北京某住宅項(xiàng)目策劃案

目錄TOC\o"1-3"前言5產(chǎn)品檔案7第一部分9市場(chǎng)分析篇9一、北京市住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀總論10二、北京市住宅市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)11三、北京市住宅市場(chǎng)需求特點(diǎn)12四、北京市住宅市場(chǎng)區(qū)域特點(diǎn)13五、北京市市場(chǎng)走向14六、區(qū)域市場(chǎng)分析15七、酒店式公寓市場(chǎng)分析17八、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析20（一）市場(chǎng)調(diào)研目的20（二）市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容21（三）價(jià)格分析26（四）戶型分析28（五）客戶潛在需求分析28（六）客戶群體特征分析29柿九、項(xiàng)目市場(chǎng)活機(jī)會(huì)點(diǎn)分析偏29挽十、項(xiàng)目市場(chǎng)踐風(fēng)險(xiǎn)分析輩31第二部分33暖營(yíng)銷定位篇糾33縣一、市場(chǎng)定位娃34弓二、客戶群定路位捷35膀三、訴求對(duì)象思特征分析扛37研四、產(chǎn)品總體沾戰(zhàn)略方向微38握1專、重要賣點(diǎn)咽38危2君、產(chǎn)品硬件分快析漲39途3米、公共設(shè)施逐45稿五、價(jià)格定位男46第三部分48網(wǎng)營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)篇戰(zhàn)48虧一、價(jià)格策略疤49廣二、銷售策略杯49深（一）銷售周苗期界定緣50司（二）預(yù)計(jì)銷饒售周期矩52讀（三）年內(nèi)銷柔售計(jì)劃糊52鞭（四）年內(nèi)實(shí)浴現(xiàn)銷售額搭53事三、營(yíng)銷活動(dòng)鴿建議擇53他附：開盤活動(dòng)受具體安排己53第四部分59蛾廣告綜合篇增59航一、現(xiàn)階段房香地產(chǎn)廣告特點(diǎn)兆60男二、本案的廣瘦告定位擦60找三、悶項(xiàng)目的案名妖61漿（一）案癢名萌“請(qǐng)*獨(dú)*驟國(guó)際公笛寓軋”氣的榜“光五式易段”盒61尋（二）案名的漏涵義淚62蕩四、候VI差設(shè)計(jì)譯62柏（一）為L(zhǎng)OGO姐的設(shè)計(jì)插62綠（二）標(biāo)準(zhǔn)字啄體、標(biāo)準(zhǔn)顏色易的設(shè)定屬63銷五、廣告主題返設(shè)定柔63蜜六、分階段擬奇定廣告主題推65嫂七、整體形象濟(jì)包裝策略肚66徹八、媒體投放培組合形式治72灶1框、媒體投放的飾目標(biāo)尾72搶2幕、媒介投放的珍選擇忙72森3橫、主要媒體簡(jiǎn)粘介父74接4未、針對(duì)另外幾功家非主打媒體暴，有以下詳盡續(xù)介紹讀74稈九、廣告媒體排排期計(jì)劃丙75園1駝、引導(dǎo)期霉75服2口、公開期墓75炕3列、強(qiáng)銷期械76慨4毀、續(xù)銷期妻76質(zhì)5年、尾銷期具76肚十、前期推廣揪預(yù)算隔76悠十一、資金使鉤用計(jì)劃（儉）沿82結(jié)語(yǔ)83前言奇奶弓目前，北舒京絹*液*壯房地產(chǎn)開發(fā)有澡限公司與北泥京衡***唱*旦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有別限公司合作，陜就北東京油*茅*呼房地產(chǎn)開發(fā)公丘司開發(fā)奔的脈視“鎖*柏*渡國(guó)際公襖寓州”瘦項(xiàng)目，北精京距***鋪*辮房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有游限公司承攬其膊全程策劃及銷笑售代理業(yè)務(wù)。束前期我公司對(duì)錘北京房地產(chǎn)市闖場(chǎng)進(jìn)行了宏觀諸的整體分析，定對(duì)目標(biāo)區(qū)域市評(píng)場(chǎng)進(jìn)行了微觀抖的細(xì)致研究，壺基于對(duì)市場(chǎng)有鈴了正確的評(píng)估駁和判斷后，我縮方對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品末有了整體定位飽構(gòu)想。前期經(jīng)競(jìng)過(guò)了近一個(gè)月申的工作，與開向發(fā)商共同參與倉(cāng)了項(xiàng)目市場(chǎng)定充位、產(chǎn)品定位降及客戶群的定槍位，戶型的修稻改設(shè)計(jì)、案名頃及慈LOG寸O事的設(shè)計(jì)，售樓價(jià)處方案設(shè)計(jì)等削的討論并最終觀定案。通過(guò)對(duì)穗產(chǎn)品的認(rèn)知，桃我公司企劃部習(xí)為發(fā)展商提供無(wú)以下整合營(yíng)銷規(guī)策劃思路及運(yùn)儲(chǔ)作方案。麻搶知在經(jīng)歷了北京伶房地產(chǎn)沉浮發(fā)跳展的十多年來(lái)對(duì)，市場(chǎng)已由原煎先謀的務(wù)“布賣方市營(yíng)場(chǎng)挺”義轉(zhuǎn)為現(xiàn)有零的挎“隨買方市瞎場(chǎng)訴”童，從市場(chǎng)的整庫(kù)合轉(zhuǎn)為市場(chǎng)的敢細(xì)分化，至此桑北京房地產(chǎn)市宅場(chǎng)進(jìn)入了激烈伐的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，冒即從具體實(shí)物騙的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了陳系統(tǒng)形象的競(jìng)披爭(zhēng)，消費(fèi)者在櫻經(jīng)過(guò)了數(shù)多樓梨盤的洗腦后，伏也日漸成熟和帽專業(yè)，在對(duì)關(guān)填心物業(yè)的位置訊、價(jià)格、房型疤等因素外，也形關(guān)心起小區(qū)的患整體環(huán)境、綜團(tuán)合品質(zhì)、售后柱服務(wù)以及發(fā)展里商的信譽(yù)實(shí)力訪，這也是市場(chǎng)礎(chǔ)發(fā)展的必然趨注勢(shì)。憲基于上述原因融，我公司提供侄的整合營(yíng)銷策視劃方案含概了劫市場(chǎng)分析和研坐究、營(yíng)銷企劃吼、廣告策略等名內(nèi)容，全部?jī)?nèi)勤容由下列四個(gè)薪部分組成：游第一部分癢：竹霉市場(chǎng)分析篇農(nóng)第二部分份：宜蔑營(yíng)銷定位篇用第三部分消：提震營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)篇稱第四部分兄：記泳廣告綜合篇開“灑優(yōu)質(zhì)、高效、據(jù)高信父譽(yù)涂”隸，是我公司一惠貫的工作作風(fēng)慧和經(jīng)營(yíng)理念。顛我們堅(jiān)信，在掌貴司與我公司找的精誠(chéng)合作與器共同努力下，忙該項(xiàng)目必將成織為北京市的銷陽(yáng)售熱點(diǎn)。產(chǎn)品檔案件地理位置：抬*魔*州區(qū)螺*歷*浮東舟側(cè)擊14按#跪—甲—帶16怪#去，梨*盛*澡區(qū)酸*垂*愿內(nèi)大斷街滾20仇0竿號(hào)勉開發(fā)商：六北京乒市深*錄*劍區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)臺(tái)開發(fā)公司，北琴京種市風(fēng)*裂*羊房地產(chǎn)開發(fā)庫(kù)足后稈有限公司鏡建墻概筑音往商吐：伯**鉤*繭公司綱設(shè)計(jì)單位岡：北追京切*罪*栗建筑設(shè)計(jì)院耽建筑結(jié)構(gòu)：竟塔樓框架結(jié)構(gòu)獲，板樓鋼筋混捉凝土現(xiàn)澆剪力爪墻結(jié)構(gòu)驚建筑層數(shù)泊：塔干樓桶2演0脾層，板鍬樓眼1鷹8耕層，地慮上漆3鉤層底商，地下霧三層庫(kù)房及車關(guān)望票濟(jì)庫(kù)算占地面積：宰9280森平米顯建筑面積：勵(lì)10爭(zhēng)1042.3跡1此平米德地沸下冤2-線3裂層車庫(kù)漂：億14439.登2崇9愿平米午地叨下賽1集層肺：真6893.朗2除平米海地布上遺1服—努3積層底商俘：宿18234.航9嗓4解平米龍地上板樓住宅仙：咐31877.維2薯4脫平米捎地上框架塔樓縫：干29597.答6卡4警平米緞可售套數(shù)：咐共間計(jì)罵76斗0霞套，其中板疏樓底21恩6龍?zhí)?，塔蟲樓埋54或4粗套翼容退匙積豆壇率：全10.6紋車選阻雅位警：掀35弓0昌個(gè)窩價(jià)椅疊吳格露：塔蟻樓看875陵0誰(shuí)元芳/炒平米，板惑樓村830輕0膜元怖/毀平米，底勁商霜1800內(nèi)0角元賴/腔平米出戶型面積：揪板樓一昆層恭1漲8悉戶，塔樓一抄層遭1蕩6出戶壘建筑形式另居室偏建筑面積（平云米）惹套內(nèi)建面（平僻米）鐵比例當(dāng)板樓玉三居柿18扣0繳左右奶15景0格左右猾48%往二居擁14岡0跟左右唇110-12丙0妙29%財(cái)一居播66秤52戚7.4%趁四居稱200-22尺0搭19型0介左右桃13%領(lǐng)五居（躍層）即240盯220特3.5%榮塔樓償小一居釀52-53五36-37園62.5%狠大一居差75-82豆52-57其37.5%文開盤時(shí)間靈：指200椅2考年夫3叼月凡入住時(shí)間轉(zhuǎn)：朽200逗3綠年省6揭月閑3禍0躺日專第仆沫一員阻部紡待分厘市民非場(chǎng)隨價(jià)分他功析株價(jià)篇巡一、北京市住攏宅市場(chǎng)現(xiàn)狀總娘論遷北京的房地產(chǎn)螞市場(chǎng)起點(diǎn)高、繁發(fā)展快，到目蔬前為止，北京并市外銷商品房岔項(xiàng)目已有某350報(bào)多個(gè)，內(nèi)銷商癥品房項(xiàng)目也有等800嚼多個(gè)。自扒1995島年以來(lái)，受國(guó)出家宏觀政策以惠及其他因素影萬(wàn)響，市場(chǎng)行情著一度有所下滑新，但幅度小，親沒有出現(xiàn)大起震大落現(xiàn)象。憲1995吼年年末以后，額在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)明市場(chǎng)普遍步入壓低谷時(shí)，北京柱房地產(chǎn)市場(chǎng)也吉進(jìn)入了一個(gè)調(diào)幅整期，加上前蠟兩年大量開工龜建設(shè)的項(xiàng)目也丘陸續(xù)進(jìn)入了市千場(chǎng)，使銷悔售面臨巨大壓辣力，整個(gè)房地籍產(chǎn)市場(chǎng)處于盤喘整、消化期。稿然而，在北京桿市政府對(duì)高檔楚物業(yè)建設(shè)的嚴(yán)健格控制下，北犯京外銷物業(yè)的激供給有了明顯域的降低，加上榆北京獲得奧運(yùn)殘會(huì)的舉辦權(quán)、斤2001軋年末中國(guó)加入拳WTO的的利好形式，嘆無(wú)疑加深了北取京的外銷市場(chǎng)萌需求的刺激，站以及迅猛發(fā)展丙的俗IT年行業(yè)所衍生的這IT增新貴對(duì)高檔物衣業(yè)的增加，使介住宅市場(chǎng)出現(xiàn)腹了整體回暖的祝趨勢(shì)。影北京市的商品香房市場(chǎng)總體供潮求形式明顯好饑于其他城市。蟲在房地產(chǎn)市場(chǎng)挎總體規(guī)模較大參的北京，銷售韻尤以住宅最為議看好，其空置境率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上值海、廣州、深姜圳等城市。而撿且，隨著個(gè)人血購(gòu)房時(shí)代的來(lái)丑臨，集團(tuán)購(gòu)買暈行為在逐漸減餓弱，住宅市場(chǎng)怕的擴(kuò)大是必然蠶的。互具體到北京市棟內(nèi)銷住宅市場(chǎng)貢，由于近年來(lái)兆政府大力扶持際住宅建設(shè)，再惑加上住房制度形改革的不斷深釀化，取消福利微分房，市場(chǎng)購(gòu)遷買主體由集團(tuán)悄逐步向個(gè)人轉(zhuǎn)索化，實(shí)行貨幣扶拆遷制度，銀窗行降息及加大描貸款力度等利災(zāi)好因素的影響像，加之二級(jí)市惱場(chǎng)的開放，這贊些利好因素的句出現(xiàn)給予了購(gòu)看房者最大程度和的優(yōu)惠，打消闖了購(gòu)房者持幣飯觀望的心態(tài)，攝拉動(dòng)了有效消尚費(fèi)需求，個(gè)人副購(gòu)房比例正在漿逐年激增。這狀個(gè)成熟消費(fèi)市及場(chǎng)的形成，使礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈寬，對(duì)于開發(fā)商催來(lái)說(shuō)，也意味已著商機(jī)無(wú)限。疊二、北京市住鄰宅市場(chǎng)供應(yīng)特砌點(diǎn)抱1射．規(guī)模住宅社臘區(qū)不斷涌現(xiàn)忠鞏幫如亞運(yùn)村的歐虧陸經(jīng)典、望京尿的大西洋新城鋤、東部的興隆邊家園、東潤(rùn)楓策景和南部的翡能翠城等都是四批、五十萬(wàn)甚至鉆上百萬(wàn)的大型面社區(qū)。大規(guī)模直成片社區(qū)的開沫發(fā)在總體規(guī)劃蓋設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)配獵套設(shè)施上都要雨比小型社區(qū)更陷完備、更周全坊，明顯的提高背了住宅社區(qū)的承整體水平。孔2推．規(guī)劃設(shè)計(jì)水丹平明顯提高，境樓盤品質(zhì)不斷限上升肌盈魔現(xiàn)階段上市的熟大型項(xiàng)目中，侮不少項(xiàng)目均吸朋收了上海、深辟圳、甚至引入慰香港、加拿大悟、美國(guó)等海外酸的設(shè)計(jì)理念，閱整體環(huán)境有極室大的改善，也踏給北京歐陸成梯風(fēng)的樓市帶來(lái)者一陣新風(fēng)。在跳建筑設(shè)計(jì)上如蝕望京的風(fēng)格雅嶼園、東四環(huán)的降東潤(rùn)楓景等項(xiàng)現(xiàn)目的建筑設(shè)計(jì)慕是由加拿大設(shè)糠計(jì)師設(shè)計(jì)的，版景觀則出自加利拿大和日本景額觀設(shè)計(jì)師之手役，提高樓盤自第身品質(zhì)，已是去眾多發(fā)展商開闊始面對(duì)挑剔的支個(gè)人市場(chǎng)認(rèn)識(shí)構(gòu)到的獲勝關(guān)鍵脖。間3驟．外銷房減少幕稈誕由于內(nèi)銷房的號(hào)品質(zhì)及配套服庭務(wù)也越來(lái)越趨象同于外銷房，味而且在購(gòu)買政夏策上，內(nèi)銷房眉也有所調(diào)整，粥從而為外銷房贈(zèng)的開發(fā)帶來(lái)一個(gè)定障礙。加之控九十年代初外腫銷房市的火熱焦現(xiàn)象過(guò)后大幅獸度消沉，使外怠銷市場(chǎng)熱度回距升比較緩慢。聰加入腿WTO府雖然給外銷房敘帶來(lái)了一些契征機(jī)，但外銷房卷的開發(fā)量仍有才所下降。趨4其．經(jīng)濟(jì)適用房仿減少顆堪伴由于經(jīng)濟(jì)適用牌房的消費(fèi)對(duì)象顏至今不能加以揮明確，而且這扛種產(chǎn)品的開發(fā)姜不能給開發(fā)商欣帶來(lái)良好的利拋潤(rùn)，多數(shù)開發(fā)桐商仍然選擇商窩品房進(jìn)行開發(fā)莊。加之經(jīng)濟(jì)適嘆用房的性能價(jià)灣格比并沒有超山出商品房，而銷且在品質(zhì)上也籮有著相當(dāng)大的委差異，購(gòu)買經(jīng)奪濟(jì)適用房不能滲取得正式產(chǎn)權(quán)刷等等因素都使切得經(jīng)濟(jì)適用房賺的供給下調(diào)。傍因此經(jīng)濟(jì)適用集房的供求量在每去年下半開始寸就大幅下降。益三、北京市住億宅市場(chǎng)需求特繳點(diǎn)1．整體增長(zhǎng)壤教售商品房市場(chǎng)需費(fèi)求將持續(xù)快速襪增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)供決給增長(zhǎng)要快于唯需求增長(zhǎng)，特花別是今年下半根年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形涂式將趨于嚴(yán)峻厚。市場(chǎng)兩極分霸化現(xiàn)象嚴(yán)重，舞高檔住宅、低尾總價(jià)房趨熱，晨低價(jià)房比例上充升，使商品房絕加權(quán)平均價(jià)格杏下降。廈協(xié)就市政改造的進(jìn)助展，加大了普菠通內(nèi)銷住宅的鴿需求。個(gè)人消芒費(fèi)品市場(chǎng)的擴(kuò)款大及個(gè)人收入追水平的增長(zhǎng)，妥使中高檔內(nèi)銷宵房的需求大大虧的提升。個(gè)人攝資金存量增長(zhǎng)稍，在房地產(chǎn)需愁求市場(chǎng)中投資時(shí)型消費(fèi)者呈現(xiàn)醋上升趨勢(shì)，因縮此適用于投資飲的物業(yè)項(xiàng)目需炸求量大幅度上時(shí)升。寺2窗．需求產(chǎn)品的帳特點(diǎn)醒查檔北方市場(chǎng)一向磚以大戶型的消只費(fèi)者居多，但肺近兩年來(lái)由于賭住宅的迫切需籍求量有所上升右，因此購(gòu)房者怎年齡有所下降御，對(duì)于住宅產(chǎn)寨品的多以中小造戶型受青睞。懷而且隨著生活侍水平的提升，咽無(wú)論是普通住剪宅還是高檔住算宅，在服務(wù)、甲配套、建筑等客多個(gè)方面的品返質(zhì)要求都與原局來(lái)以分房為主余的房地產(chǎn)市場(chǎng)沸有很大改進(jìn)，君因此市場(chǎng)上的紫中高檔產(chǎn)品需頑求上升娃四、北京市住新宅市場(chǎng)區(qū)域特勁點(diǎn)件1質(zhì)．北京市場(chǎng)大竹體呈現(xiàn)出十個(gè)基熱點(diǎn)區(qū)域，各燥區(qū)域的發(fā)展側(cè)遠(yuǎn)重點(diǎn)亦有偏差矛二環(huán)到東三環(huán)章及建國(guó)門地區(qū)陡，市政府已經(jīng)客確定將該地區(qū)顯發(fā)展成北京市慧中心商貿(mào)區(qū)腎亞運(yùn)村及北四兼環(huán)路地區(qū)，是專未來(lái)寫字樓和挨高級(jí)公寓的重湯點(diǎn)發(fā)展地區(qū)訴東四環(huán)地區(qū)，紋與東三環(huán)相協(xié)像調(diào)，發(fā)展中高餓檔居住物業(yè)的炎重點(diǎn)地區(qū)溉機(jī)場(chǎng)路沿線及略望京地區(qū)，隨充著望京新城的揀建設(shè)將成為北謝京最大的居住次區(qū)賞中關(guān)村地區(qū)，寇原有基礎(chǔ)設(shè)施第和知識(shí)密集型總產(chǎn)業(yè)與方便的濤交通相得益彰稻，形成與高新抬技術(shù)產(chǎn)業(yè)相關(guān)剩的物業(yè)重點(diǎn)發(fā)闊展區(qū)域爆北京西客站到帶公主墳，北京境市西部商業(yè)中攻心接北京西二環(huán)及住附近地區(qū)，將閥成為北京市金撤融業(yè)集中發(fā)展妻的地區(qū)封亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)盆區(qū)，通州、黃階村衛(wèi)星城振京昌快速公路漢沿線及上地信熄息產(chǎn)業(yè)基地小京津唐高速公娘路沿線地帶粥2剩．京城三大版摔塊、公路沿線盯趨熱。廊泛中關(guān)村地區(qū)粉。由于高科技必及學(xué)院的集中蕩，學(xué)生公寓及孫中高檔中等規(guī)惰模住宅居多。搬泛亞運(yùn)村地區(qū)角。亞運(yùn)村開發(fā)禁較早，加上奧家運(yùn)會(huì)申辦的形鴉勢(shì)住宅開發(fā)再葬一次掀起熱潮抖。緒泛野CBD解地區(qū)。東部商廢圈一直就是投她資者和置業(yè)者戴的首先之地，留CBD晉商圈的確定更悟明確了房地產(chǎn)到投資的區(qū)域，摩因此東二環(huán)到解東三環(huán)一直輻問(wèn)射到東四環(huán)大適片地區(qū)都相對(duì)灰開發(fā)走熱。傻公路一環(huán)綠化籍隔離帶，綠化符帶兩側(cè)大面積彼的空地給開發(fā)增提供了先天因翠素，地價(jià)的因黑素也使得這一汽片區(qū)的開發(fā)適閱合于大多數(shù)消弟費(fèi)者。批五、北京市市虛場(chǎng)走向顫1割、需求多元化燈特征更加明顯聰冰2000深年秋季展的一俊個(gè)明顯趨勢(shì)是名，一號(hào)館的高推檔住宅區(qū)人氣暫明顯不旺。連2001勺年春季房展會(huì)剃有所改觀，不晴僅中低檔房賣推得紅火，而且商每平方米稀10000材元的高檔房也架有多人問(wèn)津。掙如同處于亞北性地區(qū)的時(shí)代莊用園和亞運(yùn)新新暢花園，前者奪均價(jià)佛6000與元的，銷售順燈暢；而后者則散是標(biāo)準(zhǔn)的高檔蛋房，售價(jià)每平縫方米茂7000引－偵10000脾元，房號(hào)亦被選一搶而空。一磚般而言，購(gòu)房歷者的需求結(jié)構(gòu)謀呈金字塔型，嶄隨著房?jī)r(jià)的抬別高，能夠承受找的購(gòu)買人群隨紀(jì)之減少。北京佛市高收入的人網(wǎng)群比重相對(duì)較耗大，所以需求言結(jié)構(gòu)并不是典邊型的金字塔型適，而更類似一業(yè)個(gè)上小下大的額方臺(tái)，因此高叮價(jià)位、高檔次后的住宅產(chǎn)品具粉有一定規(guī)模的恢市場(chǎng)，京城住均宅市場(chǎng)市場(chǎng)需骨求多元化特征遲更加明顯。魔2建、鈔

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斧House送―座―底非主流市場(chǎng)的潮主流產(chǎn)品需求辛放大衛(wèi)在包2001庭年樓市上，飄Town

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H良o(jì)use爽的興起，得益朝于北京城市規(guī)究劃的貫徹實(shí)施凳，主要反映在思兩個(gè)方面：一桶是北京迅速發(fā)提展的城市快速敞路和高速路系爺統(tǒng)，縮短了通喇勤時(shí)間，在空姓間上擴(kuò)展了人丸們的生活范圍記；二是北京市勁綠化隔離帶的改建設(shè)準(zhǔn)備了良技好的環(huán)境質(zhì)量名和建設(shè)用地，滋Town

H逗ouse自的發(fā)展創(chuàng)造了底契機(jī)。忍

2000號(hào)年底豬Town

H鈔ouse聯(lián)項(xiàng)古目況―界―梳橘郡推出后很辛快被搶購(gòu)一空零，今年春季房區(qū)展會(huì)上，同時(shí)胸推出了近櫻10評(píng)個(gè)插Town

H喘ouse半項(xiàng)目，備受市訴場(chǎng)關(guān)注，銷售孔情況也很樂(lè)觀痰。目前，促進(jìn)與對(duì)該類物業(yè)需戚求增長(zhǎng)的客觀欠因素仍然存在盜并有發(fā)展跡象爸，近期它的市饒場(chǎng)需求加大將攀是不爭(zhēng)的事實(shí)等。谷3焰、住宅流行劇“幻本體創(chuàng)新論癢”顧反與去年樓市狂鑒炒概念不同，倦今年樓市開始燃注重建筑本體洪的創(chuàng)新。以往小，許多開發(fā)商楚把功夫用在廣役告上，今年，街越來(lái)越多的開話發(fā)商開始把心貪思花在了建筑回本體之上，有思力地提高了住矩宅品質(zhì)。朝陽(yáng)姓?qǐng)@的塔樓首推殲“梁風(fēng)車式造型斑”春，被譽(yù)為塔樓桿的全新解決方兄案，令采光充窄分、通風(fēng)良好場(chǎng)、視野通透。爽新起點(diǎn)嘉園力筍倡者“串筒中筒結(jié)構(gòu)鉆”拴，使分戶墻可第以隨意拆改，杯為業(yè)主創(chuàng)造了際一個(gè)百變空間邁。前不久，似倘海怡家與世紀(jì)尚陽(yáng)光公寓相繼煤舉辦了產(chǎn)品說(shuō)控明會(huì)，圍繞工閃程進(jìn)度、戶型階設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)咽準(zhǔn)、電力配置慕等方面向業(yè)主鑄細(xì)細(xì)講述，似柿海怡家還為每丑位業(yè)主派發(fā)了紋《樓盤技術(shù)手再冊(cè)》。這種注周重住宅本體創(chuàng)恢新的風(fēng)氣，與她過(guò)去的概念炒圈作形成鮮明對(duì)說(shuō)比。今年下半上年，此風(fēng)有愈圖刮愈盛的苗頭愚。一位開發(fā)商擾指出，這是住凈宅業(yè)真正走向趨成熟的標(biāo)志。懷六、區(qū)域市場(chǎng)轎分析久*梅*棄大街改造工程匪是北京市年度逢五十項(xiàng)重點(diǎn)工跟程之一，工程練建設(shè)及拆遷工嗎作動(dòng)用資金旺近猜5案0漿億元人民幣，畏現(xiàn)在正值政府項(xiàng)大力改造南城棗之即陶，州*嚴(yán)*決區(qū)推出了國(guó)際繡傳媒大道、文洋化一條街、奧罩林匹克精品走畝廊等項(xiàng)目。擬分建的傳媒大道緩位仗于竭*謎*當(dāng)門至南二環(huán)路漸之間，南北長(zhǎng)南3決.單2負(fù)公里航，道路規(guī)劃寬樂(lè)度箭7劉0誤米王，東西縱深開骨發(fā)寬搜度準(zhǔn)10波0她至灣30顛0榜米斥，其中規(guī)劃籌例建有國(guó)際新聞保中心、莊勝文牲化廣場(chǎng)、移動(dòng)值通訊樞紐等大利型項(xiàng)目。奧林舊匹克精品走廊席位于由瓷器口悲至珠市口路段吳的南北兩側(cè)，液長(zhǎng)亦50滿0榨米愿、營(yíng)業(yè)面積燥700劃0概平方米點(diǎn)。集展覽和銷按售為一體，是味薈萃各類體育貫名牌和精品的父商業(yè)區(qū)，永不掀落幕的體育用您品博覽會(huì)，在跌未來(lái)亞太地區(qū)腐乃至國(guó)際上具稱有影響彎。扔猴目察前鷹*逝*環(huán)大街的水商業(yè)建設(shè)還處臭在初級(jí)階段，慕對(duì)商業(yè)整體規(guī)監(jiān)劃不理想，道頓路兩旁的商鋪脈規(guī)劃比較混亂燒無(wú)序，沒有大轎型的、密集的相商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。下隨著國(guó)際傳媒拾大道、奧林匹細(xì)克精品走廊和農(nóng)文化一條街等淘大型項(xiàng)目的建猾成，不僅可以狼徹底改輸變檔*搭*棄大街的落后形柳象，還將使北心京的整體形象垃得以提升，更瓣可以成魚為腳*庭*提區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增戚長(zhǎng)點(diǎn)，污并使當(dāng)?shù)鼐用裰i的生活質(zhì)量和沈工作環(huán)境得以鷹大幅改善。未揀來(lái)窩的毯*更*彈大街，將與日存益擴(kuò)張的金融丟街融為一體，蹈成為繼金融街鍵之后的北京又避一條標(biāo)志性大杰街，嚴(yán)是禍*見*珍大街的商業(yè)經(jīng)鼓濟(jì)迎來(lái)繁榮的福新契機(jī)。靜時(shí)值政府大力值改造南城籍、療*福*縱區(qū)全力建網(wǎng)設(shè)埋*衣*靜地區(qū)辦公商務(wù)毅區(qū)，廣內(nèi)大街閃各項(xiàng)目的建成甩和硬件設(shè)施的宅完善，以及各吸種利好因素的廣存在，這個(gè)原興來(lái)的傳統(tǒng)商業(yè)嫩區(qū)已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)脊換為一個(gè)現(xiàn)代縱化的集辦公和崖商業(yè)于一體的爪現(xiàn)代化辦公商扛務(wù)區(qū)。已經(jīng)吸慧引總部企傘業(yè)濁2翼0扶余家到此落戶扒，更有數(shù)家駐錦京辦事處在此童辦公，現(xiàn)著在孤*介*旁區(qū)已經(jīng)擱把距*早*王辦公商務(wù)區(qū)作晨為發(fā)展總部經(jīng)叮濟(jì)的中心地區(qū)掌。協(xié)*個(gè)*動(dòng)地區(qū)臨街大型頭公共建筑就獵有慣2強(qiáng)0駱多家，建筑面場(chǎng)積甩達(dá)霜3啊0像多萬(wàn)平方米，眉完工后周的懸*屈*算大街將形成獨(dú)門特的人文及商楊業(yè)特色，與長(zhǎng)敗安街、平安街紛并駕齊驅(qū)成為釀北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)另展的三大主動(dòng)壽脈。劉七、酒店式公裙寓市場(chǎng)分析縮目前，房地產(chǎn)陷市場(chǎng)上的物業(yè)魚項(xiàng)目主要分為厭公寓（住宅）雷、寫字樓、酒灰店三大類型。盾其中，公寓可撐以分為商住、腿商務(wù)兩種類型翁。近一時(shí)期，描北京的房地產(chǎn)尺市場(chǎng)上又出現(xiàn)便了一種集酒店雀、公寓、寫字愿樓三類物業(yè)于擱一體的公寓新拘品種，即酒店橫式商務(wù)公寓。故剛一面世，這艦個(gè)梢“蹤三合目一正”煮的新生代公寓田便勢(shì)頭強(qiáng)勁，嘆銷售業(yè)績(jī)不俗腥，打破了商務(wù)壯、商住兩類公端寓幾乎平分天收下的格局。那騎么，這種公寓衰新生代與商住復(fù)、商務(wù)公寓究園竟有何區(qū)別？妥三類公寓將會(huì)足誰(shuí)與爭(zhēng)鋒？蝕比商住有氛圍瘡比商務(wù)更便捷珍酒店式商務(wù)公難寓與商住公寓口相比，更有良缺好的商務(wù)氛圍滾。壁CBD遷、中關(guān)村地區(qū)鳳及周邊地帶大扎中小型、高中司低檔企業(yè)聚集壯，商務(wù)氣氛濃廣郁，便利的交沾通、優(yōu)越的地絹理位置、各種疲配套設(shè)施齊全抄的生活環(huán)境形橡成了這里獨(dú)特脹的商務(wù)環(huán)境?？死缧率澜缣珒H華公寓位于崇起外大街的黃金申地段；都會(huì)國(guó)挨際位于蠢CBD竊的周邊地帶東軟四環(huán)華堂商場(chǎng)星附近，不僅避搖免了廉CBD藥核心區(qū)域的擁鷹擠，商務(wù)氛圍阿亦絲毫不差。抵商猴住公寓雖然商里務(wù)環(huán)境還不錯(cuò)斧，但卻沒有寫缸字樓、商務(wù)公瓜寓的那種商務(wù)刃氣氛。商與住輩混合在一座樓殺中，辦公環(huán)境漠自然大打折扣駕。某同時(shí)，在同樣香品質(zhì)的環(huán)境與盛氛圍中，酒店遍式商務(wù)公寓在線生活與工作上矮又比商務(wù)公寓芝更便捷。在生駁活上，新生代衫有一般商住公匪寓所沒有的精淹裝修，全套的島品牌家具、電塵器，工作上有逢大多商住公寓繪不可能具備的地一流的辦公、撥商務(wù)設(shè)施，再斬加上商務(wù)公寓熔所沒有的與之疫相匹配的酒店鬧式高檔、體貼抱、細(xì)致的服務(wù)榴項(xiàng)目和全天候狀商務(wù)服務(wù)，它默可以作為老板捷或高級(jí)員工的獨(dú)日常居住場(chǎng)所旁，為人們贏得捕了較多的工作賠與休息時(shí)間。粱比商住形象翻好比商務(wù)更高旗檔斧事實(shí)上，酒店散式商務(wù)公寓屬慰于商務(wù)公寓的作一種類型，只點(diǎn)是將商務(wù)公寓交加上了酒店式可服務(wù)的功能，談比單純的商務(wù)母公寓增加了一謀些人性化的色累彩。所以完全嘗可以把它單分票出一類。酒店柜式商務(wù)公寓中鋤有高檔外銷公命寓和普通商務(wù)日公寓之分。一暖般來(lái)說(shuō)，在商敢務(wù)公寓辦公的嘴公司要比在正濤規(guī)寫字樓辦公絡(luò)的公司在形象晨上稍遜一籌，中商住公寓更因首成本低、價(jià)位殃低、居住辦公路環(huán)境較差、未屆形成成熟的商挨務(wù)氛圍而在形存象上不如寫字吧樓及商務(wù)公寓翁。對(duì)于一些注將重公司形象、何資金實(shí)力又比肺較強(qiáng)的正規(guī)公雹司來(lái)說(shuō)，寫字腐樓或高檔外銷麻公寓仍是其首殃選。由京港物鄰業(yè)公司推出的錄都會(huì)華庭二巨期鴿—絹—各都會(huì)國(guó)際等高燙檔外銷公寓則積因具有５Ａ級(jí)號(hào)的裝修標(biāo)準(zhǔn)、維成熟的商務(wù)社巖區(qū)與高檔的人步文環(huán)境而顯示肝出自身的高品跟質(zhì)，給無(wú)論是速投資、自用還昨是辦公的客戶趨以高檔次的感瓶覺。厲比商住功能多攻比商務(wù)項(xiàng)目全紹商住公寓為中次小公司及居家魄辦公的打soho坐一族提供了一籍個(gè)救“虎商碧+子住?！痹傅膱?chǎng)所，然而爪，商住公寓一駱般只有一些生欠活配套設(shè)施，玉也有個(gè)別商住孩公寓設(shè)置了商爽務(wù)層殊或提供一兩間蝕會(huì)議室、商務(wù)甚中心等商務(wù)設(shè)金施，但只是提仰供設(shè)施而已。器現(xiàn)代城等項(xiàng)目劃也有一些幫助過(guò)業(yè)主購(gòu)置物品團(tuán)、上門維修等壽服務(wù)項(xiàng)目。而枕通常意義上的棚商務(wù)公寓也只寫是有一定的商刃務(wù)設(shè)施、商務(wù)串氛圍。莊酒店式商務(wù)公鄙寓則既有先進(jìn)蔥的商務(wù)設(shè)施和登齊全的商務(wù)功走能，同時(shí)又能煩提供高檔、細(xì)啦致、周全的酒老店式服務(wù)。可屯以說(shuō)，它是ｓ獵ｏｈｏ和酒店倍式公寓的組合勸體。在償為叔“匙商久”裳服務(wù)方面，硬柴件設(shè)施完全能影滿足不同客戶搜群體的不同商蓋務(wù)需求。全天巾候的多功能商退務(wù)中心包括提增供２４小時(shí)中戴不同時(shí)段的商兇務(wù)會(huì)議、商務(wù)龍秘書、翻譯、槐金融、郵政、嗎票務(wù)、打印、狹復(fù)印、傳真、繁信息查尋等服路務(wù)；程控交換仙系統(tǒng)能滿足居親家商務(wù)的需求苦；２４小時(shí)監(jiān)區(qū)控系統(tǒng)、進(jìn)口潤(rùn)處樓宇可視對(duì)范講、戶門防盜甜開關(guān)和緊急呼衫叫按鈕；多功駱能會(huì)所；充足跳的車位等。在袖為躬“沒住影”朝服務(wù)方面，酒載店式商務(wù)公寓棗能夠?yàn)榭蛻籼崦脊┣鍧?、叫早?quán)、送餐、訂票鴉、洗衣、代購(gòu)慮物品等比酒店貌更周全細(xì)致的搬高檔、貼身、盆繁瑣的５０多溜種服務(wù)。偏與商住性質(zhì)有愧別與商務(wù)立項(xiàng)茅不同臺(tái)都會(huì)國(guó)際起初楊的定位是公寓辣，卻是按照寫法字樓項(xiàng)目立項(xiàng)道的，銀行辦按桑揭時(shí)也要按照兆寫字樓的有關(guān)奪規(guī)定進(jìn)行，而渣且，開發(fā)商是降按寫字樓而不乒是按住宅樓的支標(biāo)準(zhǔn)交的地價(jià)蟻。同一地段的估寫字樓，比住利宅的地價(jià)要高歷大約帽20%糖到拌30%瓶。與公寓不同澤的是，按照寫矛字樓立項(xiàng)，銀砌行給做的按揭悲最高限為灰15悔年，比按住宅龍立項(xiàng)銀行給做事的按揭年限要顛低。另外，如痕果住宅立項(xiàng)的段是商務(wù)公寓，螞買房人只能住單而不能經(jīng)商，候即不能注冊(cè)公雖司。勞需要提醒投資藍(lán)型買家注意的湊是，買房前先善調(diào)查清楚房屋廢的用途和性質(zhì)雜再做決定，以溉免日后帶來(lái)安滾全等方面的一世系列問(wèn)題，甚拆至與物業(yè)管理貨公司發(fā)生分歧貞。如果項(xiàng)目是抖商住樓，銷售牽合同中會(huì)注明毯此住宅的用途澆為收“誤商而住珍”犯，租戶既可以燈自住，又可以蔑經(jīng)商。如果是螺按照住宅項(xiàng)目侄立的項(xiàng)，租住浪此房的租戶是冷不能注冊(cè)公司仙的。而以寫字霞樓立項(xiàng)的酒店搬式商務(wù)公寓則塊既能住，又可鉛商，方便靈活局。尼只在特定區(qū)域三內(nèi)生存析目前，京城東水部中關(guān)村、倡CBD拜圈內(nèi)鑒打笨“左宜商宜墊住外”攔商住公寓牌子犯的項(xiàng)目實(shí)在太踏多，已經(jīng)在業(yè)心內(nèi)引起爭(zhēng)議。利有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)襖為，商住公寓估對(duì)訓(xùn)“告住央”惑不太公平。其灘物業(yè)功能模糊杏，辦公、居住延混合，環(huán)境雜糧亂。辦公的人揭經(jīng)常能聞見鄰地居住戶家里飄歇出的炒菜味；餓而住戶每天都過(guò)要提心吊膽地中面對(duì)川流不息盛的陌生面孔。鹿通訊、網(wǎng)絡(luò)、盯物業(yè)管理、消吳防、安全、停仁車等難以讓商穴、住在這里的恩客戶滿意。對(duì)籃于需要安全、漏安靜、安寧生焦活的住戶來(lái)說(shuō)揚(yáng)，商住樓的社立區(qū)氛圍根本無(wú)水從談起。側(cè)但從另一個(gè)角鐮度說(shuō)，既然那竿么多的發(fā)展商勢(shì)爭(zhēng)著盲往叔“翼商薯住幼”酸概念囑上臘“煤貼鞏”系，表明這類住應(yīng)宅的市場(chǎng)需求告是相當(dāng)大的。伐因?yàn)樯套」⒔o投入少、成本掠低、資金回收漆快、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)憑較低，以中小癥戶型為主，房沙款總價(jià)不高，汗使其在市場(chǎng)上棕具有一定的競(jìng)繪爭(zhēng)力，甚至從奮中低檔寫字樓霧市場(chǎng)上分得了教一杯羹，這不癢能不說(shuō)明商住或公寓受人青睞婦是有其獨(dú)特的黑背景與生存空飄間的。有人說(shuō)穴，商住公寓是咸中關(guān)村、ＣＢ痕Ｄ等特定區(qū)域鵲的現(xiàn)象，不會(huì)盡在市場(chǎng)上長(zhǎng)久谷生存下去。由死于它的上述弱灰點(diǎn)，它對(duì)主流行寫字樓并沒有闊較大的影響和目威脅。曠功能多而全也評(píng)有不利面善酒店式商務(wù)公挎寓的模式可以部說(shuō)是一種新的于嘗試，雖然它拳有那么多、那紫么全的功能和想服務(wù)，集眾多腫的精華于一身扶，但有業(yè)內(nèi)人味士擔(dān)心：兼顧漠面太多、功能頑及服務(wù)項(xiàng)目太箏全，是否會(huì)讓爸人覺得定位不欣太明晰。據(jù)悉嫁，雖然酒店式闊商務(wù)公寓目前尊的銷售勢(shì)頭強(qiáng)充勁，都會(huì)國(guó)際思開盤兩個(gè)多月戚即賣出百余套漿公寓，中關(guān)村桐一帶的媽幾個(gè)新項(xiàng)目也維頗得買房人的炮眼突球韻…孩…趴但也有客戶對(duì)島這種物業(yè)模式倦的定位有點(diǎn)兒污模糊：到底是懶寫字樓還是公癢寓？周不管怎樣說(shuō)，定集眾家所長(zhǎng)的膊酒店式商務(wù)公歐寓占據(jù)多大的烘公寓市場(chǎng)份額虧，會(huì)有多大的悅升值空間，有去待我們繼續(xù)觀亦望。油八、喜區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研暢分析輔（一）市場(chǎng)調(diào)符研目的俯本次市場(chǎng)調(diào)研全的目的是針對(duì)肯項(xiàng)目的綜合定雷位，而側(cè)重于肥識(shí)別相關(guān)樓盤祝的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指華標(biāo)，對(duì)本案的玩產(chǎn)品進(jìn)行策略粥性分析。向通過(guò)代表性樓役盤了解北京兩需廣路沿線市場(chǎng)船的總體特征。捉通過(guò)暢銷樓盤告反映出被市場(chǎng)藥接受的有效的咬產(chǎn)品特性、區(qū)虹域價(jià)格、區(qū)域衛(wèi)客戶群體和相控關(guān)戶型面積配復(fù)比指標(biāo)的信息聰采集，而提供機(jī)真實(shí)、可靠、扶具有借鑒性的陜有效數(shù)據(jù)分析糊依據(jù)，以此界革定不同市場(chǎng)層給次的特征，從產(chǎn)而羨為閥“泥*姿*鍋國(guó)際公劣寓結(jié)”繩制定整合營(yíng)銷籌企劃方案提供慣可靠的評(píng)估和互決策基準(zhǔn)。熄通過(guò)相關(guān)樓盤甚反映出該區(qū)位凡客戶群的需求蝦特征。斃通過(guò)調(diào)研，對(duì)敘比自身項(xiàng)目與扇其它項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)慈的優(yōu)劣勢(shì)，借決鑒可取之處，斧提高自身產(chǎn)品電品質(zhì)。皂（二）市場(chǎng)撫調(diào)研內(nèi)容清本次調(diào)研在參念考了周邊項(xiàng)目話的數(shù)據(jù)分析，痛依據(jù)本案的市圖場(chǎng)定位，有針茅對(duì)性地選取了紫下奏列產(chǎn)5撇個(gè)樣板樓盤：螞1援、似海怡家融轎2泥、廣信嘉園忍3券、蝶翠華庭條4弓、朗琴園5、楓樺豪景篇1勉、抬物業(yè)名稱捏-附似海怡家蛙物業(yè)類型婆-索公寓教地理位置磁-筆*顆*張內(nèi)大街與長(zhǎng)椿娃街交匯路口東所南角哥項(xiàng)目描述紹-蹄位污于沒*難*晶和舒*田*碑大街相交路口按西南的似海怡盞家，以哥45級(jí)～顯120劇平方米的小戶真型為主。該項(xiàng)營(yíng)目借海洋主題障將自然與生態(tài)沉引入每一角落匯。走入售樓處狗，你會(huì)感受到錘用負(fù)氧離子發(fā)堂生器模擬出的乘清新海風(fēng)，巨司型水族箱、公雨共走道墻面和氣地面上鑲嵌的岔貝殼以及海洋乎主題背景音樂(lè)先系統(tǒng)姑24付小時(shí)不間斷播嶼放的海水涌潮探聲、海鳥鳴叫框聲，讓人身心劍得以完全放松校。襯主力戶型蜂-抓二室一廳一櫥崗一衛(wèi)脊均價(jià)：曠7000賺元步/更平方米集起價(jià)：嘉6250陵元繼/宇平方米灣最高價(jià)：下7550鞭元廣/幸平方米閥主力建筑面積絕:響94訊平方米揮付款方式豬-承一次性付款（禽9.8被折），按揭：縣建行某8及成沒25燃年按揭可車位摸-500鋪個(gè)妻裝修飲-區(qū)簡(jiǎn)單裝修橡設(shè)備和裝修標(biāo)黎準(zhǔn)費(fèi)-細(xì)電熱膜輻射筋公共交通恭-613堵路、敞822扭路、權(quán)201煌路、檢50蘿路、穴6垃路、劃19問(wèn)路、診917案路、覽38大路、危40訪路、喜109征路討2把、物業(yè)名稱橫-款廣信嘉園藏物業(yè)類型我-摩普通住宅早地理位置秤-閥菜百新世界向絨西炕500悟米笛路北執(zhí)項(xiàng)目描述辱-呈小區(qū)綠化設(shè)計(jì)送為中式園林，寸精雕細(xì)琢，面揉積為挑２３００平方寒米用，綠化率為２壇５％的主力戶型價(jià)-襲二室二廳二衛(wèi)鑒均價(jià)：效6400鞏元團(tuán)/協(xié)平方米額起價(jià)：循5900秘元灰/金平方米真最高價(jià)：球7400抄元?dú)?正平方米且桐越主力建筑面積竟:107送平方米懷付款方式撿-障一次性付款（斬9.5貧折），按揭：中工行探30陡年閃車位呼-400閥個(gè)嗓裝修鋪-淚簡(jiǎn)單裝修替設(shè)備和裝修標(biāo)派準(zhǔn)載-擺散熱器畏公共交通貞-19著路攪3耳、物業(yè)名稱忽-洪蝶翠華庭攔物業(yè)類型結(jié)-法普通住宅蓋地理位置遼-指*蠻*田區(qū)臺(tái)*暢*鼓外大街敏305慧號(hào)鍋?lái)?xiàng)目描述螞-通巨資筑造豪華療精裝修大型社錦區(qū)，位彩居膏*皇*護(hù)區(qū)創(chuàng)*皮*伸外豪305垮號(hào)脂,杯占地超過(guò)鴿13顯公頃晶，總建筑面積柏約注34勾萬(wàn)平方米。其銜規(guī)模盛大，足宋以傲視京城。液由盆11鍋幢樓高態(tài)21-29聽的華宅組成，轟通體采用帶色凳隔熱中空玻璃秤落地飄窗，陽(yáng)碧光映襯，璀璨初輝煌，盡現(xiàn)尊鄉(xiāng)貴氣質(zhì)度。整啊個(gè)項(xiàng)目分趙4舊期落成。首期融將興建覆3么幢華廈，然共松788更套豪華單元，寬戶型面積為碗70-150要-300白平方米。蝶翠嫂華庭必將成為鍋北京新世紀(jì)豪膛華邸宅的經(jīng)典宏之作。亞主力戶型買-帆一室一廳一衛(wèi)弟均價(jià)：侵6326勇元倒/輪平方米灶起價(jià)：饒5040刮元扣/題平方米旺最高價(jià)：儉7185異元嬌/定平方米敗付款方式晉-鏡一次性付款，寫銀行按揭擱車位保-1500燭個(gè)裝修-毛坯申設(shè)備和裝修標(biāo)憐準(zhǔn)悼-掃散熱器悄公共交通淘-122軌路、磨46丟路、共42蔥路、討390掃路、冤48告路、但50噸路、吳63債路輕、航620路迫4兄、物業(yè)名稱：滴朗琴園卻物業(yè)位置律：捕*算*采外手帕口甲一炮號(hào)姻物業(yè)屬性：普惑通住宅恐物業(yè)狀態(tài)：期臟房潤(rùn)銷售價(jià)格：均擇價(jià)：纖6000禾元短/秋平方米腸付款方式：按窯揭八成三十年遲發(fā)展商：北京傳潤(rùn)博房地產(chǎn)開毛發(fā)公司憑設(shè)計(jì)單位：北總京建筑設(shè)計(jì)所緩物業(yè)管理費(fèi)：撥2.50困元以下獨(dú)[脹交通狀況妹]吳雄踞西南的除40見萬(wàn)平方米超大讀社區(qū)與東部江CBD發(fā)、北部亞運(yùn)村密遙相毛呼應(yīng)。交通便薄利有公共汽車秧708墾、毛932雪、冒50王、著6公等公交車經(jīng)過(guò)宮小北區(qū)，主要公路膜有滔：朋*鐮*哪外，西二環(huán)，遞西三環(huán)，白云櫻路等。驗(yàn)占地面積：乞99000虧平方米忍建筑面積：研400000遣平方米斤刻蛙綠化率：浪30%~5堅(jiān)0%推建筑單體及層女?dāng)?shù)：濁17野棟皮/27另、消29鳳層使用率：光84%漲工程進(jìn)度：開滅工日期：護(hù)2000由年銳11概月；開盤日期求：陡2001稼年竟4泛月象5騎日廳；最早入住時(shí)族間：貴2002程年明6高月；全面入住蠻時(shí)間：拜2003晌年努5叨、物業(yè)名稱：份楓樺豪景泛物業(yè)位置季：艷*君*穗?yún)^(qū)菜市口十字童路口西南角鋸物業(yè)屬性：普搖通住宅趴物業(yè)狀態(tài)：期圍房擁銷售價(jià)格：均粥價(jià)：稠7600仍元閉/貿(mào)平方米油付款方式：按馬揭康8對(duì)成也30宰年攝發(fā)展商：北京立市且楓房地產(chǎn)白開發(fā)公司甚設(shè)計(jì)單位：太漠平洋建筑設(shè)計(jì)吹工程有限公司披物業(yè)管理公司撕：北京中海物鈴業(yè)管理有限公晶司涌物業(yè)管理費(fèi)：旨3.3劉元魯/剃月其·粗平方米淺[暖交通狀況冒]銀公共汽車：孫109煎、該105汽、腎102今、效6性、滔50否、舞53舒路等，項(xiàng)目與文最近車站間步毛行需峽1牲分鐘。尚犁擋占地面積：燈37600澆平方疾米嘆河昏容積率：扛3.02楚建筑面積：部113513詠.32缸平方米當(dāng)綠化率：井30%玉建筑單體及層鉆數(shù)：歌10-14筆層撫車位狀況：蹄400-5艱00蛙個(gè)地下車位塌開盤日期：擔(dān)2001輕年兄6濃月；最早入住威時(shí)間：避2002膊年司7幣月；全面入住股時(shí)間：棄2002妖年迅10塑月擺（三）價(jià)格分霉析捎1讓、住宅區(qū)域周造邊價(jià)格分析：炎從市場(chǎng)整體區(qū)庫(kù)域來(lái)看，以上鍛五個(gè)項(xiàng)目是周屠邊競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)的折項(xiàng)目，產(chǎn)品壘自身均有獨(dú)到魯?shù)馁u點(diǎn)，不論區(qū)從產(chǎn)品設(shè)定到份廣告宣傳，都瓜能帶動(dòng)個(gè)案銷縣售的發(fā)展。分屑析區(qū)域總體均斗價(jià)平均數(shù)塞為芽666括5軍，最高價(jià)平均導(dǎo)數(shù)定為蘿754慕7有，起價(jià)平均數(shù)沈?yàn)槎?83屑4牲。運(yùn)所以，根據(jù)本流項(xiàng)目產(chǎn)品屬性刊及自身情況，訴要想在市場(chǎng)上店帶來(lái)轟動(dòng)效龜應(yīng)，我們就要談把產(chǎn)品品質(zhì)提絮高，以區(qū)別同誘類市場(chǎng)的大眾騙化產(chǎn)品。全部唐精裝修，外觀鉆的豪華氣派，佳配以室內(nèi)全套慈高檔精裝修，蜂小戶型送全套廳家俱，把外銷龜房的配置用在邁內(nèi)銷住宅上，攀形成市場(chǎng)強(qiáng)烈炊的反差和對(duì)應(yīng)擁，是我們的銷宇售思想貫穿。臉2泥、區(qū)域周邊底亞商價(jià)格分析：漿垮僑距離本案最近句幾個(gè)項(xiàng)目的底隔商價(jià)格標(biāo)在塑1100較0圾—撥—春1900賀0橡，朝向榮好（面座臨局*伏*木大街）的部分如在危1400勻0戲—廣—牧1900領(lǐng)0鍬之間?；庖韵率潜镜貐^(qū)嘩項(xiàng)目簡(jiǎn)單列表紐：惡項(xiàng)目名稱兄項(xiàng)目概況疾信恒大廈宇似海怡家培廣信家園無(wú)凌云居蓮起價(jià)睜15000懂11000棒12000援均價(jià)期17000虎14000帥13000遍14000叨最高價(jià)薦19000演18000授14000械總面積筒100可0于多平米桐8000揭2800刷10000抹最小銷售面積淺170今60態(tài)無(wú)暑無(wú)貓最大銷售面積嶄300忘800矛2800排10000詢開盤時(shí)間孤現(xiàn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)錘200江1怪．咐10渡200省1瘡．蛋3寨199北8唐．立11晶銷售周期都兩個(gè)月竄兩個(gè)月穿未售出擇三年貌區(qū)域平均起浴價(jià)眾12666像區(qū)域平均均餓價(jià)但14666神區(qū)域平均最高齡價(jià)軋17000籮基于項(xiàng)目所處上位置，適應(yīng)行殺業(yè)大致包括：壤商場(chǎng)、超市、喝金融、證券、比餐飲、娛樂(lè)、埋醫(yī)藥、等行業(yè)僑。算客戶群體經(jīng)簡(jiǎn)首單市調(diào)和由業(yè)否務(wù)員手中的數(shù)卡據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，世主要由公司自漲用、店鋪經(jīng)營(yíng)螞、個(gè)人投資等釋部分組成。攀翁踐目前本地區(qū)在劍售項(xiàng)目有：信苗恒大廈、似海滴怡家、凌云居咽、廣信家園以他及本案。其中扇似海怡家、信啄恒大廈的底商逼已經(jīng)經(jīng)過(guò)一輪馳熱銷，信恒大餐廈的小面積銷蝴售和似海怡家蟻的拍賣形式更學(xué)引起了排隊(duì)認(rèn)棄購(gòu)的熱潮。展所以，我們的菊底商銷售存在頁(yè)著巨大的市場(chǎng)廢空間。妙（四）戶型分典析逮糧扭周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目扭戶型除了似海尊怡家有小戶型升外（已銷售完膏畢），其它項(xiàng)滔目戶型都偏大政。面積指標(biāo)為捎二望居偶110-12灌0獵平米，三傭居尿150-18斧0雅平米，四闊居平180-25乎0稼平米，所以我皂們時(shí)下推出的如精裝小戶型，乳有很大的市場(chǎng)窯前景，會(huì)吸引豆一部分目標(biāo)客茅戶。板樓的大鄭戶型設(shè)計(jì)與周宗邊項(xiàng)目面積指瓜標(biāo)相近，但每斗個(gè)項(xiàng)目都有其杏獨(dú)到的賣點(diǎn)，保我們用我們獨(dú)家巨匠心的賣點(diǎn)朋會(huì)吸引其經(jīng)濟(jì)按實(shí)力較強(qiáng)的客點(diǎn)戶注目。欲（五）客戶潛燃在需求分析妨客戶對(duì)兩廣路委沿線產(chǎn)品的奶認(rèn)知度酸排列：地理位置戶型面積價(jià)格勤戶型的居住使茂用功能姻社區(qū)規(guī)模和園夠藝盯區(qū)內(nèi)軟硬件配厭套設(shè)施物業(yè)管理區(qū)外大環(huán)境證照是否齊全洽（六）客戶群慌體特征分析吃1嘆、中資、外資彎、合資企業(yè)的洪中高層管理人愿員，高級(jí)白領(lǐng)儉2裹、私營(yíng)企業(yè)主場(chǎng)、個(gè)體老板3、政府官員閥4抹、炒股票的贏餅家孫5炒、在南城有一鬼定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的默拆遷戶稈6邀、演藝屆、體件育屆、文化圈賺、藝術(shù)圈的人加九、項(xiàng)目市場(chǎng)馳機(jī)會(huì)點(diǎn)分析咱對(duì)本案而言，猴地處南城是比揭較尷尬的一個(gè)東問(wèn)題，我們無(wú)達(dá)法與別人比尊青貴、比地段，脈且由于產(chǎn)品品么質(zhì)定位高，勢(shì)圖必在一定程度罷上加大成本投取入量，故售價(jià)賄與周邊項(xiàng)目相自比，屬于中高龜水平，所以鄙，敲“攀產(chǎn)品夕力驗(yàn)”撇將是本案最重非要的賣點(diǎn)。鏈而項(xiàng)賓目膊“鋪產(chǎn)品力廟”唇的推廣，應(yīng)以蚊四條主線為主撫要支撐點(diǎn)：㈠創(chuàng)新㈡風(fēng)格㈢品質(zhì)㈣專業(yè)創(chuàng)新針“趁創(chuàng)哲新蠟”勸是對(duì)本虹案躲“挺產(chǎn)品撕力餐”查最好的囊括，巷涵蓋了本案建揪筑形式的精髓輕。技可以說(shuō)，本案土的建筑形式是宅創(chuàng)新的，是板債塔結(jié)合，是公失寓小戶型，是純大氣的豪宅，邪是逢SOH金O晌一族、中小公溜司的溫室；是專集商業(yè)、居住缺、商務(wù)辦公三職位為一體，具魚有全面滿足居灰家、辦公、消佳閑、娛樂(lè)、投訪資的五大功能崇，是豪華、尊叔貴、時(shí)尚、現(xiàn)蒼代的聚集體。丑擁有這諸多產(chǎn)盡品優(yōu)勢(shì)，將促丟使我們的項(xiàng)目軋從市場(chǎng)大量的惰板樓、塔樓之健中脫穎而出。趕我們的創(chuàng)新不肅僅是一種革命狼，也將順應(yīng)市愚場(chǎng)目前的需求偉，滿足買家對(duì)京居住的挑剔。品質(zhì)冤南城的項(xiàng)目多藝以價(jià)廉物美為劑自身主要優(yōu)勢(shì)騰來(lái)?yè)寠Z市場(chǎng)份獻(xiàn)額，而開發(fā)丑商均喜愛以低數(shù)價(jià)入市的形式肉來(lái)吸引消費(fèi)者潑的注意，往往座忽略了突出產(chǎn)呀品自身的品質(zhì)狀訴求，無(wú)論是沿在項(xiàng)目規(guī)劃、擊社區(qū)規(guī)模、配旨套設(shè)施或裝修破水平都可以說(shuō)貴沒有品質(zhì)感可愛言所以南城在宴市場(chǎng)上的評(píng)價(jià)胳較差，是序以適“需經(jīng)濟(jì)適用斧區(qū)囑”哭的身份形象來(lái)夠發(fā)展自身的房撿地產(chǎn)市場(chǎng)么。竹“盤*州*那國(guó)際公閘寓肚”還不同于時(shí)下的耐一般項(xiàng)目，我帝們所要倡導(dǎo)的礎(chǔ)，是一種高品菜質(zhì)的生活；我襯們所要做的，庫(kù)是從普遍征的筆“支經(jīng)濟(jì)適用辨區(qū)僵”協(xié)中獨(dú)樹一面品喝質(zhì)的大旗，創(chuàng)撤造南城真正的論精品；我們的凈配置是最先進(jìn)竟的，居住的配傭套能與寫字樓荷高昂的成本配維套相應(yīng)；我們絮的服務(wù)是全方諷位的，酒店式膛物業(yè)管理，樹精心照料您的懼一切必需。生紐活練在雄*嗚*猶，您足不出戶利就能體驗(yàn)到我委們給您帶來(lái)的孫最完美的配套嘴及舒適的享受恰。風(fēng)格見我們所闡述預(yù)的眉“撲風(fēng)衣格適”缺，是與建筑外夠觀相聯(lián)系的，括具有不可分割雹的挎關(guān)系。本案超飄凡脫俗的外觀記在南城眾以大統(tǒng)眾化形象為標(biāo)饑簽的項(xiàng)目中是三顯得充滿個(gè)性紛、現(xiàn)代和時(shí)尚浴，引領(lǐng)了一種餅真正的潮流，痕在南城甚至在剝北京都是一種堵全新的建筑概蒸念，是在詮釋漸獨(dú)特的風(fēng)格。叨用金子蓋樓，寨金碧輝煌，豪酷華府邸，您如蹦同置身于皇宮紀(jì)、生活在中世擊紀(jì)的歐洲，在盟這里，您的聯(lián)反想可以任意的艘弛騁；您的個(gè)巨性可以充分的雁發(fā)揮；您的虛籍榮心給您帶來(lái)鼠最大的滿足。檢可以說(shuō)，本案瓶代表了南城一王種特異的個(gè)性鳴生活，直接與炕泛報(bào)CBD精市場(chǎng)對(duì)話。專業(yè)禿由于南城眾多公開發(fā)商的低價(jià)宰入市，直接導(dǎo)聰致了其市場(chǎng)中漲大批非專業(yè)廊操作項(xiàng)目的誕神生：手續(xù)不全滅、粗制濫造的良怪胎比比皆是唇。秤*帆*宇集團(tuán)將整合眾汽多的專業(yè)名牌客公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)搬行徹底的、統(tǒng)放一的專業(yè)手法殿操作，犬使一種嚴(yán)謹(jǐn)、讓有效、追求精丟品的專業(yè)態(tài)度叛和作風(fēng)滲透入譜每一個(gè)開發(fā)的暈細(xì)微末節(jié)。盆十、項(xiàng)目市場(chǎng)頌風(fēng)險(xiǎn)分析竊本案地處南城母，等于貼上低抓人一等的標(biāo)記圓，一般買家對(duì)廣南城的印象不嗽佳，這無(wú)疑會(huì)卻影響本案在地滿段、交通、環(huán)舅境等生活水平念方面的特點(diǎn)發(fā)鞭揮。述1容、前期運(yùn)作中慧留有很多隱患犧悼建在膀*單*惡正式接手本案同前期，項(xiàng)目自呢身存在著多問(wèn)促題，導(dǎo)致項(xiàng)目怕停滯，發(fā)展商摘與工程、設(shè)計(jì)犁院及施工方都超存在較多工作蛙上的分歧，直對(duì)接影響工作效善率。所以當(dāng)務(wù)競(jìng)之急，只有屢捆清各個(gè)方面的晚關(guān)系，會(huì)極大孝的消除隱患，嚇規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。私2效、產(chǎn)品的市場(chǎng)勇接受程度值農(nóng)忽本案的產(chǎn)品是蛛一種創(chuàng)新，但白能否經(jīng)得起市嘴場(chǎng)的嚴(yán)峻考驗(yàn)刮，能否被消費(fèi)平者所認(rèn)可，仍指是我們所顧慮條和擔(dān)心的。市鑰場(chǎng)千變?nèi)f化，曠但有規(guī)律可尋漸，只有我們?cè)诮挡粩嗟孛迨胁?chǎng)的脈搏，及暑時(shí)調(diào)整銷售策醬略，相信會(huì)出讓現(xiàn)銷售的奇跡鍵。瞧3雜、項(xiàng)目成本高猜本案土地成本摔高，直接影響閣到總體成本增透高，如預(yù)期實(shí)笛現(xiàn)利潤(rùn)，價(jià)格座必須提高。能柳否有滿意的市涉場(chǎng)接受程度，刷將面臨很大風(fēng)筑險(xiǎn)。薦4莫、工程進(jìn)度的配快慢份本案前期施工拆的停滯，給銷熔售帶來(lái)了極大染的負(fù)面影響。菜如果工程跟惰的上，嚴(yán)格按參照建設(shè)計(jì)劃進(jìn)拒行，讓消費(fèi)者左看到項(xiàng)目的成歌長(zhǎng)過(guò)程，會(huì)極把大增強(qiáng)消費(fèi)者籮的信心保障，誰(shuí)這一點(diǎn)也是當(dāng)薯前的重工之重棗。世第免皆二賽衫部典臭分襖營(yíng)換銜銷過(guò)崇定干析位堅(jiān)教篇一、市場(chǎng)定位羽項(xiàng)目的市場(chǎng)定飲位本著做巨成世“樓兩廣路沿線的勇極忘品需”竿這一原則，進(jìn)塘行攤對(duì)市場(chǎng)各個(gè)層燦面的剖析和論擠斷。這是一種至換代升級(jí)的產(chǎn)曾品，是潮新生代酒店式料商務(wù)公寓晉，是集商業(yè)、福住宅、商務(wù)三馬位為一體，具跡有全面滿足居巡家、辦公、消礎(chǔ)閑、娛樂(lè)、投逝資的五大功能骨，是豪華、尊除貴、時(shí)尚、現(xiàn)迅代的聚集體，擺是交叉、開放擠式的生活辦公苦新理念。開放場(chǎng)體現(xiàn)在辦公和鉤生活的分開（壽前商后?。?，橋交叉體現(xiàn)在生見活和辦公的資講源共享（商住購(gòu)兩用）。這不項(xiàng)是一對(duì)矛盾的報(bào)共榮體，而是嫂一種商住概念霜的升級(jí)版，我賺們提供您的是役一種多元的生光活方式，您可貸以在板樓中實(shí)劃現(xiàn)純居住，在西塔樓實(shí)現(xiàn)純辦鵝公、純居住、娘又商又住。這庭是將產(chǎn)業(yè)分開渾，將功能分開版，將各自放到呢各自的位置上瓶，又進(jìn)行有機(jī)齡的優(yōu)化組合。由單身貴族、丁會(huì)克家庭晚、賓SOH獸O采一族、中小公麥司及部分做長(zhǎng)楊短線投資的精豐明一族，在這循里您能尋找到腎適于的樂(lè)土。承我們摒棄一家壺一戶的老死不橫相往來(lái)，我們敘要實(shí)現(xiàn)一個(gè)大骨家的辦公、居問(wèn)住、休閑娛樂(lè)瞞等的功能共享徹，形成團(tuán)讀體股CLU沉B婚，每一個(gè)個(gè)體這都成同為災(zāi)CLU挨B允中的會(huì)員，可描以享受到在特肯定的范圍內(nèi)，趟辦公、生活、窗物業(yè)管理、休貍閑娛樂(lè)任、螺SHOPPI梯N肆G臭等各種優(yōu)惠服亦務(wù)，使這種融奶合成為各個(gè)階燭層的人在生意紛上、情感交流嬌上的溝通和往粱來(lái)。我們要做葛成星級(jí)的物業(yè)汽服務(wù)，更要做弦成星級(jí)的產(chǎn)品腫，要給市場(chǎng)注盜入新的生命，陰給集團(tuán)樹立新傻的發(fā)展里程碑擔(dān)。謎二、客戶群定桑位騾消費(fèi)主體的轉(zhuǎn)熟變使得目標(biāo)客泄戶群的定位十辦分關(guān)鍵，只有娃定位準(zhǔn)確，才蠟?zāi)茉谏唐贩康脑〗ㄔ爝^(guò)程中都荷緊緊圍繞目標(biāo)透人群有的放矢舒，在這方面較左為成功的項(xiàng)目弄有現(xiàn)代城、天郵行健國(guó)際商務(wù)盟花園、太陽(yáng)園持等等，這幾個(gè)沙項(xiàng)目在規(guī)劃之兇初就有了明確衡的客戶定位，事其戶型設(shè)計(jì)、抖裝修、會(huì)所、亭配套等都以此洋為依據(jù)，取得殼了較好的市場(chǎng)紛效果。塑本案的消費(fèi)群鳴體根據(jù)不同種郊的使用功能（掌居住和辦公）瓶，可以分因?yàn)槿N不同的回客戶群體（純值住、純辦公、縮又商又住）。駕這些群體不僅睬應(yīng)有穩(wěn)定豐厚烈的收入，并且兵在居住和辦公辟的種種細(xì)節(jié)上檢講求一定的品圾位和實(shí)用性，端他們對(duì)自己的狼居住和辦公方碰式有很強(qiáng)的堅(jiān)迷持，但他們希勺望接受新鮮的塑事物去豐富自垮己，并吸收精莖華部分使其成牙為他們自身個(gè)惡性的一部分。杜這些群體應(yīng)是延能夠欣賞這種秘產(chǎn)品形式，并楊希望通過(guò)這種佛產(chǎn)品去體現(xiàn)自岡身不凡的品味害和實(shí)現(xiàn)自身的狼價(jià)值，他們需夸求的是一種輕撿松、舒緩、和革諧的氣氛。就逢本案而言，客蜻戶群體定位如夾下：跌1盯、做為辦公使亮用：肯城南二環(huán)、三鬼環(huán)、兩廣路沿旺線紙、境*貪*名一帶從事貿(mào)易溜、商務(wù)、高新慢技術(shù)產(chǎn)業(yè)、投基資、證券、?；桦U(xiǎn)、影視文化扁等行業(yè)的中小踏型公司一部分字從事長(zhǎng)期或短漂期投資的人士逢?？旖亓粼谥苓呉饪裣蛸?gòu)買寫字樓和的新老客戶。掩歇館如果從北量京燈100噸0時(shí)萬(wàn)人口中提拆取捎1循%靠，短1洋0暫萬(wàn)人口有這種示需求及購(gòu)買實(shí)史力，從中再縮億小范圍索定購(gòu)嚼買本產(chǎn)品的人完群滋50偽0巧人，比例為千偵分之五。一千克人中五個(gè)人的錫比例還是有很拌大市場(chǎng)空間的票。余2擋、做為居住使軋用（酒店式公給寓）：眨高檔寫字樓內(nèi)冠的中高級(jí)白領(lǐng)芹或大中公司的路中層主管或小棋型公司經(jīng)理距單身貴族或丁寇克家庭凈常在外地出差姨，買套自己的金房產(chǎn)或做停留腰的驛站或做投牌資腿從事長(zhǎng)期或短翠期投資的人士托在南城遷拆的抽有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)們力的人穿浙江、福建等祝在南城做生意聯(lián)的外地人槽3遺、做為居住使?jié)嵱茫ò鍢牵┐擞幸欢ㄙY金實(shí)茶力的私營(yíng)企業(yè)倉(cāng)主信國(guó)有、合資、俗獨(dú)資大中型公另司高級(jí)經(jīng)理續(xù)外地人在本地喚做生意的爆發(fā)膚戶崗4戶、做為又商又刊住使噸用惰—形—芳SOH館O緞一族嫩從事藝術(shù)、繪排畫、寫作等自大由的職業(yè)者緩從事投資生意基的小商人謹(jǐn)本案對(duì)他們來(lái)助說(shuō)是一個(gè)港灣一個(gè)咖啡廳姨一個(gè)飛速轉(zhuǎn)動(dòng)資的馬達(dá)惠一種輕緩的音結(jié)樂(lè)管一杯避1963商年的葡萄滔酒炮……他三、訴求對(duì)象齊特征分析表根據(jù)產(chǎn)品素質(zhì)形及消費(fèi)層分析袍，目標(biāo)客戶特苗征如下：晝主要客戶年齡暑層：葡30-45很歲看主要客戶年收鏟入：個(gè)人年收路入咬1辭0請(qǐng)萬(wàn)以上（塔樓技）蠻播蓬閉漠喚個(gè)人年收鳴入川2糾0迷萬(wàn)以上（板樓完）悅主要客戶組成棄：?jiǎn)紊碣F噸族蹲蕉杠儲(chǔ)5%比即糧伙莊丁克家著庭反兔麻丟15%礙撫氧升石三口之家或四推世同可堂蛋旱20%暈絞稿S繼OH和O輪一哪族駝拜街酷15%察愉噸務(wù)糖中小公盤司猾哨房折30%論漁光跳閃長(zhǎng)短線投資的嫩人碰士阻殘15粥%左可以看出，在穩(wěn)目標(biāo)客戶群體例中有一個(gè)共同幟特點(diǎn)，都是以賽中青年為主，乎對(duì)新鮮事物都箱有較強(qiáng)的接受男能力，客戶群遷體構(gòu)成多種，猾會(huì)吸引不同人傲士的注目。任戚何事情對(duì)他們范而言，只有兩紅種可能儉——坦可以實(shí)行桶or嫁不可以實(shí)行。即對(duì)于能夠?qū)嵭幸m的事情，他們竄會(huì)理性地判斷敗是否符合他們金的希望，或者棉可以從中得到或更多。燈四、產(chǎn)品總體尚戰(zhàn)略方向1．重要賣點(diǎn)費(fèi)產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)——掩整體外觀的高心檔、全套精裝藏小戶型，高配勵(lì)置的現(xiàn)代辦公貝模式，優(yōu)良的駐酒店式物業(yè)管傭理，啟動(dòng)城南委未有的全新住壩宅風(fēng)尚，是對(duì)染居住和辦公的復(fù)創(chuàng)新，是滿足足人們對(duì)物質(zhì)文穿化和精神文化匪的更高需求。崗戶型設(shè)計(jì)酒——問(wèn)躍層、平層，脆大戶型、小戶撞型，內(nèi)部輕質(zhì)母隔墻自由組合烏，實(shí)現(xiàn)空間的鉗放大，一切帶百來(lái)舒適的設(shè)計(jì)剖；有利于生活政及辦公的需求瘋。敗園林設(shè)計(jì)減——品生態(tài)概念園林鐘，養(yǎng)生宜身，究藝術(shù)小品點(diǎn)綴柄于碧波青草之澤間，描繪至美衡畫面。毒社區(qū)配套篇——糟全功能會(huì)所配膝套齊備，滿足猴日常生活方方薦面面。怖交通環(huán)境謹(jǐn)——位毗鄰兩廣路，釀咫尺間的便捷殖，風(fēng)行萬(wàn)里轉(zhuǎn)爸瞬間。恭專業(yè)開發(fā)投——練實(shí)力雄厚的開炭發(fā)商，擁有多擺年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，篩打造南城的完梁美社區(qū)。絲品質(zhì)建設(shè)艷——腎嚴(yán)謹(jǐn)、知名的碗建設(shè)部門，技尿術(shù)老到，經(jīng)驗(yàn)孤豐富，保證工哀程質(zhì)量無(wú)憂。蔬專業(yè)物管壺——保引入全新酒店趟式物業(yè)管理模莫式，照顧生活井點(diǎn)滴，全方面燦為住戶服務(wù)。承除去緊鄰兩廣租路，交通便利墨以外，獨(dú)特罕帆見的設(shè)計(jì)形式寨是本案的最主貢要賣點(diǎn)。根據(jù)粱以上的分析，希本案的建筑外楚觀設(shè)計(jì)以及空醒間小戶型的設(shè)壘計(jì)、交叉開放伙式的居家辦公敘新理念將是目還前市場(chǎng)能感知庫(kù)的最新鮮、最購(gòu)具個(gè)性的項(xiàng)目歷優(yōu)勢(shì)。因此，其本案的宣傳推談廣中，無(wú)論是眾針對(duì)自用型還雜是投資型買家涂都應(yīng)將獨(dú)特設(shè)貴計(jì)帶來(lái)的風(fēng)格梅生活及時(shí)尚感饑受作為重點(diǎn)加羨以強(qiáng)調(diào)。呢2肉、產(chǎn)品硬件分謠析A、戶型既合理的室內(nèi)功塵能配比和適合居的面積是本案綿實(shí)現(xiàn)成功的重友要方面，價(jià)格餡的高低起伏全酒由面積的大小洽決定。而本案微不同于其他項(xiàng)哨目之處則在于漠塔樓戶型內(nèi)部牙空間的設(shè)計(jì)上克實(shí)現(xiàn)超小戶型冬，實(shí)現(xiàn)一恢層棟1置6謙戶設(shè)計(jì)刮，種1均0只套小的，面積摩在放52-5草3索平米欺，醉6鴨套大的，面積戶在扛前驅(qū)75-8女2抬平米，總價(jià)控嚴(yán)制礙在族4橡5遙萬(wàn)元左右一套廊，再配以全套難精桿裝修及奉送全央套家俱，免去鐵您砌-扣的操心勞神，稱一切替您周到拌解決。板樓大布戶型的設(shè)計(jì)更鬼是體現(xiàn)以人為免本，做到功能樂(lè)分區(qū)、動(dòng)靜分嫂區(qū)、干濕分區(qū)注，從大處著手倉(cāng)，從小處入手董，方方面面考巾慮到居住的舒伐適性。這是開甜發(fā)商為業(yè)主作磁出砍的招“搭質(zhì)醒”遠(yuǎn)的奉獻(xiàn)。粱“抄***籃*恨“狗戶型設(shè)計(jì)修改售意見眉一、戶型修改托：合原庭F泥戶型改變?yōu)槟下菹颍ㄒ皇乙粡d處一廚一衛(wèi)）和臣北向（一室一坡廳一廚一衛(wèi)或這二室一廳一廚厲一衛(wèi)）。要求從做成可變式組販合戶型闖（丸1+三1競(jìng)或末2+懇1廳）儉原濟(jì)G腔戶型門廳入口邀處的工人房設(shè)勒置不夠合理，柔要求改變?cè)O(shè)計(jì)反，兼顧各使用局功能更趨合理打。稿原滑H呢、紅J墾戶型做成可變宜式組合戶型嬌（諸2+雷2尊），預(yù)留施工市洞。柏復(fù)式戶型首層機(jī)功能設(shè)置（大淺客廳、小衛(wèi)生臭間加洗衣房、誕保姆間、廚房傲）；二層功能塵設(shè)置（南向大萌主臥加步入式擦衣帽間加超大圖豪華衛(wèi)生間及點(diǎn)家庭室）；北閥向兩個(gè)臥室加微公共衛(wèi)生間）摧復(fù)腳式泡4劉、濟(jì)5叮層首層為北向急入口（北向起耍居室）街，失6激、覽7食層做為首層南番向入口（南向憤起居室），向分上以此類推。糧二、其它配套桂：灣南向觀景陽(yáng)臺(tái)霸做成都6捧0渣公分竊臺(tái)，上面一部冷分是固定窗，綁一部分為活動(dòng)恐窗（平開或上途下開）。泳西南或東南角輛的窗設(shè)置救為蜂18臺(tái)0千度觀景角窗。庸空調(diào)室外機(jī)安化放固定統(tǒng)一位斃置再配以立體償綠化槽（可栽倚種綠植）。B、底商配套山輝揭會(huì)所對(duì)于一個(gè)渡中高檔社區(qū)而膚言，他在功能高設(shè)置上體現(xiàn)出軟的水準(zhǔn)和品位稀，對(duì)滿足業(yè)主針的需求，將可壁以作為買家選煎擇本案的加因童素?？蛻羧后w糠的確定，在底證商的功能配置趨上就要做到緊滔緊圍繞目標(biāo)人院群有的放矢。朝供業(yè)主休閑娛臉樂(lè)的會(huì)所應(yīng)是惰以一個(gè)輕松、殿舒緩、合諧的房主題出現(xiàn)，并辛且應(yīng)設(shè)置屬于銷中青年人士的曾元素，使這些朋人能在工作之勺余身心得到徹刷底的放松，而貞滿足其精神層淡面的最大需求徑。任1宣）底商面積數(shù)現(xiàn)據(jù)指標(biāo)療底汁商衫1-偶3揭層總建筑面積編為掙1823測(cè)4勤平米。其中塔誠(chéng)樓一層面積曾為噸883茂平米，中間商秒業(yè)部分一層面凈積寒為走150鉗0孟平米，板樓一魂層面積獨(dú)為因232酷5剛平米。工2僑）底商功能配龍?zhí)装莸咨痰墓δ苤魉植荚趦伤兰叭龑拥纳虡I(yè)訴其中一塔功能辱設(shè)定：（靜態(tài)瀉）溉1伴、首層大堂設(shè)共獨(dú)立服務(wù)臺(tái)，辨警衛(wèi)室、休息客廳騎、撇2哈4銜小時(shí)自助銀行活、書報(bào)亭、咖蠶啡廳括2伍、二層椒設(shè)嘆2述4緞小時(shí)全天候商頂務(wù)中心（打字幸、復(fù)印、傳真患、裝訂、翻譯檔、秘書、票務(wù)嫩服務(wù)等），網(wǎng)何吧、陶藝吧（探木雕、根雕、背泥塑）哪、美容美發(fā)中古心、醫(yī)療保健略中心餃3川、三層設(shè)多功蘆能會(huì)議廳，可麻以舉辦大小會(huì)塌議貪另外一塔功能校設(shè)定：（動(dòng)態(tài)繳）玉1讀、首層設(shè)休閑蜜餐廳及風(fēng)味餐犬廳（可以提供降送餐服務(wù)）丈2息、二層設(shè)棋牌燙室、（壁球、頁(yè)桌球、乒乓球銀等）球類活動(dòng)兩室、音樂(lè)酒廊鑼3就、三層設(shè)游泳誦池、健身房、董桑拿蒸氣浴室納、按摩房、茶染吧、帶舞池的腿多功能廳尋另外，中間的童商業(yè)主要做大日型的商場(chǎng)使用京，板樓場(chǎng)的饑1-喚3亞層作為物業(yè)用府房、商場(chǎng)辦公乳用房、庫(kù)房、培設(shè)備間、空調(diào)園機(jī)房等用途等薪。C、物業(yè)管理扮物業(yè)提前到銷膚售階段是銷售綁期房成功的關(guān)軋鍵，也是最有繪效的市場(chǎng)推廣拳手段，這直接腎關(guān)系到日后項(xiàng)項(xiàng)目能否順利銷框售以及傳達(dá)給論消費(fèi)者的信譽(yù)板度及公司形象軟的美譽(yù)度，故遮必須提倡物業(yè)雀提前進(jìn)場(chǎng)。我顛們的物業(yè)為開席發(fā)商自管，管鑼理引進(jìn)國(guó)外酒求店式物業(yè)管理靜的模式，擁有誘專業(yè)的管理隊(duì)誤伍，為客戶提氏供最出色的服繭務(wù)，我們的目翻的是致力于提酷高專業(yè)和技能參水平，為客戶糞提供綜合的管饑?yán)矸?wù)。服務(wù)擔(dān)項(xiàng)目中不僅包司含對(duì)小區(qū)的房僻屋建筑及其設(shè)予備，公用設(shè)施篩、綠化、等項(xiàng)留目進(jìn)行日常的仍維護(hù)、修繕、聾整治；提臥供丸2戀4閉小時(shí)保安、保排潔服務(wù)，還提踢供其他與住戶冠生活相關(guān)的服碧務(wù)：送餐服務(wù)希；衣物洗燙；敬房間清潔；秘砍書服務(wù)；醫(yī)療掉服務(wù)、保險(xiǎn)箱犁服務(wù)；汽車清氧洗；兒童接送仙；寵物代管；料公寓出租；預(yù)磁定飛機(jī)、火車干、船票；酒店杠預(yù)定；旅游服伯務(wù)；報(bào)刊定閱只；電話及訪客濾留言；空房代四管業(yè)務(wù)等。D、園林設(shè)計(jì)慧傷佳目前，開發(fā)商搶營(yíng)造樓盤新的車賣點(diǎn)，在小區(qū)四綠化上都請(qǐng)專庸門設(shè)計(jì)公司進(jìn)雙行園林設(shè)計(jì)，鉤在綠化上也都滿采用不同的風(fēng)編格。本案典的奮200溜0眉平米空中花園丹的園林景觀在忠底商三層的屋增頂實(shí)現(xiàn)，主旨焰是將建筑風(fēng)格巧與園林設(shè)計(jì)風(fēng)經(jīng)格保持統(tǒng)一。裙建議雹多以綠色植物米與藍(lán)色水系為情主，間或點(diǎn)綴罩黑色或金色，煉在水網(wǎng)附近設(shè)煮黑色及金色的彩藝術(shù)實(shí)用小品面，即能裝飾整雪體環(huán)境，又能刺有一定的功能脫性。建議在園懸林環(huán)境中加設(shè)壓以灰色為主的刻主題雕塑、島以園內(nèi)小品、頁(yè)雕塑、回廊、泡水車、水景、竿綠植配彩色道柏路結(jié)合百米綠島色走廊，把人禁們的休閑和娛中樂(lè)緊密結(jié)合。搏值得一提的是稱，本案獨(dú)特的宋建筑風(fēng)格需要糕與之配合的園掀林來(lái)突出其特鵲異性并且在一忙定程度上緩和眠建筑的鋒芒。濫E遣、建材與設(shè)備悄及智能系統(tǒng)設(shè)擺定竄作為價(jià)格不菲刃的項(xiàng)目，在樓后體外觀及室內(nèi)冤裝修配置上，碑可謂是不惜高潑昂的成本投入荒，我們要做就摔做成兩廣路沿在線最高檔的項(xiàng)盒目。讀1狗、公共部分：刮外墻鳴：杠1-緩3塊層裙房部分干聯(lián)掛花崗巖石材歪飾面。編4-1赴8見層公寓部分（請(qǐng)板樓及塔樓）籃為高檔面磚配帽金箔金屬材料秒。酸首層大堂：拼席花磨光花崗巖倉(cāng)地面，大理石暴及部分木飾面沿墻面，藝術(shù)造晉型吊頂，華貴濾燈飾。大理石略電梯門套，豪筒華花紋不銹鋼爛電梯門。香公共走廊：地辣磚、環(huán)保乳膠甚漆墻面，礦棉疲吸聲板吊頂。礦公共樓梯間：抖地磚臺(tái)階，環(huán)豎保乳膠漆墻面毫。決挺2載、單元公寓部屆分：沉戶門：四防門秋（防盜、防火銀、隔音、保溫紐），配門鏡和吊電子門鈴。覽窗戶：斷橋鋁滲合金噴塑窗、冊(cè)雙層中空無(wú)色貧玻璃窗畢陽(yáng)臺(tái)：鋁合金性落地推拉門，崖半落地（上部戴中空雙玻，下伸部加膠安全?？噶Т埃┎ＡчT柳窗封陽(yáng)臺(tái)，天搬花板為環(huán)保乳析膠漆，墻身、統(tǒng)地面為普通石久材。陽(yáng)臺(tái)送升路降曬衣架一套姑玄關(guān)：進(jìn)口大椅理石地面，墻扶面為環(huán)保乳膠妨漆。政客廳、臥室：食進(jìn)口實(shí)木地板本，墻面、天花紙板為環(huán)保乳膠路漆。廚房：應(yīng)1刃）地面：優(yōu)質(zhì)夢(mèng)防滑地磚祥墻面：優(yōu)質(zhì)墻四磚污天花：鋁扣板夜吊頂燈具：吸頂燈封2綢）廚俱：優(yōu)質(zhì)甚防火板四件套躲廚用家俱，含飄灶臺(tái)、操作臺(tái)趕、洗滌臺(tái)、綜刑合電器柜及吊四柜甜3呼）廚用設(shè)備及躺五金：不銹鋼非洗滌盆、雙溫卵控水龍頭，天招然氣灶具、抽乒油煙機(jī)、干燥委消毒柜。饅4半）廚用配件：遍刀架、原料用際掛籃、增圾桶傳、刀叉分配盒主衛(wèi)生間：布1怖）地面：優(yōu)質(zhì)正地磚問(wèn)區(qū)盯墻面：優(yōu)質(zhì)墻不磚忙員間天花：鋁扣板鐮吊頂認(rèn)2奇）設(shè)備、五金揮及浴室配件：勤優(yōu)質(zhì)座便器、崗浴盆、臺(tái)盆（研含大理石臺(tái)面至）雙溫控水龍賴頭及花灑、排危風(fēng)扇，吸頂燈端，廁紙盒、毛幻巾架、裝飾鏡喊注：頂層復(fù)式霜主衛(wèi)生間配豪您華按摩浴缸次衛(wèi)生間：茅1思）地面：優(yōu)質(zhì)乒地磚裝棕執(zhí)墻面：優(yōu)質(zhì)墻妨磚啄王禿天花：鋁扣板窮吊頂壇2軌）設(shè)備、五金纏及浴室配件：生優(yōu)質(zhì)座便器、拼淋浴箱及柱盆獲、雙溫控水龍建頭及花灑、排兼風(fēng)扇，吸頂燈舞，廁紙盒、毛倆巾架、裝飾鏡便散熱器：進(jìn)口雅節(jié)能裝飾散熱定器檢內(nèi)門：裝飾木捆門藏戶內(nèi)安全系統(tǒng)丹：桿1丘）贈(zèng)送家庭保械安設(shè)備一套，勺其中包括：控樣制主機(jī)、數(shù)碼浸電話緩2晝）戶門布門磁央報(bào)警開關(guān)帖3耐）紅外報(bào)警探件頭：主臥室、控起居廳各一個(gè)乓4則）報(bào)警緊急按繼鈕：主臥室、搜起居廳各一個(gè)賊5恒）可視對(duì)講機(jī)瓶一臺(tái)碌戶內(nèi)消防系統(tǒng)玻：著起居廳設(shè)置煙獸感探頭一個(gè)，核廚房設(shè)置天然隔氣泄露報(bào)警探等頭一個(gè)，并與慰家庭安保設(shè)備漠相連。廊戶內(nèi)通訊系統(tǒng)愉：康留兩條直撥電姓話線夢(mèng)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通訊油：大廈設(shè)綜合亡布線及局域網(wǎng)凡，每戶設(shè)一條懇計(jì)算機(jī)專用線癥，一個(gè)專用接裕口乓戶內(nèi)電視接收貌系統(tǒng)：設(shè)置衛(wèi)枕星接收系統(tǒng)，疼可接收香港衛(wèi)望視各頻道撓、葬CN拴N魄、緒HB毫O睛等數(shù)十個(gè)頻道統(tǒng)及有線電視3、公共設(shè)施久電梯：板樓部禁分每單元兩部礦名牌合資電梯拳（吳2錦4片小時(shí)服務(wù)，可職直達(dá)地下車庫(kù)殖，公寓部分為誦三部名牌合資墊電梯投供電系統(tǒng)：采月用雙回路供電血，保證供電可壓靠。每戶設(shè)獨(dú)燕立電避表緩1證0沉（龜4鋤0俗）丹A寸—嚇1古5乖（仇6成0夸）素A仍；視戶型大小屬每戶預(yù)辰留當(dāng)6此—山10K存W音電容配電箱，餡房間內(nèi)預(yù)留空麻調(diào)電源及足夠霉的電源插座修供水系統(tǒng)：餡設(shè)忍2禿4甜小時(shí)生活熱水盡，并集中設(shè)置銳紫外線消毒系得統(tǒng)以供生活飲勺用水。蠢中央空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：板樓、塔樓涂、裙房設(shè)進(jìn)口壁中央空調(diào)系統(tǒng)炒，室內(nèi)溫度可玩自行設(shè)定調(diào)節(jié)菌，可獲得舒適迅的室內(nèi)環(huán)境。旨燃?xì)庀到y(tǒng)：管饒道天燃?xì)饷老到y(tǒng)：大憐廈設(shè)智能火災(zāi)架自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)脾，設(shè)有煙感、晶溫感及可燃?xì)庥殷w探測(cè)器，大丸廈設(shè)消火栓、肌消防卷盤及自藝動(dòng)噴淋系統(tǒng)，汪并在必要場(chǎng)所芹設(shè)正壓送風(fēng)及赴防排煙系統(tǒng)，歪所有消防設(shè)備吊均通過(guò)消防中狡心進(jìn)行聯(lián)鎖，程一旦發(fā)生火情或可立即有效進(jìn)信行補(bǔ)救。盡保安防盜系統(tǒng)紋：大廈設(shè)智能鼠一體化的保安蝴監(jiān)控系統(tǒng)及一圣卡通一體化管妙理（含車庫(kù)智娃能管理）。設(shè)條可視對(duì)講系統(tǒng)慨，門磁開關(guān)及答與樓內(nèi)保安中浪心連接的緊急絮報(bào)警按鈕?？耖]路監(jiān)控系統(tǒng)廊：在大廈主要宴出入口及主要壇活動(dòng)場(chǎng)所設(shè)閉如路電視監(jiān)控系鑼統(tǒng)，巡更系統(tǒng)退及蹦2俱4薪小時(shí)周界防范終系統(tǒng)野卡表記費(fèi)系統(tǒng)井：三表出戶計(jì)歷量拋車庫(kù)：地下兩連層，約限有荷35庭0倒個(gè)地下車位，問(wèn)設(shè)一卡通智能幸管理五、價(jià)格定位買保持優(yōu)越的性昌價(jià)比是制勝的凳法寶。本案的郵價(jià)格是依據(jù)項(xiàng)申目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)變指標(biāo)做了完善她而精確的投資逐成本分析后，仙制定出成本價(jià)榴，又結(jié)合區(qū)域怒同類產(chǎn)品的市很場(chǎng)價(jià)及顧客感屯受價(jià)，在項(xiàng)目馳存在其特殊性兵，成本較高的巧情況下，結(jié)合容不同類別的物忠業(yè)，采取不同藍(lán)的銷售定價(jià)辦肉法。芹板樓價(jià)格捕：焦800惠0貪元召/懇平米繩塔樓價(jià)格（酒奧店式公寓及寫批字樓）踏：毀846忍7垮元保/執(zhí)平米勞底商價(jià)格胸：與1800熊0箏元催/皺平米都映氣以上均價(jià)的制屋定，是嚴(yán)格按見照項(xiàng)目成本核本控，價(jià)格的數(shù)癥值是發(fā)展商利龜潤(rùn)盈虧的臨界濃點(diǎn)。如果項(xiàng)目裂成本降低，發(fā)場(chǎng)展商已獲奴取敲5加%敏的利潤(rùn)。1）開盤價(jià)課采取低價(jià)入市愁的手法，均價(jià)仆以板階樓憐760朽0詠元某/皺平米入市，塔爸樓彼800頁(yè)0車元吵/未平米入市，以派此試探市場(chǎng)，由爭(zhēng)取在短期內(nèi)巨形成轟動(dòng)效應(yīng)修，體現(xiàn)物超所屢值。2）強(qiáng)銷價(jià)漸在痕前期帶動(dòng)下，遇進(jìn)入熱銷期后由，隨著工期的戰(zhàn)進(jìn)展，板樓均血價(jià)定甩為蠟780境0攏元幣/巴平米，塔樓均沃價(jià)辜為諸826愿7箏元?jiǎng)?兆平米，底商均箱價(jià)茅1800市0柄元催/陵平米。3）續(xù)銷價(jià)仙翅防在強(qiáng)銷期過(guò)后您，續(xù)銷期是一撐個(gè)平穩(wěn)過(guò)渡的言階段，這個(gè)階追段廣告力度有稅所減弱，主要擔(dān)消化意向客戶昏，工程已全面歐封頂，為準(zhǔn)現(xiàn)恩房。板樓均價(jià)符定貢為貢800恭0慈元捐/懼平米，塔樓均鮮價(jià)化為墨846粱7鋒元竹/胖平米，底商均割價(jià)涌2000勉0摧元禾/傳平米。4）收盤價(jià)貞如果本項(xiàng)目完女全能夠被市場(chǎng)獲所接受，最終雷期望值可以提腥升到板樓均含價(jià)閥820旬0繳元飲/央平米，塔樓均乒價(jià)品860般0喬元葉/伍平米，底商均任價(jià)體2000暖0莊元昂/船平米。紐注：價(jià)格將依鉛據(jù)項(xiàng)目在市場(chǎng)幫的認(rèn)知度及工絞程進(jìn)展和銷售絞狀況作階段性竹調(diào)整，最終實(shí)爽現(xiàn)均價(jià)根據(jù)市套場(chǎng)情況，向更聾高的目標(biāo)邁進(jìn)稅。衫第疼輔三捉捏部押雷分疤營(yíng)洋楊銷杏碑實(shí)磨繪戰(zhàn)夸尺篇一、價(jià)格策略偽一般地，任何津人在買一樣?xùn)|蹤西之前，都會(huì)首在心里先衡量桐這個(gè)東西值多刺少錢，這就是帥消費(fèi)者在心里醋產(chǎn)生的價(jià)格，僑而當(dāng)消費(fèi)者把怎心理價(jià)格與商童品的實(shí)際價(jià)格敢相比較時(shí)，若亭心理價(jià)格高于悄商品價(jià)格時(shí)，識(shí)則認(rèn)為是劃算夜的，這便是有戶利于促使作出賣購(gòu)買決定。反蓬之，消費(fèi)者則針很可能打消購(gòu)捆買念頭。所以級(jí)在對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)藥及配套服務(wù)做孔的非常精細(xì)的物情況下，結(jié)合尾周邊可比物業(yè)驅(qū)，根據(jù)項(xiàng)目條略件及市場(chǎng)現(xiàn)狀肅，在建筑成本六高，不同物業(yè)困類型選擇上，擊我們制定獨(dú)特境的銷售價(jià)格策惰略，使之消費(fèi)舒者的心理價(jià)格蚊遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于產(chǎn)品俊價(jià)格，形成強(qiáng)議大的銷售勢(shì)能莫，激起廣大消也費(fèi)者的興趣。服當(dāng)大量的購(gòu)房攀者到現(xiàn)場(chǎng)觀看裂后，普遍會(huì)為遵其高品質(zhì)所打傾動(dòng)，一時(shí)間銷為售自然會(huì)如高踢山滾巨石，一醒氣呵成。而且迷可能會(huì)有不少馳投機(jī)者乘機(jī)入味市炒作，更加透會(huì)帶動(dòng)產(chǎn)品的昂暢銷。待到銷破售中期，根據(jù)層工程的進(jìn)展，霜配套設(shè)施日趨軌完善之后，價(jià)柿格上揚(yáng)，這一席時(shí)期獲利最為仰豐厚，在銷售典尾期的時(shí)候，殃做限量發(fā)售，趟應(yīng)該保持產(chǎn)品偽在消費(fèi)者心中柏固有的形象，墊不應(yīng)該采用為稍了快速出清而盼回籠資金，而膠應(yīng)采用高開低禽走的價(jià)格策略暈。具體價(jià)格制潑定，根據(jù)項(xiàng)目蹤獨(dú)有的特性，赤酒店式公寓小屢戶型，采取按睬套銷售，統(tǒng)一守總價(jià)，沒有朝殊向和樓層的差庭別，在實(shí)際銷寸售中形成一種厘新的銷售模式被，目的是形成各搶購(gòu)風(fēng)潮，吸制引人的注目，赤但客戶能否對(duì)野此銷售手法接獅受，還要看我銜們的價(jià)格制定納的是否合理。繭具體價(jià)格單的屈制定另行提交匯。二、銷售策略豎成功的銷售工繼作，以完善、蛋良好的前期開否發(fā)工作為基礎(chǔ)偉，公司能實(shí)現(xiàn)拖項(xiàng)目的前期手仿續(xù)完備、工程妖施工進(jìn)度跟進(jìn)訓(xùn)，將是銷售成勾功的有力保證辰。同時(shí)，在前伍期即行落實(shí)物頁(yè)業(yè)管理工作，錄是最有效的市格場(chǎng)推廣手段，貿(mào)這直接關(guān)系到絨日后項(xiàng)目能否控順利銷售以及浪傳達(dá)給消費(fèi)者扇公司形象的信街譽(yù)度及美譽(yù)度棚。以上兩個(gè)方忌面的工作，是制銷售策劃的基窮礎(chǔ)，也是銷售捧策略分析的前磚提。遵（一）銷售周臟期界定半1遍．內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期袋：壟目的闖：預(yù)熱期，主縮要通過(guò)硬性廣潔告配以軟性文輩章在報(bào)刊媒體凝上進(jìn)行形象宣含傳，向市場(chǎng)導(dǎo)世入本案?jìng)€(gè)性特楚征，吸引市場(chǎng)警注意力并通過(guò)界內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)試乘探市場(chǎng)，確定禍產(chǎn)品價(jià)格定位籃的準(zhǔn)確程度。盞亦可獲得部分逝買家先期下定尼，為開盤引爆什市場(chǎng)積累客源酷?？刭惗闶袌?chǎng)情形蔥：近年，住宅劈市場(chǎng)由于競(jìng)爭(zhēng)嘆激烈、促銷方柿式繁多，各發(fā)爺展商一方面為善了摸清市場(chǎng)情順況，一方面為君提前將產(chǎn)品導(dǎo)低入市場(chǎng)，往往原在各銷售前準(zhǔn)繪備工作未完全紛完成前便開始扁內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。且頓有愈拉愈長(zhǎng)之柄勢(shì)。例如陽(yáng)光強(qiáng)100演，鳳凰城等項(xiàng)票目其內(nèi)部認(rèn)購(gòu)宅時(shí)間均超過(guò)青3艦個(gè)月以上，通特過(guò)長(zhǎng)階段的內(nèi)斗部認(rèn)購(gòu)動(dòng)作，閣使其項(xiàng)目開盤貞前積累了大批于意向買家，為杜其開盤火爆成緩功墊定了基礎(chǔ)星。呀貪筑而本案存在其聲特殊性，拖延鍬時(shí)間就等于金社錢的浪費(fèi)，所沒以銷售時(shí)機(jī)不識(shí)容錯(cuò)過(guò)，內(nèi)部臣認(rèn)購(gòu)期時(shí)間會(huì)制較短，但有利貿(mào)有弊，利處是烏不會(huì)因?yàn)閼?zhàn)線慰拉得過(guò)長(zhǎng)，而長(zhǎng)損失一部分意接向客戶，弊處告是個(gè)別客戶的知傖促下定，會(huì)供導(dǎo)致后期的退棉房。2．開盤期慕盾目的佩：項(xiàng)目全面向竟市場(chǎng)展現(xiàn)，主焰要通過(guò)主流媒叼體以強(qiáng)大的宣珍傳攻勢(shì)，使其堆成為當(dāng)期市場(chǎng)焰階段的中心點(diǎn)炎，以最短的時(shí)虎間內(nèi)吸引盡可沖能多的買家成央交，通常開盤破期的銷售狀況乳決定著此項(xiàng)目拋的成功與否。暗市場(chǎng)情形覺：市場(chǎng)中各項(xiàng)媽目開盤方式不殺一，主要分為數(shù)：展會(huì)開盤，旦利用當(dāng)月一次脈房展會(huì)亮相，雨現(xiàn)場(chǎng)開盤，利須用自身銷售中璃心樣板間全面羽開放，現(xiàn)場(chǎng)舉蟻辦抽獎(jiǎng)、酒會(huì)盞等促銷活動(dòng)。戒忘譽(yù)項(xiàng)目開盤時(shí)，安與之配合的一泛切銷售工具應(yīng)諷該完全準(zhǔn)備到陸位，包括樣板偏間，樓書，沙競(jìng)盤等。媒體宣店傳除主流報(bào)紙乒外：電視、廣榆播、雜志應(yīng)多洋方位出擊。3．強(qiáng)銷期乘目的深：利用主流媒明體將產(chǎn)品自身爸賣點(diǎn)逐一向市惠場(chǎng)曝光，通過(guò)顆不同賣點(diǎn)的宣享傳以及靈活的洋促銷方式，吸妹引不同需求之筍買家，達(dá)到銷汽售之目的。潤(rùn)叢市場(chǎng)情形珍：廣告投放量膊少于開盤期而都趨于穩(wěn)定，將吊產(chǎn)品自身賣點(diǎn)蝴逐一放大宣傳概，同時(shí)增加市回場(chǎng)好感。應(yīng)定川期于現(xiàn)場(chǎng)開展守活動(dòng)營(yíng)銷。例狠如：客戶嘉年照華會(huì)，產(chǎn)品說(shuō)蛾明酒會(huì)等營(yíng)造獸現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛星。4．持續(xù)期層目的沒：持續(xù)維持市應(yīng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，爭(zhēng)假取大批前階段好未購(gòu)客戶成交始市場(chǎng)情形謠：此時(shí)，發(fā)展?jié)L商已完成總銷裳售金額的誤60%臺(tái)以上，已無(wú)太劉大銷售壓力，適應(yīng)將廣告投放逮量繼續(xù)壓縮，這將主要精力用揉于已購(gòu)客戶簽呼約及后期服務(wù)海上，同時(shí)，力新爭(zhēng)將前階段已訂有購(gòu)買意向但識(shí)未下決心之