天津某住宅樓開發(fā)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

目錄引言——————————————————第2頁第一部分項(xiàng)目總體概況——————————第3頁第二部分法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析——————第7頁第三部分市場分析————————————第8頁第四部分項(xiàng)目素質(zhì)分析——————————第23頁第五部分總體發(fā)展構(gòu)想——————————第27頁第六部分太陽城2期開發(fā)建議———————第30頁第七部分經(jīng)濟(jì)可行性分析—————————第35頁引言xx太陽城的前身是天津市政府重點(diǎn)安居工程——xx居住區(qū)二期，與華苑、梅江、雙林、西橫堤并列被稱為天津市五大居住區(qū)，在天津市住宅開發(fā)市場上占有舉足輕重的地位。xx太陽城項(xiàng)目起步區(qū)住宅建筑面積25萬平方米、2期規(guī)劃住宅建筑面積27萬平方米，由我公司獨(dú)立開發(fā)，關(guān)于后期5、6、7、9、10五個(gè)地塊的開發(fā)，我公司已經(jīng)與天津市安居工程辦公室達(dá)成合作意向。太陽城項(xiàng)目全部建成后，住宅建筑面積將達(dá)到140萬平方米，其開發(fā)運(yùn)作標(biāo)志著天津市住宅開發(fā)進(jìn)入了大盤時(shí)代，具有劃時(shí)代的意義。太陽城項(xiàng)目在公司乃至整個(gè)xx集團(tuán)的開發(fā)事業(yè)中都占有極其重要的地位，其成功運(yùn)作將使xx發(fā)展公司的開發(fā)規(guī)模急劇擴(kuò)大并使企業(yè)在項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、操作手段、工程建設(shè)、銷售推廣等各方面的能力都得到飛躍式的提高。xx太陽城項(xiàng)目由于自身具有良好的素質(zhì)，未來的土地升值潛力較大，其成功運(yùn)作可為公司帶來巨大的現(xiàn)金流量并實(shí)現(xiàn)住宅及經(jīng)營性公建項(xiàng)目的可持續(xù)性開發(fā)。第一部分項(xiàng)目總體概況地理位置xx太陽城項(xiàng)目位于衛(wèi)國道中環(huán)線外2.8公里處，東起博山道，西到昆侖北路，北接增產(chǎn)道，南至衛(wèi)國道。太陽城2期為4#、8#地塊，位于東真理道以北。（見地理位置圖）地塊現(xiàn)狀抹xx果太陽城項(xiàng)目共豐包毀含你1挑2胡個(gè)地塊，地塊瘦總面積內(nèi)148.6用6磨公頃忘，紅線內(nèi)用地扯127.9筋0秩公頃防。癢但雜各地塊的用地民狀況詳見下表腎：（單位：公跳頃）發(fā)太陽城用地狀允況表密項(xiàng)迷嶄蒙目賭地塊總面積研紅線內(nèi)用地鹽道路用地日1瓶號(hào)地悼18.24僻15.56離2.68栽2備號(hào)地補(bǔ)18.77漸16.78等1.99掏3泉號(hào)地寇12.66汗11.05祖1.61書4浮號(hào)地蜂18.82網(wǎng)16.34暗2.48什5養(yǎng)號(hào)地已21.41陳19.20識(shí)2.21選6葵號(hào)地現(xiàn)15.00昏12.77武2.23怎7鳴號(hào)地急10.76尤8.73勿2.03壓8壺號(hào)地例11.77椅9.59際2.18轟9多號(hào)地痕5.23倘4.34光0.89浩1撞0腐號(hào)地青7.47戶6.85面0.62速1濤6跪號(hào)地兇4.92罷3.69飛1.23祥25墊號(hào)地蓬3.61滾3崗0.61辟總計(jì)參148.66荒127.90久20.76歷目前地塊內(nèi)土車地已經(jīng)平整，蜂無不良地質(zhì)情貿(mào)況。朵地塊四周及區(qū)震內(nèi)的主要道路兄已經(jīng)修好，外膽側(cè)有圍墻與外毯界分隔。交通狀況敬該項(xiàng)目地理位餡置優(yōu)越，周邊青道路四通八達(dá)夫，距中環(huán)線滲2.刷8啞公里福，距市中心下5解公里躁、天津站艱7仙公里適、天津機(jī)場稈9陜公里芹。衛(wèi)國道規(guī)劃正紅線寬度聰7沫0堂米雪，是連接市區(qū)險(xiǎn)與天津機(jī)場及殃京津高速公路媽的城市主干線之。東真理道紅乘線寬度攏4掀0鉛米釋，在太陽城地惡塊內(nèi)橫穿而過詢，全線貫通后擱可直通河北區(qū)松中心位置。居茂住區(qū)內(nèi)另有兩衫條主要道路為醫(yī)天山北路與賀承蘭路，紅線寬職度均為罩3顛0紐米厚，現(xiàn)已建成，云向南直通萬新柄村居住區(qū)。格太陽城地塊西翼側(cè)緊鄰規(guī)劃中掉的東南半強(qiáng)環(huán)箭—鐮—勺昆侖路段，目昂前東南半環(huán)黑粒牛城道路段及星海河大橋工程岔正在緊張施工秩，整個(gè)工程預(yù)截計(jì)綁3亂至乒5棗年內(nèi)完成。東提南半環(huán)建成后魯將極大地緩解她市區(qū)東南部交麥通的緊張局面薦，并促進(jìn)周邊柱區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)粗展。付2002淚年市政府將投卡資改造腥xx丟區(qū)的基礎(chǔ)道路鍬設(shè)施。位于衛(wèi)爪國道以南的兩桌條城市主干道畝路礙—戰(zhàn)—引程林莊路與張辣貴莊路的改造揭工程，計(jì)劃擁于丸200魚2掀年相繼動(dòng)工。灌程林莊路改造衰工程現(xiàn)已啟動(dòng)忽，張貴莊路規(guī)澡劃為寬持度名100竭-14歲0哨米哭的廳“蓬世紀(jì)大促道播”僵，計(jì)劃年底竣蜻工。改造完成釋后，將使剛xx齊區(qū)的交通狀況希得到根本性的忙改變，并使周屬邊市容市貌以朝及人文環(huán)境都罷得到明顯的改饅善。還規(guī)劃中的地瀉鐵遮2歷號(hào)線沿衛(wèi)國道騰修建，東起天赴津機(jī)場，西至削地披鐵盛1解#屯線新華路站，處中環(huán)線以外規(guī)斤劃為高架輕軌壤鐵路，在賀蘭繼路與衛(wèi)國道交壘口設(shè)計(jì)有地鐵線站。為迎框接戀200蝦8群年北京奧運(yùn)會(huì)糟，地文鐵普2舟號(hào)線工程蛾預(yù)很計(jì)疏200嚇5批年動(dòng)工興建蔬，曲200傅8慚年以前投入使梅用。地呼鐵兔2戴號(hào)線的興建將儉為太陽城及周呈邊居民帶來極煉大便利，大幅勁提升沿線地塊萄的區(qū)位價(jià)值。乳目前，擇xx偷一期已建有公海交總站，現(xiàn)有綱公交路線為：水66恥8墻路廣濤帥xx濫至水上公園排90濕7姥路遭缺風(fēng)xx炊至大同門（丁晨字沽）傍84餃7尺路發(fā)做懸xx聾至王頂?shù)烫?4畜0煤路夾螺玉xx僑至一中心醫(yī)院晃82悅7分路針蔑饞xx斃至勸業(yè)場周邊環(huán)境龜從自然環(huán)境看峰，太陽城地塊熔西側(cè)是月牙河峰，東北側(cè)為北覺塘排污河，而象且其緊鄰程林務(wù)莊工業(yè)區(qū)，工畏業(yè)區(qū)內(nèi)多大型器工廠，目前仍溫有一部分在生詳產(chǎn)，自然環(huán)境穩(wěn)一般。但從現(xiàn)耀場實(shí)際調(diào)查情搞況看，上述不故利因素的影響宅主要是心理上牙的，實(shí)際影響壟不大?？兪紫?，附近的煌工廠近幾年經(jīng)挨過關(guān)停并轉(zhuǎn)，亦大多已經(jīng)不再繳生產(chǎn)，現(xiàn)在對駁周邊的環(huán)境影遙響不大；其次鞭，天津市夏季扶主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲靼衲巷L(fēng)，排污河景處于太陽城地案塊的下風(fēng)口，廣而且地塊與排克污河之間目前影有高大樹木和廉圍墻相分隔，跡基本上沒有影觀響，此外，北賓塘排污河在不逆久的將來將改娛造為地下暗河腎，屆時(shí)，將徹叮底消除此河對各該地塊的影響食；另外，作為朗天津城市景觀夢改造工程之一報(bào)的月牙河改造銳工程目前正在題進(jìn)行飼，捷200援2支下半年改造完索成后，將成為晨太陽城周邊的叮一條漂亮的景輸觀河。議從人文環(huán)境看亡，太陽城地處暢xx惜區(qū)與東麗區(qū)結(jié)興合部，南側(cè)為些萬新村居住區(qū)甘。衛(wèi)國道一側(cè)慧由于人口相應(yīng)泡減少，道路兩裹側(cè)的狀況有較湯大改觀，衛(wèi)國益道沿線聚集了管一些平均售價(jià)劈在縱250邪0盡元糾/仍平方米左右的磚項(xiàng)目，一定程摟度上帶動(dòng)了區(qū)視域內(nèi)人文環(huán)境丈的改善。界周邊生活配套籌設(shè)施念太陽城項(xiàng)目周析邊的生活配套集設(shè)施主要包括漸：緒商業(yè)：太陽城惹起步昨區(qū)粒2微#記地東側(cè)的商業(yè)誼街；位于天山殊路上的萬新村米居住區(qū)的商業(yè)慮中心，包括大抬榮超市、麥當(dāng)域勞快餐店等。暮教育：制xx罵小學(xué)、天津八允中、太陽城起天步肝區(qū)睡3械#常地內(nèi)的雙語幼儀兒園等。綱交通：位于蹦xx炊一期的公交總嗎站以及太陽城周起步區(qū)的公交就車站。驗(yàn)公園講：貝16形#追地塊的兒童公趁園女——搖“彈歡樂假谷形”亡；位于衛(wèi)國道宗沿線紛的役“糟新世治紀(jì)路其?訂即新生活傭轎?研取新天涼津臟”逮主題雕塑公園蓬；尾xx即一期霞兩萬平方米微居住區(qū)公園。突娛樂：位文于右25析#滾地的社區(qū)綜合趴會(huì)所，內(nèi)有游壯泳池、健身房逮、乒乓球、臺(tái)三球、壁球等體喝育娛樂設(shè)施。任其他：膨xx櫻一期派出所；核位紛于閉4蜓#駕地內(nèi)的電話局短。土地價(jià)格陷按照我公司與蝶天津市安居工究程辦公室簽訂閘的土地協(xié)議，嘗太陽幟城否2疑期失4熔#雪、哲8訂#儉地塊分別按紅株線內(nèi)用地每炎畝限5考1軌萬概和旋5下2語萬支付土地及耽大配套費(fèi)用，董費(fèi)用總計(jì)約跳為韻1998掩3列萬元。跳第二部蘇分除充法律及政策性躍風(fēng)險(xiǎn)分析躁合作方式及條方件吹太陽城項(xiàng)目的夕土地合作方利為推“攻天津市安居建木設(shè)發(fā)展總公斧司詳”暮，隸屬于天津違市安居工程辦眠公室，有較強(qiáng)煤的政府背景。遮在項(xiàng)目開發(fā)過黨程中將要遇到雕的政府部門協(xié)揚(yáng)調(diào)方面可起到嫌較大的作用。速合作方式：合沙作方負(fù)責(zé)按照欣現(xiàn)行政府批準(zhǔn)爐的詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)灑行征地、墊土括及小區(qū)外市政形基礎(chǔ)設(shè)施大配厲套工程的建設(shè)片。車法律性風(fēng)險(xiǎn)評蘋估閃太陽城項(xiàng)目為桌天津市重點(diǎn)政裹府工程之一，殊土地合作方具索有很強(qiáng)的政府叔背景，與土地眉相關(guān)的各項(xiàng)法腿律手續(xù)齊全，索幾乎不存在法堆律性風(fēng)險(xiǎn)。許與二期相關(guān)的大規(guī)劃調(diào)整問題紡原規(guī)劃中在賀晃蘭路一側(cè)，預(yù)假留有僑10姨0隔米賭寬遠(yuǎn)期發(fā)展用字地貫穿地塊南張北，若不變?yōu)楸婇_發(fā)用地，則茶太陽城項(xiàng)目規(guī)驟劃的整體性無斷法保證，而且希由此將帶來土飛地及大配套費(fèi)丹用的大幅上升革，所以擬將該歷用地變性為住蘋宅用地。素政策性風(fēng)險(xiǎn)評奇估絮由于太陽城起叉步區(qū)沒有調(diào)整咐控規(guī)條件，而旺是采取了在原號(hào)詳細(xì)規(guī)劃基礎(chǔ)學(xué)上調(diào)整規(guī)劃方跟案的做法，所錦以二期在進(jìn)行水規(guī)劃調(diào)整時(shí)任因務(wù)較重，規(guī)劃寶局也要求先期攔進(jìn)行控規(guī)調(diào)整代，因控規(guī)牽涉臟面廣且難度大能，因此規(guī)劃何曾時(shí)通過等都具炮有很大的不可披確定性，由此首蘊(yùn)涵一定的操捕作風(fēng)險(xiǎn)。弟第三部急分恭事市場分析慚天津市住宅市雀場分析市場回顧嗽近幾年，天津朱市始終把住宅先產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)禍城市經(jīng)濟(jì)增長耳的支柱產(chǎn)業(yè)之溜一，并通過一民系列控制市場原供給、培育有忙效需求等相關(guān)帝產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)考施，大大減少鬼了天津房地產(chǎn)綢市場上的投機(jī)途行為，去除了家市場中虛熱的輩泡沫成分，使躁天津市房地產(chǎn)運(yùn)市場基本保持孝了健康、穩(wěn)定切、均衡、快速律的發(fā)展勢頭。鬧九五期間，天華津市實(shí)施了大促規(guī)模的危陋平屠房改造，裙從管199新9洽年以來，又加童大了住房分配退制度改革的力壓度，并相繼出婚臺(tái)了一系列的蕩房地產(chǎn)相關(guān)政城策，對刺激住竟宅市場需求產(chǎn)姐生了積極的影雜響渣。箱200聚0邊年住宅市場銷禿售量迫約易63話0對萬平方米，第睬一次超過了當(dāng)慮年新開工面積朵和當(dāng)年竣工面號(hào)積闊。仇200之1翼年，住宅市場報(bào)繼續(xù)保持穩(wěn)定保的增長，全年窮商品房銷售面堅(jiān)積達(dá)垂到窮66劃0劈萬平方米。英縱觀天津市近花幾年的房地產(chǎn)搞發(fā)展歷程，我襪們可以斷言，葬在今后遇的柜5久至尤1餃0詳年內(nèi)，天津市穴住宅市場將繼夢續(xù)保持持續(xù)、目健康、穩(wěn)步增鋼長的發(fā)展趨勢摟。甘住宅市場當(dāng)前染特點(diǎn)較從天津市房管課局獲悉捧，仰200擱1柜年天津市住宅屆市場繼續(xù)保持擋良好的發(fā)展態(tài)潑勢，住房消費(fèi)抖持續(xù)增長。全山市商品房成正交軌66錘0陜?nèi)f平方米，成棗交金塘額走166.8蓄1請億元，分別比卵上年同期增趟長睜4.7癥6我％療和摧7.0禿7津％，其中個(gè)人惠購買商品房比綿例為９８．３感％。企根據(jù)天津市房杠管局對今年上束半年各類房屋筍交易情況分析鬧，天津戀市住房市場呈據(jù)現(xiàn)以下幾個(gè)特雞點(diǎn)：啦價(jià)格小幅上升撥。潑去年居民購買塊3000壩元鴿/鏟平方米以上的那商品房數(shù)量比寫上一年提高堅(jiān)了筋1.芽5邀個(gè)百分點(diǎn)，其毅中每平方些米水300囑0他元盆～換350溫0甩元價(jià)位的商品偵房購買量提高覺了鵲5.土8底個(gè)百分點(diǎn)草，喘350蝕0剩元絕～漆400陶0族元的商品房比史上一年提高稀了棍21.肆4寶個(gè)百分點(diǎn)。幼住宅改善型消遇費(fèi)增加，居民糊對小戶型的商灌品房需求減弱暴。購買單套面草積在牢10憶0進(jìn)平方米傘以上的商品房賞比上一年同期粘提高訴了沖2.由6魚個(gè)百分點(diǎn)，其今中購買單套面樸積在槳10硬0陶平方米蓋～鉗12油0載平方米滲商品房同比提崖高救了搜4.麻8斯個(gè)百分點(diǎn)，單裝套面積在嬸12靜0轎平方米盲以上的商品房畢同比提高呈了獻(xiàn)4.3散4掏個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)截過幾年的發(fā)展光，目前天津市碰住宅市場正在似從以價(jià)格競爭賢為主逐漸轉(zhuǎn)變撫為產(chǎn)品品質(zhì)競放爭和品牌競爭驚。秤金融支持力度衫加大，居民貸責(zé)款購房意識(shí)增慘強(qiáng)。導(dǎo)200毫1師年，全市商業(yè)煌性和公積金住還房貸款余額首淺次超過房地產(chǎn)伸開發(fā)貸款余額婚，占整個(gè)消費(fèi)棉貸款余額厚的著86火%精，致貸款購房比例癥達(dá)凈7相1傅％。踏此外渴，鑰200友1藥年天津住宅市草場顯著特點(diǎn)是選，私產(chǎn)房屋上豆市交易增多，茂其中表現(xiàn)最為勤明顯的是房改倦房和商品房再程上市量增大。撓這表明，隨著鹽天津市居民生暑活水平的不斷伸提高，以前購淺買商品房和房符改房的家庭開姜始進(jìn)入改善期唉，從而帶動(dòng)了止中、高檔商品叉住宅的消費(fèi)。截住宅市場未來少發(fā)展走勢集政策支持力度賠不斷加大。淘從堅(jiān)200嫁1盞年政府頒布的命一些相關(guān)政策棚來看，住宅市革場的政策支持拔力度仍在加大批。由于住房消誼費(fèi)是啟動(dòng)內(nèi)需參的重要因素，燭所以為了進(jìn)一均步推動(dòng)住房消可費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)止增長，政府將販在立法、住房型分配貨幣化、纖住房消費(fèi)金融輔、加快培育住罵房二級市場等攻多方面采取措賠施，以保證未護(hù)來幾年天津房紗地產(chǎn)市場的有店效增長。市場利好消息涂200裳1取年，中國加把入提WT捏O橡、成功申辦奧久運(yùn)會(huì)，以及貸濫款利率下調(diào)等得一系列消息，營可以說是未來霸幾年中國房地示產(chǎn)市場較大的敬利好消息，將饅會(huì)對未來房地沙產(chǎn)市場產(chǎn)生很社大影響。睛房地產(chǎn)價(jià)格將廉穩(wěn)中有升。引隨著城市用地壁的日趨減少，炒土地價(jià)格會(huì)不善斷攀升春，刃研而且隨著生活敏水平的提高，添對高質(zhì)量、環(huán)自境優(yōu)美的中高巴檔項(xiàng)目需求增舍大，這都將使豆房地產(chǎn)的相對彼價(jià)格穩(wěn)步上升柳。盡改善型需求不裳斷增長。辟有資料顯示辦，釣200椅0貝年底全市人均娛居住面積為猜13酬.8扛平方米瓜，還有非常大擠的上升空間。外隨著收入水平蟻的提高，人們疲對居住舒適性拐、良好的居住非環(huán)境、富有情事趣的戶型設(shè)計(jì)購會(huì)有更高的追偵求，從而帶動(dòng)降改善型需求的揪持續(xù)增長。秘住宅建設(shè)的郊睬區(qū)化傾向。如首先是由于市知中心土地的稀丟缺，城市規(guī)模距的不斷擴(kuò)大，舌市中心住宅的雨開發(fā)量越來越徒不能滿足日益識(shí)增長的需求；正其次，郊區(qū)的獲房地產(chǎn)價(jià)格相添對較低，居住榜環(huán)境較好，多匹數(shù)為居住新區(qū)母，規(guī)劃、房型逃、疫生活配套設(shè)施芹標(biāo)準(zhǔn)高，是吸歲引改善型需求而的主要原因；阻再次，隨著私唯家車的不斷普辱及，市中心住退宅的位置優(yōu)勢問將不斷弱化，面相反，近郊住匙宅由于道路交杠通狀況良好，間區(qū)位價(jià)值會(huì)不頂斷提升。獻(xiàn)市場競爭格局萍發(fā)展趨勢商近年來，房地胖產(chǎn)市場出現(xiàn)了饅一定程度的市棟場集約化的發(fā)攤展態(tài)勢，房地兼產(chǎn)市場以及一記些與房地產(chǎn)市號(hào)場相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鳳異常繁榮，市等場發(fā)展趨勢主源要表現(xiàn)為以下快幾個(gè)方面。襪房地產(chǎn)市場的剃不斷發(fā)展，不舌斷成熟，促使鬼更大的市場分移額掌握在較少瞧的開發(fā)商手中裂。退利用大規(guī)模土腰地資源實(shí)施大家盤開發(fā)，通過五合理規(guī)劃、有誦效利用土地資牢源提供環(huán)境優(yōu)仿美、配套完善當(dāng)、居住氛圍濃析郁的住宅區(qū)。寶隨著人民生活吼水平的提高，屢提升了住宅市拾場的多元化需也求，第二住宅兔、渡假式住宅妄等新型居住模區(qū)式已悄然興起蛋。昌隨著市場的不洽斷成熟，市場惰競爭已經(jīng)開始露從質(zhì)量、戶型馳、環(huán)境等標(biāo)準(zhǔn)撓動(dòng)作的競爭逐昌漸轉(zhuǎn)化為以生渡活方式、居住驕理念等為代表壘的自選動(dòng)作的浙競爭，已經(jīng)出汪現(xiàn)了體育產(chǎn)業(yè)辦、旅游產(chǎn)業(yè)等受其他產(chǎn)業(yè)與房乞地產(chǎn)業(yè)嫁接的屈復(fù)合地產(chǎn)模式皆。區(qū)域市場分析區(qū)域市場概述此xx態(tài)太陽城地處偷xx幼區(qū)與河北區(qū)的惜交界處，在行始政上隸屬于冬xx處區(qū)。這兩個(gè)區(qū)投的整體發(fā)展水居平落后于和平支、河西、南開佛三區(qū)，但好于鉆紅橋區(qū)，在天芒津市屬中游水敏平。紐xx刑區(qū)居民收入水磨平不高，住宅壩消費(fèi)水平相對看較低，但住宅窗市場需求旺盛城。灘從鵲200箱0灶年起，殖xx干區(qū)商品房銷售赴量已經(jīng)由過去回的天津市第二瓶位躍居第一位悠。近幾年隨著脫市中心區(qū)住宅窄開發(fā)量的減小攤，首先帶動(dòng)了奇xx歷臨近市區(qū)地域孩的房地產(chǎn)開發(fā)訓(xùn)，形成了東站活后廣場、十一饞經(jīng)路、六緯路殘沿線地區(qū)房地臂產(chǎn)的開發(fā)熱潮剖。蛾xx央?yún)^(qū)距離市中心瞞較遠(yuǎn)區(qū)域的項(xiàng)涌目大多數(shù)檔次討不高，定位較據(jù)低，主要以低叨價(jià)位吸引客戶厘。睬河北區(qū)的房地棵產(chǎn)項(xiàng)目也主要亦集中在臨近市促中心的區(qū)域，柏但由于距市區(qū)怕中心地帶距離證較遠(yuǎn)，這些項(xiàng)閃目的客戶群主炎要以周邊區(qū)域錘為主。河北區(qū)跪雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展捧水平一般，但戰(zhàn)其購買力不容用小視，體從辨199秘7符年終—臣200擔(dān)1柜年航這晝5粘年的發(fā)展情況鄉(xiāng)來看，河北區(qū)鞏的市場成長速諒度要高于霧xx穴區(qū)，其與呀xx熄區(qū)商品房交易儲(chǔ)量的差距也在屈逐漸縮小，但倒從兩區(qū)各價(jià)位引間成交量的比你較來看，河北炎區(qū)主要集中在閘低檔產(chǎn)品市場誦，這也能說明驟，河北區(qū)的市探場處于剛剛啟監(jiān)動(dòng)的階段，購繪買力尚未完全迎成熟。從河北顏區(qū)的項(xiàng)目來看聽，總體的開發(fā)皺水平較低，缺炊乏中高檔項(xiàng)目蜂對市場的拉動(dòng)館。區(qū)域市場現(xiàn)狀邪針對踢xx閣太陽城項(xiàng)目，蛛對周邊項(xiàng)目進(jìn)悶行了市場調(diào)查雅。從所調(diào)查的教項(xiàng)目中選圣取獻(xiàn)1物5低個(gè)主要項(xiàng)目樣歉本，這些項(xiàng)目彩主要集中在東芽站后廣場、勞xx勉與河北交界地庸區(qū)、六緯路沿億線、真理道沿途線、衛(wèi)國道沿?fù)渚€、程林莊路羊沿線這幾個(gè)區(qū)延域，項(xiàng)目概況輝如下：朵項(xiàng)目名稱船建筑形式灰銷售均價(jià)瑞（甩元蘿/M聞2懂）盛建筑面積凱（任萬凈M雞2莊）滑新月花苑干多層、部分高割層茄2600魂2.7峽萬興花園窗多層、小高層籮2500避3.5墊紅頂花園絨多層和別墅鍬起啦價(jià)探2550卷7.3蠅戀日風(fēng)景赴四層半阻2800百總行18騎朗晴居塊多層磚混哀2300妻3.7洽柏麗花園斯多層磚混棒3300蜓6診200督8微先鋒社區(qū)倍板式高層灶4000陸——木嘉?；▓@雙點(diǎn)式高層吧3200恭總捉60潛美日陽光爺點(diǎn)式高層呀未定粒6泳xx菜花園滋多層、高層霜3600雜13.5某豐盈新苑葛多層磚混章3200寸3.6杜匯和家園太多層磚混啊3400造11抵大通時(shí)尚花園潤四層半蛙3100北13瞇金灣花園片大部分多層午2200奴21因中環(huán)花園演多層磚混單2500炊5重點(diǎn)項(xiàng)目介紹xx花園樣此項(xiàng)目屬中高美檔項(xiàng)目，是周劈邊區(qū)域比較富贏有特色也是較燭為成功的樓盤員，由中海地產(chǎn)薯操作，典型香前港式的設(shè)計(jì)風(fēng)面格，清新靚麗褲。該項(xiàng)目一期供以多層為主，旱高層為輔，銷絞售情況很好。崖二期、三期則僑全部為點(diǎn)式高越層，二期已經(jīng)雀開盤，其銷售販情況一般，值辦得繼續(xù)關(guān)注。xx花園敏項(xiàng)目總建筑面漫積飲2武1幅萬平米，地處岡xx碰公園西側(cè)。外腹有公園，內(nèi)有裕大面積的花園跌綠地，環(huán)境較瓜好。金灣花園旺憑著較佳的地霞理位置、適中課的銷價(jià)、良好蛙的大社區(qū)環(huán)境咐取得了驕人的縣銷售業(yè)績，多舞層部常分鞏1王8慌萬平米實(shí)現(xiàn)銷軟售擦率糧100累%揉，客戶主要為君xx駝區(qū)居民。這說康明此區(qū)域有一塵定的購買力，撐規(guī)模大、素質(zhì)豈相對較高的項(xiàng)蕩目對市場有很殲強(qiáng)的吸引力。戀日風(fēng)景杯該項(xiàng)目位于衛(wèi)寺國道潑以蛇1晉8嫁萬平米的大型著社區(qū)駛、竊4痰層半低層低密奇度的規(guī)劃設(shè)計(jì)搏、景3皆萬平米的主題埋花園、廈1血萬平方米脖水景花園、雙示語幼兒園為主撞要宣傳賣點(diǎn)，場形象清新秀麗蔬。戀日風(fēng)景的蘿前身為帝旺溫孕泉花園，之前墓銷售幾乎處于貴停滯狀態(tài)，經(jīng)測過策劃公司的裂重新包裝后澤于翠200比1繞年誕3墻月重新開盤，控銷售良好。市場綜述購綜上所述，區(qū)悶域市場具有以址下幾個(gè)特點(diǎn)：朋新項(xiàng)目迭出，衫項(xiàng)目素質(zhì)正在技不斷提高。更高素質(zhì)項(xiàng)目吸遣引了大量和平蕩、河西區(qū)的居置民前來購買。丘隨著河西、和剪平、南開居民譜的遷入，人文則環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn)堆。尼道路交通發(fā)展栗迅速，出行十率分便利。孝新房上市量增吐幅大于市內(nèi)其回他各區(qū)。抄價(jià)格仍是居民頑選擇住宅的最奶大影響因素。放區(qū)域市場消費(fèi)劃者行為分析纖目前繭xx慣區(qū)的大型住宅嶺項(xiàng)目集中于津石塘公路，東站升后廣場、衛(wèi)國陜道沿線及富民尊路附近地區(qū)。坡建筑形式上多框以多層住宅為辨主，特色項(xiàng)目兄不多，產(chǎn)品形澡式上要落后于就河西區(qū)和南開善區(qū)，銷售總體淚上趨于平淡。習(xí)天津市經(jīng)過多左年的開發(fā)歷程歲，河西、南開做等原先熱點(diǎn)區(qū)立域經(jīng)過幾年來臺(tái)高強(qiáng)度、大規(guī)贊模的開發(fā)，發(fā)伶展空間已顯局監(jiān)促。現(xiàn)河西區(qū)翻除梅江居住區(qū)合、梅江南居住濤區(qū)以及尚未開菌發(fā)的雙林居住哨區(qū)外，市區(qū)周剪邊區(qū)域已無大容宗可開發(fā)土地傾。南開區(qū)除部裳分城區(qū)的拆遷尸尚未完成，大械型可開發(fā)項(xiàng)目育也寥寥無幾，梁而且上述兩區(qū)彎項(xiàng)目開發(fā)已經(jīng)襲出現(xiàn)了不同程朗度的郊區(qū)化傾誓向。隨著透xx起區(qū)城市開發(fā)進(jìn)瞇程的加快，區(qū)回內(nèi)中心部位土慈地基本開發(fā)完拿畢，開發(fā)重點(diǎn)風(fēng)逐漸向城市外燃圍發(fā)展。洋xx濁區(qū)連接中心市占區(qū)與濱海新區(qū)稈，是市區(qū)通往姓經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、糾機(jī)場、北京的護(hù)交通樞紐，是陪政府實(shí)施城市慮長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃堤的熱點(diǎn)區(qū)域，墻市場潛力巨大摘。姜xx獅區(qū)的市政基礎(chǔ)李設(shè)施建設(shè)也高愿于河北、紅橋權(quán)，我們有理由把相信，在未來禁的幾年中，飯xx優(yōu)區(qū)將取代河西掀、南開之后成測為天津市第三寨個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)地興區(qū)。礙從翻200夠0括年既和播200稍1促年較5括月的商品房成娃交量的動(dòng)態(tài)分謹(jǐn)布圖就能看出柏：閘xx憂區(qū)景200盲1娃年商品房成交蔬量已是各區(qū)之農(nóng)首。羨舊居住區(qū)調(diào)查辮分析準(zhǔn)我們通過對腦xx矩區(qū)一些大型舊螞居住區(qū)的調(diào)查馬，可以看出。辭目前消費(fèi)者對過商品房的購買禁力相對偏低，恢從改199刑9時(shí)年釀至恩200找1他年片5帳月著xx輛商品房各價(jià)位經(jīng)成交量動(dòng)態(tài)分臉布圖來看虎，燙200塑0漏元寇/黨平方米沉至離300液0遍元挖/朵平方米的產(chǎn)品吃市場認(rèn)可率最干高榆，懲200型0跪元逃/喜平方米以下的震產(chǎn)品也占有很亦大比例，溜而根300古0辣元押/藏平方米以上的抬產(chǎn)品市場需求色較少?？山邮荞{的房價(jià)總款多施集中來于齡3宜0帳萬元以下，支已付首付款的能樣力及還款能力婚也偏低。雁居民解決住房揪困難或者改善蔥居住條件是購米房最主要的目池的。市場調(diào)查鎖中消費(fèi)者購房柜是為卻了蠻“里解決住房困難菌或改善居住條西件妄”假這部分人群比梯例分別為勒了線34速%軋和扔29.5船%宗，說明大部分兔消費(fèi)者對更高陽檔次住宅的要嗎求不是很高。針舊區(qū)居民購房襖原因示意圖廈除價(jià)格因素外建，消費(fèi)者更關(guān)適心的是環(huán)境及劑地段。調(diào)查表虎明，環(huán)境及地臘段的關(guān)注程度主分別航為制36.5大%漆和余20.5聾%雅，對于其它雹諸如物業(yè)管理點(diǎn)、開發(fā)商實(shí)力姐、小區(qū)設(shè)施不市甚關(guān)心。舊區(qū)挑居民對住宅產(chǎn)盤品各因素的關(guān)級心程度示意圖倍通過總體數(shù)據(jù)話表明，膝xx梯區(qū)老居民區(qū)的垃消費(fèi)者購買能類力偏低，對住驢宅的需求處于昨最基本的階段跳，居住條件要除求不高。慶居住新區(qū)調(diào)查頌分析妥通過對于逗xx蹈區(qū)太陽城周邊碑地區(qū)的新商品睡房的調(diào)查顯示筋：腥新遷進(jìn)居民無雕論是在收入、蹦學(xué)歷，還是職棗業(yè)層次上都要奉明顯高于老區(qū)帳居民。裂新遷進(jìn)居民的劈居住面積絮為浩80鴉-12掃0訴平方米偵者居多，超過姑舊區(qū)居民帖6另0衣平方米劈以下的居住面坊積。就新遷進(jìn)居民對納所居住小區(qū)的料總體感受一般這，并未達(dá)到最裝佳居住要求，旬表明稍好的產(chǎn)當(dāng)品仍有廣闊的灘市場空間。掙新遷進(jìn)居民有禮更多的購房經(jīng)來驗(yàn)，除了關(guān)心樸環(huán)境外，對于斑開發(fā)商實(shí)力的慌關(guān)注明顯高于豆舊居民小區(qū)的禍消費(fèi)者，購房除更趨理性化。漠再次購房關(guān)注繪因素示意圖勇xx儀一期居民調(diào)查校分析習(xí)我們還重點(diǎn)對孝xx轉(zhuǎn)一期的居民做方了詳細(xì)的調(diào)查蘋，以了解這部郵分消費(fèi)者購買蹦行為的產(chǎn)生原哭因，以利于我犧們更直接有效吐的把握市場。獎(jiǎng)xx至一期的居民總議體生活水平介制于新居民區(qū)和蛙舊區(qū)居民之間子。曠購房原因以改朗善居住條件為類主，魂xx陜一期的環(huán)境是襯吸引他們選擇店的主要原因，晉同時(shí)也是他們苗引以為豪的最銅主要的因素。井客戶購房最主衛(wèi)要的原因示意心圖沈xx扭一期目前存在統(tǒng)的最大的問題霸，依然是交通態(tài)不便，周邊生戚活設(shè)施不完善念，對于工程質(zhì)蕉量和物業(yè)管理他也頗有微詞。級客戶對握xx凝目前不滿意的刻地方示意圖丈這部分消費(fèi)者頑十分看好緩xx疑地區(qū)將來的發(fā)遵展前景，堅(jiān)信協(xié)自綢己選擇的正確熟性，并認(rèn)為循xx折地區(qū)有發(fā)展?jié)撗罅?。績對偷xx邪發(fā)展前景的心救理預(yù)期示意圖抬具體消費(fèi)意向北分析王通過我們對市市場調(diào)查，以及皺對消費(fèi)者購買節(jié)住宅消費(fèi)行為共的分析，我們幸不難對消費(fèi)者水的住房消費(fèi)意島向得出如下結(jié)士論。啦多數(shù)居民對自戀身現(xiàn)有居住條腹件都有不同程批度上的不滿意健，都有改變現(xiàn)恩狀的良好愿望遮，自身的消費(fèi)刷能力以及房屋究價(jià)格是制約購恥房行為產(chǎn)生的訊主要因素。昏每平方開米獸200賴0忙元吊—注—嗓300族0瞇元的住宅為市廢場主流產(chǎn)品，稿又因各個(gè)區(qū)域吊的價(jià)值發(fā)展水黑平不同而有所序差別巡，干2徑5采萬里—白—欠3管0咬萬元的住宅最爽受市場歡迎。佳地理位置是影耳響購買行為的羨重要因素，城管市近郊區(qū)是理東想的居住區(qū)域單，傾向住在市漿中心或遠(yuǎn)郊區(qū)陜的人比重很小疾。斯由于目前消費(fèi)善者所反映的商箏品房問題多集饑中于質(zhì)量問題帳以及兌現(xiàn)承諾掘問題，使得越辭來越多的消費(fèi)更者將房地產(chǎn)開穗發(fā)商的知名度斬和信譽(yù)度作為瘋購房選擇的要膠素。胡由于宴xx群區(qū)開發(fā)商素質(zhì)清參差不齊，居渡民在選擇購買庭時(shí)存有鈔較多后顧之憂嘩，所以規(guī)模較柜大的項(xiàng)目受到籌追捧，從這一源點(diǎn)看來，大規(guī)染模項(xiàng)目的開發(fā)砌在該區(qū)仍屬空嚇白。葬貸款買房成為驗(yàn)購房最主要的茫付款方式，人這們正在逐漸拋算棄傳統(tǒng)的消費(fèi)雕方式，樹立了惜借貸購房的住儲(chǔ)宅消費(fèi)觀念。僵建筑形式上傳種統(tǒng)的多層住宅笑仍受消費(fèi)者的訪青睞，居民對僚低密度住宅的斑認(rèn)可程度在升精高，獨(dú)體別墅樹和塔式高層市類場接受難度頗旅大，建筑結(jié)構(gòu)驚也以磚混結(jié)構(gòu)昌為主，框架結(jié)置構(gòu)的接受程度苦較差。喇環(huán)境是住宅永搏恒的賣點(diǎn)，除離價(jià)格外在房地頃產(chǎn)各因素的關(guān)礎(chǔ)心程度上，景許觀環(huán)境一直是律消費(fèi)者最為看鳥重的。爭戶型選擇上平飲層仍是廣大消慢費(fèi)者的首選，擊錯(cuò)層、躍層等棒富于變化的形幸式常常被誤解拾為高檔次房屋董的象征。踢物業(yè)管理受重萍視的程度在消存費(fèi)者購房時(shí)考突慮的各種因素燙中比重有所增存加，表明消費(fèi)乖者開始注重入匆住后的小區(qū)管依理和生活服務(wù)染了。廊由于目前市場啞上供應(yīng)的商品燭住宅絕大部分?jǐn)倿槊鞣拷还ぜ?，所以從裝修從標(biāo)準(zhǔn)上看毛坯崇房仍是消費(fèi)者傲的第一選擇，可但對精裝修的株要求日趨強(qiáng)烈廳。備消費(fèi)者對居住配區(qū)或小區(qū)的各家種配套設(shè)施越親來越重視，其威中關(guān)乎生活質(zhì)榆量的基本生活承服務(wù)設(shè)施和交摔通設(shè)施在消費(fèi)主者進(jìn)行購房選派擇時(shí)倍受關(guān)注鍛，而對一些實(shí)手用性功能不佳寧的智能化設(shè)施黃興趣不大。秧對人文環(huán)境的飾追求，擇鄰而源居，成為部分引高層次消費(fèi)者僵購房考慮的重括要因素，而這羨種追求越是在掃檔次高的小區(qū)庭顯現(xiàn)的越明顯傍。鍛通過上述我們食對天津市總體復(fù)市場及尊xx唯太陽城相關(guān)區(qū)臟域市場消費(fèi)行架為分析，我們鴨認(rèn)為隨著天津指市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)孔發(fā)展，居民購免買力也將逐步粥提高，加之赴xx幅區(qū)大規(guī)模開發(fā)快的熱度升溫，遠(yuǎn)隨著消費(fèi)者購御房理念的日漸這成熟，適應(yīng)市痕場需求并引領(lǐng)躺市場的品牌產(chǎn)欲品，將有很大岔的市場空間?？偟谒牟啃路智ы?xiàng)目素質(zhì)分析項(xiàng)目優(yōu)勢早太陽城項(xiàng)目規(guī)次模大，總建筑軌面積超剩過潤10孤0甜萬平方米，各悲種功能規(guī)劃齊預(yù)備，二期項(xiàng)目狠依托于大社區(qū)巡，有利于營造犬良好的居住氛惰圍。斬太陽城起步區(qū)范將躲于嚴(yán)200描3柿年祝6誤月入住，目前吊銷售情況良好藍(lán)，其良好的市蘇場形象將對二別期產(chǎn)生巨大的仍示范效應(yīng)。漿緊鄰城市迎賓絨快速路、外環(huán)為線、京津高速搭、天津機(jī)場，快交通出行便利央。未來隨著東充南半環(huán)的改造繳、真理道的貫宿通、地竄鐵惱2時(shí)號(hào)線的興建，歐項(xiàng)目周邊的交寫通狀況會(huì)得到滿更大程度的改甘善。廈地塊內(nèi)土地已素平整，地塊周帶邊為大面積的房空地，無重大雅污染源，自然暫環(huán)境較好。頃xx遣太陽城項(xiàng)目為柜政府統(tǒng)一規(guī)劃巧的大型住宅工系程，市政大配吳套設(shè)施齊備。次xx揀集團(tuán)開發(fā)事業(yè)蛙的良好表現(xiàn)，乒優(yōu)勢品牌支持甘。項(xiàng)目劣勢擔(dān)與周邊項(xiàng)目相傲對比，土地成盤本較高，付款撥壓力大。以地處城郊結(jié)合備部，屬經(jīng)濟(jì)不或太發(fā)達(dá)區(qū)域，晃目前區(qū)位價(jià)值撈市場評價(jià)較低納。忘地塊位于太陽椒城中心位置，鋸由于地塊南側(cè)嘗的真理道尚未持打通，與通往腹市區(qū)的主干道然路繁—秒—爸衛(wèi)國道距離較撈遠(yuǎn)，不利于現(xiàn)團(tuán)場的形象展示術(shù)。掀地塊北側(cè)為大香面積的空地，容南側(cè)的疊xx應(yīng)一期銷售情況焰較差，周邊人浪氣仍顯不足。漸4范#型地內(nèi)有現(xiàn)狀電尼話局一座，將趁對區(qū)內(nèi)規(guī)劃產(chǎn)采生一定的負(fù)面裝影響。威脅分析瞞與北京、深圳侮、廣州等住宅權(quán)產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)地朵區(qū)相比較，天臉津市居民選擇負(fù)居住地點(diǎn)的區(qū)尼域性傾向較強(qiáng)集烈，在一定程殼度上將限制太罵陽城的客戶群現(xiàn)來源。演從天津市整體賓市場格局來看匹，在消費(fèi)能力鋼較強(qiáng)的和平、延河西、南開三城個(gè)區(qū)內(nèi)，聚集祖著較多的項(xiàng)目譯，尤其是梅江絮周邊地區(qū)，有鳴巨大的開發(fā)量希，對我們吸引呆這幾個(gè)區(qū)的客鳴戶形成一定程膚度的阻礙。特在海河以東、援中環(huán)線以西的流廣大地區(qū)，聚攻集了許多比之泳xx勉太陽城更具有里位置優(yōu)勢和相件對價(jià)格優(yōu)勢的撒住宅項(xiàng)目。這相些項(xiàng)目對徑xx基太陽城有直接求影響，將持續(xù)累威脅每一期開嫂發(fā)。川西橫堤、雙林化兩大片居住區(qū)懼將相繼啟動(dòng)，哪規(guī)模、售價(jià)等秒因素與牽xx伴太陽城類似，置xx絕太陽城面臨著草巨大的競爭壓善力，尤其橋是醬“醬中體產(chǎn)篩業(yè)需”夫在西橫堤運(yùn)作結(jié)的垮“在運(yùn)動(dòng)主題社狀區(qū)題”棋將對雀xx哪太陽城產(chǎn)生比賀較大的沖擊。機(jī)會(huì)分析惑政府對于土地預(yù)的宏觀調(diào)控及簽中心城區(qū)可開熄發(fā)大地塊資源迷的減少，太陽諷城項(xiàng)目以其相早對較好的位置勤和便利的交通鹿條件，面臨很臺(tái)大的發(fā)展空間把?？柍堑牟僮鳟?dāng)由胞xx散獨(dú)立完成，起浮步區(qū)在規(guī)劃、靠環(huán)境及社區(qū)配掩套等方面已經(jīng)家初步創(chuàng)立了綜谷合優(yōu)勢，太陽文城閱2咸期如能在現(xiàn)有袍基礎(chǔ)上進(jìn)一步難實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新岔并不斷完善生籠活配套設(shè)施建窄設(shè)，將取得良略好的市場效果串。已太陽城周邊道勾路交通及所處撒地理位置將使粗其成為天津市醉未來的熱點(diǎn)區(qū)三域。臉天津市住宅分嗓配政策的出臺(tái)堂，有利于住宅眼市場的發(fā)展。傍加堡入孫WT退O折及天津近幾年搬經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增觀長將為太陽城幣項(xiàng)目帶來較大纏的發(fā)展機(jī)遇。千諸如私人汽車蹤的日益普及等沃等。敞北刃京房200矩8源年奧運(yùn)會(huì)選定火天津機(jī)場作為相輔助機(jī)場，有蝶消息稱計(jì)劃在踩京津之間再修廢一條高架輕軌懷。綜合評價(jià)材結(jié)合前面湯的血SWO含T縱因素分析，我服們可以看出，黑xx浙太陽繞城甩2糟期雖然存在一雨些劣勢，諸如請土地成本較高闖、所屬區(qū)域購男買力較低等等聰，但放之全市黎范圍內(nèi)看，該結(jié)地塊與梅江相蜓比擁有價(jià)格優(yōu)隨勢，與西橫堤疼、雙林相比擁寄有地理位置優(yōu)作勢。因此，依樂托于起步區(qū)的明成功運(yùn)作，太廊陽雁城器2珠期項(xiàng)目具有交襲通便利、市場特認(rèn)可度逐漸提綠升、土地升值勉潛力大等特點(diǎn)滑，從而凸顯出預(yù)該地塊的開發(fā)舒價(jià)值。謝為了將太陽狼城緣2鈴期項(xiàng)目運(yùn)作成仔功，我們?nèi)孕锠I注意以下焦點(diǎn)遠(yuǎn)問題：右住宅產(chǎn)品的易膏模仿性加大了禾產(chǎn)品尋求強(qiáng)烈屈差異化的困難育，傘周邊眾多住宅暮項(xiàng)目綜合素質(zhì)邁一般，所以，餃在項(xiàng)目操作上斯多從空間、建全筑、環(huán)境三方創(chuàng)面尋求突破，種配套環(huán)節(jié)適度損超前，強(qiáng)屬調(diào)巴“藍(lán)舒適菌度貞”宗與懸“副美蒙感片”架的前提下，避匹開價(jià)格競爭。禮密切關(guān)注起步朱區(qū)市場反應(yīng)情淺況，根據(jù)市場規(guī)需求進(jìn)行二期司的規(guī)劃設(shè)計(jì)與飄產(chǎn)品定位，并蛇注意不同類型示產(chǎn)品的配置以艱占領(lǐng)更大的目姿標(biāo)市場。秘掌拖握運(yùn)“蕩以我為戚主容”更的開發(fā)節(jié)奏，搬從資金量、供凈應(yīng)量、開發(fā)間機(jī)隔等多個(gè)角度改研究問題。震通過項(xiàng)目推廣厭工作，消除與膠消費(fèi)者之間的陵溝通障礙，最做大程度弱化地崖域性消費(fèi)觀念叢，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷拔售速度的本質(zhì)類性飛躍毛。蓋疊對物業(yè)管理及避社區(qū)文化活動(dòng)舊方面繼續(xù)加大蹈投入，實(shí)現(xiàn)企燈業(yè)品牌由知名艙度向美譽(yù)度的膊轉(zhuǎn)化。堵在產(chǎn)品開發(fā)的弟基礎(chǔ)上，注意對對項(xiàng)目居住理粉念的提升，加碎強(qiáng)對大社區(qū)生玉活方式的營造畫，在操作上應(yīng)合不斷制造熱點(diǎn)總，提高市場關(guān)蕉注度。置第五部薪分堂胖總體發(fā)展構(gòu)想項(xiàng)目定位柿太陽城基本描秤述笛以先進(jìn)的居住橋理念為先導(dǎo)，串注重營造空間剝布局、主題園揉林環(huán)境、社區(qū)好生活配套三大到方面的鮮明特贊點(diǎn)，兼顧建筑差單體的內(nèi)外感癢受，相對弱化曉處理住宅配套鬧設(shè)施，具備二勤十一世紀(jì)領(lǐng)先兔品質(zhì)住宅產(chǎn)品恢鮮明形象的大忽規(guī)模居住社區(qū)棋?？蛻羧憾ㄎ粌r(jià)整個(gè)太陽城項(xiàng)膜目的客戶群定偽位必然是多層牛次的。總體上孟看，應(yīng)明確磨以陵宵“鏡中等收入階放層擠”掌為主流消費(fèi)群傭體的客戶群定祝位。穗“舞中等收入階組層筍”雨應(yīng)該是指：有墊一定的經(jīng)濟(jì)基亮礎(chǔ)，家庭月收失入集在幫300膊0退元欠/逐平方米以上，覺具有較高的文頓化水平和審美炎能力，對未來后美好生活充滿攏信心和渴望的布人群。產(chǎn)品定位絕利用大規(guī)模居贊住區(qū)的優(yōu)勢，罪以悠“嗓中等收入階宜層采”亡為主流消費(fèi)群奧體，講求住宅傾產(chǎn)品的多樣化孟。形象定位宰作齊為王12年0侮萬平方米的大柄型居住社區(qū)，族太陽城項(xiàng)目的嫩形象塑造應(yīng)體連現(xiàn)出其應(yīng)有鉆的剩“準(zhǔn)大芬氣光”像與桂“勺活酬力甜”倆，樹立執(zhí)xx爪太陽城品牌在浴天津房地產(chǎn)界余的強(qiáng)勢地位，鉛并通過太陽城稠項(xiàng)目進(jìn)一步提系升答xx斃品牌的知名度振與美譽(yù)度。卵整體形象包裝坊應(yīng)以清新、自碌然、浪漫為主知調(diào)，強(qiáng)調(diào)捐xx創(chuàng)太陽城品照牌的親和力。發(fā)展思路殿倡導(dǎo)新的居住膀理念，在理念賴的指導(dǎo)下，進(jìn)鑼行規(guī)劃、建筑葛、環(huán)境、配套軟等設(shè)計(jì)，使各康項(xiàng)設(shè)計(jì)成為理絕念的最有力支旱撐?？h完善社區(qū)生活怎配套服務(wù)功能鹿，強(qiáng)化商業(yè)及炸教育設(shè)施，充喝分發(fā)揮大規(guī)模才項(xiàng)目的競爭優(yōu)暴勢。膚以產(chǎn)品品質(zhì)為御主導(dǎo)，以舒適業(yè)性、便利性、浮安全性、適度取超前為指導(dǎo)原影則的產(chǎn)品設(shè)計(jì)行思路。攔精心打造主題串環(huán)境，利用園爸林環(huán)境形成太昨陽城項(xiàng)目的主圍要競爭優(yōu)勢之枯一。袖通過起步區(qū)對慎整個(gè)太陽城項(xiàng)稱目的展示效果詠，提升項(xiàng)目綜尖合價(jià)值，實(shí)現(xiàn)保可持續(xù)性發(fā)展邁。貪實(shí)施具魄有浙“坑指標(biāo)性概帆念扁”孩的操作手段，短提高市場關(guān)注舊度諸如建造精咐品商業(yè)走廊、尊示范校、高標(biāo)咸準(zhǔn)業(yè)主會(huì)所等灘等。澤控制開發(fā)節(jié)奏淚，降低市場風(fēng)貌險(xiǎn)總體規(guī)劃理念岔通過對社區(qū)生熱活配套設(shè)施的薯合理配置，創(chuàng)揚(yáng)造新型城市住啦宅區(qū)發(fā)展模式棗，體然現(xiàn)渣“模造垮城獻(xiàn)”棟的概念。通過搭整合的規(guī)劃設(shè)啊計(jì)手法筍，充分考慮居促民的各種需求忌，強(qiáng)調(diào)社區(qū)生匯活服務(wù)設(shè)施、庫室外公共空間冰、區(qū)域節(jié)點(diǎn)的錄合理設(shè)置，形陣成有機(jī)統(tǒng)一的撈城市功能系統(tǒng)恢?？偨Y(jié)合開發(fā)節(jié)奏明逐步完成居住徒區(qū)功能的發(fā)展卸與延續(xù)，實(shí)現(xiàn)嘩居住區(qū)的可持誠續(xù)性發(fā)展。綜掌合考慮居住區(qū)圓規(guī)劃結(jié)構(gòu)的整叨體癢性、系統(tǒng)性、凈規(guī)律性和可持感續(xù)性，最終形藥成集商業(yè)、教猴育、文化、娛扎樂、休閑等各努項(xiàng)高尚品質(zhì)功窩能于一體的社含區(qū)中心系統(tǒng)。輪在公建的配置償上遵循減少數(shù)板量、擴(kuò)大規(guī)模些、提高質(zhì)量、促服務(wù)便捷的原兼則。主要大型利公建（包括體季育館、居住區(qū)互公園、中小學(xué)紀(jì)等）集中布置慘于居住區(qū)中心僅位置，使之成虹為太陽城的中且心。小型商業(yè)餐設(shè)施分散設(shè)置松于朱2魄#覆地東側(cè)栽和沃4雀#根、絨5用#盜地的中間位置植。在公建的布沉局上考慮各級禾公建設(shè)施的合廚理服務(wù)半徑，約形成公建設(shè)施磚的系統(tǒng)性與層禁次性。屯在保證主要公等建設(shè)施用地的妨基礎(chǔ)上，尊重鳴原有地塊分割仗與現(xiàn)有道路組助織，每個(gè)地塊也采用具有差異宿化的規(guī)劃理念響單獨(dú)規(guī)劃，大未社區(qū)規(guī)劃的整邊體性依靠大型訊公建的配置來監(jiān)體現(xiàn)。澇第六部肉分撥看太陽喉城午2蜓期開發(fā)建議開發(fā)計(jì)劃瓦開發(fā)住宅地塊償：禍4霸#圈、傍8風(fēng)#況地塊；開發(fā)時(shí)間安排柿200黃3賢年零3殼月渠—辰—匠基礎(chǔ)施工掀200服3憤年踏4格月劇—榆—蛾主體施工乞2003粥年孝9鹽月于—變—墊主體封頂擊200炊4宏年說3本月功—米—專環(huán)境施工慧200史4值年搏8必月鞠—少—夠竣工入住司目標(biāo)客戶群分理析因針對太陽城項(xiàng)謀目錢“余中等收入階頁層宰”趙的市場定位，梳結(jié)合大規(guī)模項(xiàng)撈目產(chǎn)品多樣化涌的特點(diǎn)，主要頌從三方面對目舞標(biāo)客戶群進(jìn)行耽分析：從地域上劃分售目前在附近地蘆區(qū)居住，向往憂居住在高尚居箏住區(qū)的人群。塵在天津開發(fā)區(qū)忘和天津機(jī)場工喂作的高級白領(lǐng)手。眉現(xiàn)居住在和平騾、河西兩個(gè)區(qū)跌，需要不同程星度地改善居住殺條件的人群。薦少部分認(rèn)可太巖陽城地理位置撲，需要進(jìn)行二洋次甚至多次置夠業(yè)的富人階層融。柿認(rèn)可達(dá)xx乒品牌，相信簡xx胸公司的實(shí)力，例對太陽城起步倚區(qū)充分認(rèn)可，知相信太陽城項(xiàng)金目美好的發(fā)展嗽前景，具有投涼資和居住雙重要購房動(dòng)機(jī)的購拆房者。從收入上劃分懂與起步區(qū)不同底，太陽光城父2煤期的客戶群在徐收入上應(yīng)具有奧一定的差異性眾，主力客戶群舅主要由以下兩默方面構(gòu)成：職擁有穩(wěn)定未來駛收入的職業(yè)經(jīng)傳理層和白領(lǐng)階群層，這部分人扔群的事業(yè)蒸蒸共日上，對未來移信心十足，是盒社會(huì)的有生力子量，他們向往移綜合素質(zhì)高，尊環(huán)境優(yōu)美，與薦自身品位相符泥的項(xiàng)目。述另一部分是擁及有一定的存款每，但收入處于浴中等水平的普始通市民，他們肅被太陽城整體尚的項(xiàng)目素質(zhì)所緞打動(dòng)，傾其畢刮生的積蓄改善各居住條件。從年齡上劃分爆從起步區(qū)購房陰客戶的現(xiàn)狀來竊看，主要集中忌在材30-50丘歲之間的年齡嬸段，年齡層次模比較廣泛。但燭從發(fā)展的角度晌看，年輕人充浩滿活力，消費(fèi)孩觀念先進(jìn)，代是表了社會(huì)的發(fā)蘇展潮流，所以適二期的主力客籮戶群應(yīng)定位于努30-40規(guī)歲這一年齡段爺，我們在進(jìn)行摘環(huán)境設(shè)計(jì)、外墻檐風(fēng)格選擇、賭形象宣傳等方襪面要注意迎合額年輕人的特點(diǎn)枕。圈另一方面，由淹于目前社會(huì)老籠齡化現(xiàn)象比較艙明顯，要對老冠年人的居住需聯(lián)求給予一定的巷重視。產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路出產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則刻：逗產(chǎn)品建筑形式漠針對客戶群定址位，在產(chǎn)品形鏈?zhǔn)缴闲纬梢欢ㄋ缘牟町?，滿足虎目標(biāo)客戶群的淡不同居住需求牲。輛相對于起步區(qū)訴，在產(chǎn)品形式滿、戶型平立面縮設(shè)計(jì)、環(huán)境營異造等方面實(shí)現(xiàn)食一定程度的創(chuàng)魂新與突破。建筑形式：樹根據(jù)兩個(gè)地塊鋒不同的特點(diǎn)，鴉形成產(chǎn)品差異陜。結(jié)合太陽城水整體規(guī)劃，采討取板式小高層蠅、普通多層與侮低層相結(jié)合的蓋建筑形式，具辜體配比見下表艇：漠建筑形式畫層數(shù)奸比例領(lǐng)（輸%屑）德板式小高層彎10哪40然普通多層漆5.5聾40雄準(zhǔn)低層而3民—虎—缺4證20脅合計(jì)每——盛100爹房型平面設(shè)計(jì)達(dá)：扁在戶均面積上司適當(dāng)做出檔次象差異，迎合不員同層次客戶群疊的不同需求，允多采用錯(cuò)層與呼躍層設(shè)計(jì)；低港層住宅在保證棒平面合理性與問居住舒適性的原基礎(chǔ)上，采用萍個(gè)性化設(shè)計(jì)。水通過加大面寬荒和提高層高等閱手段增強(qiáng)房型軍的舒適性。螞通過落地窗、險(xiǎn)外飄窗、吹拔勾等手段增強(qiáng)房工型的趣味性。與通過樓體挖槽界、陽面不封閉找陽臺(tái)等處理手大法豐富房型設(shè)歉計(jì)處理手法，鋪控制單套戶型謝面積。戶均面積：狂結(jié)合起步區(qū)的舊銷售情況，在態(tài)起步區(qū)戶型面邊積的基礎(chǔ)上，簡適當(dāng)放大單套拐面積，具體指南標(biāo)見下表：握桌戶粘宗型遠(yuǎn)權(quán)項(xiàng)伴追目紹兩室（是m竊2翁）它三室（議m卵2桂）示低層住宅（互m況2碰）禾面積保9共5饑1償30甩1泛90建筑立面：勾借助高水平設(shè)埋計(jì)師的設(shè)計(jì)手最法，營造現(xiàn)代兩感強(qiáng)的建筑風(fēng)恒格，通過勻稱奶的線條處理與宗簡潔、明快的勢色彩，注重建但筑的美感，強(qiáng)塑調(diào)可識(shí)別性。住宅配套：縫采用中等檔次逮的配套水平，耐在保證住宅品昏質(zhì)的基礎(chǔ)上盡格量控制成本，磚充分考慮舒適減度、成本與所暴產(chǎn)生收益之間脂的關(guān)系。棉入戶門：高級悄防盜門漲外檐窗：高級微塑鋼窗味適度智能化配果套：網(wǎng)絡(luò)、圍撈墻紅外監(jiān)控、劉背景音樂凱供水：不設(shè)熱哥水、中水、直錢飲水系統(tǒng)鴉供熱：集中供搭熱，鋁合金散秩熱器。情樓棟入口：可需視對講防盜門賽樓梯間：地面索防滑地磚，木甜扶手，鐵藝欄設(shè)桿助精裝修成品房尸設(shè)計(jì)蟲在起步區(qū)的成喚品房交工標(biāo)準(zhǔn)千獲得極大市場鉤認(rèn)可的情況下該，太陽掛城咐2詳期應(yīng)繼續(xù)對成敲品房設(shè)計(jì)進(jìn)行齡深化，在推行竊統(tǒng)一交工標(biāo)準(zhǔn)液成品房基礎(chǔ)的何同時(shí)，適當(dāng)進(jìn)貨行菜單式裝修辭的積極探索，村具體思路如下氏：筑充分研究客戶鋼群消費(fèi)心理與樓消費(fèi)能力，嚴(yán)垮格按照市場定形位確定成品房麥精裝修費(fèi)用，膠以確定的精裝闖修費(fèi)用指導(dǎo)裝隱修設(shè)計(jì)與材料登選擇。賭在房型施工圖握設(shè)計(jì)階段引入浸精裝修設(shè)計(jì)公鹿司，對某些房學(xué)型進(jìn)行必要的痰更改，其中包傲括某些平面結(jié)嗓構(gòu)的處理和對絹電路、上下水狗、暖氣的安排移與布置等。匪減少現(xiàn)場施工唇的工作量，在粒裝修設(shè)計(jì)時(shí)考駛慮分80撥%釘以上的工作為慧外加工，現(xiàn)場漲裝配，以達(dá)到竟縮短工期，提等高裝修質(zhì)量與氧裝修效果的目納的。告整體風(fēng)格定位思為羨“辣時(shí)尚、實(shí)援用怨”拾，倡藝導(dǎo)褲“秩輕裝修，重裝湖飾閉”蓋的裝修理念。嗎抓住重點(diǎn)，注惱重廚房、衛(wèi)生礦間的裝修效果尊。在整體預(yù)算腎的控制下突出密幾個(gè)亮點(diǎn)，如與某些材質(zhì)的使祖用，潔具、淋扁浴房采取定制穿等。洋注重細(xì)節(jié)處理州，例如淋浴房身地面的處理、眉地面不同材質(zhì)韻交接處的處理侍等。贈(zèng)注意用裝修彌舍補(bǔ)某些房型設(shè)撓計(jì)中的缺陷。腦強(qiáng)調(diào)成品房樣廉板間的裝飾，幅體現(xiàn)生活品位允，根據(jù)戶型特餓點(diǎn)選擇適當(dāng)尺邪寸的家具，增記強(qiáng)室內(nèi)空間感喉受。卷與關(guān)鍵建材供單應(yīng)商建立良好兵的合作關(guān)系，戴從而降低采購難成本并為提供恒有限菜單式裝快修提供經(jīng)濟(jì)前取提。股第七部球分化椅經(jīng)濟(jì)可行性分唯析把經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)續(xù)估算宋規(guī)劃總用地您3威0.5瓦9好公頃蘋紅線內(nèi)占地膨25.9體3繩公頃信居住區(qū)用銜地蒙紅20.峽7誓（按紅線內(nèi)用炎地嚇的繡80搬%院計(jì)算）嗎容積座率肥啞1.虧3文（估算）索住宅建筑面積常放2密7趴萬平方米（估槐算）成本估算估算范圍袍根據(jù)估算的居奧住區(qū)用地慨25.9君3跑公頃籍，按容積每率獲1.機(jī)3執(zhí)計(jì)算，太陽壽城奉2可期住宅建筑面督積約哭為號(hào)2鴨7鴨萬平方米。其慢中不同建筑形簽式的建筑面積仆見下表：黃建筑形式僚層數(shù)辨比例嚇（晝%搬）晨建筑面積咬（萬平方米）晌板式小高層滅10樂40扭10.8熄普通多層灣5.5努40攤10.8忘準(zhǔn)低層麥3徹—牽4杯20助5.4萬合計(jì)谷——已100昌27單方成本估算雜小高層成本估作算表設(shè)項(xiàng)目沉單方造價(jià)（元秤）嗓樓面土地及大呈配套費(fèi)用分?jǐn)偺?40抄工程建設(shè)費(fèi)合1300城工程建設(shè)忘其它費(fèi)燭前期費(fèi)著40蠟區(qū)內(nèi)公建費(fèi)沈50悲非經(jīng)營性公建罪均攤胞120搜區(qū)內(nèi)配套設(shè)施巨費(fèi)斗350匆銷售費(fèi)用克80肚公共設(shè)施維修森費(fèi)貢20財(cái)管理費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