新概念別墅全程開發(fā)模式

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新概念別墅全程開發(fā)模式

步驟一、捕捉別里的最優(yōu)目標消費群

別墅的購買者是我們的服務(wù)對象，他們的構(gòu)成內(nèi)容，年齡、教育、收入、性別、家庭狀

況等，都是確立別墅市場定位的要點。同時，消費者的行為習慣、消費心理，可以為項

目規(guī)劃和設(shè)計項目營銷主題確定提供指導。

一、別墅消費者共性

建在不同市場環(huán)境中的別墅要面向市區(qū)的“薪富--簇”，有的就主要賣給了城鄉(xiāng)結(jié)合部

的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。這說明不同的區(qū)域市場環(huán)境孕育了不同的別墅的同時，不同的產(chǎn)品的消費

共性心理：

1、身份與階層的象征一一別墅靈魂

(1)別墅是亞文化的載體

市場經(jīng)濟的效益原則使資源逐漸由低效益向高效益處轉(zhuǎn)移,作為資源支配和管理者的人

無疑可以被看做資源不斷的分化重組，一部分人會掌控更多的資源，因此階層產(chǎn)生了，

愿意為優(yōu)質(zhì)空氣付出更高代價的人群逐步形成，這部分人有回歸自然親和自然的意愿。

正象一些專家所言，，，亞文化正是房地產(chǎn)賴以生存和發(fā)展的社會基礎(chǔ)和文化基礎(chǔ)。房地

產(chǎn)消費群實際上是一個特定文化模式下的亞文化群，文化是整個社會生活方式的總和,

而亞文化群則是在特定的區(qū)域中具有相類似的文化、興趣、愛好、習俗等生活方式的人

群”。在市場經(jīng)濟條件下的社會生活中，一天就可以產(chǎn)生一個“暴發(fā)戶”，但三年卻不能

培養(yǎng)一個“精神貴簇：。這就是文化內(nèi)涵的稀缺性表現(xiàn)之一，別墅是亞文化的載體，別

型的精神就是別墅的靈魂。

(2)別墅滿足居住者表現(xiàn)身份與社會階層的需要

按馬斯洛需求層次理論，在人最基本的衣食住生存問題解決后，人們將渴望他人的尊重,

新興的中產(chǎn)階級人群渴望社會承認他們的存在價值，他們在超越穿戴名牌后，更希望以

居所體現(xiàn)他們的身份，而住房可以使居住者的身份和階層一目了然，居住地區(qū)、小區(qū)類

型房子的外觀特征能告訴你房東所屬的社會階層。開發(fā)商也諳熟此道，紛紛拋出各種題

材并以廣告提升物業(yè)的文化精神。別墅具有更大的空間去設(shè)計定位居住文化理念。別墅

將體現(xiàn)居住人的身份和社會階層這就是別墅的靈魂。

2、別墅生活一一自然鮮氧的最佳選擇

住宅演進是人們追求生活質(zhì)量獲取居住效用最大化的歷史過程，生活質(zhì)量則是人們對各

方面需求綜合滿足程度的抽象量度，總需求滿足程度則是人對來自外界一切物質(zhì)和信號

的心理感受程度。

人作為一個獨立的生理系統(tǒng)，不斷與外界進行物質(zhì)和信息交換，“健康生活”的關(guān)建指

標是人們對攝入物質(zhì)和接收信息的可控制程度。攝入物質(zhì)決定肌體“硬件”系統(tǒng)的健康

狀態(tài)，而接收信息對人們心理和精神狀態(tài)影響更大。早在幾個世紀以前人們就認識到“病

從口入”的道理，并在上個世紀發(fā)現(xiàn)人每天需要儀食品1公斤，飲用水3公斤，呼吸氧

氣15公升。人們對改善生理系統(tǒng)的物理環(huán)境進行了不懈努力，對食物的生產(chǎn)與加工從

農(nóng)耕火種到工業(yè)化的農(nóng)場，又從大量使用化肥的增量生產(chǎn)到注重綠色食品的精細生產(chǎn)水

的加工也是從自然水到粗加工自來水，從粗加工水到精細加工的礦泉水、蒸鐳水。人們

僅僅是對攝入的食物、水進行了史無前例的精細加工，且精細度不斷地提高，遠遠超越

了精耕細作、食不厭精的程度。但對吸入的空氣，即使科學發(fā)展到今天，人們?nèi)匀徊荒?/p>

對可吸入空氣的質(zhì)量作行之有效的質(zhì)量加工。在食品方面，人們正在瘋狂追求腦白金之

類的“異化食品”，對可吸入空氣質(zhì)量的改善僅僅局限在降低工業(yè)有害物的排放和大規(guī)

模植樹造林的綠化工作上，不難證明任何城市的綠化工作對空氣凈化的貢獻不足以抵消

城市化進程對空氣造成的污染危害。目前世界許多大城市的綠化率在45%以上，但城

市的污染問題并沒有得到根治，再看上海城市綠地規(guī)劃建設(shè)目標：2020年上海市的城

市綠化率可以達到35%o城市中心表面綠地增加了，但由于高樓大廈林立使建筑物的

水泥側(cè)面積增加的更快，高容積率使得單位面積的空調(diào)數(shù)量增加和廢氣排放的增加,

所以其正負兩方面因素之和的作用結(jié)果還是空氣質(zhì)量進一步惡化。

隨著人均收入的不斷提高，越來越多的人看重空氣質(zhì)量，植物葉表面光合作用吸收二氧

化碳并產(chǎn)生出新鮮氧氣，每平方米草地產(chǎn)生的氧氣是一個定數(shù)，一顆樹木葉面表面面積

產(chǎn)生的氧氣能夠與3平方米的草地所產(chǎn)生氧氣相等。只有當綠地的面積大到相當程度,

城市綠肺的功能才能抵消空氣質(zhì)量的下降，所以人們唯一的選擇是逃避城市，選擇住在

郊外。不難證明自身于大面積連片綠地的別墅區(qū)域所吸所吸入的空氣選題質(zhì)量高于城市

孤立綠地邊的空氣選題。1平方公里的綠地效果與50平方公里的綠地效果遠不是50倍

的算數(shù)級差異，而至少是250倍的幾何級差別。所以城市中心花園洋房的綠地的大氣空

氣質(zhì)量也遠不如別壁區(qū)的空氣質(zhì)量好。目前條件下，人們新鮮空氣（和高標準生活）的

唯一解決方案是遠離城市隹在郊外別墅。在收入條件的約束下，人們最可能先對食物和

飲料進行選擇，最后才能對可吸入空氣進行選擇。所以選擇別墅是選擇健康生活“健康

住宅：的高級階段。

其實生態(tài)小區(qū)的總體布局、單體空間組合、房屋構(gòu)造、自然能源的利用、節(jié)能措施、綠

化系統(tǒng)以及生活服務(wù)配套的一切工作，都是以改善及提高人的生態(tài)環(huán)境、生命質(zhì)量為

出發(fā)點和目標。

二、別里目標客戶群分析

樓盤價格是劃分消費群體的最主要的一個標準之一,擁有一定的經(jīng)濟實力是消費者選擇

購買別墅的一個先決條件。此外，在同行人們的樓盤中消費者選擇一般住宅還是選擇別

塞則主要取決于他是否擁有以上提及的別墅消費群的共性心理以及對產(chǎn)品設(shè)計的認同。

我們對這一總體的消費群體構(gòu)成分析以下幾點：

分析一、窗戶年齡構(gòu)成與家庭人口

?個人購房的客戶年齡基本在25?60歲之間，以30?50歲為主，家庭人員結(jié)構(gòu)在3?

6人之間居多。

分析二：客戶職業(yè)背景構(gòu)成

?“由外資企業(yè)家、外交使館人員、外企高層管理者等外籍人士構(gòu)成的國外購買需求,

特別是在我國加入WTO,以及隨著開放的深化，在國內(nèi)工作的外國人增多，國外購買

需求將不斷擴大。

?“海歸派人士”。即從歐美留學歸國的創(chuàng)業(yè)者。隨著綠洲政策的調(diào)整和投資環(huán)境的改

善，大批留學人員回國創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，回國人員不斷

增加，而成為主要購買群體之一。

?港、澳、臺人士，由于港資企業(yè)的增多與香港的高樓價，港人在內(nèi)地置業(yè)不斷增加（如

珠江三角、上海、北京等地），兒百萬元在香港根本買不到別墅，而在國內(nèi)卻能買一套

不錯的別里。特別是某些神秘富豪，喜歡在內(nèi)地一擲千萬購買“天價別里”。

?中資企業(yè)家，高級經(jīng)理人及IT、金融、房地產(chǎn)界精英，精算師，他們積累了大量財

富，追求生活的品位與質(zhì)量、改善居住條件時，多考慮郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園別墅。

?城市“中產(chǎn)階級”，如薪資優(yōu)厚的律師、會計師、高級知識分子等，二次置業(yè)時多會

選擇良好人文環(huán)境的經(jīng)濟型別里。

?體育影視明星、優(yōu)秀科研工作者、文學家等名人名家，因個人貢獻，“走穴”或知識

的價值，而一舉致富，為避免“名人效應(yīng)”的諸多不便，會選擇一處幽靜而高雅的別墅。

?投資人士（來歷復雜）。別墅抗風險能力較強，增值潛力大，特別是一些出租型或

旅游型別里，更被一些外來或當?shù)赝顿Y客看好，低買高賣或用以出租。

?行業(yè)領(lǐng)軍人物，主要是名列“福布斯”中國排行榜的富翁們。

?“一夜暴富者”市場經(jīng)濟使致富途徑多樣化，并不違法的投機取巧，別出心裁的另類

致富，使極少數(shù)“布衣”瞬間邁進“富人俱樂部”，提高生活水準理所當然要買套別里。

另外，個別優(yōu)秀企業(yè)，外資企業(yè)租套市區(qū)別里或“空中別里”辦公的現(xiàn)象仍然存在。

由于社會文化背景、傳統(tǒng)生活習慣、知識文化水平、居住水平、居住觀念的差異，不同

別墅買家對別墅要求相差較大。外籍人士、海歸派及港澳臺同胞對別里環(huán)境和設(shè)計風格

較為關(guān)注，而國內(nèi)買家則更關(guān)心戶型、面積、價格等。

一個別墅項目的目標客戶群定位不可能一網(wǎng)打盡這些“金字塔塔尖”人士，項目定位決

定消費者定位。經(jīng)濟型別墅只可能是“中產(chǎn)階級”，高級白領(lǐng)；高檔別墅則可能是企業(yè)

家，職業(yè)經(jīng)理人，海外人士等；極品別墅則是面向那些一擲千金的超級富豪們或“神秘

人士”。

分析三：客戶特征描述

?他們屬于社會上比較富裕的一群，有穩(wěn)定的社會收入，具有較高甚至顯赫無比的社

會地位；

?他們含蓄內(nèi)斂，深藏不露，不事張揚，不要“露富”；

?生活閱歷豐富，見多識廣，視野開闊，具有國際化觀念，對文化認同與敬慕，鐘情

于純自然背景和高品質(zhì)建筑，追求“珍品化”生活；

?在釋放成功的同時，喜歡樹立自我，標榜個性，追求獨特文化品位，注重高質(zhì)量休

閑健康的生活方式；

?比較關(guān)注國家政治、經(jīng)濟新聞動態(tài)，以把握大局，掌控商界風云。

分析四：客戶行為習慣分析

?比較喜歡諸如財經(jīng)、家居、高爾夫等專業(yè)類雜志新聞；

?工作比較繁忙，出差機會多，往返于市內(nèi)、機場、大城市之間；

?日常交際，高級應(yīng)酬比較多，經(jīng)常出入高檔消費場所，如星級酒店、俱樂部、高爾

夫球場等；

?周末喜歡從事一些度假式休閑活動或參加國際化的高檔文化活動，名車展、模特

SHOU、高雅文藝演出是他們喜愛觀看的活動；

?不喜歡太被注目，一般場合不愛露面，行蹤甚至有點“詭秘”。

實操步驟二：

找到更精準的別墅定位策略

一、別墅開發(fā)的選址定位策略

1、別墅選址中“宏觀概念”與“微觀概念”

房地產(chǎn)開發(fā)中的“地段定律”對于別型來說，最適用不過了，因為三流的地段不可能制

造出一流的別墅，選好地段是別墅開發(fā)實戰(zhàn)第一段。

別堂項目的選址要有“宏觀概念”，又要有“微觀概念”?！昂暧^概念”主要是考慮項目

用地在整個城市中的區(qū)位：一方面，當別墅位于城市群之間時，結(jié)合項目定位，設(shè)計項

目要輻射的范圍，選址上最好對各個城市都有所考慮；另一方面，具體到所在城市，該

地段至少是“價值地段”，具有稀缺性價值，或是潛力價值，是別墅市場的空白板塊或

待熱地塊。

“微觀概念”則是具體到某一地段的情況，應(yīng)有無污染、景觀優(yōu)美、交通方便、空間開

闊等優(yōu)點。

2、別墅主要選擇區(qū)域及選址要點

別里項目的選址，應(yīng)結(jié)合項目定位主要選擇在：旅游度假區(qū)、風景游覽區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)園、

度假海濱場所等環(huán)境地段皆宜的效區(qū)、市內(nèi)成熟商務(wù)區(qū)等。別墅社區(qū)的選址應(yīng)體現(xiàn)以下

兒點：

(1)環(huán)境資源的稀缺性

得天獨厚的自然環(huán)境，具稀缺性的景觀資源，是最基本的條件。有山、有水、有樹、鳥

語花香，是修身養(yǎng)性、度假休閑、居家生活之處，總體上是一流的環(huán)境地段。

別墅選址分類

類型特征

市區(qū)交通型這類別墅由于建在市區(qū)邊緣地帶，從交通上來講非常方便，滿足了家庭在

工作、就醫(yī)、就學及參加各類活動上的方便。但這類別型通常價格很高，非i般家庭所

接受，再者，這類別墅也僅僅在中小城市能夠建設(shè)，在北京、上海、廣州等大城市由于

城市總體規(guī)劃和城市增容等問題，一般項目很難成立。因此這類別墅雖然好，但有一定

的局限性。

近郊綜合型比較有代表性的一類，多分布在離城區(qū)近的地區(qū)。因為這里土地價格已經(jīng)

大大降低，開發(fā)商有很大的開發(fā)余地。由于投資群體較多，這類項目一般設(shè)計得較完美,

價格相對來說也適應(yīng)市場的需要。國內(nèi)很多著名的別里都屬于此類。

遠郊風景型在適合建別墅的城市，如北京、上海、深圳、廣一州、杭州等地，充分利用

遠郊的風景區(qū)建造別墅，讓居住在這里的人們充分享受大自然的優(yōu)美風光，返樸歸真。

因此類別暨消費群體較少，目前建的并不多。

異地度假型這是近年來隨著人們生活水平的提高而產(chǎn)生的一種新地投資理念，是開發(fā)

商為滿足一部分人擇地度假、生活而建的-一種度假和投資兼有的別墅。比如北京的紅石

實業(yè)公司就在海南的博鰲，為北京的成功人士專門精心設(shè)計建設(shè)的一組魅力四射的新別

S,該別墅群尚在設(shè)計中，便已預訂一空。

(2)交通的便捷性

別墅的買家都是有車一族，在市內(nèi)辦公、公務(wù)較忙，時間觀念強烈，而且經(jīng)常出差，因

此直通市內(nèi)或機場的一級公路或快速干線、城市輕軌絕對是別墅的強力賣點，而且車程

宜在30分鐘以內(nèi)。

(3)人文資源的優(yōu)良性

指居住的人文氛圍，除去旅游度假區(qū)之外，任何遠離城區(qū)的“野山僻嶺”都可能是別里

的“禁地”，即便風景也不錯。因為居住講究生活的氛圍，周邊不能太荒涼，更不能有

破敗景觀(如垃圾場等)。山有靈性、水有動性、人有和諧性，能天人合一；具備鄉(xiāng)土

文化，或是山水文化，并能融于建筑文化之中，這樣才能最終形成別型社區(qū)生活的居住

文化。

(4)地段升值潛力的可能性

房子不僅保值，還應(yīng)升值，特別是對于價值巨大的別墅來說，僅能保值則容易貶值，必

須具備升值的潛力或前景，這也是吸引投資性買家的誘惑所在。別墅在地段方面的升值

潛力與城市規(guī)劃密切相聯(lián)。新城市規(guī)劃區(qū)、限制開發(fā)的風景度假區(qū)、控制用地的郊區(qū)邊

緣地帶都是具升值前景的黃金地段。

作為獨立式住宅，別墅已經(jīng)擺脫了很多羈絆，完全有可能設(shè)計成為一個完全滿足生活需

要的居住空間。建筑設(shè)計師們認為，居住的舒適度不是某一種功能、面積的單獨放大,

而是通過功能種類的增加來提高的。因此，雙層樓高客廳，大幅外飄式觀景落地窗、帶

有嬰兒房、足夠多的客房和書房、能停下兩輛汽車的車庫、大面積的廚房和衛(wèi)生間，還

有專門的桑拿房、洗衣間、儲藏間、工人房等等，是好別墅的必備要素。

（5）進退自如，居家出門兩方便及完善的生活環(huán)境

別里應(yīng)該在城里還是在郊區(qū)？郊區(qū)空氣清新，城里生活便利，似乎各具優(yōu)勢。城里的

空氣質(zhì)量是一個令世界頭痛的大問題，但是生活購物卻是發(fā)展商就地可以解決的小問

題。社區(qū)里一般都可以建設(shè)超市、餐廳、咖啡廳、酒吧、歌舞廳等休閑娛樂場所，有的

還沒有保齡球館、游泳館等大型運動場所，只要設(shè)施配備齊全，生活問題自然迎刃而解。

二、別里開發(fā)定位策略

別墅項目的開發(fā)定位是使項目具有針對性的要點，也是一個進行市場細分，確立開發(fā)操

作模式的過程。一個成功的項目開發(fā)，應(yīng)具備天時、地利、人和等要素，只有將國家政

策，經(jīng)濟發(fā)展，市場基本狀況，消費者選擇及項目特點有機結(jié)合起來，方能投其所好、

適得其所，在市場競爭中贏得勝利，這需要開發(fā)商首先進行準確的開發(fā)定位。

別墅的開發(fā)定位應(yīng)做好以下方面工作：

1、戰(zhàn)略定位

就是開發(fā)模式的選擇，是走規(guī)?；鐓^(qū)的開發(fā)路線，還是選擇旅游（地產(chǎn)）別型開發(fā)模

式，而標新立異的開發(fā)模式或許更具吸引力：如別墅DIY,木（竹）制別壁、公寓別

型化等。這一定位除了周密的市場分析之外，企業(yè)自身的實力與操作能力則舉足輕重。

2、時間定位

別墅項目的建造周期較短，但整體項目運作時間一般較長，特別對于一個大項目而言,

必須確定好時間競爭策略，控制好開發(fā)節(jié)奏，形成項目持續(xù)發(fā)展的浪式趨勢，有力控制

資金回收力度及項目滾動開發(fā)進程。同時面對市場中可能減弱項目競爭優(yōu)勢和市場份額

的“亦布亦趨”與“后來居上”的競爭對手，別墅項目開發(fā)及推廣中要把握市場先機,

占領(lǐng)主動的地位，何時入局、開局，何時出局、結(jié)局都要有最適當?shù)臅r間定位。

3、市場定位

（1）消費群定位。解決賣給誰的問題。市場需要細分是無不可辯的事實。別型的目標

客戶同樣要進一步細分，因為海外人士與國內(nèi)人士，高級白領(lǐng)、金領(lǐng)人士與企業(yè)家等對

別墅的要求顯然有差異，這決定了別里開發(fā)中的不同產(chǎn)品定位；

（2）檔次定位。是做經(jīng)濟型精品別墅、豪華別SL還是極品別墅。

4、產(chǎn)品定位

就是解決建什么樣的產(chǎn)品的問題。產(chǎn)品定位主要關(guān)注兩個要點：

（1）功能定位：是純居住型，還是投資型，是作為第一居所，還是休閑度假的場所，

首先要調(diào)查清楚購買者的真實動機或深層次需求；

（2）戶型定位：任何產(chǎn)品都有核心層、緊密層與無輻射層之分，消費者買房最主要的

買核心層——戶型與面積。別墅的個性化特性，使開發(fā)商必須仔細考慮空間設(shè)計每一個

細小環(huán)節(jié)，如樓的老人房設(shè)計，廚房與室外花園的連接，立體空中花園營造等。對獨

立別墅來說，200—450平方米比較適宜，面積太大不是豪華，而對于“袖珍別墅”（主

要聯(lián)排別墅）來說，180平方米可能恰到好處。面積大小取決于別墅形態(tài)與買家需求，

但恰到好處并不太適宜，適當?shù)目臻g“浪費”體現(xiàn)大氣。

5、價格定位

別蟹的價格不能走高與低的極端，太高曲高和寡（或僅是一種炒作），太低“有失身份”,

關(guān)鍵是適度“抬高”。別型不宜使用降低策略，應(yīng)預留一定的升值空間，對于滾動開發(fā)

的規(guī)?；瘎e墅項目來說尤其重要。價格定位要對市場有一個適當?shù)牧私猓荒苊つ繕酚^

或悲觀，在最高利潤回收與市場可接受上限中選取一個平衡點。

三、別墅目標消費群的定位策略

1、別里目標消費群定位特點

在別里的市場定位上首先要解決的是一個把別墅賣給誰的問題，即確定別墅的目標消

費群定位。這一定位將為整個別墅項目的定位提供一個物業(yè)檔次、市場形象、產(chǎn)品設(shè)計

定位等方面的指引。

確定別墅的目標消費群的定位首先要對項目輻射區(qū)域的消費市場進行詳細的了解和分

析。在項目的前期策略中，消費市場的摸底工作是必不可少的，只有得到充分的市場數(shù)

據(jù)的支持，才能使整個項目的定位顯得有理有據(jù)，防止不必要的非理性投入的風險。

確定目標市場的定位是否合理一般來說有以下兒個判斷標準：

(1)確定的目標市場相對項目的整體規(guī)模與發(fā)展有相應(yīng)的足夠大的敲擊容量，以支持

項目的銷售。

(2)確定的目標客戶群是否對項目所在區(qū)域的特征以及項目產(chǎn)品屬性有相應(yīng)的認同度。

(3)確定的目標客戶群應(yīng)該是相對穩(wěn)定的，并且在媒體可以接觸的范圍之內(nèi)。

2、塞拉維拉的目標客戶群定位實戰(zhàn)案例

塞拉維拉項目位于北京朝陽區(qū)立水橋北的位置，使它幸運地成為了扼守亞北富人區(qū)的南

大門、也是亞北富人區(qū)中距離奧運村最近的豪宅，其地段之優(yōu)越令人垂涎。優(yōu)越的地理

環(huán)境區(qū)位受到了公司以及大型機構(gòu)高級管理層的青睞和普遍的認同，這為該項目的消費

群定位提供了一個有利的依據(jù)。

有著新新建筑形式的塞拉維拉，在客戶定位上也別出心裁，瞄上了董事階層，所以號稱

“董事官邸”。為什么盯牢董事階層而不是CEO?開發(fā)商認為：因為財富和資本的真正

代言人不是CEO,而是一直在幕后顯示力量的董事一族。美國董事協(xié)會總干事彼德、

摩根曾經(jīng)為董事作為財富和資本力量的代言人做出了最好的詮釋:企業(yè)的生存和興旺掌

握在公司董事會手中。而董事會能否利用公司的資源與人才，則取決于董事的能力，取

決于他們能否作為一個團隊有待。這種設(shè)想表明開發(fā)商在定位消費群時認定這一獨特的

定位有著一定的市場容量并且屬于一個發(fā)展當中的群體，消費實力與項目的經(jīng)濟回收效

益相適應(yīng)。因此，大膽的將目標消費群體定位為該人群。

四、別塞產(chǎn)品定位策略

別里是房地產(chǎn)市場中個性較強的一種產(chǎn)品，幾乎沒有一個別墅項目能將全體別墅潛在客

戶的各個層面、各個類型一網(wǎng)打盡。別墅開發(fā)中要通過市場細分，提示出項目所面臨的

市場機會，再在這些細分市場進行評估，并確定為哪些細分市場服務(wù)。

1、評估細分市場

(1)細分市場的規(guī)模與發(fā)展特征。

面對別墅開發(fā)的細分市場，我們要提的第一點問題：”潛在的細分市場是否具有適度規(guī)

模與發(fā)展特征?！痹谶@里，“適度規(guī)模”是指某個細分市場是否具有與項目規(guī)模大小相適

合的容量，也就是說大的規(guī)模項目i般要選擇規(guī)模本身大的細分市場，而小項目則避免

進入大的細分市場，以避免大量的資源投入和大的公司進行競爭。

以廣州碧桂園鳳凰城為例：作為一個超大規(guī)模的別墅項目，它進入了一個產(chǎn)品類型極其

豐富的細分市場，其高中低端產(chǎn)品配置齊全，既有超豪華別墅、獨立別墅現(xiàn)代版與傳統(tǒng)

版的連體別墅，還有風格相差極大的公寓洋房，其多達60多種戶型可供選擇，充分利

用自身的規(guī)模、品牌效應(yīng)將多個細分市場組合中的消費群一網(wǎng)打盡。

（2）詳估細分市場的結(jié)構(gòu)

A、詳估細分市場內(nèi)的競爭情況

如果某個細分市場在項目輻射區(qū)域內(nèi)已經(jīng)為數(shù)眾多，并且對手實力強大，那么該細分市

場可能出現(xiàn)過于穩(wěn)定或者萎縮的狀態(tài)，固定成本過高，擠出市場的壁壘過高；競爭者投

資過大，想要堅守這個市場等情況。這些情況將會導致價格戰(zhàn)，廣告爭奪戰(zhàn)，新產(chǎn)品不

斷的推出，因此，要參與競爭所要付出的代價就會十分高昂。

B、替代產(chǎn)品的威力大

隨著別里市場的發(fā)展，別墅的概念拓展得理為寬廣，這也使一些別墅產(chǎn)品出現(xiàn)了可替代

的產(chǎn)品，如城中的空中別墅，可能會與周邊區(qū)域內(nèi)的豪華公寓造成直接的競爭。

2、進入細分市場

別蟹的產(chǎn)品定位在對市場上的細分市場的分析總結(jié)基礎(chǔ)上,定位項目將要進入的產(chǎn)品細

分，形成產(chǎn)品細分組合方案。在選擇進入細分市場時，應(yīng)符合以下房地產(chǎn)市場細分準則：

（1）細分市場必須足夠大以保證其有利可圖。

（2）細分市場必須是可以識別的。

（3）細分市場必須是媒體能夠接觸到的。

（4）不同細分市場對營銷組合應(yīng)該有不同反應(yīng)。如果用一種市場營銷計劃就能夠達到

所有的細分市場，就沒有必要它們分開。

（5）就其大小而言，各細分市場應(yīng)該是穩(wěn)定的。

（6）細分市場應(yīng)該具有合理的一致性。

（7）細分市場應(yīng)該不斷增長。

（8）細分市場不應(yīng)該主要被競爭者占領(lǐng)，以免我們的項目遭到失敗。

五、別墅項目的市場定位

別里的開發(fā)營銷，必須有科學的市場品位，而不應(yīng)由經(jīng)驗引導定位。所謂市場定位：就

是將產(chǎn)品置于某個特定的細分市場中，針對目標客源，設(shè)計規(guī)劃出符合消費者需求的產(chǎn)

品。房地產(chǎn)市場定位包括：項目定位、品質(zhì)定位、客源定位、房型和面積定位、價格定

位。

1、項目定位

拿到一塊地，首選的問題就是確定開發(fā)項目，而這必須建立在了解客戶需求的前提下,

抓住市場空白點，準確地進行定位。如廣州華南板塊的錦繡香江，對項目的定位就晡準

了一個市場空缺，“在一個公寓為主導產(chǎn)品的市場中建別墅社區(qū)”，這一個定位成功的彌

補了市場的空白，使它得以在同質(zhì)化的激烈市場競爭中脫穎而出。

2、品質(zhì)定位

一哄而上的INTERNET網(wǎng)絡(luò)、閉路電視、管道熱水與你的別墅的品質(zhì)是否相匹配？高

品質(zhì)別墅帶來高價位、高入住費用、高生活使用成本又是否能被客戶所接受？目前市場

上，一些品質(zhì)適中的別墅在市場上取得了比高檔別里更好的銷售業(yè)績，因此，個樓盤

的銷售成功與否，并不在于其品質(zhì)的高低，而在于其品質(zhì)的高低，而在于其品質(zhì)檔次能

否適合目標市場的實際需求。太高的品質(zhì)訴求會給項目的成本帶來負擔，同時不必要的

附加功能如不能符合購房者的需求，也不會得到買家的認同。總的來說，高效適中、低

使用成本，高附加價值的品質(zhì)定位才使一種能為別墅的銷售帶來良好動力的品質(zhì)定位。

3、客源定位

不同消費者的需求和偏好有很大差異，依據(jù)不同的區(qū)域特點,針對目標客源的特定需求,

制定合理的市場定位，就能取得良好的銷售業(yè)績。

4、房型和面積的定位

業(yè)內(nèi)有一句說，“來不來看地段，買不買看戶型”，充分說明了戶型及面積定位在項目成

敗中“臨門一腳”的重要定位。從一些積壓的別里項目來看，其中一個重要的原因是戶

型設(shè)計過是，面積配比不合理，不是過大，就是偏小。要改變這種局面的根本途徑就是

要了解消費者的需求，設(shè)計出符合目標客源的需求的產(chǎn)品，以保證市場的供需平衡。對

于別墅這種個性化特征比較強的產(chǎn)品，戶型的功能設(shè)計以及面積的合理性更顯得重要。

在各類型的別墅中，高檔別里對戶型的功能設(shè)計要求偏高，而經(jīng)濟型別里則更關(guān)注面積

的適中得當。

5、價格定位

高價的別墅，雖然在短期銷售中可能會有較高利潤，但若不為購房者所接受，將會造成

樓盤的長期滯銷或者銷售時間較長，資金回收較慢等問題。若價格定低了，雖然能在相

當短的時期內(nèi)暢銷，但也有可能因價格太便宜，使開發(fā)商無利可圖。制定一個合理的價

格是保證開發(fā)商資金盡快回籠并取得相應(yīng)銷售周期內(nèi)最高利潤的一個重要條件。別型價

格的定位一般來說會根據(jù)發(fā)展商對資金回收的期限考慮以及市場可接受最高承受力來

衡量。西安的“高山流水”別墅項目就是開發(fā)商在了解了客戶需求的前提下，結(jié)合市場

實際情況，制定了一個合理的價格，其結(jié)果既保證了消費者的利益，又使發(fā)展商取得了

應(yīng)有的經(jīng)濟效益，達到了快速回收資金的效果。

實操步驟三：

從規(guī)劃設(shè)計角度全面提升別墅競爭力

一、別里社區(qū)規(guī)劃設(shè)計的人文特點：

由于別墅項目往往占有城市人文、景觀的稀缺資源，別里社區(qū)的設(shè)計規(guī)劃更體現(xiàn)出傳承

城市文脈，融合自然景觀地域特色的特點。別墅歷史中曾稱別苑，作為人們的第二居所,

承栽著更多關(guān)于居住精神層面的寄托。因此，在“別墅的五大國際標準”中，“逸事”

被列入一個重要的地位?，F(xiàn)代別墅被人們稱為一種“亞文化的載體”，成為眾多地地產(chǎn)

規(guī)劃、設(shè)計中最具人文特征的種。

別墅作為一種商品化住宅在國內(nèi)發(fā)展已有十年左右，隨著社會經(jīng)濟文化水平的提高，消

費者越來越關(guān)注別墅的文化內(nèi)涵。無言的建筑和風景環(huán)境一起不但是社會結(jié)構(gòu)及人與人

關(guān)系一種重要的載體，而且是一種無處不在，無時不在具有潛移默化深遠影響的文化載

體。一方水土養(yǎng)一方人。相對于只能產(chǎn)生一定時間段心理沖擊力的媒體藝術(shù)而言，顯然

山水林泉及其后營造的建筑和風景環(huán)境，對于生活在其間的人的素質(zhì)孕育和培養(yǎng)，有著

重大的影響。

別墅消費面對的一群目標消費群處于“消費金字塔”的頂部，這些消費者社會上物質(zhì)與

精神方面都相對富足的一群人。他們對別墅人文特點表現(xiàn)在行為科學和心理學層面對居

住者在其間的行為心理活動，其中包括生活、休閑、讀書、思考、交往等等，以及別墅

人文特點表現(xiàn)在美學層面的審美的感知及其伴隨的情緒活動，涉及作為審美對象的空間

形態(tài)、風格和裝飾的特征信息都十分關(guān)注。別墅的人文內(nèi)涵對于這群來自“消費金字塔”

頂端的消費群而言并不單純是別墅的附加值,同時也是他們消費和生活中的一個重要購

買決定。

營造一種被目標消費群認同的人文內(nèi)涵是別塞社區(qū)規(guī)劃的一個要點。別墅人文內(nèi)涵的

高下，取決于先天和后天兩方面的因素。先天因素指的是別墅選址所在地原來的地貌和

文脈；后天因素的好壞取決于前期策劃和設(shè)計所界定的人文內(nèi)涵所與之對應(yīng)的外部形

態(tài)。

別墅設(shè)計表現(xiàn)的商業(yè)性在目前國內(nèi)外許多成功的別墅社區(qū)規(guī)劃設(shè)計中都得到了充分的

體現(xiàn)。如上海楓丹白露別里項目成功地將國外貴族別墅人文內(nèi)涵引入社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計

中，使上海作為一個海納百川的國際化都市的海派文化文脈得以體現(xiàn)的同時，也結(jié)合了

本地居住文化的特點。借特色建筑語言，將上海石庫門住宅文化內(nèi)涵揮灑其間，營造出

海派新潮所代表的社區(qū)人文內(nèi)涵，從而得到了市場和消費者的認同。

二、別里社區(qū)的個性和風格

如何能夠建立別里社區(qū)的個性呢？以下應(yīng)該是一些最基本的方法。

1、傳統(tǒng)文脈的延續(xù)

別墅社區(qū)是構(gòu)成城市的細胞之一，這個組成單位應(yīng)充分體現(xiàn)城市的建筑文化傳統(tǒng)、居住

環(huán)境文脈、城市景觀環(huán)境等要素，如上海在分析居民居住模式的里弄建筑（石庫門住宅

建筑—基礎(chǔ)上創(chuàng)造新里弄建筑模式；北京構(gòu)筑新四合院的形式；江南城市可采用低層建

筑奮、粉墻黛瓦以及傳統(tǒng)造園手藝，體現(xiàn)江南水鄉(xiāng)的古樸、清新、淡雅的特色。這些都

是延續(xù)傳統(tǒng)城市文脈的方法。

杭州的金都•富春山居，占地1800畝，位于富春山腳，而杭州向來是文人騷客

詠詩作嘆之地，傳統(tǒng)的文化底蘊濃厚。

而富春山居的規(guī)劃設(shè)計源于對所處文脈的敏感性和對現(xiàn)代文化的洞察力，建筑中揉和了

中西文化、經(jīng)典和時尚；建筑形式多樣，分類細致，博采各家之長又表達出自身特色;

設(shè)計中十分注重地形高差變化和周圍環(huán)境的差異，從而達到建筑與環(huán)境的和諧?！鞍鸭?/p>

輕輕放在大自然中”這一設(shè)計理念，使富春山仿佛隱身于一幅山墨山水畫中，這也使東

方的這種博雅的文脈得以在建筑中得到傳承。

在西方國家中，特別是在美國，由于在第二次世界大戰(zhàn)之后曾經(jīng)一度把住宅區(qū)的開發(fā)放

到郊區(qū)去，因此大部分城市的市中心區(qū)域住宅功能的開拓被忽視，直到20世紀80年代,

才重新重視傳統(tǒng)文脈的延續(xù)和重建，傳統(tǒng)文脈的延續(xù)現(xiàn)已成為美國住宅小區(qū)規(guī)劃和設(shè)計

的重要方法和流行特色之一。

2、因地制宜的布局

別墅社區(qū)的基地狀況各自不同，規(guī)劃時應(yīng)善于把握地形、地貌和地物作為創(chuàng)作的依據(jù),

才能反映出小區(qū)的特色。如基地上的樹林，要將其保護并與規(guī)劃的空間有機地組織，就

能反映空間環(huán)境的特點；如位于高差較大的山地，應(yīng)依順山地等高線布置建筑，突出山

地建筑的特色。廣州番禺的錦繡香江花園位于“華南板塊”的核心位置，其所有住宅建

筑均按原有地形地貌依山傍水而建。地塊地形以平緩起伏的坡地為主，并兼而有大面積

的平地，湖泊和溪流，而地塊有是大片的長滿綠樹紅花的坡地。園內(nèi)的別墅均為錯落有

致的自然散落分布，每個窗口均有不同的景觀，而區(qū)內(nèi)保有的原有生態(tài)植被，則與外部

的大規(guī)模綠色林地融為一體。正是這種因地制宜的規(guī)劃原則，成就了錦繡香江難以想象

的綠色生態(tài)空間。

第二次世界大戰(zhàn)之后，西文流行國際主義風格，設(shè)計上主張無論地點、地貌如何，都采

用同樣的建筑形式和規(guī)劃風格，追求新理性主義的面貌，使大量住宅區(qū)形式雷同，與基

地毫無關(guān)系，這種情況在70年代以來已經(jīng)得到糾正，因地制宜成為住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計

中的基本原則。

中國在目前的商業(yè)住宅小區(qū)開發(fā)過程中，依然存在不少忽視城市文脈、忽視地形地貌特

征的規(guī)劃和設(shè)計情況，把小丘推倒，把河叉小溪填平，基地內(nèi)的樹木被砍伐，這情況每

日發(fā)生，對于提高住宅小區(qū)的質(zhì)量來說這種做法不但無益，并且肯定是有害的。應(yīng)該在

發(fā)展的過程中特別給予注意，強調(diào)因地制宜的原則，是別墅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的一個根本性

的努力方向。

三、別塞社區(qū)設(shè)計的布局結(jié)構(gòu)

別墅社區(qū)由于所處的環(huán)境條件不同，其布局也是多種多樣的，但基本原則是要充分利用

原有地形地貌與自然環(huán)境，景觀變化豐富。別里區(qū)常見的布局結(jié)構(gòu)可分為兩種：組團式

與規(guī)則式，當然在實際規(guī)劃設(shè)計當中，常常是綜合這兩種布局結(jié)構(gòu)的。

1、組團式布局

整個別墅區(qū)由主干道把各個組團連為一體，公共服務(wù)中心（如會所）、中心綠地位于全

區(qū)的中心且一-般靠近主干道。主干道分別聯(lián)系各個組團，每個組團設(shè)組團綠地，各個組

團有步行綠公帶與中心綠地相連，形成完整的步行景觀系統(tǒng)。

其優(yōu)點是分級明顯，結(jié)構(gòu)清晰，便于管理與分期開發(fā)。別墅區(qū)空間變化豐富，避免別墅

過分排列規(guī)整而形成單調(diào)建筑景觀。同時每個組團又有自己的景觀環(huán)境特點，以提高其

識別性與歸屬感。缺點是道路面積比例偏大，并且可能形成較多不規(guī)則的別墅用地單元,

不利于以后的出售。當別墅區(qū)內(nèi)用地較大，或位于風景區(qū)、旅游區(qū)中，組團式布局較為

適用。

上海東苑半島的二期規(guī)劃，就是典型的組團式布局。中間人工湖圍成的小島是整個社區(qū)

的中心，會所及其他娛樂服務(wù)設(shè)施位于其間，別墅住宅圍繞不同景觀自成組團，道路環(huán)

繞四周，結(jié)構(gòu)十分清晰，景觀層次豐富，各組團識別性較強，僅業(yè)主有強烈的歸屬感,

而兒條大的綠化帶又將湖心島與各組團連接起來，在步行景觀系統(tǒng)中將整個小區(qū)融為有

機的一體。

2、規(guī)則式布局

規(guī)則式布局常用平行或同心圓的東、西向道路組成整個別塞區(qū)道路骨架，使每條道路均

能服務(wù)于兩邊別壁，這樣的道路投資最省。戶單元用地面積相同，有利于以后的出售。

當城市用地較緊張時規(guī)則式布局比較適合。

位于上海閔行別園區(qū)的“陽光愛琴?！笔羌兟?lián)排別墅社區(qū)，其項目地塊為三角形，地塊

面積并不大（11萬mb。設(shè)計者以一條橢圓形大道作為社區(qū)主干道，其他支路與弧形大

道相連。支路弧形大道將地塊分割成單元面積大致相同的小塊。這樣的規(guī)劃布局有效地

利用了地塊，節(jié)省了道路投資，但小區(qū)只有中心區(qū)與非中心區(qū)的分級，住宅的識別性與

業(yè)主的歸屬感不強，規(guī)則式布局的缺點是分級不是很準確，機動交通對別墅的影響較大,

有時由于別墅排列過于規(guī)整與密集，使整個別墅區(qū)的景觀缺少變化。

3、新的布局方式

規(guī)劃中除了要注意這種常見的布局結(jié)構(gòu)外，具體在布置別里單元時，最合理、最經(jīng)濟的

一種布置方式應(yīng)為：道路為東西向，每條道路能服務(wù)兩邊別墅，別墅單元為南北狹長形。

這樣，一方面可以利用道路寬度，加大別型的南北日照間距，?方面減少單元面積來節(jié)

約用地。對于北入口的別墅，由于擁有較大的朝南花園，因此環(huán)境比南入口的別墅好。

如位于奉賢市海灣旅游開發(fā)區(qū)內(nèi)的“金海灣別塞”，就是以一條連接小區(qū)主入口與次入

口多主干道為社區(qū)中的軸線，再由與中軸線相連的支路將小區(qū)分割成若干個小組團。這

樣既使道路寬度得到了最有效的利用，又使地塊的價值得到了充分的發(fā)揮。

時下別墅的布局已擺脫了行列式、兵營式的水平。而對組團式也進行了改進，多采用點

狀、流線型布局、曲線型組團布局或根據(jù)地理位置進行劃分的主題布局形式，以加強空

間的層次感，并有效利用間距，盡可能組合出多種豐富的布局形式。例如北京康城總體

規(guī)劃以曲線為母題，結(jié)合組團分布，流暢生動，建筑空間疏密有致。

四、規(guī)劃設(shè)計實例

不同的別塞社區(qū)均有與之相配合的設(shè)計特點,下面以度假型別墅社區(qū)以及最新的獨院住

宅兩種社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計特點及相關(guān)項目實例說明。

1、度假型別里的規(guī)劃設(shè)計

度假型別里區(qū)一般位地自然環(huán)境優(yōu)越的旅游度假區(qū)、風景名勝區(qū)當中，因此，在規(guī)劃當

中，首先要充分結(jié)合原有自然地形地貌，使別墅與周圍自然能融為一體。別墅單元面積

要大，最好能在2畝左右為宜，以提供舒適宜人的度假環(huán)境。別墅區(qū)實際上相當于一個

大型旅館，每個別墅相當于旅館的客房，所以別墅單體功能上與一般住宅不同，每個房

均要設(shè)計成套間（即帶衛(wèi)生間），每個房間要大（25-30平方米），有時客廳、廚房倒不

一定需要。別墅區(qū)的服務(wù)配套設(shè)施主要有商業(yè)、餐飲、娛樂、運動設(shè)施等。

博鰲藍色海岸位于自然風景獨特的博鰲，那里是河流聚匯入海處，河道交錯，水道縱橫，

地勢平坦，椰林景致盡入眼簾。在此環(huán)境下，度假區(qū)的規(guī)劃盡量利用基地本身的自然條

件，引水造河，從傳統(tǒng)的江南水鄉(xiāng)如烏鎮(zhèn)、同里、周莊等鄉(xiāng)鎮(zhèn)中吸取養(yǎng)份，從而提升營

造一個有時代感的現(xiàn)代中國水鄉(xiāng)。

博鰲藍色海岸靠河而建，別墅以排屋及單體建筑的不同方式營造一個錯落有致的河景,

間中亦加入小廣場，踏步，水埠碼頭，下水斜道等，使人、水和建筑的關(guān)系更為密切。

總體規(guī)劃方面，在南面島嶼加開一段東西向的運河，河中保留小島，從而增加了向河用

地。

2、“獨院住宅”別墅社區(qū)規(guī)劃設(shè)計

獨院住宅由于位于城市當中，受城市用地及別墅買主經(jīng)濟承受能力的限制，別型單元面

積占地不能太大，約在350-700平方米為宜。別墅區(qū)與城市交通聯(lián)系應(yīng)比較便利，因為

別墅區(qū)與一般居住區(qū)一樣需要各種文教、商業(yè)、娛樂等生活服務(wù)設(shè)施。由于這種別墅區(qū)

住戶均是中高收入者，他們對居住環(huán)境品質(zhì)要求較高，因此怎樣提高別墅區(qū)的整體環(huán)境

質(zhì)量，將是規(guī)劃設(shè)計的重點。別墅建筑密度不能太高，別墅區(qū)空間變化應(yīng)豐富。由于擁

有自己的獨院住宅仍是大多數(shù)人一生的愿望，所以將來經(jīng)濟水平發(fā)展到更高層次時;這

種獨院住宅應(yīng)更受歡迎。

康橋半島首創(chuàng)了“新獨院住宅”的居住理念，樹立了近郊中心城鎮(zhèn)住宅建設(shè)的成功典范,

這種近郊住宅發(fā)展模式的核心是“工作在市區(qū)，生活在近郊”。簡單說就是交通便利的

近郊開發(fā)超大規(guī)模的住宅社區(qū)，以較低的價格提供給住戶更大、更好的居住空間以及完

備的生活配套設(shè)施?！靶陋氃鹤≌钡淖≌Ｊ绞且粦粢淮睒?，獨門獨院，并有獨立的

花園和車庫。它的建筑形式介于別墅和多層住宅之間，比別里密度大、面積小，間距小

而合理；和市區(qū)多層住宅相比，同樣的價格能增加40-60平方米的居住面積，更寬敞舒

適，有更好的綠化和空氣環(huán)境?！靶陋氃鹤≌碧攸c是“面積適中、功能齊全”。在盡量

控制建筑面積的同時，提供多種功能，做到設(shè)計合理，布局合理?！靶陋氃鹤≌笔且?/p>

種先進的、成熟的、符合中國人未來居住發(fā)展需要的住宅模式。

五、別墅社區(qū)的內(nèi)部交通規(guī)劃

社區(qū)內(nèi)部人的流動包括步行和車輛（包括機動車輛和非機動車輛）兩大類型，社區(qū)內(nèi)的

交通組織在于創(chuàng)造方便、安全與安寧的居住環(huán)境。小區(qū)的交通形式可分為動態(tài)與靜態(tài)兩

類。動態(tài)交通組織是機動車行、非機動車行和人行方式的組織，靜態(tài)交通組織則指各種

車輛存放的安排。

1、動態(tài)交通的組織

動態(tài)交通的解決在于道路布局應(yīng)符合車流與人流的軌跡，實行便捷、通順、合流與分流

的不同處理，保證交通安全，同時道路等級設(shè)置清楚，區(qū)分車行道、步行道與綠地小道,

盡量控制車輛進入院落空間之內(nèi)，以減少噪音與不安全因素。

社區(qū)的道路根據(jù)規(guī)劃結(jié)構(gòu)可分別采用三級或二級路網(wǎng)。

社區(qū)主路是道路的骨架，是居民出行最頻繁的通道。它的線型應(yīng)使居民能順利便捷地回

到自己的住處或到達想云的地方，但不應(yīng)暢通無陰，并需防止外界車輛任意穿行，做到

“通而不暢，順而不穿”，根據(jù)社區(qū)的規(guī)模大小和基地形狀常采用的有“風車型”、“環(huán)

行型”、，，折線型”、“曲線型，，等等形式，道路骨架一旦確定，社區(qū)的規(guī)劃形式也基本浮

現(xiàn)。

優(yōu)秀的動態(tài)交通組織實際上是合理的規(guī)劃設(shè)計的前提，因為實際上小區(qū)的組團劃分往往

是通過道路的分割來實現(xiàn)的。例如杭州的金苑山莊，主干道實現(xiàn)了組團的劃分，每幢單

體建筑都有支路與主干道連接。道路分級明顯，加上合理的綠化布置，減少了噪音污染

等不良因素。又如杭州的另一個別墅小區(qū)“江南水鄉(xiāng)”的交通規(guī)劃，全區(qū)三級道路分級

明顯。?級道路連接兩個主入口，二級道路將各組團與一級道路相連，三級道路將各單

元與二級道路相連，同時■也是步行景觀道。

2、靜態(tài)交通的組織

社區(qū)中的停車、存車方式普遍的有以下這兩個類型：

獨立式住宅和聯(lián)體住宅的獨立停車房，這些停車房都是住宅的必備組成部分，從車房直

接進入住宅，是最方便住戶的停車方式。

院落附近存放。把汽車停放到住宅的院落內(nèi)部，方便車主出入。院落內(nèi)存放是車主最樂

意接受的方式，但卻最易干擾居民生活，影響居住。

組團入口附近一側(cè)或組團之間的場地上存車;中心綠地下的車庫存車方式常被一些別墅

社區(qū)用于外來車輛的存放。

除了以下車輛存放方式以外，世茂湖濱花園首創(chuàng)的“無煙城”概念，是將整個車輛停放

場所移入地下，地面以上全為休閑小道，無噪音污染。這種方式一勞永逸地解決了動態(tài)

交通對居住環(huán)境的影響，也使地上面積得到了更有效的利用。

六、別里社區(qū)規(guī)劃的發(fā)展趨勢

1、國內(nèi)別墅社區(qū)規(guī)劃的發(fā)展趨勢

建筑大師陳世民認為，住宅群落的規(guī)劃實質(zhì)上要回答兩個主題：一是與環(huán)境的溝通和共

生；二是與住房生活模式相契合。

別里建筑密度不能太高，別墅區(qū)空間變化應(yīng)豐富。由于擁有自己的獨院住宅仍是大多數(shù)

人一生的愿望，所以將來在經(jīng)濟水平發(fā)展到更高層次時，這種獨院住宅應(yīng)更受歡迎。

別墅應(yīng)該是以高品質(zhì)的環(huán)境來占領(lǐng)市場，環(huán)境是別型的生命，所以應(yīng)非常強調(diào)別里區(qū)的

環(huán)境?？墒悄壳霸S多城市中的所謂別墅區(qū)，為了降低每幢別型的售價以吸引買主，人為

地加大別里區(qū)的建筑密度，導致別里的通風采光不良，私密性差，景觀單調(diào)，使整個別

里區(qū)猶如農(nóng)民住宅，環(huán)境很差，最終導致別墅無人問津，這樣反而得不償失，許多風景

區(qū)、旅游度假區(qū)常常大搞別墅建設(shè)，名為旅游開發(fā)，實為房地產(chǎn)開發(fā)，即賣給各單位或

私人別墅。由于別墅過多而密而破壞整個風景區(qū)、旅游區(qū)的景觀，這種只顧眼前利益不

顧長期發(fā)展的做法是很不明智的，最終將阻礙整個風景區(qū)、別塞區(qū)進一步發(fā)展。

別墅建筑當然是以獨立式為主，但有時為了節(jié)約土地，降低別墅單體的售價以吸引買家

以及增加整個別墅區(qū)的景觀與空間變化，別墅區(qū)中往往也布置了聯(lián)體別墅，如兩聯(lián)體、

四聯(lián)體及連排型住宅。目前在廣東，由于受香港地區(qū)的影響。別墅建筑采用四邊體很多。

其實,這種四連體是由于香港地價昂貴而不得已采取的一種住宅形式，從居住環(huán)境來看,

四聯(lián)體并不好，因這每戶均只有兩個方向可以開窗，通風采光均不佳。不過一些人認為

買了其中一戶，從外面看，整棟別型都屬于他一個人，感覺非常氣派與豪華，這也許能

滿足一些人的虛榮心。而對于并聯(lián)式連排型住宅，只要在建筑造型及環(huán)境設(shè)計方面下功

夫，處理得好，也能給人一種良好的印象。由于花園別墅的庭院一般不大，大約占地在

半畝至一畝之間，因此別墅建筑宜偏于庭院一隅，可以使室外空地相對集中，便于重點

綠化、美化。所留的集中綠地應(yīng)在庭院地南側(cè)，以利于植物的生長，并構(gòu)成背風向陽的

室外活動場地。

2、美國現(xiàn)代兩大別型規(guī)劃手法及實例

(1)新傳統(tǒng)主義

在19世紀汽車出現(xiàn)以前，最優(yōu)秀的住宅環(huán)境是離市中心不遠的近郊鄉(xiāng)村，這些近郊住

宅區(qū)有著良好的前景，方便于行人的交通系統(tǒng)，也有比較好的自然景觀，從19世紀歐

洲和北美的郊區(qū)城鎮(zhèn)中可以得到許多解決現(xiàn)代住宅社區(qū)問題的借鑒要素,根據(jù)這個思維

來設(shè)計的新型住宅區(qū)稱為“新傳統(tǒng)主義”社區(qū)。

“新傳統(tǒng)主義”住區(qū)的設(shè)計具有以下特點：

A、緊湊的發(fā)展規(guī)劃模；

B、街道采用簡單的方格、或者稱為“棋盤格”式布局；

C、建筑離開道路距離比較近；

D、混合使用空間一住宅、辦公、商業(yè)均有；

E、強烈的行人導向；

F、建筑戶型和社區(qū)設(shè)計上強調(diào)傳統(tǒng)風格特征。

新傳統(tǒng)主義的居住區(qū)最突出的特點是行道的設(shè)計和布局：

A、突出“可以步行的社區(qū)”

B、集中發(fā)展步行性的規(guī)劃。除了解決交通問題之外，還可以增進鄰里交往；

C、以10分鐘步行距離作為設(shè)計的標準，或者使用0.5英里(約0.8公里)為半徑的尺

度設(shè)計，來布局住宅和社區(qū)中心、商業(yè)網(wǎng)點；

D、減少汽車在物理上和心理上、視覺上存在可能性。行道盡量窄小一些，停車場設(shè)在

建筑后面的空地上，盡量看不見；

E、主道路以步行路為主，建筑背后是服務(wù)道路，供汽車使用。戶前道路重新成為人們

交往、孩子們玩耍的地方。

實例1一—美國馬里蘭州的肯特蘭

占地356英畝，1600個家庭單位，人口約5000人，1900年建成。包括6個鄰里組群,

以及辦公區(qū)域、市政中心、文化設(shè)施、零售業(yè)等。其