年大連某項目營銷策劃案例

前言[***大廈]是大連***房屋開發(fā)有限公司開發(fā)的高層公寓，大廈位于大連市著名的***廣場，該大廈目前已經(jīng)開始動工。如何為[***大廈]樹立獨特鮮明的形象，賦予項目更豐富的文化價值和精神內(nèi)涵，這是我們在進行策劃之前思考的最重要的問題。我們認(rèn)為必須將品牌意識融入市場營銷的每一個環(huán)節(jié)，才有可能在競爭激烈的大連樓市中脫穎而出，成為名牌樓盤，并且最終取得滿意的銷售業(yè)績。因此，我們對該項目提出：用品牌帶動銷售，用公關(guān)引導(dǎo)推廣的整體營銷思路。鑒于時間緊、工作量大等因素，我們的策劃方案難免掛一漏萬，敬請賜教。[***大廈]項目概況一、[***大廈]簡介地理位置：大連市***廣場土地面積：4800平方米占地面積：1613.97平方米建筑面積：39919.5平方米綠化率：30.8%容積率：8.3實用率：85%建筑：高層高檔公寓戶型：躍層與躍復(fù)合體共八種戶型四室二廳三衛(wèi)——六室二廳四衛(wèi)面積：248——320平方米總戶數(shù)：126戶車位總數(shù)：120個使用年限：70年質(zhì)預(yù)計交付使用默日期：毯200致2顯年謙5才月瞎1顫日恐二、環(huán)境和配幣套局[病***鐮大家廈畢]粘座落于大連市訂著名的面***灘廣場。甜***繞廣場東臨蓮花偵山，西接究***蘋公園，北依體夜育中心，南瀕辣黃海，與大連憤國際獵***鄙會展中心為鄰喂，周圍有百年陜城雕、海濱浴備場、圣亞海洋籌世界、現(xiàn)代博艷物館等休閑渡勸假場所，被稱爬為大連城市第沙一景觀。咽這里交通便利桑、四通八達(dá)，走距市中心但4盛公里欄、距火車站低5姜公里鄉(xiāng)、距大連港爛8夕公里今、距機場阿1漆0祖公里男、距沈大高速育公路入口嗽1路2撞公里惡，圖1斑6有路膽、旅2巡2燒路蘭、千2傘3叮路黎、垮2廉8筍路矛、奪40李6迫路皆、頃71棒1塑路所、慨50伶2地路等數(shù)十條主滑要交通線路經(jīng)氣過于此，剛投粱入使用的輕軌第電車從大廈旁臺穿過。佩這里是大連市遍有名的學(xué)院區(qū)訪，幼兒園有空威軍一級幼兒園毀、生***磁幼兒園等；小吵學(xué)有富國小學(xué)慧、婆***脹小學(xué)；中學(xué)耽有贏4涼6古中（遼師大附慕中）奪、蝶3本1督中商、紐7泉9親中趁、寶4在8郵中；大學(xué)有大蘋連理工大學(xué)、傾東北財經(jīng)大學(xué)愿、大連醫(yī)科大州學(xué)、大連海事熔大學(xué)、遼寧稅新務(wù)?？茖W(xué)校、祝大連水產(chǎn)學(xué)院中、大連市商業(yè)密中專等數(shù)十所扛大中專院校。郊這里距權(quán)威性堪醫(yī)療中籠心控—女—呼大連醫(yī)科大學(xué)紙附屬二院僅一逃站地。富這里距大型百藏盛購物中心、養(yǎng)家樂福超市錢僅奮5閣分鐘車程。數(shù)朋百米外的鎮(zhèn)***獸廣場東商業(yè)街婚正在建設(shè)當(dāng)中圓。勇[殖***粉大循廈乳]里處于繁華鬧市妙的邊緣，遠(yuǎn)離防都市喧囂而又巷不失交通便捷慢，這里自然風(fēng)嶄景一流，達(dá)到綁國際一流水平蘇的城市規(guī)劃、滴環(huán)境綠化以及宵環(huán)境保護，完坡全符妖合剃“父住宅非中心擇化由”陪、?！巴茏≌鷳B(tài)典化障”辟的現(xiàn)代居家潮摩流。豎三跪、旺[貴***岸大嘩廈哲]彩戶型特點怪大廈分躍層和蕩躍復(fù)合體共八滅種戶型，面積虜為玻248留-32么0疏平方米絡(luò)，戶型從四室瞞二廳三衛(wèi)至六晌室三廳三衛(wèi)。甜在東北地區(qū)率熊先推出躍復(fù)合葛體戶型，即一核個單元包含三確個不同空間層終面。客廳面積讓為矩43杠-5垂2純平方米解，層高雹4.盞5型米乎，居室層高帆3賊米臟。沿雙行樓梯背向下進入濕分棚區(qū)嘴—羨—兆廚房、餐廳、艷工人房、工人禍衛(wèi)，上行進入典生活糾區(qū)貪—先—恰兒童房、客房聞、公用衛(wèi)生間容。從客廳另有宴上行樓梯進入站主人生活洽區(qū)格—煎—廚超大面積主人災(zāi)臥、主人衛(wèi)、薦書房及健身房君。充寬大獨立玄關(guān)朗，主傭、動靜懶、干濕分區(qū)明餃晰，完全避免政了相互干擾，艙多層相互獨立嫁的空間不僅提雁高了建筑的實掉用率，滿足一島個完整家庭的煎整體協(xié)調(diào)，又研可以滿足每個油家庭成員的個寶性空間需求，帥充分體現(xiàn)現(xiàn)代短人的居住價值壩觀。肌四址、揪[敞***平大冊廈牲]深物料及裝飾匯[江***災(zāi)大突廈留]添講從開發(fā)理念到孩規(guī)劃設(shè)計，從宵樓宇設(shè)備選型振到裝飾用料選伯材，處處超前鼠領(lǐng)先于當(dāng)代，備開發(fā)商的綜合凝實力、豐富的遵開發(fā)經(jīng)驗和強管勢外部資源組勺合保證了大廈韻的品質(zhì)和技術(shù)蜘領(lǐng)先。大廈外觀屈運用后現(xiàn)代主疲義的設(shè)計風(fēng)格粥，造型經(jīng)典，沙氣勢挺拔。裙富樓外墻采用進鉗口高檔大理石揭，主體采用進場口花崗巖干掛籃到頂，樓頂采雅用進口高級新淹型建材做藝術(shù)單造型。笛整體基本色調(diào)輪分為三個部分毀，裙樓部分為栽綠色基調(diào)，中罰間塔樓部分以里粉紅色為主，酬頂部為天藍(lán)色牛。大堂據(jù)大廈入口大堂躬設(shè)計為五星級嚇酒店標(biāo)準(zhǔn)，直射徑仆4.它8邪米詠的進口大型智乒能型旋轉(zhuǎn)門，簽由微機控制，釀安裝在有始1等6祥部傳感器，可賊容轎車通過。植層高怒1幕1大米驟的開敞式大堂遼，布置由名家頂設(shè)計的噴泉瀑趟布、景觀小品決、雕花立柱，率迎賓大廳古典彎優(yōu)雅、氣勢非稍凡。會所證會所位于大廈是裙樓一二層，撒設(shè)計裝修豪華燙，規(guī)劃有康體末、健身、娛樂兵、餐飲、美容撤等功能。姑一層大堂設(shè)商滋務(wù)中心、鋼琴債伴奏區(qū)、洽談悟區(qū)和小品景觀鑄，大廈的室內(nèi)巨恒溫泳池、桑特那房、更衣室與也位于會所一像樓。注會所二層，西劇區(qū)為健身娛樂味區(qū)，設(shè)高爾夫許推桿練習(xí)場、干臺球室、乒乓濤球室、壁球室腎、麻雀室、健傲身中心；東區(qū)勾有閱覽室、影侍音室、咖啡廳奧、多功能活動勤廳、兒童活動快中心等。建筑結(jié)構(gòu)襲無梁樓板，內(nèi)喝外筒剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)。室內(nèi)無突副出梁柱。內(nèi)部裝飾窗傻采用弧形落地閣氟碳噴涂鋁合屈金窗，雙層中穩(wěn)空密封鋼化鍍版膜玻璃，玻璃存為淡綠色，窗惰框為粉色。具源有防紫外線、量環(huán)保、降噪、婆隔熱以及很強斤的耐酸堿、耐孤腐蝕性能。門堪每戶入戶門為慣雙扇高級紅檀理木仿古雕花木陳門，配設(shè)智能漁化密碼門禁系俘統(tǒng)，防盜、防甲火。陽臺怪室外觀景陽臺殿，放置獨立小壓型家庭中央空高調(diào)室外主機，吼透明鋼化玻璃坡圍合。廚房驅(qū)配送整體進口蟻廚房設(shè)備，并息做精裝修，預(yù)矛留洗衣機上下密水口，內(nèi)設(shè)排浸煙道。衛(wèi)生間造每戶三個衛(wèi)生菊間（主人衛(wèi)、裳公用衛(wèi)、工人琴衛(wèi)），送原裝尊進口頂級潔具備，并可按業(yè)主亞喜好進行設(shè)計魔裝修，從淋浴掏噴頭到大型豪馬華沖浪浴盆，狗皆采用當(dāng)今最餓新科技、最流丘行外觀。墻面捆和地面全部采村用進口羅馬磁寧磚，百余種款桿式與色彩可供丹挑選?？照{(diào)谷每戶送進口獨贊立式小型家庭燙中央空調(diào)，采眨用風(fēng)冷熱泵水圣系統(tǒng)。配合室挖內(nèi)裝修同時安驚裝使用也，央I助C所卡分戶計量。褲主機置于陽臺摘，面向各房間雅室內(nèi)設(shè)送風(fēng)口揮，各房間分設(shè)顯溫控開關(guān)，溫最度隨意調(diào)節(jié)，播滿足大連冬季餡采暖和夏季制牧冷的要求。電梯秀四部日本進口巖原裝三菱高速惜電梯，內(nèi)部豪利華裝修，食配予2章4酒小時電視攝像軋監(jiān)控系統(tǒng)、背粗景音樂和緊急勝呼叫系統(tǒng)，可針同時容旁納淘1咐5從人乘梯，候梯抄時間不超過五危秒。純凈水系統(tǒng)吵采用進口負(fù)離課子凈化純凈水熄系統(tǒng)，有效去嗎除水中雜質(zhì)和帳細(xì)足菌，銅質(zhì)水管宵入戶，免去二擋次污染，出水悄達(dá)到直接飲用隆標(biāo)準(zhǔn)。智能化設(shè)施可視對講系統(tǒng)掏采用當(dāng)前先進網(wǎng)技術(shù)，在大廈封管理中心設(shè)可承視對講系統(tǒng)，撒并連接到住戶讓，支持來訪者易與住戶的安全言溝通。具備以掩下八大功能：曾高清晰度顯示氏屏，影像清晰索，語音逼真；趁設(shè)有門鈴提示危，四種室內(nèi)呼閑叫音任君選擇那；聾留言登錄功能復(fù)：呼叫住戶時狡，如未應(yīng)答，無可對住戶的室勝內(nèi)機留言告知豬；饞顯示功能：用揀戶呼叫管理員濾時，自動顯示貢住戶門牌號碼謊；扁室外分機：在償一層大廳設(shè)公砌用室外分機，就在每戶門外也與有室外分機一贊部，可直接呼剩叫分機或管理撫中心，并雙向掌對講，并設(shè)計懂有防破壞報警貿(mào)系統(tǒng)；汁管理中心：可去呼叫分機對用脊戶進行集中管悲理；欺具有室內(nèi)開鎖刊功能；養(yǎng)報警功能：室咽內(nèi)分機預(yù)留多鉤種報警接口，伐可外接煙感探砍測器、瓦斯探魄測器及緊急按形扭。摔智能型立體停剖車系統(tǒng)腫引進德國進口做全自動智能型米立體停車系統(tǒng)倉。其優(yōu)點為除唱了考慮到人的柄健康與安全之守外，同時亦考搖慮到車的安全連。駕駛員只需的將車開到地面解的進車口，并關(guān)進行簡單的密管碼輸入操作，眠即可達(dá)到存取愛車的目的，而進車輛本身更可貞免除意外擦傷閥車身及被盜的避危險，從根本謀實現(xiàn)人車分流偉。七表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)別冷水表、熱水懲表、中水、電煤表、煤氣表、載純凈水表、熱岔能表通過多媒鉤體技術(shù)實現(xiàn)遠(yuǎn)云程費用查詢、袍抄表、用戶檔搬案管理、費率融維護等功能，乞并代繳費用。辨系統(tǒng)對七表故高障運行情況進狗行探測、監(jiān)控挺。蜜二十四小時熱屢水系統(tǒng)偽優(yōu)質(zhì)銅管入戶板，每戶分表計壺量。綜合布線系統(tǒng)頃采用朗訊布線帖系統(tǒng)，包括大犁廈內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)信前息服務(wù)管理、穩(wěn)光纖主干、超或五類語音布線織到戶、家庭通落訊總線接口，睜每戶設(shè)二個語迎音點，一個數(shù)左據(jù)點，在客廳潮、主人臥及主放人衛(wèi)各設(shè)一處雜電話插座，在愿書房設(shè)電腦插尖座一處，寬帶手高速上網(wǎng)。有消防自動報警語系統(tǒng)娃在地下車庫設(shè)緩感溫探測器，是其它部位設(shè)煙堤感探測器，三秤層以上走廊、漫電梯和樓梯前貝室設(shè)煙感探測礦器、聲光報警銳器和手動報警息裝置，系統(tǒng)按梯一定掃描周期粱自動執(zhí)行全部瘦探測器的巡檢摟，保障大廈的麗消防安全。防盜監(jiān)控系統(tǒng)腹大廈一層窗外怪設(shè)有紅線外探亦測器，三層窗供體設(shè)磁控開關(guān)選報警器，樓頂箱設(shè)紅外探測報凡警防護裝置；仔各出入口（包構(gòu)括大堂及各分水戶門、各層樓般梯口）、樓內(nèi)破外停車場、會屋所中的重要部扭位及電梯內(nèi)安旱裝攝像機實施寧電視監(jiān)控；樓狗梯間通道門及務(wù)車庫門的電動挑門鎖由控制中劑心控制開關(guān)，修并與消防聯(lián)動腰；控制中心及它有突發(fā)事件發(fā)委生可能的場所羞設(shè)緊急報警裝疑置；以上系統(tǒng)計均實行報警聯(lián)曠動，當(dāng)有警情躺時，能自動將荷報警攝像機切滔換到指定的監(jiān)什視點，啟動預(yù)獲置功能及輔助砌功能，對報警眨點做出響應(yīng)，尿并發(fā)出聲光報輪警。背景音樂系統(tǒng)營大廈在各休息唐區(qū)、會議室及涌經(jīng)理辦公室設(shè)薪音量開關(guān)，泳諷池及潮濕地方槍設(shè)置防水型揚他聲器，播放背膝景音樂及緊急愁通知。有線電視系統(tǒng)慚每戶設(shè)二個用太戶終端（廳、供主人臥），可邊接收全頻道電公視節(jié)目、衛(wèi)星饅電視節(jié)目，并餐可接收大廈自仿辦節(jié)目。里五、英式管家價服務(wù)而[防***綠大虎廈駐]稱聘請國際最著霸名的菊Intern諷ationa角lGuil持dofB甩utlers楊(鑒國際管家協(xié)時會概)定作為物業(yè)管理糠顧問，為業(yè)主暮提供享譽國際員的英式管家服孔務(wù)。討[浩***始大攤廈株]桃的賣點提煉五大賣點：高尚社區(qū)景觀優(yōu)美規(guī)劃超前戶型獨特英式管家一、高尚社區(qū)絹***鏡廣場被稱為大劈連第一城市景站觀，氣勢恢弘味，是大連城市端建設(shè)的一座豐撫碑，是大連走淋向國際化都市辣的代表作，它離將隨著大連的雕進一步開放而快聞名世界；還***葵灣商務(wù)中心區(qū)腹是大連市面向告21襖世紀(jì)的集會展屆、商貿(mào)、旅游包、休閑為一體橡的國際商務(wù)中冒心區(qū)；星鄰近高等學(xué)府記和高新科技開僻發(fā)集中的地區(qū)蹈，這里將成為難大連居民文化漏素質(zhì)和藝術(shù)品泉位最高的區(qū)域月。哭處于繁華鬧市毛的邊緣，遠(yuǎn)離價都市喧囂而又日不失交通便捷吵，這里自然風(fēng)懷景優(yōu)美，達(dá)到能國際一流水平柏的城市規(guī)劃、閱環(huán)境綠化以及典環(huán)境保護，完松全符體合書“桶住宅非中心華化頓”痰、震“蛋住宅生態(tài)琴化給”引的現(xiàn)代居家潮袍流。二、景觀優(yōu)美綁[采***善大麥廈灌]敏面對寬闊宏偉蔽的學(xué)***境廣場，與現(xiàn)代贊化的大連國際鑼***猴會展中心毗鄰男而居；東望蓮隨花山日出朝霞兵，西鄰輛***貴公園綠草如茵盯，北依體育中雷心氣勢恢弘，愚南瀕黃海碧波恢萬傾。三、規(guī)劃超前品質(zhì)領(lǐng)先創(chuàng)新主題會所智能化超前四、戶型獨特籠在東北地區(qū)率救先推出躍復(fù)合于體戶型，分區(qū)嘩明晰，實用率勤高，滿足家庭蘿成員的個性空灘間需求，充分施體現(xiàn)現(xiàn)代人的闊居住價值觀。五、英式管家飾[枯***輪大匪廈悼]測聘請國際最著辦名的每Intern投ationa候lGuil孩dofB顏utlers肯(崖國際管家協(xié)斤會浸)莖作為物業(yè)管理痛顧問，避免通吩常物業(yè)管理過捆分統(tǒng)一的管理維模式帶來的種仍種弊端，超越麻星級酒店式的受服務(wù)，為業(yè)主柄提供享譽國際紹的英式管家服傲務(wù)，充分考慮寨每一個家庭的群個性化需求，韻滿足業(yè)主對生宜活方式、生活崇質(zhì)量的高標(biāo)準(zhǔn)腰要求，保證業(yè)腿主家庭的隱密天、安全、舒適柄和高貴，開創(chuàng)頌大連物業(yè)管理奉個性化的先河軋。蟻[端***紫大溝廈童]天的營銷突破點殲一封、掃[勁***擠大失廈廣]俱營銷的突破點牽精心策劃的公掃關(guān)推廣活動刻權(quán)威定位，開內(nèi)創(chuàng)大僵連液“粘空中別墅、英澇式管狀家中”遙之先河；品牌掠先導(dǎo)，全面整忘合市場優(yōu)勢資罩源。賦予大廈烤形象以視覺沖娘力、象征寓意喊和文化創(chuàng)意，伐樹立大連高層鍛高檔住宅的第宣一品牌，從而驢樹立治***顛地產(chǎn)特點鮮明糖，格調(diào)高尚的串開發(fā)商形象。謹(jǐn)組織有特殊針響對性的公關(guān)活目動，媒體組合僅推出形象廣告迫加以配合，速以皇“功21熄***飛生植活竿”呆的廣告形象力疤，制造獨特鮮位明的市場差異票，抓住目標(biāo)消孟費層的心理期慶望。俘實確施登“角多種按揭、拉怠大同層不同向炕差價、定向銷餡售、顧客心理粘定價、頂級單焰位公開拍作賣顫”朽的銷售策略。況二笑、繁[暑***晉大找廈盾]彼營銷的障礙點批[俗***級大耍廈戶]桐可稱巾為溝“泰空中別盈墅庭”蹲，一般認(rèn)烘為融“僻別蓄墅遵”接是帶私家花園妻的遠(yuǎn)郊別墅，劃而仆[滑***裕大每廈捎]李這種位于市區(qū)悄中心的高改層米“抄空中別慧墅胳”痰，在大連還沒改有先例，需要模一個被認(rèn)識和爐接受的過程。恒[助***赤大透廈笑]利的特性決定其均市場消費層面獎很窄，不適合喇大規(guī)模的媒體羽廣告宣傳，有牧關(guān)信息不易傳械播到位。平[評***煤大浙廈股]民作為住宅，受源規(guī)模和地理位浮置所限，生活縮配套設(shè)施不可赴能靠自身來完視善，要依賴周煩邊的市政配套張建設(shè)，與社區(qū)揮未來的規(guī)劃相政關(guān)，這是開發(fā)雜商難以掌控的談因素。裁***轉(zhuǎn)房屋開發(fā)有限倦公司作為房地賣產(chǎn)開發(fā)商在大文連的知名度和討認(rèn)知度還不高莊。蠶[對***數(shù)大習(xí)廈飲]葡有瓦30明%躍的單位朝向或涼景觀不利，對茶制定銷售政策腥帶來相當(dāng)?shù)碾y早度。丑物業(yè)管理難度逼較高，市場的集期望值與現(xiàn)實禍條件有較大差奪距。尼亞洲金融危機型對人們心理的宣影響仍未消除箭，房地產(chǎn)市場拆近幾年價格的礙下跌陰影和股沿市的不穩(wěn)定，儀使部分投資者臨持幣觀望的態(tài)升度一時難以改肝變。誼從大連房地產(chǎn)猾市場的供需情月況看，高檔商導(dǎo)品住宅供過于安求。吉三健、根[庸***葡大陣廈澤]陸營銷的機會點杏從宏觀角度來憲看，我國目前永總體經(jīng)濟形勢升良好，政治局亂勢穩(wěn)定，經(jīng)濟斬增長高速穩(wěn)定視，授GD抱P乞年增長率穩(wěn)定倍在礦8溫%煤左右；國家將究房地產(chǎn)業(yè)作為絮啟動新一輪經(jīng)魯濟增長的行業(yè)叼初見成效；福課利房分配制度柴已逐漸被廢除堡，住房商品化淡已成為不可逆擔(dān)轉(zhuǎn)的現(xiàn)實，各根地政府的政策響都有不同程度方的傾斜，總體陸上對房地產(chǎn)業(yè)純的發(fā)展有利；齒人民幣利率下判調(diào)和國民儲蓄希的增加也將大懷大刺激商品房刷的消費，房地漏產(chǎn)投資以其所猜具有保值、增棒值并且風(fēng)險相逮對較小等特點刮將吸引個人投溉資。何有投資潛力的談高檔住宅的需葉求將會增加。它大連市的房地湖產(chǎn)市場缸從靜200祖0慘年開始進入高故速成長期，經(jīng)木濟形勢和房地插產(chǎn)市場（尤其糟是商品住宅）樹發(fā)展趨勢看好乘，隨著大連市疑進一步開放和聽城市環(huán)境的改制善，其作為東獎北最大的對外票港口和經(jīng)濟活誓動中心的地位鍬將更加突顯，釋到大連投資的之中外客商將持哨續(xù)增長。慕[柜***既大勺廈性]株項目本身具有潔不可復(fù)制性和惹一定的絕版效帆應(yīng)。大連市已摘將份***疏灣、老虎灘、框東海頭三個片抄區(qū)列為限制開急發(fā)的區(qū)域，這葛三個片區(qū)的房胃地產(chǎn)項目開發(fā)挺已基本飽和，跑到影200腹2誰年之前不再審稿批新的項目。畏[堆***而大鐘廈繭]澤的市場定位正途好與大連城市匹發(fā)展的思飄路襪“年不求最大，但端求最倆佳券”文不謀而合，該戲項目的推出將重起到豐富房地須產(chǎn)市場，提升糧住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)飼的示范作用。憤升值潛力巨大凱。墨[蓄***恰大休廈虎]樸地處大連市集系科研文教、旅招游度假為一體影的商業(yè)、金融科中余心蹄—務(wù)—畫沙河口區(qū)，位括于亞洲最大的楚海濱廣榜場汽——橫***固廣場，良好的蒸地理位置、不碰可替代的自然跪及人工景觀，管為厭[絲***豈大扛廈箭]順增加了文化價營值和環(huán)境價值烘。偶***遼廣場周邊建設(shè)悉規(guī)劃將形成由迎博物館、體育蕉館、會展中心證、五星級酒店以、大型購物中順心、高檔住宅謊、海濱浴場等般商業(yè)、文化、崖旅游、休閑等害設(shè)施齊全的廣誰場社區(qū)，形成閥風(fēng)格各異、功改能多樣而又整甜體協(xié)調(diào)的建嬸筑餓“配群鉛聚拾”怒優(yōu)勢。高[突***如大命廈液]丸開發(fā)商的超前貧意識和建湖造四“欣***揉建說筑廟”款的魄力，為大謙廈注入了強者棵的精神和豪氣獸，這將極大地兔豐富和延闖展絕[效***屑大仔廈模]遇的形象內(nèi)涵。供[先***聞大倆廈靜]子開發(fā)商的優(yōu)勢肥資源組合，是默大廈的規(guī)劃、趨設(shè)計、建筑和夫管理高水準(zhǔn)的屬保證。守[政***德大石廈組]拜物業(yè)的優(yōu)勢：攤大連首座高百份米的后現(xiàn)代設(shè)甩計風(fēng)格鉗建筑，內(nèi)外裝犬飾從選材到色滿調(diào)極盡豪華。姨五星級酒店標(biāo)單準(zhǔn)大堂裝飾設(shè)京計；高尚會所盟；日本進口原妥裝三菱高速電熄梯；每戶配送趨進口小型家庭旺獨立式中央空宗調(diào)；在東北地宜區(qū)首次采用躍覺復(fù)合體戶型設(shè)晶計水，費8笛種戶型面寶積儀248-32虜0都平方米，四室犬二廳三衛(wèi)到六繭室三廳三衛(wèi)，辜客廳層高耽4惡.鑼5絕米出，房間層高嶄3叛米株；先進的智能遭化安保設(shè)施葡；鋪85字%魯?shù)母邔嵱寐?。露大連市房地產(chǎn)姨發(fā)展商的整合劫營銷能力壯從湯200巾0證年下半年開始色有了長足的進慧步，但整體水肌平還有待提高殺，尤其對物業(yè)皇硬件和軟件的否整合配套方面億顯得不太成熟朱，這種現(xiàn)狀卵為燙[蓋***組大早廈枝]糠形象的全面塑漆造預(yù)留了相當(dāng)盡的發(fā)展空間。爺***逝集團投資建后設(shè)謊[增***條大劃廈莊]安，是基于長期舌的戰(zhàn)略考慮，線同時也有雄厚衣的實力去支鬼持像[牧***糠大受廈慰]廣新穎有力的營釘銷活動，獨樹蹤一幟地在大連朝房地產(chǎn)市場上亂創(chuàng)造出鮮明的祖樓盤形象、集掠團實力形象，蹲這一有力的市較場推廣活動，刮不僅會吸習(xí)引混[這***淡大浪廈挺]擴的目標(biāo)消費者蚊，同時，也將葡創(chuàng)造出襯***抗集團巨大的無芬形資產(chǎn)。這種冬無形資產(chǎn)會反湖過來也將促德動刑[芽***絨大鮮廈私]遵的市場銷售。曬[激***稍大撐廈練]濁的營銷目標(biāo)建珠議強一跪、并[酬***掩大暗廈歉]案的營銷總目標(biāo)報通過分階段的喜市場推廣活動千，損以元檔“銜21狗***犧生掩活徑”敲為主題傳兇播者[蘆***裕大姨廈場]現(xiàn)“昨超時代生態(tài)純譜住麗宅李”雄的整體形象，日樹立大連高層吼高檔住宅第一走品牌。認(rèn)創(chuàng)造大連高層徐高檔住宅第一竭品牌的知名度事，迫讓售[梯***孔大評廈張]小成為大連乃至完整個東北地區(qū)悼高級住宅目標(biāo)努消費群的首選頑。并使改[騾***愈大棗廈稈]劃成為大連禿***循灣商務(wù)區(qū)代表發(fā)性建筑。芳贏得大連高檔逢住宅廣告形象鞏的制高點，讓炭競爭者不能模哲仿。僑建立及***耐房屋開發(fā)有限棋公司的高檔、歪實力形象。覺建立目標(biāo)客戶誦的資料庫，為滋***盞地產(chǎn)下一個項企目奠定基礎(chǔ)。桑6畫．培訓(xùn)和提高土***技地產(chǎn)員工的實齒戰(zhàn)水平與房地你產(chǎn)營銷素質(zhì)，精積累經(jīng)驗。驗二愁、閘[霧***攏大買廈戰(zhàn)]襪的階段營銷目提標(biāo)鴨根蛇據(jù)霜[誦***躲大員廈蠅]跟的工程進度和致項目特點體，皆[姐***朵大傍廈終]讓的市場營銷目挪標(biāo)將分為三個幟階段實施：柳第一階段（內(nèi)第部認(rèn)購期滿，謙200靈0毫年恢3旦月至大廈封頂貫）船推廣和樹圣立猜[刑***鍋大票廈芝]末的形象，收集聚市場信息反饋當(dāng)，建立目標(biāo)消木費群的資料庫伙。瘋第二階段（強禍銷期，封頂砌至油200霉1稠年渡2斑月）染爭取伴在嶼9貍月金秋時節(jié)正劃式開盤銷售，鋪現(xiàn)場設(shè)售樓處顏，充分利用在鄰***特會展中心舉辦搶的大型國際性顆展覽進行現(xiàn)場董宣傳。筑利用年底節(jié)假堆日較多的時機邊，采取登門拜擋訪、面對面銷佛售等方式，重梨點突破目標(biāo)消市費者。落第三階段（持潤續(xù)期曠，劇200蛾1烈年秀3駕月叮至孩5噴月）掩營造大廈氛圍收，完善綠化、光燈光等工程，舍會所開始營業(yè)觸。壘[拘***處大羞廈染]鋒的營銷策略要助點燕總體營銷策略色要點核心策略——風(fēng)品牌推動健以項目品牌樹晉發(fā)展商品牌，牽推動市場銷售欲公關(guān)推廣慨以公關(guān)活動為政核心，貫穿整鹽個市場推廣期核心手段——桶心理定價潛根據(jù)目標(biāo)消費稻者的心理期望澇定價子定向銷售僵跟蹤、鎖定目適標(biāo)消費群繞公開拍賣評引起媒介關(guān)注備、擴大影響庭導(dǎo)強入慣“霜品牌制克勝關(guān)”貓的戰(zhàn)略觀念，舟運用品牌營銷譜手段，將營銷扯各階段的推廣娘活動都納入倦以禿“么21悲***欄生障活攀”是為主題，用塑犁造毛[荷***席大井廈互]福名牌項目帶動狗***矮地產(chǎn)樹立品牌估的戰(zhàn)略中，從摸而有效推動市罰場銷售。截利用龜***毀集團的優(yōu)勢資娛源、知名度和奪影響力，開展大多種以推廣肌[切***輩大器廈鑰]漫為目的的公關(guān)探、公益活動，何吸引目標(biāo)消費鎖群的參與和注既意，巧用新聞飛炒作和媒介的袋傳播力量，借守力創(chuàng)桐造鏟[抱***石大斑廈鋪]帳的名牌效應(yīng)。腔定向銷售和顧進客心理定價是梁控制市場的有框效手段，運用裳在蛇[撇***惑大雙廈輩]肚這種特殊、量公少的高檔商品娛上會有效地刺麥激部分買家抬年高價格，以示儀身份和能力。偶拉大同層不同那向差價、定向秀銷售、顧客心桶理定價、公開賞拍賣等手段，咽同樣是銷堆售沿30場%喚朝向較差單位恰的有效手段。斤在適當(dāng)時機，壁采用最頂級和線最差單位公開健拍賣的事件營怕銷手段，吸引帽目標(biāo)買家參與置競標(biāo)，旨在引臣起媒介關(guān)注和矛報道，提高大蝕廈和發(fā)展商的娛知名度。談形墾成矛“除立足大連，重擺點東北，面向襯京、津、滬、獄港、臺和海外鳴（韓國、日本乘）芳”樓，績“術(shù)跳出大連賣大緊連充”僻的宣傳推廣思汪路，遠(yuǎn)使方[辜***太大滾廈陣]尸成為大連形象庫的一個重要組薯成部分。糞二、階段營銷朝策略要點內(nèi)部認(rèn)購期只推不售貼造成市場饑渴變，控制市場，絮制造懸念，避餓免因銷售周期復(fù)過長而導(dǎo)致的遍缺乏銷售節(jié)奏敬、樓盤形象淡耳化、廣告效果兆難以維持等問絲題。2。強銷期顧客心理定價駝引起目標(biāo)消費霞層對價格制定歡方式的興趣，榨轉(zhuǎn)移其對樓層搭、朝向的價差荷的注意力。3。持續(xù)期公開拍賣燈根據(jù)實際銷售寨狀況選擇拿出式最高級的或最隊差的單位進行疫公開拍賣，吸范引目標(biāo)消費群圈參與競標(biāo)。脫[臺***拿大嘗廈古]久的市場定位延一什、歉[橡***困大材廈燒]源的市場定位畫超時代生態(tài)純燈住宅定位說明：斃超時代的內(nèi)涵牙是運用國際最淹先進的規(guī)劃理豎念，戶型設(shè)計聚超前，智能化封超前，管理模半式超前。圣追求居住環(huán)境擦更接近大自然齊，更符合自然嶄生態(tài)是大趨勢停，除了在地理帆位置的選擇之貢外，在人工環(huán)法境營造、新材式料和新環(huán)保技霧術(shù)應(yīng)用方面也抄突出生態(tài)概念頓。惰純住宅更能體竿現(xiàn)高檔次、高動品位、私密性亭、溫馨和人性雹化，更容易保委證安全和安寧累。粥根鍬據(jù)增[胸***舊大掀廈障]默所處的社區(qū)環(huán)晴境和本身的質(zhì)蠟素，以及我們求對大連房地產(chǎn)劈市場走勢的分胃析，我們認(rèn)爪為認(rèn)[彈***步大總廈號]駐在未來兩年能種獨樹一幟，有缺可能成為大連吵的潑“路住宅樓星王糖”擋。除了硬件條豎件具備之外，巡軟件是其能否健稱王的關(guān)鍵。宜其軟件包括大翻廈的物業(yè)管理前、大廈的形象條塑造和推廣，趣開發(fā)商的形象坐樹立等部分。顏軟、硬件應(yīng)該度相輔相成、互轉(zhuǎn)為補充。楊二奪、憲[患***須大冬廈廊]扭的市場定位支罪持集團支持盛大廈由大連妄***無企業(yè)集團公司風(fēng)投資興建，集蘆國際貨運、地微產(chǎn)置業(yè)為主導(dǎo)狡產(chǎn)業(yè)，集物業(yè)腳管理、裝飾工臂程、生態(tài)休閑役旅游、拳擊體沫育事業(yè)為一體士的綜合性民營獄企業(yè)集團。集含團資產(chǎn)達(dá)查5.3重億元。實力組合違***透集團與香港瑞琴華達(dá)國際投資垃有限公司實力砍組合，香港、男臺灣、深圳、劑上海各地物業(yè)訴管理、景觀設(shè)渾計、營銷策劃竿精英強強聯(lián)手怖。增值社區(qū)靜位于大連將***乏廣場，社區(qū)規(guī)盜劃完整、現(xiàn)代駕，城建和商業(yè)軟潛力巨大。智能大廈忘當(dāng)今國際水準(zhǔn)浴的大廈智能設(shè)葛備和技術(shù)，超昨過現(xiàn)行最高標(biāo)時準(zhǔn)。高尚會所貝超過玻300譽0禾平方米襯的住戶專用會鬼所，裝修豪華嘴，功能齊全。名牌材質(zhì)萬外墻、大堂、址住戶大門、窗他、衛(wèi)生間、廚育房、小型中央除空調(diào)、電梯、好凈水系統(tǒng)等設(shè)羨備和用材全部債為名牌產(chǎn)品。超前戶型慧在中國北方率攀先推出躍復(fù)合郵體戶型，住宅惰功能分區(qū)合理富，實用率高。英式管家給國際公認(rèn)的英歌式管家服務(wù)，盡周到、可靠，肥充分體現(xiàn)業(yè)主情的身份高貴。安全承諾從消防、防盜、淺停車等設(shè)施先誦進、完善、智智能化程度高，拍保安措施嚴(yán)密侄，保安人員要砍求和管理嚴(yán)格鞭。不[奇***紗大罪廈岡]聞的品牌形象定臣位渴一旁、友[景***川大惑廈吃]懷的品牌定位努尊核貴洽唯棍高芳雅法甘狹現(xiàn)代定位說明：箱尊薯貴萍——僵大廈材質(zhì)高檔旺，服務(wù)周全，吊以高檔路線面海對高檔客戶，豐能滿足實力雄補厚、品位高、宰時尚的業(yè)主心嘴理內(nèi)在需求，摘物精客尊，相逆互輝映，各得泉其所。斬高澆雅扛——江大廈的后現(xiàn)代哭造型和典雅的晌裝飾充滿了現(xiàn)流代文化和藝術(shù)糊的氣息，能滿慎足時代精英的炸審美情趣。獵現(xiàn)漂代柴——析先進的智能化健設(shè)施和高速的抽通訊網(wǎng)絡(luò)，能炊滿足現(xiàn)代人追崗求效率和充分概享受科技帶給膠人類的方便。昌二堪、搏[頌***火大終廈棋]征的品牌形象品牌核心形象龍馬展翼盯“敢龍制馬女”類是馬頭龍身的茄合體，中國古倒代傳說中的神仍物，是吉祥、遺高貴的象征。碼用艷于耀[命***扛大戴廈端]訂主體形象的飛集馬和海龍的合拌體造型，暗示跟中國傳統(tǒng)文化必與象征西方文舉化的海洋文化此融會貫通，象域征大廈品質(zhì)高難貴、獨具特性濤和氣勢不凡。無“吊龍馬展稍翼羨”崇作雹為棕[嚼***氧大題廈容]序的品牌核心形鋪象，在整合營攀銷過程中，將迷要通過廣告推早廣、公關(guān)公益抱和禮品海報等缸手段，始終貫調(diào)穿下去，區(qū)別塘于其他樓盤，豎樹道立愧[情***太大聚廈豎]情獨一無二的品檔牌形象。慈“至龍馬展誓翼憂”曲因其古典的形江意和色彩，會犬與福[攤***機大送廈君]肢的現(xiàn)代感產(chǎn)生武一定距離，需悔要運用廣告語擴予以彌補。星品牌形象廣告攜語建議懸[族***得大或廈白]濾目標(biāo)客戶定位蘿一滴、奸[羽***蚊大僻廈樣]留的目標(biāo)客戶定幅位階以多次置業(yè)者歐為主要銷售對鋒象支投資者為主，汁實際家用型為尚輔定位說明：袍[桃***犧大嗽廈炒]授物業(yè)檔次高、計戶型面積大，誓故總價會較高旺。受規(guī)模和地勤理位置的限制餐，作為普通人羞的居家生活會叫有諸多不方便抽之處，因此，短其市場定位應(yīng)畏重點考慮業(yè)主財?shù)纳矸?、地位溜和榮譽感，在成定位的取向方郊面偏向投資的俱增值潛力。素二咬、柄[串***羨大堂廈我]行的目標(biāo)消費群賽分析胸根據(jù)我們對大擔(dān)連市商品住宅信消費群體的調(diào)紐查研究顯示，蹲目前購買商品蘆住宅的消費者炭大體可以分為番三種類型，即羽實際家用型、梢投資型、投機冷型。他們在消甚費動機、成分慣構(gòu)成、消費決竊策等方面各有凳其特點。我們認(rèn)為：杠[理***鳴大廈瘋]漸的目標(biāo)消費群狀中，投資型會縮占一個較大的鞏比例，其次是漿實際家用型。廳投機型很少，粥基本不用考慮態(tài)?，F(xiàn)分析如下：實際家用型真購房目的主要響為滿足實際居巖住的需求，如狼自住、給親人辟住或養(yǎng)老度假它等，他們的購艱房行為往往深雀思熟慮，用較姿長的時間在市慌場上尋找和比虜較適合的樓盤花，對樓盤的具承體要求較多，防細(xì)節(jié)考慮周到辭，如：物業(yè)素質(zhì)：登包括位置、采挎光、朝向、裝賢修標(biāo)準(zhǔn)、自身夏配套、實用率舍、物業(yè)管理等型；暢周邊配套情況拿：咐包括有交通狀釋況、學(xué)校、醫(yī)抖院、菜市、超戴市等；價格：剖實際用家大都角是有預(yù)算之后夜才購房，購房察款多是他們儲來蓄資金的大部奸分，故一般而倚言，他們對價燃格比較看重，趴常常會多方搜競集資料、反復(fù)土比較，盡管不隊同用家對物業(yè)息素質(zhì)等有著不坦同感性傾向，厚但蚊“禾價廉物材美蛙”袍始終是其共同躬追求的目標(biāo)；升值潛力：膀非最主要考慮嶺因素，除非買富家自身考慮短巖期內(nèi)換樓。虹總體而言，實潔際用家是較理丈性的消費者，赴一般的購房考褲慮時間較長，私落定速度慢，貪且偏向選擇現(xiàn)來樓和短期樓花巾物業(yè)。投資型靠購房主要出于仿看好物業(yè)前景濾，希望物業(yè)保車值、升值或作焦長線收租之目暗的，部分非自腦己居家。他們內(nèi)的主要考慮因滿素有：欣物業(yè)升值潛力征：痛位置、交通、僅用料、配套、糾檔次情況、發(fā)妹展商背景、宏桿觀投資環(huán)境等樹皆為反映物業(yè)遣升值潛力的主鞋要因素；償物業(yè)租金回報既率：雙高回報可減輕旦部分貸款利息巖，亦有利于長申線投資，故物陸業(yè)若能提供可春觀的租金回報就，對投資者的伯吸引力較大。倒前期投入資金棒：澡即按揭貸款額瞧度，一般投資研者都抱著分散炕投資的心態(tài)入蟻市，他們不愿偵意將大量資金購積壓于一個投鞏資項目上，寧圖可付出利息亦捕不希望前期投惡入資金過多，田故按揭成數(shù)愈灌大，愈能使其出盡快落定認(rèn)購籍。販隨著經(jīng)濟的快鵲速發(fā)展，人們連的投資意識逐色漸增強，存款磚利率低使越來裳越多的人將目寄光投向股市、墓地產(chǎn)、古玩、遞字畫等市場，迫期望獲得比銀置行存款利息更慌高的回報。投所資有升值潛力緒的高檔商品住亦宅無疑是一種主風(fēng)險較低的投御資形式冤。竟200捎0盡年大連的地產(chǎn)運市場中，眾多癥的外地消費者績大多是看好大懶連的地產(chǎn)前景亦，才選擇品質(zhì)凈高、環(huán)境好、欲規(guī)劃和管理完道善、價格合理年、開發(fā)商有實辜力的樓盤投資臣。投機型朋購房目的為看量好物業(yè)前景，侄唯要求于物業(yè)供入伙前轉(zhuǎn)讓圖掙利，注來重臣“御短線炒墳作計”材。相對而言，鼻其比投資者所桂冒的風(fēng)險更大橡。其購房考慮擁的主要因素有巷：低價位：第即俗稱虹的嘴“融水待位炊”別，如物業(yè)開盤當(dāng)前內(nèi)部認(rèn)購期賊的優(yōu)惠折扣，雀較同區(qū)同類型報物業(yè)便宜的價質(zhì)格等，最能吸姻引此類短期炒救家入市。羊群心態(tài)：健純低價位不足搭以吸引投機者活入市，他們一蝴般罰“況買升不買豪跌效”啄，如果物業(yè)價給格上升，首先覺要有大需求及老壓迫性，如展輸銷會時營造人廉山人海的熱鬧叨氣氛，開盤子惠時排隊認(rèn)吵購液/強抽簽認(rèn)購等，朝均能直接刺激疤此類買家入市鋤。皺前期投入小、槐付款期長：您投機者一般要垃求前期投入的汁資金要盡可能淋少，且付款周由期盡可能長，伯以便于他們于刷短期內(nèi)炒賣有交足夠時間，并襲因此達(dá)到以小齊博大、獲取利屢潤的最終目的請。首物業(yè)升值潛力被：介影響投機者認(rèn)份購物業(yè)至為關(guān)蘭鍵的要素，因胖為若物業(yè)條件窄上佳，則短期乘升幅效應(yīng)會更哭顯著，同時大祝大降低投機風(fēng)翁險。秧購房考慮時間掛：撕投機者購