的商貿(mào)中心；XX是長江上游和西南地區(qū)

最大的郵政電信樞紐，是聯(lián)系西南地區(qū)的郵電通信業(yè)務(wù)指揮調(diào)度中心。

⑵社會經(jīng)濟(jì)目標(biāo)

根據(jù)已經(jīng)通過市政府常務(wù)會審議的《XX十一五規(guī)劃基本思路》，未來五年

（2006-2010年）XX發(fā)展的指標(biāo)已基本確定，在宏觀經(jīng)濟(jì)方面：GDP年均增幅確

定為10%,達(dá)到4900億元左右；投資年均增長12%,達(dá)到13500億元以上。

在居民生活方面：人均GDP達(dá)到2100美元以上；城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到15000

元左右，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到3800元左右；城鎮(zhèn)居民住房人均建筑面積、

農(nóng)村居民人均住房面積分別達(dá)到27和36平方米；在城市拓展和交通方面：城鎮(zhèn)

化率52%：在一小時通勤范圍內(nèi)，引導(dǎo)發(fā)展衛(wèi)星城、衛(wèi)星鎮(zhèn)，逐步構(gòu)建4個特大

城市、10個中小城市和眾多衛(wèi)星城鎮(zhèn)；實(shí)現(xiàn)“六小時XX"：建成二環(huán)八射高速公

路，市域路網(wǎng)增加到8千公里，建設(shè)6千公里農(nóng)村公路，起步建設(shè)萬州-涪陵-

黔江交通環(huán)網(wǎng)。

2.2.2城市發(fā)展規(guī)劃

目前XX的城市發(fā)展重心主要集中在北部新區(qū)，目前發(fā)展勢頭良好，預(yù)計到

2010年，北部新區(qū)的城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展都將基本成型，根據(jù)XX的地理方位特

點(diǎn)，城市新興的拓展區(qū)域?qū)⒅饕w現(xiàn)在西部片區(qū)，因此西部新城將是XX未來發(fā)

展的戰(zhàn)略后方。

西部新城跨越北硝、沙坪壩、九龍坡3區(qū)，包括北稻組團(tuán)、西永組團(tuán)、白市

驛組團(tuán)和西彭組團(tuán)4大組團(tuán)，面積超過500平方公里，規(guī)劃2020年前完成建設(shè)。

目前，沙坪壩區(qū)和九龍坡區(qū)均已對本區(qū)內(nèi)西部新城的建設(shè)進(jìn)行了概念性規(guī)劃，相

關(guān)規(guī)劃成果已融入《XX都市區(qū)城市總體規(guī)劃綱要》之中。由于西部新城位于中

梁山、縉云山兩山之間的谷地，自然景觀資源具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢，因此在相關(guān)規(guī)劃

中被定位為“生態(tài)城”、“森林城二

2.3全市房地產(chǎn)市場發(fā)展水平

2.3.1開發(fā)量

從近幾年我市房地產(chǎn)的開發(fā)狀況來看，施工面積總體保持明顯的增長態(tài)勢,

2004年較2003年同比增長了16.5%,而竣工面積則保持平穩(wěn)的增長態(tài)勢。

圖：近年來重慶房地產(chǎn)開發(fā)狀況（單位：萬mD

（數(shù)據(jù)來源：XX2005統(tǒng)計年鑒）

住宅開發(fā)一直是房地產(chǎn)開發(fā)中的主力產(chǎn)品，總體來看住宅開發(fā)一直保持著持

續(xù)增長的態(tài)勢，其占總施工面積的比例從1997年的53%上漲至2004年的90%以

上；住宅竣工面積則同樣在總竣工面積中占有絕對主力地位，其所占比例一直保

持在73%以上，住宅開發(fā)態(tài)勢良好。

近年來住宅施工、竣工面積（單位：萬m，）

（數(shù)據(jù)來源：XX歷年統(tǒng)計年鑒）

2.3.2開發(fā)結(jié)構(gòu)

各種物業(yè)發(fā)展不均衡：住宅開發(fā)量激增，每年增長58.8%,增長速度遠(yuǎn)高于

其它物業(yè)。隨著人們生活水平的提高及小城鎮(zhèn)建設(shè)的進(jìn)一步推進(jìn)，住宅建設(shè)面積

將保持目前的增長態(tài)勢；商業(yè)用房建設(shè)面積增長緩慢，而辦公樓建設(shè)面積處于原

地踏步的狀態(tài)。

（數(shù)據(jù)來源：XX2005統(tǒng)計年鑒）

2.3.3價格水平

當(dāng)前各區(qū)域住宅市場套內(nèi)銷售均價分布（單位：元/平方米）

從主城各區(qū)域房地產(chǎn)住宅售價來看，渝中區(qū)解放碑周邊地區(qū)售價已達(dá)到

6000-9000元/平方米的水平，是目前XX樓價最高的區(qū)域，而渝

3000-4500

中區(qū)的次級中心地帶（如大坪周邊區(qū)域）房價則以3200-3700

元/平方米為集中段。渝北區(qū)（人和一兩路）板塊均價最低，

只有1900-2300元/平方米。

九龍坡區(qū)一線樓盤售價集中在3100-3600元/平------------方米之

3000-5000

間，處于全市樓價的中高段價位，而南岸區(qū)一線樓盤-------------售價基

本上與九龍坡區(qū)持平。沙坪壩區(qū)樓價略低于南岸區(qū)。大渡口區(qū)樓盤售價遠(yuǎn)低于

XX市平均水平。江北區(qū)樓盤價格差別較大，觀音橋片區(qū)樓盤售價集中在3500-

4500元/平方米，其他較為成熟的板塊售價為3000-3500元/平方米。

2.3.4銷售及空置狀況

結(jié)合主城各區(qū)2004年商品房竣工面積、銷售面積和空置面積來看，南岸區(qū)

的商品房開發(fā)及銷售量位于各區(qū)之首，九龍坡次之。屬于西區(qū)的九龍坡、沙坪壩、

大渡口區(qū)發(fā)展不平衡，九龍坡、沙坪壩區(qū)開發(fā)體量大，銷售順暢，空置面積較少，

房地產(chǎn)處于比較成熟的狀態(tài)；大渡口區(qū)開發(fā)體量小，銷售面積大于竣工面積，表

明區(qū)域房地產(chǎn)投資不活躍，處于存量消化的狀態(tài)，房地產(chǎn)處于起步階段。

（根據(jù)XX歷年統(tǒng)計年鑒整理）

2.3.5開發(fā)熱點(diǎn)

表3開發(fā)熱點(diǎn)

開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域樓市特色

北部新城該區(qū)是目前XX房地產(chǎn)開發(fā)最早、規(guī)模最大、整體檔次最高的區(qū)域；

（江北、渝北區(qū)）目前已主要形成了五黃路、花園新村、黃金堡、新牌坊、人和一兩路、

石馬河一冉家壩等幾大開發(fā)板塊。

主要房地產(chǎn)開發(fā)始于1999年底，目前已成為僅次于北部新城的第二

大房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域；

南岸區(qū)該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)以‘'沿江"（長江）、“靠山”（南山）為主，大盤集中，

如融僑半島、陽光100、觀山水、俊逸天下等。

目前已經(jīng)形成了中心區(qū)、南濱路、學(xué)府路、經(jīng)開區(qū)等幾大開發(fā)板塊。

以南方花園系列開發(fā)為開始，而其后的直港大道片區(qū)的開發(fā)則代表了

該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的最高水平：

九龍坡區(qū)

目前區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)移至楊家坪步行街一帶；

（含高新區(qū)）

區(qū)域?yàn)閄X的老工業(yè)區(qū)、老城區(qū)，今后的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會很大部分將

體現(xiàn)在舊城改造之中。

2.4房地產(chǎn)相關(guān)政策分析

2.4.1土地政策

土地，關(guān)乎房地產(chǎn)業(yè)生存與發(fā)展的一種物質(zhì)，土地的相關(guān)政策更是與地產(chǎn)界

的命脈息息相關(guān)。自2002年以來，國家相繼出臺了一系列的土地管理政策，總

體基調(diào)是對土地進(jìn)行更嚴(yán)格的控制。

2005年4月30日，中央七部委出臺了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見》,

其中對土地進(jìn)行了更嚴(yán)格的控制。根據(jù)七部委意見，XX市也出臺相應(yīng)的政策：“主

城區(qū)500畝以上的大宗土地供應(yīng)必須經(jīng)市政府批準(zhǔn)后再出讓；對上一個項(xiàng)目建設(shè)

進(jìn)度未達(dá)到50%的，將不供應(yīng)下一個項(xiàng)目用地。由于開發(fā)企業(yè)的原因超過土地出

讓合同約定，動工日期滿一年未動工開發(fā)的，按土地使用權(quán)出讓金的20%征收

土地閑置費(fèi)，督促開發(fā)企業(yè)在一年內(nèi)動工開發(fā)；滿兩年未動工開發(fā)，對有條件開

發(fā)的，除按土地使用權(quán)出讓金的20%征收土地閑置費(fèi)外，應(yīng)督促開發(fā)商在半年內(nèi)

動工開發(fā)；對確無資金實(shí)力、不能在限期內(nèi)動工的，依法無償收回土地使用權(quán)J

2.4.2房地產(chǎn)金融政策

⑴控制房地產(chǎn)信貸條件

銀行加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)貸款的條件定義。申請人條件方面需要是經(jīng)

國家房地產(chǎn)業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及由行業(yè)主管部門核發(fā)

的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，辦理營業(yè)執(zhí)照年檢手續(xù)的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并

建立現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權(quán)明晰，資信良好等。項(xiàng)目條件方面項(xiàng)目需取得有權(quán)部門

批準(zhǔn)的項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)，可行性研究報告規(guī)范。項(xiàng)目建設(shè)用地為出讓性質(zhì)的，應(yīng)根

據(jù)該項(xiàng)目國有土地出讓合同約定，繳齊全部土地出讓金，并取得項(xiàng)目《國有土地

使用證》（出讓或劃撥）、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建

筑工程施工許可證》。對已開始銷預(yù)售的項(xiàng)月，還需提供合法、有效的《銷預(yù)售

許可證》。并且項(xiàng)0資本金不低于申請貸款項(xiàng)目總投資的35%,全部到位并先于

貸款投入項(xiàng)目開發(fā)；貸款擔(dān)保合法、有效、足值，并符合銀行貸款擔(dān)保的有關(guān)規(guī)

定。

⑵提高個人住房按揭貸款門檻

2004年2月26,中國銀監(jiān)會發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引（征

求意見稿）》?！吨敢芬?guī)定，商業(yè)銀行對個人住房貸款的發(fā)放，應(yīng)將每筆住房貸

款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%）,月所有債務(wù)支出與收入比控

制在55%以下（含55%）;房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過30%。

（3）銀行貸款執(zhí)行新利率

2006年4月28日，央行再次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，一至三年

中長期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%,即由現(xiàn)行的5.76%提高到6.03%。除一至三

年中長期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)外，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，由現(xiàn)行的5.58%提

高到5.85%。尤其是5年以上期限的貸款，基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.12%上調(diào)到了

6.39%。而人民幣存款利率保持不變，目前，金融機(jī)構(gòu)活期存款利率為0.72%。

2.4.3交易規(guī)范政策

七部委意見：二級市場是整個房地產(chǎn)市場的最主要的組成部分，而新政關(guān)于

二級市場的宏觀調(diào)控措施也是整個政策的重點(diǎn)?！捌卟课庖姟弊罹A的內(nèi)容是

營業(yè)稅和普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)。營業(yè)稅收取規(guī)定為：“自2005年6月1日起，對個人

購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個

人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購

買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房

屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

XX對普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定也用足了“七部委意見”預(yù)留的20%浮動空間：“住

宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實(shí)際成交價格

低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。”

第三章XXC區(qū)項(xiàng)目分析

3.1xx市沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)狀況及特征

3.1.1XX市沙坪壩區(qū)概況

xx市沙坪壩區(qū)規(guī)劃圖

沙坪壩區(qū)位于嘉陵江畔，地處XX市區(qū)西部，是XX市主城區(qū)的重要組成部。

全區(qū)幅員面積396平方公里，轄13個街道、12個鎮(zhèn)和1個經(jīng)濟(jì)園區(qū)，常住人口

84.09萬，加上流動人口上百萬。經(jīng)過近五十年的建設(shè)，沙坪壩區(qū)已成為XX市

重要的經(jīng)濟(jì)、文化區(qū)。

3.1.2沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

⑴總體形勢

跨入二十一世紀(jì),XX市沙坪壩區(qū)抓住西部大開發(fā)的歷史機(jī)遇，大搞城市建設(shè),

出現(xiàn)勃勃生機(jī)，人聲鼎沸，車流不息的景象。一方面，由于國家政策扶持，繼續(xù)

實(shí)施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)的政策；另

一方面，由于政府出臺了相關(guān)優(yōu)惠政策支持本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以XX市

房地產(chǎn)近幾年穩(wěn)步發(fā)展，呈現(xiàn)購銷兩旺的良好勢頭。并且經(jīng)過近幾年的摸索和發(fā)

展，XX市的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步走向成熟和規(guī)范，并慢慢形成了自己的特色，營

造出了一個良好的房地產(chǎn)開發(fā)和發(fā)展的氛圍。在這個階段實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)具有天

時、地利。人和的三大優(yōu)勢條件，勝數(shù)較大，這是在其他城市其他地區(qū)不具有的

優(yōu)越條件。

2005年，沙坪壩區(qū)供需基本持平，沙區(qū)在售樓盤多為去年甚至前年亮相的

樓盤，而去年推出的樓盤很大部分是一些老盤的后續(xù)產(chǎn)品，有的甚至二期、三期，

銷售也接近尾聲，而今年和今年內(nèi)新上市的項(xiàng)月較少。沙區(qū)房地產(chǎn)市場雖發(fā)展較

早，但開發(fā)水平普遍不高，在一定程度上發(fā)展緩慢，增幅不大，供需基本平衡。

⑵沙坪壩區(qū)各板塊樓盤物業(yè)分析

沙坪壩區(qū)的物業(yè)主要集中在南至鳳天路，北到楊公橋，東臨土灣、西靠渝長

路所圍合的區(qū)域內(nèi)，而上述區(qū)域在整個沙坪壩區(qū)的行政規(guī)劃區(qū)內(nèi)僅占到總面積的

十分之一以內(nèi)。在此針對沙區(qū)物業(yè)發(fā)展較為集中的區(qū)域，將沙區(qū)分為東、南、西、

北、中五大板塊。

中部板塊為以三角碑為中心，南至小龍坎新街、東至龍泉路接沙中路、西至

天陳路，北端為沙中路接沙楊路。中部板塊地處沙區(qū)的商業(yè)中心，是沙區(qū)房地產(chǎn)

市場發(fā)展最早的板塊之一。

南部板塊以東西走向的天馬路為最北端，主要包括南北走向的高灘巖正街、

鳳天路和石新路。以鳳天路為代表的南部板塊已成為沙區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)最成熟的板

塊之一。

北部板塊以沙楊路接沙中路為最南端，主要包括楊公橋、渝培路，沙坪壩正

街接勞動路等區(qū)域。沙區(qū)北部板塊處于規(guī)劃中的XX大學(xué)科技園區(qū)沿線，該板塊

最突出的特點(diǎn)是學(xué)校林立，教育氛圍濃厚，是XX乃至西南地區(qū)知名的學(xué)府區(qū)。

在建的站西路把北部板塊和中部板塊連接起來，將加快北部板塊的發(fā)展。北部板

塊由于可用作房地產(chǎn)開發(fā)的土地并不多且發(fā)展的重點(diǎn)是教育和科技，故而長期以

來房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目并不多。

東部板塊以石小路接龍泉路作為東部的最西端，以接壤九龍坡區(qū)、渝中區(qū)和

嘉陵江沿線作為最東面。東部板塊長期以來是沙區(qū)老工業(yè)基地較為集中的區(qū)塊，

故整體形象較差。房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，開發(fā)水平也不高。

西部板塊以渝培路接天陳路作為西部的最東端，包括沙坪公園、紅槽房及梨

樹灣貨運(yùn)站等。西部板塊由于連接成渝、渝長高速公路且區(qū)內(nèi)擁有臨近鐵路的便

利（區(qū)塊內(nèi)有梨樹灣貨運(yùn)站），成為沙區(qū)的物質(zhì)組織中心。

下表給出了各板塊樓盤和物業(yè)情況：

表4沙坪壩區(qū)各板塊樓盤和物業(yè)情況一覽表

區(qū)域目前主要分布特個案板塊特板塊走

板塊產(chǎn)品特色均價區(qū)域現(xiàn)狀

配套樓盤點(diǎn)規(guī)模征勢

立洋知本集中分大部多為商住除正昇自沙區(qū)商土地資

時代、金沙布于三分為樓，投資自由康都、業(yè)中心,源匱乏，

'r冏21K

國際、正角碑轉(zhuǎn)高層住型小戶智博天下位置優(yōu)未來將

np訴冏L益宴

昇?自由康盤、小龍單體型公寓為3600外,其余勢明顯以投資

/uX層小

都、智博天坎、樓，規(guī)主力項(xiàng)目接近型項(xiàng)目

Hi兀苗

下模較尾盤推得為主

小期

鳳天錦園、沿鳳天10萬中高檔小新項(xiàng)目較區(qū)內(nèi)教可供開

i:要緣份庭、升路呈帶方以區(qū)型住宅少，尾盤育、交通發(fā)土地

南

依賴偉?新時狀分布上的物業(yè)，注重較多配套較越來越

部

小區(qū)空、升小區(qū)景觀的營3200差，以小少，小區(qū)

版

自身偉?新天地型物造區(qū)型住型物業(yè)

塊

配套業(yè)為宅項(xiàng)目仍占主

主為主流

教育百年世家、大致圍開發(fā)力推生態(tài)、供應(yīng)體量沙區(qū)教樓盤開

配套時代菁英、繞XX科規(guī)模文化等概在本區(qū)內(nèi)育中心，發(fā)將繼

好,依翰林景園、技園呈均較念,居家舒最大，目居家型續(xù)圍繞

托三光華?陽光環(huán)狀分大適型產(chǎn)品3400前該板塊和小戶教育做

而Hi

角碑水城、華布為主樓盤走勢型都有文章

商業(yè)宇?林泉雅看好較大市

配套舍場空間

東目前金沙港灣、主要分金沙擁有江景3500項(xiàng)目多以面江物隨濱江

部各種旭東家天布于沙港灣資源，產(chǎn)品低價入業(yè)價格路的建

版配套下2期、卓濱路和50))多樣化市，走勢偏高，目設(shè)，將成

塊較少越?美麗山土灣方，其看好前項(xiàng)目為今后

水、平安家余規(guī)較少，物開發(fā)熱

園模不業(yè)特征點(diǎn)，物業(yè)

大不明顯類型向

高檔發(fā)

展

雅豪麗景、目前主雅豪目前項(xiàng)目板塊市場普通住發(fā)展仍

臨江苑二要分布麗景多以生態(tài)尚未完全宅為主，然相對

西板塊

期于天星20萬（沙坪公確立無明顯緩慢

部內(nèi)配

橋周邊方，其園和歌樂2800特征

版套較

余在5山森林公

塊少

萬方園）為賣點(diǎn)

以下

（3）消費(fèi)群體

消費(fèi)群體方面，實(shí)際居家型購房群體將成為住宅消費(fèi)的主流。商業(yè)投資型購

房群體不會受太大影響而發(fā)生變化。而中青年群體將成為2006年消費(fèi)的主流，

其它年齡段的消費(fèi)群體數(shù)量將會有所減少。主城各區(qū)內(nèi)（除渝中區(qū)外），由于主

城各區(qū)近幾年項(xiàng)目開發(fā)的水準(zhǔn)提升，差距縮小，能滿足本區(qū)域需求及地域情節(jié)和

出于生活成本方面的考慮，跨區(qū)域購房群體數(shù)量將相對減少，購房群體將向區(qū)域

型回歸。

沙坪壩區(qū)是一個有強(qiáng)大消費(fèi)力的區(qū)域。在近三年的房地產(chǎn)開發(fā)中，近80%的

產(chǎn)品被本區(qū)人消化，外區(qū)的購房者只有19%的比例。80%的產(chǎn)品被本區(qū)人消化。

據(jù)調(diào)查，沙區(qū)大學(xué)教師中一次置業(yè)者與尚未置業(yè)的比重較大，分別占44%和46%,

而可能在三年內(nèi)購買新房的比重占64%。在消費(fèi)能力上，沙區(qū)大學(xué)教師的家庭月

收入3000-5000元的,占比重的74%;5000-8000元的,占比重的20%,具有強(qiáng)

大的購買需求和購買力。

同時，沙坪壩區(qū)的人文環(huán)境、地理自然資源及購買力，XX其他區(qū)域少有出

其右者。購房者喜歡沙區(qū)的人文氣息，是因?yàn)橹拇髮W(xué)和高中都幾乎集中在了

沙區(qū)。隨著沙坪壩區(qū)交通條件的改善，嘉濱路牛滴段開建，從解放碑到沙坪壩只

要15分鐘，沙區(qū)作為XX樓市的“書房”，對外區(qū)人應(yīng)當(dāng)是非常有吸引力的。

⑷房屋價格

控制各地房價增長過快的現(xiàn)象，是國家宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。經(jīng)過近兩

年的調(diào)控，XX房市的銷售價格平均增幅，2005年已回落為年增長率大約5%—8%

左右正常狀態(tài)。

2006年，一部分極具實(shí)力、專業(yè)和品牌影響力的開發(fā)企業(yè)的房屋價格，將

會以超過平均增幅的消售價格出現(xiàn)，充分體現(xiàn)品牌的附加值效應(yīng)。而實(shí)力差、資

金缺、專業(yè)有限、處境困難的企業(yè)的房屋產(chǎn)品價格將會以低于平均增幅的售價出

現(xiàn)。2006年的開發(fā)量和供應(yīng)量將會大于2005年，而市場需求量不會有太大的增

加。因此，整個市場的整體價格不會有太大的增幅，總的來說將是穩(wěn)中有漲。

下表列出了沙坪壩區(qū)最近主要樓盤物業(yè)和價格對比，以獲得對XX市沙坪壩

區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢有個直觀的了解。

表5沙坪壩區(qū)最近主要樓盤物業(yè)和價格對比表

樓盤名稱項(xiàng)目地址樓盤形態(tài)房型面積(m2)交房時間均價(元/Hl?)

聯(lián)芳旭慶苑顯豐大道40號8層無電梯90現(xiàn)房2200

14層小高

鳳橋大廈鳳鳴山獅子堡70現(xiàn)房2600-2700

層

12層小高

60-70兩房

怡錦苑石小路193號層、7層多05年年月2700

99三房

層

鳳鳴山西物市場

鳳鳴陽光小區(qū)24層高層150現(xiàn)房2900

1號地塊

高層、小高

臨江苑二期沙坪壩區(qū)府對面83三房05年10月起價3180

層

多層及聯(lián)排

龍洞灣花園風(fēng)天大道111號228-310七房現(xiàn)房3200-3500

別墅

沙坪壩區(qū)石小路06年4月30

黃梅香園二期圖層50-1123200

70號號

旭東-家天下05年11月30

沙坪壩區(qū)模范村高層社區(qū)33-853200

二期日

百年世家三期沙坪壩學(xué)府路高層69-13306年3月3300

沙坪壩區(qū)鳳天路高層、小高

風(fēng)天錦園二期77-24006年3月3380

75號層

華宇?金砂港沙坪壩區(qū)沙濱路

多層40-19605年6月3400

灣石門大橋旁

升偉-新天地沙坪壩區(qū)天星橋

高層35-12005年7月底3500

二期轉(zhuǎn)盤旁

光華?陽光水沙坪壩區(qū)楊公橋小高層、花

25-22006年6月3500

城二期176號園洋房

沙坪壩區(qū)沙坪公

雅豪麗景二期高層46-12006年8月3500

園旁

華宇?林泉雅沙坪壩區(qū)楊梨路高層、生態(tài)

20-20006年12月3700

舍19號花園小區(qū)

3.2XXC區(qū)項(xiàng)目區(qū)位分析

3.2.1項(xiàng)目位置

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