古北水鎮(zhèn)2014運(yùn)營(yíng)報(bào)告

2014年景區(qū)運(yùn)營(yíng)行業(yè)分析報(bào)告中青旅2014年3月文檔

一、概述：中國(guó)景區(qū)第一股，打造連鎖景區(qū)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)?.……4TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"1、概況：“一體兩翼，結(jié)合策略投資”的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) 4\o"CurrentDocument"2、中國(guó)景區(qū)第一股：擁有領(lǐng)先的景區(qū)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)能力 43、后續(xù)催化劑 5\o"CurrentDocument"(1)古北水鎮(zhèn)開始試運(yùn)營(yíng)，成為市值增長(zhǎng)和股價(jià)表現(xiàn)的持續(xù)催化劑 5\o"CurrentDocument"(2)烏鎮(zhèn)強(qiáng)勁表現(xiàn)帶動(dòng)14年凈利潤(rùn)高增長(zhǎng) 6\o"CurrentDocument"(3)“走出去”戰(zhàn)略進(jìn)一步發(fā)揮公司領(lǐng)先的景區(qū)開發(fā)、管理能力 6\o"CurrentDocument"二、古北水鎮(zhèn)：打造京郊最成功“微旅游''景區(qū) 7\o"CurrentDocument"1、市場(chǎng)潛力：京郊“微旅游”市場(chǎng)前景廣闊 7\o"CurrentDocument"2、案例分析：面向會(huì)議旅游的九華山莊和面向觀光旅游的十渡景區(qū) 8\o"CurrentDocument"3、開發(fā)基礎(chǔ)：交通便利、政策支持、整體開發(fā)、渠道完備 9\o"CurrentDocument"4、項(xiàng)目介紹：觀光+休閑+會(huì)議復(fù)合型景區(qū) 10\o"CurrentDocument"5、股權(quán)結(jié)構(gòu)：中青旅權(quán)益占比36% 12\o"CurrentDocument"6、估值：預(yù)計(jì)古北水鎮(zhèn)總價(jià)值在116億元 13\o"CurrentDocument"三、烏鎮(zhèn)模式，開啟“走出去”戰(zhàn)略 14\o"CurrentDocument"1、烏鎮(zhèn)開發(fā)：江南水鄉(xiāng)的封面，古鎮(zhèn)開發(fā)的標(biāo)桿 14\o"CurrentDocument"2、開發(fā)歷程：從“觀光小鎮(zhèn)”到“度假小鎮(zhèn)”到“文化小鎮(zhèn)” 16\o"CurrentDocument"3、烏鎮(zhèn)模式：整體規(guī)劃、復(fù)合經(jīng)營(yíng)、注重休閑 17\o"CurrentDocument"4、收入結(jié)構(gòu)和發(fā)展前景 18\o"CurrentDocument"5、烏鎮(zhèn)模式開啟“走出去”戰(zhàn)略，成為“連鎖型旅游目的地開發(fā)公司” 201、旅游、酒店和策略投資：關(guān)注互聯(lián)網(wǎng)O2O轉(zhuǎn)型旅行社業(yè)務(wù)：關(guān)注會(huì)展業(yè)務(wù)和1、旅游、酒店和策略投資：關(guān)注互聯(lián)網(wǎng)O2O轉(zhuǎn)型旅行社業(yè)務(wù)：關(guān)注會(huì)展業(yè)務(wù)和O2O轉(zhuǎn)型文檔2121\o"CurrentDocument"2、酒店業(yè)務(wù)：帝苑酒店虧損拖累增長(zhǎng) 24\o"CurrentDocument"3、IT投資：穩(wěn)定增長(zhǎng) 25\o"CurrentDocument"4、房地產(chǎn)投資：地產(chǎn)收入結(jié)算即將完成 25\o"CurrentDocument"5、商業(yè)地產(chǎn)：桐鄉(xiāng)旅游廣場(chǎng) 26\o"CurrentDocument"五、盈利預(yù)測(cè) .27文檔一、概述：中國(guó)景區(qū)第一股，打造連鎖景區(qū)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)1、概況：“一體兩翼，結(jié)合策略投資”的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中青旅作為綜合旅游龍頭，形成了以旅行社業(yè)務(wù)為主體，景區(qū)運(yùn)營(yíng)和酒店管理為兩翼，并輔以房地產(chǎn)銷售、IT等策略投資的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。從2012年的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)來看，景區(qū)管理（烏鎮(zhèn)景區(qū)）是公司業(yè)務(wù)的最大亮點(diǎn)，凈利潤(rùn)占比40%。苗關(guān)3-中毒減收入和科洶耕令2011A3013A1乂耳，聯(lián)幫北制1328M收入占比100%100%事利由占It.9%承行社業(yè)等59%56%養(yǎng)啟三蓋把-12H一幅西K景區(qū)6%7%一律用X*事L.42%湎片3%的1油,4Rffti-4%0%再出產(chǎn)福普13%17%生祖產(chǎn)第鳴36%32%一一羽上 IT產(chǎn)品錦售與抵術(shù)假齊策略.松查定息時(shí)后17%1%16%1%“工仃工抵信下與執(zhí)本箕全…費(fèi)就業(yè)也會(huì)29%5，5%0%0%再官D%□%2、中國(guó)景區(qū)第一股：擁有領(lǐng)先的景區(qū)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)能力中國(guó)旅游形態(tài)正由觀光游向休閑游轉(zhuǎn)型，而位于城市周邊、行程簡(jiǎn)單、利用短假期的短途休閑“微旅游”擁有巨大市場(chǎng)空間。中青旅旗下的烏鎮(zhèn)和古北水鎮(zhèn)正是瞄準(zhǔn)京滬周邊的“微旅游”市場(chǎng)，打造觀光+休閑+度假的復(fù)合型景區(qū)。中青旅具備國(guó)內(nèi)最領(lǐng)先的景區(qū)開發(fā)能力，將先天條件一般的烏鎮(zhèn)打造成江南水鄉(xiāng)的封面，是中國(guó)凈利潤(rùn)規(guī)模最大的單一景區(qū)、浙江省客戶滿意度最高的古鎮(zhèn)，以及最符合休閑游定位的景區(qū)，烏鎮(zhèn)西柵成功留住休閑散客，酒店入住率超過60%，客單價(jià)遠(yuǎn)高于其它古鎮(zhèn)。烏鎮(zhèn)的成功模式可總結(jié)為1）整體規(guī)劃：強(qiáng)調(diào)景區(qū)整體風(fēng)貌，管文檔線地埋、修舊如故等模式保證了原有的古樸景觀；2）集中產(chǎn)權(quán)：收回景區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)權(quán)，酒店、餐飲和大部分店鋪均為公司直營(yíng)，避免商鋪雷同、商業(yè)化氣息過重的風(fēng)險(xiǎn)；3）注重休閑：烏鎮(zhèn)西柵在保留了明清古建和老街長(zhǎng)弄的同時(shí)，在內(nèi)部充實(shí)現(xiàn)代化的配套設(shè)施，為游客提供舒適的居住環(huán)境和全方位的休閑娛樂，符合游客“休閑游”需求。國(guó)表恥景區(qū)收入和凈利潤(rùn)規(guī)模對(duì)■比景區(qū)（百方無人用市）區(qū)人凈利科附注烏鎮(zhèn)630233門票、酒店、餐坎為主黃山1,632220扣除房地產(chǎn)峨眉山951169門票，索道、酒店為主宋成千古稀景區(qū)395172以景區(qū)門票為主前江旅游590137去道.潴芭.酒店為主張家正683101環(huán)?？透?現(xiàn)丸隼為主3、后續(xù)催化劑（1）古北水鎮(zhèn)開始試運(yùn)營(yíng)，成為市值增長(zhǎng)和股價(jià)表現(xiàn)的持續(xù)催化劑北京市存在巨大的短途休閑游需求，但周邊又非常缺乏優(yōu)質(zhì)旅游景點(diǎn)供給，野三坡、十渡等景點(diǎn)年客流均超過200萬。古北水鎮(zhèn)交通位置便利，并由烏鎮(zhèn)原班人馬打造，保證了景區(qū)的高端品質(zhì)。古北項(xiàng)目定位“觀光+休閑+會(huì)議”的復(fù)合型景區(qū)，除了包含4A級(jí)景區(qū)司馬臺(tái)長(zhǎng)城的美麗風(fēng)光，還擁有酒店民宿、餐飲、溫泉、演藝等配套設(shè)施，滿足休閑、度假和會(huì)議需求。我們預(yù)計(jì)古北項(xiàng)目整體估值H6億。古北水鎮(zhèn)已于13年10月底開始試營(yíng)業(yè)，隨著景區(qū)品質(zhì)和前景逐漸被市場(chǎng)和消費(fèi)者所認(rèn)知，公司資產(chǎn)價(jià)值和發(fā)展?jié)摿τ型饾u獲得市場(chǎng)認(rèn)可，得到估值提升。文檔(2)烏鎮(zhèn)強(qiáng)勁表現(xiàn)帶動(dòng)14年凈利潤(rùn)高增長(zhǎng)受禽流感、炎熱天氣和三公消費(fèi)下滑影響，1-3季度烏鎮(zhèn)客流同比下滑約5%。14年客流有望實(shí)現(xiàn)低基數(shù)下的反彈。同時(shí)考慮收購(gòu)15%的烏鎮(zhèn)旅游股權(quán)，預(yù)計(jì)公司14年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)33%。(3)“走出去”戰(zhàn)略進(jìn)一步發(fā)揮公司領(lǐng)先的景區(qū)開發(fā)、管理能力公司目標(biāo)成為連鎖型旅游目的地開發(fā)公司，充分利用領(lǐng)先的景區(qū)開發(fā)能力，形成平臺(tái)模式。古北水鎮(zhèn)是公司“走出去”戰(zhàn)略的第一步。根據(jù)新聞報(bào)道和我們的調(diào)研，未來與烏鎮(zhèn)同處桐鄉(xiāng)的濮院古鎮(zhèn)有望成為公司下一個(gè)異地復(fù)制的項(xiàng)目。新項(xiàng)目宣布將有望進(jìn)一步打開市值空間。圖表5:盧青豪學(xué)兩兩穆速春?乂尻科F*角2009A2O11A2012A2013E3D14E2015E凈刑事253265267295259344咖內(nèi)比增正942%5.1%0.7%W.5%-f23%33.0%30.8%烏懾聿區(qū)469411211914；213259同比罐031%fap%5.8%及9%49.7%21.4%電源沔.未柒根貴.加擰社等20?17115517S117150iai總店糟建1%-9.4%f3.B%-339%28.5掩20T%古北投者壯同0°00-1911用M.甘建房展6:需把水蕤與烏靛對(duì)玷AM 吉皋水陵面祖 4.2平方心里 9平方公里地理位f 戴上海120小里 距北京市區(qū)120公里青鞭喜翩 蘇靖敢再 44颯景點(diǎn)司馬舍長(zhǎng)城景區(qū)克爭(zhēng)激烈，上海同邊據(jù)常人大占周邊景忐唐爰一觸軾量較少，卷子河北饃，浙江、江蘇刎有釜個(gè)EA&區(qū) 雷保有E4Eh鬲區(qū)文檔二、古北水鎮(zhèn)：打造京郊最成功“微旅游”景區(qū)1、市場(chǎng)潛力：京郊“微旅游”市場(chǎng)前景廣闊我們預(yù)計(jì)北京市短途休閑游潛在市場(chǎng)規(guī)模在5000萬人次/年，但城市周邊又缺乏優(yōu)質(zhì)的短途旅游景點(diǎn)。京郊的休閑度假游項(xiàng)目，若能擁有優(yōu)秀的品質(zhì)和服務(wù)，能夠填補(bǔ)短途旅游供給缺口，激發(fā)居民的出行欲望，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?需求：短途休閑游潛在市場(chǎng)在5000萬人次年：1）市內(nèi)居民產(chǎn)生需求4500萬。北京市城鎮(zhèn)人口數(shù)量1700萬人，擁有私人汽車370萬輛，假設(shè)擁有汽車的家庭每年短途出游4次，沒有汽車的家庭每年平均出游1次。2）到訪游客產(chǎn)生需求500萬：北京市一年到訪游客數(shù)量達(dá)2.1億人，其中觀光、休閑度假游游客達(dá)到約1億人，假設(shè)其中5%會(huì)參與周邊旅游。?供給:北京周邊缺乏優(yōu)秀休閑游目的地:整個(gè)河北省僅有5個(gè)5A級(jí)景區(qū)，相比而言，上海周邊的浙江省、江蘇省共擁有25個(gè)5A級(jí)景區(qū)，年接待量都超過60萬人次。目前北京周邊的景點(diǎn)已經(jīng)被擠得人滿為患，體現(xiàn)出景點(diǎn)供給的稀缺性。北京歡樂谷的接待游客人數(shù)已達(dá)到345萬，野三坡也達(dá)到265萬人次。?現(xiàn)狀：密云旅游初具規(guī)模：受益于京津冀城鎮(zhèn)群的巨大旅游需求，密云縣2012年接待游客869.6萬人次（住宿業(yè)128.6萬、旅游區(qū)103.5萬、民俗旅游637.4萬），營(yíng)業(yè)收入達(dá)36.5億元。文檔

景顯忠算司11年度*算按特A*（早也：百人猿＞*理名壽 漸舄他國(guó)困表8.景顯忠算司11年度*算按特A*（早也：百人猿＞*理名壽 漸舄他國(guó)困表8.羨京為逗5A級(jí)景逡列表良周邊最座旗游■接秣人數(shù)承建道暑山莊及周國(guó)寺廟景區(qū)保定市安新白洋淀景區(qū)秦皇禽市山海美景區(qū)河北南石家莊市西柏城受區(qū)河北保走野三城?景區(qū)LLr*L

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而氤河■國(guó)標(biāo)巡樂中心昌坤淀8035053452651521302、案例分析：面向會(huì)議旅游的九華山莊和面向觀光旅游的十渡景區(qū)九華山莊：位于昌平區(qū)小湯山，占地2000余畝，定位北京地區(qū)的商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)。擁有超過60000平米100余個(gè)不同規(guī)格的會(huì)議場(chǎng)所，并配套有溫泉、體育、保健等休閑娛樂項(xiàng)目。2011年公司整體收入達(dá)5.7億元，占據(jù)北京會(huì)展市場(chǎng)約25%的市場(chǎng)份額。九華山莊98%的客流來自于會(huì)議和年會(huì)，年會(huì)尾牙的季節(jié)性很強(qiáng)，每年10月份到春節(jié)前的業(yè)務(wù)占整體收入的75%以上。這種淡旺季的過大差異影響了經(jīng)營(yíng)效率，總是形成淡季人去樓空，旺季忙不過來的現(xiàn)象。另外，受三公消費(fèi)下滑和其它大型會(huì)議中心開業(yè)的分流影響，近年來九華山莊的收入增長(zhǎng)停滯不前。文檔

九華山莊介#?位宜北京昌千縣小曲山轅（中軸變和北大環(huán)或乳處1與中心城區(qū)距器會(huì)議旅科酒店客房諛羌2011年收人藥其間酒寤客房，價(jià)格從5九華山莊介#?位宜北京昌千縣小曲山轅（中軸變和北大環(huán)或乳處1與中心城區(qū)距器會(huì)議旅科酒店客房諛羌2011年收人藥其間酒寤客房，價(jià)格從5口口-1州口口元革等余個(gè)餐廳，1。。多個(gè)會(huì)議t,限息，.備美慘甯增目5.7億元十渡景區(qū)：位于北京市西南的房山區(qū)，擁有中國(guó)北方唯處大規(guī)?？λ固氐孛?，2005年成為中國(guó)4A級(jí)景區(qū)。景點(diǎn)主要定位北京居民的自然觀光游，2011年十渡鎮(zhèn)接待游客333萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入6.9億元。十渡的旅游高峰期間在每年的5-10月，冬季基本沒有游客，與九華山莊恰恰相反。另外由于十渡主要為自然景區(qū)，景區(qū)門票、項(xiàng)目收入占比70%，客單價(jià)水平較低，僅為200元左右。圖獲仞.十謔介貂十st亦朝北京房山區(qū).城市西向甘國(guó)馬中心城區(qū)距離80公里定位自然觀光酒若客房十st亦朝北京房山區(qū).城市西向甘國(guó)馬中心城區(qū)距離80公里定位自然觀光酒若客房以農(nóng)家樂為主資城拒馬河沿畿風(fēng)景.仙棲澗2011年收入3、開發(fā)基礎(chǔ)：交通便利、政策支持、整體開發(fā)、渠道完備良好的區(qū)位位置、政府的大力支撐，以及烏鎮(zhèn)成功的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)和文檔整體運(yùn)營(yíng)開發(fā)將成為古北水鎮(zhèn)項(xiàng)目的品質(zhì)保證。中青旅本身的旅行社渠道和會(huì)議展覽客源也將成為古北水鎮(zhèn)客流來源的重要渠道。?交通便利：景區(qū)距離北京市區(qū)約120公里，驅(qū)車約一個(gè)半小時(shí)能夠到達(dá)（走京承高速，從司馬臺(tái)出口下高速即到）。這段距離遠(yuǎn)近適中，既方便北京市居民在周末、假日的出行，又不會(huì)過近，提高了游客在景區(qū)過夜的可能性。?政策支持：古北項(xiàng)目獲得了北京市政府的大力支持。2012年古北項(xiàng)目獲得密云縣財(cái)政局4100萬的基礎(chǔ)建設(shè)補(bǔ)貼，參與古北項(xiàng)目融資的京能集團(tuán)也是北京市政府的全資子公司。市政府還在公路交通、行政審批方面給予項(xiàng)目幫助。?整體開發(fā)：古北水鎮(zhèn)項(xiàng)目由原烏鎮(zhèn)團(tuán)隊(duì)打造，該團(tuán)隊(duì)擁有豐富的景區(qū)整體開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。整體開發(fā)保證了景區(qū)的設(shè)計(jì)統(tǒng)一、風(fēng)格完整和規(guī)劃合理。能夠避免其它景區(qū)易出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)糾紛和過度商業(yè)化的現(xiàn)象。?渠道完備：公司可利用中青旅本身的旅行社資源來引導(dǎo)團(tuán)隊(duì)游客。另外，中青旅是國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的商務(wù)會(huì)議旅游服務(wù)商，會(huì)議旅游也將成為古北的重要客源。4、項(xiàng)目介紹：觀光+休閑+會(huì)議復(fù)合型景區(qū)?觀賞長(zhǎng)城風(fēng)光：司馬臺(tái)長(zhǎng)城是國(guó)家4A級(jí)景區(qū)，是北京周邊保護(hù)最好的一段野長(zhǎng)城，山形險(xiǎn)峻，風(fēng)景優(yōu)美，被長(zhǎng)城專家評(píng)價(jià)為“中國(guó)長(zhǎng)城之最”，被《中國(guó)國(guó)家地理》評(píng)為中國(guó)十大秋色之一。古北項(xiàng)文檔目對(duì)司馬臺(tái)長(zhǎng)城進(jìn)行進(jìn)一步維護(hù)，加上夜光工程，便于在夜晚欣賞長(zhǎng)城景色。?感受北方文化：古北水鎮(zhèn)突出展示北方文化。古鎮(zhèn)建筑以清代、民國(guó)的北方四合院類型民宿為主，并且設(shè)有10個(gè)展示體驗(yàn)區(qū)（小型博物館），介紹關(guān)于北方釀酒、染坊等傳統(tǒng)工藝。?休閑項(xiàng)目豐富：古北項(xiàng)目?jī)?nèi)涵豐富，定位城市居民休閑度假需求，遠(yuǎn)不僅僅只是自然觀光景點(diǎn)。景區(qū)內(nèi)計(jì)劃建有兩個(gè)五星級(jí)酒店、6個(gè)高檔會(huì)所（會(huì)所中包含自然溫泉）、400余個(gè)民宿。并設(shè)有特色餐飲區(qū)，日月島演藝區(qū)、長(zhǎng)城書院、童玩館、毛猴館等配套休閑設(shè)施。?會(huì)議/活動(dòng)理想地點(diǎn)：古北水鎮(zhèn)預(yù)計(jì)建設(shè)兩個(gè)大型會(huì)議中心。烏鎮(zhèn)目前會(huì)議市場(chǎng)的客流占比達(dá)到20%以上，北京擁有更多的企事業(yè)單位，未來古北的會(huì)議市場(chǎng)前景更加看好。另外，古北還建有特色教堂，瞄準(zhǔn)北京婚宴市場(chǎng)?？傮w而言，古北水鎮(zhèn)既具備十渡的美麗風(fēng)景，適宜自然觀光；又擁有九華山莊的休閑、度假和會(huì)議設(shè)備，再憑借烏鎮(zhèn)團(tuán)隊(duì)領(lǐng)先的開發(fā)能力，未來古北水鎮(zhèn)的容量和定位將是“十渡十九華”，有望成為京郊最成功的旅游度假景區(qū)。古北水鎮(zhèn)已于13年10月份開始試營(yíng)業(yè)，預(yù)計(jì)在14年實(shí)現(xiàn)一期開業(yè)。公司計(jì)劃主要針對(duì)北京市場(chǎng)中高端消費(fèi)人群。目前預(yù)計(jì)景區(qū)門票定價(jià)在200元左右。司馬臺(tái)長(zhǎng)城單獨(dú)收費(fèi)，預(yù)計(jì)價(jià)格在50-60元。另外司馬臺(tái)索道也需要單獨(dú)收費(fèi)，預(yù)計(jì)價(jià)格在50-80元。五星級(jí)酒店市場(chǎng)價(jià)格定位在1500元以上，民宿價(jià)格在500-3000元的價(jià)格區(qū)間左文檔

右。另外，古北二期預(yù)計(jì)以旅游度假公寓住宅為主，占地面積約300畝，預(yù)計(jì)至最早要到2016年逐步貢獻(xiàn)凈利潤(rùn)。圈表u：牙烏吉洋朋班范圖或建：土施水諼㈱息5、股權(quán)結(jié)構(gòu)：中青旅權(quán)益占比36%此前中青旅由于涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，A股的再融資業(yè)務(wù)難以進(jìn)展。但古北水鎮(zhèn)自2011年開設(shè)建設(shè)后資金需求巨大，前期投資規(guī)模超過30億元。公司通過先后引入烏鎮(zhèn)旅游、IDG、北京和諧成長(zhǎng)投資和京能集團(tuán)等戰(zhàn)略投資者，來實(shí)現(xiàn)古北水鎮(zhèn)的項(xiàng)目籌資。目前中青旅直接控股25.8%，并通過烏鎮(zhèn)旅游間接持有15.48%的股權(quán)，實(shí)際權(quán)益比例占36%(25.81%+15.48%*66%)。文檔圖表M古祀承鎮(zhèn)強(qiáng)權(quán)結(jié)構(gòu)股東注冊(cè)資本由t（TZ）映杈比例中青族控股股份有限公司33,60025.31%烏建熬湖段除有限公司20,16015.48%□G 32,000 24.50%北京和諧成長(zhǎng)投資中心（有展合伙）1*4。0 1413%北京能漱建巖（集固〕有限公司 26.04。 ￡0.00%6、估值：預(yù)計(jì)古北水鎮(zhèn)總價(jià)值在116億元占據(jù)廣闊的北京市場(chǎng)需求，并且擁有高檔的品質(zhì)保證，古北水鎮(zhèn)的成功將是大概率事件，預(yù)計(jì)項(xiàng)目培育期為2年，自2015年起形成業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要推動(dòng)力。?收入假設(shè)：我們預(yù)計(jì)到2018年，古北水鎮(zhèn)合計(jì)游客人數(shù)能夠達(dá)到270萬人次（日內(nèi)游客162萬人，隔夜游客H2萬人），合計(jì)營(yíng)業(yè)收入達(dá)11億元。?成本假設(shè)：預(yù)計(jì)項(xiàng)目成熟后運(yùn)營(yíng)成本在5-6億元左右，其中折舊攤銷約1.6億元、人工成本在2億左右（總員工數(shù)約3000人），財(cái)務(wù)費(fèi)用約4800萬元，另外其它耗材、水電、餐飲費(fèi)用約2億元。根據(jù)折現(xiàn)現(xiàn)金流計(jì)算，我們給予古北水鎮(zhèn)項(xiàng)目估值116億元。中青旅在古北水鎮(zhèn)權(quán)益占比36%，因此古北水鎮(zhèn)將為中青旅帶來市值增加42億元。文檔

?才總?cè)唆薷伞?1￡￡2016EWI7E翁9E莉酰2021E顆22EamtW-4闋2063615川743026捫4I.Offi1.喉-3S715437142B55T的口756新㈤霽輔-06-1D3-11fi-133-1441-163-164-1?-167-1M資*1土立-和口-3DG-300E口麗-30■3030-3D-30皆由虱士過■*15?131-28煙2?6頌754咽您96S將雪季。出oeeD.790.730.6&。豺。%口540500^桿雙用去企?1的-1E2-33Tfi1B7439443447如愿觀土泣會(huì)計(jì)勢(shì)稹余露旭值顯機(jī)者僮中天娘月］匕中青*占甫修通2.13310,22713^5-30011.565器％4例WACC取此費(fèi)本熏興包W什學(xué)費(fèi)率.鼠本ft+￡風(fēng)"既由掌玩瞌襤情鼻鼻星出BM.也比青率比褊餐用性卑弱乳9.2%國(guó)陽25■陽3.5%&內(nèi)0.9675^3L&%唐廈擊走求融項(xiàng)目霓.兩舜淵*比木糖2014E7019EM16E2D17E201SEM19E主學(xué)業(yè)壽統(tǒng)人27243S6ZJ491J07113401.J77超比球速50.1%4&D茄34.7%32(M10.3%H內(nèi)群字《雪人址）和昵10413515217B1ST那比增運(yùn)33.3%300%300%200%-100^5.0%1］內(nèi)海軍人均油費(fèi)1尤〕1201321451601761932cB聞把療逑EQ%10.0%10.0%10.0%10.0%5“福夜游客（方人壯）406070用I112124130啟用々速500%300%200^20D%10m5.0%珞夜游事人為消費(fèi)1匯〕5OD55Di3O5<366732805346同圮增速FO.㈱1Q.O%10.0%lO.O^r1O.(M,承堤唯展小-324-395書6-52S-584-M5折回It就-88■11037訓(xùn)-133-148-163-1W人工匿本-10S-1141-iao-202-21a-227-23a財(cái)萍加用-K-43-4048-18-48-484t-80-100-12C-144-173-207-249機(jī)前利料-5241157313523的5778優(yōu)君燃禽聿女筷25.3%37.3^d?.2%51.9%527%郭世□-10-3&-78■131一仃4-195等幫狷31T18235392521584同比蜂透2ff3.眈gg7%672%323%if.g%凈利前事7.1%19.0%2d.O%35.4%sag%39.5%少黃族宗想泡-332075150251373中看掉俄胃收縣-1911?S514118#210三、烏鎮(zhèn)模式，開啟“走出去”戰(zhàn)略1、烏鎮(zhèn)開發(fā)：江南水鄉(xiāng)的封面，古鎮(zhèn)開發(fā)的標(biāo)桿先天一般的基礎(chǔ)下脫穎而出，成為客戶滿意度最高、盈利能力最強(qiáng)的江南古鎮(zhèn)相比其它的江南古鎮(zhèn)，烏鎮(zhèn)的先天基礎(chǔ)并不突出：開發(fā)時(shí)間遠(yuǎn)晚于周莊、同里；與上海市區(qū)的距離較遠(yuǎn)；除了原有的茅盾故居，也并沒有特別突出的文化內(nèi)涵。文檔但是烏鎮(zhèn)吸取了此前古鎮(zhèn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，憑借優(yōu)秀的開發(fā)和管理能力，成為六大古鎮(zhèn)中客流量第二大、收入最高的景區(qū)。烏鎮(zhèn)景區(qū)012年的綜合客單價(jià)為H5元，遠(yuǎn)高于周莊、同里等景因0-40元的客單價(jià)。目前烏鎮(zhèn)已成為全國(guó)凈利潤(rùn)規(guī)模最大的單一景區(qū)公司。過去5年年均客流增長(zhǎng)25%，收入增長(zhǎng)34%受益整體旅游市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展和烏鎮(zhèn)持續(xù)的開發(fā)創(chuàng)新，2007年-2012年烏鎮(zhèn)旅游公司年均客流增速25%，年均收入增長(zhǎng)34%。2012年烏鎮(zhèn)旅游接待游客601萬人次，實(shí)現(xiàn)收入6.9億元。碑式17：位的力古鑄時(shí)出甭/詼管時(shí)閭與上滯越離立漁（百人）面粗*U域H用住1S89扭70公里4弱口.4工方公￡SA注萬三熱后，配插1因陳遑飛法曲而出名）冏里1993m5口心里6671平方公里6A退息困、甘折今境1997年20杰里4701平才公里4A臨街廊搠，西田聞直1叫8直花叁里1581平才公里4A古壽，葉圣陽足舍的4糖1999年1加處里6014平方心里5A茅盾世居南滯2DMi14叱￡3302平方心里&A張石帶散居，賽拜江抵.居.萬間模蜜菠F8第4苗5啟髭黃區(qū)遨■客滿意段然合滓較（2012^-A吉椿客單玲對(duì)■比f后圖，文檔鼻或伯：鼻棘寒流和祖X薪爻史磅越勢(shì)F鼻或伯：鼻棘寒流和祖X薪爻史磅越勢(shì)F2007-20125DD7DD詡。5DD40030口2DD1口口鳥娘括史也%支4t扁*￡苜才元J 片犢旗史作范變化及號(hào)I專八次17DDJD0720DC2009 2010 2011 20122007工COB2QDe2D1Q2011 3D122、開發(fā)歷程：從“觀光小鎮(zhèn)”到“度假小鎮(zhèn)”到“文化小鎮(zhèn)”?開發(fā)之前（-2001年）：烏鎮(zhèn)在向城市化、工業(yè)化邁進(jìn)的過程中，逐漸失去以河道為中心的江南古樸水鎮(zhèn)風(fēng)光，新建筑、老建筑、破建筑摻雜，河道污染嚴(yán)重，另外文化資源也相對(duì)匱乏，僅有茅盾故居一個(gè)景點(diǎn)。?觀光小鎮(zhèn)（2001年-2007年）：1999年，時(shí)任桐鄉(xiāng)旅游局長(zhǎng)陳向宏成立烏鎮(zhèn)古鎮(zhèn)旅游投資有限公司，開始東柵保護(hù)工程，在吸取了周莊等其它古鎮(zhèn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)后，為保證景觀整體風(fēng)貌，首創(chuàng)“整體開發(fā)”、“管線地埋”、“整舊如故”等模式，拆除不和諧建筑、清理河道、為居民進(jìn)行改廁工程、同時(shí)采用泛光工程提升烏鎮(zhèn)夜景。烏鎮(zhèn)東柵2001年對(duì)外開放。河?xùn)|以小型展覽館為主，包括江南百床館、酒坊、染坊、茅盾故居等。河西以特色商品銷售為主。?度假小鎮(zhèn)（2007年-2013年）：2007年西柵景區(qū)對(duì)外運(yùn)營(yíng)，西柵內(nèi)居民全部遷出，保護(hù)和修繕工作進(jìn)行的更加完整，西柵面積比東柵大三倍。景區(qū)內(nèi)的酒店、餐飲、商鋪基本都為公司直營(yíng)，形成了國(guó)內(nèi)較少有的“觀光加休閑體驗(yàn)型”古鎮(zhèn)景區(qū)。?文化小鎮(zhèn)（2013年-）：挖掘小鎮(zhèn)民俗文化，與中央電視臺(tái)文檔合作展現(xiàn)地方特色的年夜飯、長(zhǎng)街宴、堂會(huì)等民俗活動(dòng)。與黃磊、賴聲川等演藝界人士合作，舉辦烏鎮(zhèn)戲劇節(jié)，增加烏鎮(zhèn)的文化元素，創(chuàng)建更難以復(fù)制的旅游文化壁壘。鼠疣20.角糕艮景胤靈2t鄉(xiāng)鎮(zhèn)欣景3、烏鎮(zhèn)模式：整體規(guī)劃、復(fù)合經(jīng)營(yíng)、注重休閑烏鎮(zhèn)成功的開發(fā)被聯(lián)合國(guó)專家考察小組譽(yù)為古鎮(zhèn)保護(hù)之“烏鎮(zhèn)模式”，成為“中國(guó)古鎮(zhèn)保護(hù)進(jìn)程中值得推廣的典型”?？偨Y(jié)來看，烏鎮(zhèn)模式主要包括三點(diǎn)：整體規(guī)劃、集中產(chǎn)權(quán)、注重休閑。?整體規(guī)劃：公司建設(shè)初期就進(jìn)行一次性整體的規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)保存水鎮(zhèn)風(fēng)貌。拆除不符合風(fēng)格的新建筑，用，修舊如故”的方式保護(hù)原有老舊建筑。而管線地埋、河道清淤等方式保存了原有的古樸景觀。使得游客能夠更直觀和強(qiáng)烈地感受到小鎮(zhèn)的江南水鄉(xiāng)特色。?集中產(chǎn)權(quán)：烏鎮(zhèn)開發(fā)時(shí)吸取其它古鎮(zhèn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，把景區(qū)內(nèi)所有店鋪的產(chǎn)權(quán)都拿回，西柵內(nèi)的居民全部遷出，酒店、餐飲和文檔大部分的店鋪均為公司直營(yíng)，避免景區(qū)商鋪過于雷同、商業(yè)化氣息太重的風(fēng)險(xiǎn)，直營(yíng)模式也保證了經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，提升游客體驗(yàn)。?注重休閑：西柵建設(shè)更側(cè)重體驗(yàn)性的旅游消費(fèi)，高檔會(huì)所、精品酒店、民宿滿足了各個(gè)層次的住宿需求，同時(shí)結(jié)合中青旅自身優(yōu)勢(shì)，側(cè)重發(fā)展會(huì)議旅游，符合旅游形態(tài)由“觀光游”向“休閑游”轉(zhuǎn)換的需求，也增加了游客在烏鎮(zhèn)的逗留時(shí)間和人均消費(fèi)。4、收入結(jié)構(gòu)和發(fā)展前景烏鎮(zhèn)目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括：門票（東柵100元，西柵120元，東西柵聯(lián)票150元），酒店餐飲、商鋪?zhàn)赓U（約200余房間）和娛樂項(xiàng)目（烏鎮(zhèn)游船和新建的烏鎮(zhèn)劇院）。其中，門票占比40-50%，酒店餐飲占比30-40%，租賃、游船和經(jīng)營(yíng)公司占比10-20%。往前看，烏鎮(zhèn)仍具備持續(xù)增長(zhǎng)前景：1）西柵景區(qū)定位散客休閑游，旅游需求持續(xù)旺盛。13年受禽流感和炎熱天氣影響，整體浙江團(tuán)客客流出現(xiàn)明顯下滑，以團(tuán)客為主的東柵上半年客流下滑19%。但西柵定位休閑度假游，客流以散客為主，上半年仍然實(shí)現(xiàn)了19%的強(qiáng)勁客流增長(zhǎng)，并拉動(dòng)整體烏鎮(zhèn)收入增長(zhǎng)10%。未來烏鎮(zhèn)西柵客流和客單價(jià)的提升將成為整體景區(qū)收入增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。此外?014年底即將試營(yíng)業(yè)的上海迪士尼樂園和位于烏鎮(zhèn)周邊由周星馳投資的“大話西游”影視公園，都將成為刺激客流長(zhǎng)期增長(zhǎng)的重要因素。2）戲劇節(jié)吸引觀演客流，創(chuàng)造難以逾越的旅游文化護(hù)城河。2013文檔

年5月烏鎮(zhèn)旅游與黃磊、賴聲川、孟京輝等戲劇節(jié)知名人士成功舉辦首屆“烏鎮(zhèn)戲劇節(jié)”，獲得成功的業(yè)界反響和客流提升效應(yīng)。為烏鎮(zhèn)景區(qū)打造了獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。往后烏鎮(zhèn)劇院計(jì)劃打造常態(tài)化的戲劇演出，進(jìn)一步延長(zhǎng)消費(fèi)者盈利產(chǎn)業(yè)鏈。2014年木心美術(shù)館也即將開業(yè)。3）烏鎮(zhèn)南、北柵還擁有開發(fā)空間。烏鎮(zhèn)旅游公司具備南柵和北柵的開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)和部分土地儲(chǔ)備，未來擁有進(jìn)一步的開發(fā)空間，拓展烏鎮(zhèn)景區(qū)的面積范圍。預(yù)計(jì)13年/14年烏鎮(zhèn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)為16.1%/19?5%，考慮到中青旅收購(gòu)IDG15%股權(quán)將于今年4季度并表，預(yù)計(jì)中青旅擁有的權(quán)益凈利潤(rùn)增速為19.9%/49.7%。甑喪22：鳥轅資產(chǎn)美副類別 內(nèi)容 占叱門票收入酒衣餐較京瑞1皿元，西柵12。元：鬣西格肥第150元.施行社通in咻5口%門票收入酒衣餐較忠計(jì)15cleI余間客房、包括南端會(huì)所（宜園、梯堂、庭庭.但盛堂）100余間，定位而端小人客戶；中尚騙度假30%璃店1頑0余間（捷生，望津里、電明書社、于花.林室客找，西府軍找》;艮宙和青年施畬皿口余間商輔租黃（.劃余間質(zhì)桶）、景區(qū)游船（100余兄游那）10%20%-烏嫌劇院文檔?10iA加114的1州J013T3014E主臂皿耳世人3044B0530￡90762938￥O￥260%608%95%302%加4完233%人均附奪?94as103115132152YOY-20%國(guó)金鬼21.3%ff5%150%150%合計(jì)轅存外*（萬人火）324575515601577619voy286%775%-25%但8%Y殊72%2414353503813243M￥O￥SO5%-196B66.3%-15.0%50%西拼蛙持堵志〔萬人次，B314016522D25327fl￥O￥687%17.7%33.4%150%100%主喈史泰星表-56-78-110-112-126-154主啃出普利洶24741042057063678d84.1%79.3%83.7%83.4%83.5%￥OY22.0%65.9%2.3%37.6%10.0%23.4%凈利潤(rùn)911B5220233270323建於逑*30%38%42%34%3?%34%46.6%1S.G%5.8%16.1%19.5%詞*中*班的等和酒4694112119142213射般比例51%5f%51%5t%53%66%46.8%104.1%花田第5.8%3跳5、烏鎮(zhèn)模式開啟“走出去”戰(zhàn)略，成為“連鎖型旅游目的地開發(fā)公司”烏鎮(zhèn)成功的開發(fā)成為了中國(guó)古鎮(zhèn)景區(qū)開發(fā)的標(biāo)桿，也吸引了多地方政府希望能夠與烏鎮(zhèn)旅游公司進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。烏鎮(zhèn)旅游曾計(jì)劃在港股單獨(dú)上市，實(shí)現(xiàn)，走出去”的連鎖經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。后由于景區(qū)門票問題而擱淺。古北水鎮(zhèn)的開啟將是烏鎮(zhèn)旅游實(shí)現(xiàn)外地?cái)U(kuò)張的第一步，未來預(yù)計(jì)將會(huì)有新的景區(qū)開發(fā)項(xiàng)目誕生。日前，桐鄉(xiāng)市正式獲國(guó)家旅游局批復(fù)，成為全國(guó)首個(gè)旅游綜合改革試點(diǎn)縣，計(jì)劃建設(shè)沖國(guó)旅游第一大縣”。將以桐鄉(xiāng)城區(qū)為游客集散地，打造四大旅游特色精品小鎮(zhèn)，即烏鎮(zhèn)世界一流風(fēng)情小鎮(zhèn)、濮院時(shí)尚旅游購(gòu)物小鎮(zhèn)、石門鄉(xiāng)村休閑體驗(yàn)小鎮(zhèn)和崇福運(yùn)河文化小鎮(zhèn)。根據(jù)新聞報(bào)道和我們與桐鄉(xiāng)政府的溝通，處于桐鄉(xiāng)市東部，緊挨烏鎮(zhèn)的濮院基本確定由烏鎮(zhèn)旅游公司來進(jìn)行合作運(yùn)營(yíng)開發(fā)。濮院在明清時(shí)代曾被譽(yù)為“江南五大鎮(zhèn)”之一，未來規(guī)劃成為以“歷史文化和時(shí)文檔

尚購(gòu)物”為主題的5A級(jí)景區(qū)。桐鄉(xiāng)政府還計(jì)劃將烏鎮(zhèn)和濮院通過運(yùn)河之水連接，串聯(lián)整個(gè)桐鄉(xiāng)旅游業(yè)。今年起濮院已開始建設(shè)樣板區(qū)，連接濮院和烏鎮(zhèn)的道路也在建設(shè)，從14年起將征收土地產(chǎn)權(quán)。、旅游、酒店和策略投資：關(guān)注互聯(lián)網(wǎng)O2O轉(zhuǎn)型1、旅行社業(yè)務(wù)：關(guān)注會(huì)展業(yè)務(wù)和O2O轉(zhuǎn)型三大問題導(dǎo)致整體旅游行業(yè)困境：1）中國(guó)旅游出行方式正逐漸由組團(tuán)游向自由行轉(zhuǎn)化，新旅游法出臺(tái)后提高了旅行團(tuán)價(jià)格，更加劇了團(tuán)客市場(chǎng)萎縮的速度；2）行業(yè)門檻較低使得競(jìng)爭(zhēng)過度激烈；3）經(jīng)營(yíng)效率較低，而且大量的收入為現(xiàn)金結(jié)算，很多是后臺(tái)返點(diǎn)、回扣等灰色收入的形式，企業(yè)層面難以監(jiān)控。行業(yè)困境反映在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，中青旅的旅行社毛利率處于逐年下滑的趨勢(shì)，2012年毛利率下滑至文檔8.8%（包含會(huì)獎(jiǎng)業(yè)務(wù)）。同行業(yè)的國(guó)旅總社的毛利率也同樣呈現(xiàn)逐年下滑的趨勢(shì)，2012年凈利潤(rùn)率僅為0.3%。會(huì)獎(jiǎng)業(yè)務(wù)是旅行社行業(yè)中的亮點(diǎn)。會(huì)獎(jiǎng)游客具備規(guī)模大、人均消費(fèi)高、逗留時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)。中青旅從02年開始發(fā)展會(huì)獎(jiǎng)業(yè)務(wù)，近三年收入復(fù)合增速高達(dá)46%，被評(píng)為“2011年度中國(guó)會(huì)獎(jiǎng)旅游行業(yè)20強(qiáng)”榜首。然而今年以來三公消費(fèi)的控制使得公款出行的游客顯著下滑，上半年公司會(huì)獎(jiǎng)業(yè)務(wù)同比僅增長(zhǎng)5%。我們認(rèn)為會(huì)獎(jiǎng)行業(yè)同樣存在門檻較低的問題，更多的民營(yíng)旅游公司也在快速發(fā)展這一業(yè)務(wù)，未來利潤(rùn)仍然可能持續(xù)下滑。中青旅積極進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)端布局。從成熟市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，在線旅行社業(yè)務(wù)將占到50%，而目前中國(guó)在線旅游滲透率僅為6.6%，具備極大的發(fā)展空間。中青旅是中國(guó)大型旅行社中最先觸網(wǎng)，最先布局移動(dòng)端的公司（港中旅、康輝、中國(guó)國(guó)旅迄今都未實(shí)現(xiàn)真正意義的互聯(lián)網(wǎng)布局）。遨游網(wǎng)被評(píng)為“2012年傳統(tǒng)企業(yè)電子商務(wù)之星”、“中國(guó)出境游最佳旅游社電子商務(wù)網(wǎng)站”。公司在最新的非公開發(fā)行預(yù)案中，擬投入3.3億元進(jìn)行遨游網(wǎng)的平臺(tái)化、網(wǎng)絡(luò)化和移動(dòng)化升級(jí)，再次突出互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)端渠道布局。中青旅的優(yōu)勢(shì)在于線下充足的門店優(yōu)勢(shì)和會(huì)員資源，若能實(shí)現(xiàn)全面O2O,帶來線上線下的良性互動(dòng)，將能提升客戶體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)線下客戶回流和經(jīng)營(yíng)效率提升，未來想象空間巨大。另外，關(guān)注新旅游法實(shí)施帶來的旅行社格局變化。新旅游法打擊了小旅行社以不合理低價(jià)獲得市場(chǎng)份額的行為，有利于改善旅行社行文檔

業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局。中青旅、國(guó)旅總社等品質(zhì)高、品牌好的大型旅行社相對(duì)更為受益。預(yù)計(jì)13/14年旅行社整體收入同比增長(zhǎng)7%/19%，13年受三公消費(fèi)控制和禽流感影響，整體收入增速放緩，預(yù)計(jì)從14年起在遨游網(wǎng)帶動(dòng)下恢復(fù)約20%的收入增速。去哪JL100去哪兒帶動(dòng)下恢復(fù)約20%的收入增速。去哪JL100去哪兒102-1.87攜程106攜程1007.55一威316藝龍B93.3E港游周4820涯流正下1.59文檔2010A2011A201^A2U13E2D14E赧件產(chǎn)品?務(wù)常業(yè)杜人23193M3,61G4.1224,4525,342國(guó)齡考理-ff.9963工解阻承U.G%S.O%2t?.O%普生成本-2,127-2r778-5,325口7944J02-d.923名再學(xué)8.2%ft89*80%e.fl%7第i79%節(jié)土和狎191269珈32E350419同肥幫建-27.0%40.6%83%12.G%20.0%企也會(huì)做服務(wù)中業(yè)代人5299061,3€S1J5C17331391艮比埃逵7±3%5G.S%209%50%150%看肚龍水-465-810-173E-1,471-L540-1J81毛利產(chǎn)12.1%fD.0%f&0%10.8%rao%10.6%*亞利洶同比黑建649650.1%ur42.9%17330.6%1653.1%?1215.0%凈利泗用比增d17265工皖3d怎0%3€5.3%361.8%41愴8%一中春娠國(guó)際金議梟.版松■司203241444450爭(zhēng)母為學(xué)3.9%3.5%3.0%26%2.6%2.5%身第兄卻瞪闞820%82.0%820%32.0%820%rtf?；眥的ms圈總腳裝rtf?；眥的ms圈總腳裝2g.就療理生豆靖利趣璃;2、酒店業(yè)務(wù)：帝苑酒店虧損拖累增長(zhǎng)截止2012年，公司擁有29家山水酒店，全部為直營(yíng)模式，定位時(shí)尚經(jīng)濟(jì)型，價(jià)位在約300-400元。另外，公司還擁有桂林帝苑酒店，該酒店原側(cè)重接待入境游旅客，但由于店齡時(shí)間長(zhǎng)、競(jìng)爭(zhēng)激烈、入境游客流增長(zhǎng)停滯，酒店連續(xù)三年處于虧損狀態(tài)。預(yù)計(jì)2013年/2014年中青旅酒店部分凈利潤(rùn)為105萬和629萬元。文檔2010A2IFI1Aai2A2013E2014k雷里出人20022A2?J2S73163的兩比出建 士信”.㈱里3%怕.殊他㈱營(yíng)生箴本■-50-S3-57-61-66-72電亞率74.9%T6.9%76.3%76.9%79.i%79.她瞥北馴到150176州G227250276M比器速 2.2%17.4%(6.9%出2%fO.3%10.3%申明辦4$116同比理.送1124%-30.f%500.陶“山米事總飲人1752D7262291320再由球逮儲(chǔ).6%14.0%10.9%”睞凈同河1720171517凈表溫率2*8.1%8.S%6.7%5.魄也窈套莪R用 51㈱51.0%訊滁510%51.0%51.0^■樓林中抵藺店世人2122272S2727得比理也12%2L8%-4.4%3睇3L0%緊利洌-e-3-9-8-3警卻為承-27*-斯朋6-30.0%-10.0%考就用界8。蟀MD%BU眺3、IT投資：穩(wěn)定增長(zhǎng)公司主要通過風(fēng)采科技和創(chuàng)格科技兩個(gè)控股公司來進(jìn)行IT策略投資。風(fēng)采科技在云南、四川、貴州三省發(fā)行電腦福利彩票，抽取彩票銷售收入的2%-3%作為服務(wù)費(fèi)。預(yù)計(jì)這部分收入能夠穩(wěn)健增長(zhǎng)。創(chuàng)格科技為客戶提供IT技術(shù)產(chǎn)品的解決方案，H3C業(yè)務(wù)在全國(guó)總代理商的市場(chǎng)規(guī)模排名第一，但由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，2012年凈利潤(rùn)率僅為2%。整體來看，預(yù)計(jì)IT部分2013年和2014年的凈利潤(rùn)為8400萬和9600萬元，同比增長(zhǎng)8%和14%。4、房地產(chǎn)投資：地產(chǎn)收入結(jié)算即將完成中青旅的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由公司和綠城集團(tuán)合作建立“中青旅綠城投資置業(yè)有限公司”。預(yù)計(jì)13年和14年將把慈溪項(xiàng)目剩余的4-5億尾盤結(jié)算完成。未來暫不會(huì)有其它新的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。另外，公司06年文檔投入使用的中青旅大廈基本實(shí)現(xiàn)滿租，預(yù)計(jì)未來仍能夠保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，并為其它業(yè)務(wù)發(fā)展提供穩(wěn)健現(xiàn)金流。5、商業(yè)地產(chǎn)：桐鄉(xiāng)旅游廣場(chǎng)公司在10月15日公告的非公開發(fā)