房地產(chǎn)城市進(jìn)入研究-岳陽(yáng)市城市進(jìn)入2020

岳陽(yáng)市進(jìn)入研究目錄一、核心結(jié)論二、城市宏觀分析三、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3一、核心結(jié)論1、基本概況：岳陽(yáng)市是湖南省省內(nèi)第二大經(jīng)濟(jì)體，省域副中心城市，中國(guó)著名的港口城市，2019年GDP全省第二（3780億元，人均6.5萬(wàn)元），是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；2、規(guī)劃方向：以中心城區(qū)（岳陽(yáng)樓區(qū)）為核心圈，以經(jīng)開區(qū)、南湖新區(qū)、云溪區(qū)、君山區(qū)為內(nèi)圈，以臨湘市和岳陽(yáng)縣為外圈的“1+4+2”格局；3、核心配套：高鐵、城陵磯碼頭、機(jī)場(chǎng)、京港澳高速及復(fù)線。岳陽(yáng)是湖南“3+5”城市群規(guī)劃重要的交通樞紐；4、人口：2019年末岳陽(yáng)市全市常住人口577萬(wàn)人，增速-0.3%，總?cè)丝诜€(wěn)定，城鎮(zhèn)化率59.2%，小學(xué)生在校人數(shù)35.8萬(wàn)人，增速0.8%，連續(xù)五年保持增長(zhǎng)；高校畢業(yè)生5萬(wàn)人，增速-0.6%；2019年末岳陽(yáng)樓區(qū)常住人口105萬(wàn)人，增速8.18%；5、經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)：以石油化工為優(yōu)勢(shì)支柱產(chǎn)業(yè)，年產(chǎn)值1025億元（2018年）；城市共有2個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)，年產(chǎn)值2600億元；當(dāng)前重點(diǎn)培育現(xiàn)代物流、電子信息、智能制造、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)；1、樓市政策：土拍規(guī)則為價(jià)高者得；不限購(gòu)，限貸，取得產(chǎn)權(quán)證后滿兩年可售；2、競(jìng)爭(zhēng)格局：前三名（恒大/碧桂園/融創(chuàng)）市占率共29.83%，頭部陣列差距有所縮短，房企間競(jìng)爭(zhēng)加?。?、市場(chǎng)存量：岳陽(yáng)市主城區(qū)①在售存量257萬(wàn)㎡；去化周期9個(gè)月；總存量705萬(wàn)㎡，去化周期24.7個(gè)月；

岳陽(yáng)樓區(qū)在售存量215萬(wàn)㎡；去化周期8.7個(gè)月，總存量505萬(wàn)㎡，去化周期20.4個(gè)月。4、土地市場(chǎng)：岳陽(yáng)市主城區(qū)②供應(yīng)565萬(wàn)㎡，成交475萬(wàn)㎡，成交樓面均價(jià)1702元/㎡，平均溢價(jià)率1.08%；

岳陽(yáng)樓區(qū)供應(yīng)356萬(wàn)㎡，成交256萬(wàn)㎡，成交樓面均價(jià)2478元/㎡，平均溢價(jià)率0.25%；5、住宅市場(chǎng)：2019年岳陽(yáng)樓區(qū)供應(yīng)168萬(wàn)㎡，成交109萬(wàn)㎡，供求比1.54，成交均價(jià)7593元/㎡（同比+0.2%）；6、成交結(jié)構(gòu)：近一年岳陽(yáng)樓區(qū)的成交明細(xì)表明，90-140㎡成交占比迅速上升至84.7%，120-130㎡為成交主流，占總成交量的31.2%，80㎡以下迅速萎縮；總價(jià)段集中在60-110萬(wàn)元。一、城市分析結(jié)論二、市場(chǎng)分析結(jié)論注：①截至日期：2020.9.30;岳陽(yáng)市主城區(qū)：岳陽(yáng)樓區(qū)、經(jīng)開區(qū)、君山區(qū)、云溪區(qū)、南湖風(fēng)景區(qū)、岳陽(yáng)縣（預(yù)計(jì)2025年納入岳陽(yáng)市都市區(qū)）；②數(shù)據(jù)日期范圍：2019.1.1-2020.9.304一、核心結(jié)論三、投資策略與建議進(jìn)入策略地段/板塊：重點(diǎn)關(guān)注老城區(qū)（岳陽(yáng)樓區(qū)）及經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目；產(chǎn)品類型：以我司剛需和剛改住宅產(chǎn)品滿足市場(chǎng)剛改和改善性需求；項(xiàng)目類型：首進(jìn)重點(diǎn)跟進(jìn)快速開發(fā)回正高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目和具有發(fā)展?jié)摿Φ拇蟊P項(xiàng)目；機(jī)會(huì)分析城市：湖南省副中心城市，經(jīng)濟(jì)全省第二，主城區(qū)岳陽(yáng)樓區(qū)人口聚集效應(yīng)明顯；開發(fā)：岳陽(yáng)樓區(qū)老舊自建房多，房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚；近期土地供應(yīng)較少且基本全部為棚改地塊，棚改停止后存在短期拿地機(jī)會(huì)。市場(chǎng)：2019年以來(lái)市場(chǎng)下行，商品房、土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊低，可抓住市場(chǎng)低位機(jī)會(huì)；客戶：岳陽(yáng)樓區(qū)改善需求較大，品質(zhì)樓盤較少，品質(zhì)盤去化較快；難點(diǎn)/風(fēng)險(xiǎn)岳陽(yáng)市近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，需警惕市場(chǎng)繼續(xù)下行風(fēng)險(xiǎn)；岳陽(yáng)樓區(qū)品牌房企大盤多（恒大、融創(chuàng)、金茂），后期未開發(fā)存量較大；株洲湘潭岳陽(yáng)益陽(yáng)常德張家界湘西土家族苗族自治州懷化邵陽(yáng)婁底衡陽(yáng)永州郴州長(zhǎng)沙5二、城市宏觀分析|基本情況城市概況：岳陽(yáng)，長(zhǎng)江中游城市群核心成員之一，湖南首位門戶城市，湖南省域副中心城市；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：2019年度指標(biāo)數(shù)據(jù)增速（%）省內(nèi)排名GDP3780億元82常住人口577萬(wàn)人-0.35人均GDP6.5萬(wàn)元7.74商品住宅成交面積244萬(wàn)㎡12.65商品住宅成交金額179億元13.64商品住宅成交均價(jià)7345元/㎡0.82長(zhǎng)株潭城市群駕車1.5h高鐵30min環(huán)長(zhǎng)株潭城市群岳陽(yáng)樓區(qū)自然資源旅游資源聚集且能級(jí)高：岳陽(yáng)樓、汴河街、南湖廣場(chǎng)，部分自然資源年代久遠(yuǎn)，具有規(guī)模效應(yīng)，聚集了大量人口。岳陽(yáng)市下轄區(qū)域面積：全域面積15019平方公里;市轄區(qū)：岳陽(yáng)樓區(qū)、君山區(qū)、云溪區(qū);下轄縣：岳陽(yáng)縣、湘陰縣、平江縣、華容縣；縣級(jí)市：汨羅市、臨湘市；注：除此之外，在行政區(qū)中設(shè)立行政管理區(qū)（管理委員會(huì)），其中包括：岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（岳陽(yáng)樓區(qū)）、城陵磯臨港產(chǎn)業(yè)新區(qū)（云溪區(qū)）、南湖新區(qū)（岳陽(yáng)樓區(qū)）和屈原管理區(qū)（汨羅市）；二、城市宏觀分析|基本情況7二、城市宏觀分析|發(fā)展歷程城市建設(shè)主要發(fā)展階段2003年以前：一江兩岸，沿著洞庭湖江兩安，中心城區(qū)單核發(fā)展；2003年-2010年：一江兩岸、城西（君山區(qū)）、城北（云溪區(qū)）與城東（經(jīng)開區(qū)）片區(qū)推進(jìn)；2010年以后：城市發(fā)展重心東拓南移，高鐵時(shí)代加速城市繼續(xù)向東，近期岳陽(yáng)重心北移，岳陽(yáng)樓區(qū)、云溪區(qū)、君山區(qū)三區(qū)向心融合。一個(gè)核心：岳陽(yáng)樓區(qū)東拓-經(jīng)開區(qū)、北進(jìn)-城陵磯、南延-湖濱片區(qū)、西連-君山區(qū)、中提-岳陽(yáng)樓區(qū)君山區(qū)云溪區(qū)岳陽(yáng)樓區(qū)8二、城市宏觀分析|規(guī)劃方向城市價(jià)值由雙軸線向南北擴(kuò)張，南向老城外延區(qū)往湖濱版塊發(fā)展，北向新城外延區(qū)往城陵磯發(fā)展，未來(lái)為產(chǎn)業(yè)新城-城市副中心，東向高鐵新城（經(jīng)開區(qū)）打造，配套短期難以落地，區(qū)域發(fā)展尚處初期。老城核心區(qū)：城市老城區(qū)、生活配套完善、舊城改造及棚戶改造推進(jìn)、人口密集較大、老市政府所在地（中心城區(qū)板塊）；老城核心外延區(qū)：老城區(qū)外延、城市近郊區(qū)、能夠通過道路/公共交通快速與老城核心區(qū)互通、承載老城區(qū)人口外溢（奇家?guī)X板塊、君山板塊）；新城核心區(qū)：城市發(fā)展方向、新市政府所在地、市政配套遷移地（南湖板塊、經(jīng)開區(qū)板塊）；新城核心外延區(qū)：新城區(qū)外延、城市近郊區(qū)、能夠通過道路/公共交通快速與新城核心區(qū)互通（東風(fēng)湖板塊、洞庭新城板塊、高鐵-金鳳橋板塊、湖濱板塊）；產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)：市級(jí)、省級(jí)、國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)/高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、城市第二產(chǎn)業(yè)聚集地、產(chǎn)城融合區(qū)（城陵磯板塊、七里山板塊、云溪板塊）；君山區(qū)岳陽(yáng)樓區(qū)云溪區(qū)城陵磯經(jīng)開區(qū)中心城區(qū)南湖七里山東風(fēng)湖洞庭新城湖濱奇家?guī)X老城核心區(qū)老城核心外延區(qū)新城核心區(qū)新城核心外延區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)高鐵-金鳳橋二、城市宏觀分析|核心配套對(duì)內(nèi)：中心城區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)呈“三縱八橫”，城區(qū)交通便捷；

對(duì)外：以火車、高速、飛機(jī)、港口多種交通方式連接外部；機(jī)場(chǎng)、高鐵與港口（均在岳陽(yáng)樓區(qū)）機(jī)場(chǎng)：岳陽(yáng)市三荷機(jī)場(chǎng)（年吞吐量60萬(wàn)人次）火車站：岳陽(yáng)站（京廣鐵路）高鐵：岳陽(yáng)東站（高鐵：通北京、廣州、深圳等）港口：城陵磯港口（湖南省唯一國(guó)家一類口岸）高速：京港澳高速、許廣高速（京珠復(fù)線）9君山區(qū)云溪區(qū)岳陽(yáng)樓區(qū)洞庭大道趕山路岳陽(yáng)大道巴陵路建設(shè)路長(zhǎng)江大道胥家橋路松陽(yáng)湖路臨湖路岳陽(yáng)站東站三荷機(jī)場(chǎng)城陵磯港口岳陽(yáng)站城陵磯港口東站京港澳高速許廣高速三荷大道10二、城市宏觀分析|人口行政區(qū)常住人口（萬(wàn)人）增速（%）占比（%）城鎮(zhèn)化率（%）岳陽(yáng)樓區(qū)1058.1818.292.1平江縣95-4.1416.545.3華容縣72-2.0512.549.5湘陰市710.0712.351.1岳陽(yáng)縣71-4.5312.350.7汨羅市680.4911.857.0臨湘市52-1.079.052.5君山區(qū)250.084.358.8云溪區(qū)18-7.233.166.2總計(jì)577-0.310059.22019年末岳陽(yáng)市各區(qū)域常住人口情況（排序）整體人口特征：截至2019年末岳陽(yáng)市常住人口577萬(wàn)人，較2018年末岳陽(yáng)市常住人口579萬(wàn)人，整體數(shù)量基本維穩(wěn)，增速-0.3%；各區(qū)人口情況：截至2019年末岳陽(yáng)樓區(qū)常住人口105萬(wàn)人，增速15.3%，岳陽(yáng)樓區(qū)基本全部實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，常住人口增速遠(yuǎn)高其他地區(qū)，人口集中度高，人口吸引力強(qiáng)；數(shù)據(jù)來(lái)源：歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)0%11二、城市宏觀分析|人口高校畢業(yè)生情況：繼2018年岳陽(yáng)市下發(fā)《岳陽(yáng)高層次創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才新政》，2020年8月岳陽(yáng)市下發(fā)《巴陵人才新政20條》，人才引進(jìn)政策力度較大，人才爭(zhēng)奪優(yōu)勢(shì)明顯，可為后期市場(chǎng)帶來(lái)一定增量；小學(xué)生人數(shù)情況：從省內(nèi)主要城市小學(xué)生人數(shù)、增速來(lái)看，長(zhǎng)沙對(duì)于周邊城市年輕群體保持了強(qiáng)大的吸附力，地級(jí)市中岳陽(yáng)市的吸附能力也相對(duì)靠前，小學(xué)生人數(shù)保持連續(xù)五年正增長(zhǎng)。GDP排名城市小學(xué)生在校人數(shù)增速（%）1長(zhǎng)沙66.77.22岳陽(yáng)35.80.83常德29.8-2.24衡陽(yáng)57.10.95株洲27.7-4.42019年湖南省GDP前五城市小學(xué)生人數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：岳陽(yáng)市2019年統(tǒng)計(jì)公報(bào)人口發(fā)展?jié)摿Υ螅涸狸?yáng)普高生、大學(xué)生較少，但小學(xué)生數(shù)量靠前，小學(xué)生數(shù)量連續(xù)5年保持正增長(zhǎng);人才引進(jìn)效果好：岳陽(yáng)人才引進(jìn)政策力度較大，人才爭(zhēng)奪優(yōu)勢(shì)明顯；12二、城市宏觀分析|經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)排名（GDP）行政區(qū)GDP（億元）增速（%）人均GDP（萬(wàn)元）地方一般公共預(yù)算收入（億元）增速（%）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）1岳陽(yáng)樓區(qū)（含南湖新區(qū)）840.38.610.328.23-13.3387152汨羅市505.77.57.4519.082.2344463云溪區(qū)359.56.320.1510.593.3406784華容縣358.77.54.9710.717.3319885岳陽(yáng)縣353.798.04.9812.2217311176湘陰縣333.327.44.6917.4311334987平江縣322.498.13.3816.9219.2255168臨湘市299.38.05.811.7917.7310769經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)248.298.3-45.39-8-10君山區(qū)159.38.06.455.21.334279備注GDP/常住人口岳陽(yáng)樓區(qū)作為傳統(tǒng)老城區(qū)，GDP及增速位于全市行政區(qū)首位，人口密集、產(chǎn)業(yè)成熟，商業(yè)活躍；云溪區(qū)作為全市重點(diǎn)發(fā)展的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，近年來(lái)著重發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)及高新行業(yè)，人均GDP較高。數(shù)據(jù)來(lái)源：岳陽(yáng)市2019年統(tǒng)計(jì)公報(bào)13二、城市宏觀分析|經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)2019年岳陽(yáng)九大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)各區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及發(fā)展方向產(chǎn)業(yè)園名稱所屬行政區(qū)產(chǎn)業(yè)類型岳陽(yáng)綠色化工產(chǎn)業(yè)園云溪區(qū)丙烯、碳四、芳烴、煤化工華琨智能裝備產(chǎn)業(yè)園南昌縣產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃君山工業(yè)園高新區(qū)新材料、電子機(jī)械、印刷包裝、家俱物流岳陽(yáng)信息科技產(chǎn)業(yè)園新建區(qū)整車制造及汽車零部件、食品醫(yī)藥岳陽(yáng)現(xiàn)代裝備產(chǎn)業(yè)園經(jīng)開區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)、電子信息岳陽(yáng)市產(chǎn)業(yè)園分布及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)示意圖2015年開始三產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期，三產(chǎn)占比提升明顯，2017年三產(chǎn)首次超越二產(chǎn)，2019年岳陽(yáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為10.0:40.4:49.6，三產(chǎn)占比進(jìn)一步領(lǐng)先一產(chǎn)與二產(chǎn)，對(duì)人口及社會(huì)資本的吸引力較強(qiáng)。石油化工、電力能源、造紙印刷、紡織工業(yè)及電磁設(shè)備為岳陽(yáng)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，其中以石化業(yè)市占規(guī)模較大。同時(shí)生物醫(yī)藥、機(jī)械制造、航運(yùn)物流業(yè)等為岳陽(yáng)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)層次位于中下游，產(chǎn)業(yè)鏈不長(zhǎng)，全市工業(yè)對(duì)于石化業(yè)依賴度較高。數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上查閱岳陽(yáng)現(xiàn)代裝備產(chǎn)業(yè)園岳陽(yáng)綠色化工產(chǎn)業(yè)園君山工業(yè)園岳陽(yáng)信息科技產(chǎn)業(yè)園華琨智能裝備產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率代表企業(yè)從業(yè)人數(shù)平均年收入石化業(yè)4%長(zhǎng)嶺煉化95610萬(wàn)醫(yī)藥業(yè)10%岳陽(yáng)銀華藥業(yè)有限公司58312萬(wàn)造紙業(yè)19.4%岳陽(yáng)紙業(yè)集團(tuán)14266萬(wàn)食品業(yè)9.9%湖南華文6186萬(wàn)機(jī)械業(yè)10.9%岳陽(yáng)精工機(jī)械788萬(wàn)建材業(yè)9.7%南方水泥5889萬(wàn)有色及循環(huán)業(yè)5.5%湖南銀聯(lián)湘北銅業(yè)1327萬(wàn)紡織業(yè)9.6%岳陽(yáng)棉麻總公司5366萬(wàn)電力行業(yè)7.5%華能岳陽(yáng)電廠6229萬(wàn)14今年至今主要政策調(diào)整一覽（含未明文規(guī)定但實(shí)際有執(zhí)行）：出臺(tái)時(shí)間政策新聞要點(diǎn)政策影響評(píng)述2017年11月3日在本市城區(qū)購(gòu)買的商品住房（含二手房）需取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿兩年后方可上市交易。兩年限售2017年12月25日中心城區(qū)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)，房企報(bào)價(jià)格監(jiān)制，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)對(duì)外銷售中心城區(qū)限價(jià)10000元2018年3月14日任何地區(qū)、部門和單位不得以招商引資、舊城改造、國(guó)企改制等名義減免土地出讓收入杜絕勾地2020年2月6日已領(lǐng)施工證樓棟，投入開發(fā)建設(shè)資金25%，高層進(jìn)度1/4，多層進(jìn)度1/3可辦理預(yù)售證放寬至?預(yù)售2020年2月6日暫停辦理中心城區(qū)定向限價(jià)商品住房新項(xiàng)目立項(xiàng)和開發(fā)。暫停住宅價(jià)格監(jiān)制，實(shí)行備案制度。放松限價(jià)城市限購(gòu)限貸限售限價(jià)其他限制

說(shuō)明家庭狀況本市非本市社醫(yī)保套數(shù)無(wú)貸結(jié)清未結(jié)清公積金1套≥2套1套2套岳陽(yáng)單身///020%////首付與商貸一致，貸款不超過40萬(wàn)取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年價(jià)格備案/120%20%/30%/家庭//≥220%20%20%30%停貸停貸區(qū)域限制/非限區(qū)/////中心城區(qū)面積限制/非住宅//////限購(gòu)限貸執(zhí)行政策對(duì)照表三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析|樓市政策數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研現(xiàn)行土拍政策：限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、價(jià)高者得三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析|競(jìng)爭(zhēng)格局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，全口徑排名企業(yè)銷售金額（億元）市占率（%）排名變化1中國(guó)恒大27.0615.75%+22碧桂園14.808.62%-3融創(chuàng)中國(guó)9.385.46%新入房企4中國(guó)金茂8.825.14%新入房企5美的置業(yè)7.104.13%-16江河地產(chǎn)6.623.85%-57富興地產(chǎn)6.353.69%-18岳陽(yáng)星浩5.273.07%新入房企9北控集團(tuán)5.163.01%新入房企10金科集團(tuán)5.002.92%+2岳陽(yáng)市2020年（2019.10-2020.09）商品房銷售排行榜恒大深耕岳陽(yáng)10年，碧桂園深耕岳陽(yáng)4年，此兩個(gè)深耕房企憑借多盤優(yōu)勢(shì)坐穩(wěn)前二，市占率24%；融創(chuàng)和金茂2019年首入岳陽(yáng)，均憑借單盤即沖入TOP5，兩盤市占率都達(dá)到了5%以上；排名企業(yè)拿地金額（億元）規(guī)劃建面（萬(wàn)㎡）排名變化1中國(guó)恒大15.11111.44-2中國(guó)金茂14.8660.7319年新入3融創(chuàng)中國(guó)8.9931.7019年新入4碧桂園5.4346.13-25澳海集團(tuán)5.0420.8618年未取地6金科集團(tuán)4.8438.22-37大唐地產(chǎn)3.7165.4418年未取地8保利發(fā)展2.1017.4618年未取地9榮盛發(fā)展0.943.1318年未取地15岳陽(yáng)市2020年（2019.1-2020.09）企業(yè)拿地排行榜三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析|競(jìng)爭(zhēng)格局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，標(biāo)紅為在售項(xiàng)目；首進(jìn)時(shí)間與取地方式：2011年-收并購(gòu)-恒大名都（位于南湖板塊）；主要取地方式為勾地、收并購(gòu)現(xiàn)有貨量及去化速度：在售21萬(wàn)㎡，待售28萬(wàn)㎡；近一年全年去化38萬(wàn)㎡，總貨量預(yù)計(jì)1.3年可去化完畢產(chǎn)品及企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力：深耕政府關(guān)系、產(chǎn)業(yè)勾地地價(jià)低、快周轉(zhuǎn)、成本控制、性價(jià)比精裝、園林展示區(qū)其他：恒大養(yǎng)生谷拿地至達(dá)售10個(gè)月，暫無(wú)合作盤TOP1恒大近一年銷售金額27億元，市占率16%16項(xiàng)目名拿地時(shí)間拿地方式拿地金額樓面地價(jià)銷售均價(jià)月均流速恒大名都2011二手地7900二手價(jià)恒大南湖半島2015招拍掛7.911411885070套恒大綠洲2016二手地8250110套恒大御景灣2016二手地880050套恒大未來(lái)城2017招拍掛15.413124850065套恒大養(yǎng)生谷2019招拍掛11.8216046550440套三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析|競(jìng)爭(zhēng)格局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，標(biāo)紅為在售項(xiàng)目；首進(jìn)時(shí)間與取地方式：2015年-招拍掛獲取岳陽(yáng)碧桂園項(xiàng)目（位于城陵磯板塊）；主要取地方式為招拍掛現(xiàn)有貨量及去化速度：在售13萬(wàn)㎡，待售26萬(wàn)㎡；近一年全年去化21萬(wàn)㎡，總貨量預(yù)計(jì)1.8年可去化完畢產(chǎn)品及企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力：快周轉(zhuǎn)、成本控制、戶型、性價(jià)比精裝其他：拿地至達(dá)售8個(gè)月；對(duì)合作持開放態(tài)度（在岳陽(yáng)暫無(wú)合作房企，但在其他地州市較多）TOP2碧桂園近一年銷售金額15億元，市占率9%16項(xiàng)目名拿地時(shí)間拿地方式拿地金額樓面地價(jià)銷售均價(jià)月均流速岳陽(yáng)碧桂園2015招拍掛2.131519675038套碧桂園時(shí)代城2017招拍掛4.383818765033套碧桂園鳳凰城2017招拍掛6.602204780065套碧桂園奧體華府2017招拍掛5.732538830026套三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析|競(jìng)爭(zhēng)格局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，標(biāo)紅為在售項(xiàng)目；首進(jìn)時(shí)間與取地方式：2019年-通過產(chǎn)業(yè)勾地方式獲取融創(chuàng)環(huán)球中心項(xiàng)目；主要取地方式為收并購(gòu)?，F(xiàn)有貨量及去化速度：在售3萬(wàn)㎡，待售13萬(wàn)㎡；近一年全年去化12萬(wàn)㎡，后續(xù)貨量預(yù)計(jì)2.9年可去化完畢；產(chǎn)品及企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力：品牌房企、物業(yè)、南向湖景、教育資源、低地價(jià)、優(yōu)質(zhì)配套及地段其他：拿地至達(dá)售4個(gè)月，暫無(wú)合作項(xiàng)目TOP3融創(chuàng)近一年銷售9.38億元，市占率5.5%16項(xiàng)目名拿地時(shí)間拿地方式拿地金額樓面地價(jià)銷售均價(jià)月均流速岳陽(yáng)融創(chuàng)環(huán)球中心2019收并購(gòu)8.9928328100100套岳陽(yáng)融創(chuàng)環(huán)球中心三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析|競(jìng)爭(zhēng)格局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，標(biāo)紅為在售項(xiàng)目；首進(jìn)時(shí)間與取地方式：2019年-通過產(chǎn)業(yè)勾地方式獲取金茂洞庭生態(tài)創(chuàng)新城項(xiàng)目；主要取地方式為城市運(yùn)營(yíng)勾地?，F(xiàn)有貨量及去化速度：在售4萬(wàn)㎡，待售39萬(wàn)㎡；近一年全年去化11萬(wàn)㎡，總貨量預(yù)計(jì)3.2年可去化完畢產(chǎn)品及企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力：品牌房企、戶型、北向湖景、教育資源、物業(yè)、低地價(jià)、優(yōu)質(zhì)配套及地段其他：拿地至達(dá)售8個(gè)月；對(duì)合作持開放態(tài)度TOP4金茂近一年銷售金額8.82億元，市占率5%16項(xiàng)目名拿地時(shí)間拿地方式拿地金額樓面地價(jià)銷售均價(jià)月均流速金茂洞庭生態(tài)創(chuàng)新城2019城市運(yùn)營(yíng)14.862457800095套岳陽(yáng)金茂生態(tài)創(chuàng)新城三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析|主流板塊板塊屬性分類定位板塊分析中心城區(qū)老城核心區(qū)行政中心、商業(yè)中心市府所在地，市政配套遷移地，可供出讓地塊較少，在售項(xiàng)目少，均價(jià)高南湖新區(qū)新城核心區(qū)核心居住區(qū)省級(jí)旅游度假區(qū)，城市南延發(fā)展的主陣地，中高端品質(zhì)聚集區(qū)，展示面好經(jīng)開區(qū)新城核心區(qū)核心居住區(qū)國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)，新興產(chǎn)業(yè)聚集，人口較多，品牌房企進(jìn)駐多，宅地供應(yīng)少東風(fēng)湖新城核心外延區(qū)濱水生態(tài)區(qū)及創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)灣創(chuàng)業(yè)新區(qū)，中心城區(qū)主要外擴(kuò)方向之一，在售盤較少，后期土地供應(yīng)較多高鐵金鳳橋新城核心外延區(qū)新城外延居住區(qū)依托高鐵軌道發(fā)展而來(lái)，品牌房企入駐較多，岳陽(yáng)新房供應(yīng)主力板塊之一洞庭新城新城核心外延區(qū)文旅、現(xiàn)代商務(wù)、濱水宜居現(xiàn)代文旅產(chǎn)業(yè)集中地，臨南湖及洞庭湖，在售盤少但品質(zhì)高，宅地供應(yīng)少湖濱新城核心外延區(qū)市區(qū)與岳陽(yáng)縣融城前沿配套逐漸完善，教育優(yōu)勢(shì)突出，大量未開發(fā)地塊，岳陽(yáng)縣客戶占比較高奇家?guī)X老城核心外延區(qū)老城外延居住區(qū)城區(qū)東南郊，產(chǎn)業(yè)配套聚集地，改善需求大，在售樓盤少君山老城核心外延區(qū)老城外延待開發(fā)區(qū)域配套落后，大量未開發(fā)地塊，居住人口較少城陵磯港區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)港口居住區(qū)港口區(qū)域，可供宅地少，在售盤多為專業(yè)市場(chǎng)及老舊小區(qū)，有舊改可能七里山產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)產(chǎn)業(yè)居住區(qū)多為產(chǎn)業(yè)配套住宅，品質(zhì)較低，改善空間大，當(dāng)前僅一個(gè)別墅盤在售，后期土地供應(yīng)較多云溪產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)產(chǎn)業(yè)居住區(qū)傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)，存在大量換房需求，可供地較多，新盤少，房?jī)r(jià)較低岳陽(yáng)縣近郊外延區(qū)近岳陽(yáng)縣級(jí)居住區(qū)行政區(qū)劃屬岳陽(yáng)縣但近岳陽(yáng)，低價(jià)存量盤為主，剛需購(gòu)買力外溢區(qū)域君山區(qū)3925城陵磯5994云溪4700七里山10100東風(fēng)湖7493洞庭新城8434中心城區(qū)7852經(jīng)開區(qū)6885高鐵金鳳橋7795奇家?guī)X湖濱6831岳陽(yáng)縣5500南湖9694金茂：樓面地價(jià)2459總建面：60萬(wàn)㎡（住宅54萬(wàn)㎡）均價(jià)：8000庫(kù)存：43萬(wàn)㎡融創(chuàng)：樓面地價(jià)2835總建面：32萬(wàn)㎡（住宅27萬(wàn)㎡）均價(jià)：8100庫(kù)存：16萬(wàn)㎡恒大：樓面地價(jià)1606總建面：74萬(wàn)㎡（住宅57萬(wàn)㎡）均價(jià)：6500精裝庫(kù)存：35萬(wàn)㎡21行政區(qū)板塊在售存量(萬(wàn)㎡）待售存量(萬(wàn)㎡）總存量(萬(wàn)㎡）月均去化（萬(wàn)㎡）在售存量去化周期（月）總存量去化周期（月）岳陽(yáng)樓區(qū)奇家?guī)X5.443.068.490.678.112.7七里山3.824.918.740.1328.464.9洞庭新城5.3915.7621.152.7627.7南湖新區(qū)10.3229.2639.580.861246.1中心城區(qū)31.3216.7248.043.169.915.2東風(fēng)湖18.3242.4760.82.088.829.3高鐵-金鳳橋43.447.1790.573.951123經(jīng)開區(qū)43.2847.3690.646.736.413.5湖濱54.0783.29137.364.3912.331.3岳陽(yáng)樓區(qū)合計(jì)215.4290505.424.78.720.4云溪區(qū)城陵磯16.7992.82109.611.789.461.5其他4.4910.2214.710.479.631.5君山區(qū)全區(qū)2.717.9310.640.299.437岳陽(yáng)縣全縣17.247.1464.341.2813.450.3其他合計(jì)41.2158.1199.33.810.852.2主城區(qū)合計(jì)256.6448.1704.728.59.024.7截至2020年9月底，岳陽(yáng)市全市在售存量256.6萬(wàn)㎡，去化周期9個(gè)月，總存量704.7萬(wàn)㎡，去化周期24.7個(gè)月，難去化庫(kù)存主要集中在城陵磯以及岳陽(yáng)縣；岳陽(yáng)市主城區(qū)庫(kù)存主要集中在岳陽(yáng)樓區(qū)，但岳陽(yáng)樓區(qū)總體去化速度較快，截至2020年9月底，岳陽(yáng)樓區(qū)在售存量215.4萬(wàn)㎡，去化周期8.7個(gè)月，總存量505.4萬(wàn)㎡，去化周期20.4個(gè)月。數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞+自然資源規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)范圍：岳陽(yáng)樓區(qū)、經(jīng)開區(qū)、君山區(qū)、云溪區(qū)、南湖風(fēng)景區(qū)、岳陽(yáng)縣數(shù)據(jù)，截止2020年9月30日三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析|市場(chǎng)存量22三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析|土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞數(shù)據(jù)范圍：2016年-2020年11月3日，純住宅、商住地塊岳陽(yáng)市整體土地市場(chǎng)情況岳陽(yáng)市2016-2018年商住用地成交面積呈井噴上漲；2019年因政府調(diào)控而出現(xiàn)土地供應(yīng)“腰斬”，同時(shí)偏遠(yuǎn)區(qū)域土地成交較多，地價(jià)同比18年有所下降，但延續(xù)2018年樓市熱度成交量依然較大；2020年政府棚改推進(jìn)放緩，可供應(yīng)地塊較少，成交量驟減，樓面價(jià)維穩(wěn)；岳陽(yáng)樓區(qū)土地市場(chǎng)情況岳陽(yáng)樓區(qū)2016年前土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)保持小幅穩(wěn)定提升，2016年-2018年因整體市場(chǎng)較好，成交量?jī)r(jià)齊升，成交量上漲813%，成交價(jià)格上漲143.9%；2018年-2020年整體市場(chǎng)下行，政府整體調(diào)控，地塊供應(yīng)量較少，量?jī)r(jià)齊跌；截至2020年10月底，2020年岳陽(yáng)樓區(qū)僅成交一塊土地。23三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析|土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞數(shù)據(jù)范圍：純住宅，商住用地，2019.1.1-2020.11.3分類行政區(qū)供應(yīng)建面（萬(wàn)㎡）成交建面（萬(wàn)㎡）成交樓面均價(jià)（元/㎡）平均溢價(jià)率（%）岳陽(yáng)市主城區(qū)岳陽(yáng)樓區(qū)355.7256.424780.25云溪區(qū)69.4113.17060.95君山區(qū)16.512.114921.7岳陽(yáng)縣123.593.280117.5主城區(qū)合計(jì)565.1474.817021.08其他臨湘市109.364.810011.19華容縣157.3155.36198.78平江縣228.9166.715051.82汨羅市324.3201.911212.18湘陰縣582.8296.910820.68其他合計(jì)1432.4885.910832.132019年至今岳陽(yáng)市住宅用地成交情況2019年至今岳陽(yáng)市主城區(qū)成交474.8萬(wàn)㎡，主要成交集中在岳陽(yáng)樓區(qū)，占總成交建面的54%；2019年至今岳陽(yáng)樓區(qū)成交樓面價(jià)2478元/㎡，雖處于各行政區(qū)首位，但近兩年連續(xù)下跌處于近年低位；岳陽(yáng)市市轄區(qū)/縣地價(jià)分布圖數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞，2019.1.1-2020.11.32478元/㎡256萬(wàn)㎡706元/㎡113萬(wàn)㎡1492元/㎡12萬(wàn)㎡1001元/㎡65萬(wàn)㎡801元/㎡93萬(wàn)㎡619元/㎡155萬(wàn)㎡1082元/㎡297萬(wàn)㎡1121元/㎡202萬(wàn)㎡1505元/㎡167萬(wàn)㎡242015-2018年岳陽(yáng)樓區(qū)價(jià)格穩(wěn)步上漲，2018年起市場(chǎng)容量大幅縮水，供大于求；2020年開始進(jìn)入限制供應(yīng)低價(jià)清庫(kù)存的銷售階段，市場(chǎng)均價(jià)開始回歸理性，庫(kù)存情況得到了有效改善；供應(yīng)：近五年年均供應(yīng)152萬(wàn)㎡，2019年供應(yīng)超過167萬(wàn)方，供求比大于1.53，2020年供求比降至0.96成交：近五年年均成交144萬(wàn)㎡，市場(chǎng)容量有大幅波動(dòng)，2015-2017年市場(chǎng)容量不斷攀升，最高達(dá)到198萬(wàn)㎡，2018-2020年穩(wěn)定在110萬(wàn)㎡左右，2020年有所提升。均價(jià)：2017年開始政府限價(jià)，漲幅放緩，2020年起市場(chǎng)進(jìn)入清庫(kù)存階段，實(shí)際成交價(jià)難達(dá)限價(jià)，限價(jià)放寬。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析|住宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞數(shù)據(jù)范圍：岳陽(yáng)樓區(qū)，截止2020年11月3日25近一年月均去化858套，10萬(wàn)㎡，近四個(gè)月去化量高平于平均量；近一年均價(jià)7137，7月以來(lái)均價(jià)有所提升，10月已達(dá)到7318元/㎡；三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析|住宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞數(shù)據(jù)范圍：岳陽(yáng)樓區(qū)，2019年10月1日-2020年10月30日岳陽(yáng)樓區(qū)