年深圳某住宅小區(qū)項(xiàng)目營銷策劃報告

“********”營銷策劃報告XXXXXXXXXXXXXX2004年10月19日目錄TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc86634011"一、市場分析4HYPERLINK\l"_Toc86634012"（一）大市分析4HYPERLINK\l"_Toc86634013"（二）片區(qū)分析11HYPERLINK\l"_Toc86634014"（三）項(xiàng)目周邊樓盤分析16HYPERLINK\l"_Toc86634015"二、項(xiàng)目分析27HYPERLINK\l"_Toc86634016"（一）項(xiàng)目基本資料27HYPERLINK\l"_Toc86634017"（二）項(xiàng)目SWOT分析27HYPERLINK\l"_Toc86634018"三、項(xiàng)目定位34HYPERLINK\l"_Toc86634019"（一）整體定位34HYPERLINK\l"_Toc86634020"（二）推廣案名34HYPERLINK\l"_Toc86634021"（三）目標(biāo)客戶定位36HYPERLINK\l"_Toc86634022"四、物業(yè)發(fā)展建議39HYPERLINK\l"_Toc86634023"（一）戶型建議39HYPERLINK\l"_Toc86634024"（二）園林建議42HYPERLINK\l"_Toc86634025"（三）智能化建議43HYPERLINK\l"_Toc86634026"肥（四）相關(guān)配徒套規(guī)劃建議筋44HYPERLINK\l"_Toc86634027"子（五）樣板房冷及其裝修建議聞45HYPERLINK\l"_Toc86634028"經(jīng)（六）公共部件分設(shè)計、裝修夫建議艦46HYPERLINK\l"_Toc86634029"滋五、項(xiàng)目營銷也策略魯48HYPERLINK\l"_Toc86634030"刊（一）總思路書48HYPERLINK\l"_Toc86634031"遣（二）差異化沾營銷策略熄48HYPERLINK\l"_Toc86634032"輩（三）工程配示合建議拼48HYPERLINK\l"_Toc86634033"懼（四）現(xiàn)場包茂裝策略辰49HYPERLINK\l"_Toc86634034"社（五）入市時為機(jī)建議浸50HYPERLINK\l"_Toc86634035"粱（六）價格策根略督51HYPERLINK\l"_Toc86634036"間（七）分階段丑推廣策略撫54HYPERLINK\l"_Toc86634037"迫六、甚推甘廣炭費(fèi)濁用沙預(yù)速算中61HYPERLINK\l"_Toc86634038"暴附錄抵I底：慕“慧***帝”包簡疫介究62HYPERLINK\l"_Toc86634039"疲附錄窮II挨：余秋雨《遍風(fēng)湖雨慣***腎》枕63一、市場分析劫（一）大市分碗析星1喂、深圳庸市塔200塊4體年幫1-禍7假月份經(jīng)濟(jì)概況傾今新年攀1-勺7訪月份，全市規(guī)繭模以上工業(yè)企勁業(yè)完成工業(yè)增藍(lán)加統(tǒng)值留940.4誘9濫億元（按當(dāng)年畢價計算，下同銅），比去年同蒼期增桿長悠24.6侮%據(jù)，增幅比去年籍同期提智高蠅4.炎4董個百分點(diǎn)。梳第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)鑄增長，上半年形增加值達(dá)釋到叫582.9竹1波億元，同比增勸長蒙12.0礦%吐，總量比上年謀同期增加扁近房10費(fèi)0祖億元，增長速蜻度提加高運(yùn)0.屠4路個百分點(diǎn)，其傭中交通運(yùn)輸及攤郵電通信業(yè)、躬房地產(chǎn)業(yè)、旅象游業(yè)增長較快謠。嫌固定資產(chǎn)投資隆依然保持較快厚增長咬。遮1-回7肆月份，全市全忍社會固定資產(chǎn)姥投資完奉成團(tuán)536.7號1虧億元，同比增磨長太19.8追%盼，增速比去年果同期提相高旁1.未6肚個百分點(diǎn)，比摩今妙年獨(dú)1-棉6耍月份提鉆高間3.柿1制個百分點(diǎn)。海消費(fèi)品市場延慢續(xù)去年下半年躍的強(qiáng)勢，繼續(xù)炕保持較快增長輔，葉1-咳7莫月份，全市實(shí)遼現(xiàn)社會消費(fèi)品長零售總維額相522.3逃8鼻億元，比去年詞同期增獅長素15.7文%學(xué)。書1-盛7程月份，全市居冠民人均可支配把收滲入豈16998.芽3本2康元，同比增中長仍8.6步%帝，扣除物價因帝素，實(shí)際增換長多7.7屢%腿，增速比上年唇同期提濤高敗2.形6褲個百分點(diǎn)，犬其中經(jīng)營凈收填入和財產(chǎn)性收武入增長較快，彈分別比上年同衡期增辟長六62.5屋%得和巡25.8屬%丑?？缇用裣M(fèi)價格何總指赴數(shù)忌7胖月份比為炭102.0頌%匪，比去年同期賊上驚升游2.0坦%彎，其中食品類球價格指數(shù)毅為擁107.6津%業(yè)，比去年同期款上榆升貿(mào)7.6司%線，比上月上式升供2.8肝%丸，居民消費(fèi)價撇格總指數(shù)和食塵品價格指數(shù)均惕創(chuàng)年內(nèi)新高，櫻目前食品價格飾未見明顯回落查跡象。下半年已乃至明年，物苗價上行的壓力遠(yuǎn)增大。羅成熟市場中房堪地產(chǎn)的保值增牙值特性是公認(rèn)若的，所以物價彼的上漲趨勢也裁對貨幣持有者般投資房地產(chǎn)有椒一定刺激作用朋。小結(jié)：閑今年上半年，撿深圳市國民經(jīng)早濟(jì)繼續(xù)保持良好好的發(fā)展勢頭柔。經(jīng)濟(jì)持續(xù)平軌穩(wěn)、健康地發(fā)鬼展，生產(chǎn)、需海求協(xié)調(diào)均衡，吳經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)一粗步提高。各項(xiàng)華經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表明癢，深圳今后經(jīng)朝濟(jì)發(fā)展大勢繼帖續(xù)趨好，從而束為房地產(chǎn)等各片行各業(yè)提供良喊好的發(fā)展基礎(chǔ)醋和環(huán)境。畏2癥、摸深圳糟市集200樓4勵上半年房地產(chǎn)總市場分析懸200近4英上半年，珠隨著深圳宏觀題經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、稠快速發(fā)展，房踩地產(chǎn)市場繼續(xù)惕呈現(xiàn)穩(wěn)定、健烘康的發(fā)展局面座，市場銷售持騾續(xù)旺盛，房地搭產(chǎn)價格小幅波茫動，基本保持壁平穩(wěn)。壟1層）、土地市場闖政府對寄房地產(chǎn)用地規(guī)與?？刂票容^嚴(yán)錢格。根喊據(jù)劑200這4跌年土地供應(yīng)計催劃，今年全市曬計劃新增房地守產(chǎn)用地出讓面短積維持匠在俗10逆0盾萬平方米左右公，且基本全部鋪分布在特區(qū)外頌。到目前為止孟，政府出讓和報計劃出讓的土吵地面積已接侄近錢10奸0統(tǒng)萬平米。芹截止到身200呀4暫年告1度0漏月腔2女8助日莫，政府今年出足讓土地信息如娛下表：辛2004資年深圳市政府朋已出讓土地咽宗地號嚼位置型用途缸面積（平方米評）交G01014垂-0086喘龍崗區(qū)行商住用地熟63477.壤5潛J402-0摩127虛鹽田區(qū)竟會議中心、酒過店及辦公用地網(wǎng)61729.洲7急G02109途-0001秋龍崗區(qū)漢加油站用地坡2993.3顯A104-0觀108膚寶安區(qū)牲商住混合用地誓111153床.82邁A711-0社158揉寶安區(qū)變商住混合用地醬14630.私78料A004-0篩083提寶安區(qū)道酒店用地漠33203.屯98甲G03404獄-0008番龍崗區(qū)貸居住用地甚71210威G12301冠-0124枝大工業(yè)區(qū)扁酒店用地浸50093.型06剝合計貨:雁共芝8維宗番408492束.14濱2004跟年深圳市政府匯待出讓土地腥宗地號鑒位置攤用途捉面積（平方米許）毯A510-0崇040抹寶安區(qū)仙酒店用地拆50027.堤09筆A318-0轎448壁寶安區(qū)云旅館業(yè)用地啦50031.逃82裕A819-0云128車寶安區(qū)慧商住混合用地幕51323.知79亮A012-0臨070役；丸A012-0炭071遷A012-0臉078播；波A122-0光297嚼寶安區(qū)撫居住、配套設(shè)臭施用地妙386861摩.94消合計：共溫4遣宗南538244飛.64慚資料來源：相深圳市土地房殼產(chǎn)交易中早心配邪夾深圳市國土資犬源和房產(chǎn)管理隨局廊2貨）、商品房供曲應(yīng)脖在國家和市政爛府宏觀調(diào)控作獻(xiàn)用下，深圳房女地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模悄適度減小。但何批準(zhǔn)預(yù)售面積帳同比適度增加片，今年上半年寬，全市枝商品房批準(zhǔn)預(yù)縮售面飛積錘439.8避7配萬平方米，比描去年同期增匹加駱6.08公%亦，其中住宅批孩準(zhǔn)預(yù)售面積打?yàn)槌?77.6暈3烈萬平方米，比越去年同期上蔬升習(xí)9.1縫%往。粒根據(jù)統(tǒng)計，近撿年來全市已批必準(zhǔn)預(yù)售但尚未菌售出的商品住越宅面積碰為偷14刻0織萬平方米，空芝置商品住宅零為映14槳4面萬平方米，加絨上今年上半年挨已批準(zhǔn)預(yù)售的仙住宅供應(yīng)量，緣今年上半年市紀(jì)場新房合計供價應(yīng)量達(dá)部到瓶66陽0鉤萬平方米。與栽上半年弊近榜41離0狹萬平方米的實(shí)纖際銷售相比，饑住宅供應(yīng)儲備籮相對充足。拿3或）、商品房需仔求談全市商品房銷替售量持續(xù)高速狐增長，房地產(chǎn)勾市場需求持續(xù)屬保持旺盛趨勢業(yè)。聞200幟4車年上半年，全坑市新建商品房啄銷售面積百為忍460.7昨1以萬平方米，與熟去年同期相比雪增殺加送20.1噸2擱％，其中商品莫住宅銷售面積禽為費(fèi)409.6群5射萬平方米，比所去年同期增蜂加先14.9欠1裳％；商品房銷尼售收入裁為嘴188.9引3別億元，同比增煎長底27.4欄2葉％，其中住宅合銷售收入炕為溉164.6保3菠億元，同比增即長番26.7飽9怪％。奸從不同戶型住么宅的銷售情況濃來看，除一房將住宅所占比例移略有增加外，省住宅戶型結(jié)構(gòu)翠基本與去年同厲期保持一致。漢其中，二房、捕三房住宅失占孫63奔%圣，為住宅銷售犬的主力戶型。差另外，根據(jù)統(tǒng)薦計數(shù)據(jù)，目前瞧深圳房地產(chǎn)市戚場繼續(xù)呈現(xiàn)以橋個人購房為主各體的特征。新誰建住宅市場中及購房者首次置康業(yè)者的比例達(dá)旺到給6食5虜％以上，而國近悲6馬0盛％的購房者為爐來深疼圳祥2檔～論6敲年的新增人口桶，宏8怒0蠅％的購房者以貍自住或自用為秀目的，這在很預(yù)大程度上將抑尖制房地產(chǎn)市場享的炒作行為。蓋4禮）、厘商品房價格嘩200嶄4顧年上半年，全薄市商品房平均惜交易價格艘為圍635翠9裂元滑/營平方米，其中宴住宅平均交易充價格欲為梅583煮0恒元貫/封平方米。蹈其中，寶安區(qū)慈合同均價在役4036烘元猴/顯平方米，福田晃和羅湖都在毫8600斯元襖/艷平方米左右。借根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)票，染商品住宅全市罪平均交易價格碎水平較去年下蒼半年有所下降棚，但按同質(zhì)同漂類房屋比較，杠住宅價格指數(shù)侵同比小幅上升摸。上半年，普堤通商品住宅銷炸售價格比上年喚同期上欺升殿3.怪6帽％。在普通商賣品住宅中，多彩層商品住宅同宏比銷售價格上魄升兇4.粗6勞％，同比漲幅木比上年同期愉高失1.蔽3掉個百分點(diǎn)；環(huán)罩比價格上敢升巴2.圍8舌％，環(huán)比價格竄漲幅較上季滔高結(jié)2.扛5冤個百分點(diǎn)。袍5革）、二手市場輛二手樓市場需顆求旺盛，已占凡據(jù)深圳市房地棋產(chǎn)市場的半壁陜江山。龍今年上半年，藏全市二手房交炎易件數(shù)王為歌2683隊(duì)2褲件，交易面積紛達(dá)軟到約330.肯0伐1造萬平方米陳，交易面積比邀上年同期增繭長質(zhì)63.6福%完，已超過歷年做二手房交易增孩長速度。二手擊樓交易面積與顫同期新房銷售嚇量的比例達(dá)拔到幸0.8彈1詢：祥1穩(wěn)，亦超過歷年川同期比值。二庸手樓交易面積墳已趨于接近新頭房銷售面積。文二手市場的發(fā)鞭展說明居民改勺善居住條件的獸愿望強(qiáng)烈。近訴年來，全市居瀉民二次置業(yè)持救續(xù)保持較高水恥平，據(jù)今年春國交會抽樣調(diào)查挽，隨著近年來鋪居民經(jīng)濟(jì)實(shí)力貪的增強(qiáng)和住宅予技術(shù)水平的提重升，全市居民郊二次及二次以撕上置業(yè)占意向驕消費(fèi)者總量爐的帝3佩5麻％，多為來未深皺8宣年以上具有一康定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的退消費(fèi)者。而這粱部分消費(fèi)者對區(qū)新建優(yōu)秀住宅度產(chǎn)生較大的需珠求，促使其賣挨舊買新，并成謝為增加新建及少存量商品房需紗求的主要動力儉。小結(jié)：翻不論從上半年別深圳市經(jīng)濟(jì)的香快速增長來看苗，從房地產(chǎn)市寨場的平穩(wěn)健康遠(yuǎn)發(fā)展來虧看氣,濤還是從政府的男決心、從市場與的信心來看，繡深圳市下半年仁、明年乃至今謙后相當(dāng)長一段倚時間，經(jīng)濟(jì)將夜持續(xù)快速發(fā)展掏。在此大的背記景下，房地產(chǎn)噸市場也將持續(xù)敏穩(wěn)步發(fā)展，在讀政府穩(wěn)健的宏借觀調(diào)控和不斷乘成熟完善的市累場條件下，深系圳市房地產(chǎn)用欄地供給與需求催、商品房供求蜓都將持續(xù)動態(tài)予平衡，并進(jìn)一私步合理、成熟泡與完善。賤附表陪：罷200要4絲年上半年房地抱產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要指么標(biāo)完成情況統(tǒng)剖計表（見下頁潔）附表：2004年上半年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況統(tǒng)計表資料來源：深圳市土地房產(chǎn)交易中心深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局逼（二）龍華片考區(qū)分析附表：2004年上半年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況統(tǒng)計表資料來源：深圳市土地房產(chǎn)交易中心深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局邁1提、龍華片區(qū)概帶述之A么、規(guī)劃點(diǎn)：為中心區(qū)的永衛(wèi)星城，福田蓄區(qū)的后花園；艦B固、交通貢：四通八達(dá)，撕便捷快速?，F(xiàn)疤有梅觀高速、驗(yàn)機(jī)荷高速、布跑龍公路、石觀天公路、四號地鉗鐵、香港西鐵傷站的延伸規(guī)劃乏建設(shè)等。而且環(huán)目前還有很多燕已動工或立項(xiàng)漠大型交通市政堵工程；精梅龍公路蠶：南起惑***李，北接布龍路滅，到龍華廣場存（已動工）；塵濾新區(qū)大道矮：南起踐***拋，北接現(xiàn)在龍架華的人民面路怒，再向西接現(xiàn)爺在的上塘路（廣已動工）；令捆留仙大道：蟻東連民治大道押，西接留仙大嘗道（已動工）鳥；起龍大公路：慶南起（已規(guī)劃摩未動工的福龍耀路）、現(xiàn)在連鋤起是布掛龍貿(mào)伙熟路，北接?xùn)|莞撥大嶺山（已動給工）；棕南坪快速干道上：西起南頭，光東到坪地（已白動工）；漲福龍公路圾：南起福田（悉香環(huán)立交），凱北到拓展區(qū)連善接龍大公路【婚與現(xiàn)在石（巖學(xué)）龍（華）路夠相連】（已立祥項(xiàng)，可能旦在拼200掀5路年動工）；爛C廚、擴(kuò)關(guān)望：為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)般蓬勃發(fā)展趨勢氏，擴(kuò)關(guān)或撤關(guān)耽在即；修D(zhuǎn)為、低價射：目前比福田鄰區(qū)均價低梁3500損元左右；扭E易、定位痰：龍華將作為蓋深圳市中心區(qū)啦的延伸帶和生遞活居住中心，征重點(diǎn)發(fā)展以房唇地產(chǎn)和商貿(mào)為各支柱的第三產(chǎn)弄業(yè)；曲F知、首個城市化障試點(diǎn)區(qū)放：龍華成為房暖地產(chǎn)投資焦點(diǎn)確。蛛2列、龍華片區(qū)市趕場分析歲1環(huán)）、范圍劃分確和人口規(guī)模霞龍華片區(qū)包括悅龍華鎮(zhèn)齊86所平方公里的土然地范圍以及龍姻華、二線關(guān)擴(kuò)要展區(qū)框19飾平方公里，南予連福田、北接鐵觀瀾鎮(zhèn)、東鄰牛布吉鎮(zhèn)、西靠終石巖鎮(zhèn)，轄龍透華、同勝、龍妖勝共渣9院個行政村和龍榨園、景龍兩個視居委會。余目前居住人口脾接壓近慶10姐0仿萬，其中包括鑼常住人喪口寄,傭暫住人口以及果流動人口靈等杠.屠2心）片區(qū)市場概并況此龍華片區(qū)房地鎮(zhèn)產(chǎn)開發(fā)起步較字早，市場較為拍成熟，房地產(chǎn)筑開發(fā)以商品住擠宅為主，其中集以多層為主。罵龍華的商品房臉開發(fā)量在寶安借區(qū)不算最大，拐但銷售額和銷要售量卻一直排地在首位。目前閘龍華房地產(chǎn)市傍場活躍，優(yōu)勢饞明顯，主要表陪現(xiàn)在：還開發(fā)量趨增畏：日出印象、蒸皓月花園、與**茶坂雪崗孟43種萬㎡喘,浪“刊親地建筑攝”由等大型項(xiàng)目啟賭動。煮龍華片區(qū)住宅獻(xiàn)銷售均價體為岸370嬌0剛元遺/炊平方米盲，較關(guān)內(nèi)有明場顯優(yōu)勢。卸樓盤整體素質(zhì)此日趨提樹高標(biāo)：比如中心陷區(qū)贊-垃美扎麗刃36萍5巡、風(fēng)和日麗、饑錦繡江南、蘋面果園、民治大排道負(fù)-辮世紀(jì)春城、皓寫月花園、肯***奏***聞*龜、豐澤湖山莊洽、著**辨香水郡。爺商品住宅所占門比例較關(guān)內(nèi)和仍寶安、龍崗等話地為少昆。辭3監(jiān)）龍華片區(qū)房高產(chǎn)情況分析愚A紡、區(qū)域房地產(chǎn)翠情況概述榜龍華城市功能今定位是將龍華緊作為深圳市中瘋心區(qū)的延伸帶現(xiàn)和生活居住中湯心，重點(diǎn)發(fā)展閑以房地產(chǎn)和商見貿(mào)為支柱的第剃三產(chǎn)業(yè)。這樣在的功能定位決討定龍華回避了陽第一、二產(chǎn)業(yè)譯的工業(yè)生產(chǎn)，容而將其主要規(guī)勇劃為一個純居張住地帶。龍華愚有花園城區(qū)的源環(huán)境，現(xiàn)代都主市生活的完善翼配套，卻缺少薄繁華都市的喧剃囂，是一個現(xiàn)吉代化的理想居攔家領(lǐng)地。速從樓價因素看怠，龍華房地產(chǎn)捆比鄰近的瞧***尚口售價每平方竿米低漠出垂100莖0殖元左右，與不聞到二十分鐘車遺程的華強(qiáng)北、恐中心區(qū)樓價更賢相差一倍以上漂。房價雖低，槍但許多小區(qū)開備發(fā)管理都相當(dāng)匯不錯。疤另外，鎮(zhèn)政府箭還引導(dǎo)房地產(chǎn)替商向深度開發(fā)黨和大規(guī)模開發(fā)雷方向發(fā)展，重秘點(diǎn)開發(fā)建設(shè)一平批以高尚住宅象為主的社區(qū)。尚一個體躁現(xiàn)謎21晃世紀(jì)居住文明繪和城市建設(shè)水寧平的現(xiàn)代化、午生態(tài)型綜合居纏住隔區(qū)吉—械—膏龍華正迅速崛寒起。B、戶型特征皮目前龍華片區(qū)功戶型供應(yīng)主要致是智二房、三房股，約占總量骨的錘85腔%離，二房戶型面糕積敞以提65陰-80M子2困為主；三房面滔積參以祝85戴-100M護(hù)2邊為主力，其次婚是四房，約占膏總量婚的笑15詞%掀；四、五房等岡大戶型集中于求成熟、高素質(zhì)粘的品牌項(xiàng)目，概如勉**邁四季花城、皓隱月花園、錦繡領(lǐng)江南等。C、銷售特征姨片區(qū)物業(yè)積壓各量較小劃龍華片區(qū)商品陸房銷售一直保遣持較好銷售業(yè)節(jié)績，積壓量較賠少，現(xiàn)有市場兆推售樓盤大多繳都有較好銷售秤業(yè)績。慰價格是龍華房隸地產(chǎn)市場最基否本的優(yōu)勢匆目前龍華在售伶樓盤的價格區(qū)耗間大多供在諒3700-4蜜50瓶0賴元仰/M銹2撇，多數(shù)項(xiàng)目價收格集中定舌在潑400務(wù)0稠元袋/M使2繞上下，與不到唱二十分鐘車程猶的華強(qiáng)北、福雙田中心區(qū)相比枝較，樓價相差勾一倍以上，對簽周邊片區(qū)的白備領(lǐng)階層有很強(qiáng)稼吸引力。煎供求相對平衡劃、市場日益成亦熟直美飼麗堵36榴5備一、二期、錦甘繡江南一期、鳥風(fēng)和日麗三期意、閉**透四季花城、淺***喇*派等代表性項(xiàng)目冒，銷售率基本杯都哨在拜85樓%懇以上，整體市綁場呈現(xiàn)出供銷姻兩旺的良好情脂況。袖另外，目前龍墾華房地產(chǎn)市場參也日見成熟，攔消費(fèi)者置業(yè)選伙擇眼光越來越漸高，成熟品牌讀的吸引力也日趕見高漲。隨著令品牌地產(chǎn)開發(fā)熟商的進(jìn)駐與增布加，促使整個缸市場中的開發(fā)急商也對項(xiàng)目的盒小區(qū)規(guī)劃、園鄉(xiāng)林綠化、戶型垃設(shè)計和物業(yè)管壘理等方面日益軋重視。客戶群廣泛閘從隨機(jī)抽查的隙客戶樣本區(qū)域付來源情況分析越，龍華片區(qū)的謠主力客戶群以壟福田中心區(qū)、三龍華片區(qū)、梅思林片區(qū)及關(guān)口社片區(qū)的客戶為追主，并有部分要來自寶安、羅住湖的客戶。但野作為福田中心農(nóng)區(qū)的一級輻射面區(qū)域，本片區(qū)虹憑借遠(yuǎn)低于中鐘心區(qū)項(xiàng)目的價幸格、便利的交步通條件贏得了去福田片區(qū)大量胸客戶的關(guān)注，茄來自福田片區(qū)逝的客戶有所增致加。滋D雀、片區(qū)消費(fèi)特載征吹片區(qū)的城市化謙推進(jìn)、擴(kuò)關(guān)形唐勢、交通的逐斯步便利，使消館費(fèi)者對本片區(qū)封置業(yè)信心大增櫻。作價格對本片區(qū)鍵消費(fèi)者的置業(yè)扎決策有著較大貝的影響，尤其醫(yī)是以夢首次置業(yè)為主央的消費(fèi)群體，看總價、首期、挖月供等經(jīng)濟(jì)因霸素，成為影響奧他們置業(yè)決策央的關(guān)鍵。猜自住居家是本盆片區(qū)消費(fèi)者置滔業(yè)用途的主導(dǎo)野。因此，住宅由項(xiàng)目對居家生拉活氛圍的營造掏，項(xiàng)目的鮮明挪個性和社區(qū)生份活的舒適性，記是吸引消費(fèi)者湖的關(guān)鍵所在。識龍華片區(qū)的熱教銷主力戶型依為丸2楚房險和蘿3婆房，此類戶型月因總價不高、貨較高的性價比淺、經(jīng)濟(jì)壓力有知限等優(yōu)勢，在辦市場中一直暢辣銷。你4狡）龍華房地產(chǎn)互的發(fā)展趨勢兇大盤概念已成翼趨勢裂：比如腳**督坂雪崗納43瘡萬㎡，釋“火親地建筑炮”嶼；枝精品樓盤日益沉呈現(xiàn)興：比如江南特?fù)?dān)色的錦繡江堵南鞏,朋皓月花正園代,恥美肯麗軌36勇5薦等；盲小高層將成為取市場升級版番主題化社區(qū)已筋成市場熱點(diǎn)浩：比如民族文肉化特色的虹***廊*御；哥城市配套功能理日益完善順：隨著城市化慘順利推進(jìn)，龍學(xué)華交通、水電疊、商業(yè)、教育蕩、醫(yī)療、銀行委等配套功能將盈日益完備。輔（三）項(xiàng)目周巴邊樓盤分析高龍華片區(qū)京蓬勃發(fā)展的趨慨勢和紙房地產(chǎn)的火鐮爆欠，摧使得深圳守大多數(shù)鋼開發(fā)堪商、刺置焰業(yè)檔投資的客戶，股都粉將眼光鎖定在克了轎**跑，容**斜商品房開發(fā)即爆將有一個大的旱放量。領(lǐng)目前，殲**妹（含巾**蠟）在售的樓盤愁有：歉****伍、難*****林、叢****配三期、過**湊***于、拿****座、涉**羊***地、燃****桂二期章等。降預(yù)計斑在玻200飄5勤年推出的樓盤順有：戒*****脹、榨****姑、心****解二期、束****搖二期、飼******沖*壞、務(wù)**框*維二期、億****耽、沸****陪四期、捷****至三期、作**賄公司地塊（案努名墳未定言）探、按***竄集團(tuán)地塊（案劫名詢未定基）尤等等。染我們對龍***鉤*忘周邊一些典型墻項(xiàng)目進(jìn)行了詳標(biāo)盡的調(diào)查，下環(huán)面做一簡要介交紹，供貴公司喊參考。1、**城傍地理位途置涌:袖****魔鎮(zhèn)奔*****啞區(qū)，梅觀高速低與機(jī)荷高速交界匯需發(fā)阻編展臟架商峰:侍******廳******狠公司醫(yī)物業(yè)公猛司判:琴**郊物業(yè)管理忌建筑類瓶別妥:檔多層、小高層找、網(wǎng)Townho兼use學(xué)占地面輛積棒:3辟9意萬多平米客建筑面脅積捆:4暴3晶萬多平米論規(guī)憶旋算模百:70杠0竄戶獎價激周由格惑:論多層均就價藝550梁0吧、小高紙層們600羅0賊、錢TOWNHO教USE650徐0橋管靠王理冊墻費(fèi)紡:慮多文層賺1.攜5灑元、小高毫層數(shù)2.渡2至元、花園洋福房夏3.扣3傾元搜車調(diào)巷位覽筋數(shù)澆:70副0氣個債開盤時間：雞0倒4吹年草1咸0啊月舍1亞日服入伙時間：醫(yī)0湖5歇年圈6緣月咳3沒0耐日康戶趴痕餓型良:丈辨類型較多，帽Townho眨use4京0貌余套些，提Loft8末0哄余套，情景花胡園洋吉房勁20另0街多套，寬凳景鎖house1擴(kuò)0款0令多套，小高酷層甜10回0陰多套挨廣告訴求雪:腔**披要造一座城小結(jié):板開發(fā)商實(shí)力雄寒厚，社區(qū)規(guī)模汽大，建筑風(fēng)格扶新穎獨(dú)特，建尺筑容積率低，跡同時項(xiàng)目自身吼配套完善，綠?；矢摺Ｖ?驅(qū)、粉*****縮地理位置：惑****久區(qū)滑******廁大道與納**坊路交匯處艦發(fā)累朵展底榜商：謠******福******閥公司燒物業(yè)管理：牙**研物業(yè)笑建筑類別：普可通住宅長建筑面積貓：肢8爆萬多平米痛規(guī)尺丘擊模柔：口68踢9歡戶念車蕉牽位濫懷數(shù)藏：棵40交0復(fù)個根開盤時間到：壟200搞4后年庸1遇1局月莫入伙時間滋：鋪200營5逝年基0短7猴月逼戶傅查腫型：有兩房、蔥三房、四房和憶復(fù)式，主力戶狼型為兩房、三阻房粱廣告訴求：讓付愛住我家小結(jié)：梢以桿**老的品牌影響力闖和壓**危城價格與火爆離熱銷的拉動，算其銷售價格不鐮會低。頃3歇、爆****唇項(xiàng)目和地理位置：序****堅(jiān)鎮(zhèn)薄******悄**氧旁泥發(fā)妥霜展法增商：佩*****幅房地產(chǎn)開發(fā)有崗限公司澡管理公司：謙*****魔物業(yè)管理有限傘公司永建筑類別：商磚住樓荒，敘1桑9消棟撞Townho弦us具e題，占9蕉棟公寓吉占地面積：拼7判萬多練平方米橋（目前拿到使呀用權(quán)數(shù)量）磨建筑面積倚：包1慌3宜萬多平米，濟(jì)含折1寶萬平米商業(yè)小結(jié)：徹**畫在關(guān)外的又一喂引人關(guān)注的大感型項(xiàng)目。峰1栗0扎月楊2亂1京日景，分**特在魂****杏崗工業(yè)區(qū)又拿震下一摟塊賴7忙萬余平米的住求宅用地。藏4姻、番****雀三期擠地理位置：愛******桐路與勿**膝路交匯處筑發(fā)耐銀展拼族商：擺******步******洞公司伸物業(yè)管理：蘆******俗******麻公司津建筑類別：塔脊式小高層許建筑面積：腹6槳萬平方米錯規(guī)戀性言模：住虎宅續(xù)50水0除戶，商裹鋪脂10狐0催戶厭管敞擴(kuò)理紡雁費(fèi)：小高庭層宣1.怠7餅元伙/扭平方濤米譽(yù)/毯月令戶顆判擊型：有兩房、上三房、四房，民主力戶型為兩局房、三房傘價膚瓜纖格：均澡價將410灌0諷元仰/摟平方米瘦廣告訴求：港**層情懷生活理念小結(jié)：內(nèi)規(guī)模較大，環(huán)莫境優(yōu)美。錦繡慮江南四期約在鍬明年中開盤。5、日出印象歸地理位置：冬****陷鎮(zhèn)非***北路與無**顯路交匯處機(jī)發(fā)壇壟展煙盜商：詢******軌***很有限公司查物業(yè)公司：粒******內(nèi)******惑*銀公司派建筑類別：多燒層、小高層普把通住宅么建筑面積傾：有9.按6賢萬多平方米傭規(guī)套薯濁模眼：戒86蓬4窮戶譽(yù)管鴿拜理然稅費(fèi)：多托層蒜0.躲8吃元式/傘平方稻米升/挑月；小高點(diǎn)層絡(luò)1.的7重元邊/示平方務(wù)米漁/屬月牙車壇冷位擾巧數(shù)嘩：覺652漆戶片霧零型：有兩房、倡三房、四房，貨主力戶型為兩母房、三房裙價悅乎才格：均籌價餐390猶0餡元碼/桑平方米小結(jié)：泳戶型款式較多登，可選擇余地拍大。日出印象圈二期約在明年負(fù)中開盤。擱6超、優(yōu)******匆地理位置：忘****倉關(guān)口，檔**繞大道與褲**寺路交匯處飄發(fā)讓嗚展際畫商：朗******招******掛*叔公司院物業(yè)管理：甲******落***衣公司富建筑類別：普亭通住宅毛建筑面積塊：脾7.挖9溪萬多平方米惜規(guī)印填折模蛇：羊54腥1捕戶線價桑挖躬格：均爭價挪410補(bǔ)0叢元迫/奸平方米弄管鉤挖理倘我費(fèi)：多要層煉0.9呆6猴元績/加平方翠米辛/利月；小高走層歸1.腦9調(diào)元和/峰平方賺米舉/擔(dān)月欣車皺峽位叨逝數(shù)纏：俊340親開盤時間：膝200孕4教年很9子月扭2飼3韻日林入伙時間：皂200每5鴉年竄6病月軌3業(yè)0將日戴戶引論華型：有兩房、烤三房、四房，纖主力戶型為三省房直廣告訴求：生曾活味道濃一點(diǎn)小結(jié)：微現(xiàn)代主義建筑巖，時尚、簡約惰、風(fēng)雅。目前擠該項(xiàng)目土地使團(tuán)用權(quán)只剩框下晶5救9建年。利7句、世紀(jì)春城二偶期粘地理位置：賽****泰鎮(zhèn)權(quán)**畢大道西面義發(fā)寄縱展浙貝商：垂******魂******純**室公司似物業(yè)管理：媽******減******館***駕公司虎建筑類別：多娛層、小高層普瓦通住宅豪建筑面積竭：彩8.1坐4梢萬多平方米會規(guī)恰蓮蟻模喂：菠657顏價糕能亮格：均茫價殼400田0平元若/且平方米遼管棟愈理風(fēng)債費(fèi)：多犧層鋤0.抄8診元奏/裂平方真米刊/姥月；小高據(jù)層膠1.討6衛(wèi)元厭/尊平方賤米今/肺月悼車勉煩位具教數(shù)陷：劣342步戶坑納肢型：有兩房、梢三房、四房，典主力戶型為三燒房難廣告訴求：這蛛里休閑就是生頭活小結(jié)：山大型規(guī)模社區(qū)逼，戶型較多，唐可供選擇性大宮。民治大道地修段，地理位置匯較好，周邊配霞套設(shè)施較完善醬；未來地鐵四緩號線起點(diǎn)站離梢小區(qū)較近。8、***孔地理位置：縫****兼北路東側(cè)旗發(fā)展商：鮮******占房地產(chǎn)開發(fā)有饅限公司案管理公司：某*****傳物業(yè)管理有限賣公司吉建筑類別：高柱層商住樓炊建筑面積像：啦1辟8滴萬多平方米什規(guī)國察程模雀：鏡124卡1場戶剪價閃侵槐格：均笨價尖550壯0升元芒/艷平方米增車漠沃位所納數(shù)替：即762瞎戶象兩廣型：以大戶型齒兩房三房為主盲廣告訴求：在葉繁華與寧靜中小結(jié)：見社區(qū)規(guī)模比較哲大，錯落式排刑列布局，整個匆社區(qū)視野和通趣風(fēng)狀況都比較切良好。該項(xiàng)目唯一大餃賣點(diǎn)：九年一軌貫制教育犧。陸9銳、購******倡地理位置：柴******鞋*妨大道地段，鄰澡近民豐路業(yè)投雄淡資叢鞏商：沾******自**滋發(fā)展有限公司樹建筑類別：多禍層、小高層紐占地面積：動57000魄平方米蠶建筑面積：涼19600兇0特平方米次綠閱乓化臨網(wǎng)率好：大50%猶容積率：安2.8糊戶頓螞弓型：南以論6病0軍多平方米的小踏二房顆和博8反0鈔—蹦9榜0刑平方米議的小三房為主唐，未也有父單身公寓小結(jié)：寶開發(fā)商在案***騎外開發(fā)了不少敢項(xiàng)目，比較有鴿實(shí)力。歲1拾0情、張****釋地理位置：辣*****花鎮(zhèn)親**球大道確發(fā)展商：哈******駁房地產(chǎn)開發(fā)有館限公司纖管理公司：品*****榆物業(yè)管理有限怪公司協(xié)建筑類別：多怎層黎占地面積：約旦7燭萬平方米小建筑面積糊：蝕9.材6織萬多平方米漸規(guī)除遮償模伸：退99章7贏戶乘價手殼姥格：一期均堪價廟450撓0靠元異/抹平方米座管擾現(xiàn)理雨柜費(fèi)門：膠0.8徹8疤元默/取平方志米炕/顯月原車嘗條位階殲數(shù)餃：鏟430盜開盤時間：欠200圍4判年神7展月兩3陡日繩入伙時間：害200棍5耕年片1健0享月旋3迷1愁日攻戶磁禾顫型：主力戶型歷為兩房三房鞠廣告訴求：城干市人的田園洋單房生活小結(jié)：鍵小區(qū)環(huán)境較優(yōu)豬雅，戶型可供擁選擇較多。二、項(xiàng)目分析橫（一）國項(xiàng)目迷基本資料棍本項(xiàng)目位于院***全*蜘一期的西北角叉，緊臨小區(qū)幼盞兒園；蜻單圓體剩2過3數(shù)層的小高層，壩一層為商鋪，迎二層以上為住菌宅；尿標(biāo)準(zhǔn)扁層鄰1鄉(xiāng)2留戶，其中待2貴房園2毒廳獲8餡戶，單房嗎2致戶，一房一廳破2創(chuàng)戶，昂3鼓部電梯，共者260蜘套哭戶型配比闊：確急房殺茅談型鋤數(shù)量些比例住單踐爛自房差4蝴4隔套使約夕17%次一房一廳牢4時4努套堵約旨17%禽二房二廳倒17項(xiàng)2斃套答約詠66%桿（二）項(xiàng)目底SWOT幼分析謊1本、跪項(xiàng)目優(yōu)勢分析裂價格優(yōu)勢：戶訪型面積定位合落理，總房價低悶一房建筑面積吊約宋2獎6代㎡；一房一廳懸建筑面積愿約撐3剛8獲㎡；兩房臉兩廳建筑面積飼約目6景1淚㎡。秩根據(jù)面積定位謠，按市場價縱約票480牲0制元懸/俘㎡計算，每套宿房的總價控制蝦在糠1叢3焦萬疲-3裁0化萬之間，總價意較低，對一次虜置業(yè)消費(fèi)者有狐較大的吸引力殲。耍規(guī)模優(yōu)勢：低盼密度大社區(qū)簡本項(xiàng)目小區(qū)占單地面堵積脊104709撤.聽9童㎡，建筑面積叨約望15014由3別㎡，容積率治僅堂1.剪5異，是罕有的低疊密度大社區(qū)。衛(wèi)配套優(yōu)勢：未則來配套完善揮本項(xiàng)目幼兒園馳已經(jīng)正式開學(xué)飽，臨近小區(qū)有址政府規(guī)劃的公院立小學(xué)，小區(qū)盯商業(yè)街和商業(yè)涉裙樓正在招商闊，二期規(guī)劃有員大型會所，整爐個小區(qū)開發(fā)完蹈成后，將是一糕個配套完善的堤大社區(qū)。景觀優(yōu)勢：盾南面可飽覽塘澇朗山森林公園譽(yù)１０昌0康公頃朋的永久無敵景呼觀，向內(nèi)可享或受先1偉5炭萬斯㎡等社區(qū)的中心園派林。區(qū)位優(yōu)勢：思地處適***粥出關(guān)第一個公就交站點(diǎn)，銷售伏中心的展示面策較好，往來于丘***探的車輛、行人扔容易關(guān)注到本院項(xiàng)目。聚形象優(yōu)勢：前撤期市場形象較俊好負(fù)***冬*拉倡曬導(dǎo)鬼“臟傳承中國書院呀文命化涌”等，減“噸回歸書香血統(tǒng)異，傳承民族靈榆魂夸”笛，其市場定位徑和項(xiàng)目成功推錘廣受到置業(yè)者態(tài)和行內(nèi)人士的雹普遍認(rèn)同，在襲深圳地產(chǎn)市場創(chuàng)有相當(dāng)?shù)闹ざ?。?xiàng)目劣勢分析荷部分戶型結(jié)構(gòu)場不合理，實(shí)用碎性較差堅(jiān)本棟樓的戶型違設(shè)計缺乏創(chuàng)新激，甚至有的戶初型是已被市場拐淘汰的過時戶勒型，如單房、健一房一廳的戶分型。轟這些戶型結(jié)構(gòu)叮不合理，實(shí)用裙性差，如不進(jìn)怎行調(diào)整，將會馳影響到本項(xiàng)目襯市場競爭力。雁（具體調(diào)整建龜議夫見及“礙戶型建職議宅”沉部分）砍項(xiàng)目周邊環(huán)境爺較差滑本項(xiàng)目周邊有搭采石場，政府渠的挖山工程，渴待建地雜草叢嚷生、垃圾成堆醋，離項(xiàng)目約栗30輪0虧米編遠(yuǎn)有深圳市第呀二看守所。支一期園林實(shí)景嬸不如市場預(yù)期佩XXXXXX懂XXXXXX排XX津經(jīng)過對一期成披交客戶的回訪螞，客戶普遍反俱映園林的硬地舍較多，整個園械林都缺乏層次皆感和立體感，閣園林細(xì)部處理牲較為粗糙。多午數(shù)客戶認(rèn)為園抄林的實(shí)際效果匪遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于購買傲之出的預(yù)期。功能配套差搬雖然農(nóng)***構(gòu)*浩小區(qū)未來的配獻(xiàn)套將比較完善糖，但本項(xiàng)目發(fā)拼售時，商業(yè)并龍未完全成熟，報二期會所尚不繭能投入使用，輔小區(qū)缺乏生活促配套和休閑娛間樂配套。興市政路橫貫小呀區(qū)，打破小區(qū)托的完整性尤規(guī)劃中的市政肚道路穿過勻***王*閥，將整個小區(qū)蘇一分為二，破碑壞了小區(qū)的完搜整性，道路噪常音、灰塵、污魯染等問題會夏使鎖1系5疼萬哭㎡大社區(qū)的規(guī)維模、檔次大打怨折扣。坐關(guān)外置業(yè)客戶咸，對高層的接柳受度較低傲由于高層物業(yè)宏管理費(fèi)高、實(shí)版用率低，對于何追求高性價比寒的關(guān)外置業(yè)客飲戶，通常比較汗接割受沖1豆2吉層以下的小高獸層住宅、多層喘住宅，對高層雞住宅的接受度存較低。務(wù)前期推廣與本苦棟樓推廣的間目隔期太長，推聯(lián)廣成本較高斗根據(jù)本項(xiàng)目目辨前的工程進(jìn)度窄，預(yù)劑計仿200扒5蚊年才能正式預(yù)富售，距離前期相入伙已有相當(dāng)攻長的時間，前遠(yuǎn)期已有的知名藥度降低，形象悼減退，推廣時遣需重塑市場形靜象，推廣成本虹增加。禁3稼、紀(jì)項(xiàng)目機(jī)會分析寄①胸關(guān)內(nèi)房地產(chǎn)開仁發(fā)、供應(yīng)量減度少勵受土地資源的槍不可再生性的蔥影響殿,洞關(guān)內(nèi)土地的供妻應(yīng)已經(jīng)非常有綁限，開發(fā)量和私供應(yīng)量呈遞減忠趨勢，關(guān)外成戴為深圳地產(chǎn)發(fā)典展的重點(diǎn)。但盛是，目前講關(guān)外物業(yè)和關(guān)系內(nèi)物業(yè)素質(zhì)存巡在相當(dāng)差別。杜因此，誰能創(chuàng)藍(lán)造高品質(zhì)關(guān)外鉗物業(yè)，占領(lǐng)關(guān)膏外物業(yè)的制高姑點(diǎn)，誰就能在疾競爭中取勝。擋②奶擴(kuò)關(guān)或撤關(guān)在絲即偉隨著深圳經(jīng)濟(jì)緩規(guī)模的迅速擴(kuò)隊(duì)大，關(guān)口問題策已經(jīng)成為深圳孝經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶傲頸，擴(kuò)關(guān)或撤造關(guān)勢在必行。麗關(guān)口問題解決京，本項(xiàng)目將是緊首先受益者。典③恩坂田片高新技差術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、拆工業(yè)園區(qū)，置殲業(yè)潛力大疫本項(xiàng)目臨近坂餅田片區(qū)，該區(qū)究域附近的高新低技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)積、工業(yè)園區(qū)內(nèi)抬，聚集了透**兼、跌***候、球****氣等大規(guī)模高科砍技公司，聚集遣的大量的潛在拌購房人群，他槳們具有很強(qiáng)的卻購買力。川④拜緊鄰政府大型青微利房住宅區(qū)姥本項(xiàng)目西側(cè)與誘市政府規(guī)劃中饅的大型微利房脾住宅區(qū)為鄰，麗該住宅區(qū)的開飛發(fā)，會帶來完買善的市政配套頁和生活配套，靈如：交通催系統(tǒng)的改善、融一條龍的教育咸配套等。本項(xiàng)柴目可以共享該瓣片區(qū)的配套資砍源。斯⑤需未來地炎鐵燭4盯號線的開通，境將拉近關(guān)外與睜關(guān)內(nèi)的距離粒地壺鐵辟4礙號線將牛于桿200糧8顧年開通，并在少***巾附近有出入口售，對關(guān)口物業(yè)競交通的改善將勇起很大的作用跑，拉近關(guān)內(nèi)關(guān)她外的距離，減腹低購房者關(guān)外媽置業(yè)對于交通艘、遠(yuǎn)離市區(qū)的項(xiàng)心理障礙。辜4房、項(xiàng)目威脅分冠析放①紫品牌發(fā)展商的泥關(guān)外造城運(yùn)動浩隨著關(guān)內(nèi)土地板資源的逐漸枯裂竭，品牌發(fā)展蘆商在關(guān)外展開靈了大規(guī)模的造駱城運(yùn)動，如耽**信的控**電城、伸**留項(xiàng)目，盈**黃的仗****叫、被***況等。大地產(chǎn)商恩的品牌號召力配，將吸引大量累置業(yè)者的目光打。板②分關(guān)外地產(chǎn)的供袍應(yīng)量遞增，市抵場競爭激烈搞隨著關(guān)外土地顏供應(yīng)量的大幅步增加，關(guān)外住腿宅的上市量也魯大幅遞增，龍賄華、寶安片區(qū)泄首當(dāng)其沖。除娘**紀(jì)、很**蕉、刺**趙等品牌發(fā)展商升外，許多以前潮以關(guān)內(nèi)項(xiàng)目開代發(fā)為主的發(fā)展匠商也加入了關(guān)選外競爭的行列泥，如姥**寬、昂**貨等公司，競爭諸將日趨白熱化丙?；芒酃?**充內(nèi)二手房交易咱活躍政通過同致公司伯對三級市場的燒調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目按前梅林片區(qū)的湖二手樓交易活窩躍，且二手樓躲成交價蒜在聞4000-5造00泥0眉元夏/緣平方米，與關(guān)且外上市新樓價煌格相差不大。苗但是，關(guān)內(nèi)的犁環(huán)境與配套較隸好于關(guān)外，因較此，許多客戶翠將置業(yè)目光鎖賀定在二手樓。賺這勢必對關(guān)外肢新樓形成一定怕的競爭。=4\*GB3泥④弦***決交通擁擠，形急成置業(yè)障礙。般關(guān)外物業(yè)的迅莖速發(fā)展，使得國關(guān)口交通瓶頸尊問題日益凸顯畫。雖然撤關(guān)或極擴(kuò)關(guān)指日可待屠，但是，目前招***董上下班高峰期歇的堵車問題，悲仍然是影響關(guān)前內(nèi)客戶關(guān)外置梁業(yè)的重要心理信障礙。據(jù)了解哪，介**眼****銜有部分業(yè)主正駕是由于無法忍泊受上下班高峰使期的堵車問題慶，才將物業(yè)轉(zhuǎn)俊售出去。小結(jié)：怕“駕***發(fā)****案”旋所面臨的是一毅個競爭激烈的桿市場環(huán)境，但份挑戰(zhàn)與機(jī)遇并良存。暢所以，我們在毛產(chǎn)品方面一定班要下足功夫，啦在營銷理念方糞面不斷創(chuàng)新，價化解威脅，改趙變劣勢，抓住躍機(jī)遇，以卓越您的產(chǎn)品品質(zhì)和普創(chuàng)新的營銷理陳念，在競爭中魔脫穎而出。三、項(xiàng)目定位環(huán)（一）整體定此位睛傳承民族傳統(tǒng)損文化的自然、片人文社區(qū)闡釋：階1噸5歸棟作為娃***眾*斗的一部分，與轎***遍*應(yīng)傳承民族文化培的社區(qū)定位必竭須保持一致。狡1左5武棟擁有倡塘朗山森林公引園反１０鋼0煉公頃莖的永久無敵景可觀，加之一期稈成熟的中式園爸林，是一個與潛自然融合的社敢區(qū)。聽倡導(dǎo)對民族文爐化的傳承、對捆自然的尊重，帆體現(xiàn)出一種人艱文的精神，因豬此碰，飽1安5登棟是與前期網(wǎng)***含*補(bǔ)一期形成一個輩統(tǒng)一的自然、擴(kuò)人文社區(qū)。舟（二）推廣案家名案名：異***脂****闡釋：主高層的推廣，幟建立在千***盲*管前期已有的市燦場形象和知名照度基礎(chǔ)上，所皂以在推廣名中省，仍然要突茂出形“佳***武*篩”炮，強(qiáng)調(diào)新推出姨的小高層是逼***銳*汪的誼“闖嫡著系布”德。議目的命名必須式體現(xiàn)鞭***觸*膚的文化內(nèi)否涵擴(kuò)—騎—蜻傳承中國書院寨文化，是書香涂文化的升華。雙■“奮***繳”航是中國歷史最鐵久的私家藏書肺樓，由明代人毒范欽創(chuàng)建。崇■踏踐著名文人余秋常雨在《風(fēng)雨鋸***惠》中，曾經(jīng)寫霞道：端***時是作為一種古熊老文化事業(yè)的巴象征存在著，學(xué)讓人聯(lián)想到一方個古老民族對賴文化的渴求是脊何等神圣。當(dāng)■現(xiàn)“容***分”凱是中國文化博猛大精深的一面剃鏡子疾。沈因此，本項(xiàng)目個以鴨“帳***字”瘋糖命名，一方面錘能夠充分體現(xiàn)殲***乏*儉的文化內(nèi)涵，供另一方面又能松借真“張***聽”燙本身的文化知兄名度，迅速地新引發(fā)市場關(guān)注鳥，建立本項(xiàng)目崗的市勢場知名度和市蜻場形象。漂3間、推具蓮“槍天全一播”敲，岡取摘“扁天人合幻一?！睙捴?。本項(xiàng)目貧以騙“宋***夏”擾作為推廣名，橋符合項(xiàng)目自然咸、人文社區(qū)的扣定位。人性化獲的規(guī)劃設(shè)計，洲提倡對民族文抬化的傳承，加騙之擁有的塘朗軟山森林公園謝１０銹0們公頃厭的永久無敵景售觀，都體現(xiàn)了拍開發(fā)商對自然閘、對人、對傳君統(tǒng)、對文化的倡尊重，力求達(dá)數(shù)到舊“情天人合脖一年”頂?shù)木辰?。落（三）目?biāo)客勻戶定位達(dá)1平、自用型客戶吸：工薪白領(lǐng)階榴層居住現(xiàn)狀餅本項(xiàng)目鎖定的載白領(lǐng)階層以工禁作生活在福田會區(qū)為主，部分參為坂田片區(qū)科示技產(chǎn)業(yè)園和工舞業(yè)園的白領(lǐng)，事他們以租房為爺主?；咎卣魍挲g較輕，通煤常跪在訂25-3墳5色歲之間，工作體時間不長，但膜有一定積蓄，揪家庭月收入在求5000今-硬8000乓元之間。期受教育程度高尖，大部分學(xué)歷能在本科以上，駐有相當(dāng)文化底洗蘊(yùn)，接納新事養(yǎng)物的能力強(qiáng)，愉宣傳推廣中的滿新概念、新模閉式對之惕有很強(qiáng)的吸引怨力。古接受信息的渠零道廣泛，特別咬是對網(wǎng)上信息罵接受較快，喜軌歡上網(wǎng)瀏覽，西因此在推廣中典應(yīng)注重網(wǎng)絡(luò)營困銷的力量。某因?yàn)榉e蓄有限驅(qū)，對價格的敏輝感度高，傾向衣于靈活的付款浩方式，較長的迫按揭年限。取受時間和金錢澆的限制，通常鍵不會在裝修方名面花太多工夫善，比較傾向于贏選擇帶裝修的連房子，防或斥300-50梳0啊元賞/川平方米的裝修饒?zhí)撞汀Ｂ輰拔飿I(yè)免配套設(shè)施要求瓶比較齊全，特響別需要有幼兒叮園、超市、健內(nèi)身房、羽毛球構(gòu)館等設(shè)施。檢維權(quán)意識強(qiáng)，動針對這類客戶喊要特別做好客澤戶服務(wù)。③戶型選擇彎此部分人群以垃首次置業(yè)為主革，購房選擇以暗小面積過渡房墨型為主，如一范房單位、小二爛房單位，總樓疤價鍋3忙0旋萬以下。糕2尊、斷投資型客戶基本特征陸具有較強(qiáng)的經(jīng)委濟(jì)實(shí)力，投資千置業(yè)，以賺取熱租金為主要回欠報恰對價格的敏感飄性高，考慮周眠邊其他物業(yè)的膝租賃價格。刺看重片區(qū)未來麻的升值潛力。辟不愿花太多精墨力和資金在裝碧修方面，通常陷偏向選擇交樓拒帶裝修的，或立有裝修套餐。研針對這類客戶見送裝修、送家吊私家電，是有爽效的促銷手段捏。選擇戶型號通常會選擇單千房或一房一廳攻的單位，總價倆在柿15-2停0飽萬之間。侵3別、社目標(biāo)客戶與預(yù)脾計消化戶型對丈照表室戶型鄭單房吃一房一廳川二房二廳征面積摔26M籮2回38M字2窯61M屢2請自用型白領(lǐng)后★★★辯★★★鍵★★★嶼投資型客戶耐★★★納★★★長★化注凝：梳★頓表示所占份額喬四、物業(yè)發(fā)展秋建議漿產(chǎn)品是營銷推鎮(zhèn)廣的基礎(chǔ)，項(xiàng)齊目形象的提升布，文化的升華煙，都必須建立逼在產(chǎn)品高品質(zhì)句的基礎(chǔ)上。院因此孫，押“父***撇****活”輸在產(chǎn)品方面必礎(chǔ)須有所創(chuàng)新，情是前期產(chǎn)品的鋒全新升級版。誓本沒著并“吐全新升級夫版嗽”功的原則，我們忌從戶型設(shè)計、志園林景觀、智辮能化等方面，愧提出了發(fā)展建稀議?？龋ㄒ唬粜徒ù套h跡1您、戶型基本數(shù)辦據(jù)用本項(xiàng)目創(chuàng)共法26想0皇套住宅，根據(jù)宮設(shè)計圖紙，我坦們初步統(tǒng)計出禿各戶型的結(jié)構(gòu)危、面積、套數(shù)筑為：場戶殊防外型鹽套內(nèi)（㎡）詠建筑面積（㎡礎(chǔ)）強(qiáng)套數(shù)期比例絮兩房兩廳著50豬61數(shù)44恒約掙17%徒一房一廳樸31遞38針44屯約戰(zhàn)17%乘單房禽21抖26杯172蓮約姥66%泊本項(xiàng)目的戶型控面積集臣中菌30-6貿(mào)0帶平米，，均為品小戶型單位，茂設(shè)置比較合理蒼，適合首次置親業(yè)者或者投資森客戶。對2遭、戶型調(diào)整建劍議戶型缺陷：封1效）公攤面積較百多，實(shí)用率偏自低；桐2仿）部分戶型內(nèi)很部結(jié)構(gòu)不合理倆，存在設(shè)計缺體陷。如：感a遙、單房戶型廚瑞衛(wèi)位置，若要訊進(jìn)洗手間必須費(fèi)要經(jīng)過廚房；礦b趣、二房戶型儲波藏室的設(shè)計不婆實(shí)用；傍c周、一房一廳和寄兩房兩廳的廚斯房衛(wèi)生間位置詳不合理。掌原糞閃第則糟：永充分創(chuàng)新，以瓦超前的設(shè)計理饅念征服市場。沿建舌邁亂議忍：通1吊）弦單房與一房合楚并成兩俱房銷售（如設(shè)礎(chǔ)計允許）祥2偉）調(diào)整規(guī)劃設(shè)銜計，通過巧妙澇設(shè)表計聯(lián)“敗贈送面尖積叫”擊來彌補(bǔ)實(shí)用率獸偏低的缺陷。您（贈送陽臺戶慧型比例在可在烤50%駱左右；膠贈送凸窗比例坊可在繼100%漫）具體方式：費(fèi)1極）錯客廳和臥銅室的陽臺散比如：使陽臺奶的高度達(dá)到兩坊層，陽臺面積介由以計牢算壇1/編2閉變?yōu)橥耆馁浭宜兔娣e，建議叨每戶贈送主陽趨臺面積劃為茶9有㎡（并3液米導(dǎo)×音3屋米枕）。嶄（悼參考頓圖帽1城）詢中小戶型陽臺勵錯層，可能會股使外立面顯得肺比較零碎，對罩立面的整體性千可能會有一定鞭影響，因此，常建議在立面處壇理時，對凹進(jìn)仔的部分采用線爬條進(jìn)行填補(bǔ)。圖12）凸窗落地圖1圖2峽凸窗的下檐與筍房間地面標(biāo)高席一致，上檐與愁下檐的建筑高沖度不超過勢2.杠2稻米畫就可作為凸窗督報建，增加免墳費(fèi)面積。爺（賊參考漂圖筑2岡）圖2惡另外，其他關(guān)夜于戶型的調(diào)整體建議，我司與天設(shè)計院將進(jìn)一榆步溝通。蹄（二）園林建哈議錦園林在一個中色高檔項(xiàng)目中的丙地位和作用相片當(dāng)重要縣。圍“豬***勻*轉(zhuǎn)”灘傳承中末華情500附0望年?duì)N爛文化精約髓，她以中國街傳統(tǒng)式園林來枕提升項(xiàng)目檔次足和品位，來打苗動消費(fèi)者。慨我們前一期園裙林做得應(yīng)該說權(quán)相當(dāng)不錯，不幟過可能因?yàn)榭妥討舻男睦眍A(yù)期差比較高，所以貨我們以后的園撲林應(yīng)該比一期坡小高層項(xiàng)目做榜得更好、更有訂特色、更有韻襖味。做如下建朱議：忠1賄、園林風(fēng)格以寒中式傳統(tǒng)園林娃為主調(diào)。迎本項(xiàng)目的園林伸風(fēng)格仍以中式咳園林為主調(diào)，潤與已入伙的小哭高層保持一致扇，保證整個社券區(qū)園林風(fēng)格的焰統(tǒng)一性。拋中式園林風(fēng)格江與項(xiàng)目本身提懶倡的傳統(tǒng)文化倡內(nèi)涵相呼應(yīng)，來使推廣概念言催之有物，概念格在產(chǎn)品中融會洲貫通。膚本項(xiàng)目為高層沒建筑，建筑風(fēng)走格較現(xiàn)代，要糞配以中式園林寄，體現(xiàn)中式庭夕院風(fēng)格，一定茂要注意協(xié)調(diào)建言筑與園林的關(guān)駕系，達(dá)到現(xiàn)代取與傳統(tǒng)的和諧盛統(tǒng)一。促2勉、基本原則：隊(duì)全方位，立體精綠化。判本項(xiàng)目為高層缸，覆蓋率高，哈綠化用地面積紫少，因此，我剖們要充分利用喇各部分公共空勸間，從屋頂消侮防通道、隔層應(yīng)電梯廳的陽臺獄、，和公共走懇廊內(nèi)的花池到扶地面綠化，做簽成全方位，立唐體綠化生態(tài)系腥統(tǒng)：區(qū)屋頂平臺上設(shè)取置觀景臺，用泥于觀賞塘朗山塊森林公園的永邪久景觀，觀景息臺上配置綠化凳、小品，水景命，休閑椅等設(shè)郊施；鴨在電梯廳的生嚼態(tài)花園可選用叨價格較為低廉不的臺灣草、軟抄枝黃蟾、綠蘿垃等植物，一方處面維護(hù)成本低知，并且軟枝黃肥蟾、綠蘿可以游沿陽臺向下垂煙，形成一道綠御色的景觀；玻首層園林設(shè)計翻建議減少類似寸一期的硬地園騰林，多設(shè)置綠裹色的植物、花事卉或園林小品肝，還可設(shè)置小抗型水景和可供黃遮陰的中型喬咽木，在園林小牧品的用料上，曾多使用原木、詳原石以求更加累接近自然，在亭樹下可設(shè)置休裁閑椅、棋盤等鹿。款通過以上全方限位的立體綠化嘗，在有限的空僻間內(nèi)營厭造觸“桑移步換王景狐”攤的境界，體現(xiàn)縱生態(tài)住宅的設(shè)雖計理念和開發(fā)迎商以人為本的委關(guān)懷。秒（三）智能化底建議限原則：特智能化水平不案宜比同類型產(chǎn)掏品低。徑建議：眠居住的安全性枕越來越成為客編戶購房時考慮仍的一個重要因飼素，建議開發(fā)偶商加強(qiáng)智能化蔑系統(tǒng)。燙戶內(nèi)紅外報警蔥，用于戶內(nèi)紅范外探測移動物用體，若發(fā)生異趴常情況，立即柏向管理中心報復(fù)警；懷門磁，防止通度過非正常途徑等經(jīng)大門闖入；段窗磁、防止通命過非正常途徑置經(jīng)窗戶闖入；炸煤氣泄漏報警互系統(tǒng)；施局域網(wǎng)寬帶網(wǎng)頑絡(luò)系統(tǒng)，為住享戶提供芳100M呀寬帶支編持歇VC棟D伴點(diǎn)播等全面的個網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，滿沫足年輕人上網(wǎng)聾的需求。錦（四）相關(guān)配涉套規(guī)劃建議零1漲、彌補(bǔ)和完經(jīng)善妄“剖***輝*跡”歪生活配套設(shè)施玻。越根據(jù)此次對目輛標(biāo)客戶群的調(diào)困查分析，大多壞數(shù)目標(biāo)客戶要料求有適當(dāng)?shù)纳郴钆涮自O(shè)施，尖如：超市、果東菜市場等，為富配合項(xiàng)目推廣疲，建議在適當(dāng)梢的位置設(shè)置便安利店，如矮：敲7芳－棚1廟1默、華潤、萬店格通、百果園等訓(xùn)，讓購房者感烘受到生活的便軌利。用2魂、根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，攜建辱議呢闊“申***裹”丈增加一到兩部私電梯。池三部電梯研供離26席0后戶挑約魂70照0懷人使用，比較輪緊張，可能會筍影響到睛***濃*仍品牌形象趙（五）樣板房射及其裝修跑建議洲1匠、樣板房在營煙銷中的地位會樣板房在營銷泡中的地位非常護(hù)。閃它在客戶的購涉房過程中起到甩一種非常微妙比而重要的作用占，不但可以增疲加客戶的購房刷興趣，還可以撈通過其設(shè)計、新裝修、布置來浮打動客戶的心半，使其產(chǎn)生購忽房的強(qiáng)烈沖動版。閑“渠***客*倚”再的檔次和文化染韻味都相當(dāng)高鑄，所以我們的岸樣板方設(shè)計、裁裝修、布置、抓檔次都宜高，最以期能有效打要動客戶，形成額良好口碑。蜜2愿、我們的建議巡：稈1衰）作三套樣板暖房，一房、一武房一廳和兩房偷兩廳各一套要求如下：把考慮景觀因素促；閑裝修風(fēng)格要求澡簡潔、現(xiàn)代、高時尚及色彩淡圍雅；鈴家具選擇組合綁輕便式家具，逆如：宜家家具王；皺其中一套峰走獻(xiàn)“款I(lǐng)釀T搖人壁家涂”桶的路線，可運(yùn)洋用一些高科技知元素；驕展現(xiàn)戶內(nèi)居家揉生活的闊綽空吳間；也在設(shè)計時可以殼考慮加入一些袋中國文化元素典，如：中式家爽具、中式墻掛很、中式燈具和岸中國山水畫或乘剪紙、年畫等截元素；山在錯層大陽臺椒上做出園林小歸景，如：壁掛悲垂吊植物、中檔式盆景，假山退、錦鯉池等，豆讓客戶感受到削生態(tài)、健康的癢概念。進(jìn)2冰）裝修套餐按個每個戶型各作捉一套，共三套要求如下：禿族裝修套餐的價匹格丸為費(fèi)30喉0叫元漂/娃㎡（按建筑面索積計算）備注:嗽可聯(lián)系幾家裝季修公司分別提鴿供免費(fèi)裝修套接餐，在現(xiàn)場提草供好裝修公司展示糞板，減少投資亭成本。庭（六）公共部當(dāng)分設(shè)計、裝修腹建議款公共部分設(shè)計懇、裝修最能體航現(xiàn)項(xiàng)目的檔次釋和整體形象，森為體現(xiàn)蹄***柜乃忍***婆*闖升級版，具體艘建議如下：1、入戶大堂徒入戶電梯大堂萌的面積較小，切建議入戶大堂刑大門向小區(qū)內(nèi)使適當(dāng)移動增加劉大堂面積；電余梯大堂的整體乓裝修風(fēng)格要求肅簡潔、現(xiàn)代，幕在適當(dāng)位置布樓置中國文化的棕元素，如：仿抄古燈具，中國耀水墨畫、辮盆景等；在電壇梯內(nèi)設(shè)置液晶會顯示屏，每天勇滾動播放當(dāng)天秧天氣，重要新匪聞等信息。讓毯年輕的置業(yè)者云感受到傳統(tǒng)與晨現(xiàn)代有機(jī)的結(jié)乳合。落2講、標(biāo)準(zhǔn)層電梯季廳出同樣要求簡潔進(jìn)、現(xiàn)代，在適克當(dāng)位置布置中恐國傳統(tǒng)文化元殃素?？?核、標(biāo)準(zhǔn)層走廊1）存在問題歐標(biāo)準(zhǔn)層的走廊王太長，自然采際光面不夠。辣2斜）畜建赤橫奴議粉建議在電梯廳君外隔層設(shè)立生按態(tài)花園，可不架算公共面積，艙增加免費(fèi)使用院空間；緩解通貴道過長，采光拾面不夠的缺陷篇，使生態(tài)花園懂成為本項(xiàng)目規(guī)潮劃設(shè)計的一個洪亮點(diǎn)。胳標(biāo)準(zhǔn)層走廊分簽三個防火分區(qū)朝，如果用傳統(tǒng)澡的鐵皮防火門礎(chǔ)，會影響到走們廊的通透和采渴光，建議防火的門采用透明鋼項(xiàng)化玻璃防火門券，加強(qiáng)走廊內(nèi)亡的采光和通透肯性。繪五、項(xiàng)目營銷處策略（一）總思路概“枕***由*慣***霉”在的營銷推廣，娃當(dāng)借助乳***捐*娛大品牌在前期撒樹立的市場形山象和前期推廣醉在市場中形成片的巨大影響力溝，以階段性造扇勢、主題活動浩為主要手法，賊整合利用報紙?jiān)?、戶外、網(wǎng)絡(luò)燥等各種媒介資柜源，迅速打嚴(yán)造單“浸***伐*鳥***府”猜子品牌，在市篇場上形成攏***介*軋新一輪的火爆愧銷售熱點(diǎn)。促同時，提升因書見“淡***擺*吼”吩大品牌形象得起到提升，為二賤期還Townho荷us界e效項(xiàng)目做好扎實(shí)稠有效的鋪墊。盞（二）差異化立營銷策略尊強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品本身缺差引異雨—投—亞優(yōu)美寧靜書香貨環(huán)境茫強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品與中圖心區(qū)有效互動玉的差捆異泡—同—身中心區(qū)后花園色***耽口混***侍*再大型社區(qū)輛強(qiáng)調(diào)目標(biāo)客戶悲群生活態(tài)度的袋差次異怪—五—誘舒適進(jìn)取的書叔香生活蠶強(qiáng)調(diào)營銷手法繭的差毀異孤—癥—奸充分利用客戶丟的書香情結(jié)艦（三）工程配壺合建議旨首層園林、首墊層電梯大堂、漢樣板房標(biāo)準(zhǔn)層螺空中花園和電享梯廳在解籌前疊完成，保證解重籌前樹立良好戒的項(xiàng)目工程形妻象。這種營銷剩手法可以讓客迎戶提前感受到鋤社區(qū)的生活品嚼質(zhì)、物業(yè)管理概和設(shè)計理念。什在項(xiàng)目封頂后甜，租用臨時激非光射燈，每天馬都可利用寇***從外制高點(diǎn)的優(yōu)椅勢，吸引外界蹄眼球。希（四）現(xiàn)場包艙裝策略售樓處：膏增加塘朗山森預(yù)林公園規(guī)劃模靜型或展板；正***唱的消費(fèi)群比較棕年輕，建議在趕售樓處包裝上票適當(dāng)增加熱烈悉的氣氛，如：營過節(jié)期間的布押置，各個銷售康節(jié)點(diǎn)的布置；角展板：介紹著弊名的藏書焦閣好——室***慶及其著名藏書驕?？礃峭ǖ溃号月肪€：諸延續(xù)一期的看五樓通道，穿過唱二期用地，經(jīng)柴過一期再到鏈***拘；百看樓通道展板知：展板上可以惱展示影響中國版歷史的十大文腔化截名人的生平簡芬介，放置雕塑祝，做成中國傳雪統(tǒng)文化名人廊富；霧適當(dāng)增加綠化殼：縫一期園林是看耐樓通道的重要宴組成部分，把濟(jì)一期園林做適沉當(dāng)改善，增加懇一些綠化，如扯果考慮降低成爭本，可以擺放星擺放盆花造型寶增加綠化。御（五）入市時壇機(jī)建議暗考慮到本項(xiàng)目賣的工程進(jìn)度和則銷售的延續(xù)性扎，同致建議選擺擇桑在本200嫌5潛年驢6磚月初或改者提5晴月底正式入市測。理由如下：訂1幼、開盤的必備梅條件是工程有臉一定形象展示缸，達(dá)到情景營薄銷必備條件，詳進(jìn)度并達(dá)到預(yù)彈售條件、樓書駱資料備齊、導(dǎo)月視系統(tǒng)完備、允樣板房裝修完哀成。按一般的海高層項(xiàng)目開發(fā)巴進(jìn)程來看，至淘少應(yīng)等賣到惑6油月稅或王5械月底才符合開舅盤條件。扯2恭、從銷售代理廚的角度，每諷年列5粉、鳴6侮月是一個購樓沫旺季。本項(xiàng)目勉于行6斗月份開盤，迎占合市場旺盛需丙求。尺（六）價格策戲略安1日、平均價格建黑議曾“屠***煩*孤”洋一期項(xiàng)目已入辭住，銷售已接秀近尾聲。目前環(huán)，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)均奮價約愿473吼0播元燒/患平方米月。盯龍華（含坂田隨、梅林）片區(qū)撕典型項(xiàng)目的目射前價格情況：耳項(xiàng)目尋建筑類型臣目前均價（協(xié)元陷/跑平方米）恭備注笑**住香水郡增多層、小高層飯4100壺皓月花園一期衫多層女4500申園林很有特色澤錦繡江南碼三夾期圣多層、小高層藍(lán)4000扮蘋果園脆小高層俗440密0昌（最高價）壇小戶型遍翰嶺院千高層鑰5500侍社區(qū)大，戶型迫大也**輩*邀多層、小高澇層求Townho丸use鐵5500-6負(fù)000惜由上表，可以車看出，龍華項(xiàng)襖目均價目前比鏟較低，如司**界香水郡、皓月吳花園、錦繡江仙南三期等；血***男內(nèi)大型高端社賠區(qū)翰嶺院，目再前刷550妻0古元很/菠平方米的均價培也不太高；慕**孝城產(chǎn)品、社區(qū)竊氛圍都做得相繳當(dāng)好，目前均你價霧才爬5500-6巾00聾0噸元演/言平方米。蹲在題200筒5奸年，龍華（含炭坂田、梅林）探片區(qū)有相當(dāng)多光的項(xiàng)目入市，癢并且小戶型項(xiàng)魂目也有不少，慰比如美手麗煮AA巖A涌、青年城邦等乳，可以預(yù)測龍匪華（含坂田、站梅林）明年的久地產(chǎn)市場競爭帽非常激烈。而崗且房地產(chǎn)價格隱水平達(dá)到一定絞程度，價格因遲素對購房者的兵影響也會越來原越大。賭另外，根夏據(jù)該“耗***森*析***坐”崗目前的規(guī)劃設(shè)精計來看，戶型鞏設(shè)計比較不合稱理，結(jié)構(gòu)也比箱較差，如果規(guī)飄劃設(shè)計不做更求改和完善，能杜夠?qū)崿F(xiàn)均價不拘會超過目前均課價煌473坊0寸元登/遼平方米。頃鑒于以上因素挑，我們飽對皂“奔***券*糖***伸”胖價格策略做了約兩個方案，供押貴公司參考。國方案一占：循“亞***陜”辦均溜價混4800-5雄20遺0沫元料/栽㎡（毛坯房）掘在開發(fā)商和病XXXXXX甜XXXXXX蛙XX煉的共同努力下綱，一期項(xiàng)目目炎前實(shí)現(xiàn)均活價吹473誠0吸元詢/觸平方米，比原跑先的市場預(yù)計脫高。獅不過根據(jù)我司充《測***年*芝銷售分析》及俗《龍華片區(qū)市能場分析》，客向戶感覺價格偏鳴高，且考慮請到手200誤5點(diǎn)年龍華市場因登素，同致建沉議怒“返***亭*絨***薪”像的均價不應(yīng)做蠟得太高。斤所以勉在雜“仗***繪*傭***乒”恢的規(guī)劃設(shè)計在夾根據(jù)我們前面找的建議進(jìn)行修寫改和完善后卡，霸4800-5路20板0自元筒/那㎡的均價范圍籃應(yīng)該說是比較圣合理和可行的穩(wěn)。治方案二食：寧“繪***屑”歷均衰價殲5100-5負(fù)50哥0爬元哭/橡㎡（帶裝修）呢由刊于匪“否***庭*愛***護(hù)”巷為小戶型項(xiàng)目膏，客戶群主要省為首次置業(yè)白臨領(lǐng)階層和部分顛投資者，他們霉生活比較忙碌狐，不太愿意花蕩費(fèi)很多時間和擁精力去裝修，檔他們更愿意直搖接就可以入住僻或出租。順鑒于此，我們漢建輩議臺“積***醋*死***揮”壓以咱“厲精裝勇修棋”脊的面貌出現(xiàn)在否市場上，裝修球標(biāo)準(zhǔn)忌在撿30腳0距元士/哀平方米左右，擇而且統(tǒng)一裝修登可以在很大程堂度上節(jié)省裝修籮成本。這也會唐是鉆“慮***蝕*器***殃”陵的一大賣點(diǎn)。貢***鳳有一些優(yōu)勢和倆機(jī)會，但來自淹于項(xiàng)目自身和饅市場的劣勢與瞎威脅也非常大此。因此，建議擴(kuò)銷售均價定嗚在牽550篩0笛元瞧/刺㎡，一方面可燥以快速回籠資撐金，另一方面滑可以降低市場混風(fēng)險。豎注釋：帆兩個方案均價爸的實(shí)現(xiàn)，受同香致建議的采納京，領(lǐng)先的戶型對設(shè)計、優(yōu)美的荷園林景觀、良妹好的工程進(jìn)度其配合等很多因繞素的影響。樣2奉、執(zhí)行低開高基走的價格策略營在市場導(dǎo)入期箭從較低的價格樣開始拉升，至葵開盤熱銷期和盟持續(xù)熱銷期提估升至最高，最習(xí)后將剩余單位塊優(yōu)惠價格促銷心?，F(xiàn)3魯、付款方式建閥議償考慮到小戶型自客戶購買力節(jié)，聯(lián)“桿***溜*繪***枯”享可以從付款方跡式上面降低莊置業(yè)門檻，以臥吸引更多的首鞋次置業(yè)者、投妨資型客戶。憤1稻）貸一次性付款險；碗2我）殘按揭付款符（建議首期付齡款弱2歉成酷，扒8襪成網(wǎng)3地0呀年按揭）；蠻3)培密首期一成或半杏成軋（剩余一成或留一成半建筑分約期付款）肉，掙8程成皂3啊0鍋年按揭。蔬（七）分階段某推廣策略1、推廣計劃推廣計劃表眠推廣階段抹預(yù)計期間闖預(yù)計目標(biāo)右備鼓預(yù)蠅注溉形象導(dǎo)入期保0岸5梯年投0程2思月哄-0橡5帶月各積累父約愉500鹽VI懷P裳卡客戶欺前期造勢否派籌解籌熱開盤熱銷期份0線5棍年河0驕6峽月啦65中%宮(16亭9鋪套眾)描開盤滔持續(xù)熱銷期者0捎5絡(luò)年漠0尸7心月狐-1佩0妹月掘25露%豪(6策5商套澇)駁適當(dāng)提價深尾盤促銷期紙0親5課年線1急1刮月務(wù)-1教2泊月招10%舌(2晨6上套綱)賞適當(dāng)優(yōu)惠注：刷A錦、由于涼對伙“襲***狀*蒜***士”付的工程進(jìn)度安蒼排不了解，推遷廣階段具體日乎期為暫定。眾B主、根據(jù)一般經(jīng)群驗(yàn)，高層項(xiàng)目爛銷售勺至財8的5鉤％的銷售周期笨大約耽為螺6-臨7旱個月。糕XXXXXX育XXXXXX解XX創(chuàng)現(xiàn)階段已經(jīng)纖就禍“奮***寫*纏***溪”鴉在銷售中心現(xiàn)慰場進(jìn)行項(xiàng)目推凱介，累積了大粉量的客戶資源令，如果意向客粗戶資源累積情姜況較好，可適疏當(dāng)調(diào)整各推廣呈階段的時間。僻2獵、艷形象導(dǎo)入期悅目秋陡廈標(biāo)：賓約替50鋒0寫張海VI男P漁卡扣（男300尋0響元雖抵磚1長萬）。察本階段，對項(xiàng)剪目開盤銷售是放否成功起著舉俯足輕重的作用誠。在本階段中輝需要建立本項(xiàng)債目相當(dāng)大的市竊場知名度，樹著立良好的市場蛛形象，需要吸統(tǒng)引客戶的眼球垮，牢牢抓住客旺戶的心，飽為悠“別**程***坐**利”暴積累大批忠實(shí)資可靠的客戶。斷本階段亦需整疤合開發(fā)商、建略筑規(guī)劃設(shè)計公欺司、園林設(shè)計鍬公司、策劃公胖司、廣告公司松、媒體等內(nèi)外冊部資源，相互刷配合，集中發(fā)易力，共同做好萬產(chǎn)品，做好產(chǎn)留品知的皆“貧造須勢臂”落工作。重要節(jié)點(diǎn)：機(jī)派恭籌脈享愿200仁5必年烤0蜜2盯月矮春交慣會膛楚2假00無5沿年鈔0兩5柄月倡解蘇籌厘牽子200躁5股年另0毀5礦月央媒體組合策略窗：鎮(zhèn)本階段媒體宣驟傳主要以網(wǎng)絡(luò)核（橫SOUFU展N良和深圳房地產(chǎn)喂信息網(wǎng)）、戶乓外廣告為主，錯報紙媒體為輔滿。搖主題表現(xiàn)主要昌以廢***癥知名大盤蹤*稀***書*確新盤內(nèi)部認(rèn)購?fù)妗埲A及黃***漆區(qū)域發(fā)展前景扣為主，對一期屋小高層產(chǎn)品的盾總結(jié)、擴(kuò)大為雁輔。遼客戶開發(fā)策略伸：黎A庫、遮對同致公司代胡理項(xiàng)目老客戶元源的挖掘；后B尸、對一期客戶軍的持續(xù)關(guān)注，姐建立友好關(guān)系殼，形成良好口嗚碑，以期其能鉆夠推薦客戶（述對此，宜有一使定獎勵措施）沒；嗎C惹、通過各種活葉動、媒體宣傳跳吸引新客戶（愉主要為龍華鎮(zhèn)檔、福田區(qū)、羅冊湖）到訪，從念而積累客戶資醬源。怠推廣活動計劃挺：伯1芝）充分利用名車人效應(yīng)巴利用文化界名壓人，舉行新書僚首發(fā)儀式或舉結(jié)辦文化論壇或止講座，目標(biāo)人趟物如：啟功、喉余秋雨、金庸響等。2）網(wǎng)絡(luò)營銷壩A善、網(wǎng)絡(luò)征文活描動思路；炊***溉*棵是一個倡導(dǎo)民驗(yàn)族文化的社區(qū)縮，對民族文化麗的傳承，是在隸繼承猶中的發(fā)展，傳何統(tǒng)的書院文化門發(fā)展到今天，淘一個重要的特悲征就是文化的遇網(wǎng)絡(luò)虛擬化，睡網(wǎng)絡(luò)征文活動呼，就是將傳統(tǒng)儀文化與現(xiàn)代媒持介結(jié)合，將傳苦統(tǒng)文化與年輕棵消費(fèi)群體的心慶理結(jié)合起來。執(zhí)行：他通過房地產(chǎn)信宵息網(wǎng)和搜房網(wǎng)牧發(fā)布網(wǎng)絡(luò)征文岔信息，征文題眼材不限；與《渴南方都市報》日讀書專欄合作丘，展留開享“狀傳統(tǒng)文化與網(wǎng)薦絡(luò)文地化帥”呆比較的討論活估動。隨B略、來在顏“答***燥*約”懸網(wǎng)站上提供與辣專業(yè)讀書網(wǎng)站蝴鏈接陜，屢在飲“胡***繳*擁”租的網(wǎng)站上輸入陪書名即可鏈接穿到該書的網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)文本，體現(xiàn)真將正松的楊“接***由*引***杰”慘文化。綱3)誓公關(guān)營銷燙充分尋找市場統(tǒng)機(jī)會點(diǎn)，及時纏把廖董在扶貧?；饡拇壬谱鲂袨榉糯髷U(kuò)充窯，和彩“或***諷*當(dāng)”維項(xiàng)目銷售和品殿牌推廣結(jié)合起臂來。椒3唉、疊開盤熱銷期謙目蒸綁獲標(biāo)它：綱獲開盤期銷售率前達(dá)挖到母65呆%軟，祝即股16臉9沸套。重要節(jié)點(diǎn)：辣累白開盤活陡動邊雅齊200瑞5揭年娃0優(yōu)6唉月尚兒童節(jié)活冰動哨饅闖200撫5田年墾0塵6五月曲媒體組合策略薦：旺本期媒體主要修通過報紙和網(wǎng)靠絡(luò)表現(xiàn)，戶外披為輔。宣修傳腸“席***嘩*鞭***兼”隨實(shí)際賣點(diǎn)，切中實(shí)打動客戶，復(fù)促成成交。腐推廣活動計劃游：虛1界）售樓處現(xiàn)場夸女博子山1殘2現(xiàn)樂坊演奏（開再盤活動）：女子十二樂坊近照炎女穩(wěn)子亮1旗2止樂坊屬于民樂返演奏，與本項(xiàng)籍目書香文化的圍定位相一致。女子十二樂坊近照迎2淚）唯***嗚文化之旅：豬開盤一周后，丹組織部分購房羊者（可通過抽聾獎形式）前往珍浙江寧波封***柄展開文化之旅世，讓客戶感受圾到光***居的博大精深的傲文化底蘊(yùn)。圈3汽）蛛六嗚·佩一兒童節(jié)活動也兒童唐詩朗誦凡比賽，大打文掩化教育地產(chǎn)營歐銷牌。煙4獄、茅持續(xù)熱銷期謊目輛揮欲標(biāo)：賣銷售率達(dá)危到累90母%給，即本階段銷撞售量達(dá)確到累6鍛5捆套左右。紐媒體組合策略漏：尤殿菠本階段媒體表?，F(xiàn)主要通過網(wǎng)悠絡(luò)和報紙廣告教為主，戶外為悅輔。因?yàn)榍捌诤阍谑袌錾闲纬稍鲚^大影響，只雙需要適當(dāng)提示土客戶，就可以仆吸引客戶到訪副從而成交。每推廣活動計劃底：放可以通過舉辦復(fù)成年人書畫比截賽活動，提升嘩項(xiàng)目知名度。掏5逮、臭尾盤促銷期位目昨期賴標(biāo)：玩銷售率達(dá)物到油100刮%邊，本期間銷售們約有1箏0森套，苗媒體組合策略邀：座本階段媒體表阿現(xiàn)適當(dāng)通過網(wǎng)陡絡(luò)、報紙宣傳嬸就可，因?yàn)榈胶谀壳盀橹?，?xiàng)杜目在市場上形竭成較大影響，水而且銷售率已衛(wèi)達(dá)雄到湯90雀%薦。繼六、推廣費(fèi)用跌預(yù)算屑按客照饅4800-5燒50著0渣元壞/掌㎡均價，住宅研建筑面積帆約辛1441田8賓㎡計算，總成保交金額約勢6920姜-愛793眉0謙萬元，敢按掏2索％的比例計算蒼本項(xiàng)目總推廣慶費(fèi)大約廣為柔140-16抹0縮萬元。狠XXXXXX杜XXXXXX很XXX珍XXXXXX災(zāi)XX貸項(xiàng)目組榆200匯4蛙年遲10稀月仙19陜?nèi)侦o附錄=1\*ROMAN瀉I瀉：殘“撐***駛”衛(wèi)簡介撓***宣藏書樓是接我國古代著名郵的四大藏書樓濾之一勺。此閣素者有軋“澤南國書秘城纏”慌的美譽(yù)，創(chuàng)建撤于話156孩1熄年蹦至賄156械6孩年（明嘉靖四蝶十年至四十五勺年），為明代缸兵部右侍郎范斑欽的藏書樓。淚閣內(nèi)原藏書一圖萬三千多卷，高其中大部分是親明代刻本和抄殲本，還有不少角是海內(nèi)孤本。催***辜是我國現(xiàn)存的散最為古老的私眠家藏書樓，也今是響亞洲現(xiàn)存最古椅老的圖書館和魂世界最早的三油大家族圖書館漠之一禾。林于為198英2美年被國務(wù)院公產(chǎn)布為全國重點(diǎn)榴文物保護(hù)單位掠?，F(xiàn)藏各類古男籍販近懲3罰0毫萬卷，其中珍簡藏善板本鐘8天萬卷，尤以明背代地方志和科犯舉錄最為珍貴妨。偽“禁***角”鄙之名，出自漢慢鄭玄消《易經(jīng)注頌》敲“隙天一生水，地蓬六成幅之約”津，質(zhì)“爪以水制謠火續(xù)”揉永保藏書安全晝。欠***臉樓前有一水池場，池下有暗溝誤與城中之月湖黨相通，使池水震終年不竭，萬記一失火，可就旋近汲水搶救。獸后來范欽的后趙代逐步將藏書投樓前造起假山趕水榭、亭臺樓蕉閣，修竹古樟帥、花草魚池，延使之成為一座鴉典型江南園林航藏書樓如。郊附錄=2\*ROMAN刮II猴：余秋雨《風(fēng)稍雨墊***山》服風(fēng)匆鎖雨棉戚天牧煮一吃玉閣余秋雨一接不知怎么回事攔，葉***傘對于我，一直叫有一種奇怪的篩阻隔犧。寒撕照理，我是讀譯書人，它是藏緞書樓，我是寧績波人，它在寧堆波城，早該頻窄頻往訪的了，免然而卻一直不頁得其門而入彈。枕197殲6裁年春到寧波養(yǎng)季病，住在我早循年的老定師盛鐘健殃先生家。秋盛侵先生一直有心欲設(shè)法把我弄到路***我里去看一段時何間書，但按當(dāng)討時的情景，手水續(xù)頗煩人，我憐也沒有讀書的最心緒，只得作砌罷。后來情況甩好了，寧波市休文化藝術(shù)界的星朋友們總要定意期邀我去講點(diǎn)掉課，但我每次秘都是來去匆匆由，始終沒有去孟過首***僵。撲是啊，現(xiàn)在大蝦批到寧波作幾脫日游的普通上籮海市民回來都暈在大談途***伸，而我這個經(jīng)妹常鉆研察***武藏本重印書籍毯、對興***流的變遷歷史相遼當(dāng)熟悉的人卻帽從未進(jìn)過閣，猾實(shí)在說不過去無。直偶到賀199括0裙年梨8圓月我再一次到出寧波講課，終便于在講完的那農(nóng)一天支支吾吾腔地向主人提出昆了這個要求。評主人是文化局曾副局長嬌裴明海律先生，賠***贈正屬他管轄，陸在對我的這個雨可怕缺漏大吃勒一驚之余立即宣決定，明天由痰他親自陪同，跟進(jìn)牽***革。武舉但是，就在這感天晚上，臺風(fēng)度襲來，暴雨如名注，整個城市拍都在柔弱夫地顫抖。第二鉆天上午如約來蚊到喪***污時，只見大門腎內(nèi)的前后天井匪、整個院子全蓬是一片汪洋。妨打落的樹葉在膨水面上翻卷，陳重重磚墻間透羽出濕冷冷的陰游氣珍。踐影看門的老人沒拒想到文化局長喉會在這樣的天森氣陪著客人前籃來，慌忙從清賓潔工人那里借運(yùn)來半高統(tǒng)雨鞋記要我們穿上，怕還遞來兩把雨篇傘。但是，院邁子里積水太深番，才下腳，鞋虹統(tǒng)已經(jīng)進(jìn)水，跪唯一的辦法是漏干脆脫掉鞋子槐，挽起褲管蹚沿水進(jìn)去。本來限渾身早已被風(fēng)妙雨攪得冷颼颼辰的了，赤腳進(jìn)循水立即通體一喪陣寒噤。就這鏡樣，我躬和裴明海溉先生相扶相持四，高一腳低一財腳地向藏書樓貸走去。絮***您，我要靠近前亮去怎么這樣難偏呢？明明已經(jīng)巾到了跟前，還介把風(fēng)雨大水作益為最后一道屏芒障來阻攔。我貧知道，歷史上鹽的學(xué)者要進(jìn)原***階看書是難乎其樂難的事，或許雷，我今天進(jìn)騰***步也要在天帝的梳主持下舉行一笑個獰厲的儀式抽？許煎***屬之所以叫造***揭，是創(chuàng)辦人取懸《易經(jīng)》護(hù)中估“念天一生綠水舒”火之義，想借水出防火，來免去套歷來藏書者最沃大的憂患火災(zāi)望。今天初次相努見，上天分明怒將晉“污天一生匪水搜”宇的奧義活生生閥地演繹給了我華看，同時又逼向迫我以最虔誠廉的形貌投入這蓬個儀式，剝除公斯文，剝除參孩觀式的悠閑，徹甚至不讓穿著右鞋子踏入圣殿落，背躬曲膝、杏哆哆嗦嗦地來演到跟前。今天仍這里再也沒有飛其他參觀者，跑這一切豈不是悄一種超乎尋?；蔚陌才攀?？絕二堤不錯，它只是齒一個藏書樓，雙但它實(shí)際上已想成為一種極端救艱難、又扒極端悲愴的文仇化奇跡曠。漫絲中華民族作為被世界上最早進(jìn)培入文明的人種京之一，讓人驚伴嘆地創(chuàng)造了獨(dú)婦特而美麗的象蓋形文字，創(chuàng)造突簡帛，然后又經(jīng)順理成章地創(chuàng)尾造了紙和印刷猾術(shù)。這一切，熄本該迅速地催預(yù)發(fā)出一個書籍挑海洋，把壯闊幕的華夏文明播蝕揚(yáng)翻騰。但是早，野蠻的戰(zhàn)火擁幾乎不間斷地溫在焚燒著脆薄災(zāi)的紙頁，無邊球的愚昧更是在險時時吞食著易府碎的智慧。一宇個為寫書、印脊書創(chuàng)造好了一暫切條件的民族全竟不能堂而皇追之地?fù)碛泻捅e存很多書，書彩籍在這塊土地扣上始終是一種妻珍罕而又陌生彈的怪物，于是這，這個民族的適精神天地長期蘭處于散亂狀態(tài)馬和自發(fā)狀態(tài)，羨它常常不知自顫己從哪里來，米到哪里去，自云己究竟是誰，