年北京市通州區(qū)某項(xiàng)目策劃報(bào)告

目錄前言第一部分市場(chǎng)分析通州地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述市調(diào)分析第二部分定位分析一、項(xiàng)目描述二、客戶定位產(chǎn)品定位第三部分宣傳推廣計(jì)劃宣傳推廣要點(diǎn)具體運(yùn)做要求銷售工具要求推廣工具及形式宣傳推廣的階段補(bǔ)充說(shuō)明前言透視北京火紅的房地產(chǎn)市場(chǎng)2002年1—4月現(xiàn)房銷售176萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)達(dá)44．7％今年以來(lái)，本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入持續(xù)高漲，供應(yīng)量進(jìn)一步加大，市場(chǎng)銷售不斷升溫，銷售面積高于同期竣工面積。截至4月底，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資181．1億元，同比增長(zhǎng)55．6％，比一季度增速高9．1個(gè)百分點(diǎn)；竣工各類商品房118．7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)54．7％，比一季度上升8．1個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅101．2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)68．9％；實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售176．2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)44．7％，其中住宅165．7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)40％，增速在一季度比2月份分別上升44個(gè)百分點(diǎn)和45．4個(gè)百分點(diǎn)的基礎(chǔ)上，又上升5．2個(gè)百分點(diǎn)和1．4個(gè)百分點(diǎn)。從一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況看，本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體形式比較樂(lè)觀，但也有幾個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注：饅其一，商匪品住宅投資增托速趨緩。一季北度本市完成商拋品住宅投撿資果48.熟8悟億元，比上月滴商品住宅增速圣降州低豬33.濾1斑個(gè)百分點(diǎn)。而芹在住宅投資趨能緩的同時(shí)，辦鳴公樓和商業(yè)營(yíng)附業(yè)用房投資的拾增速分別比上煮月提商升玻48.健7霸個(gè)百分點(diǎn)乞和獨(dú)55.蘿2倉(cāng)個(gè)百分點(diǎn)。市廈統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)報(bào)據(jù)告分析認(rèn)為，拼住宅產(chǎn)業(yè)是國(guó)側(cè)民經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)發(fā)減展的領(lǐng)域，商送品住宅作為住族宅建設(shè)的主體菊，近年來(lái)增長(zhǎng)峰很快，是開(kāi)發(fā)嫌投資的主要組催成部分和增長(zhǎng)窮點(diǎn)。在住宅需柔求還很旺盛、裳辦公樓和商業(yè)殼營(yíng)業(yè)用房尚有錦百余萬(wàn)平方米相存量待消化的妨情況下，投資襖者投資去向的尖調(diào)整還需慎重斤。緩其二，新廚開(kāi)工面積首次并出現(xiàn)下滑，這廚是近年來(lái)少見(jiàn)伯的現(xiàn)象。新開(kāi)柏工面積的變化詞是反映房地產(chǎn)日開(kāi)發(fā)未來(lái)趨勢(shì)茫的重要指標(biāo)之爆一，本月商品北房新開(kāi)工面積個(gè)下降究竟是暫吉時(shí)現(xiàn)象還是預(yù)店警信號(hào)，還有今待觀察。勿其三，拖欲欠工程款增長(zhǎng)銹速度快于開(kāi)發(fā)輸投資。一季度俗，本市房地產(chǎn)蜘開(kāi)發(fā)各項(xiàng)應(yīng)付雄款合熄計(jì)析8由億元，其中拖過(guò)欠工程懼款茂4.守4土億元，比去年愛(ài)同期蹄增長(zhǎng)耍了疑1.祝9桂倍。伯其四，本年房輩地產(chǎn)資金到位馳中，利用外資斤下降較快。雖陸然房地產(chǎn)資金轎總體比較充裕悟，但從結(jié)構(gòu)看吊，一季度當(dāng)年陷利用外資僅翻為逃1.劉1啞億元，在上年則同期下搞降象18.2細(xì)%感的基礎(chǔ)上又下紙降杜了曬78.7肯%并。謙銷售是房地產(chǎn)捷市場(chǎng)的中心環(huán)待節(jié)，銷售量和飲價(jià)格變動(dòng)情況裙不僅對(duì)房地產(chǎn)聯(lián)自身市場(chǎng)供求對(duì)和前景影響巨騾大，對(duì)整體經(jīng)尊濟(jì)的影響也不群容忽視，是觀燙察經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情黨況的重要指標(biāo)畏之一。雖然目歪前本市房地產(chǎn)捏市場(chǎng)在法律建綿設(shè)、市場(chǎng)規(guī)范案、質(zhì)量保障、極物業(yè)管理方面苗還有待完善，導(dǎo)但從宏觀看，盲銷售量、投資蛛量、供應(yīng)量均勸大幅增長(zhǎng)且大質(zhì)致同步，商品遭住宅平均售價(jià)騎也穩(wěn)定在上年濟(jì)末的水平，對(duì)胖房地產(chǎn)市場(chǎng)的處發(fā)展和整體經(jīng)矛濟(jì)運(yùn)行均產(chǎn)生摘了積極影響。撤賺透過(guò)房地產(chǎn)火越紅的現(xiàn)象看出那，房地產(chǎn)銷售押作為一門新興酒行業(yè)尤為引人仙注目，問(wèn)題也變尤其多。樂(lè)第一部更分令諷市場(chǎng)分析距通州區(qū)地產(chǎn)市矛場(chǎng)現(xiàn)狀：績(jī)1飾、遷泛作千為宋CB案D青的后花園，通漁州由于交通的眨便捷而在廣大室購(gòu)房人群心中膏占有一席之地弦，尤其是較為牌低廉的價(jià)格成虹為其制勝法寶轎。燒2耀、戰(zhàn)慕小戶型隨著市描場(chǎng)的發(fā)展正逐穴漸成為趨勢(shì)，與亞中產(chǎn)階級(jí)成踏為主要購(gòu)房群舍體。因此，低暗總價(jià)，輕松供剖房成為該區(qū)域磁客層的要求。到3執(zhí)、雁繪開(kāi)發(fā)商、區(qū)政幟府正在努力降命低京通快速路含的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。僚項(xiàng)目位于蒜****肌南側(cè)，從國(guó)貿(mào)誓驅(qū)車譯僅皇1蜓3謊分鐘即到該區(qū)鍋；且有多條公血交站點(diǎn)投如餡34層2辣、趴38魯8襖、砌72獨(dú)8奪、例93翅0寇、商92抖8殊支色、駝84洪6乘、交通十分便疊利。交通工具紋選擇多樣化，鳴對(duì)購(gòu)房者極具姓吸引力。另外且，隨著通州區(qū)鳥(niǎo)整體規(guī)劃的逐違漸展開(kāi)，將進(jìn)躺一步推動(dòng)該地奔區(qū)的發(fā)展與繁視華，并使這一黎地區(qū)更趨成熟疼。侍烏述位揪于巡CB滋D幼后花園的純居肢住區(qū)，這一位絡(luò)置也有利于吸哭引在國(guó)貿(mào)商圈拐及其周圍工作驗(yàn)的白領(lǐng)。炮4象、涼晚從周邊項(xiàng)目情伐況分析，大都慎中檔價(jià)格在靜280牌0梅—案3300數(shù)之間，素***紛家園智能化歐社式高品位大社通區(qū)通州樓盤又戀出黑馬通州一葬黑馬，已廣為鋪人知，之所以淋該項(xiàng)目配合在白配套上及價(jià)格臟上的優(yōu)勢(shì)，使樸項(xiàng)目極具吸引蟲(chóng)力均價(jià)定徒在肺298衫0鑼元纏/猾平方米較適合返該區(qū)域開(kāi)盤項(xiàng)緒目。極5逼、北京對(duì)外地科人購(gòu)房也實(shí)誠(chéng)行殊“籃20%鑰首今付晴”兆這將極大激活飾一部分需求。灑6羽、刺真通州項(xiàng)目運(yùn)作街中，項(xiàng)目的前獨(dú)期產(chǎn)品策劃、蘿后期的銷售策既劃缺少專業(yè)性棋、系統(tǒng)性。凝7霸、乞埋我們?cè)诙虝r(shí)間犯內(nèi)對(duì)通州市場(chǎng)胃作了簡(jiǎn)單的市骨場(chǎng)調(diào)查犬：星捧從通州若干項(xiàng)何目情況來(lái)看史項(xiàng)目銷售中，廢消化最快的場(chǎng)是蟲(chóng)6鍵0容平米左右的一辜居室集，置70-9電0悟平米的二居室沉，婚90-11蔬0賺的三居室，消勵(lì)化速度上看，鴨一居大于二居衫，二居大于三繳居。敗通州區(qū)需求中斗，緊缺小戶型孫，即低首付、持低月供的經(jīng)濟(jì)購(gòu)實(shí)惠型的房型恥。寫操作較專業(yè)的更項(xiàng)目，銷售情項(xiàng)況較好，如：顧***潮家園、榨***蕉錦園、抹**堆良園等。桌大多數(shù)項(xiàng)目前薦期的產(chǎn)品策劃扁不到位，與后勾期的銷售不連脾貫，導(dǎo)致后期督消化吃力，銷速售周期茫長(zhǎng)橫,幟銷售費(fèi)用較高嗚。矮商品房項(xiàng)目的降銷售中貢，箏啄期房多，現(xiàn)房壇少；語(yǔ)非商品房（小武產(chǎn)權(quán)房）及底掩商銷售中，現(xiàn)糧房多，期房少哭。歇物業(yè)管理缺乏襖全面、缺乏專坊業(yè)。址通州大多數(shù)的程開(kāi)發(fā)公司缺少陪企業(yè)理念，項(xiàng)孫目無(wú)風(fēng)格（概瘋念），后期銷波售動(dòng)用一切人陷力、財(cái)力框，垮卸“萌只要賣掉房子版就剩行留”堅(jiān)的做法來(lái)運(yùn)作梁第二部意分紐逮定位分析朱一、項(xiàng)目描述柳分析：乒1箭、搖本項(xiàng)目地處通堵州中心，總占門地公頃，總建辰面萬(wàn)平米，屬轟于大社區(qū)項(xiàng)目恭，距長(zhǎng)安街延沫長(zhǎng)線新華大街貞與輕軌都比較距近，交通的通賞達(dá)性較好，周姻邊購(gòu)物場(chǎng)所、語(yǔ)文化教育、醫(yī)覆療、金融服務(wù)叫、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)怎等設(shè)施一應(yīng)俱痕全，決定了項(xiàng)追目的品質(zhì)不俗邀。2、物業(yè)狀況勞（救1爐）、物業(yè)優(yōu)瓦勢(shì)胳掩※輝遠(yuǎn)交通較為方便星※濤虧周邊配套設(shè)施管較齊全敞※質(zhì)瞇緊錘臨犬“數(shù)潞河名順苑峰”鋸等物業(yè)，使買北家容易認(rèn)可物臣業(yè)的地理位置佛及物業(yè)期望檔偏次四美※改惑隨周邊的逐步升外拆，該區(qū)有餓將未來(lái)三、五獸年形成另一個(gè)衡居住熱點(diǎn)地砌區(qū)用概※婦跟板樓陽(yáng)光設(shè)計(jì)伶理念較為流行水和被人接處受騾墓※拔祥小戶型目前擁心有一定市悲場(chǎng)脆嗚（跌2漂）、物業(yè)劣禮勢(shì)田雪※網(wǎng)蚊糟雜居住區(qū)、低工廠在人們心耐中的印象不好米※眼擇地段目前處于邊略為偏東掛南抽者※孫惑通州的諸多新勒老項(xiàng)目會(huì)對(duì)銷乘售造成一定的刮客戶分流診※夠臭居住環(huán)境不好仁，目前周邊相屯對(duì)較落后映※嶄烤通州日后供應(yīng)代量育大比長(zhǎng)※者裂通州的日后開(kāi)滋發(fā)規(guī)模及相對(duì)鏈低價(jià)的物業(yè)會(huì)輸對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)金爭(zhēng)麗綿※脾做分期開(kāi)發(fā)施工放，影響入悲住蜘克※會(huì)閥首壯期煤1.東2維萬(wàn)平米占地較宰小，規(guī)模較小濁，運(yùn)作成本高磨，從建筑設(shè)計(jì)拼、園林設(shè)計(jì)的居規(guī)?；\(yùn)作上拾講不占優(yōu)勢(shì)，伐給后期造勢(shì)推睬廣帶來(lái)不便。書二、客戶定位羽：氧（一）目標(biāo)客文群特征分析：洗1所、游35增歲以下占蜂70%德。調(diào)2踩、客戶文化程愚度較高，中等陜學(xué)歷以上顏占蛙90拘%餓，大專以上潔占條65深%物，禽家3纏、收入較為穩(wěn)晴定，家庭月收候入超逝過(guò)凳5癢000她元。假4剩、自住占丟90%返以上。舞5簽、首次置蓄業(yè)訓(xùn)85壟%猜以上。杠6脅、外地人逼占犧60艙%遙，北京人刊占抱40%店7呀、購(gòu)房客戶易中清75勇%質(zhì)來(lái)自北京市區(qū)都內(nèi)，在市區(qū)上括班。哄8仇、有車族擇占阿40王%跟，多數(shù)乘公交摸車。漆9扯、兩口之家、盈三口之家為多歇數(shù)醬1退0鬼、拆遷戶購(gòu)房叮占寨20貢%沃，另有部分年帽輕人給老人買院房?？郑ㄈ┵?gòu)房目蔥的分析林※肯服一般小公司的污老乒板執(zhí)桌擁有類似捷達(dá)惡，桑塔納轎車割的年輕人。他杜們屬于在他們重那茅個(gè)昨2荒0治多歲年齡中事患業(yè)小成的一群忘人。底※扔己公司職破員忘罰收入喉在絮300破0軌—菊800賽0母元酬/謀㎡之間的，能飲夠承受首債付旺5-1鵝0堅(jiān)萬(wàn)元，月畏供封150昂0偉—駕300溉0騙元的年輕人?；省嚲舷乱淮I給父掌母點(diǎn)的業(yè)承現(xiàn)在年青人父蕩母五十、六十礎(chǔ)多歲，他們渴燙望住在有別于砍他們過(guò)去的公贈(zèng)房的環(huán)境。于蝦是這個(gè)價(jià)位的均房子符合下一悠代買給父母的考要求。一中它旁是三十、四十雜歲的人能承受楊的第二套房子屢的價(jià)錢，一是邀由于這價(jià)位段那的房子多數(shù)處黎于四環(huán)周邊新叔開(kāi)發(fā)的地方，驅(qū)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)臉成本能承擔(dān)較胖大公共綠地的琴建設(shè)。因此，局社區(qū)環(huán)境更適返合老一代人的殿需求。嶺※稼嬸外地人進(jìn)京做敗生意頓的坊塌選擇一些不是文傳統(tǒng)意義上北客京人喜愛(ài)的方柜位，但方便他默們子女上學(xué)條構(gòu)件的地區(qū)，如偵通州區(qū)。提※勇不北京市區(qū)的拆趨遷戶購(gòu)買－－身份秩經(jīng)濟(jì)情況一般梁，對(duì)未來(lái)預(yù)期仰一般的拆遷戶修和普通工薪階燃層食年輕、事業(yè)剛都起步因而經(jīng)濟(jì)慣能力有限但對(duì)踩超水平預(yù)期較褲好的普通白領(lǐng)臟階層見(jiàn)（四）購(gòu)房行耳為及心理分析聞滿足基本居住摩需要，部分拆鉛遷戶或變通工驗(yàn)薪階層雖留意完?yáng)|部瓜與桑CB梯D衫繁華、便利、繭但由于自身情荒況會(huì)搬遷至近感郊，部分回遷甘者也多選擇價(jià)務(wù)格憤在但4000膽/恩平米以下的普焰通住宅，家庭蠢購(gòu)房多選破擇縮7壓0泛－喪11緩0難平米面積戶型串。壘事業(yè)剛起步的桂年輕白領(lǐng)階層捉由于厭倦與父刺母同住，租房累或結(jié)婚、成家憶等需求而渴望托自己購(gòu)房，部鼠分理智型會(huì)購(gòu)傻買普通住宅，淋時(shí)尚型消費(fèi)者晴對(duì)未來(lái)預(yù)期較具好人士可在父連母或家人的經(jīng)繪濟(jì)幫助下選擇祥區(qū)內(nèi)品質(zhì)較好激的社區(qū)，但一沖般秩500數(shù)0品元餃/級(jí)平米是他們價(jià)雷格承受的極限四。在戶型選擇滴方面，他們技多雷6暫0運(yùn)平米左右的一賠居。捧（五）客戶關(guān)容注點(diǎn)識(shí)1鹿地段化：雄殖項(xiàng)目所處的位肅置，交通是否舟方便賀2醒價(jià)格齒：酬村考慮首付款、悼月供的支付能者力誰(shuí)勢(shì)榜3辜樓型：板樓還雜是我們目標(biāo)客釘戶的首選。這掛表明，作為購(gòu)餡房者自己的居妹住空間，房主檢對(duì)房子的朝向疤及通透是非常銷看重的。論肥論4豬戶型：從對(duì)戶喘型的選擇上可填以看出，單身兼、兩口多選擇弟一居，三口之彎家多選擇兩居慮，和老人一起俊住的則多選三筑居?；垧?般配套肝芝會(huì)所：我項(xiàng)目坑所處的位置，重周邊配套是較殿齊全的，但客幅戶對(duì)會(huì)所卻存盾在兩種較對(duì)立壓的意見(jiàn)，一部秩分人認(rèn)為無(wú)所痛謂，一部分人肌卻主為很重要侮。為什么會(huì)出扮現(xiàn)這樣的對(duì)立撤呢？經(jīng)過(guò)我們求的他細(xì)分析得悉知：認(rèn)為會(huì)所晴的存在還會(huì)增蠅加房子的售價(jià)側(cè)；而認(rèn)為會(huì)所殘重要的人多是暖一些較時(shí)尚、站且工作節(jié)奏快顫的人，這些人孤中購(gòu)房用于投塊資的人相對(duì)較闊多，因?yàn)闀?huì)所喬對(duì)房子的出租遣人們是有好處番的。在會(huì)所類塞型的選擇上，俗男性多偏向于歲運(yùn)動(dòng)型，女性濟(jì)則選擇生活型無(wú)的居多，家庭獨(dú)為孩子著想，爪多希望能皆顧瓦藝術(shù)型。6風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)街對(duì)期房而言，過(guò)客戶怕質(zhì)量不疼過(guò)關(guān)，貨不對(duì)散板，面積出入曉大，購(gòu)房不象奉普通消費(fèi)購(gòu)物跡，聽(tīng)說(shuō)很多人殖上當(dāng)而擔(dān)心自痰己受騙。三、產(chǎn)品定位貨1脆、樓宇風(fēng)格：風(fēng)格一：猛賺旺現(xiàn)代主義風(fēng)格偵，體現(xiàn)時(shí)代特黃征，舍棄過(guò)分完裝飾一切從功陵能出發(fā)，造型辨要有合適的比水例，空間構(gòu)圖銷明確美觀，強(qiáng)耕調(diào)簡(jiǎn)潔。力求稍以簡(jiǎn)約的現(xiàn)代納主義手法體現(xiàn)回建筑所具有的塞美感，充分運(yùn)吧用構(gòu)架、挑板脖、陽(yáng)臺(tái)、玻璃將護(hù)攔體現(xiàn)建筑陡之美及線條的庸動(dòng)感。喇可采用鑒2.9放米焦的層高，柴4.鞋0尋米特以上的開(kāi)間，攤2.0繡米糕以上的窗高，供來(lái)營(yíng)造一個(gè)寬碌敞的實(shí)用空間級(jí)。濟(jì)2交、總占地面雷積朵1源8塑公頃，建筑面惹積佛4叨5納—涼5恨0宿萬(wàn)平方米，生以啄1拔1摘—廁1士4眉層高層板樓葛與值7書層的多層板樓斥為建筑體。芳3荷、羊后首期設(shè)計(jì)建筑沾層數(shù)深為址7詠層，六、七層蹤為復(fù)式并送平啟臺(tái)。一層可送店花園、送地下氏室。慮以下為模擬設(shè)右計(jì)方案：方案一：襪通州地區(qū)代表屋身份與地位的窮含商業(yè)、會(huì)所腫、寫字樓、高蜻檔公寓的標(biāo)志賭性建筑額占地面積：攏1200算0痰平方米醒總建筑面積：盾4000仆0英平方米想（不含寫字樓簡(jiǎn)）攔公寓業(yè)：擴(kuò)3200旁0餅萬(wàn)平方米；商揀業(yè)含會(huì)所罩：貿(mào)800默0蹄萬(wàn)平方米；寫調(diào)字樓：平方米門公寓成本甲按予260昌0根元捷/稼㎡計(jì)匯算孩朋略銷售均價(jià)定傳為夠330電0辭元卻/艦㎡剪公寓銷售收入霸：扯330益0雹元覆/態(tài)㎡具X320結(jié)0尋0塞㎡懸=1.0鋸5侮6丙億元人民幣縫利潤(rùn)漁：要70炸0功元讀/緩㎡鋪X320纏0箭0喪㎡技=224眼0掙萬(wàn)元人民幣披低商成本蛙按天350章0距元景/飾㎡計(jì)敬算禿抖文銷售均價(jià)定現(xiàn)為采650且0罷元項(xiàng)/刮㎡僑低商含會(huì)所銷癥售收入搶：浙650谷0衫元臺(tái)/棕㎡細(xì)X800程0愚㎡軌=520急0騎萬(wàn)元人民幣塊300基0授元港/撈㎡佛X800險(xiǎn)0衡㎡按=240箏0廊萬(wàn)元人民幣千公寓與低商總絨銷售額岡：錢1.05增6提億斷元礙+520蠻0甘萬(wàn)媽元自=1.5撞7駝6甚億元人民幣染公寓與低商利省潤(rùn)合計(jì)嬸：作224避0害萬(wàn)炕元俱+240寸0炒萬(wàn)公元膛=464躺0御萬(wàn)元人民幣4、戶型比例松戶踏棕型店一居急二居仰三居構(gòu)躍層視（三、四居）廣艷面妻喘積家㎡宅50--6系5割70--90光90--11梢0甘120伸以上慧比想躍誦例光30%賠40%碑20%蘭10%煤一居：賢1猾、奸45--折7醉0愉㎡，籍以巖5燒0帶—普6疑5緒為主戒2廚、擁有獨(dú)立臥鉆室視3澤、獨(dú)立衛(wèi)生間沒(méi)4匹、尊15--2抗0汪㎡座客廳面寬碗3.圓6墊—語(yǔ)3.9絲5愉、可開(kāi)放、可澡封閉的廚房茂6--國(guó)8駁㎡嫩，廚房有操作閉陽(yáng)臺(tái)管二居：事1緞、斯6暖5遇—盤10澇0恭㎡編，情以凡7懶0勺—陣9脹0喬為主費(fèi)2懂、客廳面積濁20--28姓㎡，開(kāi)間血3.設(shè)8幻—遷4.2仗米調(diào)3揭、主臥面寬榜3天米點(diǎn)以上，步入式遙衣櫥，大二居系主臥帶一衛(wèi)生揪間砍4洽、餐廳可與客坊廳一體亦可與木廚房一體，廚文房有操作陽(yáng)臺(tái)躍5硬、主、次臥雙刑面墻放置電源轎插座楊6訓(xùn)、可考慮有儲(chǔ)趕藏間瓜7沿、落地陽(yáng)臺(tái)、宗落地飄窗鍋三居：脂1永、黎9眨0堅(jiān)—駛13仇0襪㎡鎮(zhèn),覆以籮9欺0裝—盯110艱㎡劈為主；庸2弦、客廳墓20--3查0河㎡慧,絡(luò)面拿寬備.3.9刑—臘4.得4約米不；棋3氣、主臥面寬弊3.0問(wèn)米帖以上，步入式頁(yè)衣櫥；勸4添、雙衛(wèi)，主臥蹲設(shè)計(jì)浴缸，客仙衛(wèi)設(shè)計(jì)淋??；香5盈、設(shè)計(jì)儲(chǔ)藏間撲；童6兼、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)電旺源插座上下水互；張7嫩、落地陽(yáng)臺(tái)，緊八角飄窗。瑞8腸、餐廳可與客探廳一體亦可與撫廚房一體，廚弄房有操作陽(yáng)臺(tái)笑5手、設(shè)計(jì)要點(diǎn)：派A疤、起居室與餐港廳貫通，形成近通透格局；仁B憂、落地陽(yáng)臺(tái)，嗓落地飄窗，拐診角窗，增加光驅(qū)線、景觀與空盯間的視覺(jué)面積饑；殼C仰、客廳的開(kāi)間裝一居應(yīng)后在干3.古6境—預(yù)3.舞9逆米托，二歌居蒙3.恭8診—麥4.顧2滔米統(tǒng)，三屠居家3.厚9瓦—符4.嫂4可米責(zé)D毅、石材與涂料總搭配。趴E盜、一層底商，米外掛石材。令6前、硬明園林規(guī)劃設(shè)計(jì)夾A泛、彎不突出可參與性情達(dá)到高低搭配負(fù)一步一景效果樣；并B娛、譜洽園林投資在總尺投資比例中適開(kāi)當(dāng)提高；節(jié)C薯、征觀空間組織立意版要巧妙，盡可葵能采用現(xiàn)代材刑料；困D暫、厭步設(shè)計(jì)上盡量保睛留原有大樹(shù)腹；捷具E渾、禽莖設(shè)計(jì)上可選用紫組團(tuán)式綠化設(shè)賽計(jì)，多配以地減燈等裝飾墓；籠早F榆、椒劑在局部地區(qū)制燭造出起伏的效沖果；幸G伙、屈長(zhǎng)對(duì)建筑小區(qū)的彩設(shè)計(jì)要放棄傳數(shù)統(tǒng)的亭、臺(tái)、勝廊及缺乏美感陸的雕塑，建議梯可與附近的清怕華工藝美國(guó)術(shù)棟學(xué)院聯(lián)手，為焦他們?cè)谛W(xué)生辯提供展示場(chǎng)地條，這些場(chǎng)地為羅社區(qū)內(nèi)各個(gè)部沫分分別預(yù)留出孫的雕塑空位，椒一方面可經(jīng)常攜更換，二是使棄社區(qū)形成特色脂，三是減少成堤本。臥7帆、道路規(guī)劃、較停車位孫A降、桐岸人車分流況B鎮(zhèn)、時(shí)老避免過(guò)窄設(shè)計(jì)濃同時(shí)路與綠化形間的植物相隔忙，沿路可建一激些閱報(bào)欄，造姥型椅。淹C弱、首期設(shè)計(jì)地謊上車位，數(shù)量諒不夠，可將部烏分車位考慮建窩在后期規(guī)劃中注，大社區(qū)保證蛾車位比贈(zèng)1:1箱，地上車位為柳主，地下或立便體車位為輔，紛地下及立體車?guó)P位則以售為主巾。8、配套少首期規(guī)模小，趙不設(shè)計(jì)會(huì)所，激底商可部分彌垮補(bǔ)。籍后期考慮會(huì)所停：健身舟房凝秩球類活動(dòng)，老肅年、兒童活動(dòng)蝕站、閱覽室、厭咖啡廳等。9、物業(yè)管理綱1蛛8逆公頃占地面積僑，總建淋面霉4砌5色—槳5霧0調(diào)萬(wàn)平方米，奴約贏400償0倚戶，一定要聘既用專業(yè)、有經(jīng)允驗(yàn)、專心的品都牌物業(yè)管理公遣司員。臟扛項(xiàng)目開(kāi)發(fā)太多鞭太快，物業(yè)管希理明顯滯后，濁產(chǎn)北京地產(chǎn)市脂場(chǎng)的一個(gè)通病奮?，F(xiàn)在北京比僻較出名的物業(yè)率管理公司，雖其然很專業(yè)，但直不夠?qū)Ｐ?。一持時(shí)間接了大量樣的樓盤，來(lái)不款及培育人材，就既使最好的中戒海物業(yè)管理公域司也被現(xiàn)代投架訴博。指丹若聘國(guó)際知名蝶的物業(yè)管理公鬧司如收費(fèi)太貴都，普通住宅項(xiàng)玩目的業(yè)主承受招不了，而且他逮們對(duì)國(guó)內(nèi)繁雜題事項(xiàng)處理也缺列乏經(jīng)驗(yàn)。厭為了小區(qū)日后搏管理能更完善船，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)搏逃避對(duì)用戶的廉責(zé)任。硬件若者不能滿足用戶罵，就應(yīng)馬上做燈更換、修補(bǔ)；著在沒(méi)有物業(yè)管顆理經(jīng)驗(yàn)和人材效的情況下，自啊行成立物管公睛司也是一種不戰(zhàn)負(fù)責(zé)任的行。曾首期外請(qǐng)物業(yè)展公司，可節(jié)約再時(shí)間及精力，枕快速回籠資金葵繼續(xù)開(kāi)發(fā)后期晝。案后期泊近念5趴0建萬(wàn)平方米則考游慮幼方案一移：齡短聘用品牌物業(yè)讓管理公司為顧時(shí)問(wèn)，小區(qū)自行趙管理黃。國(guó)夾方案二側(cè)：撫因?qū)ふ乙患覍I(yè)延的品牌物管公迎司與開(kāi)發(fā)商聯(lián)傍合組構(gòu)一個(gè)真蘿正為小區(qū)服務(wù)獵的合作物業(yè)管撈理公司。其優(yōu)點(diǎn)是：乏*壩引進(jìn)品牌的專耳業(yè)管理理念、貓專業(yè)形象、專括業(yè)品牌，有利鏡于提升物業(yè)品誤質(zhì)，增強(qiáng)置業(yè)馳者信心，促進(jìn)釋推廣灶；郊呀*立開(kāi)發(fā)商了解國(guó)撫內(nèi)實(shí)情、物業(yè)掘情況以業(yè)主情展況，更能從業(yè)底主的利益考慮紐，相互結(jié)合，燭可以化解物業(yè)勻管理與開(kāi)發(fā)商壁的矛盾，減少之入住后的磨合軌與問(wèn)題踢皮球搏現(xiàn)象；越早介反入，越能發(fā)現(xiàn)逼項(xiàng)目在設(shè)計(jì)和旦配套等方面的氣問(wèn)題，減少后段期麻煩；同時(shí)直也減少未來(lái)接估手時(shí)的突兀和杜問(wèn)題積壓拋。夜諸*坐有利于開(kāi)發(fā)商煎對(duì)物業(yè)管理的炭監(jiān)督（如收費(fèi)洽問(wèn)題、維修問(wèn)征題等）、目標(biāo)久要求；繞*柱有利于開(kāi)發(fā)商獅專業(yè)的提高和旬經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，為本下一個(gè)項(xiàng)目打侮基礎(chǔ)漸；帥段*塊有利于開(kāi)發(fā)商鋒的整體口碑和曲品牌鏈的構(gòu)筑扁，培育市場(chǎng)的叢品牌忠誠(chéng)度，逗以提高開(kāi)發(fā)商西的整體效益和訊長(zhǎng)遠(yuǎn)效益扇；翠訊*毅在開(kāi)發(fā)前期就托著手組建，并筑配合銷售（如光人員引導(dǎo)、簡(jiǎn)夕單介紹等）、遺賣場(chǎng)管理、保錫安、導(dǎo)引等工坑作，讓置業(yè)者蹄在期房認(rèn)購(gòu)時(shí)良就能體驗(yàn)未來(lái)惰的物業(yè)管理體煉的形象和服務(wù)標(biāo)，就會(huì)大增強(qiáng)莖置業(yè)者信心臣；招村*殘應(yīng)不求物業(yè)管則理公司眼前的蝕高回報(bào)，要從且開(kāi)發(fā)商的整體耽效益和長(zhǎng)遠(yuǎn)郊小益出發(fā)，講究南互補(bǔ)，最終為謀用戶服務(wù)，贏安得口碑創(chuàng)出品室牌，這才是最鵝好的投資回報(bào)撕。資活除了一般的物譜管服務(wù)外，在閘小區(qū)內(nèi)可考慮作增加以下服務(wù)脫：光*堵商務(wù)服務(wù)（訂勵(lì)票、打字、復(fù)渾印、傳真、上錯(cuò)網(wǎng)、送極報(bào)薯…沈）淘殃*押有償清潔服務(wù)顏：海寶*樓待招小保姆、逃阿姨服務(wù)幫；芝革*罪訂餐、洗衣、迫訂車等服灰務(wù)影釋*朝小兒托管服婚務(wù)櫻寇*可緊急醫(yī)療服煩務(wù)敢艇*坊家私，電器維栗修服睬務(wù)渠丈*疑老人保健計(jì)崇劃剝秧*尚兒童課外培訓(xùn)紙計(jì)龍劃震脖*車健康運(yùn)動(dòng)培育云計(jì)公劃緒乒*鏈裝修、維修、掙室內(nèi)設(shè)計(jì)服粥務(wù)酬昨*鄉(xiāng)待租、轉(zhuǎn)租服富務(wù)碎左*屯社區(qū)健康定期哈預(yù)防計(jì)笨劃包肉*憤消遣興趣研習(xí)筍班（插花、陶嫁藝收法、廚蜂藝挪…護(hù)）粱省收費(fèi)應(yīng)按市場(chǎng)快標(biāo)糞準(zhǔn)兩0.遞8激—昆1.細(xì)2撲元君/嫌月每平方米，麥其它的額外服蜻務(wù)以成本有償彩服務(wù)，盡可能跌利用社區(qū)毫內(nèi)魔400構(gòu)0印多戶的量，與栽外界合作、合際辦為小區(qū)用戶關(guān)的服務(wù)事項(xiàng)槽。賤母由于直接影響爺?shù)轿飿I(yè)的后期驢銷售與增值，兔所以建議加強(qiáng)荒物業(yè)管理，適來(lái)當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)幣準(zhǔn)。腹10寶、外觀設(shè)計(jì)君A搬、倦段現(xiàn)代感、簡(jiǎn)約呼時(shí)尚的造型及鏟色彩舞B爆、感司可采用涂料與蛋石材、面磚相歌結(jié)合，讓人感乖覺(jué)既使用涂料貴也是為了設(shè)計(jì)堆上的時(shí)尚感而漸采用的。榜C江、衰眉建議斜屋頂，拼較為美觀，面金磚要有個(gè)性，畜D抬、作犁盡量寬大的造家型窗及陽(yáng)臺(tái)，漲空調(diào)機(jī)位統(tǒng)一賭E祝、竿屯樓縱門域絕、樓道、公共控空間要顯示品增質(zhì)尺1壺1拼、裝修標(biāo)準(zhǔn)潛外墻：高級(jí)面辰磚走廊：面磚偵窗戶：新型塑歪鋼窗或雙層玻績(jī)璃腐廚衛(wèi)：預(yù)留上梨下水相供暖：集中供憑暖，分戶計(jì)量瞇供電葵：頑20盒—豪40殘A滋寬帶：百兆入瞇小區(qū)、十兆入喊戶較門禁：對(duì)講系疊統(tǒng)盜四、價(jià)格定饑位劈鍋（一）價(jià)格策輩略：均市場(chǎng)原則：根郊據(jù)市場(chǎng)具體情秋況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手督情況，價(jià)格要旗具考革和有更大的彈性且，更具競(jìng)爭(zhēng)力挖。麗謎針對(duì)樓層、單咱元、朝向、景池觀、噪音、采瞎光、通風(fēng)、戶披型于汽迅位置等作相應(yīng)傳調(diào)整剃皮增加價(jià)格靈活割性。禾（繳4恨）遵裙起聾價(jià)披余A列、浪慰接近成本村價(jià)列石B攜、嚼奔極具吸引力，山競(jìng)爭(zhēng)丈力擺屋C勉、唐罰能有一定的轟受動(dòng)效益康調(diào)價(jià)策略：開(kāi)帆盤、封頂、竣舉工、現(xiàn)房各階湯段可考慮一次穗上伯調(diào)法1催00廟—竹15鉆0劇元。起價(jià)要具寇有吸引力，低歌于市場(chǎng)同類項(xiàng)執(zhí)目?jī)r(jià)格的潛20%內(nèi)，調(diào)價(jià)隨著市針場(chǎng)成交狀況：蔽成交良好則適弓度漲價(jià)，成交希抑制則折扣促嫁銷。隱（死5交）朝向橫差冒第A皺、衫茄因?yàn)槭前鍢?，巴南北通透，戶裙型的朝向值相同距比較片少藏茅B閃、叔之只能在戶型不職同的面積、功辣能、景觀作適辨當(dāng)?shù)恼{(diào)扭整石保（執(zhí)6調(diào)）潛蚊樓層宅差鄭臺(tái)1庸、打掌由于物業(yè)戶型旬、朝向差不宜育太高，樓層差劈應(yīng)爭(zhēng)取做比較茫高午2范、創(chuàng)綠三層價(jià)格最高旋，首層（可送卵花園、送地下積室）四層其次璃，六、七層為插復(fù)式（可送平號(hào)臺(tái)）稍高，二戴層價(jià)格居中，況五層價(jià)格最低筍（供7念）夸填付款告差乞傳付款差鞋：蔥2%要1飛、嶺錢一次性付款與奮分期最大付款云相版差衛(wèi)3%得2訪、獲腐一般付款差與懸施工的進(jìn)度、浸交付時(shí)間為正榆比，越接近交拜付，越少付款山差賺合3踏、巷錄但考慮大部分裂置業(yè)者都選擇佛按揭付款，如母把付款差價(jià)拉陰大意義不大，看最高可考叫慮析2景%割的相茫差芒涉4意、劉鑄由于現(xiàn)在不少歡置業(yè)者多很清吃楚一次付款與眠按揭付款對(duì)開(kāi)曲發(fā)商而言是一誦樣的，故有經(jīng)垃驗(yàn)懂殺價(jià)的買困家多會(huì)要求報(bào)際一次發(fā)性付款偷的底價(jià)，再改摧換按揭付款的上方式，這會(huì)使泰銷售談判更被液動(dòng)，平均價(jià)也患受影毅響扣揀（二）價(jià)格執(zhí)便行方案：蓋首期建面洽4梅萬(wàn)平方米活（公柔寓鬼3.屑2謀萬(wàn)平方米噸，商沿業(yè)搞0.慢8午萬(wàn)平方米墳）勸公寓均燕價(jià)鴨330廁0恒元及/屋平方米，商業(yè)洲均痕價(jià)赤650符0胳元游/志平方米末時(shí)茶期之超深內(nèi)部認(rèn)狼購(gòu)摩讀黨開(kāi)唱盤銹弱淡黑封陵頂阻賀縣霞入住前支均展森310綢0奏32劉00既34慰00糕注3600湊起夫價(jià)蘆虧2950體探3050萍言3250智狠3券450差最高里價(jià)黑3群300堤險(xiǎn)3400幼裳3700區(qū)孩350鷹0粉6-軋7井層撇輸2800欣梢2900已電3100絡(luò)濟(jì)33醬00莖5參層惠塔2650鉤趣275條0服295暫0收泄3150嗓4椅層雷蛾2900顫辭300允0胸320蜜0始宜3400酷3崖層奴鳴3000艦艷310懇0造330籠0條候3500砌2率層蝦責(zé)2800黎復(fù)290自0擇310船0躬障3300概首層形層當(dāng)3榴000螺抹3100擊東3300涂嚇350羽0飯6請(qǐng)—陷7哀層送平臺(tái)，首耽贈(zèng)送花園與地總下室閣底商均侮價(jià)徐700抹0孤元師/鍛平方米嫌菜單式裝修方揀案：邁舒適阻板險(xiǎn)45釀0俘元偷/麻平方米勁高檔侮板頓65蝶0起元丙/傳平方米吐特裝用板幣90崖0蠶元陽(yáng)/偵平方米掏裝修費(fèi)用不計(jì)港算入房?jī)r(jià)，入牲住前交裝修費(fèi)等用，五、規(guī)劃建議宗建議坐近桃5伐0隆萬(wàn)平米采用圍再合式建筑布局兼，行式排列（耽首期做半圍合團(tuán)式奉）板忽好處如下：結(jié)A浪、容易作到人劫車分流B、安全更高汁C指、有利于社區(qū)隸人際交往創(chuàng)造肥親和空間渡D陜、可設(shè)置豐富域的園林景觀，啄提升項(xiàng)目檔次罵E殖、保證樓間距尺的情況下提高動(dòng)容積率，出面烏積芳第三部裳分維扭宣傳推廣計(jì)劃案名鍬物業(yè)擁有一合秋適的案名對(duì)包勺裝、推廣、銷痛售有非常大的懂幫助。故案名傷應(yīng)具備極：冤臥1森、寫船能充分展示物或業(yè)的理念獨(dú)特惰性蠻顏2大、揚(yáng)股與物業(yè)的市場(chǎng)牧定位、買家定斜位、產(chǎn)品定位距、售價(jià)定位相咳符斗濤3墓、音不獨(dú)特低性侵復(fù)4翻、梁升容易留下深刻讀的印廢象派趣5遼、另謠名字錫與衣V醋I澤協(xié)調(diào)、有美絡(luò)感破嚷6康、袋杰朗朗上口殃7導(dǎo)、蘆客帶有神秘、實(shí)窗力、品味、親娃和力的感毛覺(jué)亭打8餐、戴班引發(fā)想象力扒9巴、翠阿案名與物業(yè)是沖息息相關(guān)宜1紙0曲、不用多解釋醬，能意匯到案繪名的由來(lái)，物轉(zhuǎn)業(yè)特點(diǎn)與自身中的關(guān)系勒一抹、兔錯(cuò)宣傳推廣運(yùn)作價(jià)要曠點(diǎn)形女（一）時(shí)機(jī)的海把擴(kuò)握黑邊1辨、駕壤項(xiàng)目正式推出地之前就要有明即確的推廣理念斑和思路，并做纖好相應(yīng)的推廣防計(jì)劃和時(shí)間表民；咐卡2現(xiàn)、扔君推廣之前的相餓應(yīng)準(zhǔn)備一定要列到位，關(guān)鍵的象部分有：外觀佳設(shè)計(jì)、戶型設(shè)寧計(jì)、賣場(chǎng)的設(shè)各計(jì)和施工、戶季外看板、售樓阿資料、樣板間嗓、相關(guān)批文、六模型、效果圖早等覺(jué)；瞇超3傭、橋曾所有條件具備霧之前，應(yīng)有媒聰體吹風(fēng)檔，汪“差毛毛嫩雨企”啟；串紹4肢、項(xiàng)槍正式推出，要章有鮮明的主題健概念，應(yīng)突出宮觀感的特點(diǎn)，瓜通過(guò)房展會(huì)，型一炮打響鋸；歲擦5梯、嫌素?zé)豳I期要有針器對(duì)市場(chǎng)、買家逢的營(yíng)銷活動(dòng)推兼出誦；櫻摔6逼、顯個(gè)以地段、設(shè)計(jì)穴、品質(zhì)、物業(yè)駱管理服務(wù)等做告為延續(xù)期推廣產(chǎn)主題，使物業(yè)旨不斷有新聞性稍、新動(dòng)作，在匠市場(chǎng)活躍滲；氏粘7獲、挖隨在明年的春季覺(jué)房展會(huì)把項(xiàng)目雪推至另一高峰粥期抗；構(gòu)碧（二）造勢(shì)的稍把握聚1參、杜各要把握好開(kāi)盤垂的氣勢(shì)。一是呢廣告的氣勢(shì)要裳大，媒體組合頌要到位，投入滲要集中（在主炊要的報(bào)紙做廣偶告量，一定要畝有氣勢(shì)，可以微考慮先集中在穩(wěn)一份報(bào)紙《北陸京晚報(bào)》）；器二是賣場(chǎng)氣氛橡一定要好；三疲是要有新聞炒籃作覆。章嶼2五、島廈電視推廣可以限稍后，待樣版扶房做好后推出牛；烘約3閉、龍花電臺(tái)應(yīng)在形象漫上不斷提示物駁業(yè)的位置，在炎吹風(fēng)期做預(yù)告員；儲(chǔ)4倡、高滿通過(guò)全面廣告墾與樣板間的配啄合把高潮推至壓展銷會(huì)敵；筍畝5盛、偽拒展銷會(huì)后的聯(lián)塔誼活動(dòng)緊扣買題家的心，通過(guò)失送壤“舍大勝禮河”目買家希望介紹廟更多的朋友購(gòu)俯買厲；外惕6販、船包對(duì)媒體要通過(guò)統(tǒng)不斷地制造新寄聞引起他們的傳關(guān)注，不停為著他們準(zhǔn)備有內(nèi)姥容、有市場(chǎng)的親稿件，不做太牽明顯的廣告但泡用媒體把項(xiàng)目暗炒起離。聯(lián)破（三）操作技炒術(shù)的把握怠1帽、嚷眾策劃經(jīng)典的推謀廣主題概念，河以引起市場(chǎng)和羽媒體的關(guān)注勒；鉛擇2來(lái)、錦疫賣場(chǎng)設(shè)計(jì)一定挨要到位，外觀賢風(fēng)格盡量與項(xiàng)撫目風(fēng)格統(tǒng)一，繩足夠的寬敞，體有風(fēng)格和品位攪，展示功能要參強(qiáng)織，按炊某種程度上說(shuō)項(xiàng)是項(xiàng)目的縮影芳和夸螺張杠峰3名、孩杰要懂得抓住市貍場(chǎng)的熱門話題悄，全面配合泊；謠靜*鉗抓住醫(yī)療改革跟，老人的保健豎醫(yī)療問(wèn)題配合夫社區(qū)提供給老睡人的服保務(wù)昨?qū)?軟小孩的課外活袋動(dòng)配合社區(qū)內(nèi)獅的體育設(shè)盞施憂堆*出為利200舍8剖年奧運(yùn)會(huì)做配適合，社區(qū)內(nèi)做套少量體育設(shè)證施調(diào)濫*店如何提高小區(qū)丟的管理與鄰居裕融洽的相餅處姜佛*CB繡D燒物業(yè)日后的升晃值空間殖*慣鼓勵(lì)推行精裝綁與物業(yè)帶保險(xiǎn)旗精裝修配融套遺供*震鼓勵(lì)推行環(huán)保溝生態(tài)小區(qū)與物指業(yè)一切環(huán)保配罷套簽升*敗投資房屋與物粗業(yè)推行的投資象回報(bào)保障計(jì)辯劃施勝4轟、傲凱要把握好與媒到體相處的微妙最關(guān)系嘉；隙當(dāng)5陡、蕩溫要懂得利用市磁場(chǎng)認(rèn)可、社會(huì)萌公認(rèn)的專家，川學(xué)者為項(xiàng)目說(shuō)壞話盤；脂餡6猾、稀葬抓住買家對(duì)擁隨有物業(yè)的虛榮晨心，通過(guò)輿論遍滿足他們章；痕縣7技、刑鉛把握好買薦家削“超怕、貪、帽夢(mèng)給”濟(jì)潤(rùn)的心理，一切妹從市場(chǎng)的需求槐出發(fā)翻；朱劣8陰、胸口買家是沖動(dòng)的株，感性的，要駕用氣勢(shì)、品質(zhì)世、面子、刺激恰買家的購(gòu)少買欲，同時(shí)讓緊他們購(gòu)買后還幫自豪地向親友飽推介華；件勇9社、越將要階段性地舉尋辦各類產(chǎn)品說(shuō)叼明會(huì)，增加買覺(jué)家對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量恰的信心女；朱黨1美0秘、洲市提升物管的服避務(wù)水平，并強(qiáng)巧調(diào)五星酒店管矛理也能到小區(qū)機(jī)；冒燒1謠1紹、鍬筆要主動(dòng)引導(dǎo)市救場(chǎng)如何置業(yè)，芽以物業(yè)為例子僑，做最好的榜貪樣較；客京1夠2女、日去爭(zhēng)取幾個(gè)建設(shè)截部門或有關(guān)權(quán)榮威部門頒發(fā)、秘市場(chǎng)認(rèn)可的大害獎(jiǎng)羅。嫁溉二、宣傳推廣碗具體運(yùn)作要求環(huán)1偽、槳結(jié)聘請(qǐng)專業(yè)的廣鴨告設(shè)計(jì)公司，晌要與設(shè)計(jì)人員寧直接溝（文飽案公+撥美嘆工哄+遭攝影）臨；僵安2爛、茫柏廣告設(shè)計(jì)單位趁要與開(kāi)發(fā)商，撈甚至建筑設(shè)計(jì)碧師有充分的溝茫通，了解，讓直設(shè)計(jì)人員融進(jìn)套項(xiàng)目蓮；服塵3朝、隆性要讓廣告設(shè)計(jì)墾公司有充足的象時(shí)間實(shí)施策劃帆設(shè)計(jì)工作，對(duì)齡宣傳用品的制食作更好把握莫；皆柔4豐、樹(shù)常開(kāi)發(fā)商不要在店創(chuàng)意設(shè)計(jì)上有貌過(guò)多的限制，學(xué)把主要概念、予思路把握好，灰讓設(shè)計(jì)公司去持表達(dá)，做到腦益與手分工，沒(méi)謎有任何人比開(kāi)梁發(fā)商更了解物懲業(yè)狀況，設(shè)計(jì)斗公司負(fù)責(zé)把開(kāi)孔發(fā)商的想法、綢推廣目標(biāo)最準(zhǔn)幅確、最有效地禿表達(dá)出來(lái)，展喇示給市場(chǎng)它；慌毒5缺、勇慣成功的設(shè)計(jì)不叫在指有多少套港的成交，而是帶指有效地吸引餡指定目標(biāo)群體曬對(duì)物業(yè)的有效篩興趣獲；死拴6崖、廢盲開(kāi)發(fā)商先要把下買家定位做好越，了解買家的浩性格、愛(ài)好、燙偏愛(ài)等特征芹；敢憶7刃、倦奉要有賣點(diǎn)，特丘點(diǎn)，唯一性，康概念是物業(yè)包扔裝的靈魂辣；甜錫8碌、梢登概念要實(shí)在，息能看到，觸到予，感覺(jué)到，能聾經(jīng)得起考驗(yàn)，胸買家會(huì)通過(guò)飯，隱灣首先引起注舍意虧—牛感性陰趣耀—廊有欲望購(gòu)買擁扭有氧—比反復(fù)思考加深買記挺憶壩—懂最后做出決定療購(gòu)買考；拐沉9鬼、癢耍各類廣告設(shè)計(jì)瘡要做到統(tǒng)一性巖，連續(xù)性躁；洪按1邀0名、設(shè)計(jì)表達(dá)要暫有內(nèi)涵、品味融和風(fēng)格、攝影統(tǒng)、美工、文案扶、才料、用色政等每一個(gè)環(huán)節(jié)何都要講究胃；責(zé)島1駛1儉、設(shè)計(jì)要根據(jù)何物業(yè)的工程進(jìn)昌度、銷售情況魚、市場(chǎng)變化，壟買家喜好等情怒況進(jìn)行調(diào)整，告要有彈性和靈尚活性，隨時(shí)可正做調(diào)整煎；彎郵1睡2甚、包裝的費(fèi)用狂要花在刀刃上臉，把握巧好擊“抹度換”群控與慚救“身效鄰”懸的關(guān)系，做最男好的，不要分貝散資金，盡可陶能一步到位統(tǒng)。輪介1堡3車、把握好廣告蟲(chóng)與宣傳品的量碼與質(zhì)的關(guān)系，刑不要貪便宜把艘量增加，最后禮物業(yè)有變化，旅原有的用不了面更浪費(fèi)藏。腎斥三、銷售工具藏的要求突（一）銷售中熔心要腹求烤否1捧、面積革約所20吊0奧—并30略0覽㎡2、功能帆*獸邁樣板間飽：戒恭1壤—太2繪套樣板間，為風(fēng)一期銷售數(shù)量穗最多及最有代臟表性的戶型勢(shì)；序*接待處*銷售大廳蓄*齡偶有私敝談判空孩間顆輩*壯視小型會(huì)議塊室礎(chǔ)惰*洽刊展示裝修建材偽設(shè)備的空糖間貓慨*領(lǐng)始展示裝修理套那餐央趁*僅哀有空間擺放沙叉盤炒*冠排展示的空間，去掛展板或活動(dòng)冊(cè)展蝴板罰獨(dú)*始坐兒童、幼兒玩伴耍壘區(qū)夠*儲(chǔ)物室寒*吃榆保安人員值班之空禾間辱*茶水間艘員工放置衣服底及包的空術(shù)間每已3銅、陰掃設(shè)計(jì)要獸求研僑*汁能樣板間有個(gè)性岡化的裝修設(shè)濱計(jì)紋吼*披郵擺設(shè)有品味、復(fù)特色，在京難非得一芒見(jiàn)戀圓*哲注銷售點(diǎn)中心通坐透、有陽(yáng)光照喂射錢繡*睬贊能表現(xiàn)綠圈化畫柔*坡席冷暖空調(diào)、衛(wèi)警生、茶水、音禾響設(shè)備要考梳慮逼巖*噸鏟大窗、落地菌窗態(tài)像*藥走能明顯展示物淚業(yè)的名稱密、材VI費(fèi)*直迅要考慮如何業(yè)伙的智能化、不雅少御于疑5套條電話直涂線饒典*匹析注意晚間燈光妙的處使理顧選*唐沃有背景音泊樂(lè)遙恨*癥粱足夠的車漂位無(wú)*外部綠化浸*貝持整個(gè)工地的包呼裝要有計(jì)劃魯（二）印刷宣簡(jiǎn)傳品的要兔求全時(shí)間上保證數(shù)量要合適叼成本控制合搶適厘政有檔次與物業(yè)道其他推廣及包君裝搭路配蒜坦選用特別的剪寄裁、紙巾張蹲歇能有效表現(xiàn)攝范影、圖摧片油府宣傳品要按不傲同時(shí)期不同類膜型的目地制蠢作酬伐V彩I練、形象需要（這信封、信紙、災(zāi)手提袋、名片菌、禮品包裝敏）怎筐D盟M嘩、需要（小折鐘頁(yè)、單張、邀買請(qǐng)信受）繡丹銷售需要（平稍面圖、裝修套糟餐、裝修標(biāo)準(zhǔn)濁、規(guī)則圖切）條寫簽約需要（售薦價(jià)表、臨時(shí)買厭賣合約、訂購(gòu)擔(dān)單、付款方式歲、購(gòu)房須知疑）歷侵展示需要（展醒板、海報(bào)、通姓告板、剪節(jié)貼厘…合…紫）份退新聞發(fā)布、儀艦式、聯(lián)誼會(huì)需攏要（計(jì)劃書、冶方案書、報(bào)告穴書零…柴…耗）店管四、宣傳推廣湖的工具與形式與（一寨）皆港常用宣傳推廣晃工音具午吸購(gòu)默房宣/廈置業(yè)說(shuō)明研書歐舅名片、信封、嚷信倘紙?jiān)枵\(chéng)模型、戶型沙剪盤抄覽賣場(chǎng)（展示廳罪、接待廳、洽綱談廳、樣板間滾）方工地圍墻揭路標(biāo)、廣告牌懸、燈吉箱熔橫幅、掛布哨銷售人員工作妖服銅展板、海報(bào)稿展銷絕會(huì)樣/治流動(dòng)展銷布巡置鈔田戶型圖、銷售擊價(jià)目差表虛客戶通訊配媒體通告、專攜題、新聞笛稿狡燦推廣活動(dòng)、印鐘刷傻品揮寶交通工具（售銳樓車）的包瀉裝細(xì)得（二）宣傳推技廣形達(dá)式暖恐1尾、常用宣傳推奧廣形澆式帖振媒體的硬性廣熊告（報(bào)紙、電鉤視、電臺(tái)、雜慢志、網(wǎng)站嘩）驚幫媒體的軟性報(bào)切道扎為市場(chǎng)服務(wù)的較研討會(huì)，講座兔，交流會(huì)（邀薄請(qǐng)政府有關(guān)部虜門、專家、學(xué)抓者參與蝕）管搶為賣場(chǎng)服務(wù)的楊講座，咨詢卸會(huì)鑼丙聯(lián)合媒體舉辦最的聯(lián)誼加發(fā)布慈活序動(dòng)炭窩為買家舉辦的僑聯(lián)誼活系動(dòng)莖展銷會(huì)堪臨時(shí)、流動(dòng)展懸示爺廳黨揀直銷派發(fā)宣傳劍資料饑（榴D楊M續(xù)）逃粱2幻、唇煎本項(xiàng)目采用的劍宣傳推廣形騙式南咱銷售中心開(kāi)放副儀值式深號(hào)購(gòu)房指導(dǎo)講格座僅校圣誕新年聯(lián)歡豎會(huì)斥缺情人節(jié)浪漫晚房會(huì)吐產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)撥質(zhì)量保障計(jì)劃斃說(shuō)明悄會(huì)良牽全方位個(gè)性化哥物業(yè)管理說(shuō)明急會(huì)奔葵裝修套餐保險(xiǎn)訊說(shuō)明鳴會(huì)臟開(kāi)盤儀式封頂儀式高教育、醫(yī)療保斑障說(shuō)明榜會(huì)繳川生態(tài)環(huán)保社區(qū)纖說(shuō)明于會(huì)聯(lián)矛劣（三）優(yōu)惠政隱策及促銷活爛動(dòng)駛藝配合推廣手法煤（時(shí)、術(shù)、勢(shì)教），緊抓包裝煮原理（怕、貪煙、夢(mèng)），應(yīng)考宋慮執(zhí)行以下優(yōu)怕惠政策或促銷推活動(dòng)寺。芒趴1業(yè)、除慶優(yōu)惠政釘策喊擔(dān)預(yù)定或內(nèi)部訂諒購(gòu)價(jià)以有雀1-2逗%私優(yōu)惠臺(tái)；玻泊預(yù)定或內(nèi)部認(rèn)蜜購(gòu)買家能享有格優(yōu)惠付款待遇梅；柏喪送或減免購(gòu)房鳳部分手續(xù)費(fèi)用群（律師費(fèi)、按飾揭手續(xù)費(fèi)、印抓花技稅荒…溪…斑）莊樂(lè)優(yōu)惠車位售述價(jià)圈命更優(yōu)惠的付款潛辦騰法另宗5架%泉，怕10瓣%洗首付款優(yōu)惠計(jì)芒劃革；緊桌5踏%敗入住一年后茶付正慈2低、售言促銷活道動(dòng)未膚成立購(gòu)房者俱埋樂(lè)部，已買業(yè)培主介紹新業(yè)主林獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃毅；幅賊帶保險(xiǎn)實(shí)惠精聽(tīng)裝修套餐祖；董北全個(gè)性化專業(yè)些物業(yè)管理計(jì)劃敬；贈(zèng)跨租金回報(bào)保障答計(jì)劃夸；匆遇物業(yè)竣工入伙煤驗(yàn)收質(zhì)量保障刻計(jì)叔劃閉句送廚、衛(wèi)精裝宣促銷計(jì)劃蜜；剛胖送室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)兼劃淋胳醫(yī)療保障計(jì)劃制；循逢送人壽保障計(jì)莫?jiǎng)澬g(shù)造送家私、電器箭、廚具、潔具赴；發(fā)踏五、宣傳推廣座的階段罩（一）廣、陪他產(chǎn)品策劃階稍段妨漁（羊200傘2辟年修7誓月恒3券1已日前鮮）俘順在這一時(shí)期，序要特別注重建嗎筑設(shè)計(jì)人員與鈴銷售公司策劃惠人員之間的反獸復(fù)溝通，要保濾證一切從市場(chǎng)中的需求出發(fā)沈。牙移1捉、蔽例產(chǎn)品策豐劃牽蹈產(chǎn)品策劃包括破：拴社區(qū)規(guī)劃房型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)外觀設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)交通設(shè)計(jì)配套設(shè)計(jì)功能設(shè)計(jì)助裝修設(shè)計(jì)（公抓共部分、樣板逆件希）巴誕建材及設(shè)備選秒擇袋膏效果表現(xiàn)（效歪果圖、規(guī)劃模娘型、戶型圖及損模型悠）羨頂施工程序設(shè)裹計(jì)副成