揚(yáng)州市某房地產(chǎn)抵押估價報告

房地產(chǎn)抵押估價報告估價項(xiàng)目名稱：A位于硯池小區(qū)5幢501室的房地產(chǎn)抵押價值評估報告委托估價方：A受托估價方：揚(yáng)州市A房地產(chǎn)評估咨詢有限公司估價人員：***估價日期：2007年1月15日至2007年1月19日估價報告編號：揚(yáng)新評報字(2007)第205號目錄一、致委托方函…………………3二、估價師聲明…………………4三、估價的假設(shè)和限制條件……6四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告………8五、房地產(chǎn)評估技術(shù)報告………15六、附件…………21致委托方函XXX：我公司接受委托，秉著客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則，對您委估的位于硯池小區(qū)5幢501室的居住用房地產(chǎn)進(jìn)行了市場價格和抵押價格評估，估價時點(diǎn)為2007年1月15日，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。本公司根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范的要求，結(jié)合估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)與對影響房產(chǎn)市場因素進(jìn)行分析，確定估價對象可能實(shí)現(xiàn)的價值如下：1、市場價值：委估房地產(chǎn)建筑面積為102.92平方米，評估總價為人民幣34.91萬元，大寫：人民幣叁拾肆萬玖仟壹佰圓整?？?詳、臥抵押價值：委過估房地產(chǎn)建筑狼面積為籍102.92甘平方米，評估如總價為辟人民幣爹34.9晴1被萬元，大寫：捆人民幣叁拾肆灶萬玖仟餃壹屋佰圓整。植委估方在使用選本報告時，務(wù)布請注意本評估牧結(jié)果報告中的禿估價的假設(shè)和再限制條件，并追且，報告的全遲文作為一個不統(tǒng)可分割的整體奏，僅有部分內(nèi)遇容則不能成為僵有效的評估報甲告。耐渠艷售想法定代表人（譯簽章）：旅揚(yáng)彩州趣X修X劣房地產(chǎn)咨詢評縣估有限公司慈沃起地權(quán)遺二零零勵七屢年浴一月償十九沖日您估即規(guī)價先丸師串聰聲魯判明擴(kuò)我們鄭重聲明匠：路1脹.扒我們在本估價況報告中陳述的麥?zhǔn)聦?shí)是真實(shí)和粱準(zhǔn)確的；載2刃.汽本估價報告中緩的分析、意見檔和結(jié)論是我們脹自己公正的專輝業(yè)分析、意見術(shù)和結(jié)論，但受衛(wèi)到本估價報告株中已說明的假咐設(shè)和限制條件莊的限制；喇3斷.珍我們與委托方摩沒有利害關(guān)系及，與有關(guān)當(dāng)事技人沒有個人利知害關(guān)系或偏見撒；增4.財澤我們依照中華傘人民共和國國頑家標(biāo)挖準(zhǔn)堡GB/T50勾291-19胖9上9料《房地產(chǎn)估價決規(guī)范》進(jìn)行分臂析，形成意見杠和結(jié)論，撰寫貢本估價報告；擊5侍.炊我們已對本估季價報告中的估撐價對象進(jìn)行了宴實(shí)地查勘，并破對勘察的客觀坡性、真實(shí)性、褲公正性承擔(dān)責(zé)呈任，但我們對腹估價對象的現(xiàn)摔場勘察僅限于博其外觀和使用期狀況，對被遮猛蓋、未暴露及君難以接觸到的雷部分，依據(jù)委伙托方提供的資被料進(jìn)行評估。絡(luò)除非另有協(xié)議比，我們不承擔(dān)找對估價對象建罩筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)晨行調(diào)查的責(zé)任撫。緞6售.單本次評估中沒越有人對本估價枝報告提供主要悶專業(yè)幫助。辭7老.扔本估價報告依晝據(jù)了委托方提求供的相關(guān)資料累，委托方對資志料的真實(shí)性負(fù)另責(zé)。因資料失純實(shí)造成估價結(jié)干果有誤的，估誕價機(jī)構(gòu)和估價菊人員不承擔(dān)相乓應(yīng)的責(zé)任。巷8.吃繩溜花慚因胖遲窩士烈舒謠悉約僚劃粗杠榨氏9奇.蒼本評估結(jié)果反狐映評估對象在因本次評估目的廁下，根據(jù)國家駐、地方現(xiàn)行政鏡策規(guī)定，按房忍地產(chǎn)評估程序煙和公認(rèn)的評估山方法確定的現(xiàn)稿行價格，沒有滅考慮特殊的交挨易方可能追加千付出的價格對傷其評估價的影襯響；不考慮假冬定該房地產(chǎn)到松市場變現(xiàn)時因丈特殊的變現(xiàn)方壤式和價格折扣陽而引致的價格富變化；也未考盡慮國家宏觀經(jīng)冠濟(jì)政策發(fā)生變滑化以及遇有自藥然力和其他不疤可抗力對房地困產(chǎn)價格的影響蜂。當(dāng)前述條件尼在評估結(jié)果有明效俱期內(nèi)發(fā)生明顯倡變動時，上述偉評估結(jié)果在未桂作相應(yīng)修正的誓情況下不再生到效，如需使用由，須重新委托捆評估?？?0腹.吸估價時點(diǎn)后、段估價報告有效潛期內(nèi)，隨著時朱間的推移，本控報告所評估的民價值會隨著房四地產(chǎn)建筑市場刪狀況、房地產(chǎn)捏市場行情、政研府規(guī)劃條件、到開發(fā)條件以及悅估價對象自身語情況等條件的恭變化而變化。逝在抵押存續(xù)期慘間，抵押權(quán)人遮應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對抵鞠押物市場價格兩變化的監(jiān)測，墊及時掌握抵押肉物價值的變化泰情況，對這些允變化導(dǎo)致抵押屯物的價值減損約保持關(guān)注。如環(huán)果這種變化對火估價對象估價棒價值產(chǎn)生明顯逐影響時不能直擴(kuò)接使用本估價響結(jié)論，面如需使用，須把重新委托評估穴。素11末.鳳委托估價方在脆進(jìn)行待估房地騾產(chǎn)抵押時，抵夢押權(quán)人應(yīng)仔細(xì)抽閱讀本報告全娃文，以對抵押豐物價值有全面發(fā)了解。抵押權(quán)蠶人應(yīng)在評估的絡(luò)抵押物市場價削值基礎(chǔ)上，充揪分考慮估價的虹假設(shè)和限制條柱件，并考慮抵自押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，訓(xùn)處分時點(diǎn)與抵辮押權(quán)設(shè)定日不脾一致帶來的年淋期減少、市場配變化等風(fēng)險因籃素及交易時點(diǎn)逮的政府稅費(fèi)與繩各項(xiàng)中介費(fèi)，養(yǎng)再根據(jù)抵押人芹的資信狀況、捕還貸能力、貸良款額度、貸款倚期限給予相應(yīng)愚比例的貸款。鳥12巷.羨本報告所提供暖的抵押價值未侄扣除當(dāng)?shù)盅簷?quán)塞實(shí)現(xiàn)并在處分棵抵押物過程中憶所發(fā)生的頃訴訟費(fèi)用、閉各項(xiàng)中介費(fèi)用效（如變現(xiàn)費(fèi)用垂、評估費(fèi)用等嶺）、以及按照襪政府規(guī)定須繳低納的相關(guān)稅費(fèi)宜。隱13址.其本估價報告的繼全部或其部分領(lǐng)內(nèi)容不得發(fā)表矩于任何公開媒梅體上，報告解聞釋權(quán)為本評估寸機(jī)構(gòu)所有。惡14洗.員參加本次估價粒的注冊房地產(chǎn)慮估價師景姓混名抵駱招無境簽名（蓋章睜）百初估價的假設(shè)和御限制條件寨本估價報告中頓分析、意見和督結(jié)論是我們自悉己公正的分析吃、意見和結(jié)論清，但受以下及案本次估價報告敬中已說明的假宗設(shè)和限制條件屆的限制：著一窩、哲估價明的討假設(shè)條件濾1.搜本報告是根據(jù)賄評估基準(zhǔn)日委草估房地產(chǎn)現(xiàn)狀腐進(jìn)行的評估。微2.追本報告提出的瑞評估結(jié)果，是歪假設(shè)估價對象婦的現(xiàn)狀用途均遞合法、按其現(xiàn)映狀用途持續(xù)使答用、產(chǎn)權(quán)完整辣合法為前提。域3.奧合法性是指委激托估價方必須護(hù)對估價對象擁譯有合法產(chǎn)權(quán)，這估價對象必須厚合法使用、合機(jī)法交易或合法嫩處分。本估價缺報告依據(jù)了委帖托方提供的相顆關(guān)資料，本次廳評估設(shè)定委托軌方提供的情況鄙都是真實(shí)的，胳有關(guān)資料都是栗合法有效的。闖根據(jù)委托方要杰求，本報告估轟算估價對象當(dāng)太前狀態(tài)于估價剖時點(diǎn)的客觀市漏場價格，即估彼價對象不存在已擔(dān)保以及其他革對其權(quán)利發(fā)生子限制的他項(xiàng)事孩項(xiàng)。設(shè)定委托眉方在能合法取住得土地使用證際、房屋所有權(quán)迅證，并以所確跳認(rèn)的房屋用途彩和土地用途評但估估價對象的惹價值。姨4.辭最高最佳使用者假設(shè)。最高最翅佳使用是指法濫律上允許、技斧術(shù)上可能、趴經(jīng)濟(jì)上可行、恒規(guī)劃許可，能彼使估價對象產(chǎn)咱生最大效應(yīng)的金使用。鎮(zhèn)5.礙估價時點(diǎn)假設(shè)益。即要求估價箱結(jié)果是估價對扛象于當(dāng)前狀態(tài)凈、于估價時點(diǎn)暑、于當(dāng)時市場則的客觀合理價商格。估價時點(diǎn)丘后、估價報告居有效期內(nèi)，隨者著房地產(chǎn)建筑夢市場狀況、市濕場行情、規(guī)劃瞎條件、開發(fā)條爽件、估價對象寺自身情況的變?nèi)夯鶗赖珒r結(jié)果產(chǎn)生較慕大的影響。如課果對估價對象圾評估價值產(chǎn)生鼓明顯影響時，躬應(yīng)對本估價結(jié)溫論進(jìn)行必要的跪調(diào)整。純6腦.傳本報告房屋面犧積是以委托方食提供的由揚(yáng)州必市房地產(chǎn)管理痕局核發(fā)的《房智屋所有權(quán)手證》上的面積野為依據(jù)，土地屋面積以揚(yáng)州市餐國土資源局核男發(fā)的《國有土奶地使用證》為拳依據(jù)。黎7竹.屬其他因素假設(shè)誘。對估價對象逆公開市場價格推產(chǎn)生影響的因繪素是多方面的慕，具體規(guī)定如盤下：似（贏1邀）估價結(jié)果未愚考慮國家宏觀敢經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生喬重大變化以及付遇有自然力和爺其他不可抗力塌對評估結(jié)論的稀影響。鷹（捏2膏）本次評估未夕考慮特殊交易幅方式對估價結(jié)開論的影響。艘（鄭3壽）估價時點(diǎn)后預(yù)、估價報告有貼效期內(nèi)，估價音對象的質(zhì)量及荷價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生螞變化，并對估榜價對象估價價找值產(chǎn)生明顯影稼響時不能直接云使用本估價結(jié)歌論。氧8覆.臭評估價值中已潔包含該房地產(chǎn)兩享有的合理分磨攤的公共配套浩設(shè)施，如水、蕉電、通訊以及洋道路交通等使桶用的權(quán)益，以華及相應(yīng)沒的土地使用權(quán)囑價值，未考慮喉抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時潑的價值減損和杰處置成本?？范?、壁估價嶄的限制盆條件么1是.屋本品報告估價唉結(jié)論僅煙為委托方在上條述已有假設(shè)條英件下用于抵押斤提供熊價格稠參考，不閣得做乘其他用途萌。弓2.釀估價報告應(yīng)用愈的有效期自提脫交估價報告日島起原則上規(guī)定澤為一年，當(dāng)市聲場變化較大時顏，報告的有效辨期應(yīng)為半年。境隨著時間的推配移，本報告所鵲評估的價值隨肢著時間、房地衡產(chǎn)建筑市場狀繳況、市場行情供、規(guī)劃條件、潮開發(fā)條件、估柏價對象自身情跨況的變化，估插價對象的價值鴿將發(fā)生變化，屢評估結(jié)果也需抗要根據(jù)市場情謊況的變化作出浙相應(yīng)的調(diào)整。航3.旋本評估報告的掏報告解釋權(quán)為映本評估機(jī)構(gòu)所悔有。本評估報顏告的全文或部溜分內(nèi)容公布以剛前，需征得本旁公司書面同意材；未經(jīng)本評估邊機(jī)構(gòu)書面同意拒，其全部或其螺部分內(nèi)容不得案在任何公開文服件或聲明中引辰用，亦不得以薄其他任何方式跡公開發(fā)表。本堪公司承諾未經(jīng)始委托方同意，旬不以任何方式態(tài)向第三者提供鼠報告全文或其刷中內(nèi)容，國家道法律有規(guī)定的園除外。嬌4.奸根據(jù)委托方的息要求，本次評捏估僅對現(xiàn)狀房荒地產(chǎn)進(jìn)行價格寨評估，不涉及雖權(quán)屬的復(fù)核和普確認(rèn)。因此，際本評估報告僅碑對估價對象在鍬上述已有假設(shè)著條件下的抵押辦價格進(jìn)行估測攔，不作為權(quán)屬餅確認(rèn)的依據(jù)。估價結(jié)果報告霧（一）委托估擾價方XXX虎（二）受理估鼠價方央機(jī)構(gòu)名稱：仇揚(yáng)詞州夕X辯X規(guī)房地產(chǎn)咨詢評差估有限公司昌機(jī)構(gòu)地址：揚(yáng)根州欠市女XX望路懸資質(zhì)級別：土汁地評估貳級資悅質(zhì)；房地產(chǎn)評售估嶼貳著級資質(zhì)另資質(zhì)證號：蘇使房估字第公XXX落號賓聯(lián)系電話案：刪0514-7膽89渴XXXX壟郵政編碼震：鄉(xiāng)225009雅（三）估價對謀象1.地理位置黃估價對象位于秘硯池小區(qū)為5喘幢呆50遠(yuǎn)1號室熊，距揚(yáng)州市中暫心（文昌閣）鞏約潑約歉6泄分鐘車程提。喊估價識對象所在區(qū)域屑有在建中的學(xué)惠府大街和景悅末花苑，周邊各命項(xiàng)公共配套設(shè)高施完善，居住蓋環(huán)境理想。盼估價咬對象位于一般掛繁華地帶糕，商業(yè)繁華程割度一般。付估價膽對象所在繭區(qū)域內(nèi)有育才室小學(xué)，揚(yáng)州中譽(yù)學(xué)，揚(yáng)州大學(xué)居等文化教育設(shè)梨施，有荷花池株公園，農(nóng)工商廉超市，荷花菜落菜市場等生活燦服務(wù)設(shè)施。該朽區(qū)域內(nèi)道路通寒達(dá)狀況好，主救干道江陽路和綢大學(xué)南路，交玩通狀況優(yōu)。區(qū)濟(jì)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施紗完善，供電、扯供水、通訊和茄排水保證率均栗較高。糾2還.橫建筑物狀況萌本次估價對象搬為忙XX馬X奏位于硯池小源區(qū)卷5刮幢冠50徑1擁室的一處住宅狗，建爪于色199臥8勤年，混合結(jié)構(gòu)革，總層數(shù)渡為異5步層，估價對象驚位于挖第昂5嫁層，建筑撥筑面積為利102.92踐m干2駐，憤附設(shè)閣樓慰。委托方童于旬200擋4送年辦理了房屋馳所有權(quán)證廢，劃200傾4扛辦理了夢國有土地使用捷權(quán)證李，蹲房屋所有航權(quán)證號為揚(yáng)房寇權(quán)證維字第剖4歇01200度3778埋號忙，國有土地使濱用權(quán)證號為揚(yáng)經(jīng)國用趨（箏0抄4Z辦）第校04959伐號勾。飛根據(jù)委托方提印供的資料，風(fēng)委估房產(chǎn)的登葛記用途為居住偵用房，增土地登記用途尖為住宅，土地接使用權(quán)類型為勿出讓，終止日藍(lán)期始為脊20竟68臟年口2班月窄2襯5適日鋼。驅(qū)根據(jù)估價師實(shí)傅地查勘，待估匆房地產(chǎn)咬實(shí)際用途為居稱住用房礦。期兩現(xiàn)臥朝南，采光芝、通風(fēng)條件優(yōu)撿，視野開闊，刊室內(nèi)蠻未裝修，為毛惹坯房尚；另惕可通過木樓梯輛到達(dá)閣樓噸。估價對象所糧在小區(qū)人文環(huán)澤境較優(yōu)。腐3鉆.轎委估對象所在版宗地狀況鍛（胡1敲）宗地的位置廈：脊揚(yáng)州市偶硯池小區(qū)屈5肢幢北50亭1軌室些。植（凈2非）宗地的用途礙：登記用途為室住宅用地，現(xiàn)蘿狀用途為住宅椒用地。待（偷3驅(qū)）宗地的面積舒：登記面積濫60.7曉m末2災(zāi)（分?jǐn)偼恋孛嫒璺e）敘。悔鳥猾償犯灘04Z翅料04959欣隨筑默畫（燥5兼）登記時間：苦消贈聰掛隨淹唉潮平（丑6礦）土地所有權(quán)閃：國有。餃（左7凝）土地使用權(quán)兆：穩(wěn)涉爹渾隙濱筒粒嗚片臘烈錘國有土地使用杯權(quán)，使用權(quán)終短止日期至姥20匹68有年露2圣月班25莊日酷。蠟（疊8閱）他項(xiàng)權(quán)利：升在估價基準(zhǔn)日結(jié)，宗地鋼未設(shè)定抵押等渴他項(xiàng)權(quán)利炕。誠搏4.斥變現(xiàn)能力分析族變現(xiàn)能力是指援假定在估價時離點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)邁時，在沒有過簽多損失的條件臉下，將抵押房造地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)罷金的可能性。貌（列1劑）帳抵押房地產(chǎn)的返通用性：根據(jù)挪估價師現(xiàn)場查聞勘，委估房地貸產(chǎn)她為居住用房蠢，更作為住宅，居仗住條件較好，鞋具有較好的通猴用性。撥（素2男）盯抵押房地產(chǎn)的廢獨(dú)立使用性：弟該房地產(chǎn)位于狠硯池小區(qū)清5稍幢麗50詞1箭室烤，水電齊全，抬功能完整，而為劉姥和頂緞贈回，權(quán)屬清楚，秩具有良好的獨(dú)倡立使用性?？埽ㄉ?引）增變現(xiàn)的成本：重變現(xiàn)成本主要壟是指抵押權(quán)的山實(shí)現(xiàn)成本，抵桶押權(quán)實(shí)現(xiàn)時一圍般可采取拍賣健、變賣或議價噸折賣的方式。橡抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)導(dǎo)害致抵押物（房科地產(chǎn)）流轉(zhuǎn)時繳，除須按內(nèi)政府規(guī)定繳納何房地產(chǎn)在流轉(zhuǎn)駱過程中的相關(guān)邁稅費(fèi)外，如果壁抵押權(quán)人向人弟民法院申請強(qiáng)方制域執(zhí)行煎委估房地產(chǎn)時霸，根據(jù)相關(guān)規(guī)潛定，需支付法禍院的訴訟費(fèi)用啄，如果是采用鏟拍賣形式的，伯尚需按拍賣成塞交價牛的逗3騎％答～料5并％支付拍賣機(jī)巷構(gòu)的拍賣費(fèi)用紫。似另外，因存在庸短期內(nèi)強(qiáng)制處皮分，潛在購買鞭群體受到限制桑及心理排斥因笛素影響，最可桶能實(shí)現(xiàn)的價格誼一般要比公開涼市場價格要低異，與評估的市度場價值的有一幻定的差異程度汽即價值減損。渡。合牽（組4演）撇清償順序：彈根據(jù)皂《中華人民共拐和國擔(dān)保法》亂和雷“驅(qū)最高人民法院航關(guān)于適用《中妹華人民共和國針擔(dān)保法》若干蝴問題的解釋鐵”種，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)桿時，首先應(yīng)支棟付齊實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的賣費(fèi)用卷，然后是支付償主債權(quán)的利息忌及歸主債權(quán)愉。如果鳳同一財產(chǎn)向兩啞個以上債權(quán)人泡抵押的，聾且已抵押合同弓均已忘登記生效的，紫按照抵押物登癥記的先后順序立清償；順序相拖同的，按照債朗權(quán)比例清償因。軍因此，在抵押克存續(xù)期間，抵五押權(quán)人必須及宿時跟蹤了解抵羨押人的滴資產(chǎn)、負(fù)債以耀及御經(jīng)濟(jì)效益情況副，及時了解其堂納稅情況，鼠并及時了解在看抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過鎖程中的所有變帽現(xiàn)費(fèi)用，做好受動態(tài)跟蹤和監(jiān)踐測，以降低房晉地產(chǎn)信貸風(fēng)險匪。上（四）估價目縮的蝦紫雄硬主粉（五）估價時嚴(yán)點(diǎn)吐本項(xiàng)目評估的梨基準(zhǔn)日確定傘為酷庸200烏7授年齒1尼月準(zhǔn)15酷日懶。拴評估基準(zhǔn)日的吸確定是根據(jù)評略估目的，由委涌托方和評估人販員共同協(xié)商確貪定。初（六）違價值定義丘：誼根據(jù)估價對象舊及委托方要求松，本報告評估柳委估房地產(chǎn)在財估價基準(zhǔn)日、睡在現(xiàn)狀利用條至件下的抵押價膜值。馬房地產(chǎn)抵押價周值為抵押房地轉(zhuǎn)產(chǎn)在估價時點(diǎn)站的市場價值，目等于假定未設(shè)挑立法定優(yōu)先受站償權(quán)利下的市驕場價值減去房拖地產(chǎn)估價師知悠悉的法定優(yōu)先提受償款。法定翻優(yōu)先受償款是夫指假定在估價找時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押脊權(quán)時，法律規(guī)福定優(yōu)先于本次蛋抵押貸款受償弱的款額，包括蛇發(fā)包人拖欠承墊包人的建筑工鉛程價款，已抵猜押擔(dān)保的債權(quán)過數(shù)額，以及其堂他法定優(yōu)先受赴償款。茫因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)恨方式的不同會忽導(dǎo)致抵押權(quán)實(shí)貝現(xiàn)的處置成本蔬和價值減損不弊同，因此，本聯(lián)報告所提供的房抵押價值未扣橋除當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)戰(zhàn)現(xiàn)并在處分抵胃押物過程中所擊發(fā)生的蹄訴訟費(fèi)用、轟各項(xiàng)中介費(fèi)用廉（如變現(xiàn)費(fèi)用藍(lán)、評估費(fèi)用等堪）、以及按照葬政府規(guī)定須繳方納的相關(guān)稅費(fèi)叔。蝶根據(jù)《中華人連民共和國城市憂房地產(chǎn)管理法及》規(guī)定，房地滔產(chǎn)抵押時，房縫屋所有權(quán)和該豪房屋占用范圍狗內(nèi)的土地使用估權(quán)應(yīng)同時抵押唱?？紤]到斷揚(yáng)州果市土地管理部喝門和房屋管理辱部門的實(shí)際情槳況，結(jié)合委托梳方要求，因漠此本報告對委腐估房地產(chǎn)進(jìn)行朱房地合一的總版價值評估，評熄估價格中包含條土地的使用權(quán)耀價值。尿（七）亭估價依據(jù)棚1.福法律、法規(guī)和而政策文件智1.吩1反《中華人民共竿和國城市房地得產(chǎn)管理法》幼1.占2元《中華人民共漂和國擔(dān)保法》畫1.酒3瓣算《中華人民共秤和國土地管理爐法》略1.謠4皮《中華人民共預(yù)和國土地管理趴法實(shí)施條例》仰1.煉5適朽女煉跡軌1.贈6皮區(qū)《關(guān)于規(guī)范與習(xí)銀行信貸業(yè)務(wù)石相關(guān)的房地產(chǎn)詢抵押估價管理抹有關(guān)問題的通隨知》識1.逆7卵江蘇省人民政決府、江蘇省建培設(shè)廳和江蘇省黑國土資源廳以祝及原江蘇省國費(fèi)土管理局頒發(fā)襖的有關(guān)文件訪1.8希揚(yáng)州陣市人民政府和宋揚(yáng)州汗市窩房地產(chǎn)管理局罵、國土資源局滔頒發(fā)的其它有疼關(guān)文已件贈歌2.虹技術(shù)規(guī)程戲2.繡1錦中華人民共和煌國國家標(biāo)準(zhǔn)《逐房地產(chǎn)估價規(guī)茂范》（爽GB/T5續(xù)029希1期—冷1999婚）姜2.2貿(mào)中華人民共和度國國家質(zhì)量監(jiān)渣督檢驗(yàn)檢疫總怎局發(fā)布的國家告標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土松地估價規(guī)程》夫（仁GB/T1撈8508-2場001敲）3.其它猜3.1像委估對象的《莫房屋所有權(quán)證溉》和《國有土勤地使用證》尤3.2余房地產(chǎn)估價師敞實(shí)地踏勘和調(diào)脆查收集的有關(guān)窄估價對象權(quán)屬棋、區(qū)域條件、絮宗地條件方面湖的資料匠3.業(yè)3睜房地產(chǎn)估價師陣收集的與估價挽對象相近的工建程造價信息等話方面資料倘3.笨4晝《江蘇省建筑爽工程綜合預(yù)算箭定額》穗3.慢5裹《江蘇省建筑名裝飾工程綜合吧預(yù)算定額》泳3.吹6堤揚(yáng)州市房地產(chǎn)盯市場的其它相兄關(guān)資料刑（八）估價原穩(wěn)則改本估價報告在茅遵循客觀、公際正、科學(xué)、合覺理的基本原則慈下，結(jié)合估價日目的對估價對擊象進(jìn)行估價。酬具體依據(jù)如下括估價原則：耕1迫、合法原則：挎應(yīng)以估價對象樸的合法權(quán)益為證前提估價。合球法權(quán)益包括合榜法產(chǎn)權(quán)、合法啊使用、合法處凡分等方面。寒2謀、替代原則：相所謂替代原則倆，即在評估一川宗房地產(chǎn)價格落時，如附近地促區(qū)有相近效用眉的房地產(chǎn)價格冠存在，那么可娘根據(jù)替代原則褲推斷出估價對歌象房地產(chǎn)的價悟格。即要求估界價結(jié)果不得明岔顯偏離類似房感地產(chǎn)在同等條沙件下的正常價伏值。各3告、估價時點(diǎn)原疲則：要求估價吼結(jié)果應(yīng)是估價據(jù)對象在估價時忽點(diǎn)的客觀合理喉的價值。同一踩宗房地產(chǎn)在不營同時點(diǎn)往往會伶有不同的價格之，所以在評估捎一宗房地產(chǎn)價步格時，必須假抹定市場情況靜金止在估價時點(diǎn)郵上，同時估價伏對象房地產(chǎn)的擊狀況也是以其主在該時點(diǎn)的狀么況為準(zhǔn)。他4禮、最高最佳使懼用原則：由于速房地產(chǎn)具有用激途的多樣性，真不同的利用方慎式能為權(quán)利人嘆帶來的收益不醫(yī)同，且房地產(chǎn)霉權(quán)利人都期望炭從其所占用的氣房地產(chǎn)上獲得三更多的收益，促并以能滿足這言一目的為確定姐房地產(chǎn)利用方憂式的依據(jù)，所宣以房地產(chǎn)的價抖格是以該房地該產(chǎn)的效用作最頓有效發(fā)揮為前材提的。在評估賠中應(yīng)充分考慮棵待房地產(chǎn)的特頸性，按照最有碑效利用方式進(jìn)為行評估，得到母一個客觀、公泊正、科學(xué)的房股地產(chǎn)價格。梯5少、謹(jǐn)慎原則：朵又稱為保守原籌則或穩(wěn)健原則顯，是指房地產(chǎn)壩估價師進(jìn)行抵者押價值評估時回，在坑存在不確定因搜素和風(fēng)險、晃估價參數(shù)吧的確認(rèn)和計量宇的精確性受到孕影響的情況下側(cè)，應(yīng)運(yùn)用謹(jǐn)慎被的職業(yè)判斷和年穩(wěn)妥的氣評估較方法進(jìn)行處理邀。乞充分估計抵押蝕房地產(chǎn)在處置緊時可能受到的鉤限制、未來可災(zāi)能發(fā)生的風(fēng)險凡和損失，不高戴估市場價值，峰不低估知悉的茶法定優(yōu)先受償荷款，并在估價觀報告中作出必鵲要的風(fēng)險提示隆。惰（九）估價方邁法邪房地產(chǎn)估價方雹法主要有市場儲比較法、收益艷法、成本法、規(guī)假設(shè)開發(fā)法等泡。不同的估價恢方法從不同的堤角度反映了所間估房地產(chǎn)在一改定權(quán)利狀況及固一定時間點(diǎn)的織價格水平，只每是各種方法的盆適用條件、方謹(jǐn)法特點(diǎn)、資料鐮要求有所不同佩，需根據(jù)委估嗽房地產(chǎn)的估價羨目的、實(shí)際情穿況等選擇合適驅(qū)的估價方法。司我們對委估房嚴(yán)地產(chǎn)的文件資項(xiàng)料進(jìn)行了必要催的審核及眉分析，并進(jìn)行略了認(rèn)真的實(shí)地鑰勘察和調(diào)查了良解，考慮估價腔對象的實(shí)際情愉況，故本次評箱估選用市場比馬較法進(jìn)行估價統(tǒng)?？p所謂市場比較壇法，是指將估蠟價對象與在估椅價時點(diǎn)的近期愁有過交易的類勿似房地產(chǎn)進(jìn)行冠比較，對這些虛類似房地產(chǎn)的禽成交價格做適眉當(dāng)?shù)男拚?，以善此估算估價對農(nóng)象的客觀合理叉價格或價值的比方法。即：茂待估房地產(chǎn)樓兩價睜=悅比較案例房地吹產(chǎn)樓計價裹××××速（十）估價結(jié)妖果歡本公司根據(jù)國傘家有關(guān)法律、猴法規(guī)和規(guī)范的瓜要求，結(jié)合估脊價目的，遵循差估價原則，采言用科學(xué)合理的顛估價方法，在鳴認(rèn)真分析現(xiàn)有健資料的基礎(chǔ)上擁，經(jīng)過測算，求結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)層與對影響房產(chǎn)槽市場因素進(jìn)行叛分析，覺確定估價對象濃可能實(shí)現(xiàn)的價哭值如下：毯市場價值：委皺估房地產(chǎn)建筑邊面積為辟102.92正平方米腎，評估總價為鐵人民幣獻(xiàn)34.9厲1彼萬元，大寫：恐人民幣叁拾肆墾萬玖仟進(jìn)壹德佰圓整。貍抵押價值：委連估房地產(chǎn)建筑絕面積為價102.92駱平方米傲，評估總價為呆人民幣寇34.9診1及萬元，大寫：牢人民幣叁拾肆唇萬玖仟駛壹脖佰圓整。仰因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)象方式的不同會盆導(dǎo)致抵押權(quán)實(shí)襯現(xiàn)的處置成本合和價值減損不撞同，因此，本賣報告所提供的扇抵押價值未扣皆除當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)休現(xiàn)并在處分抵五押物過程中所長發(fā)生的冊訴訟費(fèi)用、牧各項(xiàng)中介費(fèi)用瓦（如變現(xiàn)費(fèi)用洗、評估費(fèi)用等滑）、以及按照乓政府規(guī)定須繳詢納的相關(guān)稅費(fèi)油。白（十一）估價晝?nèi)藛T筒注冊房地產(chǎn)評喉估師李加龍（兇簽章）：偷注冊房地產(chǎn)評茶估師趙松原（歇簽章）：穗（十二）估價飼作業(yè)日期留200冠7而年泰1飾月胸1政5鴨日惡至丙200璃7辣年好1勞月濕1傍9宗日兼（十三）估價譯報告應(yīng)用的有注效期畫在房地產(chǎn)市場造和委估對象情文況變化不大的眼情況下，估價燭報告應(yīng)用的有真效期自提交估寬價報告之日豐2007國年版1現(xiàn)月叮19占日灣起流原則上為一年當(dāng)。歐揚(yáng)但州亡X師X奏房地產(chǎn)咨詢評衰估有限公司響二零零盛七顆年銜一月芝十九管日估價技術(shù)報告仍(呈一肚)誰個別因素分析簡詳見《吸估價結(jié)果報告屠》戴中騎“謝三、估價對深象錄”蜻(勻二娃)給區(qū)域因素分析蕩(1私)沃交通條件：罪估價對象位于暢硯池小區(qū)騙5扶幢鎮(zhèn)50芹1惱室衫，距揚(yáng)州市中慘心（文昌閣）基約腿約借6任分鐘車程昆。該區(qū)域內(nèi)道距路通達(dá)狀況好豬，主干道江陽遺路和大學(xué)南路肥，交通狀況優(yōu)灶。坐有收1璃9最路暴；或2穩(wěn)9賞路等公交車可刃直接到達(dá)。固(2列)聯(lián)生活服務(wù)設(shè)施爪：呢有荷花池公園歇，農(nóng)工商超市總，荷花菜菜市呼場等生活服務(wù)耀設(shè)施。區(qū)域內(nèi)鮮基礎(chǔ)設(shè)施完善記，供電、供水大、通訊和排水評保證率均較高啄。班(3雖)待教育配套設(shè)施遲：感估價誼對象所在含區(qū)域內(nèi)有育才贏小學(xué)，三元橋鄭小學(xué)，揚(yáng)州中凍學(xué)，揚(yáng)州大學(xué)互等文化教育設(shè)反施。悉(4律)捷環(huán)境質(zhì)量：港估價對象久周圍沒有大的截噪聲污染，空匹氣質(zhì)量良好，掛斜對面是免費(fèi)寧開放的荷花池過公園，綠化率糊較高。私(自三降)監(jiān)市場背景分析臟在建立誠信房皇產(chǎn)市場的前提蹲下，過去幾年裕，隨著經(jīng)濟(jì)的棵發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)贏施條件的改善靈和房地產(chǎn)基本蟻制度與政策不目斷完善，市區(qū)焦內(nèi)的房地產(chǎn)交后易日益活躍，鴨房地產(chǎn)市場日仙新月異，揚(yáng)州琴房地產(chǎn)業(yè)的快偵速發(fā)展已成為昏拉動國民經(jīng)濟(jì)箏快速增長的重幟要一環(huán)；誓今年，揚(yáng)州的欠房地產(chǎn)市場雖忍受到國家宏觀丸政策的影響，魯?shù)€是保持良鏡好的發(fā)展趨勢捧，房地產(chǎn)市場驅(qū)仍然呈現(xiàn)健康室、快速發(fā)展的繡態(tài)勢，房地產(chǎn)妨市場出現(xiàn)購銷堪兩旺的喜人局百面，房地產(chǎn)市苗場開發(fā)投資出幫現(xiàn)理性回落，刷房地產(chǎn)市場供克應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合匹理，商品房價敗格有升有降；頁從目前的市場勸經(jīng)濟(jì)分析看，潮揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)發(fā)塊展已步入快車狹道，國民經(jīng)濟(jì)竄的持續(xù)發(fā)展推倉動房地產(chǎn)業(yè)的夫快速發(fā)展，而積房地產(chǎn)的發(fā)展除又會推動經(jīng)濟(jì)昂的發(fā)展，二者溝相輔相成。根膝據(jù)這種形勢分知析，預(yù)測將來昨揚(yáng)州市房地產(chǎn)第將會出現(xiàn)穩(wěn)中臣有升的局面。彼（四）賽最高最佳使用廳分析帝房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以朝估價對象的最舊高最佳使用為夸前提進(jìn)行估價返。最高最朗佳使用是指法腰律上允許、技蔽術(shù)上可能、經(jīng)佳濟(jì)上可行，經(jīng)田過充分合理論輝證，能使估價貴對象產(chǎn)生最高邀價值的使用。昨另外，房地產(chǎn)待價格受土地與鬧建筑物組合狀勉態(tài)的影響，兩般者的配合適當(dāng)蜘均衡時，房地棚產(chǎn)效用才能高魔度發(fā)揮，達(dá)到堅最高最佳使用丑狀態(tài)。月該估價對象地埋理位置優(yōu)越，今建筑設(shè)計合理列，配套設(shè)施齊倉全，交通條件囑便利，居住環(huán)蔥境理想，區(qū)位喪條件較為優(yōu)越挑；估價對象為菌居住用房，混悠合結(jié)構(gòu)，面積腰、層高、布局鼓均適合作為居展住用房。本次知估價目的為抵瞧押評估，土地黃登記用途為住蔽宅用地，根據(jù)銅估價人員分析央，本報告中的牙使用功能以現(xiàn)惰狀用途為最高兵最佳使用淹。鼓（五）姑估價方法選用罷房地產(chǎn)估價方裂法主要有市場控比較法、收益救法、成本法、念假設(shè)開發(fā)法等湊。不同的估價寺方法從不同的明角度反映了所魄估房地產(chǎn)在一拋定權(quán)利狀態(tài)及防一定時間點(diǎn)的導(dǎo)價格水平，只嘩是各種方法的勞適用條件、方吉法特點(diǎn)、資料永要求有所不同驟，需根據(jù)委估逼房地產(chǎn)的估價夏目的、實(shí)際情勒況等選擇合適孟的估價方法。轎我們對委估房叫地產(chǎn)的文件資首料進(jìn)行了必要利的審核及分析偷，并進(jìn)行了認(rèn)庫真的實(shí)地勘察改和調(diào)查了解，鏈考慮估價對象續(xù)的實(shí)際情況，嘗故本次評估選危用市場比較法為進(jìn)行估價。旺所謂市場比較淘法，是指將估固價對象與在估伙價時點(diǎn)的近期厘有過交易的類創(chuàng)似房地產(chǎn)進(jìn)行逝比較，對這些和類似房地產(chǎn)的絞成交價格做適卻當(dāng)?shù)男拚該尨斯浪愎纼r對剪象的客觀合理悟價格或價值的杠方法。即：階待估房地產(chǎn)樓貌價研=計比較案例房地些產(chǎn)樓柳價含××××別（器六蓬）估價測算過例程說1決.挪選擇交易案例溫進(jìn)行比較尋本次評估，我翼們選擇委估對訴象附近相同或遍相似類型的交絨易案例進(jìn)行比枝較：辰實(shí)件例逮1雙：擁硯池小區(qū)謹(jǐn)住宅用房，混溉合結(jié)構(gòu)，建筑太面積為守148發(fā)平方米飾，與估價對象毅戶型相似，總超層數(shù)遺5蓬層，所在層數(shù)河為楚5聲層，站高瓦裝條，摸成交日才期閉為獻(xiàn)200岡6痕年縱07潤月，成交單價寇為誦3588搭元撈/騙㎡屯。妹實(shí)遺例銀2糞：星硯池小區(qū)翁住宅用房，混絞合結(jié)構(gòu)，建筑駝面積為版12哨6號平方米，與估極價對象戶型相杯似，橋總層數(shù)春為值5釀層張，所在層數(shù)為島5其層，中裝，指成交日期酒為狗200漏6耳年雙09竊月，成交單價沖3497暮元宋/棍㎡缺。笨實(shí)哨例聲3烈：劫硯池小區(qū)訴住宅用房，混速合結(jié)構(gòu)，建筑模面積為秘12嘩7釀平方米，與估妄價對象戶型相迷似，下總層數(shù)然為朵5爹層啦，所在層數(shù)為蹈4洽層，密高蒙裝，剝成交日期剪為撿200羨6陵年景1概1掠月，成交單價縱為肯3535聽元扇/筆㎡謠。匪2.勾進(jìn)行交易情況犧修正巾交易情況修正謙，是排除交易察行為中的一些照特殊因素所造匙成的交易價格琴偏差，它是對逢可比實(shí)例價格不本身是否正常釘?shù)男拚Ｓ捎诮o所選取的案例恢均屬正常交易停，故交易情況慘無須進(jìn)行修正忍。敵3飛.利進(jìn)行交易日期雜修正竹交易日期修正角，是指將可比括實(shí)例在其成交沃日期的價格修繭正到估價時點(diǎn)路的價格。由于刻所選取的案例話成交價均響為光200蟲6扔年亮下半年壁的成交價格，恩揚(yáng)州市在此期依間房地產(chǎn)市場運(yùn)穩(wěn)定增長鞋，無大的價格術(shù)波動，糞故交易日期修終正功幅度較小夾。片4誓.悠進(jìn)行區(qū)域因素沙修正是區(qū)域因素修正汁，是將可比實(shí)橋例相對于估價慰對象在外部環(huán)建境方面的差別均所產(chǎn)生的交易蕩價格差別排除烤掉。界5.匠進(jìn)行個別因素霜修正乳個別因素修正鍬，是指將可比統(tǒng)實(shí)例相對于估纏價對象在本身延的使用功能、遼質(zhì)量好壞等方團(tuán)面的差別所產(chǎn)聚生的交易價格碑差別排除掉。殺可比交易實(shí)例減與估價對象的鏈個別因素差異識，主要體現(xiàn)在鈴：孤柱、結(jié)構(gòu)、朝向湊、房屋成新度怠與樓層等。以梳待估對象的個孕別因素為基準(zhǔn)介，設(shè)酒為燈10抬0擱，交易案例與堵之比較評分。蠅6判.修估價對象與可弱比實(shí)例的情況仇因素說明（見峽表墾1駱）肌7永.健因素條件指數(shù)體表（見鎮(zhèn)表理2陣）地8秤.太比較因素條件守指數(shù)表（見綱表具3天）丙1錢熄填因素情況說明自表時估價對象才實(shí)聲例在1乖實(shí)潤例然2擴(kuò)實(shí)貫例憤3劃交易情況竿正常包正常請正常浴正常橡交易價格（起元喊/頁㎡松）坡3588口3497鑄3557琴交易時間邊200鐵6新年清200還6帖年姨200三6摘年爸區(qū)域因素灘基礎(chǔ)設(shè)施狀況湖齊全復(fù)齊全尊齊全秧齊全拆竄式欺常海遙盞似皇芽1戀50但150漸150顛150步其兩豆條威兩條記兩條抓兩條宣上優(yōu)緊優(yōu)營優(yōu)壞優(yōu)譜邪繩較悠優(yōu)褲較釋優(yōu)并較附優(yōu)脂較餡優(yōu)進(jìn)個別因素材市混合尼混合丈混合讓混合蕉將5圓/喇5涂5/5私5/5師4桂/5祥盾朝南少朝南偏朝南夜朝南層表一般音一般號一般牲一般蝕聰毛坯沫高棵裝淘中裝蠟高輝裝軋碼0.8門5寸0.8比5叔0.8芬5尼0.8寧5酬表疤2圖因素條件指糟數(shù)表原估價對象慶實(shí)翻例撫1忠實(shí)矮例綁2坦實(shí)令例熱3短交易情況橋正常裂正常組正常驢正常認(rèn)交易價格（慮元乘/帆㎡掘）抱3588語3497丹3557筒交易時間顧99耽99助99來區(qū)域因素永基礎(chǔ)設(shè)施狀況請100系100授100債100略灶它群10煉0腐100狼100翅限縱弄擦100杰100沃100檔100巨奮100攜100倚100密100倉廈100公100延100交100燃桃離100扛100殃100細(xì)100仍個別因素掃懂100很100斜100優(yōu)10弄0圍層次狀況繼100顏100糾10背0艙10楊1道禿100牢100宴100遠(yuǎn)100搭鵝100害100撈10裹0保100宵裝修狀況播100拖10到3鐮10震2斷10覽3罩乳100蓄