北京祈年殿大街項(xiàng)目商業(yè)概念規(guī)劃建議書(shū)

北京祈年殿大街項(xiàng)目商業(yè)概念規(guī)劃建議書(shū)（修改版）一、項(xiàng)目現(xiàn)況分析（SWOTAnalysis）在為本項(xiàng)目進(jìn)行概念規(guī)劃之前，必須了解本項(xiàng)目身處的環(huán)境和其優(yōu)點(diǎn)（Strengths）、弱點(diǎn)（Weaknesses）、機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunities）和威脅點(diǎn)（Threats）等。本項(xiàng)目以其位處之區(qū)域，就商業(yè)角度觀之，可謂為「深具潛力，但必須努力用心經(jīng)營(yíng)，才能發(fā)揮其應(yīng)有的能量」。以下為本項(xiàng)目現(xiàn)況分析，內(nèi)容如下。優(yōu)點(diǎn)（Strengths）優(yōu)點(diǎn)（Strengths）鄰近成熟商業(yè)區(qū)和天壇等歷史古績(jī)的旅游景點(diǎn)。鄰近的中、高檔住宅社區(qū)，已遂漸成形。開(kāi)發(fā)商計(jì)劃長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)本項(xiàng)目。本項(xiàng)目乃集合酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)和酒店式公寓等元素的綜合開(kāi)發(fā)的一部分，將可自創(chuàng)需求和商業(yè)價(jià)值。弱點(diǎn)（Weaknesses）連接鄰近商圈及項(xiàng)目左右兩側(cè)之商業(yè)活動(dòng)和氛圍不足。周邊道路未完善，且門(mén)前為交通干道，車(chē)速快且暫時(shí)無(wú)法形成步行客源。地形狹長(zhǎng)且深度相對(duì)較淺，創(chuàng)造室內(nèi)回流動(dòng)線較為困難。需自行創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值較為被動(dòng)。機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunities）彌補(bǔ)商圈內(nèi)缺乏之商業(yè)元素，創(chuàng)造獨(dú)特市場(chǎng)區(qū)隔。借鄰近中、高檔住宅社區(qū)，建立穩(wěn)固客源。透過(guò)與新世界酒店三期計(jì)劃合作，提升祈年殿大街的商業(yè)價(jià)值。透過(guò)一體的建築、室內(nèi)與景觀設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目在消費(fèi)氛圍上的附加價(jià)值威脅點(diǎn)（Threats）打造新商業(yè)氛圍之成本不低，其中包括時(shí)間和金錢(qián)。因未具經(jīng)營(yíng)成績(jī)記錄，前期租金收入有可能被壓低。面積量體較小，無(wú)法發(fā)展多元的業(yè)種業(yè)態(tài)，而影響競(jìng)爭(zhēng)力。按上述之現(xiàn)況分析，歸納成以下幾亇規(guī)劃方向上的考量重點(diǎn)：本項(xiàng)目必須以整體崇文商圈之現(xiàn)有發(fā)展?fàn)顩r，研究制定獨(dú)特的市場(chǎng)區(qū)隔，以創(chuàng)造自有的目標(biāo)消費(fèi)吸引力，同時(shí)亦增加整體商圈的吸引力。本項(xiàng)目雖位于成熟商圈范圍內(nèi)，但因有一定的路程距離，且連接街道門(mén)簾商業(yè)并未成形，使移動(dòng)商圈內(nèi)人潮較為困難。而也因此，使在區(qū)位上鄰近成熟商業(yè)區(qū)的優(yōu)點(diǎn)，可能誤導(dǎo)整體規(guī)劃方向及未來(lái)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的預(yù)期成果。真正的優(yōu)點(diǎn)可能是在開(kāi)發(fā)商愿意長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)上，因?yàn)楸卷?xiàng)目之潛在能量，須經(jīng)一段時(shí)間培養(yǎng)，而只有單一經(jīng)營(yíng)管理體系方能體現(xiàn)目標(biāo)方向。本項(xiàng)目需與寫(xiě)字樓、酒店和酒店式公寓等項(xiàng)目連為一體，以整體的量體和多元的功能，創(chuàng)造并提供各項(xiàng)目復(fù)合型的交義需求。此外，結(jié)合各項(xiàng)目作整體考量，方能為各項(xiàng)目創(chuàng)造其原有功能以外的附加價(jià)值。因量體較小，無(wú)法發(fā)展多樣化的商品組合。因此，本項(xiàng)目的業(yè)種業(yè)態(tài)組合應(yīng)以集中策略的方向，創(chuàng)立項(xiàng)目本身的獨(dú)特性。與緊鄰的新世界第三期酒店及寫(xiě)字樓項(xiàng)目合作，有效地延長(zhǎng)和提升臨祈年殿大街的商業(yè)氛圍外，亦同時(shí)以較大的量體和較全面的商品，成為崇文區(qū)的另一吸引力。在交通動(dòng)線方面，需確保四周道路暢通，客車(chē)（包括出租車(chē)）和后勤交通動(dòng)線必須分離以應(yīng)不同的需求。因地形狹長(zhǎng)且被分割為三亇區(qū)塊，在建筑設(shè)計(jì)上可充分利用臨路的面寬，形成一大型的廚窗。此外，為了創(chuàng)造有效的室內(nèi)動(dòng)線和增加使用面積，可將二層以上的樓層以空橋?qū)⑷苯ㄖ右赃B接。因本項(xiàng)目緊臨之商業(yè)設(shè)施仍未成形，有可能因此而使未來(lái)營(yíng)運(yùn)收益被壓低。因此，必須有效地控管整體建筑成本和未來(lái)經(jīng)營(yíng)成本，以建立健康的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)體系。本項(xiàng)目位處于北京市中心「崇文商業(yè)圈」內(nèi)，毗鄰祟文門(mén)內(nèi)大街上的新世界百貨商圈，以及為數(shù)不少新開(kāi)發(fā)的中、檔住宅社區(qū)，而本案在區(qū)位上的另一特色則是毗鄰眾多深具歷史價(jià)值的古績(jī)和旅游景點(diǎn)，其中有天壇、鮮魚(yú)口胡同保護(hù)區(qū)等。就整體區(qū)域而言，本項(xiàng)目屬位處成孰商圈邊緣之區(qū)位，表面上具開(kāi)發(fā)潛力，実質(zhì)上則因離現(xiàn)有商圈有一定路程和連接兩者之商業(yè)活動(dòng)未成形等問(wèn)題，導(dǎo)致本項(xiàng)目可能在未來(lái)有被消費(fèi)者忽略和孤立。以目前情況觀之，本項(xiàng)目現(xiàn)階段是無(wú)法也不應(yīng)以新世界百貨商業(yè)區(qū)作為吸引消費(fèi)者的重心。反之，應(yīng)以整亇「崇文商業(yè)圈」的大概念作為考量基礎(chǔ)，從區(qū)內(nèi)「該有而未有」的商業(yè)元素中，創(chuàng)造新商業(yè)價(jià)值，以增整體商圈的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力，而并非只嘗試與區(qū)內(nèi)固有商業(yè)設(shè)施作直接競(jìng)爭(zhēng)。因此，本項(xiàng)目必須慬慎地從宏觀市場(chǎng)的發(fā)展，創(chuàng)造微觀市場(chǎng)的新需求為中心依據(jù)，有效地規(guī)劃市場(chǎng)區(qū)隔空間，并創(chuàng)造清釋且具吸引力的目標(biāo)性主題，使之在達(dá)到長(zhǎng)期成功的目標(biāo)下，亦同時(shí)帶動(dòng)更多元和更具魅力的「新崇文商圈」之形成。三、開(kāi)發(fā)概念規(guī)劃雖說(shuō)本規(guī)劃報(bào)告只針對(duì)本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所研提，但對(duì)于一亇商業(yè)規(guī)劃而言，其主要成功的元素，除了本身的精準(zhǔn)及獨(dú)特的定位外，整亇商圈的可塑性、發(fā)展?jié)摿蜌v史背景等均對(duì)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展有著舉足輕重的影響。因此，本報(bào)告在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃的首程，是從整體崇文商圈的規(guī)劃開(kāi)始，從宏觀市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展概念，遂步地轉(zhuǎn)移至本項(xiàng)目的規(guī)劃概念，全面地思考項(xiàng)目的長(zhǎng)期發(fā)展及對(duì)崇文商圈的助益。占1.胸鹿宏觀市場(chǎng)規(guī)劃莊現(xiàn)有崇文商圈獎(jiǎng)與大部分國(guó)內(nèi)田其它商業(yè)圈之陳形成，有著同除樣以百貨零售燭和娛樂(lè)等業(yè)種煌業(yè)態(tài)帶頭發(fā)展沙的共通性。而血崇文商圈因大濟(jì)部分商業(yè)活動(dòng)嗽集中在崇文門(mén)哥內(nèi)大街，導(dǎo)致慚商圈腹地往四牧周拓展時(shí)，無(wú)屑法有較地將人再潮與商機(jī)加以輩延伸。因此，絲為了使崇文商素圈更豐富和更柄具競(jìng)爭(zhēng)力，特道建議將祈年殿防大街建立為崇踏文商圈內(nèi)的另米一主要商業(yè)重妥點(diǎn)，并利用中堂間的新建中、冒高檔住宅、寫(xiě)顧字樓和酒店等隆，將祈年殿大胳街和崇文門(mén)內(nèi)伯大街加以連接載。配現(xiàn)有的祈年殿銜大街只是一條絨南北向的交通劃干道，車(chē)速快姑且不準(zhǔn)路邊停音車(chē)，商業(yè)氣息據(jù)仍未成形。以閣政府的整體發(fā)誓展，祈年殿大咽街被定義為「絕文化休閑商業(yè)分街」，其中規(guī)槽劃內(nèi)容較著重代于沿街的都市饞景觀，而本報(bào)釀告則試著以政直府的宏觀指引胳，將重點(diǎn)放在掉商業(yè)氛圍的蒂研造上。腔本報(bào)告認(rèn)為「立文化休閑商業(yè)麥街」的概念，耍應(yīng)該以街廊獨(dú)劉特的亇性影響橫后續(xù)商業(yè)的內(nèi)巾涵。崇文區(qū)充房滿了豐厚的中控國(guó)文化色彩以旺及歷史背景，牲從梁40揀0鬼年是前往2緊4煤小時(shí)通關(guān)的「揚(yáng)天街」變至旺60榮0鐵年前各省份開(kāi)激設(shè)的商務(wù)會(huì)館農(nóng)，與祈年殿大真街均有著緊密稍關(guān)系。本報(bào)告魄建議在「文化詠休閑商業(yè)街」淘的大概念下，怖引進(jìn)西方街廊抖景觀藝術(shù)設(shè)計(jì)依，將祈年殿大眠街兩側(cè)的人行剖道加以改造，徐其中包括統(tǒng)一政的街燈與廣告藝刀旗、沿路綠堂化、統(tǒng)一的休衫閑家具、以及框冗許沿街店鋪妙在統(tǒng)一規(guī)范下暖將商業(yè)活動(dòng)局惑部延伸至人行漆道上。人行道斯上應(yīng)鋪設(shè)彩色刮拼花地磚，以開(kāi)及在適當(dāng)?shù)木嗫骐x間設(shè)停車(chē)下立客和出租車(chē)排膛班彎，以增加回整體的可看性然和便利性。在桶管理上，政府是可主導(dǎo)成立祈耍年殿大街管埋領(lǐng)委員，由區(qū)政煩府和沿街主要看開(kāi)發(fā)商共同監(jiān)錫督和落實(shí)街道牧市容管理。希街廊改造進(jìn)而色提升商業(yè)內(nèi)涵洲的成功案例，向在國(guó)外主要城洪市比比皆是，憂舉例有星加坡鎮(zhèn)的病Bugis征Juncti伏o聞n石即是政府將河嘩邊原為倉(cāng)庫(kù)和膠貧民區(qū)的街廊逃加以改造，并斯邀請(qǐng)開(kāi)發(fā)商投脫入舊區(qū)改造計(jì)炕劃。現(xiàn)今蒸的裳Bugis慧Juncti巴o巴n館已成為星加坡胳重要的娛樂(lè)休辛閑和觀光旅游畢景點(diǎn)。另一例網(wǎng)子則是美國(guó)加書(shū)洲姐Santa鎖Monic窮a興市內(nèi)醋的詢3rdSt劉reetP踢romena框d硬e壞步行街，同樣急是透過(guò)地方政獸府的投入，將投原有的老區(qū)改率造為娛樂(lè)休閑喚和觀光旅游景拐點(diǎn)的成功案例愚。捧當(dāng)祈年殿大街愚改造計(jì)劃出臺(tái)菜后，沿路后續(xù)原的其它開(kāi)發(fā)案掀，在建筑設(shè)計(jì)蔬上將可獲得更吐清釋的指引和牛規(guī)范，以確保版政府打造「文涌化休閑商業(yè)街街」的概念能徹牽底落實(shí)。烈2.踐傷微觀項(xiàng)目規(guī)劃驚基于政府打造魂「文化休閑商尋業(yè)街」的理念孤出發(fā)，以及順勿應(yīng)市場(chǎng)需求和兼品味生活抬頭搜之際，本項(xiàng)目發(fā)將以「領(lǐng)頭羊削」角色的責(zé)任暫，在上述宏觀陵市場(chǎng)規(guī)劃方向決下，第一亇以搬行動(dòng)落実「文念化休閑商業(yè)街虎」的大概念。辭1)迅面市場(chǎng)定位校從以上分析和濕宏觀規(guī)劃論之會(huì)，本報(bào)告認(rèn)為吉在本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目麻的市場(chǎng)定位上真，謝應(yīng)屏棄傅統(tǒng)百對(duì)貨零售的經(jīng)營(yíng)眉方向，反而應(yīng)向該從整亇「崇旺文商業(yè)圈」內(nèi)吸的商品內(nèi)容和適業(yè)種業(yè)態(tài)所不坦足之處著眼。稈第三產(chǎn)業(yè)是崇喊文區(qū)經(jīng)濟(jì)的主驗(yàn)要發(fā)展方向。芹傳統(tǒng)的商業(yè)服裕務(wù)業(yè)在崇文區(qū)濕有悠久的歷史敢，一度在全市您處于領(lǐng)先地位贏，目前仍是全脖區(qū)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)催。眼現(xiàn)有的「崇文顫商業(yè)圈」基本虹是以兩亇新世盾界百貨公司為昆主軸，其商品縱內(nèi)容較全面，同價(jià)位中等，主演要是以百貨公釣司型態(tài)經(jīng)營(yíng)。竄而在新世界對(duì)折街螞的遞SoSho采w腰館，則是主打撞年輕客層和以勇電影院作為主臟力吸引力。此萌外，據(jù)觀察「車(chē)崇文商業(yè)圈」買(mǎi)的興起應(yīng)與地市鐵路經(jīng)該百貨思零售區(qū)不無(wú)關(guān)敞系。醒從商圈商品內(nèi)喬容觀之，「崇公文商業(yè)圈」較皮缺乏文化藝術(shù)喉和生活休閑等摧元素，而這方堂面對(duì)于一亇具阻競(jìng)爭(zhēng)力的完整抹商業(yè)圈來(lái)說(shuō)，劑在現(xiàn)今人民越炭見(jiàn)講究生活品武質(zhì)的趨勢(shì)中，所是非常重要的富，這也正是政先府極力推動(dòng)崇啊文區(qū)發(fā)展文化摔觀光產(chǎn)業(yè)的源善來(lái)。朝對(duì)于本項(xiàng)目以探及開(kāi)發(fā)商于區(qū)晴內(nèi)的其它商業(yè)余項(xiàng)目，均應(yīng)朝存文號(hào)化剩(Cultu尋re歇)散、藝誤術(shù)液(Art孩)孟、美本食堵(Gourm翻et岡)千、生程活執(zhí)(Lifes題tyle示)藏、休峽閑嗎(Leisu壺re活)豬、以及觀青光涼(Touri厚st欠)港等元素一作為用市場(chǎng)定位的主渡軸，并以成為斗崇文區(qū)內(nèi)文化宜藝術(shù)和休閑生慨活的代名詞為石最終目標(biāo)。還此市場(chǎng)定位亦裳正符合政府對(duì)貌祈年殿大街的頁(yè)長(zhǎng)期計(jì)劃。在喬商品內(nèi)容上，絨因受制于量體塔并非如大型百醒貨商城般龐大怕，故須以較精高準(zhǔn)的目標(biāo)性業(yè)股種業(yè)態(tài)為主，鏈價(jià)位方面則走蟲(chóng)中階路線，適晴合本地具生活暫品味之士，以照及外國(guó)觀光客帝的消費(fèi)。以下緞為市場(chǎng)定位示推意圖。商品內(nèi)容商品內(nèi)容（多）商品內(nèi)容（少）★新世界百貨★SoShow★東西匯WEMix★王府酒店★東方新天地價(jià)格定位（高）價(jià)格定位（低）推2)漸墨項(xiàng)目名稱(chēng)建議謝本項(xiàng)目之定位茂是以彌補(bǔ)崇文子區(qū)缺乏文化觀命光和時(shí)尚娛樂(lè)府之不足為目標(biāo)溪。因此在名命野上，應(yīng)以本項(xiàng)貨目于未來(lái)能成屑為旗北京城內(nèi)友地標(biāo)型商業(yè)項(xiàng)講目的方向發(fā)展揉，如北京的「弊三里屯」、香睡港的「蘭桂坊攔」、臺(tái)北的「撲東區(qū)」、紐約血的名「質(zhì)SOH軍O搶」、以及倫敦弓的復(fù)「悉WestE濟(jì)n政d感」等。以本項(xiàng)歌目所訂定的文阻化、藝術(shù)、生這活、美食和娛懇樂(lè)休閑等業(yè)種替業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目佩無(wú)論是商品或弦未來(lái)的消費(fèi)客黑群，勢(shì)必是東打西方文化與人始文交流之處，跌絕對(duì)會(huì)形成「器東西文化，匯術(shù)聚一堂」的氣肌勢(shì)，故建議項(xiàng)龍目以值「東西匯廟（錫WEMi嫌x右）」偽命名。邁東西匯報(bào)（銹WEMi英x點(diǎn)）軟的構(gòu)想來(lái)自于集古城北京已一枕躍成為全世界盲為之矚目的重言要城市，她不馬僅是我國(guó)首都琴，亦是我國(guó)政饑經(jīng)、文化和商丸業(yè)的核心。隨廟著奧運(yùn)的舉辦傲，直北京樸將更為國(guó)際化岡，與西方文化炊的互動(dòng)勢(shì)將更沒(méi)為緊密，而埋東西匯結(jié)（頌WEMi鐘x未）代表的正是藥東西文化的包攪容、帶動(dòng)和體佩驗(yàn)掏。蟻而在英文的命碼名上，其一是邪以地球村的概室念延伸，無(wú)分伐國(guó)界、種族和宮文化，此地將餓把壟我涼們都(We蚊)很融遮粒(Mix巖)餓在一起蛛。械其二糕則是取本項(xiàng)目攤「座東朝西」哨方位的英滾文喬West佳Eas逢t層的前兩亇英文越字垮「繼W記E蠅」，為發(fā)想方視向。林無(wú)論是中文或宗英文的名稱(chēng)建晚議，本項(xiàng)目必護(hù)須放棄以創(chuàng)「陽(yáng)X駛X林購(gòu)物廣場(chǎng)」或艇「竹X柴X討商城」等傳統(tǒng)踩方式命名，因見(jiàn)為這樣是不會(huì)汽引起消費(fèi)市場(chǎng)羽的注視的。勢(shì)東西匯依（撓WEMi吃x蟲(chóng)）傍著眼之處即在門(mén)于其貿(mào)在舊傳統(tǒng)中的恰創(chuàng)新觀念防，以及未來(lái)在攻行銷(xiāo)文宣方面詠的延續(xù)性與爆決發(fā)力。相信在鹿不久的未來(lái)團(tuán)東西匯鹿（殲WEMi弄x罵）酷，將成為北京屆城內(nèi)現(xiàn)代時(shí)尚策文化生活和娛材樂(lè)休閑的代名們?cè)~。釣3)攪宇經(jīng)營(yíng)模式塘東西匯浙的定位是柔合翻東西方的交流旦點(diǎn)，其經(jīng)營(yíng)模燥式是以創(chuàng)造此擔(dān)種氛圍，讓加蹤入程?hào)|西匯倒的老廠商能享受從手中帶來(lái)的商業(yè)甩效益，并以此燦提升整體的商值業(yè)價(jià)值。氣在現(xiàn)実環(huán)境中績(jī)，平東西匯憑的商業(yè)價(jià)值并蝶未成形，無(wú)論哪對(duì)承租廠商或曬大眾消費(fèi)者而鍋言，規(guī)東西匯犬是習(xí)陌生的且未具膀任何具體價(jià)值絮的。所以首先暮必須將覆東西匯軌以單一品牌的在方式作密集的嗚市場(chǎng)推廣，讓挑市場(chǎng)了解其中貍的意義，以及抗其中的經(jīng)營(yíng)模拜式。嫂有別于一般的康零售商場(chǎng)，習(xí)東西匯顧主張的是文答化拖(Cultu株re甜)哄、藝拜術(shù)套(Art由)竹、休儉閑惰(Leisu摔re潔)采和生邊活草(Lifes句tyle熱)倒等，所以在經(jīng)執(zhí)營(yíng)方面必須以逃主動(dòng)的態(tài)度提停供市場(chǎng)相關(guān)信回息，以及發(fā)掘重國(guó)內(nèi)外新的相唇關(guān)商品，透過(guò)匯常態(tài)性的場(chǎng)刊記、網(wǎng)站、展銷(xiāo)串會(huì)、拍賣(mài)會(huì)、佳社會(huì)公益活動(dòng)航等，加強(qiáng)與市芬場(chǎng)的實(shí)際互動(dòng)涼，籍以提升市滴場(chǎng)地位和品牌腥價(jià)值。另外，棚亦可考慮在場(chǎng)貼設(shè)置固定現(xiàn)場(chǎng)痕廣播室責(zé)（誤LiveS垮tudi我o焰），與北京流慌行音樂(lè)廣播臺(tái)唐合作，與現(xiàn)場(chǎng)社制作有關(guān)音樂(lè)述和流行趨勢(shì)等暮節(jié)目，以突顯串東西文化交匯寫(xiě)的理念。橫東西匯局的經(jīng)營(yíng)模式，復(fù)建議先以合理侵的成本將項(xiàng)目冤品牌打響，再要考慮實(shí)際利益隱，畢竟這是一手亇長(zhǎng)期持有、個(gè)永續(xù)經(jīng)營(yíng)的商貝業(yè)項(xiàng)目，短期血營(yíng)收對(duì)長(zhǎng)期成您功將不具有多縣大的影響，反秀之，把項(xiàng)目品椒牌有效地建立躺于消費(fèi)者及承獵租戶的心中，籌對(duì)長(zhǎng)期的成功匯方是最大的保摔障。此外，建嫌議在經(jīng)營(yíng)方式尊上，以「較低截的固定租金、蛾外加營(yíng)業(yè)抽（貍提成）」為基俯礎(chǔ)，一方面吸燙引優(yōu)秀商家進(jìn)溝駐，同時(shí)亦可削分享共同努力豬的經(jīng)營(yíng)成果。黑為了未來(lái)能達(dá)藝成高質(zhì)量的經(jīng)呼營(yíng)管理水平，單在硬件設(shè)施方侍面，必須設(shè)置忘全場(chǎng)電腦化營(yíng)孝運(yùn)系統(tǒng)，以便薪長(zhǎng)期監(jiān)控營(yíng)業(yè)番狀況、消費(fèi)行厭為和提供主動(dòng)攔的顧客互動(dòng)服矛務(wù)等。在軟件拜方面，則是成幅立一專(zhuān)業(yè)的營(yíng)惜運(yùn)管理團(tuán)隊(duì)，稀負(fù)責(zé)提供予承劃租戶和消費(fèi)者藍(lán)高品質(zhì)的星級(jí)調(diào)的營(yíng)運(yùn)管理服而務(wù)。陣此外，剃?yáng)|西匯終的經(jīng)營(yíng)收益，偷除了單純地將堤空間出租與合獻(xiàn)適的經(jīng)營(yíng)者，資或與經(jīng)營(yíng)者以伏聯(lián)營(yíng)的方式合孕作外，亦同時(shí)俘可考慮成立專(zhuān)禿業(yè)的商品采購(gòu)呈團(tuán)隊(duì)，獨(dú)家自漫行經(jīng)營(yíng)優(yōu)秀的歷新銳中國(guó)設(shè)計(jì)性師產(chǎn)品，以提撫升寬東西匯腿的獨(dú)特性，這睛無(wú)論對(duì)本地消次費(fèi)者或國(guó)外觀疫光客都將具一戲定的吸引力。舍成立專(zhuān)業(yè)商品朗采購(gòu)團(tuán)隊(duì)的方式向，亦符合開(kāi)裹發(fā)商欲長(zhǎng)期持蹲有和經(jīng)營(yíng)所有李未來(lái)的商業(yè)開(kāi)治發(fā)項(xiàng)目。采4)權(quán)醉商品策略杠東西匯育所強(qiáng)調(diào)的整體仰規(guī)劃概念是以存文化、藝術(shù)、殊美食、生活等針元素，以彌補(bǔ)灣崇文商圈內(nèi)較喉缺乏的一環(huán)商還業(yè)內(nèi)容，并為伯項(xiàng)目創(chuàng)造鮮明湊的獨(dú)特吸引力駛。在奮東西匯闊里，我們必須叔讓消費(fèi)者感受早到耳目一新的證休閑逛街氛圍覺(jué)，因此，除了鴿硬體上須創(chuàng)造憶新穎的室內(nèi)外單空間感外，在即商品的策略上造亦須有所不同題，而在價(jià)位上記則走中階路線理，以免因定價(jià)重過(guò)高或過(guò)低，鑼影響未來(lái)客層犧的寬廣度?？丛谏唐凡呗陨蟼?，可分為一般欠消費(fèi)（如手工孩藝品、家居用扔品、禮品、飾壇品等）、服務(wù)紫型消費(fèi)（如發(fā)籃廊、美容院等叫）、餐飲消費(fèi)堅(jiān)（如特色餐廳兇、咖啡廳、茶毯藝館、酒吧等早）、以及現(xiàn)代雹藝?yán)鹊?。因?yàn)榭訓(xùn)|西匯堪的獨(dú)特定位，州所以在正式招圓商之前，必須稈就市場(chǎng)內(nèi)現(xiàn)有徐的商品作一詳盞盡調(diào)查和篩選饑，并挑選無(wú)論貫是品質(zhì)或價(jià)位以均符合整體策犯略的商品。除蝶此之外，必須狼配合有效的系擦列性行銷(xiāo)企劃愿活動(dòng)，一方面庸對(duì)市場(chǎng)說(shuō)明敏東西匯落的獨(dú)特概念，辛另一方面則是鉤讓潛在承租戶丹對(duì)項(xiàng)目更具信撈心，并主動(dòng)與與招商團(tuán)隊(duì)聯(lián)系肆。啞在商品分布方帳面，建議借助逝于北側(cè)新世界科酒店／寫(xiě)字樓跑第三期開(kāi)發(fā)項(xiàng)續(xù)目，地下一層繩有意與乘東西匯床連通之便，將久地下一層的商祝業(yè)空間加以利遙用。據(jù)知新世詳界將以精品店諷的形式規(guī)劃，騾而延伸至燭東西匯趴一側(cè)以一般消癢費(fèi)類(lèi)商品、廣哄場(chǎng)休閑咖啡座奔和服務(wù)型消費(fèi)妄等業(yè)種作一銜轟接。地上層的步商業(yè)面積，建袍議全部分配予拿一般消費(fèi)類(lèi)商車(chē)品和服務(wù)型消惱費(fèi)，以增加租盞金收益和整體種可看性。二、街三層及閣樓的斯部分，則是以睜餐飲消費(fèi)、以棄及現(xiàn)代藝?yán)鹊雀鞛橹?，其中餐滲飲部分的咖啡怨廳可設(shè)置于附乘有陽(yáng)光平臺(tái)的出位置，餐廳及捏酒吧則應(yīng)使用概三層帶閣樓之鋤空間。研除了一般的招純募行為外，本剩項(xiàng)目可考慮透稍過(guò)自行采購(gòu)經(jīng)舅營(yíng)或商品代理趙的手法，建立產(chǎn)獨(dú)家經(jīng)營(yíng)商品崗，如亞洲新銳注設(shè)計(jì)師的作品逐，其中包括：錄家居飾品、服猶飾飾品及文具穴禮品等。以下榆為商品配置示連意圖。怒東西趕匯篇WEMi席x割商品配置示意忽圖B1B1GF2F3F精品店／藝品店／咖啡廳／美容院／SPA等精品店／藝品店／家居用品／禮品／飾品等特色餐廳／酒吧／咖啡廳／茶藝館／藝?yán)忍厣蛷d／酒吧／咖啡廳／茶藝館乓5)飽遠(yuǎn)建筑計(jì)劃概念派東西匯戶的建筑計(jì)劃建為議以「新古典咸建筑」和「陽(yáng)垂光有氧」作為咱整體設(shè)計(jì)發(fā)想翠概念盟，從建筑外觀繁即開(kāi)始讓人感儀受到「東西文在化村、蔥鋤聚一堂」的意矮念。以下是室建筑計(jì)劃概念斑之建議。磁因掀建筑深度只有秩約墓2黎6和米，故室內(nèi)動(dòng)層線應(yīng)以部分單際邊店鋪（設(shè)于點(diǎn)建筑物西側(cè)）她、部分雙邊店宴鋪規(guī)劃，具體按分配需視垂直步消防動(dòng)線之位察置而定。錘將主入口設(shè)于胖建筑中線，南聰側(cè)則作為停車(chē)省場(chǎng)出入口及次牙入口。惡于一層主入口征處設(shè)計(jì)停車(chē)灣專(zhuān)（燃Drop-o知ffBa熔y臘），以便出租噴車(chē)下客和等候綱。另需于南、聰北兩側(cè)設(shè)置旅冒游車(chē)停靠處，啊以便觀光團(tuán)體崖使用。狀本真建筑物地下一壟層和地上一、押二層室內(nèi)天花熄以下之高度建洞議至少達(dá)征到碑3.死5究米（店內(nèi)高度輕不低敲于妻2.負(fù)6醉米），而至于詢?nèi)龑雍烷w樓部及分，可視相關(guān)摧建筑物限高規(guī)影定，盡量爭(zhēng)取阻板對(duì)板高度，蝦以配合局部的島層頂透光罩設(shè)刪計(jì)，加強(qiáng)其采注光和創(chuàng)造空間盆獨(dú)特性。梁柱獲跨距方面，盡左量耕以順9撐米慰剩筆9貝米的模具設(shè)計(jì)辟。未為進(jìn)一步提升句地下一層之商過(guò)業(yè)價(jià)值，室內(nèi)毯應(yīng)設(shè)計(jì)挑空區(qū)趣，將一層之商繭業(yè)氣氛與地下姜一層相連接，書(shū)并引入天然采阻光以降低地下烘層的心理性壓略迫感。州在建筑物外觀狼方面，應(yīng)盡量智利用建筑物臨繡祈年殿大街（吸西側(cè)）之面寬寧，透視室內(nèi)部絨分商業(yè)活動(dòng)至泊戶外，可有效降提升商業(yè)氣氛罷和增加室內(nèi)采慰光。另一層臨柄路店鋪應(yīng)以活懶動(dòng)門(mén)窗設(shè)計(jì)，庭以增加未來(lái)可抹能把商業(yè)活動(dòng)岡延伸至人行道能的彈性灣視法令規(guī)定，折將三幢建筑物購(gòu)于二層處以空口橋加以連接，額以延長(zhǎng)其室內(nèi)鐘動(dòng)線。此外，緩于二、三層和澇相連之屋頂部涌分設(shè)計(jì)室外陽(yáng)搜光平臺(tái)嚼（菊SunDe玉c忙k羞），供餐飲業(yè)舉使用。第將所有垂直動(dòng)肺線，包括電梯偉和手扶梯，設(shè)竊置于建筑物臨嗎祈年殿大