a房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)成本控制研究-畢業(yè)論文

摘要因國家對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，我國的房地產(chǎn)市場正面臨著生存和發(fā)展的嚴(yán)峻考驗(yàn)，房地產(chǎn)行業(yè)不再是人們眼中的暴利行業(yè)，行業(yè)的利潤正在不斷回歸社會(huì)的正常水平，在這樣的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭變得異常激烈。房地產(chǎn)銷售量的萎縮、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用的不斷上漲、自身資金的缺乏及融資難度的加大無不困擾著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在過去的十幾年的高速發(fā)展過程中，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理中表現(xiàn)的都不夠精細(xì)，忽視成本管理使得企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段都出現(xiàn)或多或少的問題。在新的政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若要?jiǎng)俪龀杀镜挠行Э刂剖瞧錄Q定因素。本文研究的A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是典型的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在資金規(guī)模、籌資水平、開發(fā)能力、管理的模式上均無法與成熟的大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相媲美，想取得較高的利潤、必須在成本上下功夫，對(duì)于中小型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本的有效控制才是企業(yè)利潤的有效保障，企業(yè)成本的控制水平和房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的效率和利潤創(chuàng)造能力成正比。本文首先對(duì)成本管理的理論方法進(jìn)行了說明，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本管理進(jìn)行了研究。從A公司項(xiàng)目成本控制的現(xiàn)狀入手，主要把控的是項(xiàng)目成本控制總體水平。從組織結(jié)構(gòu)、成本管理意識(shí)、成本管理制度、信息化管理等方面對(duì)現(xiàn)狀進(jìn)行了具體剖析，并提出了成本控制的總體策略。A公司的組織結(jié)構(gòu)比較簡單，成本控制的職責(zé)分散在現(xiàn)有的各個(gè)職能部門，公司在新的項(xiàng)目開工時(shí)，從各個(gè)部門抽調(diào)人員組成項(xiàng)目部，這種人員多頭管理的模式無法形成合力。由于人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)水平的參差不齊，大家在成本管理方面的意識(shí)淡模，即使是關(guān)注成本，也關(guān)注的是材料、人工等“顯性成本”，而忽略了安全、時(shí)間、質(zhì)量等“隱性成本”。在成本控制的管理制度上，A公司還有很多的地方需要完善和細(xì)化，公司現(xiàn)有的信息平臺(tái)不能滿足需求，建立起透明、無障礙的信息共享平臺(tái)才能更好的為成本控制服務(wù)。其次本文依照項(xiàng)目開發(fā)各階段對(duì)成本控制問題進(jìn)行了分析。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的控制是全過程的控制，我們不能孤立的去看其中一個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制，應(yīng)將開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)緊密的銜接的在一起，用全過程的角度來控制成本。本文依次對(duì)前期決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、銷售階段等開發(fā)的五大階段出現(xiàn)的成本控制問題一一做了分析，并就出現(xiàn)的問題提出了對(duì)策，重點(diǎn)落在了項(xiàng)目決策階段和施工階段。在項(xiàng)目決策階段，本文結(jié)合案例制定了項(xiàng)目的目標(biāo)成本，依據(jù)目標(biāo)成本測算了項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)，以此來分析項(xiàng)目的可行性。在項(xiàng)目的施工階段使用了掙值法對(duì)項(xiàng)目的成本費(fèi)用開支情況、工期進(jìn)度情況進(jìn)行了分析，分析得出項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)超支、進(jìn)度滯后。這種辦法能在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)度和費(fèi)用開支方面的信息，有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時(shí)調(diào)整控制措施。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程具有較強(qiáng)的環(huán)節(jié)性，各個(gè)環(huán)節(jié)又連貫在一起，我們?cè)诔杀究刂品矫嫘枰M(jìn)行全面的配套管理，需要將各個(gè)環(huán)節(jié)的因素進(jìn)行統(tǒng)籌考慮并積極進(jìn)行管理。本文結(jié)合企業(yè)管理、財(cái)務(wù)管理、房地產(chǎn)開發(fā)等各專業(yè)的知識(shí)，對(duì)A企業(yè)的突出成本問題進(jìn)行了分析，通過列舉具體的案例來說明如何控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，對(duì)同類型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制上具有一定的參考價(jià)值。同時(shí)本文也存在一定的不足，伴隨著成本管理方面分析研究的不斷深入，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的采取的措施也不斷的改進(jìn)，成本控制將不僅局限于成本管控的流程，也不會(huì)局限在體系的建設(shè)，必定會(huì)延伸到各項(xiàng)階段的具體詳細(xì)的成本構(gòu)造，實(shí)現(xiàn)成本的有效控制。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);成本控制;流程目錄第一章緒論.................................................................................1一、研究背景...........................................................................1二、研究意義.............................................................................1三、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀.................................................................2四、研究的思路及內(nèi)容.............................................................6五、本文的創(chuàng)新點(diǎn).....................................................................8第二章房地產(chǎn)開發(fā)及其成本控制相關(guān)理論概述.................9一、相關(guān)概念的界定.................................................................9二、房地產(chǎn)開發(fā)的特征及成本構(gòu)成.......................................10三、成本控制理論...................................................................14四、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方法...............................................16第三章A房地產(chǎn)公司成本控制現(xiàn)狀.......................................20一、A公司簡介........................................................................20二、A公司成本控制現(xiàn)狀........................................................20三、A公司成本控制理念........................................................23第四章A公司成本控制存在的問題分析................................25一、前期決策階段成本控制存在的問題................................25二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制存在的問題................................25三、招投標(biāo)階段成本控制存在的問題....................................26四、施工階段成本控制存在的問題.......................................27五、銷售階段成本控制存在的問題.......................................28第五章A公司成本控制對(duì)策...................................................29一、前期決策階段的成本控制對(duì)策.........................................29二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制對(duì)策.........................................33三、招投標(biāo)階段的成本控制對(duì)策.............................................35四、施工階段的成本控制對(duì)策.................................................37五、銷售階段的成本控制對(duì)策.................................................40第六章結(jié)論與展望...................................................................42一、結(jié)論...................................................................................42二、展望...................................................................................42參考文獻(xiàn)..................................................................................43致謝..........................................................................................45攻讀學(xué)位期間發(fā)表的學(xué)術(shù)論文目錄......................................46第一章緒論一、研究背景房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，作為前導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈較長、關(guān)聯(lián)度較高，房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的建筑材料有76大類、2500多個(gè)規(guī)格、1800多個(gè)品種房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于加速城鎮(zhèn)化建設(shè)，增進(jìn)社會(huì)健康發(fā)展有著舉足輕重的作用。當(dāng)前在國家調(diào)控房價(jià)的政策背景下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著的生存和發(fā)展的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。從近期市場銷售業(yè)績上來看，很多的城市，特別是一線大城市的銷售水平呈現(xiàn)量價(jià)齊跌的態(tài)勢。房地產(chǎn)正在告別暴利時(shí)代，利潤回歸社會(huì)正常水平.國家出臺(tái)的一系列信貸政策、限購政策、稅收政策目的都是想對(duì)銷售增長形成制約，促使房地產(chǎn)價(jià)格回歸到社會(huì)的合理水平。國家政策的轉(zhuǎn)變對(duì)房地產(chǎn)市場的需求和供應(yīng)產(chǎn)生很大的影響。在這樣的大背景下，房企面對(duì)激烈的競爭，盈利水平降低，項(xiàng)目開發(fā)決策若不謹(jǐn)慎，就很可能給企業(yè)帶來巨大的危機(jī)。房地產(chǎn)銷售的銳減，開發(fā)成本、各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用的不斷上漲，自身資金的缺乏，這些都大大影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利水平，加上同行業(yè)之間激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)的生存顯得更加舉步維艱。A房地產(chǎn)開發(fā)公司屬于中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司，在資本金數(shù)額、開發(fā)能力、管理模式等各方面均與大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司有著很大的差距，在這種情形下，想在競爭中彰顯優(yōu)勢，成本控制的好壞在企業(yè)的經(jīng)營中便顯得尤為重要，對(duì)企業(yè)發(fā)展會(huì)起到關(guān)鍵的作用。降低房地產(chǎn)開發(fā)成本需要通過科學(xué)的管理方式，按照有效的管理程序和適當(dāng)?shù)牟僮鞣椒ㄈタ刂崎_發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，這不是簡單的降低各項(xiàng)成本的價(jià)格，而是去尋求一種最低的資本配置方式。A房地產(chǎn)公司的業(yè)績滑落在業(yè)內(nèi)中小型房地產(chǎn)公司有一定的代表性，我們對(duì)A公司的成本控制進(jìn)行研究對(duì)提升企業(yè)的經(jīng)營管理水平、提高企業(yè)的營業(yè)利潤起到了一定的促進(jìn)作用。二、研究意義伴隨著我國的房地產(chǎn)業(yè)不斷成長，市場化的程度也在不斷的提高，行業(yè)的平均盈利水平也正在不斷的回歸理性，高利潤甚至是暴利的時(shí)代己經(jīng)一去不復(fù)返了。我國的房地產(chǎn)企業(yè)開始普遍認(rèn)識(shí)到簡單、粗放型的成本控制已經(jīng)嚴(yán)重制約了企業(yè)的盈利水平，進(jìn)而影響企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大。成本對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利有很大的影響。成本控制的水平與能力是現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目管理效率提升與創(chuàng)造利潤能力的源泉。隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭的不斷加劇，很多房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)了對(duì)成本管理的重視。大家認(rèn)識(shí)到唯有苦練“內(nèi)功”，才能在不斷波動(dòng)的市場環(huán)境下將企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降至最低點(diǎn)。作為中小型的房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建適合自己發(fā)展的成本控制體系具有非常重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義:(一)理論意義成本控制觸及到很多方面、影響的要素很多，具有很強(qiáng)的綜合性。通過構(gòu)建科學(xué)合理的成本控制體系，可以使企業(yè)有效的整合、利用各種資源，提高其成本控制的效率，增強(qiáng)面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高企業(yè)的核心競爭力。因A公司是典型的中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司，本文有針對(duì)性的對(duì)此類房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本進(jìn)行研究，充分調(diào)查了此類企業(yè)在成本管理上的具體需求，有針對(duì)性的指出在開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)上成本控制所出現(xiàn)的問題，對(duì)類似的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及類似的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有著極強(qiáng)的借鑒作用。(二)現(xiàn)實(shí)意義A公司經(jīng)過十凡年的發(fā)展，在企業(yè)運(yùn)營管理的過程中已經(jīng)總結(jié)了很多的經(jīng)驗(yàn)，以往開發(fā)的商品房均以中低檔普通住宅為主，售價(jià)不高，市場競爭激烈，要實(shí)現(xiàn)盈利目的就要有效的控制成本。將合理有效的成本控制體系運(yùn)用到此項(xiàng)目的開發(fā)中，可以提高開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。通過對(duì)項(xiàng)目成本構(gòu)成狀況的分析及開發(fā)過程中各流程出現(xiàn)的問題進(jìn)行深刻的剖析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)A公司今后開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有著借鑒和指導(dǎo)作用。三、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀(一)國外研究現(xiàn)狀1954年，英國管理學(xué)家德魯克(PDruker)提出了目標(biāo)成本管理理論體系。該理論提出了“目標(biāo)成本”的概念，主張企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和生產(chǎn)過程應(yīng)以“目標(biāo)成本”實(shí)行成本控制。這種成本控制的方法實(shí)現(xiàn)了事前的成本預(yù)測和事中的成本控制的結(jié)合，具有非常重大的意義。1967年美國國防部第一次提出了贏得值法(EarnedValueManagement,EVM).主要用于對(duì)建設(shè)項(xiàng)目成本、進(jìn)度進(jìn)行綜合分析，目前國際上很多知名的工程公司都采用了這項(xiàng)先進(jìn)的項(xiàng)目管理技術(shù)(李洋，2013)。該理論設(shè)置了已完工作費(fèi)用、計(jì)劃工作費(fèi)用和已完工作實(shí)際費(fèi)用三項(xiàng)基本參數(shù)。在這三個(gè)參數(shù)基礎(chǔ)上計(jì)算得出贏得值法的費(fèi)用偏差CV、進(jìn)度偏差SV、費(fèi)用績效指標(biāo)CPI和進(jìn)度績效指標(biāo)SPI等四個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)。上個(gè)世紀(jì)70年代末至80年代初，以英國工程造價(jià)管理學(xué)界為主，提出了“全生命周期造價(jià)管理”(LifeCycleCosting，簡稱LCC)的工程項(xiàng)目投資評(píng)估與造價(jià)管理的理論和方法(胡斌，20I0)。該理論將項(xiàng)目的建設(shè)階段和項(xiàng)目竣工后的使用階段共同納入造價(jià)管理范圍。全壽命周期造價(jià)管理是采用數(shù)學(xué)的方法來對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行計(jì)算，并對(duì)工程項(xiàng)目整個(gè)壽命期的成本進(jìn)行分析，包括了直接成本、間接成本、社會(huì)成本、環(huán)境成本、項(xiàng)目利潤等等，通過成本的計(jì)算來選定最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案。從根本上要求人們關(guān)注項(xiàng)目的全生命周期，從全壽命周期的視角來思考項(xiàng)目建設(shè)的成本問題，力求工程項(xiàng)目整個(gè)壽命周期的成本最小化。我們可以對(duì)這個(gè)工程成本管理系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)跟蹤。之后又有一些學(xué)者對(duì)“全生命周期造價(jià)管理”理論進(jìn)行了補(bǔ)充:J.Infrastruce.Syst<1996)認(rèn)為全壽命周期成本管理的目的在于使項(xiàng)目壽命周期過程中的總成本最優(yōu)化。MithraratneandVale(2004)提出了房屋全壽命周期成本和全壽命周期能源的分析方法，將建筑按不同的部位和專業(yè)進(jìn)行了詳細(xì)劃分，用以進(jìn)行全壽命周期成本分析。LUAYE(2000)從建筑費(fèi)用、能源費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)用、運(yùn)營費(fèi)用和拆除費(fèi)用等角度分析項(xiàng)目的全壽命周期成本。1978年Mitchell所著的《圖書館職能的費(fèi)用分析》一書中提到了“全面項(xiàng)目費(fèi)用管理”這一名詞。國際全面成本管理促進(jìn)會(huì)(AACE-D的前主席Westney(1992)提出僅僅針對(duì)傳統(tǒng)造價(jià)估算和片面的造價(jià)控制的理論與方法已經(jīng)不能適應(yīng)對(duì)當(dāng)今世界各種新技術(shù)、新手段進(jìn)行管理和分析，所以提出了“全面項(xiàng)目費(fèi)用管理”理論。他在1991年5月在美國休斯頓海灣海岸召開的學(xué)會(huì)春季研討會(huì)上提出全面項(xiàng)目費(fèi)用管理思想之后，AACE-I將全面項(xiàng)目費(fèi)用管理定義如下:“通過有效地使用專業(yè)知識(shí)和專門技術(shù)去計(jì)劃和控制項(xiàng)目資源、成本與盈利的風(fēng)險(xiǎn)?！?0世紀(jì)80年代，英國學(xué)者肯斯.西蒙茲(Kennethsimmonds)提出戰(zhàn)略成本管理理論，他認(rèn)為企業(yè)應(yīng)從自身的市場競爭地位出發(fā)，通過對(duì)企業(yè)自身以及競爭對(duì)手的相關(guān)成本資料進(jìn)行分析，為管理者提供戰(zhàn)略決策信息。AACE(TheAssociationfortheAdvancementofcostEngineering，美國造價(jià)師協(xié)會(huì))1991年在美國西雅圖舉辦的會(huì)議上提出全面造價(jià)管理的理論。全面造價(jià)管理是工程項(xiàng)目的全過程和各要素的管理，包括了業(yè)主、建設(shè)單位、承包商、施工單位、咨詢單位等各方利益，它的管理內(nèi)容包括全壽命周期管理和全要素管理。全壽命周期包括項(xiàng)目建設(shè)期和使用期。全要素管理強(qiáng)調(diào)的不僅僅是工程造價(jià)本身，更應(yīng)同時(shí)考慮工期成本、質(zhì)量成本、安全成本、環(huán)境成本等等，將工期、質(zhì)量、造價(jià)、安全、環(huán)境等等進(jìn)行集成管理。工程的全面造價(jià)管理，必須考慮到影響造價(jià)的各個(gè)要素，從全要素管理入手，去分析和找出一套具體的全面造價(jià)管理的技術(shù)方法。從20世紀(jì)90年代開始，日本豐田汽車公司實(shí)行的成本企畫管理模式開始發(fā)揮著越來越大的作用，并影響著全球的成本管理思路。這種成本管理思想是根據(jù)市場上消費(fèi)者認(rèn)可的價(jià)格，減去企業(yè)期望得到的利潤得出產(chǎn)品的目標(biāo)成本，再運(yùn)用所謂“成本工程”的手段來研究產(chǎn)品生產(chǎn)如何滿足目標(biāo)要求。隨著國際建筑業(yè)的發(fā)展，發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)成本管理已經(jīng)進(jìn)入科學(xué)化、規(guī)范化、程序化的軌道。美國的工程造價(jià)主要操作模式是首先由各咨詢機(jī)構(gòu)制定單位建筑面積基價(jià)、費(fèi)用估算的模式，再由承包商和業(yè)主通過一定的市場交易行為確定工程的造價(jià)(高丹華，2013)。英國工程造價(jià)管理已經(jīng)成為了一個(gè)有影響力的、科學(xué)規(guī)范的獨(dú)立專業(yè)，經(jīng)過了幾百年的摸索形成了全英統(tǒng)一的工程量標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量規(guī)則，工程造價(jià)管理工作日趨規(guī)范。日本建筑工程造價(jià)實(shí)行的是全過程的管理，日本建筑學(xué)會(huì)成本計(jì)劃分會(huì)負(fù)責(zé)頒布建筑工程的分部分項(xiàng)定額，撰寫了費(fèi)用估算手冊(cè)，數(shù)據(jù)根據(jù)市場變化定期進(jìn)行修改，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行的動(dòng)態(tài)管理。(二)國內(nèi)研究現(xiàn)狀20世紀(jì)80年代，我國的工程造價(jià)管理領(lǐng)域開始認(rèn)識(shí)到全過程造價(jià)管理的重要性，提出了建設(shè)工程項(xiàng)目“全過程造價(jià)管理”。提出將前期策劃、設(shè)計(jì)兩個(gè)重要階段也納入管理范圍?！叭^程造價(jià)管理”理論雖然沒有包含工程的使用期間，但它依然強(qiáng)調(diào)建設(shè)工程造價(jià)的確定、成本的控制和建設(shè)工程項(xiàng)目本身都是一個(gè)完整的過程，是不可分割的。王鵬、高揚(yáng)(2004)在《建立以利潤為基準(zhǔn)品牌為目標(biāo)的成本管理體系》中提出了成本管理工作要有以獲取利潤為基礎(chǔ)，以創(chuàng)造品牌價(jià)值為目標(biāo)的全局成本管理理念，企業(yè)的最終目標(biāo)是追求項(xiàng)目利潤最大化。良好的企業(yè)品牌的樹立是企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的保障，長遠(yuǎn)看能促進(jìn)企業(yè)創(chuàng)造利潤最大化。企業(yè)應(yīng)均衡考慮利潤和品牌之間的關(guān)系，從而更有效的控制項(xiàng)目開發(fā)的成本。周曉靜、李恒東、肖瑞江(2006)在《施工項(xiàng)目成本控制體系的評(píng)價(jià)》中認(rèn)為建筑施工企業(yè)必須建立完善的項(xiàng)目工程成本控制體系，完善的體系能夠降低項(xiàng)目的開發(fā)成本，從而提高企業(yè)競爭水平和影響力。文中作者針對(duì)施工項(xiàng)目成本控制體系建立了模型，并采用綜合評(píng)判法科學(xué)評(píng)價(jià)了該成本控制體系的健全度。劉佑清(2006)在《淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制》中，將開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施階段劃分為設(shè)計(jì)、施工和竣工三個(gè)環(huán)節(jié)，并依次介紹了三個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)成本進(jìn)行有效控制的措施和辦法，指出了開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行全過程成本控制的重要性。馬倩和趙嘉(2011)通過研究認(rèn)為在成本估算過程中工程進(jìn)度因素也起著重要的作用。通過運(yùn)用加權(quán)的方法，改進(jìn)和完善了估算模型，模型中包含了進(jìn)度位因素，從而更準(zhǔn)確的進(jìn)行成本控制。石明喜、王喜平和蔣理(2011)]提出項(xiàng)目的成本和工期的預(yù)測與掙值分析方法的準(zhǔn)確和分析層次有著密切的聯(lián)系。而多級(jí)掙值分析法對(duì)偏差的位置的定位更準(zhǔn)確。控制者能更加及時(shí)的尋找出偏差產(chǎn)生的原因，迅速有效的采用相應(yīng)措施來糾正偏差。王利(2011)對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀和房地產(chǎn)成本控制水平的分析發(fā)現(xiàn)，有一些緊急問題急需要解決，文中提出了相應(yīng)的成本控制建議和成本控制方法以解決這些問題。楊麗深(2008)因近幾年房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的問題，針對(duì)房地產(chǎn)成本的基本構(gòu)成要素，剖析了這些要素對(duì)成本構(gòu)成影響的原因，給出了房地產(chǎn)成本控制的舉措，以達(dá)到控制房地產(chǎn)成本的作用。孫藝鍵、黃如福、陳岱林、李宏男、劉剛(2009)分析房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題，基于作業(yè)成本法的動(dòng)態(tài)成本管理模型并用于實(shí)踐中，認(rèn)為利用作業(yè)成本法能對(duì)房地產(chǎn)成本進(jìn)行有效的管理。陳蕭(2013)提出要根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上的成本進(jìn)行分析、歸類和控制，讓供應(yīng)鏈成本管理管控體系成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。金瑜(2013)認(rèn)為徹底有效的解決房地產(chǎn)成本管理的困境，就要從項(xiàng)目的成本、合同和資金三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)入手，并確保三條核心線和信息化系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，從根本上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本的科學(xué)化管理。通過以上國內(nèi)外對(duì)成本管理研究成果的綜述，我們可以看到國內(nèi)外對(duì)成本控制的研究越來越重視，成本控制的研究范圍已經(jīng)深入到了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，尤其是最近幾年伴隨著房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的研究案例和理論研究成果也隨之多了起來，但是大部分理論研究的主流理念是目標(biāo)成本控制，在企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)中運(yùn)用的最多的也是目標(biāo)成本控制法。四、研究的思路及內(nèi)容(一)研究思路和研究方法1、研究思路本論文以項(xiàng)目成本管理的理論為基礎(chǔ)，對(duì)A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在項(xiàng)目開發(fā)過程的各個(gè)階段進(jìn)行全面分析，通過分析找出在開發(fā)各階段存在的問題，并對(duì)這些問題在實(shí)施層面上提出了解決辦法。依據(jù)全面成本管理理論，對(duì)項(xiàng)目的前期決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、銷售階段均做了一定的分析，重點(diǎn)落在對(duì)成本影響較大的前期決策階段和施工階段，對(duì)這兩個(gè)階段的成本控制采用定量分析與定性分析相結(jié)合的方法，在前期決策階段采用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)來分析項(xiàng)目的可行性，在施工階段則運(yùn)用掙值法對(duì)施工過程進(jìn)行分析。將理論聯(lián)系實(shí)際，綜合分析得到結(jié)論。2、研究方法本文通過理論與實(shí)踐相結(jié)合的方法，通過以下幾種方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制進(jìn)行分析，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行深入的思考，并提出相應(yīng)的建議和對(duì)策。(1)文獻(xiàn)閱讀。在論文框架構(gòu)建階段，筆者進(jìn)行了一定數(shù)量的文獻(xiàn)閱讀，涉及到命題的研究背景、意義，相關(guān)理論知識(shí)及房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過程中存在的不足、采取的措施等方面，使得本論文研究方向更加準(zhǔn)確，為后期論文的敘述奠定了理論基礎(chǔ)和理論依據(jù)。(2)典型案例分析。本論文以A房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目作為案例，為論文的撰寫取得相應(yīng)的論據(jù)，更加增加了論文研究的現(xiàn)實(shí)意義。(3)走訪、個(gè)別訪談。為更準(zhǔn)確的清楚、掌握當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的現(xiàn)狀和認(rèn)識(shí)，拓寬思路和視野，走訪和個(gè)別訪談的方式，擁有第一手資料，為本文寫作鋪墊事實(shí)基礎(chǔ)。(二)研究的內(nèi)容本文依托A公司對(duì)中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制進(jìn)行了研究，首先分析了A公司目前在各開發(fā)流程中成本控制方面存在的問題，并逐一提出了改進(jìn)的辦法。文章結(jié)構(gòu)如下:第一張為緒論，介紹了本文的研究背景、研究的意義、國內(nèi)外研究的現(xiàn)狀、研究的方法及可能的創(chuàng)新點(diǎn)。第二章為房地產(chǎn)開發(fā)及其成本控制相關(guān)理論概述。對(duì)成本、成本管理、成本控制等相關(guān)概念進(jìn)行了界定;介紹了房地產(chǎn)開發(fā)的特征及成本構(gòu)成、開發(fā)流程;重點(diǎn)介紹了成本控制的相關(guān)理論和房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的方法。第三章對(duì)A公司進(jìn)行了介紹，并描述A公司目前成本控制現(xiàn)狀和成本控制策略。第四章就A房地產(chǎn)公司開發(fā)的各個(gè)階段成本出現(xiàn)的問題進(jìn)行了分析。第五章針對(duì)提出的問題，依據(jù)案例對(duì)各個(gè)階段出現(xiàn)的問題提出解決的辦法。第六章為結(jié)論和展望。五、本文的創(chuàng)新點(diǎn)本文的創(chuàng)新點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:第一，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理是全過程全方面的管理，成本控制不單獨(dú)是造價(jià)部門的事情，也不是公司主要領(lǐng)導(dǎo)的事情，更不是個(gè)別人的事情，而是涉及到設(shè)計(jì)、施工、財(cái)務(wù)、銷售等各個(gè)部門全體成員的事情。本文將房地產(chǎn)開發(fā)合理劃分為前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、銷售等多個(gè)實(shí)施環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)在成本控制方面都存在問題，我們將這些問題進(jìn)行了匯總分析，并結(jié)合理論知識(shí)進(jìn)行分析研究，最終提出解決問題的辦法。第二，結(jié)合掙值法對(duì)項(xiàng)目的施工階段進(jìn)行成本控制，不再是以前將費(fèi)用和進(jìn)度分開進(jìn)行控制，運(yùn)用了掙值法將項(xiàng)目建設(shè)的成本費(fèi)用和項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行了有效的結(jié)合，更加科學(xué)的分析的項(xiàng)目的建設(shè)情況。第二章房地產(chǎn)開發(fā)及其成本控制相關(guān)理論概述一、相關(guān)概念的界定(一)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)所包含的意思是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋修建的事項(xiàng)。房地產(chǎn)開發(fā)從土地的取得、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)的建設(shè)、物業(yè)的銷售及管理等一系列過程，投資大，耗時(shí)長。(二)成本馬克思曾科學(xué)地指出了成本的經(jīng)濟(jì)性質(zhì):“按照資本主義方式生產(chǎn)的每一個(gè)商品w的價(jià)值，用公式來表示是w=c+v+M。如果我們從這個(gè)產(chǎn)品價(jià)值中減去剩余價(jià)值M，那么，在商品剩下來的，只是一個(gè)在生產(chǎn)要素上耗費(fèi)的資本價(jià)值C+V的等價(jià)物或補(bǔ)償價(jià)值”。人們進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，必定要消耗一定數(shù)量的資源，這些資源表現(xiàn)為人力、物力、財(cái)力，這些資源用貨幣表現(xiàn)出來就是貨物的成本。成本在經(jīng)濟(jì)學(xué)上就是指不可避免的最高代價(jià)。對(duì)資本家來說，所消耗的生產(chǎn)資料的價(jià)格和使用的勞動(dòng)力的價(jià)格就是補(bǔ)償資本家自身所耗費(fèi)的東西，對(duì)資本家來說就是商品的成本。(三)成本管理的概念狹義的概念認(rèn)為成本管理的主要目標(biāo)是對(duì)成本進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)量，廣義的概念認(rèn)為成本管理是一種管理活動(dòng)，應(yīng)該具有預(yù)測、計(jì)劃、控制、考核、分析和決策等管理的普遍職能。目前美國學(xué)者查爾斯·T·霍恩格倫提出了較為全面的多維成本管理觀。成本管理的三個(gè)飛躍，使得成本管理的范圍更加寬廣。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷變化，現(xiàn)代企業(yè)擁有了系統(tǒng)的成本管理理念，企業(yè)的成本管理已成為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，注重的是對(duì)成本管理對(duì)象的全方位的分析研究。(四)成本控制成本控制的主要目標(biāo)就是為了降低成本，同時(shí)將產(chǎn)品的效益提高到最大化。成本控制是指在項(xiàng)目管理的過程中，因?yàn)轫?xiàng)目開展會(huì)發(fā)生費(fèi)用開支，項(xiàng)目的管理者為了對(duì)過程中的資源消耗和費(fèi)用支出進(jìn)行控制，采用技術(shù)手段和管理措施達(dá)到減少項(xiàng)目成本的目標(biāo)。成本控制一般分為三個(gè)等級(jí):以低成本為出發(fā)點(diǎn)的第一個(gè)層次，是讓成本控制配合企業(yè)的戰(zhàn)略決策和執(zhí)行，利用價(jià)格競爭來擴(kuò)大市場份額，從而占領(lǐng)市場取得市場競爭優(yōu)勢，最終增加企業(yè)的利潤，為企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展奠定基礎(chǔ)。第二層次是利用產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品數(shù)量、企業(yè)資源、產(chǎn)品成本、銷售價(jià)格之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，配合企業(yè)獲取利潤最大化。第三層次是將成本和與成本相關(guān)變量聯(lián)系在一起綜合進(jìn)行考慮，單純的降低成本不代表經(jīng)濟(jì)上具有合理性，三個(gè)層次反映了企業(yè)不同層級(jí)的管理水平，管理水平由低到高。成本控制貫穿于企業(yè)經(jīng)營的全過程，主要分為三個(gè)部分:事前控制、事中控制、事后控制。事前控制是與成本的預(yù)測、決策和計(jì)劃相聯(lián)系的目標(biāo)成本管理;事中控制是與成本的計(jì)算、分析、調(diào)整有關(guān)的過程管理;事后控制是對(duì)成本控制提供有力支持的數(shù)據(jù)累計(jì)、分析、總結(jié)，是對(duì)過去管理經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。二、房地產(chǎn)開發(fā)的特征及成本構(gòu)成(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目特征1、房地產(chǎn)產(chǎn)品位置固定，投資巨大房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)的固定位置，在項(xiàng)目開發(fā)之前必須考慮到地區(qū)、地域、地段的差異對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的有利及不利的影響。為滿足市場需求，項(xiàng)目開工建設(shè)前要充分了解目標(biāo)客戶的需求、心里定位及價(jià)格接受程度，再統(tǒng)籌考慮建設(shè)產(chǎn)品類型、檔次。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，從項(xiàng)目最初的取得土地使用權(quán)，到后期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，再到工程的開工建設(shè)，都需要大量的資金。項(xiàng)目的運(yùn)營需要具備完善的資金鏈和較高的資金運(yùn)營能力。2、地域區(qū)域的差異大取得土地的價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)的成本起到重大影響。首先不同的城市或者在城市的不同地段，土地的成本是不一樣的，其次由于各個(gè)地段的地質(zhì)情況不同，對(duì)建筑基礎(chǔ)的要求也不同，再次不同地域區(qū)域的建材價(jià)格也是千差萬別，這些都決定著企業(yè)在不同的區(qū)域進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)沒有固定的模式，加大了成本控制的難度。3、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期長房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有一定的周期，即使小型的房地產(chǎn)項(xiàng)目也需要2-3年的時(shí)間，大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目則需要更長的時(shí)間。較長的投資回收期導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)加大，一旦市場上的需求發(fā)生變化或者國家政策進(jìn)行了調(diào)整，會(huì)造成產(chǎn)品的市場價(jià)格下降、企業(yè)的投資收益下降，投資風(fēng)險(xiǎn)加劇。4、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)高房地產(chǎn)開發(fā)過程中會(huì)出現(xiàn)很多不可控的因素，這些都會(huì)加大項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。如項(xiàng)目的市場定位不準(zhǔn)確。項(xiàng)目的市場定位確定以后，項(xiàng)目的品質(zhì)、質(zhì)量就基本確定了，后續(xù)的銷售對(duì)象和銷售價(jià)格也就基本確定了，若定位不準(zhǔn)確，企業(yè)會(huì)面臨不可彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，我們經(jīng)?？吹椒康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)因質(zhì)量問題與客戶之間的造成沖突，不利于企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)和長遠(yuǎn)發(fā)展。要防范這些風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，必須加大事前風(fēng)險(xiǎn)的控制力度，將風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍內(nèi)。5、房地產(chǎn)項(xiàng)目的費(fèi)用成本目標(biāo)控制的難度大房地產(chǎn)項(xiàng)目成本目標(biāo)的控制難度較大，因?yàn)樵谡麄€(gè)投資過程中歷時(shí)很長，成本控制的環(huán)節(jié)很多，經(jīng)常會(huì)遭到不確定性因素的干擾，若要有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，必須依照開發(fā)流程從開發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)著手，制定出標(biāo)準(zhǔn)化的管理制度、操作流程、全方位做好成本計(jì)劃的控制工作，確保目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。6、開發(fā)規(guī)模是成本控制的雙刃劍若企業(yè)的資金狀況良好、可以滿足較大規(guī)模的項(xiàng)目開發(fā)，可以攤薄項(xiàng)目的開發(fā)成本，如規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等等，都可以隨著開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大而降低單位成本。由于規(guī)模的加大，建筑材料的使用數(shù)量加大，也能使材料供應(yīng)商降低價(jià)格，降低材料成本。但也不是規(guī)模越大就越好，規(guī)模越大所需的資金也就越多，如果企業(yè)貸款的金額較高，資產(chǎn)負(fù)債率很高，若不能很好的控制現(xiàn)金流，就會(huì)給企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。房屋的銷售情況、貸款的利息、施工周期等等都會(huì)隨時(shí)增大成本，所以說規(guī)模的控制也是成本控制的重要點(diǎn)。(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成1、土地成本土地費(fèi)用包含了城鎮(zhèn)土地出讓金、土地征地拆遷費(fèi)用。伴隨著國家的土地政策的趨緊，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商只能通過拍賣的方式取得土地，在我國城鎮(zhèn)的商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地的價(jià)格會(huì)占到20%40%，并且有逐步上升的趨勢。2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)指的是項(xiàng)目前期科研、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘查，此部分在項(xiàng)目總成本中所占的比例較少，一般占6%左右。3、公共市政配套費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用是指按照建設(shè)的規(guī)模，根據(jù)一定的比例交給政府的大市政配套費(fèi)，由政府統(tǒng)一的進(jìn)行市政配套建設(shè)。也有房地產(chǎn)企業(yè)自建配套設(shè)施的，在建設(shè)用地范圍內(nèi)為居民建設(shè)公共配套設(shè)施，如:學(xué)校、幼兒園、社區(qū)醫(yī)院、菜市場等等。該項(xiàng)費(fèi)用也占項(xiàng)目總開發(fā)成本的5%左右。4、建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)包含了建設(shè)過程中主體過程建設(shè)費(fèi)、設(shè)備器具采購費(fèi)、供水、供電、供氣、有線電視、寬帶光纖、道路、景觀綠化等配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，這部分的建設(shè)費(fèi)用在總成本中占據(jù)著相當(dāng)大的比例，大約占了40%的比例。5.資本化利息房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的周期長，需要數(shù)額巨大的資金支持，在建設(shè)過程中進(jìn)行融資是必定的，通過借貸籌集資金必須向金融機(jī)構(gòu)支付利息，這也構(gòu)成了開發(fā)成本的重要組成部分。它的大小和房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模、融資額度也很大關(guān)系，沒有固定的比例。6、管理費(fèi)用管理費(fèi)用包括了人員的工資、辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)等等，主要用于維持房地產(chǎn)企業(yè)的正常開支，這部分的成本占總成本的比例較少。7、銷售費(fèi)用為銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目所產(chǎn)生的廣告費(fèi)、營銷推廣費(fèi)用、銷售代理的傭金都是構(gòu)成銷售費(fèi)用的組成部分。8.稅金在房地產(chǎn)建設(shè)的過程中要繳納各種稅費(fèi)，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，目前在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)較重，一般占到總成本的15%25%.(三)房地產(chǎn)開發(fā)流程1、前期決策階段前期的決策階段是對(duì)擬建設(shè)的項(xiàng)目進(jìn)行必要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，進(jìn)行可行性分析，編制可行性研究報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目的不同建設(shè)方案進(jìn)行分析、比較、選擇最優(yōu)方案的過程。在這個(gè)階段主要的任務(wù)是鑒別投資機(jī)會(huì)、選定投資方向，在這個(gè)階段要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模、投資總額、材料來源、建筑技術(shù)水平、施工隊(duì)伍、資金來源、市場需求情況都要進(jìn)行充分的了解。在對(duì)市場進(jìn)行充分調(diào)查之后，再對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，主要有國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。2、土地取得階段土地的取得在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)階段占用的時(shí)間較短，是項(xiàng)目開發(fā)的開始階段，隨著土地價(jià)格不斷上漲，這一步在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中顯得至關(guān)重要。土地成本的高低、土地市場前景的好壞和項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展休戚相關(guān)。這個(gè)階段主要是借鑒項(xiàng)目可行性研究的結(jié)果，以便確認(rèn)該項(xiàng)目是否值得投資。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在取得土地使用權(quán)之后，進(jìn)行市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的階段。這個(gè)階段的工作主要是根據(jù)市場定位對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案不斷進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，并根據(jù)深化的設(shè)計(jì)圖編制項(xiàng)目預(yù)算，預(yù)算數(shù)字能夠比較準(zhǔn)確的反映項(xiàng)目的建設(shè)成本。初步設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響有時(shí)能達(dá)到75%-95%，要降低產(chǎn)品造價(jià)，就必須在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)目標(biāo)客戶、建筑風(fēng)格、戶型、目標(biāo)客戶等進(jìn)行深入細(xì)致的研究，選擇最優(yōu)方案。4、招投標(biāo)階段項(xiàng)目的招投標(biāo)是指通過公開招標(biāo)的方式選擇一個(gè)有資質(zhì)、有能力、有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的施工單位來進(jìn)行工程項(xiàng)目的建設(shè)。房地產(chǎn)公司在編制工程預(yù)算、招標(biāo)文件和標(biāo)底時(shí)應(yīng)盡可能準(zhǔn)確，這樣便于在施工過程中工程總造價(jià)的控制。還要對(duì)施工單位的資質(zhì)、以往的業(yè)績、項(xiàng)目經(jīng)理的施工現(xiàn)場管控能力等情況進(jìn)行綜合考察。5、工程施工建設(shè)階段在規(guī)劃設(shè)計(jì)完成，招投標(biāo)結(jié)束后，房地產(chǎn)項(xiàng)目就進(jìn)入了施工建設(shè)階段。從項(xiàng)目的招投標(biāo)、到施工單位進(jìn)場、房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行施工現(xiàn)場的管理、到最終的項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦理竣工結(jié)算，這個(gè)階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的工作面最廣、人員最多、接觸的單位最多的階段，在這個(gè)階段最主要的是按照預(yù)算范圍內(nèi)的成本對(duì)工程施工進(jìn)行控制，確保工程按質(zhì)按量按期完工，順利進(jìn)行竣工驗(yàn)收。6、銷售階段營銷階段是指通過顧客把開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的流通過程。其目標(biāo)和核心在于針對(duì)消費(fèi)者的需求，在符合消費(fèi)者購買水平的基礎(chǔ)上，通過推廣的手段，更好的促進(jìn)房地產(chǎn)交易，使房屋盡可能快地實(shí)現(xiàn)其價(jià)值到現(xiàn)金的轉(zhuǎn)化。市場營銷階段雖然處于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最末階段。然而，此階段卻是房地產(chǎn)開發(fā)商獲取利潤的關(guān)鍵階段。房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)包括以下環(huán)節(jié):銷售項(xiàng)目的整體策劃、具體事項(xiàng)的準(zhǔn)備、活動(dòng)策劃、公開銷售、簽署買賣合同、辦理各種手續(xù)。整個(gè)的銷售過程是比較復(fù)雜和繁瑣的，一旦處理不好就會(huì)影響整個(gè)流程的效率，造成銷售環(huán)節(jié)的浪費(fèi)。三、成本控制理論(一)作業(yè)成本法作業(yè)成本法首先根據(jù)各階段作業(yè)對(duì)資源的需求，將現(xiàn)有資源按需求分配到作業(yè)中，并計(jì)算出作業(yè)成本;然后再按產(chǎn)品生產(chǎn)過程所消耗的作業(yè)量將作業(yè)成本計(jì)入到產(chǎn)品成本，該方法被引入我國，并逐漸被接受和應(yīng)用，有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?此種方法把產(chǎn)成品、資源作業(yè)或作業(yè)中心均作為成本計(jì)算對(duì)象，并且按照成本動(dòng)因來解釋成本動(dòng)態(tài)。作業(yè)成本法的實(shí)施一般分為以下幾個(gè)步驟:1、設(shè)定作業(yè)成本法實(shí)施的目標(biāo)、范圍、組建實(shí)施小組。2、熟悉企業(yè)工作流程，了解相關(guān)信息。3、建立作業(yè)成本的核算模型。主要明確以下內(nèi)容:企業(yè)所擁有的資源、明確作業(yè)和成本對(duì)象，并將它們細(xì)分，確定它們與組織中各個(gè)層次的關(guān)系，各個(gè)計(jì)算對(duì)象的責(zé)任主體必須明確、資源作業(yè)因何種成本動(dòng)因進(jìn)行分配，明確資源如何分配到作業(yè)，作業(yè)如何分配到作業(yè)產(chǎn)品。4、開發(fā)作業(yè)成本實(shí)施工具系統(tǒng)。計(jì)算機(jī)技術(shù)和相關(guān)軟件的支持是作業(yè)成本法得以實(shí)施的基礎(chǔ)，復(fù)雜的核算任務(wù)必須借助輔助工具才能得以完成，計(jì)算機(jī)系統(tǒng)幫助我們分析、處理數(shù)據(jù)信息。5、實(shí)施作業(yè)成本法。在建成的作業(yè)成本管理系統(tǒng)中，錄入各項(xiàng)具體的數(shù)據(jù)，運(yùn)行本方法。6、分析作業(yè)成本的運(yùn)行結(jié)果。計(jì)算出的數(shù)據(jù)要進(jìn)行分析研究，用數(shù)據(jù)來評(píng)價(jià)作業(yè)成本法。作業(yè)成本法自從上世紀(jì)80年代發(fā)展以來，漸趨成為一種成熟的成本管理方法。該方法提供了更加精確的成本信息，更加有利于企業(yè)決策層做出正確的判斷，在企業(yè)內(nèi)部管理的推動(dòng)上起的作用尤其重大。(二)標(biāo)準(zhǔn)成本法標(biāo)準(zhǔn)成本法是指以標(biāo)準(zhǔn)成本為中心，實(shí)際上就是就某項(xiàng)具體的內(nèi)容進(jìn)行定額，以明確其在經(jīng)營管理中控制的目標(biāo)值。通過標(biāo)準(zhǔn)成本的擬定、實(shí)行、核算、控制、尋找差異并分析原因等一系列環(huán)節(jié)，將成本的核算、控制、考核、分析融合，從而實(shí)現(xiàn)成本管理目的的一種成本管理方法。所謂標(biāo)準(zhǔn)成本是指在有效經(jīng)營條件下經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查研究和技術(shù)測定后必須發(fā)生的成本。實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)成本法第一步要制定標(biāo)準(zhǔn)成本，制定標(biāo)準(zhǔn)成本就是要制定直接材料、直接人工、制造費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)成本。在制定時(shí)，每個(gè)項(xiàng)目的每個(gè)子項(xiàng)都應(yīng)按照數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)分到位，其中數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)包括單位產(chǎn)品消耗量、單位產(chǎn)品消耗工時(shí)等，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)包括原材料單價(jià)、小時(shí)工資率、小時(shí)制造費(fèi)用分配率。標(biāo)準(zhǔn)成本的確立之后才能運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)成本法，為了便于今后操作，必須根據(jù)實(shí)際情況確定標(biāo)準(zhǔn)成本，以達(dá)到成本事前控制的目的。標(biāo)準(zhǔn)成本確定后，要將實(shí)際發(fā)生成本與標(biāo)準(zhǔn)成本兩者進(jìn)行對(duì)比分析，包括分析變動(dòng)成本差異和分析固定制造費(fèi)用差異，在固定制造費(fèi)用差異分析時(shí)可以依據(jù)具體情況選擇二因素分析法或三因素分析法，最后將分析差異進(jìn)行賬務(wù)處理。(三)目標(biāo)成本法目標(biāo)成本法是企業(yè)以市場需求為基礎(chǔ)，為達(dá)到特定的目標(biāo)利潤，對(duì)生產(chǎn)過程中的產(chǎn)品進(jìn)行設(shè)計(jì)、計(jì)劃、生產(chǎn)，致使成本降低的一種成本管理方法。其最大的特點(diǎn)是基于市場給定的價(jià)格來決定成本，確定成本以市場為導(dǎo)向，其目的是在產(chǎn)品的研發(fā)階段或設(shè)計(jì)階段便確定好產(chǎn)品的造價(jià)，而不是走一步算一步，在制造過程中再考慮降低成本。目標(biāo)成本法的實(shí)施分為三個(gè)階段:1、市場導(dǎo)向是目標(biāo)成本設(shè)定的基礎(chǔ)。2、計(jì)算成本差距。3、在生產(chǎn)過程中運(yùn)用相關(guān)辦法不斷改進(jìn)產(chǎn)品成本，以達(dá)到設(shè)定的目標(biāo)成本。目標(biāo)成本法的優(yōu)點(diǎn)是:它側(cè)重點(diǎn)在事前控制，這樣考核容易落實(shí)到位，在項(xiàng)目一開始就界定了責(zé)任方的成本，有利于界定責(zé)任，使業(yè)績考核中更加明晰。(四)成本企畫法成本企畫法是產(chǎn)品從前期策劃開始時(shí)，就根據(jù)客戶需求設(shè)定相應(yīng)的目標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)進(jìn)行一系列的綜合性管理活動(dòng)。成本企畫的實(shí)質(zhì)是一種前置性的綜合管理，其目標(biāo)是讓客戶滿意。它運(yùn)用綜合手段，將工程組織管理措施和會(huì)計(jì)核算相結(jié)合，以成本管理的形式達(dá)成終極的利潤管理目的。同時(shí)也是先導(dǎo)性和預(yù)防性的控制方式，針對(duì)未來必須要達(dá)到的目標(biāo)，對(duì)目前所采取的措施和方法進(jìn)行有目的的彈性調(diào)整。一般而言，成本企畫的實(shí)施流程是:產(chǎn)品企畫一目標(biāo)成本設(shè)定一目標(biāo)成本分解一目標(biāo)成本達(dá)成一實(shí)施生產(chǎn)準(zhǔn)備一初期流動(dòng)管理。成本企畫作為一種全新的成本管理模式，從事物發(fā)展的最初就開始控制，并將成本和工程技術(shù)進(jìn)行了結(jié)合。四、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方法(一)制度控制法制度控制法就是在企業(yè)的運(yùn)營過程中制定相應(yīng)的規(guī)范制度來控制成本費(fèi)用的開支。從財(cái)務(wù)的角度出發(fā)，一般的企業(yè)均會(huì)制定一些日常開支的規(guī)章制度:如業(yè)務(wù)招待費(fèi)管理規(guī)定、差旅費(fèi)管理規(guī)定、交通費(fèi)補(bǔ)貼相關(guān)規(guī)定、辦公費(fèi)用管理規(guī)定等等。通過制度的約束將會(huì)有效的控制成本開支，減少浪費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)要運(yùn)用制度控制法來約束成本開支，首先要明確哪些成本可以通過制度能夠進(jìn)行約束，并制定要相適應(yīng)的制度;其次制度的執(zhí)行要嚴(yán)格，各種成本費(fèi)用的開支審批均應(yīng)遵循規(guī)章制度;最后還要有相配套的考核和獎(jiǎng)懲制度，使得制度的執(zhí)行能夠落實(shí)到位。(二)定額控制法定額控制法是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營過程中所需要的材料、人工等進(jìn)行定額制定，按照制定的定額對(duì)成本進(jìn)行控制。在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，主要原材料的消耗可以使用定額法來進(jìn)行管理，如按照建筑面積使用的鋼材數(shù)量、硅使用量等等。此外工作量的管理也可以使用定額進(jìn)行控制，按照項(xiàng)目的進(jìn)度、施工階段、施工工序等等制定標(biāo)準(zhǔn)工作完成所需要消耗的人工工時(shí)，并以此可以合理的配置勞動(dòng)力數(shù)量和對(duì)勞動(dòng)力工作的效率進(jìn)行考核。(三)指標(biāo)控制法房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程和結(jié)果也可以通過一些指標(biāo)來進(jìn)行衡量，這些指標(biāo)可作為成本控制結(jié)果的衡量標(biāo)準(zhǔn)，可以據(jù)此判斷成本開支與收入之間的關(guān)系。1、費(fèi)用率控制法。企業(yè)日常經(jīng)營產(chǎn)生的費(fèi)用與企業(yè)的營業(yè)收入的比率，叫費(fèi)用率。通過這個(gè)比率可以分析費(fèi)用支出的效率和效果。2、毛利率控制法。企業(yè)的銷售毛利和銷售收入的比率?？蓪?duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利進(jìn)行初步估算，并與行業(yè)平均毛利率進(jìn)行比較，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，糾正成本偏差。3、凈利潤控制法。凈利潤是企業(yè)的營業(yè)收入扣除了所有的營業(yè)成本、稅金后的所得，是企業(yè)的最終的經(jīng)營成果。凈利潤大于零說明開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目最終是由盈利的。成本控制的結(jié)果反映在利潤上，利潤越大，企業(yè)控制成本的效果越好。(四)掙值法掙值法又被稱為偏差分析法，主要用于分析目標(biāo)實(shí)施和目標(biāo)期望之間的差異。該方法是在項(xiàng)目實(shí)施的過程中不斷收集項(xiàng)目的實(shí)際費(fèi)用信息和數(shù)據(jù)，與費(fèi)用目標(biāo)值進(jìn)行動(dòng)態(tài)的比較，在項(xiàng)目失控前就及時(shí)采取糾正措施?？梢酝ㄟ^掙值法預(yù)測項(xiàng)目成本消耗和施工進(jìn)展的趨勢，通過預(yù)測成本和進(jìn)度狀況來管控現(xiàn)場，來達(dá)到成本控制的目標(biāo)。在原始數(shù)據(jù)和掙值分析數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目成本控制人員不僅全面了解項(xiàng)目成本進(jìn)度狀況，還可以對(duì)未來趨勢有效預(yù)測，推動(dòng)項(xiàng)目更好的進(jìn)展。掙值法是在項(xiàng)目預(yù)期的進(jìn)度T內(nèi)，定義了三個(gè)關(guān)于時(shí)間t(0≤t≤T)的基本函數(shù):1、計(jì)劃完成工作的預(yù)算費(fèi)用(BudgetedCostofWorkScheduled)BCWS。BCWS表示按照計(jì)劃應(yīng)該完成的工作量，所以又被稱為“計(jì)劃投資額”。BCWS=計(jì)劃工作量*預(yù)算定額，表示依照進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)完成的工作量。2、已完工程量的預(yù)算費(fèi)用(BudgetedCostofWorkPerformed)BCWP。BCWP是指根據(jù)進(jìn)度計(jì)劃，在t時(shí)刻己經(jīng)完成的工作，按照批準(zhǔn)認(rèn)可的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)所需要的資金總額。業(yè)主就是根據(jù)這個(gè)值支付工程款項(xiàng)的，也就是承包商掙得的金額，所以也稱為掙得值。BCWP=已完成工作量*預(yù)算定額，主要反映的是該項(xiàng)目按照合同計(jì)劃實(shí)施的進(jìn)展情況，3、已完成工作的實(shí)際費(fèi)用(ActualCostofWorkPerformed)ACWP。ACWP是指根據(jù)進(jìn)度計(jì)劃，在t時(shí)刻已經(jīng)完成的工作實(shí)際花費(fèi)的總金額，又稱“消耗投資額氣運(yùn)用掙值法可以對(duì)項(xiàng)目的費(fèi)用、進(jìn)度進(jìn)行客觀的評(píng)估。評(píng)價(jià)的指標(biāo)有:1、費(fèi)用偏差CV(CostVariance)CV=BCWP-ACWPCV為正值，表示項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)在預(yù)算范圍內(nèi)，不超支，實(shí)際費(fèi)用沒超過預(yù)算。CV為負(fù)值，表示項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)超出預(yù)算，項(xiàng)目超支，實(shí)際費(fèi)用高于預(yù)算的費(fèi)用。2、進(jìn)度偏差SV(ScheduleVariance)sv=Bcwr-BCwssv為正值，表示項(xiàng)目建設(shè)提前，實(shí)際進(jìn)度早于計(jì)劃進(jìn)度。sv為負(fù)值，表示項(xiàng)目進(jìn)度延遲，實(shí)際進(jìn)度落后于計(jì)劃進(jìn)度。3、費(fèi)用績效指標(biāo)CPICCostPerformanceIndex)CPI=BCWP/ACWPCPI<1表示實(shí)際費(fèi)用高于預(yù)算費(fèi)用，表示項(xiàng)目建設(shè)成本超支。CPI>1表示實(shí)際費(fèi)用小于預(yù)算費(fèi)用，表示項(xiàng)目建設(shè)成本節(jié)約。CPI=1表示實(shí)際費(fèi)用和預(yù)算費(fèi)用一致。4、進(jìn)度績效指數(shù)SPI(SchedulePerformanceindex)SPI--BCWP/BCWSSPI<1，表示進(jìn)度延誤，實(shí)際進(jìn)度落后于計(jì)劃進(jìn)度。SPI>1，表示進(jìn)度提前，實(shí)際進(jìn)度比計(jì)劃進(jìn)度提前。SPI=1，表示進(jìn)度符合要求。第三章A房地產(chǎn)公司成本控制現(xiàn)狀一、A公司簡介A公司自2000年成立以來，注冊(cè)資本金為7200萬元，現(xiàn)有員工60人，從事房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)己有十余年的歷史。作為一家擁有國家二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，秉承著“建筑社會(huì)、奉獻(xiàn)社會(huì)”的宗旨，建設(shè)了一批經(jīng)典房地產(chǎn)項(xiàng)目，先后投資開發(fā)了明珠國際大酒店、鄉(xiāng)村花園、明珠廣場、歐洲風(fēng)情街、東方家園等廣受好評(píng)的工程項(xiàng)目;成功參與了徽?qǐng)@、安徽國際會(huì)展中心等省級(jí)重點(diǎn)工程的建設(shè);開發(fā)建設(shè)了鄉(xiāng)村花園、南艷灣、翠微苑、麗景碧雅、馨苑、翡翠廣場A座、合肥學(xué)院配套、天門湖錦城、錦繡城市之光、慧園、青年城一號(hào)、天門湖廉租房等項(xiàng)目;定向開發(fā)了合肥海關(guān)科技樓、合肥市環(huán)保局宿舍、偉世通工業(yè)廠房、ABB工業(yè)廠房等項(xiàng)目;與知名地產(chǎn)商中環(huán)、國耀、瑞澤源等建立合作開發(fā)關(guān)系;現(xiàn)公司正積極投身建設(shè)出口加工區(qū)公租房、天門湖公租房、方興園安置房、福祿園安置房等項(xiàng)目。二、A公司成本控制現(xiàn)狀中國的房地產(chǎn)業(yè)是從1998年取消福利分房開始繁榮起來的，截止目前己經(jīng)走過了巧年快速發(fā)展的歷程，但房地產(chǎn)業(yè)的成本管理卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以說這是一種失衡。房地產(chǎn)業(yè)的成本管理遠(yuǎn)不如制造業(yè)那么精細(xì)，今天仍然還有很多的中小型房地產(chǎn)公司連專門的成本控制部門都沒設(shè)，這和過去的十幾年中，房價(jià)的迅速拉升，開發(fā)企業(yè)在那樣的環(huán)境中，只要拿到地、搞好銷售，就能得到高額的回報(bào)有關(guān)。而今，國家已經(jīng)轉(zhuǎn)變了經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，要降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度，這種情形下，我們只能加強(qiáng)內(nèi)部的管理，向內(nèi)部管理要效益，這就必然要求我們首先清晰的了解企業(yè)的成本控制現(xiàn)狀，下面我們就著重分析一下A企業(yè)的成本控制現(xiàn)狀:(一)組織機(jī)構(gòu)方面1、A公司屬于中小型的房地產(chǎn)公司，組織結(jié)構(gòu)比較簡單，公司的組織架構(gòu)如下:公司設(shè)有決策層、管理層和執(zhí)行層三個(gè)層面，決策層為總經(jīng)理室成員，由總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)組成;管理層主要是各專業(yè)總監(jiān)及各部門經(jīng)理;執(zhí)行層主要是各部門專業(yè)主管及員工。公司下設(shè)七個(gè)部門，分別為綜合部、財(cái)務(wù)部、人力資源部、前期策劃部、工程部、營銷部、客服部。前期策劃部負(fù)責(zé)各項(xiàng)工程的招標(biāo)工作，負(fù)責(zé)編制工程概預(yù)算、招標(biāo)文件和招標(biāo)標(biāo)底，草擬合同，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)和單體的施工圖設(shè)計(jì)，負(fù)責(zé)聯(lián)系勘察單位、設(shè)計(jì)單位不斷對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行深化，并組織專家對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審和圖紙審查。工程部主要負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的管理，主要是根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)編制具體的實(shí)施計(jì)劃，控制施工節(jié)點(diǎn)，做好施工現(xiàn)場的安全、質(zhì)量管理，控制現(xiàn)場的機(jī)械設(shè)備配置，嚴(yán)格控制在施工過程中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)簽證。銷售部負(fù)責(zé)控制項(xiàng)目推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)、廣告費(fèi)等的成本費(fèi)用。綜上所述，目前沒有專門的部門履行成本管理的職責(zé)，承擔(dān)成本管理的責(zé)任。大家在成本管理的過程中各自為陣，各管一塊，成本管控方面缺乏系統(tǒng)性，在涉及到各個(gè)部門利益的時(shí)候，溝通起來比較困難。2、公司若有新的建設(shè)項(xiàng)目，公司會(huì)新設(shè)項(xiàng)目部，隸屬工程部進(jìn)行管理，人員以工程部人員為主，不足的人員由人力資源部負(fù)責(zé)統(tǒng)一從各個(gè)部門抽調(diào)。各個(gè)項(xiàng)目部對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的全過程負(fù)責(zé)，包括辦理相關(guān)的建設(shè)手續(xù)、施工現(xiàn)場的管理、施工現(xiàn)場資料的收集歸檔等等。項(xiàng)目部是個(gè)臨時(shí)機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)骨干的配置數(shù)量較少，人員來自公司的各個(gè)部門，這種多頭管理的制度很難形成合力，有效的控制成本支出?？偨?jīng)理主要接受下設(shè)各個(gè)部門的主要負(fù)責(zé)人的工作匯報(bào)，很難在第一時(shí)間掌握各個(gè)項(xiàng)目部的實(shí)際工程形象進(jìn)度、資金使用情況和成本耗費(fèi)的情況。(二)成本管理意識(shí)方面雖然隨著企業(yè)的不斷發(fā)展，成本意識(shí)也在不斷的加強(qiáng)，但是在A企業(yè)內(nèi)部，這些成本意識(shí)仍然只是局限在決策層、管理層等小部分人的身上。公司員工來源比較復(fù)雜，整體的知識(shí)結(jié)構(gòu)和專業(yè)水平參差不齊，專業(yè)性強(qiáng)的專家型人員稀缺，還有不少員工從事著非本專業(yè)的工作難以發(fā)揮自己的優(yōu)勢。雖有個(gè)別員工具有一級(jí)建造師、二級(jí)建造師等執(zhí)業(yè)資格，但是對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)上要求的一級(jí)建筑師、財(cái)務(wù)上要求的注冊(cè)會(huì)計(jì)師等等執(zhí)業(yè)資格卻沒有員工取得。員工整體素質(zhì)不高，公司就很難把企業(yè)的經(jīng)營理念、成本控制思想貫徹到基層員工，不少員工對(duì)自己職責(zé)之外的工作漠不關(guān)心，只能根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)大體對(duì)成本進(jìn)行控制，超支后就向上級(jí)進(jìn)行申請(qǐng)。A公司普遍對(duì)“顯性成本”比較重視。“顯性成本”指的是材料、人工等直接費(fèi)用，大家對(duì)這些成本都比較重視，往往忽略了安全成本、質(zhì)量成本、時(shí)間成本等等隱形成本。在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后就有一種如釋重負(fù)的感覺，竣工結(jié)算的工程審計(jì)有時(shí)候會(huì)拖很長的時(shí)間，對(duì)建設(shè)后沒有用完的材料也沒人進(jìn)行及時(shí)的清理，導(dǎo)致原材料的浪費(fèi)。(三)成本管理水平方面1、公司現(xiàn)有的成本控制流程中也制定了一些控制制度和措施，比如物資采購辦法、現(xiàn)場簽證管理辦法等等。公司的決策層根據(jù)可行性研究報(bào)告確定了項(xiàng)目開發(fā)后，會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的規(guī)劃并再進(jìn)行投融資的預(yù)測;設(shè)計(jì)單位進(jìn)行了施工圖設(shè)計(jì)后會(huì)進(jìn)行工程的預(yù)算，要求施工過程中嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行;施工結(jié)束要求進(jìn)行施工結(jié)算等等。2、公司有一套員工考核管理辦法，包括對(duì)員工的考核辦法及獎(jiǎng)勵(lì)和處罰措施。在薪酬和績效管理方面與成本控制方面有一定的掛鉤，但是標(biāo)準(zhǔn)制定的很粗糙，只是和各個(gè)項(xiàng)目部門進(jìn)行了掛鉤，并沒有細(xì)化到每個(gè)人。成本控制水平和普通員工的利益沒有掛鉤，這就很難樹立每位員工的成本控制意識(shí)，很難調(diào)動(dòng)他們工作的積極主動(dòng)性。3、A公司對(duì)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用的核算上會(huì)計(jì)科目設(shè)置的級(jí)次較少，在“開發(fā)成本”之下只設(shè)置了“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、“前期工程費(fèi)”、“建筑安裝工程費(fèi)”、“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”、“配套建設(shè)費(fèi)”、“開發(fā)間接費(fèi)用”六個(gè)二級(jí)科目，二級(jí)科目即為末級(jí)科目，這是一種按照成本的構(gòu)成來進(jìn)行簡單分類匯總的核算方式。對(duì)于同一項(xiàng)目由兩個(gè)項(xiàng)目部分別實(shí)施的情況及應(yīng)由多個(gè)部門分?jǐn)偟墓珨傎M(fèi)用就很難準(zhǔn)確計(jì)量核算。成本核算無法落實(shí)到各個(gè)部門，部門的成本控制績效也無從考核。4、A公司的預(yù)算管理水平還停留在靜態(tài)管理的水平上，公司的工程預(yù)算依據(jù)施工圖概算的形成，從施工圖紙的確定，到項(xiàng)目的竣工，預(yù)算不再發(fā)生變化和調(diào)整，如果發(fā)生設(shè)計(jì)變更或者合同變更，公司只是簡單的追加項(xiàng)目預(yù)算，整個(gè)預(yù)算管理停留在某個(gè)時(shí)點(diǎn)。(四)信息化管理方面A公司目前使用的明源成本系統(tǒng)、明源銷售系統(tǒng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、成本支出進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)測和快速調(diào)整，也為銷售部、財(cái)務(wù)部門及時(shí)提供其控制決策所需的各類信息。公司的用友ERP系統(tǒng)為財(cái)務(wù)核算提供的技術(shù)基礎(chǔ)，在核算的基礎(chǔ)上為公司的領(lǐng)導(dǎo)層提供了決策數(shù)據(jù)。這些管理系統(tǒng)由不同的部門使用，沒有統(tǒng)一的信息共享平臺(tái)，很多基礎(chǔ)性的工作在各個(gè)部門之間不斷的重復(fù)進(jìn)行，導(dǎo)致很多無效成本。公司的檔案管理工作還停留在保存的原始階段，檔案資料對(duì)項(xiàng)目成本管理的核查、整理、積累、應(yīng)用等作用未能充分發(fā)揮，不能將檔案的管理和成本管理進(jìn)行結(jié)合，成本管理的成效不高。三、A公司成本控制理念公司成本管理策略貫穿于公司整個(gè)經(jīng)營策略的始終，是經(jīng)營戰(zhàn)略的核心支柱，公司項(xiàng)目成本管理的理念主要是:(一)面向市場。在市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，公司所有的活動(dòng)都圍繞著市場來進(jìn)行，每個(gè)層級(jí)的客戶都有每個(gè)層級(jí)的特定的需求，客戶的滿意度也是衡量企業(yè)成本管理的一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。如果公司不重視客戶需求，忽略客戶感受，只是一味降低成本，同樣會(huì)無法實(shí)現(xiàn)公司制定的目標(biāo)利潤。故公司要根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，針對(duì)特定的目標(biāo)客戶進(jìn)行產(chǎn)品滿意度調(diào)查。項(xiàng)目決策、成本預(yù)測都要考慮客戶的滿意度，在客戶滿意的基礎(chǔ)上制定項(xiàng)目的目標(biāo)成本。(二)增強(qiáng)成本管理意識(shí)理應(yīng)成為企業(yè)文化的一部分。一方面，因項(xiàng)目成本管理工作無時(shí)不在，貫穿了項(xiàng)目的全過程，涉及每個(gè)人，公司人人都應(yīng)具備節(jié)約成本開支的意識(shí);另一方面，需要提高決策層、管理層、專業(yè)技術(shù)人員的思想素質(zhì)，提高控制成本的業(yè)務(wù)水平，樹立節(jié)約成本的核心觀念，讓成本控制稱為企業(yè)文化的一部分。(三)多種手段相結(jié)合。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，公司制定往往會(huì)制定一些可量化、單一的管理制度，但從操作層面上，很難會(huì)有一整套的制度來滿足所有的部門和所有環(huán)節(jié)，這種約束性的手段很難面面俱到，應(yīng)采用一些非約束性的手段作為輔助，以加強(qiáng)員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德。(四)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合。在實(shí)際工作中，技術(shù)因素和經(jīng)濟(jì)因素相互交織，施工的進(jìn)度必然、質(zhì)量必然會(huì)和財(cái)務(wù)工作、人力資源工作交織在一起，它們相互影響，做好項(xiàng)目的成本控制的同時(shí)，做好其他方面的工作，技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的有效結(jié)合才能合理控制成本。(五)完善成本管理體系。完善且健全的成本管理體系是項(xiàng)目成本控制的有效保障，項(xiàng)目成本管理體系貫穿項(xiàng)目的全過程，涉及到方方面面，和每個(gè)人戚戚相關(guān)，只有不斷完善成本管理體系才能保障項(xiàng)目成本策略的實(shí)施。第四章A公司成本控制存在的問題分析一、前期決策階段成本控制存在的問題項(xiàng)目前期決策階段包括項(xiàng)目的可行性研究、市場調(diào)研、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測等等工作。在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上提出項(xiàng)目建設(shè)的各種可行方案，然后在技術(shù)上和資金上對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的成本、收益、利潤進(jìn)行比較，從而選擇一個(gè)最優(yōu)的方案。前期調(diào)研、決策的成本比較固定，在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中占的比例較少，但是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目是否投資建設(shè)起到了巨大的作用，項(xiàng)目決策階段給項(xiàng)目的定位也對(duì)項(xiàng)目的成本起著重要的作用。(一)部門職能不夠完善A企業(yè)在前期的決策階段雖然也對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了分析，但是缺乏專業(yè)部門和機(jī)構(gòu)的支持，由于公司沒有設(shè)置成本控制部門，在前期決策階段的任務(wù)也被分解到了現(xiàn)在已有的工程部、營銷部、財(cái)務(wù)部。營銷部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的市場調(diào)研，工程部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的目標(biāo)成本的制定、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目投資利潤的估算。從組織機(jī)構(gòu)上看很難滿足項(xiàng)目前期決策的需要。各個(gè)部門自成體系，均是根據(jù)自己理解來進(jìn)行項(xiàng)目前期的分析，各個(gè)部門的分析結(jié)果沒有一個(gè)專業(yè)的部門對(duì)他們測算的數(shù)據(jù)進(jìn)行消化、核對(duì)、分析，就直接交給了公司的決策層，這無疑是給項(xiàng)目的運(yùn)作增加了風(fēng)險(xiǎn)。此外，各個(gè)部門及各個(gè)部門的工作人員對(duì)成本控制的理念不同、水平層次不齊、更多的時(shí)候還是依據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)來對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的可行性進(jìn)行的分析，這就很難將成本控制的工作落到實(shí)處。(二)市場調(diào)研不夠充分就A公司的慧園項(xiàng)目來說，企業(yè)的市場調(diào)研僅僅局限在企業(yè)原有客戶和公司員工及其親屬、朋友中，調(diào)研的范圍很小，樣本很少，調(diào)研出來的數(shù)據(jù)缺乏嚴(yán)肅性。我們的市場調(diào)研首先要做的是將樣本數(shù)盡可能的擴(kuò)大，充分了解企業(yè)所面臨的市場環(huán)境。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制存在的問題在前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，市場和設(shè)計(jì)部門起著主導(dǎo)的作用。在這個(gè)階段要對(duì)拿地可研階段的方案進(jìn)行重新審視，這是對(duì)可研階段方案進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化的最佳時(shí)期。初步設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響可能性達(dá)75%-95%。(一)設(shè)計(jì)人員綜合素質(zhì)不強(qiáng)，成本觀念淡薄成本的事前控制做得并不夠好。設(shè)計(jì)人員普遍重技術(shù)，輕經(jīng)濟(jì)。就房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)來說，對(duì)設(shè)計(jì)人員的綜合水平要求比較高，相關(guān)人員不僅要具備建筑設(shè)計(jì)方面的專業(yè)知識(shí)，還要具備預(yù)算、施工、經(jīng)濟(jì)方面的知識(shí)。在設(shè)計(jì)的過程中，設(shè)計(jì)人員對(duì)預(yù)算知識(shí)了解不多，對(duì)建筑材料的預(yù)算價(jià)格不是很熟悉，難以將設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)有效的融合。設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)的過程中過多的追求設(shè)計(jì)外觀，為了整體的建筑效果，在沒有進(jìn)行數(shù)據(jù)測算的基礎(chǔ)上，建議降低容積率，擴(kuò)大樓間距，以此來擴(kuò)大中心廣場的用地來建設(shè)疊瀑景觀。此時(shí)，若不對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行跟蹤反饋的話，擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)以后，項(xiàng)目建設(shè)存在的技術(shù)問題、成本支出問題就很難進(jìn)行彌補(bǔ)，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)的先天不足。過分追求景觀效果會(huì)加大建設(shè)成本。(二)溝通力度不夠，設(shè)計(jì)和施工銜接不緊密在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)人員沒能和施工人員密切溝通，加之設(shè)計(jì)人員對(duì)成本控制沒有表現(xiàn)超高的積極性，很多設(shè)計(jì)圖紙?jiān)谑┕み^程中無法施工，或者需要增加很多工序才能進(jìn)行施工，如此一來，項(xiàng)目的建設(shè)成本將難以控制。(三)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與性不強(qiáng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對(duì)于建筑各個(gè)部位品質(zhì)的確定和材料、部品件的選擇也缺乏自主的意見，成本的控制一般都是依據(jù)設(shè)計(jì)成果來測算成本指標(biāo)，設(shè)計(jì)圖紙出來了，工程造價(jià)費(fèi)用也就基本上確定了。并沒有將各類品質(zhì)的建筑材料、不同種類的部品件的市場價(jià)格信息反饋給設(shè)計(jì)人員，向設(shè)計(jì)人員表達(dá)自己的意見，進(jìn)行成本的事前控制。三、招投標(biāo)階段成本控制存在的問題項(xiàng)目的招投標(biāo)制度是國家對(duì)基本建設(shè)項(xiàng)目的強(qiáng)制性規(guī)定，不僅在選擇施工單位時(shí)要進(jìn)行招投標(biāo)，在選擇設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位時(shí)也要進(jìn)行招投標(biāo)，在大大小小的設(shè)備采購安裝、材料采購過程中也要按照工程量的清單嚴(yán)格招投標(biāo)管理。在同等條件下，企業(yè)選擇實(shí)力強(qiáng)、成本費(fèi)用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段。采用招標(biāo)的方式來選擇過程項(xiàng)目建設(shè)的承包人，是遵循市場規(guī)則、保證按照競爭的要求來采購過程的一種方式。發(fā)包方和承包方簽訂經(jīng)濟(jì)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)，將工程項(xiàng)目的實(shí)施過程納入法制化管理的軌道。(一)工程招標(biāo)流于形式。在實(shí)際招標(biāo)過程中，類似于關(guān)系工程、人情工程會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來。在一些工程的招標(biāo)過程上看，雙方也是在公平的基礎(chǔ)上完成招投標(biāo)工作的，也符合相應(yīng)的國家政策和地方規(guī)定。但就實(shí)際情況來說，由于門檻設(shè)置的原因、資格審查的原因等等還是存在很多地方存在著人情分，招投標(biāo)工作沒有落到實(shí)處。(二)缺乏專業(yè)的評(píng)標(biāo)隊(duì)伍及評(píng)價(jià)體系招投標(biāo)工作對(duì)于成本的控制，關(guān)鍵在于評(píng)標(biāo)的準(zhǔn)確性，由房地產(chǎn)公司的技術(shù)人員、建筑行業(yè)的專家、造價(jià)方面的專家組成的評(píng)標(biāo)小組能確保評(píng)標(biāo)的準(zhǔn)確性和有效性，A公司恰恰缺少這方面的專家來對(duì)標(biāo)書進(jìn)行認(rèn)真評(píng)審。另外招投標(biāo)評(píng)價(jià)體系大多也是沿用合肥市統(tǒng)一的管理辦法，沒有結(jié)合自身的企業(yè)自身的特點(diǎn)和實(shí)際情況。四、施工階段成本控制存在的問題按照施工組織設(shè)計(jì)的安排，工程項(xiàng)目建設(shè)從開始施工到工程竣工結(jié)算，一般都要經(jīng)歷二至三年的時(shí)間，這個(gè)階段對(duì)成本控制的重要性就不言而喻了。施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總體規(guī)劃和工程施工圖被付諸實(shí)施形成產(chǎn)品的階段，在這個(gè)階段通過節(jié)約投資減少造價(jià)的可能性已經(jīng)比較小，但是通過浪費(fèi)造成超支的可能性很大?！百|(zhì)量、進(jìn)度、安全、造價(jià)”是這個(gè)階段控制的重點(diǎn)。在施工階段造成成本造價(jià)較大改變的主要有以下幾種因素:施工方案的變化、工程規(guī)模數(shù)量的變化、產(chǎn)品功能發(fā)生改變、施工過程的失誤造成工程返工、工傷死亡事件以及不可抗力的因素造成成本的增加。在施工階段，要及時(shí)獲得和分析整理施工期間的動(dòng)態(tài)信息，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理手段和先進(jìn)的管理理念對(duì)成本動(dòng)態(tài)進(jìn)行跟蹤，以期達(dá)到工程成本的控制目標(biāo)，其高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。(一)設(shè)計(jì)變更、工程簽證監(jiān)管不力，造成成本超支設(shè)計(jì)變更和工程簽證是造成工程施工過程中成本發(fā)生改變的重要因素，且產(chǎn)生的原因復(fù)雜多變、難尋規(guī)律、發(fā)生的時(shí)間長，給現(xiàn)場管理造成很大的難度。設(shè)計(jì)變更主要用來完善設(shè)計(jì)，確保工程質(zhì)量，對(duì)前期設(shè)計(jì)工作中沒有考慮的問題進(jìn)行補(bǔ)充，糾正前期未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤，順應(yīng)施工現(xiàn)場變化的手段。工程簽證是指施工企業(yè)因設(shè)計(jì)變更及施工條件的變化或者無法預(yù)見的情況，施工單位要求增加預(yù)算定額中沒有但是實(shí)際現(xiàn)場需要發(fā)生的工作量。由于企業(yè)的粗放型管理，設(shè)計(jì)變更和工程簽證控制不力，是A企業(yè)在施工階段成本控制的突出問題。(二)動(dòng)態(tài)反饋不及時(shí)，成本管理滯后房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理需要企業(yè)及時(shí)、動(dòng)態(tài)的了解項(xiàng)目的進(jìn)展情況以及與實(shí)際的偏差，若發(fā)現(xiàn)有成本超支的風(fēng)險(xiǎn)可以采取相關(guān)措施。但是A企業(yè)在成本動(dòng)態(tài)的管理上只是每月要求項(xiàng)目總監(jiān)上報(bào)監(jiān)理月報(bào)，監(jiān)理月報(bào)只是簡單的描述了工程的形象進(jìn)度和本月及累計(jì)的完成工作量。沒有對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析導(dǎo)致企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度和成本的管理缺乏數(shù)據(jù)支持。(三)竣工結(jié)算不及時(shí)工程竣工驗(yàn)收之后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)和各施工單位進(jìn)行竣工結(jié)算，在結(jié)算的過程重能很清晰的發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成，這些數(shù)據(jù)對(duì)今后的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有著重要的借鑒作用，屬于項(xiàng)目成本的事后控制。五、銷售階段成本控制存在的問題住宅的銷售是貫穿在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的全過程的一種行為，前期是市場調(diào)研、房型的確定、市場的定位，銷售部門就必須參與進(jìn)來，到后期房屋建成交付，以及交付后的售后服務(wù)、產(chǎn)權(quán)證的辦理還是離不開銷售部門。通常房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售成本可以分為五部分:一是售樓部費(fèi)用，包括售樓部裝修、樓盤模型的設(shè)計(jì)制作費(fèi)用;二是銷售資料費(fèi)用，包括樓書的設(shè)計(jì)印刷、贈(zèng)送業(yè)主的各類小禮品等等;三是廣告費(fèi)用;四是活動(dòng)推廣費(fèi)用;五是銷售人員的傭金。(一)缺少專業(yè)營銷隊(duì)伍，銷售人員整體素質(zhì)不高，樓盤銷售不暢A公司目前營銷人員很多都不是專業(yè)的銷售人員，銷售人員的整體素質(zhì)不高，沒有經(jīng)受過專業(yè)的培訓(xùn)。在住宅的整個(gè)銷售流程中都缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，所做的工作更多的是按部就班的樓房介紹、簽約、辦理各種證件等程序性的工作，對(duì)創(chuàng)新度要求比較高的營銷推廣、廣告策劃缺乏必要的市場敏感性。(二)營銷推廣的模式單一，銷售費(fèi)用無法收獲預(yù)期效益隨著市場競爭的不斷加強(qiáng)，可以說消費(fèi)者對(duì)一些重復(fù)的廣告模式已經(jīng)產(chǎn)生了厭倦心里，這時(shí)還是按照以前的推廣模式來進(jìn)行操作，比如:街道廣告單的發(fā)放;電視廣告等等。個(gè)性化、針對(duì)性的推廣方案對(duì)房屋銷售有著極其重要的作用。第五章A公司成本控制對(duì)策一、前期決策階段的成本控制對(duì)策前期決策階段主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司結(jié)合國家宏觀政策和區(qū)域政策、特色的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確的評(píng)估開發(fā)項(xiàng)目能給企業(yè)創(chuàng)造的利潤空間，這部分的工作主要涉及到土地的拍賣、項(xiàng)目的可行性研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測算等等。對(duì)本環(huán)節(jié)成本控制主要注意以下幾點(diǎn):(一)建立成本控制崗位責(zé)任制A公司目前成本控制的職能分散在各個(gè)部門，沒有單獨(dú)的部門來負(fù)責(zé)這些個(gè)信息的匯總、分析，但若建立成本管控部門必然會(huì)加大公司的費(fèi)用開支，我們可以依據(jù)公司的現(xiàn)有狀況，在各部門中設(shè)立成本控制崗位。各個(gè)部門明確職責(zé)范疇，確定公司各級(jí)工作人員的分工及職責(zé)。各部門都為成本控制負(fù)起責(zé)任，比如工程部門對(duì)施工現(xiàn)場的用料數(shù)量負(fù)責(zé)，注重用料成本是否合理;設(shè)計(jì)部門要編制設(shè)計(jì)限額，同時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)進(jìn)行把握和控制;上地成本、拆拆補(bǔ)償費(fèi)用等因主要是按照政府頒布的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，責(zé)任可以落實(shí)到綜合部;營銷部主要的任務(wù)是提高房屋銷售的價(jià)格和銷售的數(shù)量，注意新增的邊際貢獻(xiàn)應(yīng)當(dāng)大于新增的廣告宣傳費(fèi);財(cái)務(wù)部在做好財(cái)務(wù)核算、投融資計(jì)劃和項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)鋇(算的基礎(chǔ)上，可將項(xiàng)目決策過程中數(shù)據(jù)的分析、匯總職能落實(shí)到財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部門對(duì)項(xiàng)目建設(shè)整個(gè)過程的成本耗費(fèi)行使監(jiān)督職責(zé)，認(rèn)真研究動(dòng)態(tài)成本變化的原因，并不斷完善。(二)有效控制土地價(jià)格市場決定價(jià)格，市場需求大加上土地的供應(yīng)有限，造成土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。國有土地使用權(quán)出讓方式一般有拍賣、招標(biāo)、掛牌出讓與訂立協(xié)議四種，以招標(biāo)居多。協(xié)議出讓土地使用權(quán)一般由主要的管理部門及用地雙方共同協(xié)商并訂立價(jià)格。招標(biāo)，拍賣，掛牌取得的土地對(duì)開發(fā)商有一定的優(yōu)勢，政府一般會(huì)對(duì)開發(fā)建設(shè)期有一定的要求，促使開發(fā)商立即組織項(xiàng)目開發(fā)，在招拍掛中廣大的開發(fā)商得到的是一個(gè)公平的競爭環(huán)境，在開發(fā)中有一定的相關(guān)政策和法律風(fēng)險(xiǎn)保障，有利于項(xiàng)目開發(fā)的搞效率。要控制好土地成本，就需要掌握土地招拍掛過程中競買的策略及技巧，盡可能用最低的價(jià)格和風(fēng)險(xiǎn)獲得最大的利潤。首先，就要控制好土地費(fèi)上限。土地競拍前，對(duì)要建什么樣的樓盤，擬建方案，未來幾年的銷售額和現(xiàn)金流都要進(jìn)行測算，再算得建造成本，用最低價(jià)格作為假定方案，假設(shè)零利潤來計(jì)算土地成本限額，最后計(jì)算出參與拍賣土地可以接受的價(jià)格底線，將土地納入可控范圍內(nèi)。(三)充分市場調(diào)研的基礎(chǔ)上的項(xiàng)目準(zhǔn)確定位在市場調(diào)研階段要充分了解市場需求，了解項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)條件、場址條件、并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)可行性分析。以下以慧園項(xiàng)目為例進(jìn)行項(xiàng)目決策階段的具體分析。1、項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)條件據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，盡管房地產(chǎn)政策的收緊，盡管中國人民銀行加強(qiáng)了房地產(chǎn)信貸的監(jiān)管，2011年、2012年房地產(chǎn)的價(jià)格仍然保持著持續(xù)增長，政策的變化提高的房地產(chǎn)企業(yè)的入市門檻，更加有利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。本項(xiàng)目位于合肥市未來發(fā)展的一個(gè)重要地區(qū)，這個(gè)區(qū)域外來人口眾多，雖然己經(jīng)由世紀(jì)金源、藍(lán)鼎、高速地產(chǎn)等建成了一批住宅，但是隨著新區(qū)功能的完善，學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施進(jìn)一步跟進(jìn)，省政府、金融后臺(tái)服務(wù)區(qū)的進(jìn)駐，人口會(huì)不斷增加，住宅的剛需還在加大。2、項(xiàng)目建設(shè)的場址條件A公司建設(shè)的慧園項(xiàng)目選址在遠(yuǎn)離城市中心的開發(fā)區(qū)，改地塊已經(jīng)全面實(shí)現(xiàn)了道路、供電、供水、燃?xì)狻崃?、通訊等等和“土地平整”，土地?biāo)準(zhǔn)達(dá)到“十通一平”。市政雨污水井和給水管線、蒸汽熱力管溝、電訊及IP寬帶網(wǎng)，以及供電電源電纜等基礎(chǔ)設(shè)施均有落實(shí)到位。根據(jù)附近地塊的地質(zhì)勘測報(bào)告，擬建項(xiàng)目的地形整體呈南高北低之勢，中間略有起伏，經(jīng)過平整后，即可展開施工。屬江淮丘陵地貌，微地貌為崗地與坳溝交錯(cuò)分布。地層主要由第四世紀(jì)晚更新世豁土組成，覆蓋層厚度約20米，其中坳溝位置上部有較厚的雜、素填土及粉質(zhì)乳土分布。根據(jù)地質(zhì)勘察報(bào)告該項(xiàng)目所在范圍內(nèi)，無影響場地整體穩(wěn)定的不良工程地質(zhì)現(xiàn)象存在，為穩(wěn)定的建筑場地。擬建地段地下水類型為上層滯留水，含水量與大氣降水及地表水聯(lián)系密切，整個(gè)場地內(nèi)無統(tǒng)一的地下水位?？碧綔y得鉆空內(nèi)地下靜止水位埋深一般為0.8-1.5米。根據(jù)區(qū)域環(huán)境水質(zhì)分析，該地段地下水對(duì)砼不具侵蝕性。綜上所述，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上、地址上的建設(shè)都具有一定的可行性，結(jié)合本公司的資金實(shí)力與技術(shù)實(shí)力，開發(fā)建設(shè)的小區(qū)定位應(yīng)為中檔住宅小區(qū)，以滿足對(duì)住宅的剛需為主。3、確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本目標(biāo)成本管理是我國房地產(chǎn)企業(yè)比較普遍采取的一種成本管理方式，目標(biāo)成本的制定要充分了解項(xiàng)目資金回籠、土地成本、建設(shè)成本、各項(xiàng)費(fèi)用開支和稅金支出情況。這里應(yīng)當(dāng)指出的是企業(yè)制定的目標(biāo)成本應(yīng)當(dāng)是企業(yè)的平均先進(jìn)水平，制定時(shí)要綜合衡量企業(yè)的外部環(huán)境和自身實(shí)力，制定出企業(yè)最佳的目標(biāo)成本。然后再對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解、落實(shí)、考核和控制。要責(zé)任到人，有時(shí)候確實(shí)無法到人的可以落