年揚州房地產(chǎn)市場調查報告

揚州房地產(chǎn)市場調查報告二00七年十月第一部分、揚州城市概況一、地理位置揚州地處江蘇中部，南臨長江、北接淮水、中貫京杭大運河。其南部瀕臨長江，北與淮陰、鹽城接壤，東和鹽城、泰州毗聯(lián)，西南京、淮陰交界。揚州獨特的地理位置使它既能融入南京都市圈，又能接受上海經(jīng)濟圈的輻射，還能連接蘇南經(jīng)濟板塊和濱江近海的新興工商城市。江蘇各主要城市分布圖二、行政區(qū)劃揚州現(xiàn)轄3個區(qū),分別是廣陵區(qū)、維揚區(qū)、邗江區(qū)，轄高郵、江都、儀征3個縣級市和寶應縣。三、交通情況1、公路交通揚州現(xiàn)有高速公路196公里，京滬高速、寧通高速在此交匯，在江蘇率先實現(xiàn)縣縣通高速公路。如今連接揚州至鎮(zhèn)江的潤揚長江公路大橋已全線通車，揚州到上海、浙江的陸路交通變的更加便捷。2、鐵路揚州鐵路(寧揚鐵路)為國鐵I級，已于2004年竣工營運。3、航空距南京祿口國際機場約1個小時，距上海虹橋國際機場約2小時。4、港口揚州港為國家一類對外開放口岸，擁有萬噸級件雜貨碼頭和多功能碼頭，設有保稅倉庫和口岸聯(lián)檢服務機構，從市區(qū)到港口約10公里。5、交通直達情況被按照目前的交找通建設情況，殊從揚州到北京隔約花八個小時址，從揚州到上斤海約花兩個小白時，從揚州到鹽南京約花費一壞個小時。被潤筍企（故區(qū)位交通圖枕）也四、面積與人爬口1、地域面積瓶揚州市總面鎮(zhèn)積栗663究8姓平方公里，市材區(qū)總面救積夕97委3技平方公里。2、人口現(xiàn)狀狀200編6坐年底全市總人比口股458.甩6腹萬，其中市區(qū)古人蕩口墊116.夫8愁萬人。意表往1砍：揚州歷年人猶口變化情況泄年份田200敞0際年旗200鋒1原年皇200爆2餡年耍200勵3者年昏200縣4套年鴿200特5舊年續(xù)200撓6萄年企全市年末總人符口（萬人）走450.62趙451.59偷452.22壇453.61筒454.39壤456.31雷458.64培市區(qū)年末總人針口（萬人）兇簽109.66筒110.76旦112.52仁115.13珠115.23覆116.81諸數(shù)據(jù)來脖源屆—害—愛《揚州統(tǒng)計年券鑒》沾表如2錦：江蘇各城市縫暫住人口情況舒對比灰地區(qū)斬揚州齒南京辣蘇州馳無錫扛泰州寬徐州誕總人口（萬人仿）減45袖8.64敏772道598.85狠518供502.77徒960索.粉15歲暫住人口（萬霧人）禾34鴿176遭325.87霸219餓19.54話72院.功4略暫住人口比率駁7.41艱%手22.28%反54.42%架42.27癢%他3.89%椒7.54泳%退數(shù)據(jù)來擇源開—桶—太《蛾江蘇五統(tǒng)計讓局著》饞從地區(qū)人口組保成情況來看，踏我們不難發(fā)現(xiàn)吐?lián)P州破目前的人口結益構特點：旗—兆—遼市區(qū)人口比例衰還較低構市區(qū)的中心輻擔射能力有限，墾市區(qū)人口增長處潛力較大。洲—鮮—袖外來人口比例不偏低捏暫住人口比例恢比較低，城市媽輻射能力和經(jīng)墳濟吸引能力有酸限。序3淚、人口發(fā)展與炭城市化水平目齡標女揚州市規(guī)劃目秤標：市劫域羊總人口折到仗201卸0治年緞47旺3轟萬人銜，脂202襖0儀年盼48飯2馬萬人；城鎮(zhèn)人議口頃至訓201汁0件年處26壞5灌萬人喜，季202幕0市年撤31蓋8唱萬人；城市化尤水滾平穩(wěn)201睜0響年程56困%道，奪202吹0惡年釋66魚%上。4、簡要分析杜作為風景旅游麥城市，揚州在輩人口組成方面劃和蘇州、杭州咳之間還有不小犬的差距。但由吊于建城區(qū)邊幅有限斜，亦市區(qū)面積狹小山，獄土地資源并不見豐富途，博揚州已經(jīng)艙逐漸形成蛙一種人多地少秒的狀況許。拼受到上述因素針的影響，顧我們判斷今后備揚州的人口、繁外來人口將會鬧繼續(xù)平穩(wěn)增長昌，但漲幅有限滑。描五、歷史文化鍵及習俗習慣1、歷史輛揚州歷史悠久辣，徐其冠作為地域稱謂健、《尚書》等止古籍均有記載為，為華夏九州隙島之一，食唐宋時期已成廟為中國東南第綱一大都會。明搖清時期揚州更歌是中國中部各另省食鹽供應基既地和南北漕運暖的咽喉，康熙歷三次、乾隆五森次南巡揚州。2、文化魂揚州文化底蘊帆深厚，留下了卻李白、白居易港、歐陽修、蘇竹軾、鄭板橋、交朱自清等大批彎名人牙雅油士的足敘跡，是我國首悲批公布的二十窄四座歷史文化董名城之一，旅蹲游資源非常豐邀富，市區(qū)街頭限林立的旅館櫻從另一側面亦萬佐證了其旅游念業(yè)的發(fā)達。3、風俗裁揚州置三把刀文聞名江淮地區(qū)昆，貓即廚刀、剃頭跟刀和修腳刀雙，娃其喻指的是餐宵飲、美容美發(fā)堤、桑拿沐浴業(yè)拾，落自古以來形成擁的朝休閑消費觀念肺使揚州人的消輛費能力非常旺夜盛，尊這從脆我們實地考察出的情況來看也予印證了這一點睬。覆第二部販分慎非場城市投資環(huán)境孟分析濫一、宏觀經(jīng)濟課發(fā)展狀況京1府、城市總體經(jīng)觀濟情況醒揚州曾經(jīng)由于冊區(qū)位優(yōu)勢和交齡通便利成為舉立世矚目的繁榮庫大都母市僵.佳但改革開放以效來由于沒有鐵勸路丸,枕揚州的經(jīng)濟發(fā)魔展一直比較缺慢飲,屯寺只能處于江蘇質經(jīng)濟的中游，刪在整個長三角唐都市圈中也排勸名靠后，落后握于蘇南。巨貌隨著潤楊長江庫大橋和鐵路的瞧通車，揚州經(jīng)脊?jié)鷮锌缭桨降陌l(fā)展。欠2乳、歷寺年錫GD偶P唯增長情況俗表裂3蔽、揚州市歷年曬GDP瓣增長情況統(tǒng)計德年份賀200椅0令年皂200因1敞年負200屈2剛年花200來3通年寶200朵4柄年細200怖5譽年成200遲6些年枯GD旱P撈總量（億元）燥472.12國505.46夢558.93陵647.22冊788.13蹤922應1100豆增幅宵鋪——斯7.10%牧10.60%洞15.80%遮21.77%揭15.0%盜15.2%戰(zhàn)人漸均爬GD羞P響（元）買10515攜11205碰12368臟14290尊17359劣20389窄24540丑增幅饞哈——前6.60%憲10.40%包15.50%賠20.50%幸17思.鹽4賞5%屆20寸.廟3抓6%另數(shù)據(jù)來握源肝—葛—抱《揚州統(tǒng)計年特鑒》遇城市名順0守6科年奧GD借P宰總咽額委(乏元郊)幣人口童數(shù)鬼(逼人繁)裝人男均渡GDP拆(慶元倘/筒人谷)份人擔均才GD向P衡排權名終

輪蘇州棒482000耐000000覽607000引0欄79406.桂92案1蠢無錫諸336000擋000000杰590000英0奴56949.介15衛(wèi)2宋南京玻278000淹000000爐647000巴0蠻42967.董54饑4篇常州抖349000帆0些44699.演14接3茶徐州爭917000傲0吸15812.不43閣9萬鹽城典798000拾0智14711.咸78豈10倡揚州悔454000章0撇24251.俊10棋6抽泰州接503000奴0盞21669.隸98作8隱鎮(zhèn)江疲268000捏0句39552.描24抽5喉揚州市診歷類年主GD倦P屋對比圖尤市區(qū)歷年攀GD身P沈對比皮圖溝我們從以上統(tǒng)才計數(shù)據(jù)可以看篇出：幼1腹）揚州的經(jīng)濟蠶基礎比較薄弱干，經(jīng)濟總量在設江蘇處于中游處水平。陡2招）近幾年來揚常州拐的祝GD秒P落增長較快且增抬速也一直在加氏快，總擱體閱GD丸P胸增長勢頭強勁搶。癥3尋）揚州市區(qū)的窯人鵲均馬GD但P企明顯高于全市域水平，其水平見與南京非常接讀近，說明揚州翼市區(qū)的經(jīng)濟水鄙平較高。雷隨著揚州城市浸各項基礎設施徑建設的完善和技招商引資力度抵的擴大，我們宜判斷揚鄭州的經(jīng)濟將在鬼今后幾年有較嘉大的發(fā)展。冬根據(jù)聯(lián)合膨國糕7缺5褲國統(tǒng)計資料，抗住宅發(fā)展與人糕均抖GD候P凍值之間的關系罰為：防表幕:假毀人膝均炮GD必P宗與房地產(chǎn)市場茫發(fā)育狀況的關席系表紋人帝均詠GDP慈80紛0傳—緩130驟0玩美元嗚130籃0貧—嫂800及0唇美元步800柿0擋—們1300伍0財美元還1300俱0撓美元以上露階段友住房起步階段串快速上升階段榴平穩(wěn)上升階段岔下降階段志根據(jù)以上的標卡準判斷，揚州征市區(qū)當前人童均邪GD夸P巷水平下，房地但產(chǎn)處于快速上援升階段。展3擁、揚州產(chǎn)業(yè)結議構情況1）現(xiàn)狀談從總體三產(chǎn)結景構來看，揚州悅有別與江蘇其拌他城市。揚州忠的像三次產(chǎn)業(yè)結構窮比叨為柏8.虧5用：散56.蜂5波：襯35鞋,輔說明揚州的第傲二、三產(chǎn)業(yè)（反特別是服務業(yè)犁）比重相對較朋大，而工業(yè)發(fā)推展略顯不足。2）展望區(qū)從揚州市政府插制定的產(chǎn)業(yè)發(fā)膛展規(guī)劃來看，葬未來揚州將大霧力引進外資發(fā)隨展工業(yè)，在保測持服務業(yè)的持砍續(xù)發(fā)展基礎上變以促進第二產(chǎn)遍業(yè)集聚作為拉嘆動地方經(jīng)濟增眾長、實現(xiàn)工業(yè)也化和城鎮(zhèn)化的梨戰(zhàn)略選擇。嶼4峽、揚州民營經(jīng)享濟發(fā)展狀況韻我們從各方面雁了解到的信息政來看，揚州民摟營經(jīng)濟發(fā)展情州況總結如下：捷—存—味民營經(jīng)濟發(fā)展哪底蘊深厚諸揚州自古以來椒是繁華的商貿(mào)酬城市，商業(yè)服宇務業(yè)的發(fā)展有叫很深厚的底蘊獸。救—娛—義民營經(jīng)濟所占歇比重較大國揚州市規(guī)模以鼠上民營企業(yè)占至總規(guī)模企業(yè)總運數(shù)炊的漠56.6引%基；擁有資產(chǎn)總見額擔151.纏7吉億元，占全市置規(guī)模以上資產(chǎn)題總額怒的蓬18.1豬%跳。筋—派—御民營經(jīng)濟發(fā)展錘依然十分迅速們規(guī)模以上民營奴企業(yè)數(shù)量保持叫同比痰20%奔以上的增長，征民營企業(yè)資產(chǎn)浩的增幅也達到延40%霉以上。果二、揚州居民敢生活水平建1特、揚州居民生戚活水平概述墻根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)鑰結合實地考察扮情況，我們認幸為：忙1掀）揚州全市范警圍內居民平均匆收入處于江蘇見中游水平，總挽體而言并不富攪裕。散2允）揚州市區(qū)居仿民平均收入水攜平大大高于全有市水平，發(fā)達跡的私營服務業(yè)葡和商貿(mào)業(yè)使當部地已經(jīng)形成了流很大一部分高逼收入群體。播3巡）揚州市居民禽消費觀念有待芳于向投資性消染費轉變，且這挽種轉變有足夠慎的儲蓄作為消盛費支撐。分4融）揚州居民居霧住水平從量上諒來看處于一個筋較雄高的水平，但暑住宅產(chǎn)品同質好化嚴重，居住晨質量有待提高腐。塘2葡、揚州居民收墨入情況劈表：揚州居民行收入統(tǒng)計表挨年份轉200拌0籌年沃200包1氣年淘200妖2富年眠200妻3剩年市200貓4簡年礎200牛5割年性200須6個年勵居民人均可支誦配收入（元）病6734旦7205弊7833譽8700右9851環(huán)11379箭12945化增旱晃幅坦—啦7.00%接8.70%俘11.10%歐13.20%路15.50%艘13.80%塌在崗職工平均怕工資（元）壟9732皺10763奶12006剖13801賀16008遙18165死20847價增幅蹦—悄10.60%嫌11.50%款15.00%血16%松13.47%失14.76%黎農(nóng)民人均純收崖入（元）衣3464念3690趨3926蹦4172棍4755運5215它5813柔增幅蠶—云6.50%定6.40%枕6.30%菊12.60%籠9.67%從11.50%濟數(shù)據(jù)來皇源躬—捐—枝《揚州統(tǒng)計年括鑒》、揚州市否統(tǒng)計局提供材綁料講僑表：境200責6愛年全省各地在瓶崗職工平均工既資儀省、市、縣叛平均工資圓(羽元繪)掛市、縣網(wǎng)平均工資熄(門元敗)劈市、縣舌平均工資狀(枝元凳)稈全省黨23782雅腫桶莫口南刷絞京禁兼市只32459翼連云港市感17760蒸揚凳尾州臘得市陷20847施無燈咬錫頁罷市傅29658?；创鸷惭婕咽兄?6590浪市潑

序區(qū)傍24727挑徐輕習州妖既市襲21896憑鎮(zhèn)具瘡江閉離市嶼22924映寶露誼應若址縣唉14797感常圓圣州求費市鑼26553偉泰慚夫州傅遠市兩17309條儀福運征蓮黑市瓣20260段蘇辟嚴州京鍛市遲28010倚宿抖赴遷殺祥市勉14053禁高絹訴郵坐吐市建17287估南夾政通撕常市胸21662陡鹽忘五城腿繡市晶15690東江通認都縱寨市甲17260允數(shù)據(jù)來豈源曾——謊江蘇省統(tǒng)計資扁料間我們以上述的約統(tǒng)計資料結合銳我們實地考察價結果來看，揚遞州的人均可支記配收入平均水善平目前并不高碑但增幅較快，翻表明揚州總體繁的購買能力有糕限。早雖然揚州人均園可支配收入水袖平不高且增長歡幅度小于駁GDP侄增幅水平（目睡前大多數(shù)城市彼存在的現(xiàn)象）驟，但結合揚州邀的私營經(jīng)濟發(fā)膚展水平來看，辣揚州存在著一洗定數(shù)量的高收裳入階層。蹤3尚、城鄉(xiāng)居民儲湯蓄存款水平級表：揚州城鄉(xiāng)追居民存款儲蓄慮余額僑年份箏200粘0拳年項200救1漏年急200防2繁年賽200遙3罷年雄200悠4芒年姨200取5戲年晃200灰6逼年峰居民儲蓄存款芳余額（億元）飯276念314.6傾378料449忘522.8勁604.7蕩675.54省增幅許13.99%攻20.15%忌18.78%攻16.44%排15.67%躲11.71%素數(shù)據(jù)來紅源燥—穴—野《揚州統(tǒng)計年撤鑒》慣揚州居民儲蓄葡存款總體還是稻呈上升的趨勢僑，只是增幅有姻所下降。由此盲可見近年隨著首揚州經(jīng)濟的不爸斷發(fā)展和人民乎生活水平的提欲高，揚州居民返有一定住宅消若費或其他投資械性消費。但這歪種投資性消費鍬還是比較適度卻的，不會影響笑到今后住宅消例費能力。情4拆、揚州居民住葛房水平?jīng)霰恚壕用褡》康盟浇y(tǒng)計上年份腸200盛0混年泛200自1線年屈200礦2列年議200回3舊年快200吉4脫年房200期5撕年姻200覺6頁年掌平均每人使用旦面積（㎡）懸14.15觸15.3以16.78存21.5票22.38盒23.34猴29.8侵增幅禮8.13%環(huán)9.67%勢28.13%稍4.09%嘆4.29%碑27.68%析數(shù)據(jù)來于源妙—泰—營《揚州統(tǒng)計年彈鑒》料由絕對數(shù)來看款，揚州居民的倒平均住房水平沸在整個江蘇是妄處于上游水平慧的，超過南京姐、無錫和蘇州壩。錦我們在實際考拒察中也發(fā)現(xiàn)揚果州市區(qū)目前已魄經(jīng)建成的多層贏小高層公寓社糞區(qū)已經(jīng)形成一聰定的規(guī)模，高防端產(chǎn)品艱也薄從叢0詢4辨年開始發(fā)展杯，住房條件的狹提高編趨向成熟薦。贈三、城市規(guī)劃酒及重大市政建儲設狀況乘1漆、揚州市總體辮規(guī)歐劃持被（狹200饅1取年服-202煤0桿年覽）抬1玩）、城市布局萬揚州市目前的考城市布局震為孝“沖一主三雅副糊”烈。尾“減一右主沒”斬是指原來的老肌城區(qū)，規(guī)劃以明保護為主釣。伴“惑三誘副張”揭分別為城西新穗?yún)^(qū)、廣陵新區(qū)谷和城南瓜洲沿灘江副中心。姐2嘉）、城市發(fā)展月方向意揚州目前的城撒市發(fā)展方向主蕩要眠是娘“均主導向南，拓夕展東壇西央”洞?！涎雍閿U大經(jīng)濟開發(fā)潮區(qū)，跳躍開發(fā)教港口分區(qū)和瓜姑洲分區(qū)，作為非發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)勿的主要載體?！鬟M東拓躍城市主要居住殊人口向西部分坊區(qū)集中，充分桂提高基礎設施伍和公共服務設牙施的利用率。槽東部分區(qū)注重司對現(xiàn)有居住用列地進行整合和艇改造，提高居燕住環(huán)境質量和夜各類服務設施父配套水平。附圖片、停3激）、城市交通團規(guī)劃——公路廈近期規(guī)劃建設倍揚州和鎮(zhèn)江第黃二條通道（五陪峰山橋位）及震改建南繞城，歐近一步改善城遷市南線交通狀交況，為城南經(jīng)財濟開發(fā)區(qū)和沿刑江副中心的發(fā)狗展提供支持。倚—冠—泄城市道路系統(tǒng)吧快速路系統(tǒng)：香環(huán)線加縱橫道羅路。著一環(huán)為運河南殃路、運河北路登、北外環(huán)路、仙西外環(huán)路、南錄外環(huán)路?；瘱|西方向快速牌道路：江陽西氣路、江陽中路饞、江陽東路、渡運河西路。其南北方向快速蔽干道：揚子江遺北路、揚子江盾中路、揚子江卸南路；賈七路津、揚瓜路；揚放圩路。組—純—墨輕軌交通系統(tǒng)璃“巡一縱一橫加環(huán)培線貨”殖。今一橫：（鐵路厘客站）文昌西勸路斗—寬—走揚子江中香路贏—糾—她江陽中達路姥—阻—喪江陽東畢路姐—燦—晨江都釘路存—計—煉文昌東蓄路瓶—柏—賢江都市區(qū)：總摸長度約離為裳2嘴4洞公里。煩一縱：（江陽才工業(yè)園元）我—滅—朝揚子江北淹路鏡—胳—痰揚子江中譜路著—膛—刻揚子江南路（殿港口）：總長楚度約偉為柔2剖0淺公里。塘環(huán)線：沿城區(qū)苗東環(huán)路、南環(huán)擱路、西環(huán)路、浩江陽工業(yè)園區(qū)命中心路、漕河水路。附圖片癥2吊、揚州規(guī)劃發(fā)腐展目標1）、人口咽預測市域總人晃口蛇到往201泛0白年香47村3綱萬人恢、瓣202披0崗年餐48上2然萬人；城鎮(zhèn)人惠口糠至元201個0筋年丑26屯5沫萬人邁、梨202圍0塵年埋31呆8秧萬人；城市化筍水僑平獸201閣0刷年誘56救%香、酒202哈0劑年桐66炊%夢。容2疊）、用地規(guī)模降控制先在遞85喪旗平方公里左右平，土地投放量倦每年約乏在缸5費襯平方公里左右盤，其誓中待翁1顯—檔1.5姜供平方公里左右憂用于住宅建設修，經(jīng)據(jù)2梨—緒2.5煉仁平方公里作為越工業(yè)發(fā)展。附其他規(guī)劃圖兵3轉、揚州市規(guī)劃縫發(fā)展重點區(qū)耽域細—桶—繩沿江產(chǎn)業(yè)帶饅揚州市政府非闖常重視沿江開瞧發(fā)，并把沿江皆產(chǎn)業(yè)帶的布局棍作面為馬“濤十一五規(guī)惠劃舟”啦的一個重點來道討論。規(guī)劃定奧位使沿江發(fā)展汪成為揚州市實窮現(xiàn)工業(yè)騰飛的未關鍵，我們判每斷該區(qū)域投資蔬價值很高。蟲1透）、產(chǎn)業(yè)帶布衫局揚以引入重大項能目，形成產(chǎn)業(yè)撞高地為目標，察重點構建沿江殊六大產(chǎn)業(yè)板塊竟（汽車制造業(yè)千、化業(yè)工業(yè)、洗紡織工業(yè)、高刊科技信息產(chǎn)業(yè)肅、生態(tài)農(nóng)林業(yè)轎、旅游物流業(yè)摩）崇8啟0部公里沿江岸線萌成為揚州外資膠投入密集區(qū)，黃其外資企業(yè)數(shù)帆占全靜市模8抓0展％以上，實際佛利用外資則占地到全市悟的流90.姻6季％。看2煩）、生態(tài)環(huán)境吵布局糧我們從揚州總默體規(guī)劃圖、建慨設用地規(guī)劃圖芽、重點項目規(guī)奴劃圖中可以看叢到，沿江產(chǎn)業(yè)稀帶南側臨江地窯帶將被規(guī)劃成嚴為大片的綠色閱開放空間，形請成良好的居住擦環(huán)境，適合發(fā)奶展高端綜合居廊住產(chǎn)品。擇3篩）、沿江開發(fā)勞現(xiàn)階段重要成叢果圖沿江高等級公謠路紹6.毫4指公里先導試驗尺段建成通車，蘇揚瓜公路以及劑揚子江南路、滲江都興港路等袍縱向通道正在丑進行改造。笨總投紙資排900賭0圾萬美元蒸的貿(mào)PT塑G門項目、總投覆資捎1估5狗億元的精細化汗工及熱電項目即等已進入揚州萍（儀征）化學矮工業(yè)園區(qū)建設擋。嘩4性）、沿江開發(fā)柴近期目標（摘章略）舉揚州開發(fā)區(qū)初洽步建成電子一蘇條街，形成涉了墊4墻英寸晶、摘5孝英寸管、鋸6槍英寸淋、避8安英寸等系列芯采片生產(chǎn)能力。刪?？速悹?、華傻督、可瑞爾等先項目已經(jīng)投產(chǎn)華，川奇光電、青晶芯半導體、釋華夏集悅成光電、明揚憤威電、阿波羅盾蓄電池等項目裂。存四、城市投資依環(huán)境優(yōu)劣勢分姐析1、投資優(yōu)勢爽1也）、區(qū)位優(yōu)勢盼揚州自古以來寶就是連接南北恩經(jīng)濟的中心樞主紐城市，占立據(jù)攪水運便利的交瓶通要沖。目前貨揚州交通的全斗面升級將使其拴區(qū)位規(guī)優(yōu)勢侵重新顯現(xiàn)，承俘擔著長三角產(chǎn)箭業(yè)轉移和向西震向北輻射的重男任?；j2援）、自然環(huán)境吃、歷史環(huán)境優(yōu)捆勢費揚州自然環(huán)境南優(yōu)美，歷史文示化底蘊深厚，搞城市價值近來羨由于經(jīng)濟的關犬系被低估。我功們判斷隨著揚寬州經(jīng)濟的近一謎步發(fā)展，它的緒投資潛力將近村一步顯現(xiàn)。匆3糧）、經(jīng)濟發(fā)展兄前景優(yōu)勢孩隨著揚州市政予府招商引資力找度的不斷加大氏（臺商十佳投義資城市），咸以及某揚州經(jīng)濟開發(fā)歐區(qū)內外商投資扭企業(yè)的不斷到互位，我們預計餡揚州的工業(yè)水菌平會在近兩年種之內有較快的宰發(fā)展。白4羅）、城市化進嚴程加速、市區(qū)搞范圍擴大、規(guī)喉劃蘊藏投資機盼會冒揚州近年城市終化率以年均張1%階的速度增長，鋼市區(qū)范圍不斷殘擴大。察隨著廣陵、大邗江撤縣并區(qū)弄，沿江開發(fā)區(qū)基規(guī)劃的進一步令明朗，揚州新蜻一輪的城市化鞭進程蘊藏了較逗大的投資機會鉤。2、投資劣勢裙1植）、工業(yè)基礎蠅較薄弱乳揚州歷畝來遵“搖重商輕乘工斷”層，工業(yè)發(fā)展相棚對蘇南各城市獲而言比較落后墾，基礎比較薄孕弱。盤2頂）、政府投資曉服務和優(yōu)惠措住施有所欠缺查揚州市政府目隆前雖然在工業(yè)章方面給予的投綁資優(yōu)惠政策比君較多，但房地周產(chǎn)投資方面的初優(yōu)惠政策比較多少，政府的投狼資服務也有待黑加強。詠3需）、人力資源恨競爭能力較弱筋揚州目前人力召資源比較薄弱亡，境內沒有一馬流的高等教育晝學校，高技術敵人才和高級管心理人員比較缺上乏。約同時揚州在技撫術引進上落后膽較多，需要學挨習蘇州在人才萄引進方面的政查策，利用靠近忙南京上海的優(yōu)排勢，加大人才狠引進。攪4擁）、城市文化猜競爭力較弱坡?lián)P州作為一個臘歷史悠久的城筑市，市民生活勇舒適安逸，但扁競爭意識較弱飽，缺少充足的頌創(chuàng)新、開拓和塔冒險精神，創(chuàng)版新氛圍淡薄，炎不利于現(xiàn)代市顏場經(jīng)濟發(fā)展。吩第三部分、揚舒州房地產(chǎn)市場續(xù)情況祥一、揚州房地撇產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)編狀及特征概括愉首先來概括一繁下?lián)P州房地產(chǎn)橫市場發(fā)展的現(xiàn)究狀和特征，纏使得我們能戒直觀的對揚州樣房地產(chǎn)市場有吳個初步的了解滑：豬1娃、揚州房地產(chǎn)叛市場總體呈現(xiàn)烏供求平衡態(tài)勢偏，市場發(fā)展健票康；肝揚州房地產(chǎn)市溝場從劍2003魯年至今商品房檢供求比一直保雄持在蔥1.1~屈1.2遼左右（供應中丑還包括了安置泰性住房），房商價骨雖然在佳在語06-0緊7猜年間有了跳躍赴式的座上漲，姐但供求關系能味依然能勒保持士在勇1點：頌1蠅，因此疏我們判斷教短期恩市場店依然會處于上同升趨勢赤。喚2障、涉0母5筍年誓揚州房價番處于卻（與蘇州足04搞年相當）穩(wěn)中娘有升冠，黨泡沫較??；腐揚州房價收入百比大約在撲7.26伶上下和怎2004松年蘇州的水平桂相當，在江蘇咽省處于中下游助。同時由于揚問州三產(chǎn)比例較激大，居民收入胡隱性較高，我鐮們判斷實際的秀房價收入比應戲該更低，市場繞泡沫程度較低頓。船3使、響揚州目前樓盤樣以多層小高層僵為主，品質一愁般，高端產(chǎn)品隨0詢5笨年開始陸續(xù)涌烏現(xiàn)拳；預根據(jù)我們實地愉考察走訪的情并況來看，目前許揚州普通住宅晃樓盤產(chǎn)品類型眨主要以多層小推高層為主，建敬筑品質較好綜禍合環(huán)境一般。膛0屠5瘡年以前仔揚州高端的別刊墅產(chǎn)品相對較味少，生但到努了鳳0湖5持年以后，速市場均別墅羨物業(yè)開始涌現(xiàn)脈，網(wǎng)特聚別倡是鑒瘦西湖周邊欄。楚4例、斜居民購房偏好體中等戶型（電90-120獨），戶型功能展實用性要求較連高；扒從我們走訪的鑒樓盤情況看，循揚州目前比較單好銷的是范1沿1露0筒-120重平方米上下的神戶型，購買者緞對戶型的使用終功能非常看中壁，偏好米舒適誼緊湊的戶型。攔5箭、奉居民購房熱情同較高，樓盤去忙化能力較強，捷總價購買承受額能力油50腳萬左右；洞目前揚州市區(qū)斯環(huán)線以內的住林宅均價達到屆3500-觀50避00敗元公/燕平方米左右，者居民堤的總價承受能斬力基本在竊50驟萬以下。棵6晃、居民購房以害自住為主，存守在一定的投資杏性購房，但規(guī)嫌模不大；妖通過走訪相關趙部門和一些樓燙盤，我們初步扭了解到揚州市昌目前居民購房笨自住比例較大燈。但因為在揚仇州經(jīng)商的外地快人娘有一定棚的比率啊，揚州樓市中和目前也存在著塘一定數(shù)量的投珍資性購房群體摸。詢7潮、鳴揚州新建商品匹房市場受宏觀秒調控影響較小脖，呈價平量微收縮狀態(tài)；母0民5正年鑰、跌0擁6隱年社宏觀調控中濃，血揚州一手房市辨場受到的影響據(jù)比較小，價格姻基本保持穩(wěn)定啞，亦去化量雖然甜近期鑰有波動，但隨蠢后迅速上升某，書因此跨我們判斷揚州醋房地產(chǎn)市場總癢體所受的揮政策倒影響較小。屆8鹽、全揚州市年土地厚供應量較小，岡土地價格相對暈比較低，有一們定的增值潛力研揚州市目前每棚年的土地供應滑量較小，射2004命年市區(qū)再推射出商住用地粉1000恩多畝，庸0踢5駱年均供地倘1250像畝羊，而父到畜0芹6污年市區(qū)開發(fā)用顧地僅芬有蛛40溫0鑒畝，蠟土地價格略高勵于蘇北，相對衛(wèi)而言比較有增愁值潛力。巧9刷、伶近期秤房價漲幅豬大，潔0倆6瞇年評到認0革7恒年已辱有敢60尖0拍元洲/怕㎡漲幅厲0否6吼年以前，揚州希的房價華僅企300叔0顧左右快元泉/嫌㎡，濤這顯然與揚州產(chǎn)的經(jīng)濟發(fā)展不越對等尸。蠢0串7室年初，受到國禮家整體房地產(chǎn)店的局勢影響，還揚州房循價也開始水漲溉船高，壞在自我調整中粱，堡迅速拉升，避使得市民重新買認識并認可揚旗州市場。墨1齡0久、房地產(chǎn)發(fā)展歌重點在西區(qū)念在揚州拆市情“黨西進東稼連衰”浮的城市發(fā)展思篩想指導下，西鼓區(qū)逐漸成為揚刺州市房產(chǎn)發(fā)展散的領軍區(qū)域蠅，果200篇3退年以來款6嘩0懸%今以上的房產(chǎn)開哀發(fā)項目均位于雨西區(qū)，產(chǎn)品也尖從單一的多層齒轉為現(xiàn)在的多歉層、小高層、忍高層、訊聯(lián)衰排別墅、單體慮別墅、復式樓雖競相惡存在的市場環(huán)滔境盈。汽1經(jīng)1務、萍建筑風格檔大部分是中式辰跟現(xiàn)代肅目前揚州樓盤夠眾多，建筑風柔格卻比較單一播，熟主要集中在中蝦式跟現(xiàn)代兩種乏，歐式建筑較賊少，這跟其旺他辣2漢、婚3尤級城市有所不湯同唱。這一點其實嗎跟揚州自身定三位文化古城成凳不無關系，被根據(jù)揚州規(guī)劃夠局的走訪，綁也已經(jīng)證實對葵房地產(chǎn)建筑風內格的限制。（將受到影響，氏2乖號地塊已經(jīng)明驅確規(guī)定不能為隨歐式誤；坑1益1童號麥、吳8味號地塊則需要那化景大弓力氣跟政府協(xié)株商）。益二、揚州土地處市場交易情況憐1憐、千揚州市土地市蹈場概述誘根據(jù)我們從揚盤州國土部門了柜解的情況，同暴時參照分析相挎關統(tǒng)計資料得遍出如下判斷：燒—弓—站揚州是典型的俯風景旅游城市晚，城區(qū)面積較宮小土地資源也摘十分有限。要—咐—純整體土地供應墨分區(qū)：此前土蘭地供應多集中炕在道城西患，商業(yè)辦公用嫩地多位于城區(qū)碌、城西、城東梨新區(qū)，工業(yè)用船地多集中在城甚南工業(yè)園。未批來土地供應將會主要集中在東貼城。艙—叮—院揚州土地價格殲近年以來平穩(wěn)款上升，目前成極交價格陡在犧100壓0哄元誤/評㎡以下的居多身，部分位置較收好的地塊簡在針1000-2吳50墻0豪元抱/墓㎡，最高的土棗地成交價格示為趙200腫7采年刷34軋9情號地塊，成雷交鹿665索0精元域/叮㎡。慕2始、揚州歷年土晚地出讓情況統(tǒng)賽計吉200潮7鍬年雜1-梁7滑月份共計出讓艙商業(yè)、住宅和爆辦公用俊地倒14酸6做萬㎡，建筑面繳積遙24吃5倘萬㎡。成交單安價基本姜在成200竟0你元什/資㎡以下，僅位誠于愁維揚路西、新?lián)斐呛颖钡牡厮鼔K成交均價達打到氏665肌0旦元醒/物㎡。蛾樓面地價大部陜分坡在畫100五0夾元該/倒㎡以下。涉200服6打年揚州市國土閥總計出讓商業(yè)斷、住宅和辦公盆用按地旨36符9雙萬㎡，建筑面是積疾63替0斃萬㎡。赴200方5諒年揚州市國土歪總計出讓商業(yè)火、住宅和辦公酒用糧地濃26交2銜萬㎡，建筑面溉積稱37冶5鋸萬㎡趴200趙4默年揚州市國土譽總計出讓商業(yè)朽、住宅和辦公方用信地融47課0需萬㎡，建筑面陶積科85鏟0善萬猶。險三府、二級市場情邀況添1奔、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資百表：揚州市房除地產(chǎn)投資情況傘年份成0拔2示年捕0尋3化年領0防4厭年狂0粱5到年誘0蛛6逆年惱0蠶7嫁年扇1-茶7斬月挽房地產(chǎn)投眠資倡(垮億朱元頭)仍26.2噴43.81炕64紙73.14紅83.4且54.16峰增長率賢32.46%焦67.21%單46.09%舅14.3急%捐14.1把%營27.70%棕房地產(chǎn)投資所枝占比例遇14.56%荒17.74%詞19.39%匙17.84%給15.64%顏13.15%奴數(shù)據(jù)來輛源桃—殖—戲《揚州統(tǒng)計年板鑒》森從揚州的房地嘉產(chǎn)投資增長幅藏度和固定資產(chǎn)臨增幅以及房地飼產(chǎn)投資占固定尤資產(chǎn)投資的比歷例情況來看，理我們認為揚州爭房地產(chǎn)投資沒減有過熱，預計案今后房地產(chǎn)投變資增長的空間勺仍然比較充裕桃。約2懲、略歷年揚州市商繪品房供求情況a、整體市場通表：揚州市歷話年商品房供求用情況鄙年份尿200衣2嚇年血200稿3狼年頓200居4爽年炎200仗5翻年戚200毛6拆年賺房屋建筑施工設面積（萬㎡）挖274.37猛424.75撐585.26慢706.54落839.5警房屋建筑竣工掉面積（萬㎡）疏137.03喜197.19刮275.15畜280.14會298.1盟商品房銷售面張積（萬㎡）哈114.57普192.8灑227.05行347.92元384.8嘴商品房銷售額落（億元）飽18海38.7睜52.6仙66.82宏110.48材供求比咳1.20憂1.02么1.21深0.81外0.77梅資料來停源襲—患—姨《揚州統(tǒng)計年璃鑒》、揚州房悔管局資料冶以上是看200橋2采年至胸200捐6插年的揚州樓市渣供求情況。通咐過供求比我們粉可以看出，伐200知2增-200踐6希年揚州商品房助供求基本平衡步，且供求比有鹿所下降，僅至榨200蓄6毅年商品房已經(jīng)杯供不應求，反籌映出揚州存在究較大的住房需貨求。a、市區(qū)市場市表：揚州市歷管年商品房供求掛情況但年份曾200秀3側年釣200辣4鄉(xiāng)年逼200忍5促年憶200喇6軍年動2007災年亂1-6逝住宅新批準銷鉆售悲113愚117娘129.3憐185.54槽88吳住宅占合同銷售火總量編89鉤93巷99.6獅147.07盈92涂資料來鞠源藥—切—題揚州房管局資富料很其后0罷7豪年些1-高6嶄月宴普通商品住宅容合同成躬交黑41.8燙8計萬福㎡棋，同比增刺長貿(mào)26.68浙%胳；商業(yè)營業(yè)用啟房合同成筒交筑3.4撫2沃萬煎㎡熊，翼錄同比下教降疏1.68尾%墻；辦公用房合婆同成考交櫻1.6碌8非萬碧㎡惕，同比下宏降象46.84健%闊；別墅合同成篇交蓮8.1餐2度萬碎㎡勻，同比增刃長存21.1勉9旋；闊其中住宅具體疊成交結構如下槐：林3沈、揚州房地產(chǎn)遠市場價格情況換a路、整體市場價胳格討從揚州市區(qū)不仙同商品住宅總打體價格趨勢上兇我們可以發(fā)現(xiàn)另，揚州的房價乞在劑近務3容年內有一個較駝大的漲幅，其短中己0寇6究下半年漲幅較業(yè)快。推目前揚州的房膛價在江蘇各城礎市中處于中游味水平，鑒于其圈城市綜合價值專，我們判斷揚并州房價仍然比繼較正常。股b飄、區(qū)驅域反價格分析染市場供需兩旺別促使嘴整個城市房價狀穩(wěn)步上升，其塌中西區(qū)漲幅最益大睛，呈現(xiàn)處一馬獄當先莫的罵局面。區(qū)先來看看我們則主力西區(qū)各主巾要樓盤的價格扭情況赴：幅銜

06.集11

喊柳目

07.7致鋒京華城中城頓獄校飛

350端0虧元旨/悔平方蒸米今蒜蛇580距0特元奴/藏平方音米酸(紛三漢期洪)灘奧都花城輕倆勝李

37桶0刑0摧元目/捎平方舌米緣膛四400線0枕元爸/經(jīng)平方創(chuàng)米恒火和美滲第葵昨常墓添聞推多粉層軌475炭0邁元匪/鴿平方芒米妖壞挎曲小高較層岸430顧0奴元杠/耀平方演米自魂翡翠刮城懼勇險池瞞

0徹7騾年泳3街月種320去0淘元岔/買平方多米曉

3旅70營0介元丘/狡平方輛米妙鍬星聯(lián)邦尤筆滾輸辛320摩0潮元申/經(jīng)平方伶米執(zhí)鮮掙

38憂0驅0隙元直/屠平方啟米葉(隸三所期棍)酒以上是西區(qū)幾森個主要的在售戒樓盤，通過比截較可以看她出寸,迎京華城中城大懇半年房價漲偽了濾230周0皇元辣/蓋平方絡米成,優(yōu)漲幅之大令人纏乍柴舌嚇;及貪揚州本土開發(fā)微商新能源虎港豹陣事在西區(qū)開發(fā)的致奧都花城與和諸美第兩個項蕉目叛,責地段相差不鞋遠匪,漿物業(yè)形態(tài)完全食相奪同呀,廢但價格也已由丈原來熄的械350罩0宰元踢/秧平方米飚升駛至滾475壟0像元盤/僵平方仔米沈,部上咬漲乓105釀0南元紗/馳平方慢米潮;晝蠻星聯(lián)擺邦士,腐原名星都芳灣庭叼,甚項目二期去蒸年扣1露2簽月開盤銷硬售重,宮到今鋤年沙7敘月三期開盤銷祝售時也已經(jīng)上染漲逢60侮0齒元企/槽平方俗米戰(zhàn);破桃翡翠城是今年討三月開盤的新瘋項大目循,罵靠近國展中偵心買,騎短濾短漂4按個月價格漲鑼了疫50坑0奉元傭/還平方師米飄,慚據(jù)了侵解繪,童目前已經(jīng)無房運可頸賣某;南區(qū)束驕驚扭握

06型.11

葛臥滅

07編.7昏富川瑞園庫呢房

29結0撲0虛元超/逝平方必米還匆

370畫0墾元霧/庫平方撲米棋匯尚城朗脖帽毀

0湖7鈴年徹4侄月糟290構0販元得/協(xié)平方禿米節(jié)

3仰20癢0討元徒/汪平方畢米逐菜南區(qū)目前主要票在售樓盤就兩書家準,板富川瑞園從去貪年年底銷售開勞始至朵今刃,晌價格上散漲道80壽0御元穴/薪平方明米喬,成據(jù)說二期開盤莫價格要突破四吵千句,或到時價格上漲睡也肯定過千薦元現(xiàn);瞞曾尚城今盾年督4拳月底開搜盤映,雙最初價尸格編290濾0閥元秩/水平方膀米請,胃目前官方對外趴公布價格格飄320幅0擇元蔥/醫(yī)平方漸米亮,毅上央漲蟻30晚0祝元箱/伍平方橫米該.伍由于項目目前灣僅僅推竿出北20鳴0植多套房乞源吃,愁今后房價仍然形看饑漲陵.北區(qū)梨鬼骨僑鞋廊

06.11暗鄙導犧房07.7咳揚州天悶下熊燕湖法開盤價部格鵝答多糖層趕500蚊0英元攝/反平方顫米閱搞導渠多膜層似530柏0濾元到/寶平方所米達盆鎖轟卷無聯(lián)排別童墅她700顏0絡元便/暴平方而米省置罰錫彈聯(lián)排別疲墅面770幻0其元偏/指平方乓米醫(yī)兄御河苑假挽拒330晉0遮元責/頁平方慘米根菜堆名蝶

370彼0株元默/復平方群米職食揚州天下自開槳盤起至原今速多層上素漲穗30奉0場元蒸/眠平方偽米膀,詞聯(lián)排別墅上智漲酸70米0億元濤/運平方哄米旺,屬上漲幅度不血大拖,杜但是考慮賀到底6盈0抗萬體炒量既,乘今后房價還有揉很大的上漲空娘間裳.出惹御河苑從去年塘至今年銷售價護格上悠漲壩40佩0紐元未/鍋平方勞米奔,泄據(jù)了假解途,蠻8程月開盤的三期郵多鄰層浙460妹0淘元牧/括平方確米眼,煉小高皇層旨430諸0燕元伍/站平方址米離,程如果真的屬游實咸,棟那么御河苑也獸漲了大近腸100撇0基元通/廁平方米主。低最后來看看東座區(qū)情竿況邀淹井臨溪貼

06.籍11

雁個向法

07.1屈1杰東升花園灑獵羞

27驟0泳0縣元甩/穿平方槽米按粥迫330奶0設元原/絮平方捉米胖三東方麗景斷警思

30起0頭0忽元聾/繼平方豪米勉蛙謀340落0核元脅/損平方磨米欣鞭東升花園從去剛年到今年價格吧上揭漲慕60零0奉元垮/策平方低米并.精搭東方麗景上閱漲西40稈0隨元尚/跌平方晃米蠟.縱錦由于凱運天地紡目前無住宅出宅售遞,曉故暫未計算在享內政.眉從以上的對比型來礙看湯,應西區(qū)房價上漲犬幅度最薦大喝,談平均上漲串了押500-10猛0予0詳元竟/湊平方申米士,湯南區(qū)和北區(qū)上螞漲幅度相剩當冠,銷平均上咸漲作400-80苦0嗽元恥/銅平方防米湖;點東區(qū)上漲幅度瞇最北小貪,擇平均上蔥漲慧400-60代0豬元福/嚷平方敲米陷.鐵4奔、揚州市房地柔產(chǎn)歷年供求價禮格綜合分析洪我們試圖通過觸供求、價格、嗽信息三方面來登綜合分析近幾板年揚州房地產(chǎn)偉市場交易情況邊。禾我們從以上的宮量價分析結合孟其他渠道的信忙息資料，可以股初步總結如下霧兩點：朽1誓）揚剃州桐200帆2器年以來房價的己上漲是和成交艘量同步的，反套映出揚州房地乏產(chǎn)市場供需兩榆旺的態(tài)勢。常2翻）揚州房地產(chǎn)牧市場近幾年一斃直處于供求平厲衡狀態(tài)，房價丹泡沫成分較小新。三、板塊發(fā)展街受到古城因素睛特點，目前揚瞎州房產(chǎn)開發(fā)都進為曠東格區(qū)云、西那區(qū)株等白地段上處速于粥城市次中心儲位置垃的軍區(qū)域，老城區(qū)鈔目前扎并無開發(fā)項目秧。當然，隨冶著舍近幾年的殖房地產(chǎn)的發(fā)展割，邁各捐板塊育功能換也糊開始得到分化享，謙城市格局逐漸蜻形成。梢【戚西區(qū)板塊待--貼-夜-皇商住區(qū)熄】后照翼在揚州磨市優(yōu)“術西進東夕連說”漢的城市發(fā)展思播想指導下，西松區(qū)逐漸成為揚釋州市房產(chǎn)發(fā)展渴的領軍區(qū)域某，貢200陣3海年以壟來始90順%裂以上的房產(chǎn)開帝發(fā)項目均位于亞西區(qū)，產(chǎn)品也傻從單一的多層錫轉為現(xiàn)在的多塌層、小高層、鄉(xiāng)高層、鄰聯(lián)倘排別墅、單體論別墅、復式樓若競相存在的市爸場環(huán)境，特別季是進煙入杰0敵7淺年以來圍繞京閥華城中城周邊葛，相續(xù)開發(fā)的情奧都花城、和蓄美第、萬豪西淚花園、天和國汁際項目等即約吵10歡0呢萬平方米項目夸的啟動。建筑路形式更趨于多忽變，不論從戶諷型面積還是小眨區(qū)環(huán)境都更加慈人性化。帖倒桂有理由相信新朵城西區(qū)作為今岸后揚州的商貿(mào)抵新區(qū)，其基礎胖性配套建設將孕會大量出現(xiàn)，鐵但是正因為其摟作為新崛起的干商貿(mào)區(qū)，在真師正體現(xiàn)休閑、餅養(yǎng)性的新居住抱理念上可能會月略顯不足。腰代表樓盤有：廟奧都花城、和戒美第、萬豪西齡花園、天和國組際抽、京華城螞價格：多層、植小必高夠寇45煙0鮮0閥—期60鏡0侮0攔元莖/鉛㎡承涉級別暮墅旨950斷0國—帳1300煤0灘元夢/橫㎡每【術東區(qū)板塊四--念--從工退貿(mào)區(qū)牌】到東區(qū)是揚州前因幾年的發(fā)展縮盲影，工礦企業(yè)腳，居住區(qū)混雜清，城市面貌相停對西區(qū)陳舊，萍隨著發(fā)展策略嚷的調整，東區(qū)腹的基礎設施開泉始得到較大改壟善。特別要是鳳0社6塘年以狡來舊“狡運河經(jīng)殺濟體”船的逐漸深入開率發(fā)，萬馬濱河挖城、東方麗景掙、東方名城、廢文昌花園等大胞型地產(chǎn)項目給旦東區(qū)帶來了足握夠的人氣，而圣后大潤發(fā)、世暑紀聯(lián)華、蘇果顏等大賣場紛紛陰入駐東區(qū)，為鉛傳統(tǒng)的東區(qū)商師業(yè)注入了新的珠血液。另外，特近期本揚州欠還將在東區(qū)建怎立集百貨、批盈零、寫字樓、硬住宅于一體棚的搶“花明發(fā)商業(yè)廣法場宅”蜂，該廣場的建花成將和東區(qū)的愿曲江商品城、耐曲江裝飾城、肅溫州鞋城、大筋橋副食品批發(fā)后市場、金盛國叔際家具廣場相雀呼應結慕成隆“點東區(qū)市場聯(lián)帶村”言。和代表樓盤有：吊凱運天地蟲、到駿和天城頌、緩東方名潮城清·驕和園代價格：多層、鄰小謊高驕3融0糕0服0炸—勸360咽0葵元黎/輝㎡謹【北區(qū)板塊耐—填高檔別墅區(qū)吸】杠北區(qū)板塊近兩鴿年房地產(chǎn)推出貪量不大，但由圣于緊臨瘦西湖顧風景區(qū)，呈現(xiàn)省旅游板塊的趨甲勢，別墅類型享的高檔產(chǎn)品在慨此板塊顯得非謊?；钴S，并具綿有較大的增長英潛力，政府在偽此規(guī)劃了蜀崗熔西峰生態(tài)公園泳，對居住而言假有較大利好。腫在市場上知名冤的樓盤有東方堆百合園、蜀景嗎花園和海德公崖園等。隨價著帶0案7好年以來江蘇油亮田江陽基地、仿北辰開發(fā)的天脅下花園為代表靈的一批巨型住乏宅項目相繼亮弱相趁，忠北區(qū)房產(chǎn)必將叮成為下一個房幼產(chǎn)投資熱點。盲代表樓盤有：施揚拔子興·丸佳竹苑源、白九溪玫瑰園響、摔滿芳庭扛、啊石油山莊雁、末瘦西湖西苑且價格：詠多層料、小裹高臉庫310兄0賺—營340驅0福元遠/酸㎡，別大墅太600釀0妄—科1漸5殃00咽0泊元寺/斤㎡?！緭蠀^(qū)板塊來—冒普通住宅區(qū)墾】貸此板塊居住人疼口較稀，之前春江陽路以南一稍直是揚州市民腦購房的一道屏轉障，隨著沿江姨陽路的部分小揭區(qū)的推出，購接房屏障的心理驕已經(jīng)被打破。愁如果說，過去塔南區(qū)板塊還是早概念性的東西色，如今這里已須成了眾多開發(fā)翻商投資的高地遮。隨著目前眾抬多重量級地產(chǎn)績項目新港名興廢花園、星聯(lián)邦戰(zhàn)、尚城為代表噴的普通住宅項氣目；以匯淮左郡莊園丘為代表的別墅馳項目；以金天棍城、萬都裝飾恥城為代表的商睜業(yè)項目的開發(fā)羽入駐。加眠上騎同“勿運河新里蘇程資”遞全成長板塊中召的龍頭項目富書川瑞園的開發(fā)稼建設，南區(qū)樓肯盤品質在不斷城提升，理念在村不斷更新，南指區(qū)正成為揚州光新興的居住福肉地。刊代表樓盤有：渣淮左郡莊園、染揚窄子揪?壟豪澤苑咽、鴨新港名興花園俗、星聯(lián)邦、尚錘城靈價格：多層、鄭小冤高庫3撿3珍0云0精—哀36升0蛾0金元辟/斗㎡，別奪墅悟600充0康—她9霉00醒0型元泄/仁㎡四、物業(yè)分析源（一）哥、寫字樓1、現(xiàn)狀分析驢住宅產(chǎn)品更新站換代謠快殼，寫字樓樣發(fā)展緞相對延加速邪05與年供前惠揚城房地產(chǎn)行每業(yè)飛速發(fā)展，處開發(fā)商把主要病精力都放在對游住宅的產(chǎn)品研道究上，而對寫赴字樓的研究很船少，所以就使式得住宅產(chǎn)品在贊不斷換代升級趙、推陳出新，俊而寫字樓卻顯敬得相對落后了胸。慈0同5暈年以后，揚州喊寫字樓得到質串的發(fā)展，目前舌已經(jīng)進向第四謙代寫字樓發(fā)展常。秤揚州寫字樓，蒜第一代包括匯漠展閣、金萊閣腹等；第二代包遞括金馬大廈、理天地大廈等；懷第三代包括九刷洲大廈、東城軌國際大廈、凱谷旋國際大廈、簽公元國際大廈少等；第四代包球括聯(lián)合廣場、殊京華城中城德憐馨經(jīng)貿(mào)大廈、窮華遠國際大廈奏、金天城大廈斃等。隨著城市舅的發(fā)展，揚州片將來的寫字樓斗還將逐步更新膚換代。淚價格波折大，型近期上漲速度朝快。訪熟悉揚州樓市瑞的人知道，揚慚州寫字樓這幾喪年的發(fā)展可謂嚴是一波三折，羨而今年以來，掘市區(qū)的寫字樓誘發(fā)展卻甚借為冤“并陽遣光脫”伍。根據(jù)盜房管局數(shù)據(jù)統(tǒng)絕計騎顯恢示睬,嘆從乏200富4螞年第一季度唉起飲,握揚州忘寫字樓市場價禮格存有不小波嘩動夸。恭200鵝4址年第一季度市桶場價絞位勇348勒0撓元采/犬平方撫米廁,止至該年三季度久已升它至祝400潑8記元嶼/盼平方酷米憶,穿隨后市場價格馳持續(xù)下股跌屠,銜到雄200尤5臭年一季度已跌寬至念246陵7耗元吧/居平方米。隨后達一年多時捷間錢,付寫字樓價格強蘋勁反械彈捏,辨到予了夾200甩6昌年二季度已升益到胳467搖4漆元襖/故平方該米旗,疫價格幾乎翻了摧一番。此途后構,劈寫字樓市場略沫有調番整芒,堵價格也有一定強的下跌，但到傳了今年年初，擴特別是到了今識年二三季那度澆,追市區(qū)寫字樓市龜場價格已達疾到童460仇7驟元椅/貴平方米痕。覆菜任而根據(jù)揚州房植產(chǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計，蒜今掀年冊1-揉8撕月銷售排行榜湊，京華城中城錫、金天城大廈布、雙子星國際朽廣場、東城國賀際大廈、公元輛國際大廈分列棉寫字樓銷售前飛五位，銷售面歷積達兩萬多平賽方米，銷售數(shù)墾額近兩億元。慎而到烤了枝9瓜月，市場受雙偵子星國際廣場躬集中歸檔影響戶，成交量得到伴進一步提升，頑眾多跡象表明訓寫字樓市場逐浮漸回暖。極主要供應點在狀西區(qū)憐揚州的寫字樓尺如九洲大廈、瘦東城國際大廈逐、凱旋國際大塔廈、公元國際侄大廈、京華城行中城的德馨經(jīng)掌貿(mào)大廈、華遠伙國際大廈、聯(lián)賺合廣場、雙子裕星國際廣場、符金緣大廈、云滾鶴大廈（現(xiàn)改巧名為揚州金陵靠大酒店）等大晌部分集中在西浮區(qū)，主要是因濟為西區(qū)特定的紙地理位置和商照務環(huán)境所決定求的。寫字樓開少發(fā)的首要條件狂是地理位置和壤四通八達的交蝴通，而新城西可區(qū)作為揚州市彎的副中心和重符要區(qū)域，其寫復字樓的規(guī)劃服巨務半徑覆蓋了政老城區(qū)、開發(fā)衰區(qū)、邗江區(qū)和勤維揚區(qū)晌。妖2菜、在售樓盤調忌查寫字樓隨案名靜面積（神平方米躬）送價喝格黨(鵝元涉/值平方米貌)眨交付時間湯其他羽體量勤公元國際大廈游110-14燭0奶9000-1魔000坊11籠0路萬總價粥1屈1暗月底交付勞剩景余倉2嗓0央套董，謊13觀0承以下售完勉4.負1經(jīng)萬方盾容積購率轟3.2踏雙子星塔國際廣場轎4墳6填方綠，翠50嶼%左銷售率，各樓設層各面積均有濟4裕6槳方杰3看1門萬玉均托價惜6400囑建設進難度界1蠅0蝕層，明屯年漠1怪0待月份交付并一派棟肯1窄6謹層，一迎棟帽9歷層蔬，顆2.氧5餓元物管費。特卸色是劃5授米提挑高崖2.服5術萬方濾容積服率伙3.125孤九洲大廈想6判0股方丘幾乎售磐捧6康0引方銷年返租弱2歲萬甜入豬駐勤率送為藥75渾%央左右播2.盆7醬萬方裙容積伐率登3.85敗金天示城趕A怨樓超85派%括銷售率，剩余緞大套寄B體樓主推低層，輸銷售緩慢級A:8000援B:6000壩1樓0親月底入住攤A病樓恩2消5非層，獵3.嚷7返萬方激容積澆率神5.59帶華遠國際大廈便70-80思5600-6飾000馬1掃0覺月底開盤鼠4.夢1藝萬方殿容積債率麗3.47床京華壩城豆-謊德馨大廈匙58-123拍8450啟8乒月繡1瑞7戒日叫開盤曠明年底交付跌銷售率大蹈約聞40%霞3懷、寫字樓市場辮概況及趨勢分速析籌已經(jīng)使用的臺高端寫字樓物心業(yè)片少幫目前揚州投入哥使用扛的寫字樓數(shù)量古稀少，真正意怨義上的寫字樓屋只有九洲大廈恩一家。其余項足目在外觀、硬粘件條件、產(chǎn)品例定位等諸多方耍面都存在問題挑。譬如國貿(mào)大于廈，其地理位縮置與外觀相當財不錯，而且有財很大面積的停砌車場，但是其蝴內部辦公間的曉面積劃分非常屬小，且裝修檔木次一般，很難蹄吸引上規(guī)模的紙公司進駐。此祥外知名度較高增的匯展閣沒有上自己的停車場羊，公司的車輛腐需要停到石塔俯賓館，非常不址便，而且也有玉辦公空間過小購、層高低、門妖廳狹窄等諸多師問題，不利于晝進駐企業(yè)的形堂象及經(jīng)營。而雷九洲大廈從形庭象、停車、硬晴件條件等方面貞都在向高標準盛的寫字樓靠攏會，因此市場形擔勢看好。其余繪類似于盛世商亞務樓、匯展閣頂?shù)染鶠榕f樓改例造項目，局限殼性非常大，難舉以做成高檔次嘉的寫字樓項目樹。慣短期寄寫字樓市場形濾勢看好甚隨著揚州經(jīng)濟筆的快速發(fā)展，斗揚州市大量的溉中小公司注冊突成立，外來公塘司逐年增多，塵寫字樓市場的奮需求越來越大員。并且隨著揚威州人視野的不側斷開闊，對寫知字樓的要求也長逐年提高，但鐵是揚州市場上快真正能滿足其圍需求的物業(yè)還舒是相當稀少。梁另一方面，揚漢州投資人群也享逐漸看好寫字圾樓物業(yè)，愿意下進行投資。寫本字樓價格較商漿鋪低，投資風福險也相對降低料，而寫字樓的僻收益較住宅項扮目又較高，因灰此他們認為投緩資寫字樓在房他地產(chǎn)領域投資共中是理想的選恢擇，本次市場悉調研的結果也誤證蜂實了這一點。秋綜合兩方面的漿因素，寫字樓苦市場，尤其是偵高端寫字樓市昨場菜還具有溜市場空間，但禁是在產(chǎn)品的品此質、配套方面錢要下足功夫。桑后期寫字樓市巾場供應量大刮前幾今年揮揚州的寫字樓小發(fā)展停滯不前籍，很大程度受戲到城市整體發(fā)刮展影響。累近年來揚州重根點發(fā)展片西區(qū)商貿(mào)區(qū)，樓需求的釋放也焦帶動物業(yè)的發(fā)頌展，檔寫字樓市場表岔現(xiàn)良好申，匪銷售情況、出慈租情況都非常悲好，比如位于膽邗江中路、大常潤發(fā)附近的凱賠旋國際大廈，涉當年一推出，惰短短幾個月，盛就被一搶而空夢，現(xiàn)在企業(yè)的琴入駐情況也非已常好。鋒但隨著政府商姜業(yè)用地的推出蔑，寫字樓供應倆量盟呈法放量式發(fā)展，畝如商貿(mào)區(qū)歌—搜西區(qū)而言，外臣來整體供應量肆將達騰到隆15糞0夾萬劍方尸左右。哲（二）繩、侮別墅物業(yè)眠1仗、供求分析：昏0械5桶年絕前烤揚州別墅市場冬可以說才剛剛漏起步歇，戀市場的一大特戶點就是高端產(chǎn)敬品缺失，高品檢質的獨立別墅烘社區(qū)非常少，萌但進統(tǒng)入瞎0包5嗚年芒后柜，許多純別墅擺項目開始亦陸續(xù)出現(xiàn)膨，包括奉淮左郡莊園、鞠九溪玫瑰園、丘御園等哥?；?00式4知年雙200逼5土年朝200貴6布年其批準銷售面眾積段(寄萬目㎡擾)召8.62內24.83戚15.06把實際銷售面廳積您(丹萬倦㎡稠)擠11.76攪14.12晌22.442、樓盤調查街案名補面積（米平方米束）稱價喪格超(坡元芹/止平方米恩)刑交付時間萍其他份體量蓋揚州天下梨歐式聯(lián)茅排旱20怎0侮多方說中式體共斤2斬4掩套他19烘0梁套疊購排疲廣中勇式陵9300盯歐式聯(lián)我排研8800酷二期年底斃開盤償（一期虹開盤裙入住妥）許中式已恭有屆2斯棟絕銷售抗70紡%柿銷售率論物理管理嘗費需0.隊7奶元鞠/洲㎡艘6情5僚萬方捧容積品率冤1.08通山河園疊聯(lián)蘇排討27認0祥方筍疊斑排損19謹0修方滋聯(lián)岔排廚19慨0墊萬妹疊春排嫁110-13按0額萬指1著0勇月底開盤棉4.突2題萬方眾容積諒率欠0.8餃金湖灣墅園禮獨傻棟伙30雁0欠多方筋疊除排箭20哄0釣多方筆獨貸棟抗200-30僻0攏萬不等蠅疊掠排叮5980亭1落0儀月底交付崗聯(lián)排售磐，其介他銷售情況不綿如人意，基物管年費積0.凝6絲元更18.揮1鞏萬方吩容積率炎1.16悟淮左郡素莊園倆別覽墅華23濫8能方倦單果價骨7780喪總聰價戰(zhàn)18轎8永萬狐物挨管芝鳥1威元嚷基本售磐沒剩余大戶型截9渠萬方謊容積權率博1拐九溪玫瑰園薄雙結拼號24垂1駕與刪142臭聯(lián)續(xù)排惑21沾7蝴與豪120油獨巨棟間10000姜雙尖拼弦7000答聯(lián)讀排獅6000悄法式別墅，銷拐售專率芬75%況4.崗3亡萬方協(xié)容積替率暮0.51切天和國際管疊找排壯220-23笛0環(huán)小高層均斗價斧700衛(wèi)0修，疊中排太7500-7釘800鑼準現(xiàn)房，中式糊風格，景觀較禮好，銷售踏率牧50%呆1堤6押萬方逃容積代率倡1.59淺藍山從莊園一期分88-140神3330-3孟640僅1浴0偶月底開盤讓明嫁年象6潤月部30咱價格偏低，銷傍售較好看11.圣4傘萬方烤容積率廣1.5織京華城堂二震期崖203-2旨46郊三期小高汪層嫌傻12耀0斃多會一期疊懇排途8000-9怕000恩聯(lián)弄排音11000寬二治期枕嶺疊蔥排缸12000三三期小高勿層唐6637禍三海期嗎0刻9嶼年交付檢三暖期龍27.挺3鉗萬方唐容積斜率令1.28堤西料郡某18秀8駐花園毒疊辛排武128箱6浙棟多層于多急層德4600勻上騎疊乎6判5楊萬魔下達疊障6浩0紐萬評1柴0闖月銹1在6碼日拼開盤蠻明年年底交付騙2錯1奴萬方腹容積讓率壟1.6分析：——規(guī)劃拴市場上幾個別僅墅樓盤的規(guī)劃市都比較亂形成幼不了特色，另真外由于現(xiàn)有別嗚墅項目周邊沒池有好的自然景培觀最多也就是竄用一些人工的環(huán)水系或原有水眠系作修整將別決墅作一定的排科列，象淮左郡額、銹西赤郡淡18紅8經(jīng)花園賄。——房型赴⊙卸市場上大多別宵墅的戶型結構攻都相差不大，蜜整體感覺是檔野次較低，主力偏面積在陪250放平方米隆左右。吵⊙殖主流結構為一判樓為公共空間倚，二樓為私人居生活空間。句⊙輕異大多數(shù)較別墅項目采用因客廳挑空，使稠空間的利用更敘為人性化，功鍬能的劃分更細濱?！涮淄俊严膛趥€別樓盤已經(jīng)度開始考慮基雙車位（主人探車位鞋+攻訪客車位），面如淮左郡什⊙咳騎個別樓盤開始弄配套集中供熱逢系統(tǒng)，如淮左吹郡萬⊙紗礎在二層配套言老年居室——總價僵⊙摘從市場調查來薄看醒80爛—翻—拜1秀2挨0遮萬是一個檔次絕這一部分客戶編群主要是政府煎機關的公務員搶，工作時間較秩長手上有一定悔的積蓄且有自非己原來的住房漏，為了改善居煤住環(huán)境提升生盈活檔次選擇別副墅物業(yè)，這部冰分客群以自住粘為主蓬⊙枕1情2烏0宵—超—需1象5講0沙萬是一個檔次怠，這一部分客鐵群主要為政府耐部門級別較高城的公務員和小至老板為主，他化們對于別墅物傳業(yè)有一定的要少求來提高自己艘的生活質量煌⊙斷1閥5痕0抄——童20日0板萬是一個檔次予，這一部分客悶群主要是收入孩較高的做生意花的老板，他們羊不僅要改善生飯活質量更注重節(jié)的是以較高檔券次的別墅物業(yè)隱來顯示自己的時外在實力和形榨象皺⊙巡20售0耀萬以上的物業(yè)遼，市場上還是槳有需求的，他植們的客群是一嫩些大企業(yè)的老糞總或做大生意拜的老板，他們悄身價幾千萬約甚至數(shù)十億侍，他們非常需耕要一個規(guī)劃合述理管理到位的乘別墅項目來修嗎身養(yǎng)性和體現(xiàn)扮自己的外在形遠象——普遍缺陷抱⊙聚容積率普遍較扯高，建筑小品蝴檔次不趨高叨懸⊙溪偉遠離揚城原本橫就稀缺的自然便景觀魂⊙紛死建筑外立面沒日有創(chuàng)新逢⊙超剖沒有特別的賣過點節(jié)⊙聾愉周邊配套比較詢一般——銷售情況蠅從市場調查了匙解到經(jīng)冷過這幾年的發(fā)雨展，現(xiàn)在很多盤別墅樓盤的銷望售情況均保持送平穩(wěn)。再—浮—腥已交房樓盤單首價、總價及配竿套、建筑風格港的比較削目很前市場歐式別敲墅較少，大多貍是中式跟現(xiàn)代菊風格，這樣的藥局面很大程度霉上受到揚州古附城的影響，為壩了保持文化古秘城的風貌謝和諧統(tǒng)一沃，規(guī)劃局在建豆筑風格上做了大嚴格的控制別。噴3廈、禾近期嚴市場供應量趁項目名稱腿位置拌別墅類型博未來供應量耕九溪玫瑰園儉槐泗鎮(zhèn)北側汗獨立、雙拼、封聯(lián)排例8謀0邁套燃御園（典藏園伏二期）閱揚州職業(yè)大學奶北本獨立、聯(lián)排、森疊加體8識4康套士揚子豪澤苑席廣陵學院正對際面勝獨立、聯(lián)排外窗德豪西湖御景國瘦西湖旁匠獨立則3戀0肆套微瘦西湖西苑莊瘦西湖旁買獨立穗6延顫套伶瘦西湖置驕業(yè)疾228礦#籌地塊貫友誼路西，平彼山堂東路南，紅邗溝路東、西云300債韻和園茂泰州路西，保閉安巷南，石將問軍巷東交點地鵝聯(lián)排緩4欠0孕套愈山河園二期砍邗江北路禿疊加盤15懇0奧套劣天下花園阿揚子江北路枝聯(lián)排、疊加峽1哨6盆萬㎡懶東方名城葛揚州大橋東幼獨立、聯(lián)排江3晶3峽套鳥萊茵達置獸業(yè)聾223悅#狗地塊石揚子江北路，禿原環(huán)境學院旨14329報2龍㎡瞞小計胃3駛、救別墅市場整體肥需求分析濁整體上銷售速癥度較往年蜂平穩(wěn)停增長，涌價格上升很快困，短期應價格膽快速上升的結運果使得甘市場楊有一些足壓力攻，長期壁仍軍然被看好。哪A塊、壺需求多樣化、奮明確化：運檔次較高渠別墅仍受推崇救，獨棟、戶型渴相對偏小、總爹價相對偏低的壇產(chǎn)品熱銷，成器為市場亮點；挑別墅物業(yè)同質聰化嚴重，差異淹化很小。兩B激、買房者開始牧關注別墅社區(qū)爹的人文環(huán)境：附介煉買房者開始重循視穩(wěn)定的社區(qū)紹文化，在人文余環(huán)境比較好的甩社區(qū)，部分原斷有客戶介紹新淚客戶購買別墅喚的現(xiàn)象很多，茶項目供不應求防；而人文環(huán)境軟差的社區(qū)，銷圈售則十分不好車。這反映了在閑別墅開發(fā)中小捐區(qū)人文環(huán)境營搭造的重要性。賠C殘、結構性供求椅矛盾仍然突出公：雷腸在別墅熱銷的任大環(huán)境下，部訪分品質差的別蓬墅仍然滯豪銷福捎。抽D頸、國內客戶投日資需求上升，籌購房者呈現(xiàn)年枝輕化趨勢：箱俊據(jù)不完全統(tǒng)計帖，美揚州灑別墅客戶購買諸的比例占到嫌7.8%倒左右，其中自捆住型客戶的比成例較低，半數(shù)旋為根本地及杯國內的投資客尊。主要的客戶炮群年齡大概是追４０歲到４５蒜歲之間。增長橡比較快的是３仁５歲到４０歲鋼之間的客戶。訊引E汽、別墅概念模狐糊化，成為第年一居所趁。畏據(jù)貓200活5哲下半幕年友揚州單別墅市場調查卷表笨明但,晨運消費者把別墅欲作為第一居所振占購買者穩(wěn)的株58牢%充，別墅作為第察二居所的概念揪模糊化。奸豆五邪、驕整體市場總結自發(fā)展前景預測匆1棉、揚州房地產(chǎn)區(qū)市場發(fā)展?jié)摿χ^大先同蘇南各城市補相比，揚州房先地產(chǎn)市場剛剛腰起步且平穩(wěn)發(fā)頸展，沒有炒作阿過度的痕跡。濃同蘇北各城市許相比，揚州的上經(jīng)濟基礎和居喚住環(huán)境又有很期大的優(yōu)勢。饑所以我們判斷稼隨著揚州經(jīng)濟剩（特別是工業(yè)狂）的快速發(fā)展稼，揚州房地產(chǎn)桶市場的發(fā)展?jié)撔铝^大，有成下為第二個蘇州批的可能性。皇2駁、揚州房地產(chǎn)胃市場需要價值膏回歸徑揚州房價近應來大幅度懸上漲是以銷售畢的有效放大為旅基礎的，我們外判斷這種上漲亦是由真實需求功拉動的，不是票市場過熱的表鉆現(xiàn)。同時，揚櫻州城市的歷史盼自然環(huán)境優(yōu)勢至，也需在房地架產(chǎn)市場上尋求請一趟種喘“撫城市價值回中歸屢”友。概3龜、揚州房地產(chǎn)盼市場供求變化亭預測華我們判斷揚州敘房地產(chǎn)市場在災未來的兩到三君年之內總體上似仍將保持供求授平衡，但不排扔除某些類型的懲產(chǎn)品市場出現(xiàn)艘短時間的供大齊于求。伴具體來說，我付們預測中端市縮場（多層、小濁高層厲、曬寫字樓市場逢）將會出現(xiàn)供戒大于求，而高禾端市場（別墅退）將會出現(xiàn)短鄰暫的供不應求菠。扣4巨、揚州房地產(chǎn)援市場將出紫現(xiàn)查“槐兩極分逢化級”躬我們從各方面轟了解到的情況替來看，揚州房例地產(chǎn)市場將出饒現(xiàn)兩級分化：——高端發(fā)力念隨著揚州引進住外資力度的加前大，側良好的居住環(huán)芽境等馳客觀因素忙勢必績將榜使得斯揚州的高端客披戶群體將進一察步增加。拾在需求量增加棋的同時，煩市場倆高端物業(yè)的供勾應量也相應放用大，糞這一現(xiàn)賤象障0農(nóng)6武年后尤為明顯消，忍高端查物業(yè)鑰從供不應求向謙供應平衡中調懶整。敘—拐—煙中低端壓力世揚州市政府目臥前準備開始大采力推進住房保飯障，據(jù)悉粘從羅0瓦5團年起每即年將推出保障術性住房欺30宏萬平方米，保報障性住房的供笑應力度。我們民判斷中低端商雁品住宅將面臨花嚴峻的市場挑殃戰(zhàn)，市場競爭羽將日趨激烈。抖5啄、揚州房地產(chǎn)捆市場需求類型玻將呈現(xiàn)多樣化終趨勢瘦—桿—冶需求產(chǎn)品多樣漲化的原因秀相對蘇南地區(qū)智，揚州目前的勾土地價格較低揚；肝揚州的古城特樣色和較優(yōu)越的痰生態(tài)環(huán)境保證抱了揚州的居住似環(huán)境；羨交通更加便捷剝城市輻射范圍蒙增大；粥歷史文化底蘊霸深厚、城市的內文化價值較高笛。賴—旬—仆需求產(chǎn)品多樣威化的趨勢斤高品質別墅、錯排屋、混合型吼社區(qū)將越來越衰受歡迎；胳旅游房產(chǎn)、度甘假型房產(chǎn)需求像也將日益增大荷；壓純歐式丈的產(chǎn)品將會成績?yōu)榱咙c?？顝囊陨蠄蟾娣盅霰砻?，揚州歇的房地產(chǎn)市場靈呈現(xiàn)出良性發(fā)知展，記在外筆來繩3楚年捐里還會有一上鬧升的趨勢，因袋此堅可以考慮懇拿地閣開發(fā)。當然，萬面對政府的先規(guī)劃豎引導唱，澡市民對西區(qū)居幣住位性船的認可，拿地行建議究可首先考慮西貧區(qū)用地普。床第四部分、西絹區(qū)房產(chǎn)一、西區(qū)概況砍西區(qū)允板塊是根據(jù)話其地理位置桂而言，范圍凍一般齡指的是刷東起挑大學路窗路，西至北繞夠城公路，南至近江陽西路就，北至身翠港路利，坡隨著揚州城市巡的不斷發(fā)展及故政府規(guī)劃，西匙區(qū)將會成為揚釣州新的城市中促心費:窮它不僅是一個警行政中心，已女建成有雙博館售、國際會展中度心、行政商務里中心、體育公源園、明月湖、戶中央水景公園諒、火車站等公爺建項目，還打或造了優(yōu)美的環(huán)偵境，聚集了大暢量的人氣，為噸西區(qū)今后的發(fā)嘩展打下了良好享的基礎。禮西區(qū)的地理位庸置和四通八達扇的交通是得天壯獨厚的。其中父寫字樓的規(guī)劃布服務半徑覆蓋僻了老城區(qū)、開濱發(fā)區(qū)、邗江區(qū)倡和維揚區(qū)；距緒文昌商圈僅夾5路公里客，距邗江工業(yè)語園絕6敘公里丟，興距勺昂開發(fā)區(qū)六8央公里脖，距江陽工業(yè)恥園（維揚工業(yè)艱園）妹9扣公里壇。區(qū)內路幅為王11膊0麥米哥的文昌西路，必作為西區(qū)東西槍方向的主要干忽道，加強了與牌揚州城其他市翁縣區(qū)的連接。傍與京滬、寧通醒、滬寧線全線料貫通的西北繞姻城公路西出口賣，就在西區(qū)范療圍內。火車站訴這一重要的對潔外交通樞紐的啟投入使用，方遇便了揚州和周糞邊城市以及和噴全國其他重要剪城市的聯(lián)系。二、西區(qū)規(guī)劃1、區(qū)域結構和規(guī)劃形成一個蛇市級（城市）桃副中心。四個售區(qū)級中心，十放二個居住級中蠢心規(guī)劃結構，碰另外擁有一個頓供全市服務的歷市場群帶扎沿文昌路從火膨車鐮站聚—針—命圍展人工乏湖困—動—納市政按府甚—村—最老市政絮府釘—老—朗低棉—準—孫高憂—迅—起高天際輪廓線震，地塊空間北感低南高2、土地規(guī)劃3、道路規(guī)劃宅形成四縱隊五當橫的主干道系琴統(tǒng)磨三惑、西區(qū)逮房地產(chǎn)市場言揚州的房地產(chǎn)槍發(fā)展，圍繞老靜城區(qū)曾經(jīng)走過頓一個圈。上個秒世紀八十年代駝，揚州確立房近地產(chǎn)發(fā)展的方扮位是向南，于恥是東花園就成升了古城有史以敵來第一個住宅糟小區(qū)。此后，賓又向古運河回板歸，在其東岸晃陸續(xù)建成沙北仗、沙中等小區(qū)除；再后又轉向衫北，竇莊、梅羅嶺、友誼等老更小區(qū)都是那時伶的產(chǎn)物。當揚咽州決策向西挺突進時候，已經(jīng)急進入上個世紀傭九十處代了，封市政府決定再趁造一個揚州城租，形承成安“汗東城西及市負”憤的格局。祥受到政府的播政策跟莖規(guī)劃頃的壽拉動，積揚州西區(qū)團房地產(chǎn)鬧得到州強勁發(fā)展。城色市建設力度的競傾斜，使揚州州西區(qū)有著成熟袍完善的市政配病套，西區(qū)人氣腳迅速聚集，區(qū)鄭域價值得到很雅大的提升，理第所當然成為揚貿(mào)州現(xiàn)階段房地侍產(chǎn)開發(fā)的重心剪?？钢鸩酵晟铺厣钆涮祝瑹o咱盲點的交通線勝路，簡大批中高每檔伴樓盤的坑矗立，使得西倍區(qū)成為揚州人久購房的首選。市場供求威經(jīng)過粗略估計礦區(qū)域內已建或捏已圈土地面積但約色12殃0驅萬平方米，總后建筑面達積故15朗0因萬平方米。其任中，已銷售球約拳5矛5舒萬平方米（奏占游36衰%肉），在吳售蝴40-4越5互萬平方米（昨占鬼28巧%冤），暫未開齡發(fā)霧51-5烏6搬萬平方米他（約36補%竹）。供應量的貞增長速度達到透了吹30纖%紀。因此潛力巨峰大。銷售價格蟻代表樓盤有：潔奧都花城、和攏美第、萬豪西擴花園、天和國硬際斥、京華城貝價格：多層、婚小追高廊450學0服—距600膏0前元遞/手㎡拍次寶別趕墅方950巖0患—衣1300局0鄙元懸/祝㎡消費者分析烏從目前的現(xiàn)狀率來看，城西的奴住房在整個揚期州而言是一個漁高尚住宅區(qū)，咳分析得出潛在絮目標客戶群以沉政府公務員、蹄醫(yī)生、銀行職冬員、企業(yè)白領疲、老師、私營完業(yè)主、外地投母資者居多，也圈有一部分拆遷登的工薪階層，孔江都油田職工森，還有一部分筆老城區(qū)的居民迅等待拆遷后立握即在城西購房層。演四、耀區(qū)域樓盤資料a、京華城端地理位置：文營昌西路國際會洗展中心對面捆建筑面積：誼約雁13籃0喊萬㎡，慎三章期約葉27.3傷萬㎡用項目類型：住霞宅、別墅、酒總店及商業(yè)等盤建筑形態(tài)：多蹲層、小高層、獲別墅等游主力戶型阿：藏12鄉(xiāng)0魚－稻13懇0殿㎡三房蒙，旅8姥0陡多㎡兩房，部育分車16雙0睜多㎡的四房阻開盤時間紙：請0科7壩年贊9超月源，登0蜻9窄年交付提價格情況：樣高愧層村6300曾，墳一期疊庭排金8000-9尖00存0纏聯(lián)旗排轉11000已，式二那期濤保疊押排第12000麻銷售狀況：旨一、抱二期處于尾盤菠階段，三期岔熱銷培中來其他情況：占族地渾200隙0夠畝，影規(guī)模巨大，社樂區(qū)配套完整。b、和美第室地理位置：鼻孫莊西路南側員中心西路西側龜建筑面積：堪194816豐油平方米脊項目類型：下綜合總建筑形態(tài)：魄多層、小高層刮、花園洋房占主力戶型：燙8繳8嚇平米誘～舍31鴉2落平米失開盤時間：候二期予0無7磚年貴9各月爹1按6俱日客開盤擾價格情況：屈小高均堵價破470壓0塞元劑/侍㎡役物業(yè)管理：享0.7遇0搭元滾/月平方替米責·厲月腦銷售狀況：桶一宵期售磬錫，賴二桐期沿42符%騾其他情況：吵新能源，揚州陸本土品牌，銷冠售認可度高，極小區(qū)規(guī)劃、設暮計一般，但綠品化率高，萬豪.西花園杯地理位置：跪維揚區(qū)文昌西西路賀,序體育公園正南衛(wèi)面起建筑面積朝：維264000桃平方米煮，得總戶雷數(shù)雄:2265禁項目類型：誤普通公寓勁建筑形態(tài)：孫多層號、高層、花園欣洋房民主力戶型：鬼8麥8商平米選～聲31見2涂平米運開盤時間：俯0比7番年撲9喜月冤1安日搭開盤源價格情況：識均斥價楚47室5僚0裹元瘋/襪㎡燃物業(yè)管理：憂0.譜6寫0研元搞/方平方竭米以·歌月諒銷售狀況：店4未0認%耗其他情況：甜位置目前在售涉樓盤最西端鼻，在銷恰多層鎮(zhèn)物業(yè)檢，約箏有半5灑萬多方蘭，銷售形勢良球好滑。樓盤總結：愉項目規(guī)模一般導較大，達到西了爭1奴0金萬平方米以上返；吵項目類型以匆小高瑞層（肚6嚇3耕%鳳）為主，并出澆現(xiàn)了一些場多層請（壽19枝%鏟）與別墅（慶18赴%宋）；姑項目戶型面積載在則80慈-23孫0兔平方米皇（別飾墅征160勇-22輸3算平方米銷）之間，莊以繪110窗-13漠0尖平方米卷、三室二廳二巾衛(wèi)為主力戶型施，小高層主打墨戶型面積定位紅在咱12翼0若平方持米左右；直物業(yè)費基本衰在移0.貞6強~1娘.2有元，提供的物眾業(yè)服務主要集梨中在保潔挺、盆2嶺4鐘小時保全等農(nóng)樓盤以縱現(xiàn)代風格創(chuàng)為主，檔次基弊本定位中高檔眨銷售普通看好梨，基系本疼3足個月里推出房具源就過半素，特別是一些禽綠化較好項目紗。倉第四部分、項滲目眼分析一、項目簡介1、項目名稱雪1數(shù)1閱號地塊中、灑8漿號地塊苦、乎2存號地塊2、項目位置姑揚州市西區(qū)，屑如圖米：3、項目性質腦1三1劍號地過塊為懂住宅誠用地，占地杜16妹9紫畝寺，搬1.沃2攝容積率夾；豈8擴號地香也為住宅用地宗，占地首7簡8幅畝三，其中容積為念1.9倉；圈2拿號地跨則為商肺住用地，耍7盯4貓畝，杠其中住彩宅步4右0下畝，取有逗1.大2葉容積率，而商若業(yè)哄3父4蠅畝，遷有棍3.稿0盾的容積率。4、地塊情況【2號地塊】蠟2煮號地塊位于文章昌與維楊路交員叉口東北角，遣現(xiàn)仇為春蘭大酒店壽所在地，縮屬于西區(qū)與老薪城去的結合部讀位，位于行政磁中心和文化中量心范圍之內柳。季周邊主要以政念府行政機關的竊辦公為主，南真?zhèn)燃礊閾P州市悔人才服務中心懂、殘疾人活動極中心、揚州市筋氣象中心、揚演州市城市客運尼管理中心，北睛側為揚州市政題府、市人大等坊政府機關，屬碑于揚州市政務齊中心地段，周面邊綠化較好；貿(mào)并且聚集大量扇酒店、旅館、黑洗浴中心等娛逗樂場所里。倒地址周邊阿5秘00閱米羊范圍內，輸除了公元國際非大廈外式，手目前默并句沒有撒其他決在售樓盤，就施地段來說，寇本案鉛是具有獨一無仙二的突出廁優(yōu)勢?！?號地塊】孝8布號地塊位于百嘴祥路跟文匯西機路交叉口西北互角，靠近邗江姥區(qū)區(qū)政府，某公種程度上，同遍樣屬于麗于行政中心和堪文化中心范圍釋之內化。味周邊環(huán)境跟果2辱號有點類似，狼都富集許多政世府機關部門，繩如邗江區(qū)教育寄局、邗江去行榜政服務中心、郵邗江區(qū)民政局喜等；當然，與楊2悶號地塊翼在蔽商業(yè)氛圍盡上的比較上修，溜8除號地塊明顯存脹在不足設，人氣顯得有誰點冷清。爆速隱地塊周邊新房翁林立，兔類型以小高層誕、高層為主，團如保集半島、閑金水橋花園、攏香格里拉等，僻目前區(qū)域除了管還有一委未開盤的高檔屠物業(yè)無—融—鳳西看郡階18給8聽花園外，讓已無新房源可賊尋，特別是小統(tǒng)高層、高層物泉業(yè)已經(jīng)處于市艘場的空白。社【算11臂號地塊】笛1衰1吵號地塊位于站晴南路跟京華城撞路交叉口東猾北角，菊離火車站僅睜有賴300偷-40乳0保米德，屬于城市邊賞郊地區(qū)。寄周邊基本為未遺開發(fā)的熟地，蠻基礎設施薄弱神，選一些生活配套婆需要進京華城你商業(yè)項目建造材來支持皇。棚地塊周邊多源處拜新房佳以軌小高層、高層楊為祥主要醬物業(yè)，如和美陳第、西花苑、栗奧都花姨城迷等泄、京華城，并近且整體都有不垃錯的銷售記錄母，如犧奧都花城僅鏡用淹2析個多月一期早膛已銷售一空，熄目前二期詢問括的人群絡繹不輪絕。迷二亞、項目初步經(jīng)能濟效益估算【2號地塊】晶項目占地撒74倡畝，呢其中住遞宅折4戒0憂畝，剛有襖1.蓬2命容積率，而商家業(yè)套3罪4眠畝，括有娛3.繼0贈的容積率。綱用掛牌方式推和出鍬，樓面預地價約槍206編6蕉元物/濫平方米棍(察參考位置相近嶼，最近推出壞的蹲34豎3徑號地侮塊員)拌；皺揚州市各類規(guī)廟費合計快170道元林/蜂平方米（收費泉標準見文后附滔錄），綜合開鍋發(fā)成本消約緩2朱7圖0寶0默元筒/止平方米左右（憂不含土地款）弟，項目投資單即位總成本估計警約為姿4936煩元淺/青平方米澤；訂根據(jù)目前揚州舞市各類項目的竟銷售價格，我起們經(jīng)初步分析從認為，銷售價轉格可定為：季寫字勁樓荷9000賄元蜘/五平方米；條住宅寬600漠0哲元辯/心平方米（參照邀附近的公元國如際大廈以及其毫他區(qū)塊住宅價伐格特保守估算）。帳單方利潤保守發(fā)估計在峽3104業(yè)元釀/拾平方米左右，您我們初步判斷嬌在宏觀調控后籍，項目投資初乖步可行。【8號地塊】濟8構號地錄也為住宅用地戲，占地嶺7匯8培畝慈，其中容積為裝1.9園。咬用掛牌方式推膝出捎，樓面嗽地價約啟171稠5爹元換/重平方米皆(窗參考位置相近壤，最近推出彈的尺34仙0姥號地邁塊貪)躲；鑒揚州市各類規(guī)士費合計加170頃元閥/陜平方米（收費屑標準見文后附供錄），綜合開晴發(fā)成本絡約相2煎5哲0懷0快元應/謀平方米左右（挎不含土地款）護，項目投資單中位總成本估計攪約為伏4385多元艇/燙平方米；焦根據(jù)目前揚州嘩市各類項目的左銷售價格，我編們經(jīng)初步分析鼓認為，銷售價房格可定為：押住兼宅米53威0誕0座元遙/字平方米（參照內附近的保集半爽島、香格里拉蹦住宅價格，姑保守估算）。驚單方利潤保守道估計在鹽915竊元嚴/于平方米左右，吼我們初步判斷踢在宏觀調控后設，項目投資初掏步可行。納【么11摘號地塊】甚1膽1鼠號地孔塊為倡住宅秋用地，占地豎16鞭9色畝榴，毯1.始2潔容積率化；旺用掛牌方式推臘出瘡，樓面的地價約呈213稍8崇元召/鑒平方米浴(狐