重慶-百聯(lián)南岸上海城購物中心分析

案例分析

——百聯(lián)南岸上海城購物中心

匯報(bào)人：張懿婷第一部分：上海城概況2【區(qū)位介紹】上海城項(xiàng)目地處南坪商圈核心區(qū)域，緊鄰南坪步行街和南坪轉(zhuǎn)盤交通樞紐百聯(lián)上海城購物中心南坪核心商圈萬達(dá)廣場(chǎng)協(xié)信星光時(shí)代廣場(chǎng)元旦購物廣場(chǎng)區(qū)位

百聯(lián)上海城購物中心位于南坪西路以北，東側(cè)為開發(fā)路，西側(cè)為海桐南路（直通已建成的菜園壩大橋），背面為海桐東路（原會(huì)展中心路）盛匯廣場(chǎng)新世紀(jì)百貨重慶百貨新世紀(jì)百貨百盛百貨南坪商圈重慶市主城區(qū)五大核心商圈之一，核心區(qū)面積1平方公里，是集會(huì)展旅游、商務(wù)總部、時(shí)尚購物、娛樂休閑等多種功能于一體的城市綜合服務(wù)區(qū)。

商圈內(nèi)現(xiàn)有多個(gè)大型購物中心和商業(yè)街。主要客群截止2010年以南坪商圈為主的南坪街道人口約11.3萬。隨著人口的聚集，特別是白領(lǐng)等具有較強(qiáng)購買力的人群增多，為商圈奠定了堅(jiān)實(shí)的購買力基礎(chǔ)。3【上海城概況】項(xiàng)目位于南岸區(qū)南坪西路，是集大型購物中心、城市公寓、寫字樓和住宅于一體的綜合地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上海城整體示意圖寫字樓、公寓及酒店部分購物中心部分住宅部分商業(yè)街部分開發(fā)商：重慶嘉發(fā)實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)公司：重慶富美嘉物業(yè)管理有限公司其他：項(xiàng)目配備4000個(gè)停車位的地下車庫4第二部分：上海城商業(yè)項(xiàng)目5總體說明交通說明6【總體說明】商業(yè)部分包括百聯(lián)南岸上海城購物中心等主力店、三條商業(yè)街和希爾頓酒店，定位為超區(qū)域的大型商業(yè)中心地標(biāo)補(bǔ)充說明：上海城商業(yè)項(xiàng)目即上海城長江旅游廣場(chǎng)，重慶市政陽光工程項(xiàng)目，西南唯一以都市旅游為主題的大型購物廣場(chǎng)。于2008年對(duì)外開放，2009年項(xiàng)目全面建成。上海城長江旅游廣場(chǎng)商業(yè)構(gòu)成：百聯(lián)南岸上海城購物中心（13.6萬方）紅星美凱龍（7萬方）商業(yè)街（阿拉女人街、北大街、黃金走廊）希爾頓逸林酒店（在建）7【交通說明】上海城項(xiàng)目周邊雖然車流狀況良好，但受到南坪大循環(huán)道路和車庫位置影響，停車略顯不便1325車位充足

擁有4000個(gè)車位車庫進(jìn)入性較差受南坪大循環(huán)道路影響，進(jìn)入車庫略顯不便車庫內(nèi)導(dǎo)視較差

部分導(dǎo)視牌指示性較差，易開錯(cuò)方向百聯(lián)上海城購物中心充足的車位4【車庫情況】上海城購物中心共5個(gè)車庫出入口，1號(hào)為主出入口，2號(hào)為車庫主出口，3、4號(hào)出入口方向來車大多選擇停在露天車庫編號(hào)進(jìn)入車次數(shù)（10分鐘）出去車次數(shù)（10分鐘）備注1號(hào)24163輛紅星美凱龍用貨車出去，2輛進(jìn)來2號(hào)6183號(hào)52靠近露天停車場(chǎng)，分流較多4號(hào)12靠近露天停車場(chǎng)，分流較多5號(hào)93備注：以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，由于統(tǒng)計(jì)非同一時(shí)段且樣本量小，僅供參考3、4號(hào)出入口附近的露天停車實(shí)景5號(hào)出入口位于酒吧街附近1號(hào)主出入口容易擁堵2號(hào)主出口可避免進(jìn)入南坪大循環(huán)道【公共交通】周邊有公交車站點(diǎn)4個(gè)，輕軌站1個(gè)，主要從南坪駛出方向，與進(jìn)入南坪方向的2個(gè)公交站距離約300m，不方便達(dá)到百聯(lián)上海城購物中心開發(fā)路站上海城嘉德中心站南坪紅星美凱龍站周邊公交車站開發(fā)路站購物中心大門口外上海城嘉德中心站購物中心大門口外南坪紅星美凱龍站

西向50m內(nèi)萬壽路站南向300m內(nèi)周邊軌道站點(diǎn)輕軌3號(hào)線——工貿(mào)站

距工貿(mào)站3號(hào)出口300m，步行約10分鐘萬壽路站南坪紅星美凱龍站人行橫道3處，將項(xiàng)目與周邊版塊相連，步行人群大部分通過C通道進(jìn)入【人行交通】購物中心周邊人行較便捷，可通過人行橫道、空中連廊、天橋及地下通道到達(dá)，但實(shí)際利用率較低，有效客流少人行道示意圖百聯(lián)上海城購物中心百聯(lián)上海城購物中心上海城天橋主要供天臺(tái)崗小學(xué)學(xué)生使用，往來行人極少，無法帶來客流百聯(lián)上海城購物中心地下通道連接南坪西路兩側(cè)，內(nèi)部設(shè)施陳舊，路邊攤販較多，形象檔次低百聯(lián)上海城購物中心2個(gè)空中連廊出口，通往購物中心和東方商廈，但過路居多，消費(fèi)較少東方商廈百聯(lián)購物中心對(duì)比分析12【總體情況】百聯(lián)集團(tuán)自營百貨品牌，與百聯(lián)購物中心形成雙shoppingmall形態(tài)東方商廈百聯(lián)購物中心對(duì)比分析集中式商業(yè)分散式商業(yè)東方商廈扶梯東方商廈內(nèi)部入口東方商廈效果圖東方商廈建筑面積約2.45萬平方米東方商廈作為百聯(lián)集團(tuán)自營百貨，主要以服裝鞋帽、家居用品、箱包、化妝品等為主東方商廈內(nèi)部與百聯(lián)購物中心相連，形成雙shoppingmall形態(tài)。商廈包含地下一層、地上三層，四層、五層與百聯(lián)購物中心連通引進(jìn)餐飲、健身、影院、KTV等休閑娛樂品牌13東方商廈百聯(lián)購物中心對(duì)比分析【樓層業(yè)態(tài)】主要包括兒童用品、日用家居、鐘表珠寶以及服飾鞋帽等，品牌及種類較少集中式商業(yè)分散式商業(yè)多美卡音樂路路THOMASB1依思康龍格蕾絲空柜空柜空柜1F2F3FB1兒童體驗(yàn)中心、兒童日用品、玩具、童裝以及家居寢用等F1女裝、女士鞋包、化妝品、滋補(bǔ)品、鐘表、黃金珠寶等F2女裝、飾品、工藝禮品等F3男裝、男士鞋包、箱包皮具等14東方商廈百聯(lián)購物中心對(duì)比分析【經(jīng)營模式】根據(jù)商品種類不同，店鋪主要采取按比例扣點(diǎn)的模式與商場(chǎng)合作，目前正在進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整集中式商業(yè)分散式商業(yè)扣點(diǎn)情況兒童服飾類：17%-19%兒童日用品類：6%-8%成人服裝類：21%-22%內(nèi)衣類：20%鞋類：17%-18%皮具箱包：18%工藝飾品類：17%-20%業(yè)態(tài)調(diào)整F1.本層計(jì)劃將東北角區(qū)域由鞋類調(diào)整為酒類滋補(bǔ)品，目前調(diào)整中，因此空柜較多；另有部分化妝品專柜已退場(chǎng)；F2.本層調(diào)整后仍以女裝類為主，主要以引進(jìn)新品牌和店鋪裝修為主，部分品牌已裝修完畢，后續(xù)裝修將陸續(xù)開展；F3.本層將進(jìn)行大范圍調(diào)整，撤換部分男裝品牌，引進(jìn)小家電產(chǎn)品，目前正在調(diào)整中。3F品牌調(diào)整1F引進(jìn)滋補(bǔ)品牌2F店鋪裝修15東方商廈百聯(lián)購物中心對(duì)比分析【小結(jié)】東方商廈目前整體運(yùn)營狀況欠佳，檔次定位不明確，人氣明顯不足集中式商業(yè)分散式商業(yè)經(jīng)營情況欠佳定位不明

品牌檔次不高消費(fèi)人群不足1.東方商廈原有定位為百聯(lián)旗下高端百貨2.東方商廈（重慶店）實(shí)際裝修風(fēng)格普通，缺乏知名品牌，定位不明1.大眾化品牌居多，普遍檔次不高2.部分上海品牌在重慶缺乏認(rèn)識(shí)度，無法打開本地市場(chǎng)1.商場(chǎng)輻射范圍較小，以周邊社區(qū)居民為主，人氣不足2.周邊客戶實(shí)際消費(fèi)力有限16東方商廈百聯(lián)購物中心對(duì)比分析【總體情況】隸屬于百聯(lián)集團(tuán)，是集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的購物中心其他業(yè)態(tài)華誼兄弟影院，5000平方米；量販?zhǔn)剑耍裕郑?0000平方米；電玩、健身，3500平方米；愛樂游兒童樂園，800平方米，幼兒早教，1000平方米；餐飲部分有秦媽火鍋、星巴客等，共6000多平方米。集中式商業(yè)分散式商業(yè)總建筑面積為13.6萬平方米，地上5層，地下1層，擁有近1500個(gè)停車泊位。三大主力店東方商廈，2.45萬平方米家樂福綜超，2萬平方米紅星美凱龍家私，1.72萬平方米17東方商廈百聯(lián)購物中心對(duì)比分析【業(yè)態(tài)分布】B1以家樂福為主，超市外分布少量商鋪，為固定租金形式，且臨近超市收銀臺(tái)的商鋪?zhàn)饨疠^高集中式商業(yè)分散式商業(yè)服飾、家紡餐飲、保健品兒童樂園34562178租金：200元∕㎡∕月租金：250元∕㎡∕月租金：220元∕㎡∕月B1家樂福外租形式店中店經(jīng)營品種農(nóng)貿(mào)、衣服、家電等人流量統(tǒng)計(jì)時(shí)間：3:30-3:4050個(gè)人結(jié)賬提袋量時(shí)間：4:00-4:1038人進(jìn)入，20人提袋18東方商廈百聯(lián)購物中心對(duì)比分析【樓層業(yè)態(tài)】低層包括服飾、鞋包、化妝品、鐘表珠寶、餐飲、家居寢用等多類，均勻分布集中式商業(yè)分散式商業(yè)寶島眼鏡迪信手機(jī)連鎖MRsale招商中同仁堂天德冬蟲夏草九珍堂低層業(yè)態(tài)1F.女裝、女士鞋包、化妝品、鐘表、餐飲、黃金珠寶、家居寢用等，均勻分布2F.女裝、餐飲、時(shí)尚男女裝、內(nèi)衣、動(dòng)漫周邊、工藝飾品等，以女裝為主3F.商務(wù)男裝、戶外休閑、休閑餐飲、健養(yǎng)身和兒童娛樂等19東方商廈百聯(lián)購物中心對(duì)比分析【樓層業(yè)態(tài)】高層業(yè)態(tài)包括餐飲、影院、KTV、健身及教育培訓(xùn)等，電梯配備充裕，到達(dá)性良好集中式商業(yè)分散式商業(yè)高層目的性消費(fèi)人群居多，帶來一定人氣但對(duì)商場(chǎng)消費(fèi)促進(jìn)不大配備各種電梯約80余部，運(yùn)行通暢，基本能滿足當(dāng)前客流購物中心扶梯20東方商廈百聯(lián)購物中心對(duì)比分析【經(jīng)營模式】商場(chǎng)采取聯(lián)營和租賃的復(fù)合經(jīng)營模式，根據(jù)不同業(yè)態(tài)品牌，靈活協(xié)商，目前業(yè)態(tài)調(diào)整中集中式商業(yè)分散式商業(yè)運(yùn)營模式商場(chǎng)統(tǒng)一收銀商鋪：扣點(diǎn)形式為主，約20%單獨(dú)收銀商鋪：入場(chǎng)費(fèi)+租金形式為主以繽果糖果店為例約，租金1萬元/月，綜合入場(chǎng)費(fèi)后租金1.3萬元/月其它補(bǔ)充1F化妝品、鞋類專柜正在進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，準(zhǔn)備進(jìn)入的滋補(bǔ)保健品正在宣傳中；2F與空中連廊相接，相較于其他樓層，客流量較大，但未帶來明顯的消費(fèi)人群1F品牌調(diào)整宣傳2F空中連廊入口21東方商廈百聯(lián)購物中心對(duì)比分析【紅星美凱龍】作為專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品，有較穩(wěn)定的消費(fèi)人群，與購物中心可比性較低集中式商業(yè)分散式商業(yè)紅星美凱龍南坪店一期綜合建材館，總面積達(dá)7萬余方，分為負(fù)一樓和一樓兩層，一樓面積5萬平米，經(jīng)營品類包括衛(wèi)浴、瓷磚、地板、墻紙、五金電器等多種類紅星美凱龍外觀店鋪導(dǎo)視圖22東方商廈百聯(lián)購物中心對(duì)比分析【小結(jié)】百聯(lián)購物中心業(yè)態(tài)較豐富，多為國內(nèi)外知名品牌，但整體人氣仍不足，經(jīng)營狀況欠佳集中式商業(yè)分散式商業(yè)業(yè)態(tài)百聯(lián)購物中心業(yè)態(tài)豐富，包括購物、餐飲、休閑娛樂等多種形式。品牌百聯(lián)購物中心以國內(nèi)外知名品牌為主，具有較強(qiáng)的認(rèn)知度，但差異化不強(qiáng)。人氣整體人氣不足，消費(fèi)人群多為周邊居民，輻射面較窄，且消費(fèi)水平不高。形象定位購物中心整體形象較普通，中庭及內(nèi)部進(jìn)行了少量裝飾，但檔次不足。23東方商廈百聯(lián)購物中心對(duì)比分析【對(duì)比分析】百聯(lián)購物中心整體運(yùn)營狀況優(yōu)于東方商廈，在檔次、人氣、認(rèn)可度等方面相對(duì)較高集中式商業(yè)分散式商業(yè)24中央大道阿拉女人街黃金廊道北大街小結(jié)25中央大道阿拉女人街黃金廊道北大街【中央大道】業(yè)態(tài)以休閑餐飲為主，租金范圍為110-160元/平方米?月集中式商業(yè)分散式商業(yè)主力店：店名業(yè)態(tài)體量租金水平其它黔園?貴州菜館餐飲單層400平米110元/平方米?月2層恩旗煲粥坊餐飲單層250平米2層阿利與艾德餐飲單層200平米2層薩薩哩餐飲單層300平米2層銀行餐飲休閑動(dòng)漫、玩具家居美容、美發(fā)服裝空置、裝修或招租中其它中央大道26中央大道阿拉女人街黃金廊道北大街【阿拉女人街】業(yè)態(tài)以女裝、童裝、家居工藝品、內(nèi)衣為主，租金范圍為60-110元/平方米?月集中式商業(yè)分散式商業(yè)典型店鋪：店名業(yè)態(tài)體量租金水平老北京布鞋鞋類20平米70-80元/平方米?月蓮上家居30平米60元/平方米?月美飾家服裝25平米3000元/間?月聯(lián)手體育體育用品35平米玩具總動(dòng)員玩具35平米鞋、包內(nèi)衣女裝童裝家居工藝、畫飾品營養(yǎng)保健其他空置、轉(zhuǎn)讓中阿拉女人街電梯保安室洗手間5號(hào)門女人街27中央大道阿拉女人街黃金廊道北大街【黃金廊道】以生活服務(wù)為主，處于路段兩端的租金較高，南段租金普遍高于西段，中段租金水平最低集中式商業(yè)分散式商業(yè)業(yè)態(tài)占比租金150元∕㎡∕月租金170-200元∕㎡∕月租金170-200元∕㎡∕月黃金廊道281美凱龍14號(hào)門7家回餃子館13美凱龍13號(hào)門19五重天湯鍋25米修米修Club31美凱龍7號(hào)門2華生園8康廚菜館14話當(dāng)年茶道20美凱龍10號(hào)門26菲朗仕酒窖32古井貢酒3華帝9御鑫九粥源15Y火鍋21嘉賓塑美27秋味料理33和心4和平藥房10外婆心16美凱龍11號(hào)門22時(shí)哥28美凱龍8號(hào)門34F.bar5誠旺煙酒茶鋪11嵐荷鵝村17爵士島咖啡23美凱龍9號(hào)門29圣爵會(huì)所35電玩城6伊爾薩洗衣12安老九火鍋18銀嶺Club24LoftBar30天茗閣茶樓36車庫中央大道阿拉女人街黃金廊道北大街【北大街】以餐飲、酒吧等休閑娛樂類為主，租金由東至西遞減，后街東南角位置的鋪位租價(jià)最高集中式商業(yè)分散式商業(yè)1234567891011123132333413141516171819202122232425262728293035海尚城大飯店入口娛樂餐飲酒吧茶座醫(yī)藥美容煙酒副食上海城后街示意圖家居361#~7#一層建筑8#~36#兩層建筑北大街21#租金70元∕㎡18#租金100元∕㎡12#租金160元∕㎡5#租金200元∕㎡2#租金250元∕㎡29中央大道阿拉女人街黃金廊道北大街【小結(jié)】商業(yè)街業(yè)態(tài)多樣，不同主題的街區(qū)分別以服飾、生活、餐飲類為主，周邊居民為主要消費(fèi)人群集中式商業(yè)分散式商業(yè)租金情況結(jié)合上述示意圖，根據(jù)位置和業(yè)態(tài)不同，上海城商業(yè)街部分的租金由60元至250元不等消費(fèi)情況通過觀察和訪談，該區(qū)域整體人流量較小，店家普遍反應(yīng)顧客消費(fèi)水平不高。其中五重天湯鍋店