2023年《房地產(chǎn)估價原理與方法》點(diǎn)睛提分五套卷之(三)附詳解

12023年《房地產(chǎn)估價原理與方法》點(diǎn)睛提分五套卷之(三)附1.下列關(guān)于起價、標(biāo)價、成交價和均價的表述中，錯誤的是()。A2.比較法的理論依據(jù)是()。3.假設(shè)開發(fā)法中求取舊房價值的扣除項目不包括()。2設(shè)開發(fā)法的基本公式。舊房價值=重新改造或改變用途后取得稅費(fèi)-重新改造或改變用途的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息4.【2012年真題】在房地產(chǎn)估價活動中，合法原則的運(yùn)用主要體現(xiàn)在()。B，是需要依法確定的。選項A，估價主體資格，的確需要依法取得，但不是合法原則的應(yīng)用；選項C，的臨街深度的()。36.目前，我國土地使用權(quán)出讓不正確的方式是()。使用權(quán)出讓的需要。目前，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓4成本－建筑物折舊＝3000＋4500×(1－11/60)＝6675(萬元)。土地使用權(quán)早8.下列選項中，不能作為判定權(quán)利類型及歸屬的依據(jù)的是()。C、有關(guān)合同(如租賃合同)5酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價值為()萬元。A8解析：本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。年租金優(yōu)惠(3.5－3)×365×5比實(shí)例成交價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為()。611.土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價值提高，地價上漲，這說明了()對土地12.下列對假設(shè)開發(fā)法的估價前提說法中，正確的是()。7估價前提。一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價報酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價值為()萬元。A、98.8B、592.81C、691.61D、667.22解析：本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。年租金優(yōu)惠(3.5－3)×365×5元)。14.對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最準(zhǔn)確的是()。8用的估價對象。凡是具有開發(fā)或在開發(fā)潛力并且開發(fā)A解析：本題考查的是編制價格修正率表。哈柏法則(Harperrule)：是臨街深度×60%＝900(萬元)。16.在不考慮外部折舊的情況下，當(dāng)成本價值()比較價值或收益價值，說明房9 ()元/平方米。A179.47。()萬元。＝2(萬元)；裝飾裝修的折舊額＝(3600×500－20000－600×500－600000)×1/50×10＝17.6(萬元)；該建筑物的物質(zhì)折舊額＝2＋18＋40＋17.6＝77.6(萬元)?？顡?dān)保。若甲實(shí)現(xiàn)再次抵押，通常情況下可以獲得的再次抵押擔(dān)保是()。D~80萬元元)。該房地產(chǎn)的報酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A、183.78，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為保險人確定賠償保險金的數(shù)額提供參考依據(jù)的價值是()。24.約翰.馮.杜能的地租的計算公式是()。C投資的利息D租的測算。地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場價格－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本25.下列選項中，體現(xiàn)政府行使房地產(chǎn)管制權(quán)的是()。D制權(quán)，政府為了增進(jìn)公眾安全、健康、道德和一般福建筑密度、綠地率、建筑高度，禁止在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施等。26.下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是()。D、裝修27.下列關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價的說法中，正確的是()。A的不同，評估有租約限制房地產(chǎn)價值時可不考慮租約限制B益價值只能是正值C益價值與合同租金及市場租金無關(guān)D金差額的現(xiàn)28.下列不屬于長期趨勢法的作用的是()。(2)用于比較法中對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整；(3)用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力；(4)用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)29.成本法的理論依據(jù)是()。A理B費(fèi)用價值論解析：考點(diǎn):成本法的理論依據(jù)。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價值論，即商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。30.房地產(chǎn)的有租約限制價值等于()。A、無租約現(xiàn)值價值減承租人權(quán)益價值B、出租人權(quán)益價值加承租人權(quán)益價值C、無租約現(xiàn)值價值減出租人權(quán)益價值D、出租人權(quán)益價值減承租人權(quán)益價值解析：考點(diǎn):完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價權(quán)益價值。運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價為()萬元。＋30％＋20％＋10％＋9％)＝363.33(萬元)，乙地塊的總價＝363.33×(30/20)＝545(萬元)32.下列有關(guān)房地產(chǎn)專業(yè)與非專業(yè)估價的區(qū)別，表述錯誤的是()。A、2160190×0.4＋2220×0.3＝2181(元/m2)。2；若報酬率為8%，收益年限為30年，則該房地產(chǎn)的市場價值為()元/m2。A、464440-1]}=4644.40(元／m2)。35.房地產(chǎn)估價中的價值，一般是指()。1.收益法中確定報酬率的基本方法不包括()。收益法中確定報酬率的基本方法有：市場提取法、累2.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，正確的有()。A定投資者的立場上B地產(chǎn)項目的最高價格.預(yù)期利潤和最高費(fèi)用C假設(shè)開發(fā)法估價。要包括()等。設(shè)的房地產(chǎn))、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)(舊房地產(chǎn))、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)(在建工程)、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)(期房)，都可采用成本法。4.有關(guān)房地產(chǎn)的價值和價格，下列表述正確的有()。A、價值是內(nèi)在的.客觀的和相對穩(wěn)定的B、房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實(shí)所值D.無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況E5.收益法根據(jù)資本化類型的不同，分為()。6.城市規(guī)劃對土地使用管制的內(nèi)容，主要包括()。7.收益性房地產(chǎn)包括()。準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。8.開發(fā)完成后用于出售的房地產(chǎn)通常采用()測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。未來可能的變化趨勢來推測估該房地產(chǎn)市場價值中的有關(guān)說法，正確的有()。則估價對象土地取得成本＝200×[1－(1＋6%)-45]/[1－(1＋6%)-50]≈196 (萬元)；(2)應(yīng)計算利息項目包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用＝196＋300＋15＋20＝531(萬元)；(3)土地取得成本之外其他計息項目＝(300＋15＋20)×[(1＋6.31%)1.5/2－1]＝15.73(萬元)；(4)投資利潤率＝開發(fā)利潤/(土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用)，開發(fā)利潤＝12%×(196＋300＋15＋20)＝0.12×531＝63.72(萬元)。11.關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有()。元，報酬率為8%，則()。C為n，令A(yù)－(n－1)b＝0，即28－(n－1)×2＝0，則n＝15。該房地產(chǎn)的收9(萬元)。以第一年凈收益為依據(jù)，采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)＝收益價格/年凈收益＝143.89/28＝5.14。13.房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率可細(xì)分為()。解析：考點(diǎn):市場狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)價格變動率或價格指數(shù)可分為：(1)14.下列屬于成本租金的有()。舊的有()。1.隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)越來越精細(xì)化。()地產(chǎn)價格上漲，這種房地產(chǎn)價格上漲屬于房地產(chǎn)自然增值。()貸款利率，會抑制商品房價格上漲。()。提高最低首付款比例，上調(diào)購房貸款利率，會降低4.城市化率或城鎮(zhèn)化率，通常作為城市化水平的測度指標(biāo)。()率。5.房地產(chǎn)分割后的各個獨(dú)立部分的價值之和一般小于分割前的整體價值。()房地產(chǎn)的交換價值。 7.凈收益按一定數(shù)額遞增和凈收益按一定數(shù)額遞減的公式都只有收益期為有限年一種。()8.抵押估價中選用收益法估價時，應(yīng)采用保守的收入和運(yùn)營費(fèi)用。()抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。()解析：考點(diǎn):凈收益測算的基本原理。運(yùn)營費(fèi)用是從估價角度出發(fā)的，與會計上還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、10.房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購建成本。()解析：考點(diǎn):房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定。房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越11.市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風(fēng)險的可靠指針。()市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦中過去而所以估價報告中以其印章代替簽字。()成。估價結(jié)果報告中，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)寫明所有期的起點(diǎn)通常是取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。()價法實(shí)質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法，其理