寶山區(qū)滬太路項目策劃書

【word版本下載可任意編輯】【word版本下載可任意編輯】【word版本下載可任意編輯】寶山區(qū)滬太路項目策劃書市場篇報告單位： **天啟企業(yè)策劃**公司**開啟房地產(chǎn)投資咨詢**公司報告日期： 20**年十二月天啟&開啟地址：**市凱旋路2200號2樓電話真/p>

目錄**樓市狀況----------------------------------------------------4**樓市狀況----------------------------------------------------4寶山區(qū)概況-------------------------------------------------------9寶山區(qū)房地產(chǎn)市場狀況----------------------------------------16市場分析市場分析位置及交通分析-------------------------------------------------27項目地塊分析----------------------------------------------------29位置及交通分析-------------------------------------------------27項目地塊分析----------------------------------------------------29項目SWOT分析------------------------------------------------32項目分析寶山區(qū)整體客源分析-------------------------------------------35周邊客源分析----------------------------------------------------38客源分析寶山區(qū)整體客源分析-------------------------------------------35周邊客源分析----------------------------------------------------38客源分析周邊樓盤情況----------------------------------------------------40周邊樓盤情況----------------------------------------------------40個案資料----------------------------------------------------------43競爭分析競爭分析

市場分析

**樓市狀況（一）**房地產(chǎn)市場20**年1－9月暨第三季度分析（數(shù)據(jù)來源：**市房地產(chǎn)交易中心）**房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷上半年強勁增長之后，第三季度依然保持供需兩旺的發(fā)展勢頭：房地產(chǎn)開發(fā)投資，增長較快仍理性；一級市場新政策，內(nèi)外并軌譜新章；二級市場供需旺，住宅依然唱主角；三級市場交易忙，如火如荼創(chuàng)新高。房地產(chǎn)開發(fā)投資，增長較快仍理性房地產(chǎn)開發(fā)投資額 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 430.06億元 ↑19%20**年1-9月，**房地產(chǎn)開發(fā)投資額達430.06億元，比2000年同期增長19%，其中第三季度為186.53億元，占前三個季度的43.37%，比2000年同期增長13.9%。**房地產(chǎn)開發(fā)投資額從去年第二季度開始扭轉(zhuǎn)連續(xù)下降局面，現(xiàn)在已是保持第6個季度連續(xù)增長，而且同比的增速基本上都在10-20%之間，盡管增長速度較快，但市場發(fā)展仍較為理性，與全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長幅度相比，**仍屬中等水平。從全國來看，20**年1-9月房地產(chǎn)開發(fā)投資額3758.82億元，增長速度31.4%。**增幅高達55.5%，投資總額達473.31億元，超過**。目前我國房地產(chǎn)市場正進入新一輪發(fā)展周期，在其他消費市場沒有大的起色情況下，各地紛紛將商品住宅作為新的經(jīng)濟增長點和消費熱點，從而使房地產(chǎn)市場迅速升溫，今年上半年房地產(chǎn)價格上漲幅度超過10%，引得政府主管部門急呼價格上漲速度過快，幅度過大，要開展必要的干預和調(diào)控，使房地產(chǎn)價格上漲保持在合理的水平。第三季度房地產(chǎn)價格的漲幅與第二季度相比有所回落。二、一級市場新政策，內(nèi)外并軌譜新章新增經(jīng)營性項目土地出讓面積 新增經(jīng)營性項目土地出讓面積 164.49萬平方米 ↓56.2%20**年1-9月，新增經(jīng)營性項目土地出讓面積為164.49萬平方米，同比減少210.68萬平方米，負增長56.2%。這主要是從今年開始，市有關部門決定一級土地市場實行內(nèi)外銷并軌，土地出讓方式由原先的協(xié)議轉(zhuǎn)讓向逐步采用招標、拍賣方式轉(zhuǎn)變。因此，今年上半年嚴控土地上市量，僅為20.97萬平方米，基本上處于停止供給狀況。第三季度隨著新的政策出臺，新增經(jīng)營性項目土地出讓面積到達143.51萬平方米，同比負增長1.1%，基本上恢復上年度的水平。但從今年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢，今年1-9月容積率為1.32，第三季度為1.16，而去年同期分別為1.87和1.83。三、二級市場供需旺，住宅依然唱主角商品房批準預售面積 商品房批準預售面積 1026.02萬平方米 ↓已登記的商品房預售面積 1287.72萬平方米 ↑25.1%供求比 1：1.25今年上半年由于執(zhí)行新的商品房預售政策，**二級市場供給一時處于相對供不應求的狀態(tài)。隨著時間的推移，這種狀況在第三季度有所改善。20**年1-9月商品房批準預售面積1026.02萬平方米，比2000年同期減少98.75萬平方米，負增長8.8%。而商品住宅批準預售量903.31萬平方米，同比僅減少3.70萬平方米，基本上與去年同期持平。與此相應的20**年1-9月已登記的商品房預售面積為1287.72萬平方米，同比增加258.08萬平方米，增幅達25.1%，供求比為1：1.25。而商品住宅預售面積為1255.53萬平方米，供求比為1：1.38，從而顯示住宅需求強勁的勢頭。而預售量大大高于上市量，這說明**這幾年在加快市場消化空置商品房有所起色。**從1999年對空置商品房實施有效控制，2000年開始消化部分空置商品房，看來今年將要消化一批空置商品房。從商品房批準銷售面積來看，20**年1-9月為1666.07萬平方米，同比增加79.59萬平方米，增幅5%。與此相對應的已登記商品房銷售面積為1599.40萬平方米，同比增加344.73萬平方米，增幅達27.5%，供求比由去年同期的1：0.79上升至1：0.95。20**年第三季度商品房上市量為467.23萬平方米，同比減少79.33萬平方米，減幅達14.5%，而成交量為599.75萬平方米，同比增加91.81萬平方米，增幅為18.1%。由此可見，**商品房正處于供需兩旺階段，尤其是需求的增長大大超過供給的速度，這也是培育市場、發(fā)展市場的必然結(jié)果。從房屋銷售分類情況來看，住宅依然是主角，20**年1-9月預售商品房中住宅占97.5%，銷售商品房中住宅占93.4%。從20**年8月1日開始，**實行內(nèi)外銷商品房統(tǒng)一并軌，第三季度商品房銷售中住宅所占比例依然高達92.01%。由于另外的7.99%房源銷售情況沒有細分，因此對辦公樓和商場銷售情況難以作分析判斷，估計應該能保持去年同期水平。從購房對象來看，20**年1-9月個人購買商品房比重繼續(xù)上升，商品房銷售登記中屬個人購房13.7萬套，占95.1%，比去年同期上升2.1個百分點，預售中屬個人購買10.41萬套，占97.9%，比去年同期上升1.4個百分點。從銷售區(qū)域來看，20**年1-9月商品房銷售量前三甲依然為浦東、閔行、徐匯，分別占全市商品房銷售總量的19.2%、16.5%和7.9%，這三個區(qū)的銷售量占全市43.6%。盡管這三個區(qū)依然保持全市房地產(chǎn)熱點區(qū)域格局，但與前兩個季度50%以上的份額相比，很明顯有所下降，這說明**市房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域正逐步擴散。商品房預售的前三甲則依然是浦東、閔行、普陀，分別占全市預售總量的17.3%、12.3%和9.4%。隨著寶山、嘉定、松江等地區(qū)輕軌建設，這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場必將逐步升溫。四、三級市場交易忙，如火如荼創(chuàng)新高存量房交易面積 存量房交易面積 1012.70萬平方米 ↑90.9%20**年1-9月已登記存量房交易面積達1012.70萬平方米，同比增加482.10萬平方米，增幅高達90.9%，存量房交易量已占商品房銷售量的63.32%，已經(jīng)大大超過2000年全年存量房779萬平方米的交易量，預計20**年全年存量房可達1250-1350萬平方米。其中20**年1-9月已售公房上市出售成交51156套，交易面積266.8萬平方米，占總存量房交易面積的26.3%，比去年同期增加78.7%。上市平均售價每套13.42萬元，平均出售單價每平方米為2574元，比去年同期增加285元，平均建筑面積為52.15平方米。因此，**房地產(chǎn)三級市場的發(fā)展勢頭相當猛，倘若按此發(fā)展速度，20**年三級市場交易量就能和二級市場并駕齊驅(qū)了。仔細分析**存量房市場火爆的主要原因是：1、市民改善住房愿望仍十分迫切。近幾年來，**居民住宅條件發(fā)生較大變化，但仍有相當一部分人單位分房無望，動拆遷有沒份，只好自己掏錢來改善住房條件。然而，日前走高的商品房價令這部分消費者望而卻步，只能退其次把眼光轉(zhuǎn)向二手房。一般說，20-30萬一套的二手房是相當不錯的，加上原有住房的置換，花上十多萬就能住上二室一廳甚至三室一廳。2、動拆遷居民買二手房來安置。隨著**新一輪舊區(qū)改造啟動，**每年拆掉200-300萬平方米的舊房，在這些動拆遷居民中，相當多的人選擇貨幣化動遷。今年1-9月共有22972戶居民選擇貨幣化動遷，占動遷戶總數(shù)的46.61%，比去年同期提高近10個百分點，平均每戶安置金額14.96萬元，只要自己再拿一點，就能購一套比較滿意的二手房。3、**購房需求呈現(xiàn)多元化格局。實力人士、“星一族”、“款一族”盡可能開著大奔去買豪華別墅。高級白領、私營業(yè)主則可以去買聯(lián)體別墅、高級公寓。一般白領是成為普通商品房的消費主力軍。而二手房的購買對象基本鎖定工薪族，因此，二手房將會繼續(xù)受到工薪族的青睞。綜上所述，**房地產(chǎn)市場依然將呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。

（二）**房地產(chǎn)市場走勢整體走勢**房地產(chǎn)開發(fā)投資額從去年第二季度開始扭轉(zhuǎn)連續(xù)下降局面，現(xiàn)在已是保持第六個季度連續(xù)增長，而且同比的增速基本上都在10~20%之間，盡管增長速度較快，但市場發(fā)展仍較為理性，市場需求同步擴大，供需兩旺，尤其需求的增長大大超過供給增長的速度，目前供求比為1：1.255，市場發(fā)展前景良好。同時，政策的及時出臺，對市場的規(guī)范起了較大的引導作用，尤其下半年實行內(nèi)外銷并軌，土地逐步采用招標、拍賣的出讓方式，防止了幕后的黑箱操作，而且明年1月1日起又將實行房地產(chǎn)市場明碼標價方案，再一次為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好空間。當然，我們也應當看到，美國9.11事件對全球經(jīng)濟的影響以及目前股市的下挫，影響了一批購房者的信心，房地產(chǎn)各項指標的增長幅度（尤其是價格指標）已經(jīng)明顯回落，這些回落將直接對明年上半年的房地產(chǎn)市場帶來眾多不利因素。因此，總體上來說，**樓市“穩(wěn)中有升”態(tài)勢還將持續(xù)一段時期，但隨著市場的成熟和飽和，以及受整體經(jīng)濟條件的影響，這種增長將趨向緩和。

價格走勢今年以來**房價始終處于上揚態(tài)勢，只是幅度有高有低。譬如中房**指數(shù)升幅顯示：１月升３點，２月僅升１點，３、４、５月升５點，６、７月升１１點，９月升２點，幅度降９點之多，10月再次上升11點。按上述情況，我們發(fā)現(xiàn)２００１年**房價總體呈螺旋式上升態(tài)勢，但期間出現(xiàn)一個個反復性周期。這些反復性周期的出現(xiàn)，主要原因是一些突如其來的不可抗力，致使升幅大受影響。譬如９月升幅與美國“9.11”事件不無關系。據(jù)統(tǒng)計，區(qū)域價格從高到低排列依次是黃浦、長寧、盧灣、浦東、普陀、閘北、楊浦、閔行、寶山、虹口，第三季度市場總體平均成交價每平方米４２１２元，明顯比前兩季度的增長幅度降低。預計第四季度冬日旺季價格將繼續(xù)攀升，但走勢趨緩。

寶山區(qū)概況區(qū)域概況：地處**北部的寶山區(qū),是**市長遠戰(zhàn)略總體規(guī)劃中重點發(fā)展建設的新城之一。東西56公里，南北23公里，總面積約415平方公里，其中長興、橫沙兩島面積占125平方公里。區(qū)內(nèi)，既有一流的工業(yè)區(qū)，又有現(xiàn)代化的城市；既有廣闊的農(nóng)村，也有美麗的海島。地處黃浦江和長江的交匯點，寶山堪稱**的“水路門戶”，區(qū)內(nèi)有三大集裝箱碼頭，集裝箱吞吐量占**港的70％，是全國最大的集裝箱儲運基地。寶山海運可連接160多個國家和地區(qū)的400多個港口。寶山是全國九大省際交通樞紐之一，已形成的立體交通網(wǎng)絡。寶山距**火車站和**虹橋國際機場均為10分鐘車程，距**浦東國際機場僅為20分鐘車程。寶山充分發(fā)揮鋼鐵、港口、能源基地的優(yōu)勢，提出了“一業(yè)特強，多業(yè)并存”的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略。“一業(yè)特強”，就是充分依靠**，發(fā)揮**的輻射功能，利用港口和城鄉(xiāng)的一體的優(yōu)勢，做大做強冶金延伸業(yè)；“多業(yè)并存”，就是充分發(fā)揮寶山各方面的優(yōu)勢，大力發(fā)展特色經(jīng)濟，形成倉儲運輸服務業(yè)、生活旅游服務業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)這四個特色產(chǎn)業(yè)。寶山區(qū)正在高起點地規(guī)劃建設國際一流的相對獨立的中高檔生活區(qū)，寶山新城風姿綽約，流光溢彩。寶山新城東區(qū)，商業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，城市功能十分完善，吳淞漁人碼頭***而立，以**開埠為背景，興建的主題廣場頗具特色。寶**城區(qū)是寶山為適應新發(fā)展和城市功能拓展重點建設的新城區(qū)，正在成為寶山區(qū)城市建設又一亮點。行政區(qū)劃：寶山區(qū)轄吳淞、海濱、泗塘、友誼、通河5個街道，月浦、羅店、大場、楊行、羅涇、顧村、高境、廟行、淞南等9個鎮(zhèn)，長興、橫沙2個鄉(xiāng)。人口分布：寶山是**北翼的新城，擔負著疏解**中心城區(qū)企業(yè)和人口的任務，90年代以來，**大市政建設日新月異，寶山房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，導致了區(qū)內(nèi)人口的急劇增加，第五次人口普查資料顯示：區(qū)常住人口122.80萬人，與1990年第四次人口普查相比，增加了56.91萬人，平均每年增加約5.69萬人。區(qū)擁有常住外來人口33萬人，是個外來人口較多的區(qū)域。城區(qū)規(guī)劃：“十五”期間，在配合市建設快速交通網(wǎng)絡的根底上，寶山區(qū)將優(yōu)化布局、增強城市綜合服務功能，根據(jù)寶山區(qū)域交通和產(chǎn)業(yè)特征，重點發(fā)展和形成“三塊、三點、一線”。三塊：一是完善和提高新城東城區(qū)，要加強功能建設，特別是信息網(wǎng)的建設和信息資源的開發(fā)，以完善和提高東城區(qū)的城市能級，成為以港口、鋼鐵為特色的城區(qū)。二是基本建成**大學，逐步形成以知識為中心的集教學、科技、三次產(chǎn)業(yè)為一體的新興區(qū)域--大學城。以拓功能、上水平、出形象為目標，將建成環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、生活質(zhì)量較高、文化氛圍濃厚的大學城。三是高起點開發(fā)建設新城西城區(qū)，力爭用10年左右的時間使西城區(qū)開發(fā)建設初具規(guī)模，形成交通便捷、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、風格獨特的新型城區(qū)。三點：一是規(guī)劃建設顧村地區(qū)，形成新型的具有現(xiàn)代化氣息的地區(qū)。二是啟動建設羅店中心鎮(zhèn)，形成寶山北部的具有北歐風貌的現(xiàn)代化重鎮(zhèn)。三是開發(fā)建設羅涇地區(qū)，大力發(fā)展民營經(jīng)濟，探索和長江三角洲經(jīng)濟圈聯(lián)動發(fā)展的模式。一線：外環(huán)線。要以外環(huán)線為發(fā)展軸，規(guī)劃和開發(fā)沿線功能。道路建設：“十五”期間，寶山區(qū)將以塑造和提高新城綜合服務功能和市民生活質(zhì)量為目的，初步形成開放、便捷、快速、立體的交通網(wǎng)絡框架。道路建設：重點推進、綜合協(xié)調(diào)、強化對外樞紐型交通建設，建設“滬崇蘇”高速公路，基本形成“四縱二橫二線”的交通干道框架。“四縱”即逸仙路高架、江楊路、蘊川路、滬太路；“二橫”即外環(huán)線、郊區(qū)環(huán)線；“二線”即地鐵一號線、明珠三號線延伸。同時逐步完善全區(qū)道路網(wǎng)絡。地鐵一號線北延伸工程已經(jīng)開始開工，計劃于２００３年建成。一號線延伸段在寶山區(qū)域內(nèi)將設４個站點，直達西城區(qū)。明珠線車輛段工程也即將開工，前期工作正在抓緊準備，爭取盡早上馬。外環(huán)線寶山段將全面建成。泰和路越江隧道已開工建設，預計２００２年建成。綠化建設：這幾年，寶山綠化"肺葉"在日益擴大，寶山的居住區(qū)綠地面積每年要遞增20%，至20**年居住區(qū)綠地將達400公頃。至2000年底，城區(qū)人均公共綠地面積5.4平方米，綠化覆蓋率為28.9%。今年計劃再新辟公共綠地160公頃。20**年，人均公共綠地將到達并超過8平方米，綠地率到達32%以上，綠化覆蓋率到達37%。同時，大力建設城市公園和街區(qū)綠地。目前，寶山已建有9個公園，近幾年內(nèi)還將擴建4個公園；今年，***水產(chǎn)路、羅店廣場、愛暉西路、共江路的大型景觀綠地又將建成開放。

寶山區(qū)房地產(chǎn)市場狀況供給：據(jù)寶山區(qū)房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計：今年1－9月，寶山區(qū)土地使用權(quán)出讓114幅，土地面積為161．73萬平方米，出讓金總額為1．33億元，與去年同期相比分別增加了159．09％、376．18％和368．10％。需求：地鐵等便捷交通的延伸，新的區(qū)域規(guī)劃的完成，以及崇明島的發(fā)展前景，是寶山區(qū)土地市場成交量放大的重要因素。區(qū)域土地熱同時也折射出整個**的土地市場熱和房地產(chǎn)開發(fā)熱。數(shù)據(jù)同時顯示：今年1－9月與去年相比，寶山區(qū)商品房預售、銷售面積、金額和價格也有小幅提升，預售面積基本保持在每季度30萬平方米左右。板塊特征根據(jù)目前寶山樓盤分布特點將寶山房地產(chǎn)市場分為四個細分市場：大華板塊：鐵路以南，東臨閘北區(qū)、西臨普陀區(qū)。歷經(jīng)數(shù)年大規(guī)模的開發(fā)積累，大華社區(qū)已成為滬上最具知名度的成熟居住區(qū)之一。目前大華社區(qū)商業(yè)健全完善，居住人氣也正日漸旺盛。作為商品房開發(fā)的主戰(zhàn)場，大華社區(qū)可供房產(chǎn)開發(fā)的土地已所剩不多。銷售排名前幾位的如康泰新城、玉華苑、多摩園景等樓盤大多處于大華地區(qū)，房產(chǎn)熱銷可見一斑。目前，該區(qū)域樓盤平均價格在3300~3600元/平方米之間大場、祁連板塊：鐵路以北、滬太路以西地區(qū)。本案屬于該區(qū)域從居住的角度上看，目前該地區(qū)地理位置離市中心較遠，上大周邊的生活設施尚不健全，交通也難言便利。成形幾年來，該地區(qū)居住人氣始終不旺。新落成的**大學有望成為這些現(xiàn)象的“終結(jié)者”。高校周邊不可限量的發(fā)展前景成為市民踴躍購房的最大動力。進入20**年以來，該地區(qū)商品房市場空前活躍，“文化生活”鋪天蓋地，已成為寶山樓市的新戰(zhàn)場。目前上大周邊地區(qū)的商品房均價在2500~3100元／m2左右共康、吳凇板塊：共和新路兩翼，蘊藻浜以南地區(qū)。是寶山較為繁榮地帶，此處由于寶山區(qū)府所在，加之逸仙高架、外環(huán)線環(huán)北大道等市政建設，為房產(chǎn)市場帶來了生機和活力，成交單價大多在每平方米2500-3200元之間，該區(qū)域的市場前景看好。外環(huán)板塊：外環(huán)線兩側(cè)地區(qū)。外環(huán)線兩側(cè)地區(qū)，近年來銷售轉(zhuǎn)熱，從天馨花園的成功開發(fā)，到錦輝綠園、華馨苑等一批中高檔精品樓盤出現(xiàn)在市場上，開發(fā)潛力不容忽略。

潛在板塊——寶**城區(qū)以下圖：未來的寶山——寶山新城寶**城區(qū)將成為**北翼重要的居住新區(qū)。開發(fā)寶**城區(qū)，是寶山區(qū)委、區(qū)政府根據(jù)**城市發(fā)展規(guī)劃和寶山新城建設規(guī)劃作出的重大決策。寶**城區(qū)位于寶山區(qū)中部，南靠外環(huán)線，西臨蘊川路，北接***路，東至通濟路、江楊路，規(guī)劃面積13．28平方公里。將發(fā)展成為寶山區(qū)的政治、行政、經(jīng)濟、文化中心，并與以老寶山及吳淞地區(qū)構(gòu)成的東城區(qū)實現(xiàn)功能互補，表達寶山區(qū)的城市綜合實力。目前該城區(qū)的總體規(guī)劃已由一家法國公司設計完成。根據(jù)規(guī)劃，分為南塊、北塊和東塊三個組團，該城區(qū)將建設一條長9公里貫穿全區(qū)的綠帶，城區(qū)中心是一條聯(lián)結(jié)3個主題廣場的商業(yè)步行街，建筑布局為中心高、周邊低為特征。此外，逸仙路高架、江楊北路、蘊川路、滬太路等“四縱”，外環(huán)線、郊區(qū)環(huán)線等“兩橫”和地鐵一號線北延伸段、明珠線北延伸段等“二線”以及吳淞**港客運中心、吳淞越江隧道、共和新路混合高架等市重點工程，將構(gòu)成該區(qū)域立體的快捷交通網(wǎng)絡。據(jù)了解，西城區(qū)內(nèi)將開發(fā)房產(chǎn)800萬平方米，公建200萬平方米，居住人口到達15萬人。目前該區(qū)域“四縱二橫二線”的交通主干道框架基本形成，“四縱”即逸仙路高架、江楊北路、蘊川路、滬太路，“二橫”即外環(huán)線、郊區(qū)環(huán)線，“二線”即地鐵一號線北延伸段、明珠線北延伸段。另外，吳淞越江隧道、共和新路混合高架等市重大工程，構(gòu)成了立體交通網(wǎng)絡，為將來西城區(qū)居民的出行提供方便。目前，有五家房地產(chǎn)公司與寶山區(qū)西城區(qū)開發(fā)建設**公司簽訂投資協(xié)議，累計投資金額達21億元人民幣。其中，****房地產(chǎn)建設開發(fā)**公司投資房地產(chǎn)資金共達8億元人民幣，成為此次所有內(nèi)資項目簽約中最大的一個。其次是**興宇企業(yè)（集團）**公司，投資房地產(chǎn)項目資金達6億元人民幣。寶**城區(qū)開發(fā)計劃5年初具規(guī)模，10年基本建成。

寶山區(qū)樓市現(xiàn)有物業(yè)情況通過對寶山區(qū)29個樓盤（占寶山區(qū)在售樓盤90%以上）開展調(diào)查發(fā)現(xiàn)：1、目前寶山區(qū)物業(yè)規(guī)模不大，主要集中在10萬平方米以下；物業(yè)形態(tài)以多層為主，部分小高層；物業(yè)管理費較低，基本上在1.00元/平方米以下，且0.50元/平方米以下占較大比例。2、兩房集中在86~103平方米，三房集中在106~135平方米；單位售價集中在2500~3500元之間。一、基地面積（平方米）基地面積比例5000~1000013.8%10000~2500013.8%25000~5000020.7%50000~10000037.9%100000以上13.8%二、建筑面積（平方米）建筑面積比例小于2500017.21%25000-5000020.69%50000~10000027.59%100000~50000027.59%500000以上6.89%

三、房型面積（平方米）二房三房最大面積：140.22平方米最大面積：184.21平方米最小面積：64平方米最小面積：86.68平方米集中面積：86-103平方米集中面積：106-135平方米平均面積：87.96平方米平均面積：124.61平方米四、價格分布（元/平方米）價格比例小于20003.45%2000-250013.79%2500-300024.14%3000-350051.72%3500以上6.9%

五、物業(yè)形態(tài)純多層53.33%小高層、多層混合23.35%純小高層6.67%純高層3.33%高層、多層混合3.33%高層、多層、小高層混合3.33%別墅3.33%多層、別墅混合3.33%高層、小高層混合0%六、綠化率 30%-40%43.33%40%以上56.67%七、得房率70%-80%3.23%80%-90%67.74%90%以上29.03%八、層高2.8米67.74%2.8-3米3.23%2.9米16.13%3米12.90%九、物業(yè)管理費小于0.543.33%0.5-146.67%1以上10.00%

寶山樓市發(fā)展趨勢今后兩年寶山區(qū)房地產(chǎn)市場將在今年的大好形勢根底上，在需要、供給及價格方面繼續(xù)走高。一、需求走勢：寶山區(qū)內(nèi)銷住宅銷售的主要對象來自兩個方面：一是臨近地區(qū)中等以及中等偏上收入家庭；二是本區(qū)居民，兩者以本區(qū)居民為主。從臨近地區(qū)中等及中等以上收入的家庭來說，同類的樓盤、寶山區(qū)的價格相對較低。有價格上的吸引力。從本區(qū)來說，城區(qū)部分的居民迫切要求改善住房。從農(nóng)村來說，由于生活水平的不斷提高，絕大部分的青年人以追求在城里買套商品房為時尚，因而潛在的需求量仍較大。二、供給走勢：今后幾年，寶山區(qū)的住宅建設將實現(xiàn)由過去的數(shù)量增長型向環(huán)境、質(zhì)量型的轉(zhuǎn)變。銷售推動開發(fā)，在寶山區(qū)商品住宅銷售穩(wěn)步上升的前提下，預計今后兩年寶山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資，將以每年10%左右的速度提高。同時在政府對房地產(chǎn)三級市場政策不斷放寬的前提下，存量房交易日趨活躍，將進一步失去二級市場的發(fā)展，實現(xiàn)二、三級市場的聯(lián)動。三、價格走勢：從價格方面分析，近年來新開發(fā)的樓盤，由于寶山城區(qū)交通、環(huán)境、配套的不斷優(yōu)化。樓盤質(zhì)量的不斷提高，物業(yè)管理的加強，其最高單價已接近內(nèi)環(huán)線周邊地區(qū)，平均單價近年來也以年平均增幅8.27%的速度上升，并繼續(xù)看好。1999年全區(qū)樓盤均價是2600元，2000年上升到2970元，20**年均價已突破3200元

項目分析

地理位置及交通狀況項目地理位置本項目北依塘祁路、西臨桃浦涇、東靠滬太路、南接錦秋路，行政區(qū)劃上屬于寶山區(qū)。本項目北段距外環(huán)線約1500米。2、地塊周圍的交通條件環(huán)臨的公共交通條件環(huán)臨周邊的主要公交有527、761、702、844、553、520、北華線、北羅線、虎南線、祁寶線、嘉廣線等。 527：彭浦新村——葑塘主要經(jīng)過汾西路、場中路、滬太路、錦秋路、祁連鎮(zhèn)761：鎮(zhèn)坪路——華東貿(mào)易廣場主要經(jīng)過汾西路、場中路、滬太路、錦秋路、祁連鎮(zhèn) 702：新村路——顧村主要經(jīng)過滬太路、大場、塘橋 844：**路——***國貿(mào)城主要經(jīng)過天目路、恒豐路、***北路、宜川路、滬太路、大場 553：新村路——陳行主要經(jīng)過新村路、大場、顧村、劉行 520：威寧路——華東貿(mào)易廣場主要經(jīng)過天山路、周家橋、長寧路、武寧路、靈石路、滬太路交通條件綜述本案周邊有近10個交通線路；規(guī)劃中的地鐵7號線預計將在20**年開工，將于20**年通車。M7線路表：外環(huán)路站、祁連山路站、滬太路站、***北路站、***西路站、***路站、肇家浜路站、零陵路站、鐵路南站站、耀華支路站、西營路站、上南路站、東明路站、浦三路站、下南路站、博問路站、浦建路站公交和地鐵將構(gòu)成本區(qū)域主要交通工具。但公交可到達率相對較低，大部分線路在僅北區(qū)運營，且多為中巴。所以本案應在社區(qū)巴士上有所考慮。

地塊分析土地性質(zhì)綜述國有土地，土地現(xiàn)狀是工業(yè)用地、商業(yè)用地、倉儲用地和農(nóng)業(yè)用地。2、地塊周圍景觀前方景觀（南方）項目南向景觀以廠房為主，在錦秋路的兩側(cè)有**永鑫波紋管**公司、**變壓器廠葑塘分廠、不銹鋼制品**公司、阿爾斯通變壓器**公司等，這些工廠的存在一定程度上造成視覺障礙，目前這些工廠大多處于半關閉狀態(tài)。在這一側(cè)景觀上除了建筑物以外基本無其他景觀可言。后方景觀（北方）項目北向景觀以空地為主，規(guī)劃中作為居住用地。左方景觀（***）項目東向景觀理論上應是最好的，最起碼在一定程度上彌補了本項目其他方向人氣上的缺陷。但滬太路對面的***國貿(mào)城由于定位及管理上的缺陷，客觀上造成了國貿(mào)城的臟、亂、差，反而構(gòu)成本案開發(fā)上的一大抗性，限制了本案的品質(zhì)及檔次定位。右方景觀（西方）項目西方景觀隔河是大片農(nóng)田，目前無景觀可言。本案相臨的河浜寬有10米左右，目前污染嚴重，水質(zhì)較差，有一定的視覺污染，有待整治。結(jié)論：對本項目而言，景觀優(yōu)弱的順序應當是：1、西向景觀（待規(guī)劃）2、南向景觀3、東向景觀4、北向景觀3、環(huán)境、污染情況水、空氣、土地污染情況本案土地由于長期閑置、河浜沒有得到治理，目前已形成死水。加上附近民工隨便大小便等現(xiàn)象，使本地快周邊水污染比較嚴重。本案南面工廠的存在，一定程度上造成了空氣污染。噪音污染噪音污染主要來自于本案東面的滬太路，本案對面是大型國貿(mào)市場，來往車輛較多，且大多是大型貨車，加上滬太路本身是通往外省市的重要干道，來往長途車輛也比較多。所以來自滬太路噪音污染極其嚴重。4、配套設施商店、購物中心：***國貿(mào)大型批發(fā)市場、本案南面有一些小商鋪，另外在環(huán)鎮(zhèn)北路上有華聯(lián)超市、聯(lián)華超市。學校：**大學、上大附中、錦秋學校、邦德學校醫(yī)院：大場醫(yī)院體育娛樂場所：本案西南面靠近陳太路（錦秋路）、南陳路有一個體育館。 郵局、銀行：在環(huán)鎮(zhèn)北路上有郵局、滬太路上有農(nóng)行、***國貿(mào)市場有建行三、項目SWOT分析優(yōu)勢分析：開發(fā)商雄厚的經(jīng)濟實力規(guī)模大臨近**大學2、劣勢分析： 地段較偏周邊形象差 商業(yè)及生活配套缺乏3、時機分析： **人均GDP持續(xù)增長，將進一步帶動內(nèi)需的增加規(guī)劃中的地鐵M7號線 “十五”規(guī)劃中對上大的建設力度加強 寶山區(qū)在新一輪舊區(qū)改造中有20多萬平方米拆遷項目，將為本案輸送有效客源4、風險分析： 周邊缺乏有效購買力 規(guī)劃中的新城西區(qū)已經(jīng)啟動，并有**等知名開發(fā)商進駐開發(fā)周期長，不可預測性因素較多

客源分析本地客源仍是寶山區(qū)內(nèi)銷住宅需求主力，另外還包括部分動遷客源、以及少量臨近地區(qū)中等和中等偏上收入客戶（包括外地客戶）。其中本市客源和外地客源所占份額，在今年前三季度寶山住宅客源分析圖中可見一斑。在本區(qū)居民中，據(jù)抽樣調(diào)查，城區(qū)部分有50%的居民迫切要求改善住房條件，由此形成對區(qū)域樓盤的大量消化。而寶山住宅對于臨近地區(qū)和外地客戶的吸引，一方面是針對在寶山工作的人員（如**職工），另一方面可歸因于寶山區(qū)的樓盤價格普遍低于其他區(qū)域的同質(zhì)樓盤。同時，寶山區(qū)臨近城郊，來自農(nóng)村的潛在客源是不容忽略的。隨著農(nóng)村生活水平的不斷提高，絕大部分的年青人以追求在城里買房為時尚，由此形成的農(nóng)村客源潛力巨大。購買力分析從全市范圍來看，相關抽樣調(diào)查資料顯示，在本市計劃近期購房的群體中，欲購買住房單價在20**-3000元/平米之間的客戶占43.08%；在3001-4000元/平米之間的占28.34%；在4001-5000元/平米之間的占13.48%；其他依次是欲購買住房單價在5001-6000元/平米之間、2000元/平米以下、6001-7000元/平米之間、7000元/平米以上的客戶，分別占總調(diào)查數(shù)的5.87%、5.37%、3.35%和1.50%。有資料顯示，以半年為一時間段開展比較，欲購買住房單價在20**-3000元/平米之間的客戶占調(diào)查總數(shù)的百分比在逐漸上升，而在3001-5000元/平米之間的客戶占調(diào)查總數(shù)的百分比在逐漸下降，在5001元/平米以上的客戶，這兩年變化不大。這一方面反映了近兩年住房價格的下滑，已對消費者購房的心理價位產(chǎn)生了影響，另一方面反映了中等偏上收入的家庭已逐漸成為購房的主力。從寶山區(qū)來看，購房需求者對于期房的購買力集中在2500-3000元/平米以及3000元/平米以上區(qū)間，對于現(xiàn)房的購買力集中在2000-3000元/平米之間。面積抗性分析從全市范圍來看，相關抽樣調(diào)查資料顯示，在本市計劃近期購房的群體中，欲購多層住宅的客戶中，需購81-90平米的占24.24%；需購71-80平米的占16.82%；需購101-110平米的占14.73%。即110平米以下的需求比例為55.79%。欲購高層住宅（包括小高層住宅）的客戶中，需購101-110平米的占25.99%；需購111-120平米的占16.53%；需購91-100平米的占15.54%；需購121-130平米的占13.71%。從調(diào)查資料中，我們發(fā)現(xiàn)絕大部分住房需求者需要單套面積適中，以控制總價為出發(fā)點。多層住宅單套面積超過141平米的需求者只有1.71%，欲購131-140平米的需求者只有2.32%；高層住宅單套面積超過150平米的需求者只有2.13%，欲購低于60平米的需求者只有1.70%。寶山區(qū)位于市區(qū)邊緣，住宅容積率低，主力樓型為多層、小高層和低密度住宅。如上圖所示，寶山區(qū)住宅單套面積需求集中在70-100平米之間，其中現(xiàn)房需求主力可延伸至單套70平米以下。而單套面積150平米以上者市場容量最小，無論期房和現(xiàn)房均面臨較高市場阻力。二、周邊客源分析彭浦共康板塊二次購房者大華社區(qū)，有大量客源來源于以上兩大板塊。這兩大板塊客源北上的最主要的原因是受北部地區(qū)低總價吸引。隨著大華板塊價格的不斷上揚，此類需求的消費者開始迫切尋找下一個低總價但須有較高品質(zhì)居住區(qū)。大華二次購房者大華地區(qū)經(jīng)過十二年的開發(fā)，已經(jīng)日漸成熟，目前在大華地區(qū)居住的人口有6萬人，大華地區(qū)第一批購房者已經(jīng)具有了二次購房的能力，這些人將會有小部分流向本案。寶山、閘北、普陀等區(qū)的拆遷戶新一輪舊區(qū)改造中，北區(qū)將有110萬平方米拆遷面積，其中住宅房屋拆遷面積有107萬平方米，所以在未來的5年內(nèi)，北區(qū)由于拆遷新增的住宅需求量將在180萬左右，這些拆遷居民將成為本案主要目標消費群之一。 本案周邊區(qū)域客本案周邊缺乏有一定品質(zhì)的規(guī)模社區(qū)，唯一的一個大規(guī)模社區(qū)是錦秋加州花園，但錦秋加州花園由于聯(lián)排別墅的推廣成功，客觀上造成的住宅開發(fā)的起點較高，難以自跌身價，因此其總價已經(jīng)脫離的區(qū)域市場。所以，在總價市場很明顯的地段上，本案無疑將成為區(qū)域客源首選對象，但前提是本案總價不能脫離區(qū)域市場。

競爭分析

周邊樓盤情況 目前周邊在售主要競爭樓盤有：上大聚豐園·眾望城、錦秋加州花園、康泰新城、遠景佳苑(多摩園景)、大華公園世家、現(xiàn)代律感·乾清苑、遠景時代，位置示意圖如下：物業(yè)資料樓盤名稱規(guī)模萬（萬M2）余量（萬M2）物業(yè)形態(tài)價格期間（元/M2）平均價格（元/M2）上大聚豐園1818多層、小高層2500-31002800乾清苑8.34.9多層2400-31002800遠景時代3.61.5多層3200-37003400遠景佳苑9.14.7多層2880-36003300大華公園世家3013多層、小高層為主后期有聯(lián)體別墅3200-37003500康泰新城3515多層、小高層3200-36503400小計105.757.1錦秋加州花園107.160多聯(lián)體別墅為主后期少量小高層3300-35003400周邊競爭樓盤盤量大，總量有105.7萬平方米，現(xiàn)仍存余量57.1萬平方米，若考慮50萬平方米的錦秋加州花園，本案將面臨100萬平方米以上的直接競爭。該區(qū)域競爭樓盤有一定的規(guī)模性，如大華公園世家、康泰新城皆超過30萬平方米，錦秋加州花園則上百萬平方米，本月公開樓盤上大聚豐園·眾望城也達18萬平方米。近距離配套很不完善，以**大學城為依托的新盤少，處于開發(fā)蓄勢狀態(tài)，熱潮尚未到來。目前僅上大聚豐園·眾望城一只獨繡，該案現(xiàn)處底層施工階段，12月初公開預約，是本案較直接的對手之一。但該案地段明顯好于本案，而平均售價僅有2800元/平方米。周邊商品房單價集中在2600-3500元/M2之間，但本案周邊小范圍內(nèi)樓盤單價集中2500-3100元/平方米，總價在20-48萬元之間如上大聚豐園、乾清苑等。該地區(qū)房型以二房和三房為主，二房主力面積80-100M2,其中85平方米左右的房型比較暢銷；三房主力面積100-130M2，其中115平方米左右的房型比較暢銷。該地區(qū)總價市場明顯，暢銷二房總價峰值在30萬元左右；暢銷三房總價峰值在40萬元左右。以區(qū)域客為絕對消費主力，閘北彭浦地區(qū)、普陀區(qū)***河以北區(qū)域客源次之，其他區(qū)域的少許動遷戶也是周邊樓盤的客戶構(gòu)成

個案情況上大聚豐園·眾望城發(fā)展商及投資組合**祁連房地產(chǎn)開發(fā)總公司/**龍晟房地產(chǎn)**公司地理位置上大路518號物業(yè)規(guī)模總建筑面積18萬平方米物業(yè)類型31棟多層（6層）、4棟小高層（11層）；其中一期11棟多層，2棟小高層主要規(guī)劃6.3萬平方米的綠化，2.7萬平方米的中央公園，8000平方米人工湖，200多米長河木質(zhì)廊橋，建筑自由式布局，呈弧形排列配套特色2000平方米多功能會所房型特色二房90-131平方米，三房101-147平方米，復式146-162平方米，以三房為主，面積130平方米價格2500-3100元/平方米，均價2800元/平方米開盤時間預約20**年12月1日；開盤多層20**年2月，小高層20**年6月交房時間20**年底銷售狀況目前開始預約，來人量較多，預約者多為教師、政府工作人員、私營業(yè)主，動遷戶個案分析本案處于較成熟的祁連地區(qū)，與**大學新校區(qū)近鄰，有一定的地段優(yōu)勢；小區(qū)環(huán)境規(guī)劃較有特色，價格不高但相對北區(qū)其他盤而言品質(zhì)較好，蓄水期特別是房展會后人氣較足

錦秋加州花園發(fā)展商及投資組合香港遠東發(fā)展**公司、**錦秋房地產(chǎn)**公司地理位置錦秋路699弄177號物業(yè)規(guī)模占地約2000畝，總建1071000平方米，共8000多戶，已開發(fā)的一區(qū)、二區(qū)和五區(qū)共1500多戶，六區(qū)74戶，在售的七期900多戶物業(yè)類型聯(lián)排雙拼別墅，后期中心地帶有部分小高層，主要規(guī)劃以聯(lián)排別墅為主，以小高層作點綴配套特色多功能會所，小區(qū)商鋪，錦秋學校房型特色127-185平方米價格3300-3500平方米，總價39萬-65萬元開工時間1997年8月18日交房時間現(xiàn)房、期房銷售狀況目前主要是聯(lián)排七期，另有幾套前期的雙拼在售，近期去化較慢個案分析本案是**市較早推出的聯(lián)排別墅區(qū)之一，由于部分房型面積小，曾被一些人士批為“農(nóng)舍”，此物業(yè)類型為北區(qū)空擋區(qū)，前期處在去化較好，但目前由于客源有限而去化大大放慢，該盤在北區(qū)較突出，形象較好；潛量約為總體量的一半以上，后期房明年推出。

康泰新城發(fā)展商及投資組合**風華房地產(chǎn)開發(fā)**公司、**國際汽車商城配套小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)**公司/大華集團、**瑞華房地產(chǎn)**公司地理位置華靈西路1888號物業(yè)規(guī)模占地375畝，總建筑面積