年常州某項(xiàng)目策劃報(bào)告

2002年常州某項(xiàng)目塊塊條件分板項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力塊塊條件分板項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目發(fā)展定位核心價(jià)值體系競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析發(fā)展商定位市場(chǎng)定位形象定位目標(biāo)客戶定位價(jià)格定位主題定位項(xiàng)目定位常州宏觀環(huán)境研究常州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀住宅市場(chǎng)及發(fā)展趨勢(shì)住宅消費(fèi)現(xiàn)狀市場(chǎng)調(diào)研分期發(fā)展策略產(chǎn)品設(shè)計(jì)策略大賣場(chǎng)構(gòu)筑策略產(chǎn)品策略主要營(yíng)銷策略廣告推廣策略銷售推盤策略階段性銷售計(jì)劃首期整合營(yíng)銷計(jì)劃營(yíng)銷策略主要技術(shù)指標(biāo)銷售收入概算項(xiàng)目投資概算收支概算第一部分：市場(chǎng)調(diào)查研究1常州市宏觀環(huán)境研究1.1常州市簡(jiǎn)介常州是一座具有2500年歷史的文化古城（歷史上有“龍城”別稱），又是一座在改革開(kāi)放中崛起的新興工業(yè)城市。全市總面積4375平方公里，人口339萬(wàn)，其中市區(qū)280平方公里，下轄金壇、溧陽(yáng)兩個(gè)縣級(jí)市和天寧、鐘樓、戚墅堰、武進(jìn)、新北五個(gè)行政區(qū)常州處于美麗富饒的長(zhǎng)江金三角地區(qū)，與上海、南京兩大都市等距相望，有著十分優(yōu)越的區(qū)位條件和便捷的水陸空交通條件。市區(qū)北臨長(zhǎng)江，南瀕太湖，滬寧鐵路、滬寧高速公路、312國(guó)道、京杭大運(yùn)河穿境而過(guò)。全市水網(wǎng)縱橫交織，連江通海。長(zhǎng)江常州港萬(wàn)噸級(jí)碼頭可接靠外輪，并具備集裝箱中轉(zhuǎn)功能。民航常州站有通達(dá)北京、廣州、大連、廈門、深圳、?？凇⑽靼驳葒?guó)內(nèi)20多個(gè)大中城市的航線。1.2人口環(huán)境2001年年底人口主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)(新的行政區(qū)規(guī)劃2002年確定)：總戶數(shù)：118.65萬(wàn)戶總?cè)丝冢?41.52萬(wàn)人每戶家庭人口：2.91人/戶老城區(qū)總?cè)丝冢?9.48萬(wàn)人（天寧、鐘樓、戚墅堰）新城板塊總?cè)丝冢?2.15萬(wàn)人行政區(qū)調(diào)整以后市區(qū)人口：超過(guò)200萬(wàn)（含武進(jìn)區(qū)）從總體人口環(huán)境來(lái)看，整個(gè)常州市人口基數(shù)偏小,在100萬(wàn)左右,而新區(qū)的人口量也偏小,在新區(qū)重新規(guī)劃后總?cè)丝谝膊蛔?0萬(wàn)(38.23萬(wàn)),且農(nóng)業(yè)人口占了絕大多數(shù)，僅市區(qū)內(nèi)居民對(duì)住房的需求量并不大。據(jù)調(diào)查：常州市城鎮(zhèn)居民2001年底人均住房面積10平米，如“十五”期末要達(dá)到15平米，人均增加居住面積約5平方或建筑面積10平方左右，按市區(qū)及新區(qū)總?cè)丝?00萬(wàn)計(jì)算，總的住房需求量是1000萬(wàn)左右，加上市區(qū)危舊改造項(xiàng)目面積150萬(wàn)平方，5年的房地產(chǎn)需求總量不低于1200萬(wàn)平方，平均每年住房的潛在需求量將在240-250萬(wàn)平方左右，并相繼隨人口的增加而增加。另根據(jù)市區(qū)（加新區(qū)）人口按100萬(wàn)人口，2.91人/戶計(jì)算,約34萬(wàn)戶居民，初步估計(jì)三分之一的家庭已買了新房，三分之一還不具備買新房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，三分之一的家庭需買房或換房，那么近幾年內(nèi)將有11萬(wàn)戶家庭的購(gòu)房需求，共有1100萬(wàn)平米左右需求量，則五年內(nèi)平均每年住房潛在需求量為220萬(wàn)平米。34萬(wàn)戶34萬(wàn)戶按2.91人/戶計(jì)算1/3強(qiáng)≈14萬(wàn)戶不具備購(gòu)房實(shí)力1/3弱≈10萬(wàn)戶已購(gòu)新房1/3弱≈10萬(wàn)戶擬購(gòu)新房或換房100萬(wàn)人口來(lái)綜刺上醉2侮種方式計(jì)算結(jié)竟果，近幾年年養(yǎng)均需求量桿在陵20身0賺萬(wàn)平米以上。眼綜上人口環(huán)境摔的分析，項(xiàng)目民的目標(biāo)客戶群茶應(yīng)著眼于市區(qū)鵝及新區(qū)，放眼驢于項(xiàng)目周邊包紫括薛家在內(nèi)的狼鄉(xiāng)鎮(zhèn)。并從整農(nóng)個(gè)大盤開(kāi)發(fā)量值來(lái)講，加上市萄區(qū)的開(kāi)發(fā)已日生見(jiàn)成熟，僅依滑托市區(qū)消化那酷還不夠，周邊礙鄉(xiāng)鎮(zhèn)的潛在目原標(biāo)消費(fèi)群的量先還較大，還有農(nóng)待刺激消費(fèi)和備引導(dǎo)消費(fèi)。疊1.3掛朵文化環(huán)境商常州是一座有壤著２５００多晶年文字記載歷榴史的文化古城戶，劉文化底蘊(yùn)深厚喘，先后出現(xiàn)了謎諸如站華違極羅再礙庚虎演、喪劉匯蹲海亭狐粟鬼特劉耕課國(guó)俘卻鈞腿溫、資盛怕卻宣坊賢懷額共、癢瞿撿尺秋與磁白妨券、貨張父赴太評(píng)俯雷帶材、碧惲哈狼代架牙英幕樓、豬李季嘴公予匆樸寫等文人墨客志偉士，江蘇又是衛(wèi)文化教育大省我，又受江南書通香之影響，常孤州人特重視文賤化教育，特別幅是小孩子的教爺育，家長(zhǎng)們一男生中愿意愿意根投入畢生的心航血和金錢去為左孩子的成長(zhǎng)，隸希望他們進(jìn)入鳴最好的學(xué)校，哄接受高素質(zhì)的究教育和具特色午的教育，哄而在常沃州辮49寨8遇所小學(xué)中，知線名的僅有四所品（局前街小學(xué)慈、博愛(ài)路小學(xué)敬、延陵路小學(xué)故、附?。?，不膊到百分之一，譽(yù)而到新區(qū)，除禽有由新區(qū)管委閱會(huì)、常州教育膠委員會(huì)共同創(chuàng)驟辦的從小學(xué)至象高中的一體化繩的寄宿制國(guó)際緞學(xué)校外槍，思學(xué)校相當(dāng)匱乏超。享項(xiàng)目文化教育結(jié)尤顯重要，一刻是填補(bǔ)新區(qū)學(xué)妥校教育的空缺世，二是通過(guò)名泄校的引進(jìn)對(duì)項(xiàng)林目周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)繼私營(yíng)老板有非腹常大的吸引力響1.4期量政策環(huán)境殼蘇錫常地區(qū)自汁定位特大型中欺心城市以來(lái)，量規(guī)劃確定，蘇豆州、無(wú)錫、常暴州中心城市空及間的拓展、結(jié)單構(gòu)優(yōu)化等要統(tǒng)模一考慮、綜合滔平衡、合理分越布；詞全市上下要以昏精心實(shí)壟施枯“硬構(gòu)筑區(qū)位優(yōu)箭勢(shì)戲”驕、箭“父增強(qiáng)城市功葬能舅”搖、跳“脫營(yíng)造城市環(huán)柿境板”嘗和賞“恨美化城市形術(shù)象日”栗四大系列工程問(wèn)為抓手，迅速銀形成我市城市秤化和城市現(xiàn)代盟化管理新格局匪。一是要圍繞鄙做大常州，加格快形成四位一眾體、眾星拱月銀的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)比新格局。毀要加快實(shí)施北擱進(jìn)南拓戰(zhàn)略，子促進(jìn)特大城市贏的迅速擴(kuò)展；包三年建設(shè)的主集要目標(biāo)任務(wù)。載一是完善對(duì)外竹交通，構(gòu)筑特辨大城市基本框撐架，圍夜繞仇“躬東西呼應(yīng)上海怠、南京，南北授溝通浙江、皖頑西和蘇中、蘇壁北筑”盈的大交通格局共，積極實(shí)呀施撐“雜一縱、四橫、基三旋環(huán)奸”慌建設(shè)戰(zhàn)略。二每是拓寬市區(qū)主猾干道，優(yōu)化城境市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，釣打通出入口，紡溝通內(nèi)外環(huán)，徐提高路網(wǎng)關(guān)聯(lián)掃度，重點(diǎn)新建熔和改造一批溝團(tuán)通南北的快速車交通干道，推煤進(jìn)老城區(qū)、武憂進(jìn)區(qū)和新北區(qū)炮的道路一體化催。皺三是綠化凈化繳環(huán)境，建設(shè)生利態(tài)城市，血為廣大市民營(yíng)需造一個(gè)良好的屆居住和工作環(huán)拋境。四是建設(shè)觀一批重點(diǎn)項(xiàng)目沈，提高城市承廉載能力，以先蔑進(jìn)的公用設(shè)施譽(yù)支撐現(xiàn)代城市運(yùn)功能。五是以報(bào)推進(jìn)四項(xiàng)整治隙為著力點(diǎn)，切垂實(shí)提高城市管受理水平。模道路的拓寬大界大的擴(kuò)大了常嘴州市民的城市緒心理半脹徑見(jiàn)史，以及市中心貴北移，利用新閉區(qū)優(yōu)美環(huán)境，塊政府給了大量受的招商引資優(yōu)趟惠政策，迅速耐的積聚了人氣激，加上大大減既低了住房交易礎(chǔ)的費(fèi)用和簡(jiǎn)化根了相關(guān)辦理手主續(xù)，因此一切嘉利好的政策大抗大促進(jìn)了新區(qū)腎的房地產(chǎn)市場(chǎng)鬧發(fā)展。厚1.5面交通環(huán)境蒙在三年中，加盲大投資力度，名新建高速公路率７６公里閃和一級(jí)公路干１０７公里身，新建一批城顏市快速干道、覺(jué)改造一批城市嚇主干道，進(jìn)一貝步完善城市路醋網(wǎng)結(jié)構(gòu)；析城市公交車輛槍總數(shù)達(dá)１２０冬０輛，公交線馬路基達(dá)誼6瘦0詳條歌80真0侵公里彼；虧明年要新建厭西環(huán)二路、青此洋路粥兩條城市南北地向的交通干道幟；改造拓寬蘭每陵路、采菱路噴、倉(cāng)鳳凰路和機(jī)武青北路；新娛建勤益西路等與道路和西瀛里眠地塊、青龍生灑活區(qū)的配套道隱路。愈新北區(qū)要重點(diǎn)貼建設(shè)西環(huán)一路息、華山路，改屬造通江大道，鵝新建港口大道堤、港區(qū)大道等翠干道，并延伸榆黃河路、河海磁路和長(zhǎng)江路；巾1.6墳呈經(jīng)濟(jì)環(huán)境注平穩(wěn)、協(xié)調(diào)、慌提翅速前,蜜是餡200董2之年以來(lái)常州市條經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主筐要特征嘩,勁今年以來(lái)常州霉市經(jīng)濟(jì)在景氣頁(yè)區(qū)間運(yùn)行已持牢續(xù)濟(jì)9誤個(gè)須月訪,按主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)攝長(zhǎng)較胃快壯,罪相關(guān)指標(biāo)出現(xiàn)濱了穩(wěn)中向好的覆勢(shì)壘頭魔,銜種種跡象表匯明約,欲期盼已久的新巖一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展慕周期的拐點(diǎn)已扯現(xiàn)端倪。捎從三大需求情難況間看竿,幸出口、投資、止消費(fèi)出現(xiàn)了全首面、較快增長(zhǎng)埋的格局：略一是道出口貿(mào)易持續(xù)變保持高位增長(zhǎng)里。今年以斗來(lái)箭1-且9符月出口總額已培達(dá)梳1順3慢億美夢(mèng)元蹲,燭累計(jì)增幅湯為往46.5韻%心。豐二是般投資增幅高于艦去年蘭。怕1-煎9耗月債,別全社會(huì)投資額烏完劉成延104.裳1冷億扒元喪,快同比增僑長(zhǎng)勻17.9童%抗；移三是真消費(fèi)品市場(chǎng)逐緩步升溫丘。疫1-小9漸月全市實(shí)現(xiàn)社標(biāo)會(huì)消費(fèi)品零售挽總襪額腐146.雅5哄億造元苦,扣同比增福長(zhǎng)港8.6拴%輝；只地從宏觀經(jīng)濟(jì)景么氣狀況指數(shù)駁看努,僅呈明顯回升態(tài)散勢(shì)。義去年四季意度腰,循常州市宏觀經(jīng)傷濟(jì)景氣指數(shù)尚桑為腫98.0呀,季處于不景氣邊挪緣。今年以誼來(lái)望,扮雖然季度景氣腫指數(shù)有所波客動(dòng)鐵,內(nèi)但始終保持列在掘10馳0插以此上站,巧表明將前務(wù)9駝羞個(gè)月常州市宏坦觀經(jīng)濟(jì)一直在落景氣區(qū)間運(yùn)行揉。開(kāi)1.削7池投資環(huán)境腦200匙2籃年放1-蛇9揀月房地產(chǎn)投資微統(tǒng)計(jì)（含武進(jìn)欄區(qū)仿）燭港扁筋單位：萬(wàn)元繩類別荒完成投資分200念1料（飛1-臟9照）稀200匆2冬（蛙1-腦9友）禁同比增長(zhǎng)戀全市猶市區(qū)鉛全市友市區(qū)列全市涂市區(qū)段商品房蠢191357耽116345祖273227嶼233848猾42.78%途101.00敵%耐其中：住宅聾150713紗84718倚221744撞183478抗47.13%膀116.57宵%未辦公錦3858晶3534慘5694秩5694情47.59%船61.12%教商業(yè)旁27223屯21365鈴28853顆28334此5.99%督32.62%音其它善9563雨6728辜16936役16342榮77.10%兄142.90識(shí)%右注：市區(qū)包括瀉老城區(qū)、新區(qū)拌、武進(jìn)區(qū)；全介市包括市區(qū)、屬金壇、潥陽(yáng)?？溉ツ暌詠?lái)，常德州市加快城市緩改造和建設(shè)力牌度，兩年拆羨遷控1桐萬(wàn)戶印約額13茂0翼萬(wàn)平方米。結(jié)基合城市建設(shè)，患全市房地產(chǎn)開(kāi)弊發(fā)迅速升溫，嗽房地產(chǎn)銷售快經(jīng)速增長(zhǎng)，商品硬房和住宅均呈候現(xiàn)銷售面積大榨于竣工面積、掏銷售增速快于牲竣工增速的勢(shì)膽頭，在二級(jí)市診場(chǎng)帶動(dòng)下，房企地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)施交易也相當(dāng)活兄躍，刺激房地物產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總刑量不斷攀升。由在開(kāi)發(fā)中，住犁宅仍是主體，鮮上半年全市住鳳宅建設(shè)完成投啊資藏13.傭6奸億元，同比增蟲長(zhǎng)紋48.酸1怎％，占全部房奶地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資謠的雁80.魄2田％。另外，上假半年商業(yè)營(yíng)業(yè)值用房完成投揚(yáng)資賺1.孫6榴億元，辦公樓昌完咬成元0.痛5命億元，同比分仰別增攀長(zhǎng)亞82.梁9沖％梳和漏89.隨9估％。即從投資來(lái)源看逝，定金及預(yù)收姓款比重較大，虜成為支撐房地辛產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要膠資金來(lái)源。利慕用外資情況也如好于以往，上濁半年利用外蛋資鑄0.加7戲億元，同比增姑長(zhǎng)組166.8詳%謝。棗2床圈常州市房地產(chǎn)美市場(chǎng)研究曬2.1勸榴常州市房地產(chǎn)飯市場(chǎng)概況出1998遷年以來(lái)，政府渠為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)職、擴(kuò)大內(nèi)需，輔在加快推進(jìn)住北房制度改革的卸同時(shí)，積極實(shí)莊施一系列鼓勵(lì)仰房地產(chǎn)發(fā)展的糾政策。憑籍這拍樣良好的宏觀核環(huán)境，房地產(chǎn)諷業(yè)迅速發(fā)展，賤并逐步走向成佛熟，呈現(xiàn)出持燒續(xù)、快速、健股康發(fā)展的良好莖態(tài)勢(shì)，投資、拍開(kāi)發(fā)、供應(yīng)、晚銷售不斷創(chuàng)出禿新高，良性循掉環(huán)發(fā)展的特征洲明顯，集中表辮現(xiàn)在以下四個(gè)淘方面：供應(yīng)方面：韻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投診資規(guī)模得到合烈理調(diào)整。房地科產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資市言場(chǎng)已顯現(xiàn)出市軋場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)和谷政府宏觀調(diào)控?fù)P雙重作用的痕棟跡，羨一方面，土地稈供應(yīng)量受到政須府部門的控制撈，另一方面，蔥投資的規(guī)模、培速度和結(jié)構(gòu)又列受到市場(chǎng)的無(wú)牢形調(diào)節(jié)剃。犯2001齊年，常州完成傷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投兔資漏32.2寫億元，比上年付增長(zhǎng)偽7.3%瞇；權(quán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投凱資總量占全社臺(tái)會(huì)固定資產(chǎn)投績(jī)資比重達(dá)甲19.7%缺，比上年提高燒0.6并個(gè)百分點(diǎn)；全怪年住宅建設(shè)投脖資達(dá)鹽26.2金億元，增長(zhǎng)園7.6%尺，占房地產(chǎn)開(kāi)漠發(fā)投資的霞81.5%姑；最全年在建商品炎房屋施工面積哪達(dá)顫487濱萬(wàn)平方米，比生上年增長(zhǎng)騙19.7%異；美其中住宅施工梁面積賢398刷萬(wàn)平方米，比夫上年增長(zhǎng)蹦15.8%長(zhǎng)；錘商品房竣工面刻積裹193念萬(wàn)平方米，比舊上年下降省5.4%晃；弟其中住宅竣工燒面積瀉170旦萬(wàn)平方米，比晝上年增長(zhǎng)須5.3%傻；紋全年銷售價(jià)格迅平均每平方米剩1725淋元，比上年上嘴升爐2.3%徒；伴其中商品房住復(fù)宅鬼1669終元，增長(zhǎng)陣6.6%儀；掉商品房空置面乘積（川69.掃8毒萬(wàn)平方米勸）減少了陸7.墾9昏萬(wàn)平方米約，；桐商品房空置率躺（青12.3%猛）下降了紹4.9毫個(gè)百分點(diǎn)。需求方面：旱商品房銷售量銜持續(xù)上升，二廣三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)凍效應(yīng)明顯。近美幾年來(lái)，我市醒房地產(chǎn)市場(chǎng)已飛經(jīng)初步形成投足資與消費(fèi)互動(dòng)蹤、增量與存量保聯(lián)動(dòng)的格局。預(yù)全市商品房銷灰售量自珍1998矮年首次突破拳100條萬(wàn)平方米大關(guān)勉以來(lái)，每年以找不低于險(xiǎn)10%冠的增長(zhǎng)速度創(chuàng)掩新高，勿2001逗年商品房銷售宜面積達(dá)脈173敢萬(wàn)平方米，比平上年增長(zhǎng)模15.8%些；消費(fèi)方面：粥2001胞年末，全市商軟業(yè)性個(gè)人住房錫貸款余額已達(dá)旦21.7紗億元；幅其中當(dāng)年新增裂貸款禍10.6蓋億元，增長(zhǎng)妹95.7%跡；誓公積金住房貸簽款庭6.4射億元，增長(zhǎng)儉42.2%面2001例年全市個(gè)人購(gòu)智買商品房面積碎170炕萬(wàn)平方米，個(gè)村人購(gòu)房比例超杜過(guò)閃98%煤，比上一年又漢提高了愛(ài)4.7耍個(gè)百分點(diǎn)。以疲個(gè)人購(gòu)房為主轎體的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)籍的形成和穩(wěn)定騙，為今后房地午產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)槍健康發(fā)展奠定俗了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。前景方面：侮由于公2001拒年較大規(guī)模的火新開(kāi)工房地產(chǎn)吩項(xiàng)目（菜233熄萬(wàn)平方米，增肢長(zhǎng)聞31.2%勝）在拉2002倦年將進(jìn)入投資斷建設(shè)的高峰，錦再加上目前房籌地產(chǎn)業(yè)結(jié)余資盯金比較充裕，貼房地產(chǎn)投資的紛繼續(xù)增長(zhǎng)有一狗定的基礎(chǔ)。但掏另一方面，經(jīng)預(yù)過(guò)連續(xù)幾年的葛快速發(fā)展，房秧地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資失的基數(shù)已有所信擴(kuò)大，投資幅般度短期內(nèi)上升查空間也不會(huì)太桶大。從長(zhǎng)期看像，住房消費(fèi)的斧巨大能量還有副待釋放，房地柄產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展亞應(yīng)有較大的空始間，我市房地干產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展賴具有較大增長(zhǎng)陵潛力。遲2.2變撇常州市房地產(chǎn)碧市場(chǎng)現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀眾2.揭3寇常州市房地產(chǎn)拒住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀俱2.3.之1劑住宅市場(chǎng)板塊品分析越中心板塊：續(xù)關(guān)河路以南、侵懷德路以東、蒙勞動(dòng)路以北、字東坡公園以西西。目前均為中盆大型高檔公寓基盤在售，以小動(dòng)高層、高層為糖主。均細(xì)價(jià)辨270勸0房－充330脫0標(biāo)元／㎡。雹序號(hào)釋項(xiàng)目名稱握結(jié)構(gòu)類型肅銷售均價(jià)珠銷售率遮備注矩1咱銘巷歲多層、小高層?jì)?9唇00脫6麥5懸%楊2脹荷花池公寓什小高層滲3300凍90%意3譽(yù)世紀(jì)明珠園幼小高層、高層罰3蘿2攻00頓60%慶聯(lián)排別墅罵3400飲4全麗景花園影3300弄5皺金色新城燃多層、小高層么2880器6膨聚和家園論多層、高層闖2900輩50%尋7售怡康花飛園錦·傷明日星城玻高層宰2500踏因靠近鐵轎路最,粗銷售不利瘡8冰新天地花苑單小高層、高層妄2980慣9薯聚豐公漆寓史·賊中心宜居禍小高層個(gè)2820壽60%注：提1庫(kù)、多層、小高珠層、高層價(jià)差跳僅為二百元左拼右，表中均價(jià)僑合并估算?？?刪、銷售率不易久調(diào)查，表中數(shù)魔據(jù)均為調(diào)查人期員估計(jì)值。冰二線板塊：為外環(huán)路、外環(huán)邪西路、常錫路櫻、橫塘河及采穴菱河以內(nèi)，城炕中心板塊以外川的區(qū)域。多為吩中型樓盤在售賢，以多層建筑民為主，中等品住質(zhì)樓盤均炕價(jià)抗160彼0扔－植180軋0宇元／㎡，高品迎質(zhì)盤均價(jià)多禍為悅190撲0愈－縱230聲0伯元／㎡（懷德鏟苑及銀河灣例孕外）。戴序號(hào)高項(xiàng)目名稱蹲結(jié)構(gòu)類型左銷售均價(jià)芹銷售率笨1伯白云東苑瀉多層緩1700珠92%骨2輔藍(lán)色星空清多層麗2300陰80%薯3倉(cāng)聚景苑瘦1980貪100%催4車懷德玻苑姑·抽當(dāng)代藝墅低多層遺、桿小高層乖2700韻80%亂5找兆豐花苑米多層、小高層水、高層瞎2200漠6受潤(rùn)德半島腳小高層、高層販2280奏45%旦7茅奧韻家園祝多層菜2題10腿0雀70%挎8愈萬(wàn)福花加園淚·餅美景良城牛1980鞏60委%催9賀田園都市防多層艘1600遍50%駕10殊時(shí)尚新獎(jiǎng)居解·蕩紅梅假日廣場(chǎng)虎2300薦11哀銀河灣確多層園25傅5枕0授90%保12阻萊茵花園娃多層、小高層揉2028渾90%咬聯(lián)排或2600炮別墅固3380轉(zhuǎn)新城板塊：滬聾寧高速路、泰腹山路、外環(huán)路灣、藻江河范圍肌內(nèi)。以通江大島道為中軸線，遷樓盤絕大多數(shù)紗集中在通江大寫道以東。原為步常州市別墅集裳中區(qū)（售濫價(jià)章270侍0誘－滔320貸0叢），現(xiàn)已基本侍形成新經(jīng)濟(jì)、江新城板塊的態(tài)適勢(shì)。雖然城區(qū)上的擴(kuò)大，導(dǎo)謙致掌“局新北區(qū)屬于郊舒區(qū)忘”姐概念被淡化，泊但新區(qū)的市政感配套相對(duì)匱乏嫩（醫(yī)院、系統(tǒng)啦教育、商業(yè)網(wǎng)烏點(diǎn)），使居民視區(qū)北移的趨勢(shì)沾仍受一定制約黎。悅新城板塊大力吐發(fā)展前譽(yù)（輕199遞9千年前）多為獨(dú)角立別墅項(xiàng)目，冬其時(shí)均價(jià)隱在雀300惠0肉元／㎡左右。推現(xiàn)多為高品質(zhì)貝公寓與別墅共怖同開(kāi)發(fā)，公寓畝均價(jià)柔在介180莫0愿－境230土0沾元／㎡，聯(lián)排驕別墅、獨(dú)立別稍墅的均價(jià)也被趙提升扣到晴250顛0紅元／㎡竄、季350列0攤元／㎡左右。滲序號(hào)箭項(xiàng)目名稱棒結(jié)構(gòu)類型知銷售均價(jià)色銷售率被1扔天安新城市花勸園雨小高層米2500小二期差80綿％，三期一般愛(ài)2趙藍(lán)色港灣巨小高層盯2哭3譯00汗80%浩聯(lián)排別墅壯2500原100%雹獨(dú)立別墅巧3舉50約0起30%加3馬太湖花園符小高層艙1800驢42%本4野陽(yáng)光花園敲公寓壯18花0盜0棍95%藥別墅您5躁江南春曉狼多層咬1600件30-40%選6驗(yàn)新荷花園民小高層渠1950還80%錘別墅處2500碼7晚藻江花園埋多層華1摘82季0準(zhǔn)40-50%晃8選美林國(guó)際村影聯(lián)排別墅擁獨(dú)立別墅點(diǎn)9成東南花園狡聯(lián)蜻排熄\技獨(dú)立別墅初銷售完畢可10瘦百老湊匯柳·降御花園次獨(dú)立別墅稿銷售完畢滑湖塘城區(qū)。大詠通河以南，原付湖塘鎮(zhèn)轄區(qū)范啟圍。以多層公吹寓為主，均謊價(jià)膜120良0告－干160勿0席元／㎡。結(jié)論督城區(qū)在不斷擴(kuò)言大。因土地的奇稀缺性及交通低狀況的改善，悟中心板塊的高碼房?jī)r(jià)不斷往二敞線板塊滲透，加也就進(jìn)一步抬親高了二線板塊愚的購(gòu)房?jī)r(jià)格。擠世紀(jì)明珠園位軌于勞動(dòng)西路，校市民心目中原霞屬于城郊結(jié)合負(fù)部，但隨著周驢邊中興宜居、沙銘巷等地產(chǎn)項(xiàng)秧目的共同烘托狀，此區(qū)域的房耳屋均價(jià)已接檢近麗300劑0頭元／㎡。常199浮9零年以來(lái)，中大孟型項(xiàng)目日漸增玉多，進(jìn)一步引脅發(fā)了產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)惠，不論哪一板害塊，都正在逐非步提高售價(jià)，佛消費(fèi)者的低價(jià)悲選擇面將會(huì)越耽來(lái)越窄。緒新北區(qū)的高品捉質(zhì)、大規(guī)模樓晨盤已逐漸得到深老城區(qū)及周邊追鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者的列青睞，其價(jià)格極已逐步向二線訂板塊靠攏。藻嫂江花園一期開(kāi)對(duì)盤時(shí)平均售價(jià)宜為末170磚0壟元／㎡，現(xiàn)在幕的而其售價(jià)已快上升字到差190奉0水元／㎡左右。喝各板塊中綜合峽質(zhì)素不高的項(xiàng)傘目，并未因其輝價(jià)低而加快其腸銷售率（如二任線板塊的田園蠅都市、新北區(qū)惠的太湖花園）首，相反，一些頌較高品質(zhì)的較伴高價(jià)樓盤銷售么速度喜人（二柜線板塊的兆豐矛花園、新北區(qū)知的藍(lán)色港灣）吉。朱住宅市場(chǎng)產(chǎn)品含特點(diǎn)分析魔①炕產(chǎn)品層次及價(jià)牧位特點(diǎn)價(jià)位分類腫產(chǎn)品層次反產(chǎn)品類型月總價(jià)服（萬(wàn)元）欄單價(jià)和（元／㎡）棋主要分布區(qū)域游高價(jià)產(chǎn)品迷公寓販>慰35給>存2700脾中心板塊末二線板塊較少宣聯(lián)排別墅德>羊45娛>款2500仰新北區(qū)奮二線板塊較少蔬獨(dú)立別墅彈>賀60挪>晃3000會(huì)新北區(qū)藥中高價(jià)產(chǎn)品涼公寓泳2飾6攪－積35壞220速0母－迷2700互二線板塊校新北區(qū)憲中價(jià)產(chǎn)品槳公寓確2捏0吳－租26舅160口0哄－櫻2200迎二線板塊提新北區(qū)合中低價(jià)產(chǎn)品劍公寓仆<踐20種<印1600留湖塘城區(qū)產(chǎn)品層次分析啟各層面產(chǎn)品價(jià)誠(chéng)格落差不大，能僅華50鎖0筋元／㎡左右。真同層面中產(chǎn)品韻品質(zhì)不同，價(jià)識(shí)差對(duì)于常州市得而言較大，抹約催50燒0陜?cè)O。計(jì)同層面中多層粥與小高層價(jià)差禿不塵大繡20街0杜－廳30慶0興元／㎡，小高陣層與高層幾乎誼無(wú)價(jià)差。賊公寓與聯(lián)排別源墅價(jià)罪差戲30劈0斃－宵50瞎0駱元／㎡，聯(lián)排努別墅與獨(dú)立別維墅價(jià)企差析50烈0李－槍80悼0簡(jiǎn)元／㎡。絹結(jié)論：產(chǎn)品同瀉質(zhì)化嚴(yán)重，除岸天安外幾乎無(wú)道針對(duì)性強(qiáng)的差嫁異化產(chǎn)品。大請(qǐng)多數(shù)公寓項(xiàng)目死的設(shè)計(jì)都非常交相似朵：事10籃0甲㎡?。?6配0滿㎡的戶型都有默，頂層是大面項(xiàng)積的復(fù)式，涂②紙產(chǎn)品分布特點(diǎn)飲中心板塊絕大在多數(shù)為高價(jià)公亞寓產(chǎn)品，以小肺高層、高層為悉主。二線板塊尺以公寓為主，桂公寓中多層與總高層（含小高時(shí)層）比例相當(dāng)必。源開(kāi)始出現(xiàn)別墅企產(chǎn)品。位于城檔西勤業(yè)路的萊嚷茵花園，也開(kāi)瓣發(fā)了聯(lián)排別墅值和獨(dú)立別墅，年其售價(jià)廊（竭260識(shí)0伍元／㎡鑒、集340津0蔥元／㎡）略高察于新北區(qū)的同匹類物業(yè)。新北區(qū)淹原為別墅集中加區(qū)，現(xiàn)產(chǎn)品多紅元化黎。仗199耳9忠年以前，除天殲安城市花園和貞藻江花園（經(jīng)悶濟(jì)適用小區(qū)）變外，絕大多數(shù)院為別墅項(xiàng)目：岸東南花園、百躍老玩匯搭·登御花園、陽(yáng)光火花園等。新開(kāi)錘項(xiàng)目中的美林圍國(guó)際村、藍(lán)色撈港灣、陽(yáng)光花叛園等大多數(shù)為驕公寓、聯(lián)排別李墅、獨(dú)立別墅道的多元化地產(chǎn)倉(cāng)項(xiàng)目。鑒因城市規(guī)劃原鎮(zhèn)因，新北區(qū)以擱通江大道為分程界線，呈廁現(xiàn)塘“銅東強(qiáng)西扭弱晃”例的發(fā)展趨勢(shì)?；ò凑招卤眳^(qū)的繳發(fā)展規(guī)劃：通飽江大道以東為天金融商貿(mào)配套琴區(qū)，現(xiàn)常州市漲唯一的市區(qū)大洗型娛樂(lè)場(chǎng)版所須—修—輪恐龍園也位于戚該區(qū)域；通江尋大道以西多為運(yùn)工業(yè)園區(qū)。是寫以，西邊僅江晝南春曉、嘉新過(guò)公寓等少數(shù)樓狐盤，而東邊尤禮其黃山路兩側(cè)信集中了大部分恥新、老項(xiàng)目。椅湖塘城區(qū)：以按低價(jià)公寓為主車。液③翼產(chǎn)品類型比例公寓逼占市場(chǎng)總量的介大多數(shù)，搖約會(huì)8修5麥％壩－償9請(qǐng)0握％。哀小高層、高層再產(chǎn)品逐漸增多稀。既保證了發(fā)漂展商的規(guī)劃面招積，又提高了豎環(huán)境綠化，也裝符合常州市現(xiàn)碰階段的發(fā)展思癥路。受戶型多樣化，船平層、躍式（丹錯(cuò)層）、復(fù)式擔(dān)等戶型都已普童及，其中挑束高掛5.訴3壽－島5.理7籌米溪的中空客廳現(xiàn)紀(jì)為一大賣點(diǎn)。辭聯(lián)排別墅、獨(dú)雁立別墅籮占市場(chǎng)總量劉約液1約0貓％聯(lián)－莊1附5包％。返總體規(guī)劃水平抹不高。單體建拋筑之間顯得較竭為擁擠，除了留私家花園外，忌公共部分的環(huán)藏境、綠化比較虹少，交通系統(tǒng)均不明晰。犬單體建筑的設(shè)腐計(jì)水平不高。辦聯(lián)排別墅的外截立面簡(jiǎn)單，多億為淺色調(diào)；而挑獨(dú)立別墅又強(qiáng)鞠調(diào)個(gè)性，外立腰面顯得較為雜粥亂，使得小區(qū)棕整體性不強(qiáng)。廈多強(qiáng)調(diào)私密性味，相對(duì)封閉。槳前后花園大多留采用花1.哥2牛米咳高的鐵制、木暮制柵欄分割開(kāi)章來(lái)，房前道路臉較為狹窄。竹④于產(chǎn)品配套特點(diǎn)相新開(kāi)盤的中大廊型項(xiàng)目，環(huán)境冬硬件有較大提新高，多作歐式啊小型內(nèi)部水景夸（噴泉、人工紡小溪），大多獵借用自然水系憶作為景觀，引謀進(jìn)或改進(jìn)的極啦少。獻(xiàn)公共設(shè)施不豐對(duì)富，多為一個(gè)警兒童滑梯、一騾兩個(gè)籃球場(chǎng)、曬網(wǎng)球場(chǎng)。笛除世紀(jì)明珠園撤以外，真正設(shè)蹲置立體、多級(jí)妙綠化的小區(qū)項(xiàng)字目很少。綠化荒多以草坪、灌袋木為主，參雜角少量的小樹，剝感覺(jué)不到郁郁感蔥蔥、生機(jī)勃合勃的景象。蘿新北區(qū)項(xiàng)目的棉綜合配套明顯螞優(yōu)于其余各區(qū)僵。都設(shè)有入口樣廣場(chǎng)、內(nèi)部景改觀區(qū)、綠化帶泄、會(huì)所。桿物業(yè)管理總體關(guān)水平待提高：鹿購(gòu)買小高層、驚高層的業(yè)主均耗須一次性交針納掛1猜5糾－矩2殘0援年電梯尼費(fèi)轎500用0簡(jiǎn)元查－工1000翁0而元，作為日后其的電梯維修維舞護(hù)費(fèi)用，引發(fā)曉很多爭(zhēng)議，也這埋下了物業(yè)管周理的隱患。盼物管費(fèi)較低簡(jiǎn)（剩0.3-0.帳5箏元／磨㎡裁·饒?jiān)拢飿I(yè)管逐理質(zhì)量不高，階外來(lái)人員在小詳區(qū)內(nèi)幾乎可以販暢行無(wú)阻。緞設(shè)置會(huì)所的項(xiàng)忙目逐漸增多，猴但會(huì)所提供的桐服務(wù)項(xiàng)目及相縮關(guān)設(shè)施較少。液大多配置溫室役泳池、棋牌室微、健身房。搏⑤訊產(chǎn)品風(fēng)格特點(diǎn)帖環(huán)境及外立面盼較為單一，絕寺大多數(shù)為歐陸剃風(fēng)格，大多以補(bǔ)楮紅色及米色扣為主色系。很除世紀(jì)明珠園求外，大多數(shù)樓祖盤的立面與綠效化不和諧，交課通組織不夠合裹理，設(shè)區(qū)融洽帳的氣氛營(yíng)造的訂不構(gòu)理想。即樓盤主題上無(wú)怨獨(dú)特的風(fēng)格。拿中心板塊大多慎強(qiáng)依調(diào)參“搬尊貴、便惠利供”聲，二線板塊及恥新北區(qū)更多強(qiáng)尿調(diào)卻“棕自然、生態(tài)、褲時(shí)尚、域外風(fēng)本情螞”蘇等賣點(diǎn)，但真發(fā)正實(shí)現(xiàn)的內(nèi)容突與其宣傳有一協(xié)定差距。鬼戶型設(shè)計(jì)上更凈多追求舒適，腸而非實(shí)惠驟。男3竊房蘇2世廳松2久衛(wèi)的標(biāo)準(zhǔn)戶型氣，多設(shè)計(jì)刮成囑12崖0仆－筑13盯5屯㎡左右礦，濕9搶5罪㎡左右僅三僅頸2債房尾2飽廳，與發(fā)展商書的短期趨利心塞態(tài)有關(guān)。族⑥宏產(chǎn)品營(yíng)銷特點(diǎn)紙均為期房發(fā)售概，設(shè)樣板房、裹樣板環(huán)境的項(xiàng)銜目屈指可數(shù)。雖目前所知的僅蒼金色新城做有紀(jì)樣板房，但其銜樣板環(huán)境的真需實(shí)性不高。雙較多樓盤不注細(xì)重產(chǎn)品本身的兆綜合素質(zhì)打造象，往往借助概敘念營(yíng)銷，造成不后期銷售阻力贏大。如：懷德絕苑四期主推挑桃高內(nèi)5.駁7屈米樂(lè)的中空客廳，鼻以質(zhì)1哭層半的價(jià)格讓卸購(gòu)房者得途到文2瑞層的面積，前渣提是另外半層滑購(gòu)房者自己搭僵建，結(jié)果后期侵裝修期間，造哥成業(yè)主與物業(yè)活管理之間產(chǎn)生話許多矛盾。銀偷河灣未開(kāi)盤先篩造勢(shì)，號(hào)稱廣餐州星河灣的克再隆版，但有言設(shè)過(guò)其實(shí)之嫌，更其環(huán)境、品質(zhì)鴉并不盡如人意山，結(jié)果是前期障熱銷、后期滯裕緩?？卷攲訌?fù)式公寓享銷售受阻。開(kāi)助發(fā)商為了追求投銷售面積，把范頂層設(shè)計(jì)成復(fù)買式，增加不占暖用規(guī)劃指標(biāo)的椅半層面積，但校因面積多譯達(dá)蒙18斗0驅(qū)㎡以上，只是琴銷售緩慢。湊世紀(jì)明珠園開(kāi)吼發(fā)的疊加式聯(lián)服排別墅（售用價(jià)辭340稅0侍元／㎡），因甲與常州人的私炸密性要求不太連吻合，且價(jià)位臘相當(dāng)于新北區(qū)否的獨(dú)立別墅，嗓銷售速度不快睬。也低成本營(yíng)銷，軍宣傳手法不豐塔富。全方位利籍用售樓部、平突面廣告、電視世廣告、電臺(tái)廣擱告、立面廣告灑（燈箱、橫幅莖）、營(yíng)銷活動(dòng)蓄、宣傳品等各歷種工具的項(xiàng)目狗并不多。嘩售樓人員專業(yè)烏素質(zhì)偏低。對(duì)茅房地產(chǎn)相關(guān)知墻識(shí)所知甚少，搭大多數(shù)連容積朵率、房屋間距順等基本概念都飾沒(méi)有掌握；介激紹樓盤的流程譽(yù)不科學(xué)、不流鮮暢；工作熱情殿不高，坐有嶼“臺(tái)嫌貧愛(ài)蔑富安”掌的感覺(jué)。如金代色新城的售樓白人員讓顧客自痰行參觀樣板房為，而不隨行介頓紹。結(jié)論：脂競(jìng)爭(zhēng)仍未白熱爐化，利潤(rùn)空間瞎較大。市場(chǎng)需繩求總量大，而吳供應(yīng)量未飽和筆，致使許多樓松盤僅靠地段，陰而無(wú)需打造其張配套、環(huán)境、晴物業(yè)管理等綜售合品質(zhì)，即可蟻獲得不俗的銷廳售率，也使得竭發(fā)展商并不急殼于加快銷售速逢度。如武進(jìn)公眨司開(kāi)發(fā)的聚景錫苑半年售罄中取約耽3躬－銅4催萬(wàn)㎡的公寓，哄及被業(yè)內(nèi)驚嘆多不已。港未完全進(jìn)入規(guī)史?；_(kāi)發(fā)階段咬。大型樓盤（瘡總建筑面怕積殲2毒0嚷萬(wàn)㎡）僅藻江圈花園、金色新砌城、懷德苑、往怡康花園等為葛數(shù)不多的幾個(gè)慕樓盤。有些項(xiàng)瞎目在開(kāi)發(fā)前沒(méi)慰有完整的一個(gè)距總體規(guī)劃，致條使每一期的建噴筑風(fēng)格、平面鄰布局各有不同硬。其中萊茵花松園在十多萬(wàn)平撈方米的小區(qū)中申，明顯出現(xiàn)紅了俱4償－捐5客種外立面，各掀建筑群之間僅棄隔一條于6就米父環(huán)形道路，致繡使視覺(jué)感受較悲為雜亂。灶常州住宅項(xiàng)目滾綜合分析盼規(guī)模及小區(qū)配火套分析蓬規(guī)模蠟配套稱中心板塊在總建面多交在豪1融6霉萬(wàn)撤㎡診以下，僅金色剛新清城原5明0舅萬(wàn)所㎡屢均設(shè)置會(huì)所，釣但其中的設(shè)施載不豐富，物管傷費(fèi)贊0.4-0.濤5%額元藏/距㎡痕·炮月朗環(huán)境品質(zhì)已有旨較大提升，中莫心廣場(chǎng)、樓間用綠化都不錯(cuò)，夫但綠化多以草罰坪為主，未形秧成立體多級(jí)綠催化，景觀以人峰工水景為主。膜二線板塊胖總建面積多脅在驅(qū)1含0版萬(wàn)糠㎡憤以內(nèi)，僅懷德際苑瘦達(dá)辦5色0蛙萬(wàn)今㎡糖(毀四期開(kāi)脖發(fā)針)搖新開(kāi)樓盤均已繁設(shè)置會(huì)所，設(shè)怨施不豐富，物疤管費(fèi)稅元蕩/撞㎡遠(yuǎn)·諸月千網(wǎng)球、藍(lán)球等刊運(yùn)動(dòng)設(shè)施，已座普遍設(shè)置主，蜓1肆0蜘萬(wàn)丈㎡番左右的項(xiàng)目大巾多已設(shè)置幼兒飲園，僅懷德苑約引入常州知名哀小學(xué)。除懷德隱苑外環(huán)境品質(zhì)飾多數(shù)比中心板墓塊弱，開(kāi)始出算現(xiàn)自然水景的等借用（潤(rùn)德半恰島）筍新城板塊侄總建面弄多挺1昨0敏萬(wàn)膛㎡榜以內(nèi)，僅天安根心城市花園戀達(dá)莊1奔4餃萬(wàn)㎡翻均設(shè)置會(huì)所，合物管費(fèi)顯0.歸3摧5-0.4滅元匠/嶺㎡伯·軍月（公寓）撈部分項(xiàng)目的環(huán)局境品質(zhì)稍強(qiáng)于鷹中心板塊；剪除天安外，物待管品質(zhì)較弱。寫1控、鹽“津交通便挪利妥”琴與憤“家商業(yè)配副套捷”糊、蹄“闊教育配露套腦”抗消費(fèi)者相當(dāng)關(guān)辱注，這也導(dǎo)致市新城板塊項(xiàng)目續(xù)產(chǎn)品品質(zhì)稍高故于二線板塊的兔情況下，價(jià)格恨仍然略低于二肯線板塊。壩2盾、物管費(fèi)低，幫且會(huì)所及運(yùn)動(dòng)商設(shè)置的配置多籍非普及型，導(dǎo)假致消費(fèi)者對(duì)物饑管及相關(guān)設(shè)施附配置的關(guān)注度林不高。泉3蓮、消費(fèi)者購(gòu)買殺物業(yè)時(shí)對(duì)品牌蜘的認(rèn)知度已相抵當(dāng)高。屈總之，常州市惑房地產(chǎn)行業(yè)已惰步入產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)挖階段，并已初徹現(xiàn)規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)特的態(tài)勢(shì)，金色籍新城的發(fā)售，甲明年之江、常吳信等大項(xiàng)目的裂開(kāi)發(fā)，即將拉預(yù)開(kāi)大盤競(jìng)爭(zhēng)的先序幕。類型分析昂板塊同結(jié)構(gòu)虜類型很公柄多寓供聯(lián)排刺別墅迅疊加高別墅牢獨(dú)立狂別墅暑2貴房猛2蛛廳某3喂房溫2礎(chǔ)廳毫1丸衛(wèi)駱3毅房玻2尖廳疑2朱衛(wèi)些4歐房路以上巧中心田板塊鉆小高層為主，多多層高層為輔鞏85-91趕㎡雹106-11慘8谷㎡巧120-13緣7健㎡賠>14謠0猜㎡經(jīng)二線燦城區(qū)動(dòng)多層為主，小信高層為件輔封,陪高層較少超93-10億6適㎡稱105-12肢0嶄㎡蘆120-13逝5陸㎡頸>13謙5壤㎡張150-23守0卻㎡鉆180-21克0池㎡莫>28風(fēng)0班㎡忽新城鋸板塊姜多層小高層婚92-110鞏蛇㎡縫110-11臨5拳您㎡破120-15撞0依軍㎡蓄>150富后㎡啟160-20揮0浮旋㎡殼>33攜0備㎡賄1已、別墅尤其是成聯(lián)排別墅供求瓣兩勝；能2爽、小高層、多斧層仍為供求主初體，但此間還青有供求不完全尖吻合的現(xiàn)象服：犧①鐘市場(chǎng)供應(yīng)方面君是大面積獸3-2-2哲標(biāo)準(zhǔn)面熄積伴3-2-藍(lán)2甘兩種戶型齊頭修并進(jìn)，但消費(fèi)著者對(duì)后者的需矩求明顯多于前評(píng)者。一方面與寬開(kāi)發(fā)商的較慢逐速度追逐較高犧利潤(rùn)有關(guān)；另柜一方面估計(jì)與申消費(fèi)爛者嬸“閱好面隱子拉”艷的心態(tài)也有一意定關(guān)系志。霧②干消費(fèi)者需求增枯多刑的悶2塌房戶型在市場(chǎng)葵供應(yīng)量上明顯旗偏少。資3撞、房地產(chǎn)常規(guī)屈路線煉：家“礦往經(jīng)濟(jì)實(shí)禿惠帥”賠方面發(fā)展，通膽過(guò)大面積公寓燦的銷售速度減紹慢，聯(lián)排別墅污的面積趨于小馬型化，又一次裳得到印證。價(jià)格分析劈產(chǎn)品類型傾面積秘單價(jià)厭總價(jià)外中心板塊拾公寓港2-2覺(jué)85-9帶1斃㎡搖2800-3位30土0助元芒/饑㎡緒24-2疑6橋萬(wàn)禾3-2-1療106-11受8浩㎡頃31-3奪9緊萬(wàn)佳3-2-2恩120-13截7督㎡區(qū)33-4霸4弟萬(wàn)著3-4-2張-2早>140劍㎡誘>40哥萬(wàn)木二線板塊卡公寓致2-2沾93-106籮㎡蛙1700-2星30蒜0慮元?dú)?牲㎡敗16-23賴萬(wàn)留3-2-1根120-13起5越㎡已21-35枕萬(wàn)慘>耀4-2-2教135-15僵0石㎡亂31-37登萬(wàn)主聯(lián)排皂150-23譜0冬㎡庸260受0嚼元嶄/蛋㎡心40-59么萬(wàn)柏獨(dú)立冊(cè)>讓280愚㎡蓋338遼0店元餃/慘㎡垂96顆萬(wàn)住新城板塊減公寓網(wǎng)2-2-1朽92-110舟㎡舊1600-2境50皮0震元遇/礎(chǔ)㎡魚15-21則萬(wàn)察3-2-1悠110-11烈5漲㎡碗17-22丘萬(wàn)懶3-2-2饒120-15謊0滿㎡殃21-33機(jī)萬(wàn)濫>墻4-2-2撈>繞150三㎡訊>30捉萬(wàn)林聯(lián)排違160-20憤0康㎡索250沾0桂元礎(chǔ)/遼㎡源41-50椅萬(wàn)嚇獨(dú)立做>假330徑㎡元350繡0嗽元令/乒㎡慢>116鄙萬(wàn)誓1題、中心板塊的惑各種戶型公寓走均比其余板塊債高利出吸50愉%役，隨著城市發(fā)朱展，燭土地供應(yīng)日趨瘦緊張，其售價(jià)望提高的速度會(huì)緊明顯于其余板丹塊，同時(shí)也加廚快了其余板塊血房地產(chǎn)發(fā)展的快速度與廣度。值2晚、怠3-2-1化戶型處境微妙厘，如通過(guò)進(jìn)一誦步的市場(chǎng)研究忠反挖映合“切消費(fèi)者佳對(duì)辮110漫㎡饑的苗3-2-脈2回戶型認(rèn)同感較搏強(qiáng)惜”朗的話，現(xiàn)有玉的揪3-2-叮1杠戶型將被取代堵，隨之而來(lái)州的斗3-2-絕2拒及我2-阻2飯戶型的總價(jià)均蓋比現(xiàn)有產(chǎn)品總酷價(jià)下調(diào)。竊3卸、都4撇房及以上的公蹈寓需求量減少購(gòu)?，F(xiàn)有的該類進(jìn)產(chǎn)品銷售速度食明顯減緩。寇4糕、聯(lián)排別墅多稅位躬于狀40-5末5琴萬(wàn)間，與中心膽板賤塊期4便房戶型總價(jià)相丙當(dāng)，分別滿足襯老城區(qū)，周邊針鄉(xiāng)鎮(zhèn)目標(biāo)客戶院的面子要求。船“膽鄉(xiāng)下人進(jìn)城、歡城里人出越城嘆”免都是身份的體?，F(xiàn)。謝5精、新城板塊板堅(jiān)塊各類公寓總碗價(jià)普遍低于二受線板塊的同類枯產(chǎn)品，可見(jiàn)，怠新城板塊的城先市配置及小區(qū)貨配套仍然較為娛匱乏，亟待改疼善。銷售對(duì)象分析豎產(chǎn)品類型脈銷售對(duì)象孝中心板塊元多層、小高層輔高層公寓萄個(gè)體企業(yè)主、均公務(wù)員誤企業(yè)中高管、飼事業(yè)中高收入喇者或二線板塊慰多層公寓嘩附近新村購(gòu)房挖者，工新階層匯、為子女購(gòu)房漲、拆遷戶、教焦師、醫(yī)生食小高層、高層芒翁公寓懼公務(wù)員、教師物、企業(yè)中高管搞、投資者、個(gè)圣體企業(yè)主（集夜中在懷德苑、咸銀河灣）液聯(lián)排別墅嫌公務(wù)員、市區(qū)淋高收入者（中諷高管）疼新城板塊騰多層公寓撥新區(qū)企業(yè)職員佛（廟25-3醫(yī)5既歲）拆遷戶禾小高層、高層鞭公寓虜市區(qū)中高管，周教師、公務(wù)員悲、新區(qū)中高管籠（含外企）年嶺輕人、為子女腹購(gòu)房鋤聯(lián)排獨(dú)立福個(gè)體企業(yè)主、沸公務(wù)員陵2.箭3.瞞4康膚住宅市場(chǎng)的主柔流產(chǎn)品公寓籠標(biāo)準(zhǔn)戶型威：相12前0鎖㎡史的這3膨房襲2什廳暗2陵衛(wèi)，暢銷。煤小戶型擴(kuò)：匹9扮0賣－桶10漸0筍㎡尊的內(nèi)2沙房短2脾廳，暢銷。施大戶型?。簛?3襯0則－蠅14蠢0車㎡斬的究3京房賓2專廳輕2其衛(wèi)叢、怪14縱0橡㎡以也上頓4針－辜6雨房的戶型，銷猾售較慢?？迓?lián)排別墅：四膏聯(lián)、六聯(lián)、八除聯(lián)陳，演18朱0帽㎡榨－屢22南0若㎡，其徹中運(yùn)18式0架㎡暢銷。抄獨(dú)立別墅沾：液25羽0牙㎡忙－蹲35爐0非㎡，大瞎于鋤30載0蝶㎡的居多，其移中注25淺0獨(dú)㎡暢銷。介2.剪3.源5長(zhǎng)毫住宅市場(chǎng)的空殼缺產(chǎn)品遇精裝修房。在贏售樓盤的住宅枯均為毛坯房，胞精裝修房的節(jié)抖約住戶裝修成費(fèi)本及裝修時(shí)間罰。若引導(dǎo)得法離，將大有市場(chǎng)央。禁系統(tǒng)的基礎(chǔ)教蒸育配套。此次血重點(diǎn)調(diào)查懼的震2晌5性個(gè)樓盤中，僅川懷德苑引入一梁所重點(diǎn)小學(xué)，澤其余的中大型繞樓盤也只有幼處兒園。公寓：呼10喜0宮－醬10循5叮㎡盒的婆3認(rèn)房笨2篩廳希2析衛(wèi)。灌9雅5是－付10陰0宜㎡意的拼3桃房習(xí)2盼廳滅1垃衛(wèi)。華7掠0詢－羊8喂5堂㎡恐的壯2微房銳2哨廳什1柿衛(wèi)蜻－軟2丑房舞2雨廳亦2成衛(wèi)?，F(xiàn)有市場(chǎng)墊曾出顏現(xiàn)偶8向5辣－樸9述3教㎡的小戶型，朋銷售情況非常旁好。可適當(dāng)調(diào)飛整壽為邀9疊0毫㎡左右繩的向3溉房屑2版廳惜1關(guān)衛(wèi)或錘大廊2完房朝2躬廳幅2凈衛(wèi)。勸超小戶型虎：角4紐0狂－削6勝0毅㎡毒的嘴1賞房貴1迅廳熟、柳2席房按1葛廳。因常州人愈口較少，流動(dòng)社人口更少，所榜以熄1黑房止1淡廳的戶型需求驚量不會(huì)太大。擇如座在訓(xùn)6技0謎㎡壇的圓2熄房挪1稀廳的基礎(chǔ)上增怖加寫2境0苦㎡，迅以造200粘0榴元／㎡計(jì)算，弓首期僅多揚(yáng)付隔800重0砍－犁1200秤0吃元也不失為一榮種選擇，所以矮該類戶型在常抖州市的需求量勉不很明朗。黑聯(lián)排別墅：雙遼聯(lián)戶型，前后懶花園。在進(jìn)一徑步滿足常州人樂(lè)對(duì)室內(nèi)環(huán)境及行私密性的要求童外，用半開(kāi)放錢式的環(huán)境設(shè)計(jì)閘（用矮灌木分飽割前后花園取吳代高柵欄）適畝當(dāng)引導(dǎo)他們享汽受社區(qū)氣氛。貞?yīng)毩e墅：頂期級(jí)別墅，大環(huán)森境。在提高別話墅的品位上有樸許多可供挖掘獸的市場(chǎng)空缺?？鹊Ｖ萑藢?duì)此賢類物業(yè)的需求葛量及其利潤(rùn)空家間還需進(jìn)一步頁(yè)分析，同時(shí)對(duì)赴開(kāi)發(fā)商的企業(yè)濫品牌有相當(dāng)高梢的要求。駐附思:鵲《樓盤調(diào)查匯機(jī)總表》度2.費(fèi)3.城6煩六可類比項(xiàng)目研允究脊樓盤名稱繩金色新城悅項(xiàng)目類型喂多層、小高層惰、高旦層濫(庫(kù)未推站出泡)刪發(fā)展商壺江蘇新城集團(tuán)爺?shù)乩砦恢枚ㄐ率写废?秘號(hào)芽工程進(jìn)度設(shè)一期主體完工魯、二期動(dòng)工矮交通狀況智位于市中心，伏交通十分便利樸總占地面積層——河總建筑面積鎮(zhèn)5燥0干萬(wàn)㎡挨層數(shù)胳多頃層患6銹小高具層她9-11保建筑風(fēng)格惕現(xiàn)代儲(chǔ)容積率婚2.06夜綠化率攏50%城實(shí)用率擊8凝7蘆％爪配套設(shè)施訊2剃個(gè)會(huì)所霉、蟻2北個(gè)泳池輝、懇2顯個(gè)超市朵、島1研個(gè)大型農(nóng)貿(mào)市徹場(chǎng)束推出日期晃2002伸.吉9撇.畝28愿交樓日期搭200余4咸．搜3報(bào)付款方式償一次素性跑9擊8泡折，八成三十被年按揭莫售價(jià)歲最高掏310逆0竟元巖/求㎡河最低輸275餓0弓元授/夠㎡桑均價(jià)賤288嘩0檔元站/潮㎡孫銷售率隊(duì)一胳期產(chǎn)85%補(bǔ)交樓標(biāo)準(zhǔn)橋毛坯灌管理費(fèi)圓0.4末5敘元勿/救㎡攀主狡力緒戶偵型徑情照況盟類型憲面積爸比例玻銷售率愚二室二廳擺木84.每8丘㎡廢、闊95.8敢3束㎡裝三室二廳恢119.9-和141.3紐9桃㎡櫻四室二廳旋144.22敬-147.4賽6們㎡曾五室二廳朗173.8滾4高㎡歸目標(biāo)客戶群半中高收入階寨層患(趁企業(yè)中高管理栗階層、事業(yè)單陸位職員和個(gè)私訊企業(yè)托主井)績(jī)主力賣點(diǎn)猴地段、規(guī)模隨、坡品質(zhì)、學(xué)區(qū)恨廣告訴求鉛市中心五十萬(wàn)暈平米高品質(zhì)生屠活城堡賞綜合點(diǎn)評(píng)驢造城概念，營(yíng)風(fēng)銷手法在常州鎖最先進(jìn)，設(shè)有冤樣板房及樣板誦環(huán)境，售樓部側(cè)裝修大氣。第墨一期去孩年匠1透0港月即2錯(cuò)2像日開(kāi)盤時(shí)價(jià)格燃定位事在引320承0肅元謝/殼㎡，豪宅概念灰，擬針對(duì)中心天板塊的高收入鬧者，但銷售形返勢(shì)嚴(yán)峻，隨即訪價(jià)格下調(diào)技到犧290運(yùn)0瓶元臺(tái)/何㎡，目前銷售諒率達(dá)逼到沉8晚5康％，其中一半傳為武進(jìn)區(qū)的鄉(xiāng)違鎮(zhèn)企業(yè)主購(gòu)買霉，另一半為老喉城區(qū)的醫(yī)生、除白領(lǐng)、公務(wù)員鋪購(gòu)買。今甩年精1懷0屈月抖2貞2掩日推出第二期王，至今為止，殲銷售情況不佳品。臘樓盤名稱圾世紀(jì)明珠園坑項(xiàng)目類型依多層、小高層老、高層嘗發(fā)展商克常州潤(rùn)隆房地凡產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公澆司無(wú)地理位置其勞動(dòng)西調(diào)路右2洽號(hào)鎮(zhèn)工程進(jìn)度濁三期封頂棕交通狀況卷極其便捷，領(lǐng)有變7處條公交線經(jīng)過(guò)嫌總占地面積狹8侵．姑3季萬(wàn)㎡悅總建筑面積料1惰6涉萬(wàn)㎡黨層數(shù)猾三期小高醒層頓9-11鬧建筑風(fēng)格您歐陸婦容積率督1排．忌9甚綠化率跟42%遞實(shí)用率言配套設(shè)施殼會(huì)所、菜場(chǎng)、皆雙語(yǔ)幼稚園、憲銀行、美容美詞發(fā)等霸推出日期截三垃期治200趕2綠．裙5榨交樓日期碗200倍3最．謊6.28策付款方式負(fù)一次性，八成錫三十年按揭橋售價(jià)孟最高寨3950膊元屬/饑㎡來(lái)最低英2760凍元養(yǎng)/房咬㎡叛均價(jià)私3200幣元稼/臣乎㎡珍銷售率消60%瓣交樓標(biāo)準(zhǔn)辭管理費(fèi)煩0.4闖0歷元／㎡蔽主峽力顏戶河型排情傲況心類型振面積晨比例打銷售率昂三室二廳一衛(wèi)攝啟125-13徒3赴㎡這5獨(dú)4續(xù)％公5愈0年％腫三室二廳二衛(wèi)的13猾7宵、諸17宵6家㎡虛3劉0蒼％蕩8隨0府％敲四室二廳三衛(wèi)管20條5挑㎡鴉1蚊0喘％軍1釋0蛇％時(shí)六室二廳三衛(wèi)峽21觸6師、誕25疫0摟㎡跪6喚％逆8晃0啟％然目標(biāo)客戶群井個(gè)私企業(yè)主、添公司高層管理妨人員覆主力賣點(diǎn)刺地段、環(huán)境、域規(guī)模、配套叛廣告訴求標(biāo)財(cái)富階層非凡販之選暈綜合點(diǎn)評(píng)觸中心板塊的后衫起之秀，首推點(diǎn)第一期時(shí)市場(chǎng)泰并不看好，但畫其人性化的規(guī)隸劃設(shè)計(jì)及多級(jí)孩立體綠化初現(xiàn)雖廣州大盤經(jīng)典桃手筆的端倪。鋼有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)瑞為：綜合素質(zhì)菠在常州市列第糟一位。此樓盤名稱更明日星城（怡淺康花園三期）板項(xiàng)目類型夢(mèng)高層外發(fā)展商厘常州怡康房地姿產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司塌地理位置朝關(guān)河中關(guān)路潮8候0炎號(hào)造工程進(jìn)度廚剛開(kāi)工知交通狀況診總占地面積就——廈總建筑面積朵——洪層數(shù)沫高究層臉20溜建筑風(fēng)格鞏歐陸垃容積率愚——作綠化率僻38%昌實(shí)用率鑼8肆4躲％根配套設(shè)施疤680蘇0懷㎡三層會(huì)所（奪泳軌池歉2余個(gè)、網(wǎng)球場(chǎng)、焰健身房、桌球丈室、便利店等擠）鬧推出日期蹄200席2嫩．雪3谷交樓日期乘200停4狼．部5繼付款方式唇一次異性默9暑6遮折，八成三十凳年按揭殊售價(jià)撓最高伴最低目均價(jià)濫2300-2茄500殘?jiān)?事專㎡驕銷售率瓦55%摸預(yù)測(cè)店交樓標(biāo)準(zhǔn)掛管理費(fèi)受0.5屈0俘元簽/勸㎡辰主力戶汽型情況梳類型移面積私比例協(xié)銷售率肝三室二廳二衛(wèi)右138.9盾3碧㎡午三室二廳二衛(wèi)退140.7粘8牢㎡竊目標(biāo)客戶群幅事業(yè)單位中高秤收入評(píng)者釀,喘企業(yè)高層管理扒人挎員潛,緩個(gè)私企業(yè)主田主力賣點(diǎn)朝地段、品質(zhì)據(jù)廣告訴求堅(jiān)有高度才有境貢界錘綜合點(diǎn)評(píng)終常州市首個(gè)國(guó)指家級(jí)小康示范令小區(qū)翅，填曾獲建設(shè)部及峽科技部頒發(fā)的奴規(guī)劃設(shè)計(jì)、工妥程質(zhì)量、科技駕進(jìn)步、環(huán)境質(zhì)憂量、物業(yè)管理愉五項(xiàng)優(yōu)秀獎(jiǎng)的圣小區(qū)。一期二胳期銷售良好，觀有較高的美譽(yù)腔度，創(chuàng)造了良屋好的銷售業(yè)績(jī)液。第三期由于忍規(guī)劃變動(dòng)，在賢社會(huì)上造成了篩極大的負(fù)面影孩響，加之位置證鄰近鐵路，銷乏售受阻。躬樓盤名稱牽藍(lán)色港灣騾項(xiàng)目類型逢小高層、聯(lián)排新別墅、獨(dú)立別能墅界發(fā)展商調(diào)常州高成房地為產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公拾司射地理位置粒新區(qū)長(zhǎng)江路北渠（新區(qū)公園正木對(duì)面）僚工程進(jìn)度麗小高層竣工，異別墅已成現(xiàn)房汁交通狀況借交通較便利，衫公交路線較少礙總占地面積侄7拆．相8帽7雜萬(wàn)㎡筋總建筑面積涉9凱．歡9課萬(wàn)㎡廈層數(shù)膀小高楚層恩10轉(zhuǎn)建筑風(fēng)格泳歐陸狼容積率妻1釀．摸28婚綠化率換35%揮實(shí)用率貢配套設(shè)施培會(huì)所、藍(lán)港廣皂場(chǎng)總推出日期骨200債2沉．江1桑交樓日期請(qǐng)200草2撈．善12鈔付款方式尚七成按揭親售價(jià)焦均價(jià)圓小高逼層恭230筐0鋸聯(lián)屆排滋250子0蘿獨(dú)盯立稍3500吼銷售率信85%肚交樓標(biāo)準(zhǔn)寫管理費(fèi)后小高層惜0.4暮0罵聯(lián)汽排基0.8引0旱獨(dú)味立桌1.00司主力戶型斯情況證類型蟻面積掏比例鍬銷售率況三室二廳二衛(wèi)度132.51渾-139.6饑8苗㎡簡(jiǎn)聯(lián)排別墅賠164.67裕-201.3舍5細(xì)㎡敏獨(dú)立別墅求331.49凡-337.4俊3鈴㎡沖目標(biāo)客戶群純公務(wù)員、周邊攜外企中層管理威人員、個(gè)企企綁業(yè)主圍主力賣點(diǎn)濕環(huán)境、生活理社念灑廣告訴求披生活因藍(lán)色而取改變熊綜合點(diǎn)評(píng)旦新北區(qū)的多元膚化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)項(xiàng)膚目。期房發(fā)售尖，聯(lián)排別墅最睡暢銷，其猴中惹18武0授㎡的戶型（總資價(jià)犁4乳5走萬(wàn)元）最先銷設(shè)售完畢。公寓浪中晉13騾0安㎡的戶型（總弄價(jià)載3儉0避萬(wàn)元）較好賣繼，目前已銷售的率艦8溫5攻％。獨(dú)立別墅端銷售較慢，每豪套總價(jià)旋在潑11暖6趕萬(wàn)元以上。發(fā)簡(jiǎn)展商為高成公赤司，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)獻(xiàn)排行在三甲之鍬內(nèi)，同時(shí)銷售銅的樓盤還有藍(lán)辱色星空、萊茵康花園，萊茵花閘園（二線板塊弊）與藍(lán)色港灣坡極其相似，僅榆僅所處區(qū)域有韻所分別。該公茄司的三個(gè)樓盤栗今年在常州市燒的銷售速度在領(lǐng)常州市屬均前肆列。增樓盤名稱需懷德約苑榜·棟當(dāng)代藝墅（四箭期）紫項(xiàng)目類型終高層、小高層逮發(fā)展商跡常信房地產(chǎn)開(kāi)患發(fā)公司米地理位置育懷德南首路曾7肅9奮號(hào)揭工程進(jìn)度礦主體竣工紀(jì)交通狀況火3援路伐、污90展3元路公交車值總占地面積休——備總建筑面積蹦5嘩0僵萬(wàn)災(zāi)層數(shù)率小高島層驚9鉛高除層譽(yù)15賓建筑風(fēng)格賴現(xiàn)代騎容積率欄——娘綠化率孫30%枯實(shí)用率枕配套設(shè)施譯商業(yè)街、會(huì)所撐、小學(xué)、幼兒新園盼推出日期戶200次1仇．側(cè)5狀交樓日期剛200吐3詞．欺7陸付款方式槳八成按揭片售價(jià)晴最高芳最低迷均價(jià)觸2700趙元／㎡督銷售率揚(yáng)四葬期殼80%巨交樓標(biāo)準(zhǔn)掉管理費(fèi)僻0.4貿(mào)0技元住/棗㎡現(xiàn)主籠力盒戶擾型叢情矩況禮類型橫面積召比例絮銷售率溫二室二廳一衛(wèi)飯哥10權(quán)5榮㎡停9克0典％袍三室二廳一衛(wèi)泰13懇8擠㎡盒9專2煤％音三室二廳二衛(wèi)慨141.28鳴-149.9廁1妻㎡伴8打9暑％枝四室二廳二衛(wèi)莫15玻8糞㎡陸8撞5隸％吉目標(biāo)客戶群耀投資購(gòu)房勢(shì)者昏,頓公務(wù)斃員敬,恐中高管理人員拾主力賣點(diǎn)勢(shì)物業(yè)管理出廣告訴求盛挑高儲(chǔ)5.寇7災(zāi)米巧,祖一層平面兩層突空間卸綜合點(diǎn)評(píng)溪常州最知名的叔老牌開(kāi)發(fā)商，收以物管著稱。茅第一家引入常參州市當(dāng)?shù)亟逃龔埰繁婆坪酢_局前街小學(xué)。揉其開(kāi)發(fā)商在常智州市當(dāng)?shù)仄髽I(yè)蔥中名列前豈茅尾—式—起常信公司，與違?；莨就瑢倭磐屑瘓F(tuán)下屬飲企業(yè)。曾獲得辱中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)斑會(huì)頒發(fā)的全國(guó)當(dāng)優(yōu)秀人文環(huán)境損社區(qū)獎(jiǎng)。水樓盤名稱別天安新城市花臉園姿項(xiàng)目類型陽(yáng)小高層化發(fā)展商倘天安房地產(chǎn)公帥司錫地理位置辣新區(qū)公園東侄工程進(jìn)度伐三期開(kāi)工易交通狀況紀(jì)2御9肺、突2盾6繁路公交車桶總占地面積良——襖總建筑面積問(wèn)1博4阿萬(wàn)㎡剪層數(shù)哀小高摩層如9肚建筑風(fēng)格竹現(xiàn)代依容積率暑——賴綠化率娃——退實(shí)用率喉——勒配套設(shè)施版會(huì)所占推出日期抖——洞交樓日期紅200鬧3跳．濾6潮付款方式間八成三十年按討揭績(jī)售價(jià)爪最高餃最低柄1構(gòu)期哪170刷0選元鉆/浮鐮㎡褲均價(jià)奴2500嚷元敬/犧蘭㎡圖銷售率秋70%貫交樓標(biāo)準(zhǔn)瞎管理費(fèi)剪——桶主挖力朽戶映型繩情益況始類型物面積辨比例攪銷售率堆三室二廳瓜站120-15芽0彈㎡貪四室二廳勸130-14每0邁㎡訊五室二束廳遭(些平揀面場(chǎng))匆150-16沉0艱㎡習(xí)五室二抬廳弱(星躍慨層炕)酬210-22扒0轉(zhuǎn)㎡衣目標(biāo)客戶群瓣市區(qū)較年輕的強(qiáng)中層管理人員疏，個(gè)私企業(yè)主對(duì)主力賣點(diǎn)固環(huán)境、品質(zhì)推廣告訴求練被城市珍藏的悼自然壟綜合點(diǎn)評(píng)剃第一家進(jìn)入常奮州房地產(chǎn)界的刷外資企業(yè)，口普碑較好，小區(qū)版大面積的整體兩綠化給人很大劫的吸引力。物稱業(yè)管理處于常死州市龍頭位置貪。卵2.3魂.涂7具語(yǔ)常州市住宅消澤費(fèi)市場(chǎng)研究悲2.3漲.逮7腥.1蕉廳消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)踢查結(jié)果現(xiàn)本次消費(fèi)者調(diào)怠查留由但7糧人組成調(diào)查小皮組，歷精經(jīng)沒(méi)6帆天時(shí)間的調(diào)查翁，共察計(jì)被4僑2玩?zhèn)€工作日，分乏別對(duì)市區(qū)、新論區(qū)及薛家鎮(zhèn)三狀個(gè)區(qū)域，以入談戶調(diào)查、問(wèn)卷響派發(fā)回收調(diào)查球及房產(chǎn)會(huì)上調(diào)尸查三種形式對(duì)梯常州市購(gòu)房消漿費(fèi)者作了一個(gè)滾初步的摸底調(diào)趁查，共回收有槍效問(wèn)歉卷筋64畢2通份，其中市嘉區(qū)攝26饞1屯份、新臥區(qū)階38估1萌份，單項(xiàng)有效壓最高指標(biāo)裕為喪98.5絞%待，單項(xiàng)有效最臉低指罷標(biāo)液71尖%醫(yī)。從以上數(shù)字飽顯示，此次調(diào)柄查的結(jié)果不一惹定能完全反映備常州市市民的隸住房消費(fèi)的真麻實(shí)意圖。鹽未來(lái)幾年購(gòu)房縫消費(fèi)主體績(jī)（略）色從以上問(wèn)卷所湯反映的年齡結(jié)境構(gòu)、學(xué)歷、家煮庭收入、家庭利人口等指標(biāo)統(tǒng)所計(jì)結(jié)果可以看占出未來(lái)幾年購(gòu)鄰房消費(fèi)的主體勝應(yīng)集中擋在釋26-3罩8填的中青年一代叛，他們年齡輕閑、學(xué)歷較高、截收入較穩(wěn)定、優(yōu)家庭人口較少涌、負(fù)擔(dān)輕；這不部分人容易接回受新事物，對(duì)巧未來(lái)生活預(yù)期怖充滿希望，這厘部分群體也正咐是宴***說(shuō)歷來(lái)的購(gòu)房者銳的中堅(jiān)力量。他但從家庭收入晨的指標(biāo)來(lái)看，辯因涉及個(gè)人的鎖隱私，所反映改的情況真實(shí)性耽有待斟酌，另現(xiàn)外反映常州人市對(duì)此話題相當(dāng)咱敏感。覽新區(qū)成了置業(yè)跟的首選字從辰“飯購(gòu)房動(dòng)挪機(jī)腰”牢和姐“己置業(yè)區(qū)經(jīng)域盼”幟來(lái)看，首選新品區(qū)置業(yè)的比例聾較大，相反市砌中心置業(yè)的欲熱望并非很強(qiáng)烈防，而且首次置家業(yè)的比重較大惜，二次置業(yè)的蘭比例緊隨其后沉，這一方面說(shuō)沾明未來(lái)幾年的蠶購(gòu)房潛在需求隙量還很大，同織時(shí)也說(shuō)明城市禍的改造已加快島和二手市場(chǎng)已剪全面啟動(dòng)；購(gòu)雨房作為投資的濟(jì)想法已初露端辰倪，而且基數(shù)掘較大，說(shuō)明常載州人的投資意丸識(shí)較強(qiáng)烈。盼購(gòu)房者越來(lái)越失理智，消費(fèi)觀弓念也在逐步發(fā)捷生改變總比例：200%總比例：200%扒從圓“出交房標(biāo)準(zhǔn)、重羊點(diǎn)考慮因素、情配套等幾項(xiàng)指娛標(biāo)來(lái)看：晨明購(gòu)房者在對(duì)賓裝修標(biāo)準(zhǔn)的介勺定還較模糊；壩從以前一味追巡求價(jià)格、地段濁，而今他們開(kāi)搜始追求景觀環(huán)怕境、配套、品鴨牌、消費(fèi)者購(gòu)糠房別無(wú)觀念也逐漸在朱發(fā)生改變，購(gòu)白房者也越來(lái)越展理智；特在現(xiàn)配套需求乓方向，也越來(lái)忍越看重，在交貧通、購(gòu)物、醫(yī)革療設(shè)施、運(yùn)動(dòng)蔑、教育設(shè)施中疤，對(duì)交通的要賠求尤顯重要。尸居住區(qū)能否解卵決交通工具對(duì)領(lǐng)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)尤依顯重要。芳在前一項(xiàng)調(diào)查睛中，交通顯得秀非常重要，而鍵從交通工具一咳項(xiàng)，多數(shù)家庭截還依靠公交車葬、摩托車、自疾行車等做為常汽用交通工具，異而私家車的占碗有量相對(duì)較少軌；摩托車的限析量發(fā)牌和外地態(tài)摩托車不得入館城等政策因素稀的影響，那么賢消費(fèi)者會(huì)過(guò)多性的依靠公交車叢和自行車等交虎通工具，所以飼對(duì)于郊區(qū)項(xiàng)目繭的交通工具的瞧解決顯得格外言重要。墳消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品案的需求逐步理含性坡市民出行以自鳳行車、公交車塌與摩托車為主騎。壽對(duì)小高層的接恒受觀念在改變返，普遍認(rèn)同并婆希望購(gòu)買多層夾和小高層物業(yè)儲(chǔ)；趣多消費(fèi)者對(duì)單體左、連體別墅介淺定不夠清晰，塌為了一味的追刑求私秘性，而絹對(duì)單體別墅較勸看重；志主力戶型還是孕集中鄉(xiāng)在有100-12輩0筋平米三房二廳鴨二衛(wèi)顛；睛80-10尼0庭的小三房也有縱比較大的需求恭；火單價(jià)遺在摸1500-2尤00敗0求總價(jià)籠在細(xì)1悼5疑萬(wàn)扛-2于5庭萬(wàn)的需求量占閘了將近總需求爐的一半，逐漸嬸從一味的追求俘面積大就是豪浩華的觀念轉(zhuǎn)變歇到追求空間、黃布局的實(shí)用的掃觀念上來(lái)。濤房產(chǎn)信息獲取常主要還是常州虜本地兩大媒體萌上料從調(diào)查顯示，賢《常州日?qǐng)?bào)》鴉是房產(chǎn)信息的黑主要宣傳媒體使，另外房交會(huì)電、晚報(bào)也是獲青取信息的主要?jiǎng)偼緩街?，另臉常州市相?duì)較與小，朋友之間太也是一種較好協(xié)傳播媒介，尤脫顯消費(fèi)特別看葉中品牌和口碑避。駁對(duì)允***欺感興趣的較多冤集中在新區(qū)構(gòu)從此次調(diào)查來(lái)奏看，在新區(qū)入眾戶調(diào)查的相對(duì)規(guī)較多，還有薛合家鎮(zhèn)大批人士頭的宣傳，所以限新區(qū)消費(fèi)者對(duì)獲***簽特別感興趣，宣還寄于了厚望考并希望購(gòu)買。充并提出不少寶凈貴意見(jiàn)。牲2.3鄰.絹7球.跡2工肌消費(fèi)者分析①消費(fèi)者特征耐住房消費(fèi)者主留要集中中在烤2嚇0游－綁3滾8暈歲的年齡段，眉其中又裙以覺(jué)2獻(xiàn)6點(diǎn)－附3仇8胳歲范圍庫(kù)的臣3馳口之家為主，預(yù)其次煌為細(xì)2碼0非－貫2敬5變歲范圍新組織爆的年輕家庭。家庭收入層級(jí)嗎高收入群憲：講掘炊占大2.青8起％，月收入逃在蹦600潛0滋元以上。灣中高收入群：軌占涌11.5派3碗％，月收入初在鎖400騰0污－躺600始0炮元。軌中等收入群：還占窗26.1駐7蛙％，月收入純?cè)诔?50懷0縮元滋－令400腥0償元。致中低收入群：哄占丙32.7單1局％，月收入到在負(fù)150巧0尾－象250隊(duì)0攪元。乓低收入群：普占齊13.2敲4塔％，月收入粗在裕150我0燭元以下。速各消費(fèi)群體的句界限不明顯。叔社會(huì)各層面普李遍的固定月薪鉤不高，私人辦盲企業(yè)的現(xiàn)象比樹較普遍，所以企除高收入人群墳外，其余各階描層的收入差距確不太大。追城市大發(fā)展，止拆遷戶增多。振去年以來(lái)，常禁州市加快城市中改造和建設(shè)力評(píng)度，兩年不到步，拆臭遷儲(chǔ)1規(guī)萬(wàn)戶活約雄13咳0背萬(wàn)平方米。隨盞著城市建設(shè)的栽進(jìn)一步加快，深因拆遷（貨幣母安置）產(chǎn)生的公潛在消費(fèi)者將悉會(huì)繼續(xù)增多。西新北區(qū)居民購(gòu)膽買力弱于老城彼區(qū)居民。原新霞北區(qū)屬于武進(jìn)激市的郊區(qū)，其泳經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)宰較弱。艦周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)有一仁定消費(fèi)量。一梳方面小企業(yè)主厚購(gòu)買中心板塊奸的高價(jià)位公寓朵，以彰顯其尊甩貴，另一方面列，中高收入階蚊層購(gòu)買二線板睡塊及新北區(qū)的毀住房，以達(dá)贊到鳳“扒進(jìn)禁城聯(lián)”錢的心理需求。曬②想消費(fèi)者心理研是究渡“郊好面塔子滿”營(yíng)與刮“商精裙明佛”殃雙重性格。常膜州人請(qǐng)客吃飯蛇很少在家里，想交人接物都會(huì)春用高檔煙酒，允可見(jiàn)其對(duì)形象知的要求頗高。在但自己消費(fèi)時(shí)正，往往貨比三青家、反復(fù)盤算籮，又具有江浙較人特殊規(guī)的扇“頌精打細(xì)嶺算向”鮮。遵非常講究品牌升。璃對(duì)戶型設(shè)計(jì)較度為挑剔，因氣餃候原因，對(duì)南易北朝向非常在和意。勇對(duì)價(jià)格敏感，黎尤其對(duì)總價(jià)的命敏感性高于單章價(jià)，由此，可炒以認(rèn)為目前的楊房?jī)r(jià)與收入比澤略有偏高，且政整體購(gòu)買力并羽非特別強(qiáng)。趣城區(qū)市民靠與怒“響鄉(xiāng)下谷人楚”殃的心理差異非眨常大。城區(qū)把給郊區(qū)普遍看想作馬“麥鄉(xiāng)休下遼”繁，認(rèn)為鄉(xiāng)下人蚊的文化等各方斑面素質(zhì)都較為民低下。郊區(qū)大豬盤的引導(dǎo)工作丈需做得比較深濟(jì)、比較細(xì)。夢(mèng)投資意識(shí)強(qiáng)，識(shí)再創(chuàng)業(yè)多于享建樂(lè)。普遍都希李望年輕時(shí)掙得肉一份家業(yè)，以騙滿足現(xiàn)實(shí)的心倘理需求及將來(lái)患的生活保障。掛相當(dāng)重視系統(tǒng)可的常規(guī)教育。汽家長(zhǎng)普遍認(rèn)為午：進(jìn)入一所好痰的小學(xué)，相當(dāng)伍于順理成章的等進(jìn)入重點(diǎn)中學(xué)葛乃至大學(xué)，今歪后的工作、生炮活才有較好的刊保障。如③估消費(fèi)者需求研糖究綁“繼郊區(qū)城市令化衫”萄強(qiáng)決于潔“靠住房郊區(qū)罩化腫”蠻。中心板塊的秤高價(jià)公寓，相干當(dāng)一部分來(lái)自蠻周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的個(gè)針?biāo)狡髽I(yè)主，如匠金色新城中幾例乎撐5慰0剖％的購(gòu)房者，分來(lái)自湖塘一帶保的鄉(xiāng)鎮(zhèn)小企業(yè)勁主。每對(duì)小區(qū)配套設(shè)宮施中重點(diǎn)關(guān)注披的因素依次為伍：景觀環(huán)境盆（英28.1她9散％）、價(jià)格高（飲22.4膊3頂％）、開(kāi)發(fā)企肯業(yè)品牌茶（套21.寧5虎％）、交通位紋置狹（掘16.辯2糾％）。可見(jiàn)消波費(fèi)者已經(jīng)開(kāi)始激關(guān)注產(chǎn)品的性猴價(jià)比，也將使損常州市的房地武產(chǎn)業(yè)加大產(chǎn)品慚競(jìng)爭(zhēng)的激烈程叼度。誦拆遷戶首選就例近購(gòu)房，與老潤(rùn)城區(qū)房?jī)r(jià)的偏廉高形成矛盾。篇基于此點(diǎn)，加賽上市政道路的胸大力改造，市穴民對(duì)于市區(qū)的竄地域概念也在沈不斷擴(kuò)大。攜強(qiáng)調(diào)所房產(chǎn)的逆升值預(yù)期。市平場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中規(guī)發(fā)現(xiàn)，幾乎所舞有二次置業(yè)的夫潛在消費(fèi)者，唱第一的要求就謝是：該房要有丟升值潛力。墾市場(chǎng)調(diào)研中發(fā)綱現(xiàn)賺：炊“后二次置句業(yè)事”獵首選三類產(chǎn)品演：祥中心板塊高檔撲公寓（周邊鄉(xiāng)避鎮(zhèn)消費(fèi)者）齡獨(dú)立別墅（老浮城區(qū)消費(fèi)者）聯(lián)排別墅漸外來(lái)人口少，增租賃市場(chǎng)不發(fā)煉達(dá)，一定程度喚上制約了二次啞置業(yè)。據(jù)當(dāng)?shù)啬X房地產(chǎn)中介公織司介紹，普通己的言7謊0管㎡駐2期房一廳住房，揉中心板塊的租凝金不超景過(guò)聾100劣0治元／月，二線推板塊不超沫過(guò)嫂60菜0蒸元／月。什消費(fèi)者對(duì)私家汁車的需求強(qiáng)烈如。據(jù)調(diào)查顯示屆：近四分之一業(yè)家庭具有購(gòu)買樹私家車的意向島。常州市居民痰家庭私家車擁陵有率已掃達(dá)旺3.5牲%府，摩托車擁有相率高耍達(dá)匯46.8渠%范。在調(diào)查中，希當(dāng)問(wèn)產(chǎn)及水“衰對(duì)未來(lái)交通工遵具的選狂擇架”嚼這一問(wèn)題時(shí)薯，狗24.5擁%羅的市民開(kāi)始考遮慮購(gòu)買私家車來(lái)，其中，準(zhǔn)備崇在兩年內(nèi)購(gòu)買圣的占調(diào)查總?cè)藗鋽?shù)摘的占1.9蘋%編，三至五年內(nèi)嘴購(gòu)買的信占錦7.3妨%陵，六至十年內(nèi)態(tài)購(gòu)買的浩占子10.4芽%賽。碼相應(yīng)的，半數(shù)庸意向購(gòu)買室內(nèi)洪車庫(kù)。調(diào)查顯宋示艱，棒47.3賠%灘的市民認(rèn)為應(yīng)拘多建社會(huì)公共占停車場(chǎng)裙，虧22.8膝%鳥的市民認(rèn)為應(yīng)淡規(guī)范停車并多細(xì)設(shè)路邊停車，覆認(rèn)為建筑物應(yīng)數(shù)配建停車場(chǎng)的殖占調(diào)查總?cè)藬?shù)蝦的竊14.8晶%穴。調(diào)查中，當(dāng)漲問(wèn)芽及游“繪假如您有了小謀汽車，您對(duì)住影宅小區(qū)停車的公要干求話”這這一問(wèn)題時(shí)，京選的擇她“歌購(gòu)買室內(nèi)配套堆停車伍庫(kù)竟”塞的居民占調(diào)查衫總?cè)藬?shù)施的較50.0概%左，選有擇弊“獨(dú)小區(qū)公用收費(fèi)糾停車線位蘿”短的舅占投30.4售%精，選揮擇蹄“速購(gòu)買室外配套亮停車啄庫(kù)抽”強(qiáng)和劇“啦利用小區(qū)外周布邊停車匆場(chǎng)叉”禿的分別墾占肅9.5校%柴和嶺5.0綠%彎。賤裝修房的是比萄較受歡迎的，伴但市民對(duì)裝修聰房的具體操作孤方式還有待引跨導(dǎo)。目前市民脖住房（缸按麥10隔0譯㎡計(jì)算）的普咐通裝修費(fèi)少隨于華5爸萬(wàn)元勒，周6賊萬(wàn)元以上屬高蠻檔裝修。療2.4艱畝房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)標(biāo)狀總結(jié)舞①恐市場(chǎng)發(fā)展迅猛祥200粒2糠年以來(lái)，常州鄰房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)特家擴(kuò)大內(nèi)需，巡大力推動(dòng)住宅刻建筑為主，鼓愚勵(lì)城鎮(zhèn)居民住做房消費(fèi)等一系荒列宏觀政策引侍導(dǎo)下，持續(xù)保揚(yáng)持高速增長(zhǎng)態(tài)歉勢(shì)，投資總量泄不斷上升、空辜置面積逐步下橡降、景氣指數(shù)文全面上揚(yáng)等特欲點(diǎn)。高開(kāi)發(fā)總量穩(wěn)步遷上升心從上表可以看退出，今院年伍1-迎9幼月份，常州市號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投摧資額、施工規(guī)解模及新開(kāi)工面荷積在前幾年逐鍋年走高的基礎(chǔ)永上繼續(xù)攀升。悟另外，隨著舊堪城改造步伐的筑加快，以及延招陵?yáng)|路旅游購(gòu)底物區(qū)、御花園巧酒店公寓、鳳應(yīng)凰大廈、金貿(mào)從大廈等一批項(xiàng)曉目進(jìn)入建設(shè)高舟峰期，使近幾溫年來(lái)一直較為欣低迷的商業(yè)營(yíng)不業(yè)用房和辦公慮樓開(kāi)發(fā)也有所逗起色。攻商品房銷售火號(hào)爆餓近幾年，隨著李常州市民收入央的增加和住房爛商品化進(jìn)程的駕加快，市民房睛地產(chǎn)投資意識(shí)歡逐步增強(qiáng)，而餓戶籍制度的松炸動(dòng)也為商品房篩銷售注入新的尊活力。今年以度來(lái)，全市房地記產(chǎn)銷售保持快灶速增長(zhǎng)，商品然房和住宅均呈輸現(xiàn)出銷售面積擁大于竣工面積省、銷售增速快院于竣工增速的園良好勢(shì)頭。在期二級(jí)市場(chǎng)紅火任形勢(shì)的帶動(dòng)下問(wèn)，房地產(chǎn)三級(jí)伐市場(chǎng)交易也日醉趨活躍，赴上半年，全市哥存量住房交易祝量拖為腫615仔0旦套，面板積來(lái)95.撞6捐萬(wàn)平方米木，芝房地產(chǎn)二三級(jí)板市場(chǎng)初步形成翠了增量與存量圾聯(lián)動(dòng)、銷售與琴租賃并舉、投津資與消費(fèi)并進(jìn)殃的市場(chǎng)格局。逝銷售價(jià)格穩(wěn)中海略升、界隨著土地價(jià)格終的攀升和開(kāi)發(fā)座檔次的提高，畫開(kāi)發(fā)商成本投饅放呈上升趨勢(shì)地，因供此，今年以來(lái)居，全市商品房寒銷售價(jià)格繼續(xù)違穩(wěn)中趨升，特碗別是商業(yè)營(yíng)業(yè)騙用房?jī)r(jià)格漲勢(shì)枝較為明顯。懶上半年，全市蛇商品房每平方喚米均價(jià)由去年圍同期諸的回168牙2滲元上漲窯到逮169閣7薪元，其中，住貼宅每平方米銷膜售價(jià)格悉為統(tǒng)163響0勢(shì)元，比去年上瓶漲肉1爛2攪元；朋寫字樓每平方科米銷售價(jià)格抵為儲(chǔ)256屯1經(jīng)元，比去年上拾漲費(fèi)3懇0托元；商業(yè)營(yíng)業(yè)逆用房每平方米蔬銷售價(jià)格軋為居234廣4第元，比去年上碼漲掘63鵲2庫(kù)元。從商品房吩的銷售對(duì)象看懲，個(gè)人購(gòu)房已過(guò)完全占據(jù)市場(chǎng)案的主體地位。情上半年，全市傳銷售給個(gè)人的鎖商品房面積碰達(dá)周67.罩8糟萬(wàn)平方米迫，占用商品房悶銷售總量認(rèn)的臣97.5筍%篇，其中住宅的口個(gè)人購(gòu)房比例愧更是高愈達(dá)支99.1%土。啦空置房總量繼悼續(xù)下降禮在房地產(chǎn)二、攔三級(jí)市場(chǎng)火爆灌形勢(shì)的帶動(dòng)下系，商品房存量抵面積逐步消化傻，空置房新增腦量不斷減少，賀全市商品房空賠置面積總量呈腎明顯下降趨勢(shì)畢。旅9發(fā)月末，全市商葡品房空置面積際總量盡為紫62.3理8騰萬(wàn)平方米，比業(yè)去年同期下降舌了錦1.08炊%桶。踐但住宅空置面模積曉為怠40.7砍3吃萬(wàn)平方米，比爽去年同期增長(zhǎng)帶了求1.8叉%仍。年②及穩(wěn)定增長(zhǎng)的市瓶場(chǎng)購(gòu)買力指近幾年來(lái)，常唇州市房地產(chǎn)市趕場(chǎng)十分火爆，師目前在售的一物些大型項(xiàng)目銷葵售狀況均十分結(jié)良好，去年念至學(xué)200蚊2艇年一季底，常獨(dú)州市商品房銷勺售面積抱近蝶17誼0率萬(wàn)平方米，其正中，僅高檔獨(dú)獅立別墅和聯(lián)排斯別墅就銷售舊出戚3施0套萬(wàn)平方米左右鏟。對(duì)于一個(gè)非僚農(nóng)業(yè)人口只靜有奇15歐2駁萬(wàn)、總?cè)嗽谌?4近0炕萬(wàn)姨（接200謀1液年統(tǒng)計(jì)）的中住型城市來(lái)說(shuō)，聯(lián)這樣的銷售成里績(jī)是一個(gè)十分額可觀的。而實(shí)腳際上，常州市化的整體開(kāi)發(fā)水啟平并不高，之谷所以能夠取得窮良好的銷售成睛績(jī)，是因?yàn)槭袨硤?chǎng)有穩(wěn)定的購(gòu)個(gè)買力。役一方面，地產(chǎn)豎項(xiàng)目銷售火爆腿的現(xiàn)象與常州犬市民的消費(fèi)理姿念有很大的關(guān)常系。該市人口架的消費(fèi)水平遠(yuǎn)釣遠(yuǎn)大于同等人僻均收入水平的看城市，普通市諸民對(duì)于品牌和謠高檔消費(fèi)品的詢需求量也相當(dāng)粒大，市民對(duì)住裙房的消費(fèi)欲望蠅特別強(qiáng)烈。萬(wàn)另一方面，常糧州市城鎮(zhèn)現(xiàn)有烤人均的住房面揪積僅為建筑面膏積遷1針0遮平方米天左右，而隨著鹽改革開(kāi)放后江綁蘇省的經(jīng)濟(jì)迅朽猛發(fā)展，多數(shù)惑常州人的口袋篇里已有相當(dāng)?shù)臄?shù)財(cái)富積累，借驟助市政府加大央舊城區(qū)改造力謎度的東風(fēng)（采飼用貨幣安置原勞則），使得一豬些較有質(zhì)量的央商品房一經(jīng)推巾出就呈現(xiàn)出熱孫銷現(xiàn)象。秋再次，常州市朋的富裕階層大叮多分布在武進(jìn)絲等傳統(tǒng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)踢企業(yè)較集中的羞周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，這岸一部分人的購(gòu)皆買力強(qiáng)大。賤③頁(yè)開(kāi)發(fā)水平不斷雜提高，開(kāi)發(fā)商餅處于發(fā)展成熟仗期低隨著市場(chǎng)的不且斷成熟，常州奴市民對(duì)房地產(chǎn)屋的消費(fèi)觀念雖便然隨著項(xiàng)目的恢成熟在進(jìn)步，章但仍處在感官期消費(fèi)階段，這栗也使當(dāng)?shù)匕l(fā)展堵商形成霜了銳“游重建筑，輕環(huán)眼境常”鞋的開(kāi)發(fā)習(xí)慣。參隨著先進(jìn)開(kāi)發(fā)漲理念的引入，失常州市的地產(chǎn)炮商也開(kāi)始向品抄牌化、規(guī)模化禁的方向發(fā)展。悼開(kāi)發(fā)思路的演霧變逆從時(shí)間上分析普，摘常州市商品房雨項(xiàng)目呈現(xiàn)向概侮念先行、多元散化、精品化、后大規(guī)模滾動(dòng)開(kāi)苗發(fā)的勢(shì)頭斧。梢自記200章0度年懷德苑首推尖精品住宅理念既以來(lái)，各大發(fā)肅展商爭(zhēng)相推出坊新的房產(chǎn)概念乞，如奧韻家園楊依靠水上公園城，提姿出蘿“沉度假就在家門葵口妻”曉的口號(hào)，而美沾林國(guó)際村就一夫下打息出習(xí)“孩人性建隆筑秧”秋、持“薪個(gè)人品惰位前”綠、陸“撞數(shù)學(xué)網(wǎng)扮絡(luò)皮”屬、爹“氣文化特術(shù)質(zhì)津”珍、脹“稱理性投桶資點(diǎn)”胞五大銷售概念璃，儼然成為常顏州房地產(chǎn)高端蛛市場(chǎng)的旗幟。扁目前在建的大漢多數(shù)樓盤均為仰各項(xiàng)目的二三樹期或四期，這零說(shuō)明常州房地丈產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)饑商在一開(kāi)始就腦有大面積圈地?cái)?、大?guī)模開(kāi)發(fā)宏的想法。一方癥面發(fā)展商利用鵲一期項(xiàng)目摸索燒市場(chǎng)，達(dá)到二遣、三期項(xiàng)目的邀不斷成熟；另識(shí)一方，購(gòu)房者錄存在對(duì)大型項(xiàng)宜目的相對(duì)信任妙，一部分人在謎開(kāi)發(fā)前期有持世幣待購(gòu)，持觀盆望的想法，到票項(xiàng)目進(jìn)一步發(fā)弦展時(shí)這一部分架人或由于親朋隙的影響，或因萍為對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)盼可最終進(jìn)入市協(xié)場(chǎng)。這兩點(diǎn)使憐得常州的發(fā)展替商對(duì)大規(guī)模滾頓動(dòng)開(kāi)發(fā)的運(yùn)作吐模式十分鐘愛(ài)崇，也促使發(fā)展煎商不斷提高樓定盤品質(zhì)。溫從空間上分析敲，灶各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)汽商漸漸將目光頸集中在位于常繼州市區(qū)西北方腿的常州市高新誤技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)東僵部。殊首先，市區(qū)原低來(lái)的項(xiàng)目就多印分布在城區(qū)西凝北方，在新區(qū)掘東部建房有利侍于和城區(qū)的銜信接；其次新高壘技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)正哄在越來(lái)越多的囑引進(jìn)外資企業(yè)溝在這里投資辦幻廠。這使得這習(xí)一區(qū)位的房地垮產(chǎn)項(xiàng)目不但可杜以吸引常州普油通市民的關(guān)注倆，而且對(duì)于在見(jiàn)高新區(qū)工作的混高薪階層和外距來(lái)人員來(lái)說(shuō)，寬該區(qū)位應(yīng)該成槳為他們?cè)诔Ｖ輫谏?、居住的邪首選。故此，位同時(shí)推出高層斤住宅、連體別從墅、獨(dú)立別墅夕的多元化地產(chǎn)匠項(xiàng)目，正可以涌滿足不同收入愛(ài)階層對(duì)這一區(qū)概域的生活、居閣住需求。偶開(kāi)發(fā)商專業(yè)水肺平仍待提高暢縱觀常州房地娘產(chǎn)項(xiàng)目，大多狠數(shù)為本地的開(kāi)挨發(fā)公司進(jìn)行投米資，很少聘請(qǐng)談先進(jìn)城市的設(shè)熱計(jì)公司進(jìn)行建要筑設(shè)計(jì)或者大類城市的知名營(yíng)袖銷公司進(jìn)行策豪劃，也往往忽文視了對(duì)項(xiàng)目開(kāi)使發(fā)的綜合性操潮作，如專業(yè)營(yíng)暢銷人員的培訓(xùn)鍛、物業(yè)管理的陽(yáng)完善、配套設(shè)悟施與社區(qū)文化捧的營(yíng)造。僅競(jìng)爭(zhēng)層面有待燦提高患應(yīng)該說(shuō)常州市撿作為二級(jí)城市億，其房地產(chǎn)的責(zé)發(fā)展已相當(dāng)成叨熟，房地產(chǎn)相珍關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈（本貌地的策劃、代若理）基本形成僅，競(jìng)爭(zhēng)較為激鉗烈?，F(xiàn)已您從之“熱概念競(jìng)詠爭(zhēng)傅”庫(kù)階段過(guò)渡到載了繡“汗產(chǎn)品競(jìng)脈爭(zhēng)撤”吉階段，但還未旋進(jìn)忠入塌“件文票化片”桶的競(jìng)爭(zhēng)階段。顛所有項(xiàng)目均以尼期房銷售（施狡工圖紙確定后筑即正式發(fā)售）楚，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的奸層面相對(duì)較低社，集中在戶型韻、綠化上的競(jìng)恐爭(zhēng)較多，仍有患相當(dāng)多的樓盤帳僅靠地段、概多念及適當(dāng)?shù)膬r(jià)澤格，即能獲得仰不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，非能夠做出些許恢配套、環(huán)境再龍行發(fā)售的樓盤傭更是鳳毛麟角加。隨著房地產(chǎn)制開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目日三漸增多，原有球素質(zhì)低下的個(gè)癥盤將面臨越來(lái)家越大的銷售壓熄力，同時(shí)隨著赤新城、常惠、刮高成、武進(jìn)等狐本地企業(yè)的大巾盤開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)日椒漸豐富，天安畫、之江等外地傳企業(yè)大力介入鞠，以及各地外膏資的合作項(xiàng)目高逐漸增多，常氧州市房地產(chǎn)業(yè)律必將面臨新一替輪激烈的競(jìng)爭(zhēng)俗，屆時(shí)在常州借市并不很大的繳市場(chǎng)容量中，能將會(huì)對(duì)發(fā)展商主的生存能力、貴持續(xù)綜合競(jìng)爭(zhēng)秀力將面臨嚴(yán)峻摟的考驗(yàn)。萌高中低檔的樓還盤價(jià)格落差不盾大，營(yíng)銷手法值上具通有居“富落后與先進(jìn)并桌存惰”香的特點(diǎn)。但有巡一共性：銷售俱費(fèi)用明顯較一驅(qū)線城市低，具阿體體現(xiàn)在：廣樂(lè)告投放量少、援銷售道具不豐妻富、促銷活動(dòng)出不多。剩還未出現(xiàn)高端姿的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)形哄態(tài)，如精裝修但房、高品質(zhì)的毅社區(qū)大盤。用特大型的購(gòu)物加中心未出現(xiàn)，巡大多都是住宅貍項(xiàng)目附帶的臨福街鋪面。嶼寫字樓的售價(jià)鞏也與同地段的昆住宅物業(yè)相差爺無(wú)幾。鄉(xiāng)2.遙5距住宅市場(chǎng)發(fā)展前趨勢(shì)搜大都市圈的形向成，擴(kuò)大了城雨市居住半徑養(yǎng)盡冊(cè)牽碌濃原儉攝襖老息梯捧拋舌齡漲構(gòu)需蹤湊克犁新區(qū)的優(yōu)惠投列資政策，加快內(nèi)了新區(qū)的發(fā)展冒常州市國(guó)家級(jí)定高新技術(shù)開(kāi)發(fā)新區(qū)位于新北區(qū)鳳，在高新區(qū)內(nèi)繩外資的利用、吵外企的進(jìn)入，盼加速了新區(qū)的晌發(fā)展，新的城哀市中心將形成總，在新區(qū)形成竟了一個(gè)較好的愿投資環(huán)境、較石好的經(jīng)濟(jì)科技價(jià)基礎(chǔ)、完善的慮配套、便捷的惑交通等，是一符個(gè)企業(yè)創(chuàng)業(yè)和紐居家的理想場(chǎng)揮所。能新的城市規(guī)劃罷，交通的改善干，居民的居住麻心理半徑增大眼自行政區(qū)的重倡新規(guī)劃，城市擊中心北移，以鞭及交通環(huán)境的戴改善，以及入拘世的成功，汽毯車的降價(jià)，私買家車的擁有量屋快速增長(zhǎng)，市染民對(duì)城市的概號(hào)念有了重新的紹認(rèn)識(shí)，增大了項(xiàng)居民的城市心怠理半徑，戒以徐1椅5顆分鐘車程的城形市半徑擴(kuò)大到中了陪2盛0星分鐘，老城區(qū)咳即為市區(qū)的概譯念已逐漸模糊進(jìn)。甜房地產(chǎn)市場(chǎng)將沫持絞續(xù)必3-改5父年的穩(wěn)步增長(zhǎng)爆從前面的人口搞環(huán)境和房地產(chǎn)視市場(chǎng)供給狀況忍來(lái)看，近幾年報(bào)來(lái)，常州市還虜將晶有跌100羊0慢萬(wàn)平米的住宅莖市場(chǎng)需求量，要至少每年將秩有纖20長(zhǎng)0緩萬(wàn)平米奧致需求量，加上拖政府的宏觀調(diào)雀控以及相關(guān)政呀策的出臺(tái)，至偵少能保證常州探房地產(chǎn)持皮續(xù)鉤3-勝5疾年的穩(wěn)步增長(zhǎng)謙，良性發(fā)展。鳥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將廊向規(guī)?；?、多脆元化發(fā)展織由于政府對(duì)土信地監(jiān)管力度的莫加大，土地拍赤賣政策的實(shí)施危，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股的門檻逐步提才高，加上外來(lái)禮有品牌，有資囑金實(shí)力的開(kāi)發(fā)色商的介入，導(dǎo)緩致超大開(kāi)發(fā)項(xiàng)額目以逐步浮出趟水面，使得規(guī)豪?；_(kāi)發(fā)、多需元化開(kāi)發(fā)、郊購(gòu)區(qū)化開(kāi)發(fā)將成摧為未來(lái)房地產(chǎn)欣開(kāi)發(fā)的主流方典向。期房地產(chǎn)市場(chǎng)將遍被逐漸細(xì)分軟就目前房地產(chǎn)基市場(chǎng)來(lái)看，市竄面上產(chǎn)品的同山質(zhì)化嚴(yán)重，而們且不同區(qū)域的販價(jià)格差異不夠餅明顯，從而大掉眾產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激燦烈，各項(xiàng)目為通占領(lǐng)市場(chǎng)份額滴，而一味的以撓價(jià)格、地段取辰勝，而忽視產(chǎn)坑品的個(gè)性化發(fā)潮展，隨著外來(lái)傾開(kāi)發(fā)商和投資往商的進(jìn)入，將焰徹底的打破現(xiàn)梯有的產(chǎn)品格局妄，將市場(chǎng)逐漸閑細(xì)分，形成不沙同產(chǎn)品，不同倉(cāng)服務(wù)，不同文榴化，不同生活坊方式的特色社徒區(qū)。而買家將不斷成愧熟貢由于新的都市群圈的形成，對(duì)療于目前已有相毫當(dāng)財(cái)富積累的歲常州市民而言森，以居住為主劃要目的的購(gòu)房臥行為即將過(guò)去踐，大多數(shù)人未也來(lái)追求的將是刪一種舒適的生替活方式與生活燒文化，而不再槳只是一個(gè)簡(jiǎn)單抹的房屋概念；爆而另一方面，傳理性的投資也鹿將使很多買家拉持幣觀望。實(shí)醬際上，品牌知異名度也將是常竿州市民購(gòu)房的言重要參考指標(biāo)戲。坡第二部分：項(xiàng)驚目定位東1址.測(cè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件泳分析掙1.漂1呼項(xiàng)目簡(jiǎn)介蠅常州炒**掘*匪花園退是由國(guó)家體育俘總局所屬扶***石股份有限公司仔（上市公司）慘、湖南少***酒及廣州典***凳共同投資建設(shè)灶的，以體育產(chǎn)追業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)慈相結(jié)合的新型東現(xiàn)代化生活園錄區(qū)愁—怒—重體育生態(tài)社區(qū)乏。瓶發(fā)展商在成功隱開(kāi)發(fā)廣州、北和京、上海、天筐津等熱**下*欄花園揀的基礎(chǔ)上，以熱連鎖經(jīng)營(yíng)的模敏式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)泰業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)誤的有效對(duì)接；松以復(fù)合房地產(chǎn)揮原創(chuàng)性的產(chǎn)業(yè)煩理論。整合各毀種資源；以全示新的服務(wù)理念磁，滿足有效需慕求、激發(fā)潛在厘需求；以超常蔥規(guī)的策劃思維做拉動(dòng)新的市消買費(fèi)熱點(diǎn)；以領(lǐng)救先的技術(shù)手段蝶，創(chuàng)造一需種熊“觀科學(xué)運(yùn)動(dòng)、健?？瞪鼗顢D”應(yīng)的全新生活模供式。項(xiàng)目所在區(qū)域渠項(xiàng)目選址位于慮常州市的西北燥角，常州市新貓北區(qū)高新技術(shù)籠工業(yè)園以西，饞距常州市中心樣1踢0長(zhǎng)公里掉，到常州機(jī)場(chǎng)峽僅惡1訴3敵km奉，距滬寧高速少公路道口僅曾1瞎公里券，北側(cè)距滬寧無(wú)高速僅雨10尾0懶米獅，南臨黃河路籃，東靠西環(huán)二罷路，西臨規(guī)劃羊中的薛家鎮(zhèn)鎮(zhèn)埋區(qū)。廁項(xiàng)目宗地概況漏：疼整個(gè)宗地呈南繁北狹長(zhǎng)之長(zhǎng)方范形分布，討長(zhǎng)篇100肢0愛(ài)余米，寬禿4捧7炎0勇米貧，總占地面積音約噸736腰市畝（典49蹈余萬(wàn)平方米）黃。宗地內(nèi)多為偶農(nóng)田，無(wú)明顯職之緩坡、湖泊坡、成片樹林等瓣自然景觀，有躍多處水塘和溝緞壑，整個(gè)地勢(shì)與與各鄉(xiāng)間小道穿的整體標(biāo)高相舅比均偏低。滬造寧高速公路離嚇地塊較近，車玩流量較為密集穴，噪音、塵埃斬干擾明顯，北謹(jǐn)臨姻40騾米綱寬的黃河路正療在修建之中，弄爭(zhēng)取明年五月左能順利通車，墊屆時(shí)黃河路將披成為進(jìn)入本項(xiàng)蟲目的主干道。菊1.敬2裹項(xiàng)目區(qū)域分析交通狀況分析紫整