商業(yè)房產(chǎn)估價技術(shù)報告

**7組團11幢110號商業(yè)房產(chǎn)估價技術(shù)報告項目名稱：受托估價單位：土地估價技術(shù)報告編號：估價人員：提交估價報告日期：2010-5-8房地產(chǎn)估價技術(shù)報告評估人員根據(jù)現(xiàn)場勘查收集的有關(guān)資料，依據(jù)國家及**市頒布的有關(guān)房地產(chǎn)評估的法律、法規(guī)和政策及委托方提供的有關(guān)資料，本著獨立、客觀、公正、科學(xué)、合理的原則，遵循法定和公允的評估程序，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，對估價對象在估價時點的公允價格進行了評估。（一）一般因素分析影響房價的一般因素主要指影響城鎮(zhèn)總體水平的社會、經(jīng)濟、政策和自然因素等，包括城市資源狀況、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)、城市社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r等。影響房價的一般因素較多，本報告僅分析對估價對象產(chǎn)生影響的一般因素。（二）區(qū)域因素分析（1）區(qū)域位置：估價對象位于**市**區(qū)**路**7組團內(nèi)，距離城市中心區(qū)500米。（2）商業(yè)繁華度：估價對象區(qū)域主要為居住及商業(yè)用地，周圍有聯(lián)華超市、人本超市、時代廣場、物化天寶、新長安大酒店等，商業(yè)繁華度較好。（3）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況：①通電：區(qū)域電源來自市電網(wǎng)，供電充足，供電保證率高。②供水：區(qū)域為城市供水管網(wǎng)，供水保證率較高。③排水：有城市污水管網(wǎng)，保證率高。④通氣：城市供氣管網(wǎng)，保證率高。⑤通訊：市電信業(yè)務(wù)服務(wù)范圍，中國移動、聯(lián)通移動信號覆蓋范圍。⑥通路：區(qū)域內(nèi)主要道路**路、學(xué)院路、錦繡路，道路路面質(zhì)量好，通行能力高。（4）區(qū)域配套設(shè)施狀況：①商業(yè)：聯(lián)華超市、人本超市、時代廣場、物化天寶②銀行：中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行③學(xué)校：童之夢幼兒園、**第二小學(xué)、**市十九中、實驗中學(xué)（繡山校區(qū)）、**職業(yè)中專、**職業(yè)技術(shù)學(xué)院成教學(xué)院、**大學(xué)學(xué)院路校區(qū)。④醫(yī)院：**市兒童醫(yī)院（中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院）、同濟男科醫(yī)院、**區(qū)蒲鞋市街道社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心（5）道路交通條件：①道路通達(dá)度：區(qū)域交通可通達(dá)車站大道、學(xué)院路、江濱路，道路通達(dá)度較好。②公交便捷度：有3、7、8、33、38、42等公交車經(jīng)過，交通非常便捷。③對外交通便利度:該區(qū)域地處城市次級中心道路通達(dá)度高，有利于人流、物流的正常出入?？梢?，區(qū)域內(nèi)道路交通條件較好，基本能滿足區(qū)域?qū)ν饧皡^(qū)域內(nèi)人流物流的需求。（6）區(qū)域環(huán)境：該區(qū)域臨近錦河公園、繡山公園，而且臨近多所學(xué)校，環(huán)境質(zhì)量較高。（三）個別因素分析川（債1標(biāo)）埋位置才狀況：郵**灰市熱**墊區(qū)挽**聚路絹**漸7奉組愁團領(lǐng)1含1云幢債11響0重號肆（捉2擠）瓦房屋所有權(quán)狀民況餡：遼房屋所有權(quán)證凱號晨房屋所有權(quán)人覽房屋坐落憲結(jié)構(gòu)梁房號丘所在樓層議用途螺建筑面積堪（平方米）鋒溫房權(quán)證碰**摧區(qū)字為第尼021742渴9輩號陶葉少玲線**苦7形組膛團湊1線1畜幢城11摘0餡號掀混合結(jié)構(gòu)謎1揉1夠幢廳11市0識號霧1-2唇非居住冶247.0終8督㎡鞭依據(jù)委托方提歪供的《國有土訓(xùn)地使用證》丘哪（地）號揭為況432-22敗-46方，估價對象原恭為住宅用地，放后改為商業(yè)，現(xiàn)土地使用權(quán)取濃得時間崇為粥199漆3雷年，土地使用尊權(quán)終止時間誦為虎204青3閱年，經(jīng)計算，跪于估價時點土珍地剩余使用年悅限為鄉(xiāng)：例3握3粗年。動（剛3殘）宵建筑物情況：炸估價對象建成殿于耐199已3滑年，地上兩層裙，為混合結(jié)構(gòu)蹤非居住用房。狠（四）最高最震佳使用分析啊房地產(chǎn)估價應(yīng)段當(dāng)以估價對象貨的最高最佳使正用為前提，估捐價對象目前作扒為商鋪使用，奮它所分?jǐn)偼恋嘏蔚呐鷾?zhǔn)用途為殿商業(yè)用地，其犧所在建筑物的席設(shè)計用途為商奪鋪，估價人員誠從法律上允許配、技術(shù)上可能把、經(jīng)濟上可行臣的角度進行綜遮合分析，認(rèn)為午估價對象目前旱的實際用途為叼其最高最佳使災(zāi)用。陡（五）估價方濃法選用撒根據(jù)《城鎮(zhèn)土屯地估價規(guī)程》墻，現(xiàn)行的地價邊評估方法有市芳場比較法、收啦益還原法、剩敏余法、成本逼蒼近法、基準(zhǔn)地旬價系數(shù)修正法鳳、路線價等。尺估價方法的選躍擇應(yīng)按照地價悄評估技術(shù)規(guī)則園，根據(jù)當(dāng)?shù)氐鼐W(wǎng)產(chǎn)市場發(fā)育狀役況，并結(jié)合該染項目的具體特彈點及估價目的靜等，選擇適當(dāng)相的估價方法。年評估人員通過慨實地勘查，認(rèn)解真調(diào)查收集資蔬料，在確定估拜價原則的基礎(chǔ)委上，根據(jù)估價烏對象的實際情金況，結(jié)合本報裝告評估目的，醒決定對估價對正象采用收益法產(chǎn)評估估價對象六的價格。楊收益法是指根考據(jù)預(yù)期原理和宮投資回報理論休，求取估價對蘇象未來的正常里凈收益，選用如適當(dāng)?shù)倪€原利廉率將其折現(xiàn)到泊估價時點后累僻加，以此估算購估價對象的客澆觀合理價格或跡價值的方法。眨即將房地產(chǎn)的掘價值看成是其簡未來凈收益的鏡現(xiàn)值之和。蛛其原理是由于之房地產(chǎn)具有連執(zhí)續(xù)性，使用期壟相對較長，其熱產(chǎn)生的純收益蛾能夠在未來連周續(xù)獲得（假設(shè)醬在有限年期情梳況下每年的年鑰純收益宏為玻亂A掃,啞收益保持相對桂穩(wěn)區(qū)定閃,準(zhǔn)并保律持帆n恭省年不變，資本刷化率固定為挺Y貞）。扇其計算公式為緊：缺公式燭V對=蹤A沙/賤Y之·[1-1及/韻（蒸1+仁Y僑）塵^壟n]其中:嘴V月耽─昨─捧賀房地產(chǎn)價格旁A衛(wèi)話─剪─怪這房地產(chǎn)純收益落Y枯尾─句─素功資本化率穿n涂黎─快─富除剩余使用年限跌（六）估價測淺算過程府1疤、副壘房地產(chǎn)年租金昂收入標(biāo)**鼻市區(qū)**叉區(qū)浩**艱7祖組蛛團慎1旱1堵幢恨11鈴0墓號獵經(jīng)營狀況：通傍過市場調(diào)查并熟結(jié)合瘦項目周邊五店經(jīng)營狀況桌了解，并與評坦估標(biāo)的作比較剩分析，泰測算本項目的莊租金水平為：道160燈元釀/擠平蠻米抓*無月。踩**卷市遮**念區(qū)般**慣7玻組煩團祥1鄉(xiāng)1含幢粒11惹0粘號建筑面積戲為鍋247.0居8里㎡，則估價對桿象的年收益為稱：槽247.0敲8×擾160絞×12=侍474393健.6很元稅2測、年經(jīng)營成本鉤費用溜①不管理費，指工青作人員的工資椅、福利、財務(wù)凍費用等相關(guān)費槐用，根據(jù)同類抱房地產(chǎn)的一般迷管理費水平并塑結(jié)合本項目實辣際情況，取年是總收益水平的笛2站%弦，則管理費為其474393毛.6箱×2%=具9487.8病7嶼元子②煌維征護叮費，指為保障望房屋正常使用詳每年需支付的梯修繕費。止根據(jù)測算，本膀類建筑物的牙重置價用格墾（包括建造，漫裝修）約為裂1800扣元騙/融平方米，歷維修費為建筑糾物重置價殺格穗的旺1%豪，性則估價對象每振年的維修費為性：忌1800驢×肢247.08糠×恐1%撿=怕4447.4繪4禾元延因梢**構(gòu)實際過程中的旬房產(chǎn)稅膛有承租人支付姿，故不用年收譽入中扣除。日③岡房產(chǎn)稅，指房鑰產(chǎn)所有人按有難關(guān)規(guī)定需向稅碧務(wù)機關(guān)繳納的礦房產(chǎn)稅，依據(jù)魄稅法及本地稅陜務(wù)部門資料，錢按房產(chǎn)出租的為租金收入位70%致計征的，稅率襲為朝12慶%碼。謀則房產(chǎn)稅為：蒸237196夜.8胡×70%×1瞇2%=996鈴2.2源7槍元嘆因項**溉實際過程中的饅房產(chǎn)稅罰有承租人支付寶，故不用年收爹入中扣除。炎④仍保險費，指房勸產(chǎn)所有人為使剛自己的房產(chǎn)避慰免意外損失而咐向保險公司支詞付的費用。香該攏房屋幼市場均價為好23000率元鞠/伶平方米，虧按房屋桶市場均價彈乘以保險費率撲0撿.0拳5席‰貴計算，則保險章費為：誼23000恨×螞247.08倒×稼0殼.0斤5攏‰聰=尿284.97柄元菠年經(jīng)營成本費遺用呆=賤①奮+縱④河=馬9487.8榨7游+懼284.97萄=烘9772.8棗4桿元扎總收益昌(疼元猛/士年譜)慈474393狼.6偵總費極用舍(僑元汗/如年陳)停管理費醒9487.8掉7須保險費林284.97替純收益朗(菌元陜/悅年誠)槍464620它.76蘇所以，該門面川正常年經(jīng)營收右支情況如下：把估價對象價值漢的確定：執(zhí)收益還原法計城算公式：珠V龍＝抹A/Y覆×[1潮-1/綢（訂1+耐Y貍）歇^算n]褲V醉表示房地產(chǎn)價稻格；巾A謝表示房地產(chǎn)年妹純收益蹄(悼464620炊.76昏元股)醋；帆Y齒表示房地產(chǎn)資瘡本化率瞇(箏8%)民；根據(jù)銀行存惹貸利率，房地瓦產(chǎn)還原利率取牌8%義。濤n袍表示房地產(chǎn)的精剩余使用年限彈（雀33曾年）。響數(shù)據(jù)代入計算艱公式錫,V=堵464620洞.76用÷8%×[1平-辭1/輩（掏1+8%銷）蔑^33兵]=顆534959達(dá)1.6代元。夢（七）夾估價結(jié)果橫估價人員根據(jù)脾估價目的，遵蜂循估價原則，溫按照估價工作呼程序，利用科陡學(xué)的估價方法嫩，在認(rèn)真分析頸現(xiàn)有資料的基兼礎(chǔ)上