旅游化企業(yè)總部基地研究

定義總部基地以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、金融、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地?？梢詾槠髽I(yè)提供良好的中樞式運營管理氛圍，以高效、多能、全屏化優(yōu)勢為企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速通道，以中心級輻射全國乃至全球的“中心外圍效應(yīng)”為企業(yè)鋪設(shè)前瞻式空間路徑?？偛炕卦谟谀軌?qū)崿F(xiàn)國內(nèi)外市場經(jīng)濟的信息整合、互動；能夠達到國內(nèi)外企業(yè)峰會能動的良好釋放效果；能夠成為國內(nèi)成長期企業(yè)形象的特征標志。產(chǎn)生的條件“總部經(jīng)濟”是某區(qū)域通過創(chuàng)造各種有利條件，吸引跨國公司和外埠大型企業(yè)集團總部入駐，通過極化效應(yīng)和擴散效應(yīng)，形成企業(yè)總部在本區(qū)域集群布局、生產(chǎn)加工基地通過各種形式安排在成本較低的周邊地區(qū)或外地，從而形成合理的價值鏈分工的經(jīng)濟活動的統(tǒng)稱。在“總部經(jīng)濟”中，總部集中的區(qū)域一般能夠吸引更多的人才、資本、信息等創(chuàng)新要素向該區(qū)域流動，在價值鏈分工中，占據(jù)“高端”地位，獲取更高的利潤回報，而且能夠提升本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)水平，擴大本地區(qū)經(jīng)濟總量，提高區(qū)域經(jīng)濟競爭能力。

1.1總部基地（AdvancedBusinessPark）的基本概念總部基地就像一個聚寶盆，不斷將物資、資金、人才、技術(shù)、信息等，集中在一起，具有突出的集聚作用，就像銀行的金庫一樣！第一頁，共43頁。1.2總部基地（AdvancedBusinessPark）的基本特征從產(chǎn)業(yè)類型來看:

AdvancedBusinessPark的產(chǎn)業(yè)以智力密集型產(chǎn)業(yè)為主,如研發(fā)、生物醫(yī)藥、金融、信息服務(wù)業(yè)等。從地理區(qū)位來看：主要坐落在城市的邊緣地帶，有很好的可達性。從園區(qū)功能來看：已將傳統(tǒng)的生產(chǎn)功能剝離開來，主要集中在研發(fā)和商務(wù)功能上，同時生活與休閑功能也表現(xiàn)明顯。從園區(qū)規(guī)劃來看：表現(xiàn)為低容積率、高綠化率，建筑多以小體量、多層為主。從園區(qū)環(huán)境來看：園區(qū)風景優(yōu)美，注重對生態(tài)環(huán)境的保護，注重人與自然的和諧發(fā)展，并從一定程度上反哺生態(tài)。第二頁，共43頁。第一代：工業(yè)園的演變第二代：商務(wù)與社區(qū)（businesspark）第三代：總部基地（advancedbusinesspark)基本情況城市邊緣，由多組小規(guī)模的建筑組成城鄉(xiāng)結(jié)合部城市邊緣，與城市聯(lián)系緊密承擔功能研發(fā)、倉儲、辦公辦公、部分商業(yè)設(shè)施辦公、商業(yè)、居住、教育、休閑場所特點建筑標準較低，但比工業(yè)園有所提高營造出共同生活的社區(qū)氣氛，融合進城市生活的元素營造辦公、休閑、商業(yè)具有優(yōu)越感的活動與互動的商務(wù)空間1.3總部基地（AdvancedBusinessPark）的演變:第三頁，共43頁。1.4總部基地（AdvancedBusinessPark）的發(fā)展模式:模式一：制造加工型總部基地模式三：研發(fā)及高科技型總部基地模式三：企業(yè)內(nèi)腦型總部基地模式四：后臺服務(wù)型總部基地交通便利，易于原材料、成品運輸；市政設(shè)施水平要求較高，水、電、能源等有特殊要求。產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)突出，基礎(chǔ)設(shè)施特別是IT設(shè)施先進；交通便利。良好的商務(wù)基礎(chǔ)，交通便利；環(huán)境優(yōu)美，人力資源良好。城市中心，發(fā)達的城市交通，人流量密集，最高的地價和租金購物、餐飲配套齊全，以大型金融企業(yè)入駐為主。第四頁，共43頁。——成熟模式“AdvancedBusinessPark”國外案例研究第五頁，共43頁。2.1國外總部基地案例:美國硅谷SiliconValley美國硅谷SiliconValley概況：硅谷位于舊金山灣南端，距舊金山市區(qū)50英里。硅谷地區(qū)集中了近萬家大大小小的高科技公司，其中約60%是以信息為主的集研究開發(fā)的實業(yè)公司；約40%是為研究開發(fā)、生產(chǎn)銷售提供各種配套服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)公司，包括金融、風險投資等公司。目前硅谷的商務(wù)花園商務(wù)群落規(guī)模已經(jīng)超出城鎮(zhèn)的概念，而成為商務(wù)花園的區(qū)域概念。在硅谷地區(qū)，Oracle的獨家商務(wù)花園依shoreline湖建造，規(guī)模龐大，風景優(yōu)美。整個園區(qū)內(nèi)建筑風格統(tǒng)一，具有很強的現(xiàn)代感。2011年，硅谷GDP約占美國總GDP的5%，美國GOD約14.62萬億美元。硅谷GDP總額約為0.731萬億。第六頁，共43頁。2.2國外總部基地案例:愛爾蘭都柏林Parkwest西區(qū)商務(wù)花園歐州商務(wù)花園案例——都柏林Parkwest西區(qū)商務(wù)花園概況：PARKWEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面積91公頃（約合230英畝），是愛爾蘭最大的商務(wù)花園，其景觀花園內(nèi)布滿了各式各樣的雕塑，水景，道路兩旁樹木林立，配套的娛樂休閑設(shè)施一應(yīng)俱全。PARKWEST擁有一座市郊通勤火車的侯車站、專業(yè)的公交運輸設(shè)施、寬敞的停車位以及能夠快速到達M50與NASS公路的快速通道，無論從市中心還是周邊地區(qū)，都可以便捷的進入商務(wù)花園。以下幾種行業(yè)的：數(shù)據(jù)處理，呼叫中心服務(wù)，軟件開發(fā)，醫(yī)療保健及研發(fā)進入園區(qū)都可以享受到優(yōu)厚的稅收政策。園區(qū)內(nèi)的辦公樓面積大小的靈活多變性，其面積從3000到1，000，000平方英尺不等。第七頁，共43頁。2.3國外總部基地案例:PGA總部基地PGA總部基地——佛羅里達南端PGA總部基地：20分鐘車程到達棕櫚灘國際機場40分鐘車程到達勞德戴爾堡好萊塢國際機場結(jié)合休閑度假的豪華會議中心時尚高檔、形態(tài)豐富的購物廣場以藝術(shù)為中心的文化場所。以高爾夫、水上運動為主的體育休閑項目。第八頁，共43頁。國外總部基地案例:PGA總部基地第九頁，共43頁。2.4國外總部基地案例總結(jié)Businesspark生態(tài)的低密度的低成本的(生態(tài)建筑材料）與城市聯(lián)系緊密的有足夠的人力資源支持商務(wù)花園的特征第十頁，共43頁。——運營、模式的思考國內(nèi)部分近似案例研究第十一頁，共43頁。2.5總部基地案例:北京亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)BDA國際企業(yè)大道位置:

位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中軸路（未來國際企業(yè)大道）的端點，構(gòu)成了區(qū)內(nèi)商務(wù)公建區(qū)和東部工業(yè)區(qū)的分界線，同時也構(gòu)成了開發(fā)區(qū)中心形象的重要組成和標志。項目概況：項目總占地12萬平方米，總建筑面積約11萬平方米，其中地上部分9萬平方米，主力戶型在1000-3000平米之間。容積率：0.77，綠化率：41%。

交通:位于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)南大門的入口處項目北部有開發(fā)區(qū)內(nèi)唯一交通服務(wù)中心三條主干道通往市中心配套：項目擁有滿足員工就餐、商務(wù)洽談、健身娛樂、購物休閑功能的商務(wù)會所;

北京開發(fā)區(qū)五星級的博達國際交流中心、朝林大廈；海關(guān)、商檢、外匯管理局等機構(gòu)，及專家公寓、青年公寓、保稅倉庫、中心郵局、電信局、金融服務(wù)機構(gòu)、消防中心等配套設(shè)施。亦莊BDA第十二頁，共43頁。

總部基地案例:北京亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)BDA國際企業(yè)大道個性化、特色化的建筑產(chǎn)品規(guī)劃：地塊的規(guī)劃和交通設(shè)計特別強調(diào)安全性，方便性，以及和建筑與景觀之間的滲透與結(jié)合。分布整個場地的人行路將建筑和道路有機的結(jié)合在一起，突出了公園的感覺。

建筑：

既考慮到彼此之間的對比，又在形式、色彩和材料的應(yīng)用上不失和諧。

體量和形式力求人性化和親近感，同時又融合到景觀中去。環(huán)境：精心設(shè)計的草坪，湖面、小溪和坡地等元素創(chuàng)造一個建筑與景觀自然融合的小環(huán)境。第十三頁，共43頁。2.6國內(nèi)總部基地案例:上海創(chuàng)智天地同濟大學及科技產(chǎn)業(yè)區(qū)臨平北路商務(wù)圈和平公園曲陽商務(wù)中心鞍山商圈五角場商圈(復(fù)旦科技園區(qū))四平路北外灘航運中心大連路遂道陸家嘴高校科技區(qū)國際商務(wù)區(qū)區(qū)位：上海楊浦區(qū)，臨近同濟大學；片區(qū)背景：楊浦區(qū)是上海傳統(tǒng)高教區(qū)，老工業(yè)基地；目前定位于“知識楊浦”，依托高教資源，聚集了大量設(shè)計、IT、廣告行業(yè)；傳統(tǒng)居住聚集區(qū)，寫字樓供應(yīng)量少；片區(qū)現(xiàn)狀：22個國家級重點實驗室14所高等院校100多家科研院所2000余家設(shè)計、廣告等創(chuàng)意公司20萬本科生、研究生和博士生創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地——打造都市生活第三地第十四頁，共43頁。國內(nèi)總部基地案例:上海智創(chuàng)天地成功原因分析二是城市配套成熟：項目距離五角場中心區(qū)不足五分鐘步行路程，而五角場正在被上海政府打造為城市副中心，各項大型配套已完全成熟。一是時機把握準確：上海中長期規(guī)劃提出科技興市的戰(zhàn)略，而瑞安公司借此東風，與楊浦區(qū)政府合作，提出打造上?？萍贾行牡母拍?，并得到了政府的強力支持。三是區(qū)域科技氛圍濃厚：項目周邊名校林立，提供了大量的高科技后備人才。第十五頁，共43頁。2.7國內(nèi)外案例總結(jié):總部基地成功要素總結(jié)總部基地成功要素總結(jié)：核心要素：

形成核心產(chǎn)業(yè)政策扶植交通便利配套完善高速的信息網(wǎng)絡(luò)

重要要素：

良好的區(qū)域規(guī)劃與前景

環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)環(huán)保

低密度建筑

人力資源基礎(chǔ)好次重要要素：特色化的服務(wù)

完善的服務(wù)體系

個性化的建筑形態(tài)第十六頁，共43頁。3.1總部基地的功能構(gòu)成與形態(tài)總部基地的景觀設(shè)計理念——與自然和諧共生（1）門戶性的景觀體系（2）與自然和諧共生的島嶼環(huán)境（3）天然濕地彰顯恬靜質(zhì)樸的自然濕地湖泊，營造視野開闊，尺度宜人，非都市化的低密度企業(yè)總部基地第十七頁，共43頁?？偛炕氐墓δ軜?gòu)成企業(yè)總部不僅僅是建筑集群，生態(tài)的園林景觀，而是一種國際化、高品質(zhì)，強調(diào)溝通與互動，充滿優(yōu)越感的商務(wù)活動空間。總部基地吸納的世界企業(yè)巨頭們，作為這樣的商務(wù)空間，作為越來越國際化的發(fā)展趨勢，普洱需要這樣一個展示的平臺！開放、公平、溝通、競爭，契合目標客戶的心理感受。第十八頁，共43頁?？偛炕氐墓δ軜?gòu)成主要項目策劃（1）創(chuàng)意工作室及相關(guān)產(chǎn)業(yè)總部、工作、培訓基地、創(chuàng)意設(shè)計中心第十九頁，共43頁?？偛炕氐墓δ軜?gòu)成與形態(tài)（2）相關(guān)配套建筑：技術(shù)交流空間第二十頁，共43頁。總部基地的功能構(gòu)成與形態(tài)第二十一頁，共43頁?？偛炕氐墓δ軜?gòu)成與形態(tài)公共服務(wù)平臺、餐廳、健身健身餐廳書吧第二十二頁，共43頁。運營模式三圈聯(lián)動，打造普洱濕地企業(yè)總部基地。第二十三頁，共43頁。總部基地建筑設(shè)計建筑設(shè)計理念PROGRAMFLEXIBILITY

功能空間靈活性

MAXIMIZELANDSCAPE

景觀綠地最大化第二十四頁，共43頁?？偛炕亟ㄖO(shè)計總平面設(shè)計（1）總平面布置應(yīng)合理布局、功能分區(qū)明確、節(jié)約用地、交通組織順暢，并應(yīng)滿足當?shù)爻鞘幸?guī)劃行政主管部門的有關(guān)規(guī)定和指標。（2）總平面布置應(yīng)進行環(huán)境和綠化設(shè)計。辦公建筑的主體部分宜有良好的朝向和日照。（3）當辦公建筑與其它建筑共建在同一基地內(nèi)或與其它建筑合建時，應(yīng)滿足辦公建筑的使用功能和環(huán)境要求，分區(qū)明確，宜設(shè)置單獨出入口。（4）總平面應(yīng)合理布置設(shè)備用房、附屬設(shè)施和地下建筑的出入口。鍋爐房、廚房等后勤用房的燃料、貨物及垃圾等物品的運輸應(yīng)設(shè)有單獨通道和出入口。第二十五頁，共43頁?？偛炕亟ㄖO(shè)計建筑設(shè)計（1）辦公建筑應(yīng)根據(jù)使用性質(zhì)、建設(shè)規(guī)模與標準的不同，確定各類用房。一般由辦公用房、公共用房、服務(wù)用房和設(shè)備用房等組成。（2）辦公建筑應(yīng)根據(jù)使用要求、用地條件、結(jié)構(gòu)選型等情況按建筑模數(shù)選擇開間和進深，合理確定建筑平面，提高使用面積系數(shù)，應(yīng)宜留有發(fā)展余地，為今后改造和靈活分隔創(chuàng)造條件。（3）5層及5層以上辦公建筑應(yīng)設(shè)電梯；主要樓梯及電梯應(yīng)設(shè)于入口附近，位置要明顯。入口大廳是給人第一印象的地方，一定程度上代表整個建筑的檔次。在設(shè)計中強調(diào)與室外的聯(lián)系，重視其交通樞紐地位，進行人流組織設(shè)計，解決與各部門的聯(lián)系,并加強大廳空間動態(tài)導向和限定。第二十六頁，共43頁。總部基地的內(nèi)外景觀的舒適度辦公室用房辦公室用房宜包括普通辦公室和專用辦公室。專用辦公室宜包括設(shè)計工作室和研究工作室。辦公室用房宜有良好的天然采光和自然通風，并不宜布置在地下室。辦公室宜有避免西曬和眩光的措施。普通辦公室宜設(shè)計成單間式辦公室、開放式辦公室或半開放式辦公室；也可設(shè)計成單元式辦公室、公寓式辦公室或酒店式辦公室。普通辦公室每人使用面積不應(yīng)小于4m2，單間辦公室凈面積不應(yīng)小于1Om2。第二十七頁，共43頁。總部基地建筑設(shè)計

工作室宜采用開放式或半開放式辦公室空間，并用靈活隔斷、家具等進行分隔；每人使用面積不應(yīng)小于6m2。研究工作室宜采用單間式；每人使用面積不應(yīng)小于5m2。第二十八頁，共43頁?？偛炕亟ㄖO(shè)計公共用房公共用房宜包括會議室、對外辦事廳、接待室、陳列室、公用廁所、開水間等。會議室根據(jù)需要可分設(shè)中、小會議室和大會議室：中、小會議室可分散布置；小會議室使用面積宜為30m2，中會議室使用面積宜為60m2；大會議室應(yīng)根據(jù)使用人數(shù)和桌椅設(shè)置情況確定使用面積，平面長寬比不宜大于2:1。第二十九頁，共43頁?？偛炕亟ㄖO(shè)計第三十頁，共43頁?？偛炕氐母咝У氖褂眯屎诵耐膊贾煤诵耐驳牟贾梅绞街饕侵负诵耐苍跇藴蕦又械奈恢茫饕幸韵聨追N方式：1、中央布置：集中在標準層的中央，這種方式就是普通的核心筒式，對一般的小公司和大公司有較好的適應(yīng)性；2、外圍布置：核心筒布置在辦公空間外圍，在中間留下連續(xù)無阻隔的大空間，這種方式一般針對大的公司布置；3、綜合布置：結(jié)合上述兩種方式，核心筒集中成組布置，在每組周邊有較小進深的空間，而核心筒組之間又有連續(xù)的無阻隔大空間。電梯的布置方式：1、使用方便：底層入口的易識別性和良好的集散空間2、集中高效：盡可能集中布置，這樣既可以減少交通設(shè)施所占面積，便于使用和管理，又可使電梯的運轉(zhuǎn)達到最高效率。3、分區(qū)：當建筑超過一定層數(shù)時，電梯應(yīng)進行分區(qū)，以提高運行效率和組織好各區(qū)乘客的交通。4、智能化第三十一頁，共43頁。總部基地的內(nèi)外景觀的舒適度比例是指建筑物各部分之間在大小、高低、長短、寬窄等數(shù)學上的關(guān)系，尺度則是指建筑物局部或整體，對某一固定物件相對的比例關(guān)系，因此相同比例的某建筑局部或整體，在尺度上可以不同。建筑物的空間及其各部分的尺度和比例，主要由功能使用和不同材料性能、結(jié)構(gòu)形式確定的，不同類型和性質(zhì)的建筑在尺度上和比例上都有不同的要求和相應(yīng)的處理方法。建筑物的整體和局部、局部和局部的比例和尺度關(guān)系，對于獲得良好的建筑造型至關(guān)重要。第三十二頁，共43頁。總部基地的內(nèi)外景觀的舒適度建筑設(shè)計過程中比例關(guān)系的處理主要包括三個層面：a.建筑物整體的比例關(guān)系；b.各部分相互之間的比例關(guān)系；墻面分割的比例關(guān)系；c.細部的比例關(guān)系。尺度指的是建筑物的整體或局部與人之間在度量上的制約關(guān)系，這兩者如果統(tǒng)一，建筑形象就可以正確反映出建筑物的真實大小，如果不統(tǒng)一，建筑形象就會歪曲建筑物的真實大小。建筑物能否正確地表現(xiàn)出其真實的大小，在很大程度上取決于立面處理。一個抽象的幾何形狀，只有實際的大小而無所謂尺度感的問題，但一經(jīng)建筑處理便可以使人獲得尺度感。第三十三頁，共43頁。總部基地的室外景觀的舒適度第三十四頁，共43頁。3.3

總部基地生態(tài)節(jié)能技術(shù)——打造綠色建筑建筑節(jié)能的主要途徑：（1）建筑護圍結(jié)構(gòu)節(jié)能（a）建筑外墻保溫技術(shù)（b）屋面節(jié)能技術(shù)（c）建筑遮陽技術(shù)（d）外窗節(jié)能技術(shù)：會呼吸的窗（2）太陽能光電利用與綠色照明（3）先進的能源管理系統(tǒng)（4）中央空調(diào)節(jié)能系統(tǒng)（5）熱泵空調(diào)、采暖、供熱（6）水（冰）蓄冷技術(shù)（7）辦公系統(tǒng)用電節(jié)能技術(shù)（8）電梯節(jié)能技術(shù)。。。。。。建筑節(jié)能專家第三十五頁，共43頁。生態(tài)節(jié)能——外墻保溫技術(shù)外墻自保溫系統(tǒng)：適用于節(jié)能要求不高的建筑。外墻夾芯保溫系統(tǒng)：適用于低層小型建筑。外墻內(nèi)保溫系統(tǒng)：適用于獨戶墻體節(jié)能改造。外墻外保溫系統(tǒng)：效果最優(yōu)，適用于各類新建建筑以及舊樓改造。主體墻水泥砂漿找平層專用粘結(jié)劑保溫層固定件聚合物砂漿玻纖網(wǎng)格布聚合物砂漿彈性涂料或面磚外墻外保溫外墻內(nèi)保溫第三十六頁，共43頁。生態(tài)節(jié)能——屋面節(jié)能技術(shù)屋頂花園：蓄水、植被、綠化第三十七頁，共43頁。生態(tài)節(jié)能——建筑遮陽技術(shù)外窗遮陽：固定式、活動式屋面遮陽：屋頂構(gòu)架遮陽、屋頂花園綠化遮陽：植被（攀援、建筑周圍）墻面遮陽：東、西墻專用遮陽構(gòu)件根據(jù)太陽運行角度,室內(nèi)光線強度要求，采用機翼性電控遮陽系統(tǒng)，在太陽輻射強烈的時候打開，遮擋太陽輻射，降低空調(diào)能耗。在冬季和陰雨天的時候打開，讓陽光射入室內(nèi)，降低采暖能耗。電控智能遮陽第三十八頁，共43頁。生態(tài)節(jié)能——外窗節(jié)能技術(shù)

窗戶節(jié)能技術(shù)主要從減少滲透量、減少傳熱量、減少太陽輻射能三個方面進行。智能呼吸窗智能呼吸窗使用的感應(yīng)系統(tǒng)，可對室內(nèi)煙霧、甲醛、二氧化碳、臭氧、異味等有害氣體進行智能檢測，并迅速把數(shù)據(jù)反饋給智能模塊運算評估，再由智能模塊發(fā)出指令給排風系統(tǒng)控制風量大小，將有害空氣排出室外。同時運用空氣負壓平衡原理，將室外新鮮空氣通過空氣過濾器、風壓緩沖器、噪音減震器等設(shè)備引入室內(nèi)，在無直吹感的同時形成大循環(huán)空氣對流，實現(xiàn)不開窗能凈化室內(nèi)空氣的目的。第三十九頁，共43頁。生態(tài)節(jié)能——太陽能光電太陽能供暖利用太陽能轉(zhuǎn)化為熱能，通過集熱設(shè)備采集太陽光的熱量，再通過熱導循環(huán)系統(tǒng)將熱量導入至換熱中心，然后將熱水導入地板采暖系統(tǒng)，通過電子控制儀器控制室內(nèi)水溫。在陰雨雪天氣系統(tǒng)自動切換至燃氣鍋爐輔助加熱讓冬天的太陽能供暖得以完美的實現(xiàn)。春夏秋季可以利用太陽能集熱裝置生產(chǎn)大量的免費熱水。第四十頁，共43頁。生態(tài)節(jié)能——綠色照明