年北京某寫字樓大廈營銷整合方案

“***”大廈營銷整合方案***房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司策劃部2002/1/24目錄第一部分市場(chǎng)分析篇一未來一年對(duì)本項(xiàng)目重要影響因素:二中關(guān)村甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)前景不容樂觀:三金融街是最大受益者四本案區(qū)域市場(chǎng)分析:五項(xiàng)目優(yōu)勢(shì),劣勢(shì)（一）優(yōu)勢(shì)分析:1,地理位置2,整體規(guī)劃3,園林規(guī)劃4,智能辦公5,擁有70年產(chǎn)權(quán)的智能化寫字樓(二)劣勢(shì)分析:1,項(xiàng)目規(guī)模有限賄2誓,過項(xiàng)目周邊生活共氛圍較濃蹲3求,貨停車位不蠅足超.蠢4叢，商業(yè)環(huán)境不忘完善膚5姑，項(xiàng)目平面結(jié)筐構(gòu)設(shè)計(jì)不合理趟6詢，項(xiàng)目配套分違布區(qū)域、功能泉不明晰懸六本案項(xiàng)目改孟造方案劃1勤、增建展示區(qū)寬2夾、平面結(jié)構(gòu)設(shè)牢計(jì)改造減3眨、完善辦公商浙業(yè)配套鷹4蝶、完善大廈辦掃公智能化、緒跟（再1旺）供電系限統(tǒng)嘗:拘（尤2躍）空調(diào)系統(tǒng)饑（點(diǎn)3術(shù)）大廈智能化億應(yīng)柳按遙5語A蝦級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)玩計(jì)剃:攀價(jià)5炭、解決停車位驟6肝、確立物業(yè)管慨理公司猶第二部訓(xùn)分皆候產(chǎn)品定位篇齡一，客戶群確俊定塞:布二膚總銷售對(duì)象定市位拌.市三歌**鏟*薦產(chǎn)品定般位告:聽四情窄客戶群分冠析多:伴第三部卷分剖媽銷售篇湖一項(xiàng)目的價(jià)格哄定位專:央二價(jià)格策略要逗求虹:鴨（一窮）私,畢定價(jià)原則拾第一階太段詳:隨籌備期右第二階呢段括:網(wǎng)開盤期澇第三階屬段堡:熄強(qiáng)銷期諸第四階醬段園:擱續(xù)銷期其（二）促銷策腳略搶市場(chǎng)預(yù)熱階段鄙：項(xiàng)目入市階段丹第四部岔分塌隔廣來侵告貍嫁篇燥一廣告主題設(shè)踐定物二首期形象主邊題奴三廣告主題語乓設(shè)定：四廣告策略捷（一）戶外廣延告務(wù)（二）直投雜吃志妙（勉三）大眾媒體詢(校四晚)朽、整體形象包愈裝典舞(校五哥)輛、媒體投放組版合形式1，平面媒體平2膚、直投雜志廣稅告耳每月一期的客營戶通訊緊4雁,磁地下車庫廣告5,雜志類:負(fù)6層，網(wǎng)絡(luò)推介：趴(常六播)系、廣告媒體排紛期計(jì)劃寬1科，銷售準(zhǔn)備期2，強(qiáng)銷期3，續(xù)銷期4、尾銷哀五銷售執(zhí)行方技案叼:盞六合作方式及御價(jià)格方面的具拿體意見肉第顯循一歌算部敬取分市場(chǎng)分析篇陸未來一年對(duì)本貍項(xiàng)目重要影響暖因牽素堆:侵中國于今年仆11罩月加入世界貿(mào)慧易組織，這對(duì)辭北京房地產(chǎn)市績場(chǎng)產(chǎn)生積極的搏影響，但這種恥影響到底有多壓大，到底能不扶能產(chǎn)生人們所追預(yù)期的效果，呼寫字樓和公寓綠市場(chǎng)的需求會(huì)止不會(huì)出現(xiàn)明顯詢的增由加繳?點(diǎn)對(duì)于高檔寫字草樓市場(chǎng)而言，哪入世肯定會(huì)有挑積極地影響，薦這種積極的影癢響最直接地體涼現(xiàn)在外資銀行幻、保險(xiǎn)、基金欣等金融機(jī)構(gòu)；備會(huì)計(jì)師事務(wù)所騎、律師行等服渣務(wù)性行業(yè)以及須電信運(yùn)營商等杰行業(yè)。這些行向業(yè)入世之前在紋北京基本上都濫不允許獨(dú)資經(jīng)耍營本地業(yè)務(wù)，儀尤其是金融行產(chǎn)業(yè)最明顯，這尼些外資企業(yè)在轎北京的業(yè)務(wù)范跟圍非常有限，少許多這類行業(yè)似的外資公司在管北京都是以辦寇事處的形式出春現(xiàn)，這些公司犧人員配備通常擴(kuò)只有傳3甚到鳳4步人，工作范圍波也只是收集和種了解中國有關(guān)刻政策，有的甚現(xiàn)至更少；因而炊，這些外資公粥司對(duì)寫字樓的選需求自然就非吊常弱。然而，掃入世之后，這懂些行業(yè)將很快士被允許經(jīng)營本媽地業(yè)務(wù)，它們模的規(guī)模將隨著淘業(yè)務(wù)范圍的拓儲(chǔ)展而逐漸擴(kuò)大蹦，隨之產(chǎn)生對(duì)毫商業(yè)樓宇需求沿的增加側(cè).得2002貴年北京寫字樓習(xí)的競(jìng)爭(zhēng)首先是噴三大商務(wù)板塊說的競(jìng)爭(zhēng)。隨著深國務(wù)院對(duì)中關(guān)堪村建設(shè)的大力職扶持，拋CBD盜規(guī)劃方案的塵右埃落定，金融擇街核心區(qū)的建失設(shè)即將展開，宜我們可以斷言演，北京寫字樓禍?zhǔn)袌?chǎng)的三大熱紛點(diǎn)商圈已見端見倪。這也符合洪北京做為國際仔化大都市，創(chuàng)懂造城市多元化貝格局發(fā)展的需糠要。中關(guān)村、警金融街、受CBD斧三大板塊理論鉛上各自功能定吼位和目標(biāo)客戶籮定位不盡相帶同喉.猛中關(guān)村甲級(jí)寫綱字樓市場(chǎng)前景揚(yáng)不容樂陜觀陡:殼相盡管我們相信焰在加入姿WTO賽后，以中小型攻高新技術(shù)企業(yè)典為主流的客戶虎群將促進(jìn)中關(guān)刊村區(qū)域?qū)懽謽蔷冗M(jìn)一步被吸納籍。但是以下幾賓個(gè)問題同樣不電容忽視：第一哪，中關(guān)村區(qū)域預(yù)內(nèi)的中關(guān)村西幟區(qū)、東區(qū)的開住發(fā)，在未來五倍年，有近說300端萬平方米的商執(zhí)業(yè)樓宇投放量奉，是目前該區(qū)德寫字樓存量的開四倍。第二，礦由于中關(guān)村寫毯字樓租金高啟隙，誰令這些正在創(chuàng)恐業(yè)、資金有限醫(yī)的中小型企業(yè)慎承受不起；加廈之區(qū)域內(nèi)魚交通擁擠，商悼務(wù)配套不完善即，致使中關(guān)村擋現(xiàn)有槳80%佩的企業(yè)不在注咬冊(cè)地辦公，寸轉(zhuǎn)為其他地區(qū)委或者商住樓辦那公。甩加上市場(chǎng)上風(fēng)駕傳臉50貌0儉強(qiáng)企業(yè)微軟計(jì)縣劃貓“阿出村東遷遷夢(mèng)”摩，使開發(fā)什商牽,帝投資商濾,耍企數(shù)業(yè)居,投開始重新審視猜中關(guān)村的定位祝。目前政府在伏硬場(chǎng)件欲—配—晉道路建設(shè)和軟脫件法—被—襯平抑價(jià)格方面環(huán)也制定了相關(guān)怨的優(yōu)惠政策，贈(zèng)可謂用心良苦逗。以期能把分渡散在北京各處想的高新技術(shù)企鐘業(yè)吸引回到中否關(guān)村。但那些杠分散在外的高巧新技術(shù)企業(yè)已府在當(dāng)?shù)匦纬闪死弦欢▍^(qū)域認(rèn)同廟感，能不能把犬它們吸引回來狠，工作將是十辨分巨大、艱苦苦的。第三，國支內(nèi)高科技企業(yè)嫂除聯(lián)想等少數(shù)尾企業(yè)外，大多賞尚處于襁褓階景段，不足以消獎(jiǎng)化如此大的面奮積。第四，椅表中關(guān)村目前疑的房地產(chǎn)開發(fā)宋與中關(guān)村的功批能定位有些錯(cuò)似位。奴由于中關(guān)村的槐房地產(chǎn)開發(fā)是棟在向國際一流珍商務(wù)區(qū)發(fā)展，丙那么目前正在森大力開發(fā)的甲殘級(jí)寫字樓和國野際甲級(jí)寫字樓校建成后，中關(guān)蘿村區(qū)域內(nèi)小型郊公司資金有限雙，眾多的小公臉?biāo)驹撊ツ睦镛k酸公呢？因而，輝中關(guān)村甲級(jí)寫劉字樓開發(fā)存在浙著極大的風(fēng)險(xiǎn)第。趁金融街是最大龜受益者宿首先金融街是追北京各大部委漁機(jī)關(guān)、金融電樣信聚集之地，周目前入住的企蜻業(yè)主要是國家氏各大銀行的總油部和非銀行的菌金融機(jī)構(gòu)總部繪、證券、保險(xiǎn)泊、及電信和移業(yè)動(dòng)等電信行業(yè)緒，這些企業(yè)今蠟后也會(huì)選擇金冷融街作為辦公冶首選。其次證桿券、保險(xiǎn)、及窮電信等都是一東些目前沒有對(duì)備外開放進(jìn)入嘆WTO秘后將率先開放座的行業(yè)。對(duì)于奇已經(jīng)聚集起了普一定行業(yè)基礎(chǔ)稈的金融街來說悶都是十分有利沾的，這些入世們后首先開放的食行業(yè)將是金融講街最大的客戶臘。但金融街的輸缺點(diǎn)是服務(wù)于膠寫字樓內(nèi)客戶綱的商業(yè)設(shè)施缺把乏，加之該區(qū)負(fù)域內(nèi)土地儲(chǔ)備馳量有雄限獵,課可開發(fā)用地少傲。助西部地區(qū)（西糕城區(qū)、海淀區(qū)帖）一直是金融易機(jī)構(gòu)、信息產(chǎn)授業(yè)注視的熱點(diǎn)傅，這與西部地膠區(qū)傳統(tǒng)上就是學(xué)國家部委政府輝機(jī)構(gòu)、金融保齡險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和電信肥主要聚集地區(qū)撒有很大關(guān)系解。默9貸8涂年以飲后豬,網(wǎng)中資國有企業(yè)衰和中資機(jī)構(gòu)大堤面積地消化了止北京金融街寫四字樓物業(yè)。是網(wǎng)大客戶的主流袖。這也是西部菜地區(qū)大單客戶黎比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過彎東部地區(qū)（東綠城區(qū)、朝陽區(qū)舒）的原因。超例：租賃：沙客戶名稱瓜簽約項(xiàng)目（物想業(yè)）顯簽約面積（約球）孝中國網(wǎng)通怪國際企業(yè)大廈呀600久0壽平方米趙中國網(wǎng)通妙通泰大廈繼500合0勻平方米筋中國吉通模首都時(shí)代廣場(chǎng)歲300標(biāo)0詢平方米日華夏基金牌通泰大廈齊300梢0病平方米最交通銀行楚遠(yuǎn)洋大廈揉270火0打平方米飲西南證券秘國際企業(yè)大廈脫200禿0監(jiān)平方米買賣：口客戶名稱玻簽約項(xiàng)目（物殲業(yè)）叮簽約面積（約庸）梳銀河證券黃國際企業(yè)大廈逢3500舉0則平方米停華泰保險(xiǎn)桌國際企業(yè)大廈殊1000濕0燒平方米灣交通銀行循通泰大廈問3000減0湖平方米省泰康人壽聲國際金融大廈刻整棟俗中國鋁業(yè)捧通泰大廈年500輪0易平方米麗中國電信薪國際金融中心闊整棟蛇深發(fā)展銀行晶遠(yuǎn)洋大廈挽500劇0赴平方米喜并且工行總行筆、建行總行、礎(chǔ)中國銀行總行免、中國人民銀葡行總部林立周奉遍從以上客戶捏可以看出，金抽融街區(qū)域已經(jīng)楚初步吸納中資而金融機(jī)構(gòu)、電晃信部門等。籮本案區(qū)域市場(chǎng)離分爪析陶:岔**郵*孟大廈為一單塔是式高級(jí)商住寫財(cái)字素樓辯.勁位于海淀區(qū)的株學(xué)院南芝路新,熟坐落于京城八突景居"貸薊門煙恐樹滲"逢的絕佳風(fēng)水寶生地令上橋,與南臨金融街商畝圈懸,欺北臨中關(guān)情村收,倘扼守中關(guān)村與苦西北二環(huán)路交改通咽睜喉偷.臥中關(guān)村是中國眼高科技的孵化瀉基宏地皇.合金融街是中國悲金融中禮心雅.驅(qū)位于兩地之間山的當(dāng)**簽*斬大尤廈煌,販具有良好的商柔業(yè)氛圍與商業(yè)搏契秤機(jī)痰,妥地理位置十分揉優(yōu)球越恢.刃本項(xiàng)目定位泡于算“饞商住型寫字悅樓垮”謀,偵針對(duì)青于陜“篩商住型寫字托樓冒”潤，我們做了市旅場(chǎng)分當(dāng)析帖,備北京商住型寫素字樓投放量主稱要在五大商鐵圈故,耽如落:財(cái)一鄭,叨燕莎商國圈挎,達(dá)如第一商業(yè)中武心遼.擦二灘,皂國貿(mào)商爪圈換,報(bào)最典型的是現(xiàn)春代討城剃SOHO運(yùn),余第一次提出家溉庭辦公的形溜式肝.廈三扔,讓亞北商約圈滑,范如慧新輪源娃.縫四忘,蕩金融皇街丹.叢沒有一個(gè)真正神的商住型寫字間樓桐.真五傭,犁中關(guān)村區(qū)備域伶,船由于中關(guān)村企驚業(yè)私有化程度軟高異,鴿都是中小企慕業(yè)行,餅占竟到巨9冷0陳％竿,逢最適合商住公效寓辦無公悠,挽所以這個(gè)區(qū)域饞的商住公寓最佩多仰如穗:量新起舞點(diǎn)肅,伐海泰大鄉(xiāng)廈梯,鴿數(shù)碼銀工座碰,衣學(xué)知損軒棄,雪當(dāng)代青云科技深大廈；針對(duì)中芬關(guān)村區(qū)域的商孩住公寓我們認(rèn)纏為吸引這些客負(fù)戶的重要因素膜是古:室1榨、地段哭好篩,兵位置扣好子,肢交通便懶利慣,搭利于辦副公女,麗這樣才會(huì)吸引載商家進(jìn)駐萬。淋2烤、商住樓能真恩正實(shí)巧現(xiàn)釋2愈4靈小時(shí)辦楚公姓,特所以商住公寓鄭的需求還會(huì)很細(xì)大的增樓長斤.侵3合、辦公自由度萍高。電、空調(diào)它、照明，這些禾被大型寫字樓陷統(tǒng)一安排的辦解公條件，在爬“襪商住憑”其項(xiàng)目就成為自爪己家門里的事哭，可以自由安奏排，這對(duì)于講眾求效率和個(gè)性擺化的新型小公姐司非常適宜。枝4嗎、低成本。大襲型寫字樓配置跪高，同時(shí)運(yùn)營機(jī)、維護(hù)成本也滴很高，如中央蛇空調(diào)、電梯、挨配套等，但小注公司可能承擔(dān)山不了或不需要重這么高的辦公躺成本，商住公筆寓在房價(jià)、物濾管方面的低成惰本無疑很有吸援引。愚5三、可貸款?？烧饕园醋≌觯甘С桑玻澳臧唇夜龋瑢?duì)于小公司配的資金運(yùn)作也旅很劃算。脈6文、投資回報(bào)率階與投資回報(bào)年誼限較寫字樓要壞優(yōu)越。敢

7或、不會(huì)有政策熔風(fēng)險(xiǎn)。熟商住樓被取締援或者一刀切，擴(kuò)不允許小公司葉使用的政策不孟大可能出現(xiàn)，亮中國目前畢竟墊是求發(fā)展的特述殊時(shí)期，國家渠一直支持和鼓堵勵(lì)中小企業(yè)。暫這和香港不一圍樣，香港可能忽２０年前有商析住公寓，現(xiàn)在扎少了，那是因支為它走過了培份植小企業(yè)的歷呼史階段。國內(nèi)牽進(jìn)入５００強(qiáng)芝的企業(yè)還很少惜，商住樓這種搭“評(píng)孵化器拐”偏還會(huì)長期被需鉗要。款項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)趟,據(jù)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)分析:錘1咐,超地理位置帆:**犁*奔位于學(xué)院南跳路痕,甘二國環(huán)帝,碰三環(huán)之始間晶,裁距離西直門北丟大街亮近變10疑0宿米呼,飲西直門北大街楊連接二愧環(huán)辦,貪三廚環(huán)娃,請(qǐng)四環(huán)的重要交酸通干虛道問,勸通往北京的各喂個(gè)區(qū)差域異.**涼*閉大廈西殲側(cè)意,緊規(guī)劃中的輕軌塔有望在東線建版設(shè)的同時(shí)先行泡通車，年內(nèi)輕弦軌全線將實(shí)現(xiàn)艇通車。輕軌的渾開通將大大改籃善西直門的交虜通狀僚況纏.圾完善的交通設(shè)獎(jiǎng)施將根使乳**沫*架大廈具有較大沿的升值空苗間震,否增大對(duì)投資者顯的吸儉引赴.照2,節(jié)整體規(guī)劃嘉:剝**挺*繼大廈獨(dú)有的鋼饅筋混凝土框架緣結(jié)態(tài)構(gòu)窄,導(dǎo)采用無隔墻設(shè)使計(jì)理夠念弦,鐘空間任意組襪合粥,膛達(dá)到創(chuàng)意無窮疏的境河界犯.多分隔空間辦公索室最大的考慮騎使用功年能宅.蛙體現(xiàn)出最人性伴化臂,居最簡約實(shí)用性茄的功叛能桐.成3暗,牧園林規(guī)劃倘:胳**晨*尾大廈坐落于京亮城八魂景咳"婆薊門煙吉樹莖"邁的絕佳風(fēng)水寶業(yè)地屑上取,壇在辦公室就可年以透過落地窗歉觀覽窗外美序景峽,雹社區(qū)內(nèi)彼近友400披0顛平米綠地公充園旗,穴內(nèi)有大面積坡系地植被和人文錢孝嘴敬腿,逆意趣盎薄然慮,芬充滿靈葬動(dòng)享.牙4,峽智能辦掠公轟:顫千兆入廈，百丸兆入戶的寬帶潑網(wǎng)爽絡(luò)妥,錦紅外線監(jiān)控系衫統(tǒng)我,掌分戶是獨(dú)立中蓄央空搏調(diào)壘,股框架結(jié)構(gòu)可任韻意安排辦公面算積漠,蠶老板兼獨(dú)立洗盯手慢間雄,降能喉2玉4燭小時(shí)上恩班置.偽臉"代創(chuàng)造二十一世句紀(jì)全網(wǎng)全生活托辦繭公柴"閑5,納滋擁陳有住7眠0毛年產(chǎn)權(quán)的智能驚化寫字樓燃:挺價(jià)格僅相當(dāng)于停高檔寫字樓刊的磚5呢0象％孟,排可作最授長眨8館成低3蔽0趣年按連揭發(fā).且(銹二烏)辰劣勢(shì)分群析乘:菜1衰,鋤項(xiàng)目規(guī)模有限姿:菌該區(qū)域缺少地尊標(biāo)性建民筑壯,所對(duì)周邊輻射能痛力場(chǎng)差燃,燃可能導(dǎo)悅致繭***扶吸引力較藥低漢.磚2雙,積項(xiàng)目周邊生活別氛圍較嫁濃息:壟項(xiàng)目周邊多是跳住宅小留區(qū)更,蠻多年形成的小酒商小販貍云準(zhǔn)集沫,稀現(xiàn)狀環(huán)境較博差舅,兼對(duì)本項(xiàng)目形象桌會(huì)有一定影義響載.胳3天,姨停車位不稱足功:炭隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)豆展冠,嚇停車問題成為于困擾所有房地星產(chǎn)開發(fā)商的重到要因奇素告,**涼*赴地下兩層車振庫柳,哈不可能增加地賞下停車響位誤,肝地上也無大面鏈積空地停綠車倘,萬停車問題設(shè)對(duì)嘆**孝*技的影響比較艙大三.絮4零，商業(yè)環(huán)境不女完善：放該項(xiàng)目周遍沒倒有知名酒店、掉大型購物、娛誰樂場(chǎng)所以及外春銷公寓等為辦醒公商戶服務(wù)的義專業(yè)配套場(chǎng)所禮。撫5歲，項(xiàng)目平面結(jié)澇構(gòu)設(shè)計(jì)不合理母：短承重柱在辦公融區(qū)域內(nèi)，不利程于分割且浪費(fèi)杰使用面積；公向共區(qū)域無衛(wèi)生概間，這樣設(shè)計(jì)田淡化辦公為主回的理念，且不著利于大面積買勇家購買。僑6酷，項(xiàng)目配套分男布區(qū)域、功能嗚不明晰：帆缺少真正意義眉上為寫字樓住帝戶專業(yè)服務(wù)的蝴配套（如：會(huì)客議間、商務(wù)中石心等）。臂從長遠(yuǎn)來番看勻,渠周邊新的項(xiàng)目飲正在建慎設(shè)倍,朱短期會(huì)有很大變幅度改棟變挑,**翁*咱的劣勢(shì)主要是坡自身?xiàng)l件的缺搞陷導(dǎo)天致績,粱需要尋找好的天處理方獨(dú)法蔥.禽本案項(xiàng)目改造幟方案孫1勝、增建展示區(qū)暗：建議在大廈燒北側(cè)增建鋼架濱結(jié)構(gòu)全玻璃幕鑄展示區(qū)，面積歲為值100趁0聞平方米左右，眾三層樓高，與悲項(xiàng)目電梯大堂震相連；在銷售蔬過程中可作為丹售樓處，現(xiàn)場(chǎng)玻與客戶溝通展塵示區(qū)的日后功尚能：作為新聞阻發(fā)布區(qū)、產(chǎn)品聯(lián)演示區(qū)、音樂援會(huì)等功能，擺綱脫傳統(tǒng)只在酒柴店做展示的方偶式，作為大廈輕的信息平臺(tái)，蛾增加與外賓界交流，提高軌大廈功能性，轎更接近寫字樓把的功能。培2匠、平面結(jié)構(gòu)設(shè)比計(jì)改造：綠建議承重柱在獻(xiàn)墻外側(cè)，辦公磨空間無柱式設(shè)巖計(jì)，為辦公空健間的分割提供雞方便；并且公跑共區(qū)域內(nèi)增建基衛(wèi)生間，提高宗該項(xiàng)目的辦公膚用途，方便大樂宗交易?？?膨、完善辦公商柱業(yè)配套：尿辦公專業(yè)配套尋設(shè)施主要有會(huì)奸議間（具備遠(yuǎn)輸程傳輸功能）閃、商務(wù)中心、菠快遞公司、銀寒行、商務(wù)會(huì)所續(xù)、商務(wù)咖啡廳希、宴會(huì)廳等。騙（注：只做經(jīng)倒?fàn)I）加4丘、完善大廈辦強(qiáng)公智能化、明儲(chǔ)確硬件設(shè)施標(biāo)邀準(zhǔn)及各項(xiàng)技術(shù)勤參數(shù)：衰（影1濁）膏供電系狼統(tǒng)怎:沾雙路供饅電贈(zèng),哥辦公間電表當(dāng)艱量機(jī)按奇60襪W愈／平米設(shè)兔計(jì)難.或（脅2坊）污空調(diào)系花統(tǒng)令:箏戶式中央空中調(diào)微.芬（個(gè)3夫）縮大廈智能化應(yīng)酸按幣5士A敘級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)留計(jì)茂:切顫A附樓宇自動(dòng)化系蠅統(tǒng)特(BAS)誘:卸樓宇設(shè)備監(jiān)控躲系餐統(tǒng)電:跌供跑熱丈,凍通風(fēng)和空氣調(diào)誰節(jié)系級(jí)統(tǒng)甚,刃給排水及中水卵系稍統(tǒng)饅,雨電力供應(yīng)系灘統(tǒng)相,父照明系痛統(tǒng)剩,硬電梯監(jiān)控系鄰統(tǒng)糧,將停車場(chǎng)管理系位統(tǒng)嶄,定廣播音響系哨統(tǒng)稼.剝議B奶保安監(jiān)控系宵統(tǒng)啊(爭(zhēng)SA)弟:急保安監(jiān)視系蓮統(tǒng)經(jīng),遭巡更系范統(tǒng)莫,除防盜系垃統(tǒng)眨.鞏扮C住消防自動(dòng)化系即統(tǒng)金(蠅FA):駝消防報(bào)警系牽統(tǒng)摘,潑消防滅火系攔統(tǒng)災(zāi),無消防排煙系給統(tǒng)寸.急D秒辦公自動(dòng)化系票統(tǒng)極(溝OAS):矛物業(yè)管理輔助項(xiàng)系銜統(tǒng)賤,柏共享信息庫系納統(tǒng)縫,網(wǎng)辦公與文躍雀件處理流程自棄動(dòng)化管理系岸統(tǒng)賄,蛾設(shè)備共享系徑統(tǒng)散,驢電子郵件系思統(tǒng)躬.洲泳E團(tuán)信息自動(dòng)化系叨統(tǒng)治(予CAS):外1)寇,距網(wǎng)絡(luò)通信系災(zāi)統(tǒng)席:右高速光纖通信劑網(wǎng)哭,巡每睡1維0積平肺米需1賊個(gè)造INTERN影ET謠端刻口愿,翁終端帶辦寬章10-10挑0珠兆聰,徒能實(shí)現(xiàn)圖流文齒,梯數(shù)據(jù)等高速傳無播及華VCD補(bǔ)點(diǎn)抹播匠.目2競(jìng))祝電視通訊系酷統(tǒng)仆:疑電視接隨收扣,箭電視會(huì)棵議鴨,肯視頻點(diǎn)播系陽統(tǒng)金.驢3費(fèi))估無線通信系悼統(tǒng)看:肉無線尋呼對(duì)講鄭系推統(tǒng)膏,貢移動(dòng)通訊信號(hào)裹增強(qiáng)系蜓統(tǒng)許,縣衛(wèi)星通信系亡統(tǒng)師.捏4枯)仿程控電話用戶峽交換系燭統(tǒng)朵:里固定電話通信月系盤統(tǒng)郵,篇聲訊服務(wù)通信鞠系旋統(tǒng)狂.橫5餅、解決停車位薦：矮地下車位有限番，建議在地面疊修建立體車庫市，并采用分區(qū)飾管理辦（我1聞）業(yè)主區(qū)，泰（拉2屬）臨時(shí)訪客區(qū)籌6綠、確立物業(yè)管朗理公司：幅一定要聘請(qǐng)國割際知名的物業(yè)蹤管理公司如健:玻第一太平置,遇國貿(mào)物業(yè)鳥,進(jìn)或戴德梁行踐.旦以提高物業(yè)管仿理水平道,傘和提高物業(yè)知裳名度矩.寸保持物業(yè)價(jià)格花市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，籮為入住企業(yè)提痛供優(yōu)良的服務(wù)怠，同時(shí)申請(qǐng)內(nèi)遼銷外租趴權(quán)六,拼為本項(xiàng)目起到剛增值保值作馬用露.膛物業(yè)管理的確該定及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)濕的確定描,絞也是吸引客戶產(chǎn).喜促進(jìn)銷售的手倚段壽.樓全面控制成本擾、雙增雙節(jié)，良實(shí)現(xiàn)利潤最大挪化第二部分產(chǎn)品定位篇客戶群確定:炒一器,糞中關(guān)僑村屠I叮T飾產(chǎn)業(yè)的印中游,萌小公司宇中關(guān)村由于高蘇昂的地價(jià)，有徒限的寫字樓租浮金判,嶺售價(jià)昂貴，未奉來中關(guān)村西區(qū)觀內(nèi)的高檔物業(yè)貞也將主要面對(duì)堅(jiān)大公司。廣大維中小科技企業(yè)繭難以承受過高狡的辦公成本，爭(zhēng)影響了企業(yè)啄在鎖“魯村吹”雁里的發(fā)龍展丘,總這些企業(yè)以小店型成長型企業(yè)合為津主仆,末這些企業(yè)迫于韻辦公成本過高縱，有意遷出中病關(guān)句村然,笨但所從事的產(chǎn)貞業(yè)又離不開中纖關(guān)礙村擾.貝晌因而多選用在刻中關(guān)村周邊辦肯公曉,副這些客戶群第是蒙**瞧*牧最主要的客戶倦群飽.否二切,嗎或入世以后受影自響最祖大辭,隆最快的要數(shù)金輛融領(lǐng)晉域訓(xùn).便明光村距離金攤?cè)诮挚s身4腦公歷里優(yōu),沾與金融領(lǐng)域息壞息相關(guān)的產(chǎn)肯業(yè)秤,言保獨(dú)險(xiǎn)企,頂證券公萄司某,招風(fēng)險(xiǎn)投勇資儉,他電信產(chǎn)業(yè)這些松公司成為名光癢時(shí)代的主要客費(fèi)戶仆群察.丙三赤,挺吸引西直門周辣邊的中小企業(yè)宿,見廣告公萍司餐,磁投資公節(jié)司土,米中小外俱企形,甜咨詢公鋼司度.酸四，吸引西直霜門區(qū)域周邊大窗型中央直屬部遣門鐘，如：專利局葡、商標(biāo)局等下駁級(jí)企業(yè)或合作延企業(yè)。寇五亂,寒大次學(xué)他,抬醫(yī)周邊有郵電撓藥大猾學(xué)鞋,冠師范大宗學(xué)差,漫北方交通大學(xué)警等學(xué)傭府?dāng)D.泥入世后郵電行飄業(yè)夢(mèng),欲醫(yī)藥行渴業(yè)侄,縣交通行業(yè)的發(fā)巖展與這些相關(guān)尊的企乓業(yè)團(tuán),班公振司攤.繩六鍛,型國企公筍司綠,憂傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)駐京夠辦事益處資.惕七吉,閥文償化包,彼影視業(yè)方面的暑公茂司尖.趕八拔,寨看好本項(xiàng)目升秋值潛力的投資亮者賴.帥銷售對(duì)象定位設(shè):臭公贏司法閥人濤,擊駐京機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)傍層地,淘房地產(chǎn)投資人纏群憑.魯**道*烘產(chǎn)品定窄位毅:僻獄根據(jù)我們的客黎戶群劃分我們賞將深**銳*懼定位在適"嶺高檔商住型寫聽字說樓墳",瓜以辦公為夕主炒,井居住為輔的開枕發(fā)理艙念峽,漫琴采用無隔墻設(shè)承計(jì)理營念止,閃戶型任意阻欄隔勇,唐達(dá)到創(chuàng)意無窮縫的境隆界鎖.短分隔空間處處種體現(xiàn)為辦公使桶用寫.紐體現(xiàn)出最人性睛化搖,榴最實(shí)用性的功伏能抬.虛估百兆寬帶網(wǎng)著絡(luò)鏡,線紅外線監(jiān)控系融統(tǒng)鍋,盤分戶式獨(dú)立中鴿央空調(diào)載.驚創(chuàng)造二十一世叼紀(jì)全網(wǎng)絡(luò)生活舍辦公空壯間世".客戶群分析:娛對(duì)于購買商住狗公寓的客戶滴群滑,從主要是以中小翠企業(yè)為撥主怨,聽還有個(gè)人投資田者堡.筐對(duì)于購買商住撒寫字樓的心理畝特點(diǎn)躲是品:欠1悶,歪對(duì)于中關(guān)村的閉客戶來龍說駁,9甜0懼％都以私營為騰主定,享人員盈少伯,角企業(yè)規(guī)模喚小用,嘉不適宜購買寫緣字亭樓宋,典2姻,爛這些中小企業(yè)纖處于創(chuàng)業(yè)初賄期痰,晉資金量有綢限拐,約拿不出大筆資首金購堵買麥.所3天,直相對(duì)于住宅由唇于單價(jià)瓶低臂,秤也吸引一些公鴉司棗.浮但住宅戶型結(jié)版構(gòu)不能開間辦賴公零,飛配套不是寫字蜓樓配信套論,鄭辦公條件不襯行脅.衛(wèi)衛(wèi)生設(shè)施清潔笑是問遣題霧,蚊更主要是商與司住在一起會(huì)存系在一些隱標(biāo)患百.債4洞,楚在住宅辦公不感能注冊(cè)掛虜牌流.安5貫,淚目前中關(guān)村與殊金融街在售寫惡字樓價(jià)格情況膝分少析兵:思樓盤掠位置藥售價(jià)（人民幣側(cè)）奮等級(jí)讀數(shù)碼大廈犯聯(lián)想橋書18000批五收A柿智能型甲級(jí)極銀網(wǎng)中心威海淀南路寨14000標(biāo)甲級(jí)寫字樓椅中關(guān)村大廈碑中關(guān)村大街石17000私甲級(jí)寫字樓椅國企大廈竄金融街漂20000訂甲級(jí)寫字樓鴿富凱大廈轟金融街濃17000模甲級(jí)寫字樓侮滲憐以這些中關(guān)村蔬商圈與金融街獎(jiǎng)商圈的寫字樓箭作投資分略析丸,歌價(jià)格劍按盯20本0研平窗米錯(cuò),拖單價(jià)凍按疊1600郵0辜元計(jì)算總價(jià)閑在福32鞠0突萬籌,寬而且寫字樓首恨付最少娃在水4羅0束％也就是首付搬在洋12及8牽萬月還汽在屬2100祥0子元左溪右乒,臥這對(duì)一個(gè)中小率企業(yè)來說占用照資金太棋大你,朽而且日常費(fèi)用鋪也比較永大宏.發(fā)**敵*摟大廈定位盈在月"史高檔商住型寫柳字譜樓單",靠以辦公為潤主奇,駕居住為輔的開浴發(fā)理民念括,拉我們以此項(xiàng)目據(jù)作投資回報(bào)分銅析克:斧面積豎按賽20逐0豐平米計(jì)算單價(jià)暗按事900腥0繞元／平米計(jì)算沾總價(jià)純?yōu)槊?8瞎0田萬笑,工貸款可以做菠到鷹8熱成拘2打0革按略揭梅,盤首付甜為法3醫(yī)6樸萬月歉還光1000耽0粥元扎,擠只相當(dāng)貓于秩1.牽7屋元／天／平般米沾.養(yǎng)這樣的投資對(duì)魚于小企業(yè)來說記只相當(dāng)于寫字涂樓一半的價(jià)質(zhì)格尺,灣而且騰是來7征0點(diǎn)年的產(chǎn)權(quán)近,勇投資回報(bào)率要我比寫字樓高很闊多如.院企業(yè)負(fù)擔(dān)也尺低趕.遙針租對(duì)滋**扒*勵(lì)商住型寫字逮樓過,菠我們?yōu)⒁源?還寫字貨樓旋"肝的標(biāo)準(zhǔn)作如下彎分層銷售方本案嶺:載地下一－二層柳停車夸場(chǎng)國,女設(shè)備價(jià)層麥,喉員工餐么廳鋪.狀一層愈金融機(jī)米構(gòu)銜,裙展示從區(qū)將(詞產(chǎn)品展示菊區(qū)孕,早新聞發(fā)布咱廳片)松(芒經(jīng)鍋營愧)章二層左會(huì)議上室底,拼商務(wù)中估心煉,悼快遞公智司訓(xùn)(濤經(jīng)臟營憲)括三層－四層慈咖啡盾廳浸,草餐豆廳配(抱經(jīng)抽營橋)都五層－八層杜小型企業(yè)（散荷售）嬸九為層倒—強(qiáng)十五層旦中型企業(yè)（半爺層）角十六層－二十無四層筋大型企業(yè)（整冶層）友二十五眾層短-逃二十六層夾商務(wù)會(huì)叫所較(且經(jīng)曬營心),難第犧浴三箭觸部吩調(diào)分營銷篇俱項(xiàng)目的價(jià)格定大位非:歇自紅保持優(yōu)越的性叛價(jià)比是制勝的消法寶。本案的滿價(jià)格是依據(jù)項(xiàng)隆目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)愚指標(biāo)做了完善扒而精確的投資逗成本分析后，誠制定出成本價(jià)陣，又結(jié)合區(qū)域延同類產(chǎn)品的市刃場(chǎng)價(jià)及顧客感昆受價(jià)，在發(fā)展抬商實(shí)現(xiàn)其合理循利潤的前提下面，最終制定出饞來的。階段性每價(jià)格定位價(jià)格駛策略浩一般地，任何仁人在買一樣?xùn)|擺西之前，都會(huì)嚷在心里先衡量么這個(gè)東西值多廉少錢，這就是斯消費(fèi)者在心里勒產(chǎn)生的價(jià)格，追而當(dāng)消費(fèi)者把瞎心理價(jià)格與商槽品的實(shí)際價(jià)格虛相比較時(shí)，若畫心理價(jià)格高于短商品價(jià)格時(shí)，掘則認(rèn)為是劃算認(rèn)的，這便是有撞利于促使作出猴購買決定。反冶之，消費(fèi)者則董很可能打消購壩買念頭。所以屈在對(duì)產(chǎn)品的規(guī)論劃和設(shè)計(jì)及配式套做的非常精巧細(xì)的情況下，駁結(jié)合周邊可比搬物業(yè)，根據(jù)項(xiàng)順目條件及市場(chǎng)易現(xiàn)狀，應(yīng)制盛定純“羽低開高氧走診”熱的價(jià)格策略，袍使之消費(fèi)者的惑心理價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)鵝高于產(chǎn)品價(jià)格淘，形成強(qiáng)大的竄銷售勢(shì)能，激曲起廣大消費(fèi)者回的興趣，當(dāng)大墨量的購房者到屠現(xiàn)場(chǎng)觀看后，紅普遍會(huì)為其高習(xí)品質(zhì)所打動(dòng)，闖一時(shí)間銷售自葉然會(huì)如高山滾眨巨石，一氣呵寶成。而且可能預(yù)會(huì)有不少投機(jī)氏者乘機(jī)入市炒矮作，更加會(huì)帶限動(dòng)產(chǎn)品的暢銷駁。待到銷售中芳期，根據(jù)工程晚的進(jìn)展，配套效設(shè)施日趨完善銹之后，價(jià)格上蛋揚(yáng)，這一時(shí)期痕獲利最為豐厚裳，在銷售尾期寒的時(shí)候，做限咸量發(fā)售，應(yīng)該崖保持產(chǎn)品在消先費(fèi)者心中固有售的形象，不應(yīng)閣該采用為了快微速出清而回籠延資金，而應(yīng)采盼用高開低走的躬價(jià)格策略。.掩價(jià)格策略要傍求廣:瞞1暖,劫開盤時(shí)價(jià)位要贊與周邊項(xiàng)目價(jià)尺位相當(dāng)或略衡低斷.辨2豬,榆建全價(jià)格審批裳手壘續(xù)刮,歉給客戶以簡潔洽高效的印艷象叼.船3諒,陽對(duì)于知名客戶具或大面積客戶別適當(dāng)考慮給與靜價(jià)格上的優(yōu)蝴惠堤.鏟4霸,薯對(duì)于老客戶和只最先簽約的客蚊戶適當(dāng)給稿與觀5援－肉2近0去％的優(yōu)譯惠箭.勸5揚(yáng)將所有相關(guān)費(fèi)匠用明仔細(xì)杯,泄在第一時(shí)間交謀給客潮戶兔,感是客戶對(duì)物業(yè)情管理有清楚了皆解桂.脹6駕,墻建全入住手計(jì)續(xù)籌.一,定價(jià)原則佛層差：按照慣財(cái)例，樓層越高脅，銷售價(jià)格越辜高件向差：按照慣看例汗，希**獵*痰大廈面向主干憤線、正南價(jià)格蝶最高，依次為泡東、西、北向痕；琴治該項(xiàng)目東臨西循外大街，因而簡面向東價(jià)格最換高。熔**啞*陡戶型單價(jià)屆以化1懼5蠶層動(dòng)向?yàn)闃?biāo)聾準(zhǔn)噴----90府0吳0利元往/嚼平方豐米約,磨按照由低到反高樓,解價(jià)格依次上升揀的策略制柿定乘.5---安8票層的層差旬為丹1%,9--團(tuán)-1傻4仙層層差邁為辣1.2%,1巡5拿—抹2榴4蘆層層差膝為股1.5%.拆第一階域段醋:和疼籌備期困定價(jià)暫不公抽開數(shù),扎銷售準(zhǔn)備階蹈段礦,診黨簽訂內(nèi)部認(rèn)購零協(xié)短議絲,常收取定金每邪套棚5000典0索元跟.效定價(jià)說紹明擇:漲銷售證尚未取敗得誓,閥不能公開銷堵售閣.死試探市場(chǎng)反唐映飯,協(xié)估計(jì)交定金客改戶心理價(jià)獲位宇,初為開盤定價(jià)提混供參菜考櫻.畝第二階宣段臺(tái):轎開盤期值定價(jià)原恭則迷:玻低價(jià)入聾市茫,懂試探市場(chǎng)反曾映繁.宇主要方弟式激:書首批推賴出涂5---認(rèn)8小層寫字基間廳,9---1熔4伶層公寓部誕分狐.姐基本定資價(jià)臟:姓平均澇價(jià)匯:890沉0嫁元結(jié).皮割選其中幾套位終置編,積采光不好的作典特價(jià)純房輕,回價(jià)格定灣在浴810域0歪左桶右苦,凝作為開盤肺價(jià)軋.付款方式:痰1競(jìng),常一次性付訴款蝦:9崗5譜折桂.爬2隸,蕉建筑期付木款坑:進(jìn)沒有折享扣苦.償簽豎約司:30%校;旋封熔頂糾:50%尊;寫交停房撲:20%;薯3趙,灶銀行按毫揭鏟:9椅7您折第,錢簽傘約陶:30%框;銀貸款年外限少;戶最輔長陡3鹿0融年滔.定價(jià)說明:停(1憑)止起價(jià)定于該價(jià)縱位誓,鎮(zhèn)基本符合本產(chǎn)宣品的中高檔定瘋價(jià)除.尿(2型)才寫字樓均價(jià)定扎在愉890史0揉元沾/爺平方范米嗽.添與周邊寫字樓勢(shì)價(jià)格相比有極照強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)炮力芹.拌(3突)巷起價(jià)定跑于器810閑0社元當(dāng),味日后每月升翻幅鴿50于—淡20裂0套元迅/蕩平方轉(zhuǎn)米泡.糕便于形成價(jià)升扇量增的銷售勢(shì)證頭脈,降升幅空間大易通于隨時(shí)調(diào)稱控遼.技(4蕉)固對(duì)購買寫字樓救的大客戶適當(dāng)蜓給與優(yōu)害惠半,獎(jiǎng)如逆:在優(yōu)惠車固位獨(dú).點(diǎn)(5享)模收回部分前期意資感金辣.區(qū)第三階傾段耽:成強(qiáng)銷期證定價(jià)原燒則比:邊創(chuàng)造市場(chǎng)火爆由氣勢(shì)潮主要方糊式籃:跟借勢(shì)推出其余唐單糞元下,券基本定應(yīng)價(jià)錄:植基價(jià)定欺為競(jìng):960氏0燥元辣,白最終價(jià)格達(dá)漫到艇1100系0臭元丟.付款方式:系1哈,蛇一次性付膝款驢:9苦5莫折牧.脂2瓶,今建筑期付灑款哲:效沒有折刪扣嶄.摩簽園約嘴:30%哈;心封薯頂浪:50%剩;碌交便房刃:20%;習(xí)3床,忘銀行按節(jié)揭垃:9兵7壟折弱,作簽土約朗:30%誤;以貸款年研限恩;之最芹長嗚3喪0赴年糖.定價(jià)說明:帽廣告攻勢(shì)猛延烈蹦,振付款方式不柄變濃.熄由于價(jià)格高于嚼周圍樓盤價(jià)脈格文,噴銷售可能會(huì)受唐到影曠響捧,灣為保持強(qiáng)勢(shì)出盾車位上給與優(yōu)目惠抽外余,蛙給客戶提供廚與衛(wèi)裝豬修樸.氣第四階啦段時(shí):綱續(xù)銷期援基本方移式津:冶隆重推出底商辮部特分知,替建立商業(yè)氛威圍吩.命同時(shí)推出剩余魄精品單元狠定價(jià)原兆則衣:推底商部分由于郊只租不售租價(jià)情參考周邊底商憶租金價(jià)格價(jià)格痕定冒為掙:僅樓層分布員租金價(jià)格價(jià)格釘一層金融機(jī)得構(gòu)導(dǎo),梨證券機(jī)構(gòu)計(jì)5粉元杏/極天廊/骨平米凍二層郵俗局映,協(xié)民航售票機(jī)德構(gòu)路,本商務(wù)中心答3喜元傷/蛛天戴/抹平米變?nèi)龑硬蛪蹚d詢,哀咖啡廳宇3赴元卸/張?zhí)斐?心平米幕四層餐群廳柴,勿3升元懷/顧天榨/牛平米付款方式:塊1顫,獨(dú)一次性付卻款鋼:9線5旦折耽.聯(lián)2恭,非建筑期付雹款灑:塵沒有折院扣將.削簽霉約追:30%杰;敢封頃頂戲:50%潔;驚交評(píng)房香:20%;腫3角,模銀行按井揭詢:9反7引折警,冬簽此約凍:30%巨;傘貸款年賠限定;齡最類長結(jié)3摔0忙年熊.定價(jià)說明:駱樓盤接近現(xiàn)墾房珍,靠建筑期付款已涂沒有意唯義餡,糧可取泥消層.語若剩余單元較逼多宴,把可贈(zèng)送物業(yè)章費(fèi)荷.內(nèi)朝向差的可適勾當(dāng)優(yōu)盜惠兼.成或車位優(yōu)惠。供對(duì)于少量現(xiàn)房等進(jìn)行租賃加快劫資金流勁轉(zhuǎn)核.遼全面控制成本外、雙增雙節(jié)，竿實(shí)現(xiàn)利潤最大聞化垂利潤追求是企相業(yè)經(jīng)營的不二赤法則，尤其是堡前期投入成本普較高，風(fēng)險(xiǎn)不飛可謂不高，如葡何控制成本，旅嚴(yán)格要求利潤周，以制定合理努的銷售價(jià)格，貫?zāi)吮景覆呗灾侵攸c(diǎn)。促銷策略邪1覽、市場(chǎng)預(yù)熱階射段：嫩針對(duì)此項(xiàng)目，凱入市前舉辦以重下活動(dòng)：面（西1杰）入市前招酸開談“汁新聞發(fā)布移會(huì)裙”鐘。通過報(bào)紙、我電視、廣播等景媒介廣為宣傳教，營造新聞炒耐作，達(dá)到市場(chǎng)開預(yù)熱效果。瀉（壟2事）入市前向社晨會(huì)各界招開研移討會(huì)，通過不玻同途徑，邀請(qǐng)杰知名發(fā)展商、軟策劃公司優(yōu)秀通人才、知名市鮮場(chǎng)調(diào)研中心以誘及各類媒體記懲者，選擇適當(dāng)衣的時(shí)候，舉丹辦姐“戀21顯世紀(jì)網(wǎng)絡(luò)辦公惡模式學(xué)術(shù)交流千會(huì)拔”嘆，主要議題是愉現(xiàn)今消費(fèi)者需德求何種產(chǎn)品形冰式。會(huì)后將研其討會(huì)的精神總拾結(jié)出來，在主泡要傳媒報(bào)章上嫁發(fā)表，此時(shí)市絕場(chǎng)預(yù)熱達(dá)致高體潮。叼2蟻、項(xiàng)目入市階摧段吃（板1固）入市舉行開饅盤內(nèi)部認(rèn)購會(huì)壤，選擇五星級(jí)批酒店宴會(huì)廳以橋酒會(huì)的形式招品開。會(huì)上誠邀蛛發(fā)展商、建筑帝設(shè)計(jì)方、銷售閣方以及各界友朗好人士和各位川準(zhǔn)業(yè)主，請(qǐng)?jiān)O(shè)懸計(jì)單位闡述建鞭筑規(guī)劃、單體陡立面、園林規(guī)若劃的設(shè)計(jì)理念暈，并請(qǐng)發(fā)展商桂介紹公司的背徹景和發(fā)展前景慘，面對(duì)面實(shí)現(xiàn)袍業(yè)主與開發(fā)商伍和設(shè)計(jì)單位的稀良性溝通，使脅客戶對(duì)產(chǎn)品有葡進(jìn)一步的了解慎和認(rèn)知，也使琴雙方能夠在產(chǎn)洞品細(xì)部處理上女進(jìn)行深入的探先討和分析，以幫之盡善盡美。逮會(huì)上，將對(duì)前州來參會(huì)的各位尤準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行先鷹期優(yōu)惠認(rèn)購。瀉（劉2錦）緊接著內(nèi)部窄認(rèn)購會(huì)后，把稈握時(shí)機(jī)，舉辦宰大型的住宅配濤套、智能配湊套崖,月物業(yè)管理單位翼的招商會(huì)，擇偽優(yōu)選取最符合酒產(chǎn)品的配套設(shè)田施和物業(yè)管理葡。工作內(nèi)容：染廣泛收集項(xiàng)目吸經(jīng)營目標(biāo)客戶駁的資料，進(jìn)行趨分析和統(tǒng)計(jì)。白制作發(fā)送配套冰、智能設(shè)施運(yùn)垃營投資招商標(biāo)士書。柱招商會(huì)前后均森發(fā)布公關(guān)廣告黃，樹立項(xiàng)目形次象。在五星級(jí)勾酒店開招商會(huì)孝，邀請(qǐng)相關(guān)新留聞?dòng)浾甙l(fā)布消摔息。庭按標(biāo)書規(guī)定時(shí)釋間收標(biāo)，最后茫決標(biāo)。豪注：活動(dòng)之具闖體方案再另行餐提交。畫、正式發(fā)售（毒五證齊全）森（控1挖）正式發(fā)售當(dāng)多天聘請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)改導(dǎo)，重量級(jí)人酸物到場(chǎng)剪彩，蒸隨后在專業(yè)的丟講解員的帶領(lǐng)虧下講解參觀，忠之后進(jìn)行意見器反饋活動(dòng)，活辛動(dòng)期間可穿插侵一些小游戲。林注：具體方案猾另行提交?；?躁）小區(qū)物業(yè)管裁理委員會(huì)組建澆及成員選舉活著動(dòng)。此活動(dòng)可覆配合在每月一蚊期的業(yè)主聯(lián)誼脾會(huì)上進(jìn)行。纖注：具體方案霧另行提交。假（切3智）節(jié)假日促銷暖活動(dòng)，以及每滋月一期的業(yè)主花聯(lián)誼會(huì)策略方巡案，視具體時(shí)幟間、情況再另富行制定相應(yīng)計(jì)遭劃。遲（擱4嬸）春、夏、秋仙、冬房展會(huì)活儲(chǔ)動(dòng)策劃方案，齒另行提交。鑰第脆絹四樂助部與慘分廣告篇廣告主題設(shè)定許1侍、首期形象主檢題篩搶眼處直接訴敵求主題，讓人聰看后知道賣的印是什么產(chǎn)品，怒并用寫意的手豐法，將圖片、醫(yī)色彩交匯運(yùn)用跌，給人以視覺怎的強(qiáng)烈沖擊，遮吸引人的眼球慘。預(yù)期效果電劍話、來訪量與捕日俱增，意向障客戶成為購買諷客戶。秩2,紫廣告主題語設(shè)蹄定：頸主訴點(diǎn)：創(chuàng)造糕二十世紀(jì)全網(wǎng)濱絡(luò)生活辦公空棍間眨.分訴點(diǎn):虜開發(fā)設(shè)計(jì)理沉念逆------摟------蛙-送網(wǎng)絡(luò)辦公時(shí)噸代是.施國災(zāi)際披5誕A薯級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓逆標(biāo)準(zhǔn)配步置潛.旁享受真正寫字岡樓的辦渡公調(diào).志完照善慌,晨快捷的交通體閑系逢.心重塑西直門交潤通形液象寄.聰由中關(guān)腸村償,有西直卻門伸,冊(cè)金融街構(gòu)成的團(tuán)金三角地找區(qū)完.逗極具升值潛力柳寫字樓的配套缺功棟能六,旅住宅的價(jià)皂格廊,疏絕對(duì)的價(jià)格優(yōu)懂勢(shì)聚.傭輕松的付款方像式諒,廣告策略腳（一）戶外廣山告妥劣番最具引導(dǎo)作用線的戶外廣告，淘即先行付出實(shí)足施。道路兩側(cè)指豎立醒目的交虹通指示牌，巨荒大的擎天柱立猴于交通要道的看顯赫位置，工會(huì)地現(xiàn)場(chǎng)的精美點(diǎn)包裝，預(yù)告項(xiàng)破目即將推出。汽（二）直投雜淘志軌逮選取直投雜志排的形式，針對(duì)西區(qū)域內(nèi)特定目傘標(biāo)群體，在特杜定的刊物上做捐有選擇性的廣劈告，投放在特毒定的場(chǎng)所，或諸直接送達(dá)至精早選消費(fèi)者手中京此種做法定會(huì)墓激發(fā)其好奇心由的購買欲望，都吸引其親自到夫銷售現(xiàn)場(chǎng)參觀氧。冤（侍三）大眾媒體礎(chǔ)采用大幅平面扎報(bào)紙大眾傳播恰媒體為主媒體殺，對(duì)市民廣為之宣傳，制造聲挺勢(shì)，并運(yùn)用電軍視、廣播、直倆投及網(wǎng)絡(luò)為輔拼助媒體，塑造嚴(yán)產(chǎn)品獨(dú)特形象顏，營造市場(chǎng)震蛋撼效果。，根(嫂四趨)漠、耀整體形象包裝罩通過人員、媒搖介、廣告、項(xiàng)文目實(shí)體等的包律裝，體現(xiàn)出項(xiàng)抱目的優(yōu)越性、陽現(xiàn)代性、排他零性、個(gè)性，突舞出項(xiàng)目的特色籌和特點(diǎn)。孕1迎、發(fā)展商形象噸包裝恐發(fā)展往商怖**揚(yáng)*邀公司應(yīng)引入整徑套宗CI醬S舊企業(yè)理念識(shí)別熱系舍統(tǒng)拍,贏來充分展示鴨出裁**推*通公司的良好企玉業(yè)形象。灶2炕、銷售業(yè)務(wù)體莖包裝劑銷售人員統(tǒng)一懲的著裝，高雅雨的舉止，甜美概的聲音，親切漢的微笑，扎實(shí)濫的專業(yè)殺功底，豐富的趣營銷經(jīng)驗(yàn)，會(huì)值使客戶滿意而破來，滿載而歸壯。同時(shí)為了促研進(jìn)銷駐售，縮短銷售是周期，在適當(dāng)待時(shí)機(jī)舉行促銷址活動(dòng)，吸引大睡量人潮，以創(chuàng)印銷售高峰。鴉3拼、銷售中心包嘉裝閉未銷售中心是消另費(fèi)者與售樓人焦員接洽的第一蝶現(xiàn)場(chǎng)，是消費(fèi)屈者了解和通向衣項(xiàng)目最重要繞的術(shù)“低橋睬梁咽”男之一，對(duì)項(xiàng)目增形象的形成和歪宣傳，對(duì)項(xiàng)目霞的推廣和銷售級(jí)起著極其重要蓬的作用。建局怒產(chǎn)品發(fā)樸布含,點(diǎn)產(chǎn)品演示等多鑄功能于一體的潮銷售中心，消焰費(fèi)者易于接受睬。銷售中心布摔置極具產(chǎn)品特陸色。銷售大廳胃、銷售道具、資門頭看板燈箱往以及細(xì)節(jié)的處斬理，都應(yīng)與產(chǎn)傍品口徑相一致茫，這樣會(huì)吸引互過路的目標(biāo)對(duì)鍋象，富有深刻勺的感染力。叼4浴工地現(xiàn)場(chǎng)的包勻裝住期房的工地現(xiàn)速場(chǎng)包裝十分重味要，客戶的信含心有一半以上陡取決于對(duì)發(fā)展盟商的信任和對(duì)辦工地現(xiàn)場(chǎng)的感列受。因?yàn)槭瞧谌臃?，將整個(gè)工訴地現(xiàn)場(chǎng)，依建互筑規(guī)劃、產(chǎn)品環(huán)特性進(jìn)行設(shè)計(jì)發(fā)包裝，能給予洲參觀者一目了史然之感。態(tài)工地看板：社扎區(qū)鳥瞰圖紀(jì)工地案旗：標(biāo)兄語鋸要求施工單位門施工規(guī)范、文蔑明，具體為物拜料擺放整齊，鞏地面整潔，人遭員衣著統(tǒng)一，載懸掛施工警示矛標(biāo)語，入夜后胃亮燈，按規(guī)范構(gòu)操作，不攏民。5、圍墻包裝散圍墻作用為：省一、保證安全星。二、阻隔與扮工地的視線。沃三、廣告作用粘。包裝形式：飄（榴1吊）用磚墻砌，睛直接用彩色涂冤料涂寫。川（收2羽）用磚墻砌，鹿用寶力布噴繪治廣告。6、樓書隔樓書外觀設(shè)計(jì)冊(cè)力求精美，工您藝制作力求精予良，訴求內(nèi)容怒具有可讀性，和便于記憶?？筛史制聛碓V求誓：氧唯美篇：（寫規(guī)意）根內(nèi)容重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)拍社區(qū)整體規(guī)劃亂和園林規(guī)劃之斗特色，筆觸柔爸和感性，附圖客意味悠遠(yuǎn)，有講如翻閱一本世階界名家攝影作糊品一般，予人糊無限遐思。暑建筑篇：（寫茄實(shí)）眾采用理性的訴階求，介紹精彩丟之建筑設(shè)計(jì)、轎戶型設(shè)計(jì)、建筐材裝修配備，簽嚴(yán)肅而真實(shí)。人情篇：舒物業(yè)管理，社柿區(qū)配套，會(huì)所襖配套等服務(wù)項(xiàng)建目周全而細(xì)致壞的設(shè)計(jì)展現(xiàn)，靜酒店式的管使理蔑,清親情的服算務(wù)釘.楚網(wǎng)絡(luò)伏篇供:字先進(jìn)的辦公系馬統(tǒng)關(guān)大廈的智能化幼、便捷性及領(lǐng)預(yù)先地位，通過秤點(diǎn)與面、理念錦與實(shí)物的結(jié)合雖，為買家展現(xiàn)昂一座站在科技載發(fā)展最前沿的例引領(lǐng)時(shí)代潮流蝶、具備國際化陷辦公和商務(wù)環(huán)堂境的綜合形象鵝。貌(帝五疊)箱、媒體投放組壘合形式任咳媒體猶如廣告笨人實(shí)施廣告商走戰(zhàn)的槍炮組合獲的武器，當(dāng)然父比單一的武器綢更強(qiáng)。據(jù)科學(xué)毫分析，同一廣吩告內(nèi)容傳播給雕目標(biāo)對(duì)象，人乳們接觸三種媒讓體各一次，比隆接觸單一媒體蹲三次的效果更超好。所以媒體辜組合應(yīng)針對(duì)不你同的主訴目標(biāo)促和群體選擇不暮同的媒體，以促最少量的廣告穗費(fèi)用獲取最大麗的廣告效果，乎一般情況下，村媒體以平面報(bào)續(xù)紙為主媒體，止以電視、廣播你、匪DM掠、直投雜志、踐客戶通訊及網(wǎng)盯絡(luò)廣告，再配嘩以房展會(huì)，形醬成一種立體行土銷，關(guān)鍵在于元緊密期的配合高及順延期的效箭果維系。劑一局**經(jīng)*致的客戶群定位惰來做媒體選老擇辯:憂(頓我們以三月－鳳四月開盤為廣碌告發(fā)布開狗始套)降1去、平面報(bào)紙廣架告鼠媒體的選擇：舅北尺青灣,飛工商時(shí)賊報(bào)猾,疊中國經(jīng)營再報(bào)這,尤版面大?。罕绷闱嗾婊虬氚嫱?，工商時(shí)報(bào)整頁版或半版，中賠國經(jīng)營姿報(bào)犯,瑞半版，筍刊登時(shí)間：開測(cè)盤初以軟性廣葉告并采取直投葛的形式，全面叛鋪蓋，目的是扇項(xiàng)目在市場(chǎng)上鋸的首次亮相，凱能夠引起消費(fèi)仔者的關(guān)注。，幸主打形象（北角青、中國經(jīng)營粘報(bào)周,騾工商時(shí)報(bào)、）盟。公開期廣告壓力度跟進(jìn)，仍搶主打形象（北卸青、工商時(shí)艱報(bào)駛,東中國經(jīng)營乘報(bào)庭,祝等平面媒體交故叉運(yùn)用），強(qiáng)折銷期是一個(gè)銷銷售高潮，證件霉已全部齊備，誦廣告發(fā)布力求皂平穩(wěn)。廣告發(fā)犯布力度將穩(wěn)中惑求升，掀起一曠個(gè)銷售高潮。間2縱、直投雜志廣西告恨選擇特定的直沈投雜志及特定珠的投放場(chǎng)所，服使之切合特定叉目標(biāo)客戶的強(qiáng)暴烈檔需求，刺激其子潛在購買欲望擇。調(diào)媒體選擇：目話標(biāo)、生活速遞程、時(shí)尚，機(jī)票飯票封等穩(wěn)地點(diǎn)選擇：各純大寫字樓、賓才館；各大內(nèi)、校外銷公寓和高比檔住宅。急3逃、每月一期的資客戶通訊占每月發(fā)行的客農(nóng)戶通訊內(nèi)容含秋概很多內(nèi)容，嚼如追蹤銷售進(jìn)砍展情況，物業(yè)姨答疑、房地產(chǎn)集專業(yè)知識(shí)、房廈地產(chǎn)業(yè)界法律鞠法規(guī)，業(yè)內(nèi)動(dòng)名態(tài)分析等等。于這既是對(duì)業(yè)內(nèi)鍛宣傳自身項(xiàng)目需優(yōu)勢(shì)及銷售動(dòng)既態(tài)的真實(shí)反饋羽，也是架起與件客戶溝通的橋同梁，將客戶平扣時(shí)疑慮、關(guān)心撕的種種問題，爆及時(shí)在其尋找霞出答案。所以殃說，一本外觀桑精美，內(nèi)容精菊良的小冊(cè)子，畢可以堪稱與房術(shù)地產(chǎn)專業(yè)書籍關(guān)媲美，具有保雜存價(jià)值及閱讀裁功能。選4菌,把地下車庫廣告霜炸這是一種新的苗廣告模離式于,周目前采用很胡少乳,睬只在國音貿(mào)詞,碎京廣采用過但冷效果很姻好臘.微費(fèi)用救低罪,辭時(shí)效放長屢,盈針對(duì)性揪強(qiáng)鏈.5,雜志類:蘿滋徒我們的客戶群毯是臭I趴T行公職司濃,杏金融領(lǐng)份域沙,阻如父I水T回經(jīng)理人雜易志唉,G的E抹環(huán)球企業(yè)家等榮雜附志騎.周針對(duì)目標(biāo)客戶峽群企業(yè)老防總光,鐵公司經(jīng)腦理昆,缸6埋，網(wǎng)絡(luò)推介：盯定期在網(wǎng)絡(luò)發(fā)顯布廣告，傳播摸方式更廣泛。凳(奧六寄)垂、廣告媒體排從期計(jì)劃柜,踏廣告投入占項(xiàng)賢目銷售金額阿的五2谷％吐廣告強(qiáng)度：（澡2002怖年贊4暑月紹—爐—保2003章年系4博月）鋸4鍋—綱—續(xù)6爸月雹(互春匠展屬,蚊五一、夏展筆)算塔28.5%預(yù)壺20誰0政萬哈7拐—椒—具9苗月汗14.2%飲駱10垮0夠萬冤1猜0嗽—去—游12蠻月（十一、秋展展）御28.5%照姑20亭0庸萬益1烈—蜻—乓3豆月個(gè)28.5%達(dá)稅20詠0霧萬課全年廣告投入私大紐約效70伙0炮萬擠銷售準(zhǔn)備期廉---志-板廣告宣傳進(jìn)入亂導(dǎo)入期圖在這個(gè)階稻段元,慚工程施工剛剛停開腳始咽,陜銷售工作處于殼準(zhǔn)備階段因而滋宣傳形式一般戚應(yīng)選擇傳播面毫較廣的將新項(xiàng)獲目入式的消息優(yōu)傳播出去是這憐一階段宣傳的膽主要任束務(wù)皂,繁廣告頻率沒有禾必要太腥高盲,途宣傳力度也可絲以小一頂些勿.面這一階段的項(xiàng)媽目廣告應(yīng)著重捎項(xiàng)目賣點(diǎn)的建辦立丟,毀這樣可以在人盯們心理形成一算個(gè)固定而清晰盈的概階念拒,伶以達(dá)到在眾多房項(xiàng)目中脫穎而叼出的目錫的括.巡2買、強(qiáng)銷期計(jì)(清是項(xiàng)目銷售情莫況個(gè),閱一般至少有兩法次誰)赴配合銷售工作降的全面展賽開季,源工程進(jìn)度也有逮所變訊化蘋,義工地形象已經(jīng)蚊建個(gè)立赴,遣給人一種工程耍加速建設(shè)的感杯覺這是項(xiàng)目宣柴傳應(yīng)配合加添熱菜,相廣告頻度及媒塑體選擇大大增擁加懂,爭(zhēng)以鮮明的形揀象斜,匪強(qiáng)類的廣脆告基,愚撼動(dòng)市色場(chǎng)栽,顧以廣告為先悠導(dǎo)側(cè),踩吸引客戶的到典來搭.浸這一階段的廣告告意圖突出項(xiàng)碼目優(yōu)掀勢(shì)護(hù),瓦如戶型設(shè)被計(jì)甩,損智能化設(shè)其施率,偏地理位置蟲等愧,擔(dān)是客戶對(duì)項(xiàng)目湯加深了解并產(chǎn)勉生信態(tài)賴郊.棚廣告形式上要野有創(chuàng)意和突五破年,外光語言要生動(dòng)敞形姥象乏,坐易懂好漢記之.互廣告重條點(diǎn)容:慘二十世紀(jì)全網(wǎng)顧絡(luò)辦公空紫間薄.硬國溪際擊5牲A董級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓瑞標(biāo)準(zhǔn)配綿置司.糊完橋善凍,修快捷的交通體牲系元.眾重塑西直門交慕通形耕象鼠.寧由中關(guān)些村前,悼西直征門尚,談金融街構(gòu)成的盟金三角地莫區(qū)宮.價(jià)極具升值潛力4、續(xù)銷期細(xì)蕉加深物業(yè)市場(chǎng)司形象，以新的村訴求點(diǎn)推進(jìn)市破場(chǎng)。重點(diǎn)在加孕深產(chǎn)品形象，味報(bào)紙和電視、際廣播廣告靈活擁運(yùn)用，以新的葉訴求點(diǎn)推進(jìn)市蜜場(chǎng)，再創(chuàng)銷售樓佳績。5、尾銷期搜廣告力度減弱棟，重點(diǎn)是用靈柜活的促銷手段雹，將意向客戶拆吸引之購冒買，清理客戶櫻遺留問題，實(shí)炊現(xiàn)尾盤清空。棚銷售執(zhí)行方勺案彎:麻銷售部經(jīng)理崗皇位職責(zé)辰直接上級(jí)：總榮經(jīng)理順直接下級(jí)：銷瓜售代表崗位職責(zé)：惱負(fù)責(zé)公司銷售清事宜，管理樓刻盤銷售工作。無擬訂銷售計(jì)劃堆，包括廣告計(jì)退劃。偏做好銷售現(xiàn)場(chǎng)絮控制，處理銷渴售工作中的疑息難問題。拒負(fù)責(zé)與樓盤營攤銷策劃人員的虎對(duì)口銜接工作培，審核廣告方采案和廣告灰稿。茅進(jìn)行銷售部人大員的考核工作兵，合理發(fā)放下司屬人員獎(jiǎng)金。鈴定期向公司匯煤報(bào)銷售情況。熱銷售部主管崗妻位職責(zé)鼓1,唇直接上級(jí)：銷蜂售部經(jīng)理荷直接下級(jí)：銷偉售代表崗位職責(zé)：泥在銷售部經(jīng)理刮的直接領(lǐng)導(dǎo)下溫，根據(jù)銷售方令案和目標(biāo)計(jì)劃夫，組織銷售人母員完成年度和緣月度銷售任務(wù)夏。銀協(xié)助銷售部經(jīng)隔理做好本部門離的日常管理工矮作。儀積極完成本崗筋位銷售任務(wù)，堆在業(yè)務(wù)上起到鍛模范帶頭作用息。射研究和掌握同沒行業(yè)市場(chǎng)信息膜和銷售方針，悔為領(lǐng)導(dǎo)決策提尊供依據(jù)?；谓M織銷售代表績對(duì)已簽約客戶極進(jìn)行跟蹤服務(wù)異。眾協(xié)助部門經(jīng)理他做好銷售代表劇的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工躺作，提高銷售廟代表和自身的輝業(yè)務(wù)能力。刃處理好公司其睡他部門的關(guān)系秀，樹立良好的針整體和個(gè)人形輕象。瘋積極配合經(jīng)理礎(chǔ)或?qū)０竿瓿善湓佀ぷ?。帽銷售代表崗位鑰職責(zé)倒直接上級(jí)：銷蒼售部主管崗位職責(zé)：廚根據(jù)銷售方針綿和目標(biāo)計(jì)劃，讀積極開拓銷售教渠道，主動(dòng)尋卵找和爭(zhēng)取客戶健，努力完成銷伍售指標(biāo)。技根據(jù)公司不同挪時(shí)期統(tǒng)一公布嘴的銷售價(jià)格及仆不同付款方式復(fù)和折扣權(quán)限，住負(fù)責(zé)與客戶洽簽談并促使樓盤浴成交。超過權(quán)懂限須請(qǐng)示銷售究主管，由銷售芳主管報(bào)部門經(jīng)導(dǎo)理或?qū)０笇彶槔m(xù)方可實(shí)施。和建立客戶檔案呀，做好客戶記桑錄并及時(shí)上報(bào)說。館調(diào)查分析同行喇業(yè)市場(chǎng)信息，稅及時(shí)向部門主誰管匯報(bào)。貼嚴(yán)格執(zhí)行公司城銷售政策，對(duì)劃銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行殲保密。夾處理好公司其滅他部門的關(guān)系恥，保持良好形享象。減完成部門經(jīng)理訓(xùn)交給的其他工幸作任務(wù)。簽業(yè)務(wù)員培訓(xùn)內(nèi)她容――銷售技能還一、接聽電話贈(zèng)技巧范：而應(yīng)把它視為工抓作中建立良好沈顧客