武漢房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目可行性報(bào)告經(jīng)濟(jì)測(cè)算

房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)題目：XX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告院系：土木工程與力學(xué)學(xué)院專業(yè)：工程管理姓名：學(xué)號(hào)：指導(dǎo)老師：XX房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)題目：XX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告院系：土木工程與力學(xué)學(xué)院專業(yè)：工程管理姓名：學(xué)號(hào)：指導(dǎo)老師：前言隨著城市建設(shè)的發(fā)展和人們對(duì)房屋居住的需求，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)于解決舊城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的發(fā)展，具有十分重要的意義。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，促進(jìn)了房地產(chǎn)前期策劃觀念的樹立以及各種營(yíng)銷方式的使用。我們可以看到武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的環(huán)境具有雙重性，一方面，市場(chǎng)充滿著眾所周知的美好預(yù)期；另一方面，開發(fā)商對(duì)這種預(yù)期的提前透支將有可能導(dǎo)致一連串的潛在風(fēng)險(xiǎn)。但是，由于長(zhǎng)期以來(lái)武漢高端居住產(chǎn)品的開發(fā)價(jià)值尚未充分發(fā)掘，使武漢高端物業(yè)仍存在巨大市場(chǎng)空間的事實(shí)依舊存在。而且，項(xiàng)目所處地區(qū)所蘊(yùn)涵的巨大商業(yè)能量，也是項(xiàng)目利用內(nèi)環(huán)線和城市商業(yè)資源，提升產(chǎn)品價(jià)值的歷史契機(jī)。隨著房地產(chǎn)開發(fā)逐步向城市中心轉(zhuǎn)移，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)將逐漸向產(chǎn)品品質(zhì)集中。本文的主要內(nèi)容是在規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，分析項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行(NPV,IRR,投資利潤(rùn)率等是否符合可行性的要求),面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素有那些，風(fēng)險(xiǎn)有多大。為此運(yùn)用盈虧平衡分析法，找出該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)；用單因素敏感性分析法分析銷售價(jià)格和建設(shè)投資變化情況下，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)（NPV,IRR,投資收益率等）對(duì)這些不確定因素的敏感性程度。用發(fā)展的眼光看待市場(chǎng)，我們發(fā)現(xiàn)，武漢傳統(tǒng)的樓盤消費(fèi)阻力正在變化，跨江消費(fèi)成為可能，經(jīng)濟(jì)格局的變化將導(dǎo)致客戶層面的多元化和非區(qū)域化；而隨著土地資源的日益稀缺，市民對(duì)高層住宅的接受步伐也將逐步跟上。因此，把握歷史機(jī)遇，充分發(fā)掘高端產(chǎn)品開發(fā)價(jià)值,是本項(xiàng)目規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，成功開發(fā)和營(yíng)銷的必由之路。我們會(huì)為打造XX項(xiàng)目的美好夢(mèng)想而竭盡全力。XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司XX項(xiàng)目組2010年3月第一篇項(xiàng)目分析1.1項(xiàng)目地塊分析1.2地塊價(jià)值分析1.3地塊開發(fā)條件分析1.4項(xiàng)目SWOT分析及發(fā)展戰(zhàn)略艘1.5迷田項(xiàng)目分析總結(jié)乖第權(quán)二叮篇苦金土地價(jià)值評(píng)估【目錄】閘2屯.1【目錄】忙2旋.2?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正艷法籌2故.3計(jì)土地價(jià)值評(píng)估爛總結(jié)罩第三秘篇竭婦項(xiàng)目定位弓3餓.1釋問(wèn)定位的原則潛3等.2矛害定位背景綜述抹3勺.3腎錦目標(biāo)客戶定位牙3盟.4嫩隨產(chǎn)品定位樣3衰.5胖駕戶型定位距3兼.6待伸價(jià)格預(yù)估民3腳.7胸?cái)稠?xiàng)目定位總結(jié)努第四像篇奮學(xué)項(xiàng)目建設(shè)方案救4繞.1植烤項(xiàng)目的初步規(guī)點(diǎn)劃設(shè)計(jì)示4蒸.2吼省項(xiàng)目用地方案正和開發(fā)規(guī)模細(xì)第建五被篇壞瘡經(jīng)濟(jì)分析區(qū)5即.萄1枯屆問(wèn)投資的經(jīng)濟(jì)測(cè)栗算假設(shè)忽5車.爐2管多理項(xiàng)目開發(fā)成本候分析緩5睜.牽3濃娃輛項(xiàng)目收益分析毛5帖.林4環(huán)件永項(xiàng)目籌資方案講5片.春5霞異領(lǐng)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益受評(píng)價(jià)腰第鐮六膊篇成收風(fēng)險(xiǎn)分析撓6巾.1異主要存在風(fēng)險(xiǎn)膚6半.2太盈虧平衡分析獻(xiàn)6城.3案敏感度煮分析躺6婆.4懶經(jīng)濟(jì)分析及敏狡感性分析結(jié)論伐與建議禾第雹七始篇頂捆總結(jié)及結(jié)論涂7.1瓜總結(jié)結(jié)論項(xiàng)目分析弦1-1際榨項(xiàng)目地塊分析毀1-1-1粘械項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目位置寸項(xiàng)目用地位于掠?xùn)|湖高新技術(shù)蠶開發(fā)區(qū)內(nèi)，地閥處光谷片區(qū)，曬其四至關(guān)系為盛：西臨紅線寬耗度膀10心0號(hào)米泊的關(guān)山大道，救東、南、北三岔面均臨城市規(guī)烘劃道路。地塊給橫跨兩個(gè)完整摟街坊，外形規(guī)針整，具有較高濕的開發(fā)價(jià)值扯。跪2倘、地塊優(yōu)帥勢(shì)勒?qǐng)D1-1項(xiàng)目在武漢市位置示意圖風(fēng)萌粘用地所在的光族谷地區(qū)占據(jù)進(jìn)變?nèi)胛洳行膮^(qū)斗的咽喉要道，變從此上武黃、叛京珠、滬蓉高賽速侍，連10血7返國(guó)道界、林31櫻6朋國(guó)道，可快速鉆通達(dá)整個(gè)鄂東鐵南。用地西側(cè)革的關(guān)山大道是毀光谷地區(qū)縱向粉軸線干道之一瀉，北側(cè)的雄楚唉大街是連接武成昌火車站與光儀谷地區(qū)重要的竊城市快速干道遇，多路公交線謹(jǐn)路在此?？?，辦突出的交通優(yōu)唯勢(shì)不言而喻。圖1-1項(xiàng)目在武漢市位置示意圖炒近年來(lái)用地北爬側(cè)的光谷商圈扛發(fā)展迅猛，家述樂(lè)福、中百倉(cāng)座儲(chǔ)、中商平價(jià)胡、大洋百貨及等光谷步行街商壞家的陸續(xù)入駐誼，加上地鐵站鹿點(diǎn)的開工建設(shè)齊，區(qū)域配套服榴務(wù)設(shè)施日漸完鞭善。隨著光谷嗚地區(qū)產(chǎn)業(yè)不斷繼聚集，人口快悶速增長(zhǎng)，關(guān)山煩大道思將成長(zhǎng)為服務(wù)肚高科技產(chǎn)業(yè)及賊百萬(wàn)光谷人的脖關(guān)鍵通道，百摸貨、超市、休悟閑街區(qū)，銀行甜、酒店、寫字語(yǔ)樓等將在此扎蝶堆，進(jìn)而形成斃人氣高度匯集銳的磁場(chǎng)區(qū)域。否憑借不斷擴(kuò)大革的道路交通網(wǎng)床絡(luò)及市政基礎(chǔ)烈建設(shè)，用地所馳在區(qū)域房地產(chǎn)拖業(yè)快速發(fā)展，貞多家地產(chǎn)大鱷爆紛紛進(jìn)駐，高慨品質(zhì)大型樓盤豐相繼拔地而起大。目前片區(qū)已壘建成有世界蝦城示·劣加州陽(yáng)光、保絮利燙·斜華都、巴黎豪騎庭、清江山水意、萬(wàn)賓科慣·咬魅力之城、光災(zāi)谷坐標(biāo)城、當(dāng)娘代國(guó)際花園、玉中建康城、美浙加湖濱新城、擺伊頓陽(yáng)光等一帥批大規(guī)模并具致品牌效應(yīng)的知您名居住社區(qū)，感生態(tài)環(huán)境優(yōu)美鄭、服務(wù)設(shè)施完票善成為片區(qū)樓鉤盤的賣點(diǎn)。同以富士康為代藝表的雄厚產(chǎn)業(yè)謀資本的進(jìn)入以饒來(lái)，對(duì)物流、止銷售、倉(cāng)儲(chǔ)、尸金融等配套服叮務(wù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了鵲強(qiáng)勁拉動(dòng)。已苦經(jīng)動(dòng)工興建的鏟武漢生物技術(shù)由研究院、華中蛋地區(qū)最大的醫(yī)襲藥物流中蒸心謠—投—承國(guó)藥控股湖北伸物流中心、投濁資砌4.笑5跪億美元繞的剛50威0池兆瓦太陽(yáng)能三趙大項(xiàng)目，將進(jìn)須一步推動(dòng)整個(gè)搏光谷經(jīng)濟(jì)實(shí)力事和區(qū)域價(jià)值的郊提升，同時(shí)將鴨對(duì)區(qū)域住宅市職場(chǎng)產(chǎn)生強(qiáng)勁需膊求，房地產(chǎn)的透價(jià)值也必然在輸這個(gè)過(guò)程中得纏到潛力釋放。3、規(guī)劃要求圖1-2地塊的形狀圖猛地塊規(guī)劃總用手地面積為蠶163400飾.1蠢7打平方米盛（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)謙），規(guī)劃凈用妥地醉面積為希133062簡(jiǎn).臣3還平方米徑（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)碎）；規(guī)劃用地詞性質(zhì)為公共設(shè)雅施與住宅混合較用地，其中住虛宅用地占凈用蝕地面積燦的復(fù)70艇%獵，臨關(guān)山大道染的公共設(shè)施用廢地占凈用地面聰積朱的姑30刷%爆；公共設(shè)施用凡地容積率控制掠在亮6.敲0蘆以內(nèi)，住宅用禍地控制支在基3.筒0字以內(nèi)；可建總婆建筑面積控制過(guò)在夏51.8墊9桂萬(wàn)平方米以內(nèi)屢，建筑密度不欣大渴于統(tǒng)30方%航，綠地率不小盒于淡35郵%慰。噴圖1-2地塊的形狀圖膠現(xiàn)地塊的現(xiàn)狀銀情況予如下：圖1-3地塊現(xiàn)狀圖1-3地塊現(xiàn)狀描1-2奪膠地塊價(jià)值分析公1-2-1挖線區(qū)位分析怒按照城市地理?xiàng)潓W(xué)的相關(guān)理論我，任何地段的松發(fā)展?jié)摿Σ辉谘蟮囟蔚默F(xiàn)狀，范而在于其未來(lái)吵的城市發(fā)展及駁功能定位。因優(yōu)此，任何一個(gè)是地產(chǎn)項(xiàng)目的成猜敗，都必須放耳在城市發(fā)展的怒大背景中進(jìn)行庫(kù)考慮。從城市眉結(jié)構(gòu)及其發(fā)展嶺的脈絡(luò)來(lái)研究相一個(gè)地段空間麗，只有對(duì)地段乎的價(jià)值空間進(jìn)奴行充分挖掘，桑方能確定其在研城市發(fā)展中的席最佳功能定位揪。第規(guī)因此，圍繞項(xiàng)順目地段特征，兆從城市規(guī)劃及號(hào)區(qū)域發(fā)展的角敞度出發(fā)，從不槽同汗層面進(jìn)行區(qū)位份的分析，并緊延密結(jié)合項(xiàng)目定膛位這一中心目糠標(biāo)來(lái)展開針對(duì)蕩性的研究。圖1-4武漢在我國(guó)地圖的位置圖1-4武漢在我國(guó)地圖的位置會(huì)一、武漢的城銹市地位融城市綜合投資哥價(jià)值排名振指拋茫泰標(biāo)都城市綜合增長(zhǎng)碎率清綜合人均收入足城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力微綜合競(jìng)爭(zhēng)力小綜合投資價(jià)值曲綜合經(jīng)濟(jì)數(shù)值鵝0.3528津0.43賽0.59康65.20錫92.41蔽全國(guó)排名諸31銷59型9何22臥10華中經(jīng)濟(jì)圈武漢城市圈委武漢市膨在優(yōu)10粱0索個(gè)二三線城市逃中的綜合投資茶價(jià)值排在鋼第觀1熄0綠位，其排交名在重慶、天獎(jiǎng)津、成都、杭徑州、南京等直貿(mào)轄市及省會(huì)城邊市外，還落后妄于圾非省會(huì)城市蘇塊州、寧波、大疊連、青島。蚊2亦、初.北武漢城市圈定權(quán)位窄“塵武漢城市虜圈竹”杜以武漢為中心蝴，包括周邊哄黃石、鄂州、鈔孝感、黃玉岡、咸寧、仙單桃、潛江、天撞門汁等城市，這一劈城市群以全勾省鄭3攪3詠％的土地，舅承載了全扎省資5控0謝％以上的人口砌，提供了全省慧近溪6死0懶％雄的鹽GD驗(yàn)P堤、傲5米3干％的地方辨財(cái)政收入、蓋近謊6親0蒼％的投資般、下6剝1胳％的社會(huì)商品瓦零售總額，是摩湖北產(chǎn)業(yè)和得經(jīng)濟(jì)實(shí)力最集狀中的核心區(qū)。黑武漢城市圈應(yīng)運(yùn)定位于建設(shè)成砌為我國(guó)內(nèi)陸地圖1-5武漢及華中經(jīng)濟(jì)圈渴區(qū)最大的滿足羅內(nèi)需為主的生尼產(chǎn)要素和產(chǎn)品軋服務(wù)的市場(chǎng)中巧心。圖1-5武漢及華中經(jīng)濟(jì)圈合二、武漢的城慎市規(guī)劃及區(qū)域毯交通規(guī)劃防1荒、武漢市城市也性質(zhì)、功能與吩發(fā)展目標(biāo)嚷武漢市城市總飼體規(guī)劃攪（慕1996-2夾02史0犬）騎—嘆—跡堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)階展戰(zhàn)略，發(fā)港揮中心城市作鍛用，把武漢市男建設(shè)成為生態(tài)哥環(huán)境良好、社驕會(huì)高度文明并祥具有濱江、濱句湖城市特色的貌現(xiàn)代城市，為瘡把武漢建成為程城鄉(xiāng)一體化、爛開放型、多功敵能的現(xiàn)代化國(guó)葬際性城市奠定清堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。再2傳、武漢市城市文功能及結(jié)構(gòu)特容點(diǎn)尤表旬1-1螺主城三鎮(zhèn)規(guī)劃詳結(jié)構(gòu)、職能分威工和人口分布藍(lán)三鎮(zhèn)劃分券規(guī)劃片區(qū)卻城市定位續(xù)漢口地區(qū)劣江北核心區(qū)，搏二七、三陽(yáng)、稅新華、寶優(yōu)豐盡4濕個(gè)中心區(qū)片；透古田、常青、烏后普湖屯3執(zhí)個(gè)綜合組團(tuán)。粉金融貿(mào)易、商主業(yè)服務(wù)和市級(jí)翅行政中心書漢陽(yáng)地區(qū)兇晴川片和溝十升編、四新、沌仍口狼3跌個(gè)綜合組團(tuán)已汽車工業(yè)、港當(dāng)口和旅游等職孔能遭武昌地區(qū)廁江南核心區(qū)，儲(chǔ)首義、曬湖、頓中南、塊徐東深、楊線園擺5謎個(gè)中心區(qū)片；占青山、光谷、失白沙、南誤湖獸4穴個(gè)綜合組團(tuán)圖1-6武漢的區(qū)域交通規(guī)劃堆金融貿(mào)易、省民級(jí)行政中心、劍教育科研、鋼探鐵、機(jī)電、高才科技產(chǎn)業(yè)及旅先游等職能圖1-6武漢的區(qū)域交通規(guī)劃浩3兩、武漢市交通抵規(guī)劃交對(duì)外交通：武基漢火車穩(wěn)站壘—朋—凡武嘴漢驢—棵廣州高速客運(yùn)壁專線；同時(shí)，牙結(jié)合長(zhǎng)江沿江釣開發(fā)，興建上杠海至成都鐵路趴，這兩條鐵路獸都將途經(jīng)武漢柄，預(yù)計(jì)洞在國(guó)“代十減五典”可后期至下一個(gè)簡(jiǎn)五年計(jì)劃期間樣實(shí)施。加上京聯(lián)廣線、武九線眉、漢丹線，途帥經(jīng)武漢的鐵路陷屆時(shí)將形蕉成嶺“袖米共”春字結(jié)構(gòu)；新建搶陽(yáng)邏飛機(jī)場(chǎng)；圖1-7武漢市交通規(guī)劃圖碗市內(nèi)交通：順建設(shè)城區(qū)道路焦主骨架系統(tǒng)、煤改善區(qū)域交通著條件、完善支蘭路網(wǎng)、改善自隊(duì)行車和步行系免統(tǒng)等。完善三輕環(huán)線建設(shè)和過(guò)鼠江交通，形成凝地上公路、地洗下隧道、空中汁輕軌和高架橋晴梁為主體的立阿體交通體系，組形成對(duì)外與對(duì)喉內(nèi)交通的環(huán)形由樞紐交通格局逐；圖1-7武漢市交通規(guī)劃圖乓內(nèi)環(huán)線：聯(lián)系斜主城三鎮(zhèn)中心滲區(qū)的快速路，啄全長(zhǎng)亡約賄2土8設(shè)公里，主要服丑務(wù)于武漢市的予金融、商業(yè)中趕心區(qū)。目前，邊循禮門立交已灶經(jīng)建成，香港運(yùn)路立交正在建鴿設(shè)，近期還將嶄陸續(xù)啟動(dòng)長(zhǎng)江珠二橋上下橋匝雖道、閱馬場(chǎng)、財(cái)付家坡、岳家凳嘴、武青三干疾道等一系列立請(qǐng)交工程，通過(guò)蘆綜合整治全面穩(wěn)提升內(nèi)環(huán)線交沈通功能。為提燭高交通路口通塔行能力，并利解用周圍留出的陽(yáng)道路控制帶，賓岳家嘴路口擬抓建二層互通式自立交橋，真正扒讓輔各個(gè)方向的車座流獲“授四通八甩達(dá)古”穗，形成城市的沖核心區(qū)域交通竿系統(tǒng)；頓用地所在的光霉谷片區(qū)是未來(lái)宜武漢市高素質(zhì)限人群聚集區(qū)，蒜這里高校云集蹄，文化氛圍濃洪郁，生態(tài)環(huán)境唇良好，又有經(jīng)康濟(jì)開發(fā)區(qū)的優(yōu)楊惠政策支撐，勤宜居宜商。在纖眾多利好因素妥的刺激下，隨痰之而來(lái)的金融缺、商業(yè)、休閑長(zhǎng)服務(wù)、居住能松需求愈加迫切會(huì)，作為光谷核平心產(chǎn)業(yè)軸線的鋤關(guān)山大道沿線談房地產(chǎn)價(jià)值將答實(shí)現(xiàn)快速提升殃，片區(qū)價(jià)值高炕地指日可待。圖1-8光谷印象圖1-8光谷印象貴從市場(chǎng)角度來(lái)更看，光谷片區(qū)劍居住人群穩(wěn)定逃，剛性需求大莊，購(gòu)買力強(qiáng)，框因此光谷板塊席一直是武漢樓件市炙手可熱的腰人氣高地，市下場(chǎng)關(guān)注度很高恩，具有較好升傳值空間。稀經(jīng)濟(jì)背景說(shuō)明項(xiàng)：壯武漢總體城市屈經(jīng)濟(jì)實(shí)力偏弱鄙，城市地位有揭待提高，但目板前武漢城市規(guī)搬劃愿景宏偉，晴發(fā)展?jié)摿薮蠼?。由于區(qū)位上逃武漢對(duì)中國(guó)經(jīng)園濟(jì)的影響力關(guān)暖鍵，武漢未來(lái)盈的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和座城市地位是不嬸容置疑的。穗1-3館碰地塊開發(fā)條件斯分析怨1-3-1拋饒地形地貌分析符項(xiàng)目所在場(chǎng)地廳平坦，拆遷問(wèn)沫題已經(jīng)解決，冰且已初步平整床，但仍有少數(shù)術(shù)水坑和樹木尚買未處理。圖1-9開發(fā)用地現(xiàn)狀相片圖1-9開發(fā)用地現(xiàn)狀相片躬1-3-2爽綿日照通風(fēng)分析箭武漢地處中低雖緯度，屬典型窩的亞熱帶季風(fēng)桶氣侯，夏熱冬況冷，四季分明班，無(wú)霜期長(zhǎng)賀達(dá)君237-2拋71艘困天，降水豐沛欺，多年平均水離量炕為河1140擾-1265沈寺毫米調(diào)，光照充足，惜熱量豐富。武嶺漢市常年夏季酸主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槟习雌鋿|姥15遲°構(gòu)，住宅朝向要裁考慮夏季主導(dǎo)朝風(fēng)向，保證通補(bǔ)風(fēng)采光日照的蛋基本要求。犁1-3-偉3牙交通條件分析倍交通條件取決農(nóng)于城市公交系愈統(tǒng)在本區(qū)域的休運(yùn)行狀況炊，標(biāo)嶼由于每條道路改按規(guī)劃都必須巧留出足夠的紅傅線距離，并且慶設(shè)有人行道、蠶人行橫道、過(guò)毒街天橋，因此爐總體來(lái)說(shuō)人行羞狀況較好，局壺部可能存在一夕些問(wèn)題。公交站點(diǎn)擱多路城市公交攻從此地段經(jīng)過(guò)嘩并設(shè)有站點(diǎn)，東基本可以滿足暑消費(fèi)者的出行僑要求，可以比鍬較方便地往來(lái)老與購(gòu)物、辦公驢與居住之間。蝶表潮1-蘋2勤天周邊公交站點(diǎn)返公交車線路垃起止站點(diǎn)統(tǒng)公交車線路延起止站點(diǎn)患1歪5佩路握中華移路滴-險(xiǎn)箏關(guān)山飯店韻52尖9勻路相光谷軟件圓園汪-營(yíng)憂中華路（漢陽(yáng)外門）爆71呀5遇路隔關(guān)山一路公交遙場(chǎng)姻站崖-獎(jiǎng)群常碼頭鞋72室3蚊路夢(mèng)徐東公交樞紐論站烈-驚歪東信路彎72弟8憶路懂國(guó)際企業(yè)中狗心泄-返辜新五里羊75趣7便路亂魯磨匪路歸-豎劫汪田食村墳(攀商貿(mào)學(xué)犁院計(jì))竹75慣8蓄路嫌民院改路飾-辱程楊然灣負(fù)(松湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)啄院籮)于91疼3致路罷傅家窩坡潔-絹仙豹獬扇一般而言，對(duì)興地塊交通方便仿程度的判斷應(yīng)鬼滿搶足枕杏“碧1燭＋蓄1燒”短規(guī)則，即：武寺漢市市區(qū)內(nèi)任華一起點(diǎn)至任一主終點(diǎn)最多嶼乘酸2滿織輛公共汽車。監(jiān)項(xiàng)目地塊公交石網(wǎng)絡(luò)成熟，基糊本滿工足栽“圈1訊＋瞎1套”范規(guī)則。集2奇、處峽輕軌交拖通冠圖1-10武漢市輕軌規(guī)劃張根據(jù)武漢市快筋速交通規(guī)劃（淺如下圖扶）騰筍、軌道交咐通弦1驅(qū)議號(hào)線推、勿2灘犧號(hào)線圣、英4乓塑號(hào)線將形成一凳個(gè)完善的貫穿幸武漢三鎮(zhèn)的快氏速交通系統(tǒng)壟，倒艦因此建設(shè)大道莊輕軌站點(diǎn)的建氏設(shè)為本項(xiàng)目提甚供了更加方便樓的出行條件。圖1-10武漢市輕軌規(guī)劃都3蛛聰、地塊交通組狀織剃底盡管地塊與城疊市的交通聯(lián)系蒙極為方便，但陸如果地塊本身盯內(nèi)循環(huán)出現(xiàn)問(wèn)云題，即車行無(wú)貍法進(jìn)入，或者丙人車交流比較犁嚴(yán)重，則該地勵(lì)塊存在交通不直便的問(wèn)題。鑄項(xiàng)目所在地附均近的關(guān)山大道遵和雄楚大道均伍屬于武漢的主渴道路網(wǎng)的組成律，再加上往北飼的珞瑜路，雖見然現(xiàn)在交通在翼人流大的時(shí)候幅還會(huì)出現(xiàn)交通龜不便，但是珞剖瑜路上正在修憶建的高架橋和厲地鐵也將極大港限度的疏通這奔個(gè)區(qū)位的交通拆。圖1-11項(xiàng)目所在地附近主要道路示意圖匆4瓣、交通分析結(jié)氏論疫：反圖1-11項(xiàng)目所在地附近主要道路示意圖與從地塊交通條碌件整體情況來(lái)悅看，盡管局部話存在一些問(wèn)題曾，但相對(duì)城市慈中心的其他道蜂路而言，交通蠢還是比較便利株的?？?-3-4鄉(xiāng)漆周邊配套分析扮項(xiàng)目地處武昌甘光谷繁華地段驕，周邊配套設(shè)攜施齊全，周呼邊派導(dǎo)500項(xiàng)般米餅以內(nèi)多家銀行序、政府機(jī)關(guān)、豆商場(chǎng)、學(xué)校等擋設(shè)施，其他中拖小餐廳、商鋪鐵、設(shè)施在項(xiàng)目在周邊星羅棋布渴，生活十分方侍便。既銀行宜：拋昆中國(guó)人民銀行幼、工商銀行、歲農(nóng)業(yè)銀行、建鋸設(shè)銀行、中信院銀行、招商銀嫌行劣都幼兒園他：棉71蹈7富所幼兒園、紫坦菘金色童年幼僻兒否園賽挺中小學(xué)乒：棄廈曙光小學(xué)、光遼谷一小、華師具一附中、關(guān)山受中學(xué)、魯巷中塌學(xué)獵脹醫(yī)療藥店援：薯脾湖北省中醫(yī)院餡、關(guān)山醫(yī)院、輕光谷東湖醫(yī)院拒1-3-5皮暑商業(yè)價(jià)值分析五前面關(guān)于區(qū)位主的分析中，對(duì)崗地塊的商業(yè)價(jià)之值有所認(rèn)識(shí)。授實(shí)際上本項(xiàng)目缸的商業(yè)販價(jià)值是不言而或喻的，包括其蹈可達(dá)性、能見維度、商業(yè)氛圍挽及人流量等各誦方面都能滿足國(guó)商業(yè)開發(fā)的要扛求，且符合城容市規(guī)劃的限定言條件事。探甩地塊價(jià)值分析撓總結(jié)除：緒繞本地塊交通便注利、配套完善補(bǔ)、開發(fā)條件成揉熟，并具有一領(lǐng)定的人文、商送業(yè)價(jià)值，適于恐開發(fā)城市中心輕多樣性生活社劈區(qū)（含居住、脖休閑、商業(yè)等接功能窯）聚箭，但同時(shí)要防雹止噪音干擾。見1-4候獨(dú)項(xiàng)援目誰(shuí)SWOT易寄分析及發(fā)展戰(zhàn)界略止1-4-1夫駛項(xiàng)藏目予SWOT舌愿分析及行動(dòng)手嘆段稿S臥—輪優(yōu)勢(shì)喪（六Streng箏t京h裁）絞頓1叫、地段優(yōu)稍勢(shì)侍誼（簽1炊）地處秧武昌光谷榆繁華地段，商限業(yè)氣氛較濃，賢具有較高商業(yè)辛價(jià)值揉；腦滑（蠻2穩(wěn)）交通便利員；格轎（濱3士）配套齊全：伙項(xiàng)目周圍商場(chǎng)適、超市、銀行嬌、餐館、學(xué)校中、醫(yī)院等配套霞設(shè)施齊全，居袖民生活極為便灑利。衛(wèi)2炎、規(guī)模優(yōu)成勢(shì)食蘭（繼1貍）項(xiàng)目占地面瀉積及建筑面積載均為目前武昌壘地區(qū)規(guī)模較大蛇房地產(chǎn)項(xiàng)目之歇一，在規(guī)劃及嚇景觀等方面具棟有較大想象和趙發(fā)揮空間，提洽升項(xiàng)目品質(zhì)和輛影響力閘。躍補(bǔ)（鵝2餅）調(diào)查結(jié)論認(rèn)饒為規(guī)模大是本樸項(xiàng)目一大優(yōu)勢(shì)蠶。鵝莊（肢3違）市場(chǎng)調(diào)查及欲定向訪談結(jié)論弊顯示，消費(fèi)者頸普遍認(rèn)為規(guī)模徑大是項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)裁，可以有較好皆的規(guī)劃和景觀汁可以發(fā)揮，并灑會(huì)優(yōu)先考慮購(gòu)欺買規(guī)模大項(xiàng)目腫住宅。籠【行動(dòng)手段籌】肝嚇Action殘1姑：發(fā)揮地段優(yōu)蝴勢(shì)，合理規(guī)劃悄設(shè)計(jì)，建立產(chǎn)著品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和；咬進(jìn)Action遙2艙：發(fā)揮規(guī)模優(yōu)征勢(shì)，提升項(xiàng)目區(qū)品質(zhì)，形成城仔市中心大型生滔活社區(qū)貼；獻(xiàn)重Action侄3燥：企業(yè)品牌與枕項(xiàng)目品牌互動(dòng)寸，樹立項(xiàng)目市籮場(chǎng)信心義；怖皇Action圍4好：建設(shè)中心大屢園林形成良好疾的內(nèi)部景觀環(huán)蔬境；靠W構(gòu)—?jiǎng)t劣勢(shì)蠻（當(dāng)Weakne粉s攝s算）濕懶1吳、環(huán)境嘈肢雜綱當(dāng)圈鎮(zhèn)地塊臨城市快禿速干道及城市款主干道，環(huán)境亦相對(duì)嘈雜，這拐將直接影響項(xiàng)饑目品質(zhì)形象。突輕軌運(yùn)行帶來(lái)館噪音污染溝。愚偽2責(zé)、缺乏可利用舍景觀筍地塊周邊缺乏趣可利用景觀，健容積率高，消暫費(fèi)者對(duì)高層的乞接受程度有限【行動(dòng)手段】句Action倒借5憶：軋戶通過(guò)新技術(shù)、玉新材料、新工罵藝解決環(huán)境及麻嘈雜輕軌運(yùn)行莊帶來(lái)噪音污染舟問(wèn)題撲；霜侵Action邁遵6壺：商扒邀請(qǐng)知名景觀鑼設(shè)計(jì)公司，結(jié)混合地塊形狀精樂(lè)心小區(qū)內(nèi)景觀搶，彌補(bǔ)項(xiàng)目景壽觀資源缺陷泉。山候Action剩姨7吉：鎖嚼加大宣傳力度頌，通過(guò)多種途撓徑來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)著者對(duì)產(chǎn)品、對(duì)眾發(fā)展商的認(rèn)識(shí)其，從而形成市贏場(chǎng)引導(dǎo)型產(chǎn)品狡；琴遣Action械雅8囑：充分挖掘地筋塊商業(yè)價(jià)值，侄規(guī)劃合理的商公業(yè)業(yè)態(tài)，通過(guò)乎商業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目雨收益的同時(shí)，她提升項(xiàng)目形象黃和樓盤檔次考；私乏Action撐艦9地：以產(chǎn)品高性汽價(jià)比贏得市扇場(chǎng)叫—梯—久在建筑設(shè)計(jì)上臨應(yīng)盡最大的可莊能提高單位實(shí)膜用率；在總價(jià)舅格上進(jìn)行嚴(yán)格深控制，使實(shí)際去按揭壓力盡可院能地低于置業(yè)悠者預(yù)期的水平桿，打消置業(yè)者午的顧慮；強(qiáng)調(diào)婦高層住宅的利矩益點(diǎn)，培養(yǎng)高吵層住宅置業(yè)的墾尊貴感和自豪未感。趴O恨—巨機(jī)會(huì)救（魚Opport胡unit兇y般）的嗽1現(xiàn)、規(guī)劃輕軌全慚線貫通，改善且交通條件依?？鹂s2方、本項(xiàng)目自身瞇擁有較大的品粱質(zhì)上升空間蓮。亭場(chǎng)3鄙、該項(xiàng)目所處絲地區(qū)為武漢市羅近年重點(diǎn)發(fā)展恭地區(qū)，有很好榨的前怪景責(zé)鞭4撿、武漢市房地召產(chǎn)市場(chǎng)整體氣媽候好，房地產(chǎn)恩處于快速上升政期寄。油塘【行動(dòng)手段撥】葬你Action兔1喉0臺(tái)：在對(duì)地塊進(jìn)泳行開發(fā)的同時(shí)弄，應(yīng)當(dāng)預(yù)留有手一志定的空地作為略未來(lái)開發(fā)的建因設(shè)用地自。舍跪Action再1壇1予：通過(guò)提升項(xiàng)匯目品質(zhì)建立差痰異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)弊勢(shì)。圖1-12武漢市商品房銷售統(tǒng)計(jì)圖1-12武漢市商品房銷售統(tǒng)計(jì)貴T歉—隊(duì)威脅去（憐Threa伏t耽）太類1妻、潛在競(jìng)爭(zhēng)威羽脅說(shuō)雕臨近片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)蛇威脅依然存在率，與項(xiàng)目所在主區(qū)域相臨近的宇光谷坐標(biāo)城三孕期、中建康城君、紫崧逸景華辟庭等給項(xiàng)目帶商來(lái)整體競(jìng)爭(zhēng)威弓脅緩。哲帽崖2帝、市場(chǎng)變化風(fēng)炮險(xiǎn)雪齊項(xiàng)目規(guī)模大，笨開發(fā)周期長(zhǎng)，蔽項(xiàng)目銷售期約碎為認(rèn)20012刺-2015晴錯(cuò)年，未來(lái)市場(chǎng)畝存在一定不確遲定性，如市場(chǎng)濱經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化獻(xiàn)，項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)敗險(xiǎn)凸顯文。犯煙3辟、供求矛盾風(fēng)躬險(xiǎn)儲(chǔ)窩項(xiàng)目規(guī)模大，僚如在相對(duì)較短據(jù)時(shí)間集中推出弓，加上片區(qū)其摔他樓盤供應(yīng)量喬，形成同類產(chǎn)牧品階段性供求蛾失衡，形成供丙求矛盾風(fēng)險(xiǎn)。怪洪刮【行動(dòng)手段珍】帶圖1-13與項(xiàng)目?jī)H一墻之隔的紫崧逸景豪庭縮Acti奪on1捎2條：盡快入市，濱搶占先機(jī)，實(shí)袖現(xiàn)快速銷售，避形成項(xiàng)目市場(chǎng)嶼火爆局面巷；趨圖1-13與項(xiàng)目?jī)H一墻之隔的紫崧逸景豪庭繞Acti腫on1飯3員：縮短開發(fā)周呈期，及時(shí)與市艷場(chǎng)靈動(dòng)。錯(cuò)1-4-2噴昆項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)腹與發(fā)展策略煤1猛、項(xiàng)目綜合評(píng)濕價(jià)薦售本項(xiàng)目作為目端前膛武昌光谷片區(qū)酒較哲大的項(xiàng)目申之一繪，優(yōu)劣勢(shì)明顯辛、可塑性強(qiáng)是覺(jué)其最大的特點(diǎn)治，機(jī)遇與挑戰(zhàn)越并存。地塊擁劇有較好的地段套、較大規(guī)模和承完善的配套以清及皇XX貨集團(tuán)的資金支下持等方面優(yōu)勢(shì)蝶，為項(xiàng)目提供滋較大的發(fā)揮空友間。同時(shí)，項(xiàng)近目也存在環(huán)境同嘈雜、缺乏可荒利用景觀、輕類軌噪音污染等餐不利因素以及明地塊拆遷、未參來(lái)市場(chǎng)變化及型市場(chǎng)供求變化側(cè)等不確定因素址影響粥。茶掘2艇、項(xiàng)目發(fā)展策洪略帳歲SWOT繭圈組合戰(zhàn)略逝項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略油行動(dòng)綱領(lǐng)鉆行動(dòng)手段桂S.O手缺戰(zhàn)妨略旨胳利用機(jī)污會(huì)燈斑強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)臘“舒資源整合于，嚴(yán)稅建立優(yōu)盒勢(shì)儲(chǔ)”綢的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策示略址整合多方資源嚇，建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)小勢(shì)，形成項(xiàng)饅目吳盾“希競(jìng)爭(zhēng)壁姥壘給”布府。喝整合地段資源敘、規(guī)模資源，角形成城市中心冠城區(qū)優(yōu)越的生雷活大社區(qū)；整向合企業(yè)資源、滅區(qū)域資源，建抓立項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)產(chǎn)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。汁O.W蠶率戰(zhàn)傭略膝偵利用機(jī)攜會(huì)辨而減輕劣勢(shì)候“今文化營(yíng)銷莖，劉披商住互膠動(dòng)嶄”鄰的市場(chǎng)營(yíng)銷策機(jī)略片抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)劉，以文化營(yíng)銷消弱化項(xiàng)目劣勢(shì)晶，并通過(guò)商住穴互動(dòng)實(shí)現(xiàn)順利升銷售。便提升社區(qū)品質(zhì)蹤；借助外部機(jī)谷會(huì)塘，海掘進(jìn)行文化營(yíng)銷隙；商住互動(dòng)營(yíng)株銷，實(shí)現(xiàn)快速宗銷售。顫W.T柜頁(yè)戰(zhàn)幕略王煙弱化劣沒(méi)勢(shì)帶雹應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)番“港產(chǎn)品創(chuàng)新慈，腹陡提升品待質(zhì)跟”蛾的產(chǎn)品開發(fā)策喇略丈以產(chǎn)品創(chuàng)新提育升產(chǎn)品品質(zhì)，李樹立差異化的鍛市場(chǎng)形象。臨運(yùn)用新技術(shù)特、抄紐新材料、新工楚藝解決項(xiàng)目噪床音問(wèn)題偏；舟厭通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新疤、戶型創(chuàng)新，豈提升產(chǎn)品品質(zhì)票；以產(chǎn)品的高田性價(jià)比來(lái)贏得紡市場(chǎng)。慣S.T眾烏戰(zhàn)魔略爪蒜發(fā)揮優(yōu)僚勢(shì)柄改規(guī)避威脅斜“廁盡快入市中，釋悲快速銷蹤售瓦”摘的風(fēng)險(xiǎn)控制策自略吸充分發(fā)揮項(xiàng)目哈優(yōu)勢(shì)，在競(jìng)爭(zhēng)偉威脅較小的前裹提下?lián)屜热胧袑?，疼勾打誤已“樂(lè)時(shí)譜間沈差艷”己來(lái)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)度險(xiǎn)。植制定合理的工標(biāo)期方案，迅速歸開工；把握入縮市時(shí)機(jī)咬，禍揪快速銷售；縮渴短開發(fā)周期，搏快速應(yīng)對(duì)市場(chǎng)肅反應(yīng)。表1-3SWOT項(xiàng)目發(fā)展總策略朽根據(jù)項(xiàng)踐目符SWOT原根分析及應(yīng)對(duì)分啄策略，綜合考百慮制定如下項(xiàng)濫目發(fā)展總策略表1-3SWOT項(xiàng)目發(fā)展總策略斗1-5剃考項(xiàng)目分析總結(jié)蔬1律、地塊價(jià)值判悲斷盲附本地塊交通便葬利、配套完善襖、開發(fā)條件成找熟，并具有一鋼定的人文、商跨業(yè)價(jià)值，適于盲開發(fā)城市中心言多樣性生活社雹區(qū)（含居住、偉休閑、商業(yè)等灣功能幅）且葵，但同時(shí)要防妙止噪音干擾妨。儀牧2胃、項(xiàng)目評(píng)抹價(jià)達(dá)膨地塊擁有地段擊優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)毀勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)獸以及企業(yè)資金慘優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，聰項(xiàng)目也存在區(qū)怪域形象差、環(huán)謠境嘈雜、缺乏己可利用景觀、吊輕軌噪音污染棍等不利因素以堆及地塊拆遷、逃未來(lái)市場(chǎng)變化慣及市場(chǎng)供求變視化等不確定因判素影響，也是慰項(xiàng)目前期策劃踢需要解決的問(wèn)三題愉。貝你3惕、密經(jīng)壺SWOT榴駁分析，提出以遍下項(xiàng)目發(fā)展策設(shè)略縱：愧司“饞資源整合，建附立優(yōu)背勢(shì)訂”框的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策太略映盼“夠文化營(yíng)銷，商笑住互顧動(dòng)幟”法的市場(chǎng)營(yíng)銷策定略庭兔“潑產(chǎn)品創(chuàng)新，提細(xì)升品夜質(zhì)姻”普的產(chǎn)品開發(fā)策協(xié)略和籍“裕盡快入市，快乖速銷害售皮”鋒的風(fēng)險(xiǎn)控制策總略階星4捉、基于地塊本煙身具有的開發(fā)垂條件，本項(xiàng)目狼應(yīng)在市場(chǎng)環(huán)境算與項(xiàng)目條件相旅結(jié)合的情況下播，在上述開發(fā)確策略的指引下經(jīng)進(jìn)行定位與規(guī)動(dòng)劃，建立差異綱化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)詳。彈土地價(jià)值評(píng)估慨2召-耽1敏土地估價(jià)目的借通過(guò)對(duì)土地進(jìn)仍行初步的估價(jià)碌，為項(xiàng)目決策導(dǎo)者在土地競(jìng)標(biāo)舞過(guò)程中提供比擠較可靠的依據(jù)祝。保2察-藍(lán)2許假設(shè)開發(fā)法闖根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查腎和土地的規(guī)劃布要求，該土地常的最佳開發(fā)方彎式為商業(yè)和居舊住混合，容積見率取到最大值混，商業(yè)胡為爹6.確0正，居住炮為碌3.0透.噴其中在公共設(shè)恩施部分亂（假A焰地塊）建造浸一毅棟到28膀?qū)犹?、一截棟?資0店層笑的寫字樓，占瘦地面積便為對(duì)4尾00燕0躲㎡，一棟獎(jiǎng)8絞層的綜合購(gòu)物啞商場(chǎng)，占地面禁積為侮50斬0爺0贈(zèng)㎡保.條一聽棟寫2澡6拾層商務(wù)酒店，賊占地面積寧為龜2500白㎡滴，年即寫字樓的建堅(jiān)筑面積翅為佛11600贏0漏㎡，商場(chǎng)建筑洋面積為仔4徐000晌0汪㎡或.敬商務(wù)酒店建筑器面積頓為殲65000形㎡鳴；蹦居住部分蠅（殊B式地塊）建筑主辱體為高層建筑庭，里和小高層建筑濫?？偨ㄖ娣e依為色2鐘61000殲㎡洗.由預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的撐開發(fā)期為三年搞，且預(yù)計(jì)在開刃發(fā)完成后居住棵部分可售躁出搖30畝%底，半年后再可呼售啊出澇40價(jià)%忍，一年后全部蛇售出；商業(yè)部勿分在出售時(shí)的援平均價(jià)格半為條450偏0稿元搶/邁㎡，居住部分調(diào)根據(jù)周邊已開萍發(fā)房地產(chǎn)的銷紅售價(jià)格，再物般價(jià)指數(shù)等資料載的輔助下，預(yù)啟測(cè)在將來(lái)出售述時(shí)的價(jià)格談為臥7勿5翼0雜0欺元籃/病㎡。晨測(cè)算有關(guān)稅費(fèi)酷和折現(xiàn)率。建侵筑安裝工程費(fèi)濟(jì)預(yù)計(jì)包為居120更0曬元截/妙㎡，勘察設(shè)計(jì)看和前期工程費(fèi)狀及管理費(fèi)等預(yù)晉計(jì)殿為霸50默0轉(zhuǎn)元匠/那㎡，估計(jì)在未策來(lái)三年內(nèi)的投娛資情況為：第詳一年投脆入移20子%翠，第二年投納入族50放%普，第三年投碑入扒30僚%碰。銷售費(fèi)用和葉銷售稅費(fèi)預(yù)計(jì)旦為售價(jià)尚的添8訴%滴，折現(xiàn)率選取刮為勾8吹%虧，同時(shí)據(jù)了解孝，在得到該土摟地時(shí)，還需要軍繳納取得價(jià)款階的島3淡%秧的有關(guān)稅費(fèi)。喝土地價(jià)釀值給=挨開發(fā)后的房地?zé)煯a(chǎn)價(jià)沙值色-葉開發(fā)成往本店-價(jià)管理費(fèi)漸用盈-征投資利道息侄-很銷售費(fèi)屠用員-遙銷售稅津費(fèi)頃-棍開發(fā)利扮潤(rùn)罪-膀購(gòu)得土地應(yīng)負(fù)肉擔(dān)的稅費(fèi)苗則有：建成后已的總價(jià)厘值頌=艷+4500*酷2責(zé)61000愁*施【袋+崇+拒】咱=褲160069傻5445追元島油工開發(fā)建設(shè)費(fèi)用中總說(shuō)額碑=悟（張1200+5冷0碎0總）愧*鞏482000至*漏【理+理+抗】申=7膏255203瞧65.2帝元芝銷售費(fèi)用及銷瞎售稅延費(fèi)傾=慣建成后總價(jià)曾值里*8%=始160069陵5445攤*8%=1奴280556案35.6究元字盟付購(gòu)地稅刺費(fèi)塞=進(jìn)總地魯價(jià)莫*3%=0.惰0胸3套總地價(jià)投使駁總地梅價(jià)吹=?。〝?60069懂5445鄰-7夢(mèng)255203男65.2舞-1義280556姐35.6葉）爽/1.03=伯7門4711.9罷4浸萬(wàn)元區(qū)2崖-網(wǎng)3境基準(zhǔn)地價(jià)修正乖法律首先根據(jù)地塊最所在地搜集有技關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)（潮樓面地價(jià)）的歷資料如下圖：做由牙右戒圖可知：待估囑地塊的基準(zhǔn)地焦價(jià)壩為輸59呼0漠元錫/車㎡，則土地單曲價(jià)安為劇590在*擦（寶0.3*6+扔0.7*她3賺）暫=230歡1辣元表2-1地塊交易價(jià)格調(diào)整系數(shù)表陳根據(jù)武漢物價(jià)荒局的價(jià)格指數(shù)混對(duì)地塊價(jià)格進(jìn)釋行交易價(jià)格調(diào)浴整表2-1地塊交易價(jià)格調(diào)整系數(shù)表材07/12剝08/01奶08/02攻08/03投08/04建08/05武08/06牲08/07雖101.8介101.8偽102.1漏102.0滋102.0圈101.9慶102.1虛101.6友08/08殼08/09錦08/10猶08/11等08/12諒09/01伐09/02窯09/03享102.1慌101.9初102.2灘102.1骨102.1奪102.2立102.2棟101.7借09/04民09/05寇09/06厘09/07結(jié)09/08贈(zèng)09/09管09/10圖2-1武漢市市區(qū)2007年住宅用地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖圖2-1武漢市市區(qū)2007年住宅用地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖犧102.1蠶101.9油102.5錫102.1猾102.1鳳102.3罪102.1擺則有交易日期修修正后的土地托單價(jià)為：獎(jiǎng)（輛101.8*柜101.8*裂102.1*沫102*10晚2*101.狂9*102.訴1*101.訂6*102.師1*101.籠9*102.黎2*102.欲1*102.拆1*102.躍2*102.縮2*101.廁7*102.與1*101.治9*102.揚(yáng)5*102.乳1*102.禽1*102.咐3*102.獨(dú)1耕）秒*2301=次3660.4榆4曉元艦/已㎡倡無(wú)需進(jìn)行土地玻狀況調(diào)整，即顧采用基準(zhǔn)地價(jià)俊修正法求得的貿(mào)宗地價(jià)格豎為倉(cāng)3660.4跑4笨元。竊2肉-如4醉土地價(jià)值評(píng)估宇總結(jié)婦對(duì)于上述兩種縮估價(jià)方法，得致出的結(jié)果差距墻較大，出現(xiàn)這伶種結(jié)果的原因抹可能為：由于靠在進(jìn)行假設(shè)開昌發(fā)法計(jì)算房地藥產(chǎn)開發(fā)后價(jià)值崗時(shí)，對(duì)銷售的土?xí)r間的預(yù)測(cè)很險(xiǎn)理想，價(jià)位也確定的較高，使謊得最后得到的塞土地價(jià)值較高熊，而用基準(zhǔn)地綠價(jià)修正法求地援價(jià)時(shí)，對(duì)于交穴易日期的修正毀系數(shù)的確定，皮只是采用了物政價(jià)局公布的居湖住指數(shù)的環(huán)比洋增長(zhǎng)率來(lái)進(jìn)行敗估算，可能與坡土地的價(jià)格指談數(shù)不相同，有忍些偏低，導(dǎo)致害最后的低價(jià)偏爭(zhēng)低，最終出現(xiàn)期了兩種結(jié)果相生差較大的情況冒，因此通過(guò)對(duì)礎(chǔ)上述兩種方法際進(jìn)行比較分析捕，取假設(shè)開發(fā)照法的權(quán)數(shù)邪為恒0.廢8勇，基準(zhǔn)地價(jià)修奇正法的權(quán)數(shù)鑼為渾0.單2先，則該宗地的峽土地單價(jià)為：休5暗614.80疏*0.8+3室660.44葛*0.2=5憐223.93濁元僻/土㎡土地總價(jià)為：依5趁223究.屑93桿*13310挎0=懸69530.碗47暫萬(wàn)元旱根據(jù)國(guó)土資源微局公布的成交賽信息，該塊地藥塊的實(shí)際交易正價(jià)虜格轉(zhuǎn)7508際0偏萬(wàn)元，與估價(jià)聞結(jié)果叼相近蜻。在下面的計(jì)黑算中，我們將既采用實(shí)際的成袖交價(jià)格來(lái)進(jìn)行遮計(jì)算。項(xiàng)目定位易3都-1蜘民定位的原則臟（錫1尺）市場(chǎng)適宜原卷則蹈如項(xiàng)目的定位首酒先是以地塊性床質(zhì)和片區(qū)市場(chǎng)朗為依據(jù)的，定洗位是否準(zhǔn)確應(yīng)重以其是否與地扎段因素相符合溝來(lái)判定，準(zhǔn)確揚(yáng)的定位是項(xiàng)目弓成功的核心條誦件奪。綠否（認(rèn)2解）優(yōu)劣勢(shì)原挖則化啦SWOT默蔬分析顯示，本伏項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和各劣勢(shì)都較明顯談，如鈴何洪“魚揚(yáng)長(zhǎng)避注短偶”悼扛，將項(xiàng)目的優(yōu)防勢(shì)發(fā)揮、劣勢(shì)堡彌補(bǔ)，同時(shí)賦鼻予其新的價(jià)值枝將是項(xiàng)目的關(guān)白鍵施。促蜻（捉3披）差異化原以則莊湊片區(qū)內(nèi)即將推遠(yuǎn)出的住宅物業(yè)始逐漸增多，本恰項(xiàng)目面臨比較典激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)繞勢(shì)，要在眾多伙物業(yè)中脫穎而疑出，應(yīng)該在項(xiàng)殘目定位上突出芒差異化，這是錘規(guī)避項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)誓風(fēng)險(xiǎn)的重要方唇面造。凍叼（努4?。┎灰壮皆f(wàn)則堡零項(xiàng)目定位除了戒準(zhǔn)確之外，還氧必須具壽備浙“性適度超前疫性那”掛和予“齒持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)酷力?！鞭o木，使得項(xiàng)目在避銷售周期內(nèi)不懇易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在迅速模仿和超光越。牧3咸-2縮原定位背景綜述鐘本項(xiàng)目定位的井基礎(chǔ)在于市場(chǎng)施與項(xiàng)目自身?xiàng)l雜件的結(jié)合，即遙基于大的市場(chǎng)縣環(huán)境（外因）粒和項(xiàng)目開發(fā)條餡件（內(nèi)因）兩席大影響因素來(lái)紛決定項(xiàng)目定位月。鐵1賽、項(xiàng)目市場(chǎng)背當(dāng)景敬叛（絨1弓)叉武漢市房地產(chǎn)偽正處于快速發(fā)托展時(shí)期，這種閃快速發(fā)展態(tài)勢(shì)恭仍將持續(xù)一段退時(shí)間；未來(lái)房胳地產(chǎn)價(jià)格仍將魔保持一定的增鼠幅；兔（屑2射）武漢中高檔搭高層住宅市場(chǎng)推目前尚處于成師長(zhǎng)階段，無(wú)論籠在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、展?fàn)I銷推廣等方景面尚有較大的麥發(fā)展空間；償（妄3籠）目前消費(fèi)者借已逐漸接受小同高層和高層住鼻宅，偏小房型徹的高層產(chǎn)品較鍵受歡迎，總價(jià)夜在僵35-50齡擁萬(wàn)元之間的中虧高檔產(chǎn)品較易余為客戶所接受盆；漢口地區(qū)消衰費(fèi)者認(rèn)為住宅互建筑面旨積榜70腰-130研娛平方米隆是比較合適的年。馳（體5勾）光谷片區(qū)附舍近高層產(chǎn)品的穗客戶群為經(jīng)商鞭人士、公司經(jīng)巡理層、社會(huì)名找流、醫(yī)生律師矛、大學(xué)教師等照，另一主要客鄙戶群為投資者粥；私營(yíng)企業(yè)主便、外商、公司熄外派經(jīng)理人、拔白領(lǐng)人士等租往房亦占據(jù)了一印定比重；其中態(tài)受過(guò)高等教育忍的人所占比例攝較高僑；掉恨（據(jù)6碗）本項(xiàng)目主要未競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為光餅谷區(qū)域中高檔辜樓盤，主要集踩中在關(guān)山大道挽沿線、和光谷掛步行街周邊，揉以光谷國(guó)際廣叛場(chǎng)、紫崧逸景梳華庭等為代表信隨著光谷地區(qū)喉的日益繁榮，梁今后競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更窯加激烈喘；映樹（過(guò)7林）鑒于上述市胳場(chǎng)形勢(shì)，本項(xiàng)偉目在定位時(shí)應(yīng)偏充分考慮消費(fèi)勾者的需求，在堪滿足消費(fèi)者需親求的基礎(chǔ)上進(jìn)仙行產(chǎn)品創(chuàng)新，扎形成差異化的就市場(chǎng)定位，從巧而戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)蕉手并獲得預(yù)期朽利潤(rùn)。姨2風(fēng)、項(xiàng)目自身?xiàng)l溜件貴默根據(jù)項(xiàng)目分析挪結(jié)論，本項(xiàng)目水擁有地段優(yōu)勢(shì)芽、規(guī)模優(yōu)勢(shì)；案同時(shí)，項(xiàng)目也惹存在缺乏可利煩用景觀、輕軌邁噪音污染等不綱利因素以及未鍛來(lái)市場(chǎng)變化及裕市場(chǎng)供求變化尾等不確定因素?cái)U(kuò)影響，鑒于對(duì)此地塊價(jià)值判聾斷槍磁，我們認(rèn)為本識(shí)項(xiàng)目適于開發(fā)泊城市中心多樣盤性生活社區(qū)（波含居住、休閑躬、商業(yè)等功能置）啟。曬拼3汁-3早刮目標(biāo)客戶定位之1秘、主力客戶阿群倆姓根據(jù)潛在客戶哭訪談及市場(chǎng)分最析，本項(xiàng)目的值目標(biāo)客戶包括漢三個(gè)層面：武潤(rùn)昌區(qū)域客戶、招周邊地區(qū)（漢聽口、漢陽(yáng)區(qū)域曠）客戶、市區(qū)丘以外投資客及奉其他。圖3-1主力客戶群市場(chǎng)分析圖圖3-1主力客戶群市場(chǎng)分析圖帳通過(guò)前面對(duì)潛松在消費(fèi)者市場(chǎng)歲調(diào)查及類比樓馳盤分析的結(jié)果種表明，本項(xiàng)目取主力客戶群特比征表現(xiàn)荷：旺兄1少、居該片區(qū)經(jīng)濟(jì)收緣入相對(duì)穩(wěn)定附（恥2幣5烘—組40估使歲）的居民腿；島岸2糊、壟喜歡居住在中旱心城區(qū)的造武昌箏中、青年以上槍具有穩(wěn)定收入夜人士；令學(xué)校的教師、缺管理人員；附艙近企業(yè)中、高霧級(jí)管理人員，延中、高級(jí)技術(shù)客人員；金融機(jī)賤構(gòu)、戴醫(yī)院工作人員通中的中、高層桌管理階層；政技府公務(wù)員等稅。芒驢3前、秧個(gè)體經(jīng)營(yíng)者理、街繁經(jīng)商人士及投敏資客隸。斷全4洪、慈家庭構(gòu)成特點(diǎn)絲：以三口之家抗為主，輔以兩榮口之家，單身鄰，還有少部分京三代同居次。撒琴5野、帳區(qū)域范圍：主板要集中在煙武昌情，部分無(wú)漢口邊、漢陽(yáng)客戶患。摸特6竿、昏購(gòu)房目的：購(gòu)腫房改善居住條盒件作為終極置功業(yè)，或者購(gòu)買卡住宅作為過(guò)渡缺性居所和投資梢性居所。愚2阻、目標(biāo)客戶來(lái)塘源分析發(fā)根據(jù)調(diào)研結(jié)果交，我們發(fā)現(xiàn)，崖地緣原因限制犁了救漢口臺(tái)、漢陽(yáng)客戶對(duì)熊漢口的購(gòu)房需饞求，本案的主走要客戶群依然指在武昌鍛，但仍會(huì)有一登部分客戶群在衛(wèi)武昌、漢陽(yáng)?？?拿、目標(biāo)客戶描消述希他們經(jīng)過(guò)幾年萍的努力，在自辯己的工作領(lǐng)域榆已經(jīng)有了一定能的成績(jī)，對(duì)自泛己目前的狀態(tài)徒基本滿意，但港與他們的奮斗撲目標(biāo)還有較大神距離；自信，招喜歡現(xiàn)代都市汁的繁華氣息，析小有積蓄，有倒個(gè)性，喜歡運(yùn)斑動(dòng)，對(duì)居住條縫件乃至生活質(zhì)限量有一定要求哈，不愿意將時(shí)杰間浪費(fèi)在交通慰上。緒年齡稍大的客可戶，有一定的霉經(jīng)濟(jì)能力，習(xí)煌慣于繁華的都源市生活，出于燃工作需要或子正女上學(xué)等因素翅考慮繼續(xù)在城縱市中心居住，獄但希望提高家奏庭整體生活質(zhì)陸量，對(duì)居住環(huán)冬境要求較高。針?biāo)麄兌加幸欢Φ纳鐣?huì)責(zé)任感嗓，無(wú)論是對(duì)社侄會(huì)還是家庭，免他們都愿意通類過(guò)自己責(zé)任心驟去盡力而為。抹他們普遍具有岡高品質(zhì)的生活妹追求，尤其年石紀(jì)較輕者，向弟往豐富多彩的跳文化生活（娛冷樂(lè)活動(dòng)），喜微歡居住在鬧市棗中的環(huán)境優(yōu)美逗、安靜的小區(qū)勞居住。窗總之，他們有勁不同的職業(yè)，映有一定的事業(yè)偵成就，熱愛城壽市生活，并對(duì)型城市生活品質(zhì)病有較高的要求副，有一定的文揀化品位或修養(yǎng)對(duì)，即使本人在顛文化或修養(yǎng)方塞面存在不足，被也希望子女是尾有文化和修養(yǎng)咐的人；對(duì)家庭黎和社會(huì)有責(zé)任夸心。張4已、目標(biāo)客戶購(gòu)犯房需求分析乖從上述目標(biāo)客蒙戶定位和描述蘿中可知，本項(xiàng)鄭目目標(biāo)客戶按遼購(gòu)房需求可以傍分為三類消費(fèi)晉群體：一是常概住型消費(fèi)群體姨；二是投資型警消費(fèi)群體；三阻是過(guò)渡型消費(fèi)春群體（兼具居杠住和投資）。誘這三類消費(fèi)群篇體其購(gòu)房需求狡是完全不同的午。本項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)客戶以常住型門消費(fèi)群體為主藏。勇(1烘)綢常住型消費(fèi)群?jiǎn)误w女該類消費(fèi)群體蒙的界定是指具碌有較好的經(jīng)濟(jì)陜收入，目的是切為了永久居住就。因?yàn)槠滟?gòu)房鳴動(dòng)機(jī)主要是為墊了改善以后的矮生活，相對(duì)投制資型客戶而言護(hù)，他們不會(huì)過(guò)滔多考慮地段的烘升值性，更希勵(lì)望以同樣的價(jià)回格，能夠得到嫁更多的功能，羅在同樣的空間盈里能得到更多拿的功能和更多哲的價(jià)值，因此史該類消費(fèi)群體瞇更注重對(duì)生活義品質(zhì)的選擇。域這類消費(fèi)群體粒包括了主力客暢戶的大部分，懸即：私營(yíng)或個(gè)暫體經(jīng)營(yíng)者拆、音考經(jīng)商人士，附范近企業(yè)中、高廊級(jí)管理人員，沸中、高級(jí)技術(shù)籃人員；政府公挑務(wù)員；金融機(jī)捕構(gòu)、學(xué)校、醫(yī)鋤院工作人員中餅的中、高層管匠理階層等。這豈類客戶的需求逐特征如下：墨經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)勉:恐該類客戶都有脈多年的經(jīng)濟(jì)積塌累基礎(chǔ)，而且戀對(duì)自己以后的電經(jīng)濟(jì)收入狀況宰預(yù)測(cè)都比較樂(lè)丸觀。在進(jìn)行購(gòu)遷房決策時(shí)，價(jià)滾格并不是唯一歸最重要的因素礎(chǔ)，在一個(gè)合理梯的價(jià)格浮動(dòng)范吵圍內(nèi)，他們更臣多考慮的是產(chǎn)劣品的品質(zhì)。田②聽闊非常注重周邊裁環(huán)境獻(xiàn):欣此類消費(fèi)群主挑要考慮外部環(huán)察境包括交通、控購(gòu)物、休閑和舌娛樂(lè)，能否滿筒足自己以后的武生活要求，在勢(shì)一定條件下，嗓能否最大限度參的改善自己的遣生活；除了考疼慮外部環(huán)境之逮外，此類消費(fèi)司群體將以非常滑挑剔的眼光來(lái)綠審視小區(qū)的環(huán)率境規(guī)劃、房屋啟的戶型結(jié)構(gòu)和容后期的物業(yè)管拴理。是③戲震要求所選購(gòu)的蜜商品房能滿足夾家庭結(jié)構(gòu)的需識(shí)要所:應(yīng)家庭的發(fā)展結(jié)蠶構(gòu)不同，那么紀(jì)其居住結(jié)構(gòu)必避然會(huì)發(fā)生改變平，此類消費(fèi)群拔體在實(shí)施購(gòu)買棍行為之前，將漆考慮房屋是否匹能滿足以后自痕己家庭結(jié)構(gòu)變畢化的需要，特勵(lì)別家庭老人的準(zhǔn)安置問(wèn)題。弊④連因注重戶型的精繪細(xì)化淚:配相對(duì)于其它類缺客戶，此類客范戶更注重或更聽理性的理解產(chǎn)給品的性價(jià)比，料他們希望在一蜜定的面積條件缺下，房屋的戶夫型結(jié)構(gòu)布置能薯夠更加合理的桌進(jìn)行各種生活亞功能的區(qū)分，浸各功能區(qū)間的反面積利用更加灣合理且有一定弱的舒適度；同犯時(shí)，他們還要西考慮房屋的結(jié)在構(gòu)布局能否滿捕足家庭結(jié)構(gòu)的舟變化，這就要螞求在產(chǎn)品定位含時(shí)，應(yīng)根據(jù)這轉(zhuǎn)些客戶的需求基，進(jìn)行多樣化狀的戶型設(shè)計(jì)。鎖(2葡)拿投資型消費(fèi)群懲體奔此類客戶購(gòu)房酸目的是作為一合個(gè)投資工具，雪他主要看重項(xiàng)財(cái)目地段的升值艦性，投資的小帝額性，項(xiàng)目周侍邊的租賃需求紛。但這類客戶膨在本項(xiàng)目所占污比例較小，澇約乖10概%告左右。目標(biāo)客鄙戶中的投資者腥就是這類客戶聰。液在前文的區(qū)位堤分析中，對(duì)外武昌光谷地區(qū)距的過(guò)去、現(xiàn)狀交和未來(lái)的發(fā)展瑞前景進(jìn)行了很余詳實(shí)的對(duì)比分進(jìn)析，從其地理搏位置、周邊的慶發(fā)展?fàn)顩r、該解片區(qū)的發(fā)展內(nèi)藏因、遠(yuǎn)期良好乞的交通規(guī)劃和績(jī)其作為腹教育宵中心的城市地己位，由此帶來(lái)持的將是巨大的敏投資機(jī)會(huì)和豐裝厚的投資回報(bào)傭。某這類客戶要求勁的戶型面積較棵小，一般是一扒房或二房，對(duì)辰于酒店式公寓開，在本地段具猶有較大的投資僑價(jià)值，對(duì)于這瓣類客戶更具吸捉引力。勉(3丘)震過(guò)渡型消費(fèi)群購(gòu)體（居畏住虧+可投資）蹲這一類客戶和行一般的投資客雨戶有著本質(zhì)的焰不同，他們置勒業(yè)居住才是其曬第一目的，而回投資只是作為節(jié)其居住之后的警第二目的。這龍類群體包括金揉融機(jī)構(gòu)、學(xué)校亂、醫(yī)院中的專伙業(yè)人士，企業(yè)柳高級(jí)管理人員蜓、專業(yè)技術(shù)人啟員，政府公務(wù)被員等目標(biāo)客戶呼群中較年輕的匯一部分，在本凱項(xiàng)目目標(biāo)客戶擾中所占比例較照小。腔其需求特征為屆：極①億等居住的過(guò)渡性龍:耗此類客戶都是哄周邊商務(wù)區(qū)或甲公司的白領(lǐng)階抬層，而且都比擾較年輕，家庭競(jìng)結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單爐，他們購(gòu)買這鼠類物業(yè)主要的濕原因就是受經(jīng)剝濟(jì)實(shí)力和家庭繩結(jié)構(gòu)的制約，環(huán)同時(shí)也為了方謠便工作，待一質(zhì)定年后，經(jīng)濟(jì)壯實(shí)力得到改善艇或家庭結(jié)構(gòu)發(fā)渾生變化時(shí)，將虛會(huì)換置較大的衡物業(yè)。夢(mèng)②傭俊投資的無(wú)計(jì)劃貴性蝶:深雖然此類客戶并在購(gòu)房時(shí)，有傷居住和投資的爐雙重目的，但么是他們沒(méi)有很譜明確的投資計(jì)拐劃或預(yù)期，甚申至不知道何時(shí)徐收回投資，這啞種投資只是在臣居住品質(zhì)需要害進(jìn)行改亞善宣,雄或當(dāng)居住與投錫資兩種功能對(duì)礦于此類客戶的梁重要程度發(fā)生扣轉(zhuǎn)變時(shí)，投資預(yù)的動(dòng)機(jī)才會(huì)真遣正的體現(xiàn)，因攝此該種投資具虧有一定的無(wú)計(jì)標(biāo)劃性。奸③裳寧私密性要求更傍高啟:普由于此類客戶嚼以單身和兩口睛之家為主，社謊會(huì)層次和收入咬水平都相對(duì)較編高，而且對(duì)個(gè)鐵人形象非常注陰重，對(duì)周邊人姥文的環(huán)境要求彎也非常高，由賴于工作上壓力匆的原因，他們震的家庭生活比坡較隨意，因此義不喜歡自己的設(shè)生活被人打擾全，不喜歡在家信里拉宴請(qǐng)親朋好友懲，也希望周邊叮的人與自己的戰(zhàn)習(xí)慣一樣，因潛此，在進(jìn)行產(chǎn)夕品設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)輪注重產(chǎn)品私密練性。阻④賺擋需求小戶型矮:四由于家庭結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力，占以及為便于商魔品房再出售等惜原因，該類消朱費(fèi)群體對(duì)戶型晉的要求僅是一即種居住的功能流，而希望將一月些生活功能分講區(qū)盡量模糊化延，因此，小戶炮型受到他們的撓青睞。根據(jù)消巷費(fèi)群體的消費(fèi)煙動(dòng)機(jī)不同，該骨種小戶型分為俱兩種：枝第漲一種是由于家追庭結(jié)構(gòu)的原因驗(yàn)進(jìn)行購(gòu)買的客煉戶，此種客戶哲主要以單身為懂主，他們?cè)谫?gòu)荷買決策時(shí)，首投要考慮戶型結(jié)虧構(gòu)能滿足主人硬優(yōu)先的原則，離因此他們要求薪戶型結(jié)構(gòu)要盡至量進(jìn)行功能模頓糊，也就是房聰屋空間在生活強(qiáng)功能上的復(fù)合浴利用；燈第二種客戶主干要以兩口之家且為主，由于經(jīng)海濟(jì)實(shí)力的原因低，暫時(shí)無(wú)法購(gòu)眉置非常舒適、守功能劃分非常服清晰的商品房隔。他們?cè)谫?gòu)房侵決策時(shí)，可以鏈允許部分的生渣活功能進(jìn)行重青合，如客廳與系餐廳進(jìn)行重合蟻，但一些最基護(hù)本的功能必須館嚴(yán)格進(jìn)行劃分叫，如單獨(dú)設(shè)置寄休憩功能和起灌居功能必須嚴(yán)老格區(qū)分，但也暈要體現(xiàn)明顯灘的晝“霉主人優(yōu)歲先幟”味原則?？?省-4名產(chǎn)品定位墾1組、項(xiàng)目開發(fā)主啄題定位補(bǔ)根據(jù)前面的分輛析，綜合考慮丟市場(chǎng)條件及項(xiàng)繪目自身開發(fā)條四件影響刃因素，項(xiàng)目開攀發(fā)主題定位如今下：像城市中心多樣融化居住社區(qū)龜它包括下列涵雀義：等—行—播是一個(gè)城市中程心區(qū)的住宅項(xiàng)于目盟,梯即中央居住區(qū)伸（菠CL立D籍）；圖3-2項(xiàng)目開發(fā)概念圖賢—炸—鞋以居住為主，宜同時(shí)兼具休閑滾、購(gòu)物等商業(yè)削功能的社區(qū)，尾是一個(gè)多樣化微的集成社區(qū)；圖3-2項(xiàng)目開發(fā)概念圖西—任—符倡導(dǎo)現(xiàn)代城市狗生活，強(qiáng)調(diào)社娛區(qū)居住文化與尾歷史文脈，注彼重鄰里關(guān)系；驕—諸—折同時(shí)具備城市季中心的繁華與填社區(qū)生活的寧柄靜，二者切換獅于一瞬之間。濫2叮、爸物業(yè)類型定位高層住宅建筑晚—迷—期主體為高層住模宅；輔以部分香酒店式公寓；鄭—返—惜其他物業(yè)類型嗽包括與社區(qū)配哨套的商業(yè)建筑倍、公共設(shè)施。擁—染—拴A節(jié)恥地塊商業(yè)建筑嚇形態(tài)為商務(wù)酒猾店和寫字樓衡（嶄1勢(shì)）關(guān)于酒店式薪公寓扁市場(chǎng)調(diào)研顯示幟，該地塊適合泰建酒店式公寓冬，其原因?yàn)椋夯琛劇е苓吂局?、吸高?jí)管理人員蔬，中、高級(jí)技熱術(shù)人員及投資墨者瓦對(duì)小戶型有購(gòu)鍬買和投資需求士。左—堵—陪項(xiàng)目地塊適合就建部分酒店式禍公寓。圖3-3高層住宅建筑概念圖島—紛—控酒店式公寓作館為一種品質(zhì)較糧高特殊住宅產(chǎn)潛品而區(qū)別于普削通圖3-3高層住宅建筑概念圖勵(lì)住宅產(chǎn)品，起權(quán)到提升項(xiàng)目檔握次和形象作用尿。獎(jiǎng)（守2?。┙ㄗh做寫字潑樓價(jià)市場(chǎng)調(diào)研顯示仿，消費(fèi)者很認(rèn)扶同規(guī)劃寫字樓牌，其原因?yàn)椋阂А雾?xiàng)目地塊為商融務(wù)區(qū)，該片區(qū)五寫字樓需求量案巨大。燭—蛇—黃地塊規(guī)劃住宅午、商業(yè)、寫字流樓等物業(yè)類型光綜合，有積聚貫效應(yīng)營(yíng)吼造良好的居住宏，工作環(huán)境。授—楊—繡專業(yè)人士訪談滑結(jié)論認(rèn)為該地級(jí)塊可考慮規(guī)劃個(gè)寫字樓，寫字步樓檔次盆定位于中檔，們目前漢口中檔習(xí)寫字樓銷售價(jià)色格與中高檔住言宅銷售篩價(jià)格差異不大逢。朗（語(yǔ)3抓）關(guān)于產(chǎn)權(quán)式沿商務(wù)酒店會(huì)產(chǎn)權(quán)酒店賊由灘“賴時(shí)權(quán)酒場(chǎng)店腫”侵演變而來(lái)黨，白“門時(shí)權(quán)酒刊店正”降，即由消費(fèi)者樣或個(gè)人投資者郵買斷旅游目的部地酒店客房特獸定時(shí)間里的所紀(jì)有權(quán)。這一概卵念的首創(chuàng)者是達(dá)瑞士的亞歷山反大蟲.御耐提噸。茂1976賭邀年，法國(guó)阿爾隙卑斯山地區(qū)的惡旅游酒店開創(chuàng)喊了真正意義的懼時(shí)權(quán)酒店經(jīng)營(yíng)辨，即向旅客出魄售特定時(shí)間內(nèi)貼旅館住宿和娛的樂(lè)設(shè)施的權(quán)利租。產(chǎn)權(quán)酒店則逃是買斷產(chǎn)權(quán)而蔬不是買斷時(shí)段逃，即開發(fā)商將寺酒店的每間客翅房分割成獨(dú)立肅產(chǎn)權(quán)出售給投央資者，投資者位一般不在酒店俯居住，而是將會(huì)客房委托給酒吼店管理公司進(jìn)困行出租經(jīng)營(yíng)獲蝴取年度客房利牧潤(rùn)分紅，同時(shí)侮獲得酒店管理兇公司贈(zèng)送的一也定期限的免費(fèi)怨入住權(quán)。圖3-4項(xiàng)目用地總規(guī)劃概念圖圖3-4項(xiàng)目用地總規(guī)劃概念圖桌影響因子車單身公寓邪普通住宅攝中檔住宅灑高檔住宅傘地塊情況消對(duì)交通便利的茶要求歪強(qiáng)棗高蠟一般戴很高列好辟對(duì)噪音及環(huán)境靜干擾的適應(yīng)性艙強(qiáng)瘋較強(qiáng)剪弱刪弱筑一般涉對(duì)大氣環(huán)境的爸要求稀低五不高依高蓮一般粱一般糾對(duì)小區(qū)配套要糠求懶高北一般司高驢高染可達(dá)到筑對(duì)周邊自然及肺人文景觀要求芒低釘一般軌一般不高隱一般旱對(duì)地段升值潛澤力的要求懷低腿不高堆較高乒高融很有潛力餅對(duì)小區(qū)地塊物靠業(yè)管理的要求仿低濤不高邁較高碼高收可達(dá)到拋對(duì)建筑、裝修撒質(zhì)量要求加低昨不高醉較高含高厚可達(dá)到氣3校、物業(yè)檔次定亦位表3-1不同檔次住宅的影響因子分析表中高檔表3-1不同檔次住宅的影響因子分析表茫房地產(chǎn)發(fā)展歷的程表明，不同漏檔次、不同用括途的物業(yè)項(xiàng)目側(cè)所應(yīng)具備的基惰本地產(chǎn)因素有甚所不同，我們免根據(jù)項(xiàng)目地塊民的實(shí)際情況，廚對(duì)應(yīng)的進(jìn)行注常明，具體如下詞表所示：輕結(jié)合對(duì)本項(xiàng)目絹地塊因素的分唇析，可以發(fā)現(xiàn)奇：該地塊基本戴具備所有中高野檔住宅所必須章的地產(chǎn)因素，模該地塊是理想獻(xiàn)的中高檔住宅辦用地，而且潛悲力較大，建議購(gòu)本項(xiàng)目開發(fā)檔賴次為中高檔，形力爭(zhēng)建設(shè)為高局品質(zhì)的居住社隙區(qū)。凝4走、市場(chǎng)形象定奇位迫通過(guò)前文對(duì)目堅(jiān)標(biāo)客戶群的分手析確定，以及燙對(duì)目標(biāo)客戶群然的描述，我們覺(jué)希望在他們身勿上找出其心理坊、性格、喜好年、追求等方面鹽的共同點(diǎn)，以萌此作為項(xiàng)目形勞象定位的基礎(chǔ)雕和依據(jù)。鮮明武而又打動(dòng)人心灰的形象與目標(biāo)塘客戶群心理需升求產(chǎn)生強(qiáng)烈共纏鳴，增加目標(biāo)束客戶群的認(rèn)同孩感和購(gòu)買欲望碗。駱3圾-5悉絲戶型定位趁（賠1嚷）戶型配比表3-2戶型定位配比嚴(yán)根據(jù)消費(fèi)者調(diào)友查并對(duì)比本區(qū)佳域同類產(chǎn)品，裁確定本項(xiàng)目戶排型配比如下：表3-2戶型定位配比濟(jì)戶型等單位面積（徹M2品）劇平面形式恩面積比例閥一房斥一房（公寓）保45-55徹平面恩10%為10噸%薯二房夢(mèng)二房一廳一衛(wèi)頁(yè)(施小兩房沸)居60-70饅平面恩15車%限35奧%薯二房二廳一衛(wèi)劈75-85槍平面烈20政%門三房初小三房二廳二婚衛(wèi)（江2.5蔥房）遣90繩平面旦25云%姻41及%革三房二廳二衛(wèi)衛(wèi)110-12碎0漠平面韻16公%沉四房芹四房二廳二衛(wèi)戚135-15派0凝平面、躍層剃12植%終12枕%腐復(fù)式窄頂層復(fù)式堂160裕—割200徹復(fù)式信2電%鈔2炭%圖3-6戶型比例圖圖3-6戶型比例圖初由以上的戶型綿比例圖分配可險(xiǎn)知似：報(bào)90狼號(hào)㎡以下的戶型胃占到嚴(yán)了千70合%變滿足國(guó)八條敵中濱90/70獅稼的要求。圖3-7戶型概念圖1圖3-7戶型概念圖1表3-3各戶型針對(duì)性客戶表3-3各戶型針對(duì)性客戶定戶型頸主要針對(duì)目標(biāo)鑰客戶乎一房（公寓）憶投資客、企業(yè)修高級(jí)管理人員遞、經(jīng)商人士堆二房爬金融機(jī)構(gòu)、企顆業(yè)技術(shù)人員、樣附近學(xué)校、醫(yī)血院、研究所專罵業(yè)人士、部分零投資客等北三房嚷金融機(jī)構(gòu)、學(xué)岡校、醫(yī)院等中數(shù)高層管理人員疊及教師、醫(yī)生司等專業(yè)人士，域涌四房、復(fù)式包經(jīng)商人士、私撕營(yíng)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)榆者、企業(yè)高級(jí)詢管理人員等壟基于項(xiàng)目分析遼和市場(chǎng)研究成痛果，針對(duì)目標(biāo)慚客戶群需求行哨為進(jìn)行研究，器并通過(guò)需求分努析及預(yù)測(cè)，得稍出了關(guān)于戶型填定位的相關(guān)結(jié)風(fēng)論。六下面是有關(guān)市仇調(diào)的結(jié)論：表3-4附近樓盤主力房型繩一、忠武昌我樓盤主力戶型盒多為為三房二給廳二衛(wèi)，通常需比例逢在是50仆%墊以上，面積底在源80-130瓜內(nèi)平米之間，其溜中夕紫崧逸景華庭匹70卸%細(xì)戶型膀?yàn)槲?00-12銅0諷棗平米的三房?jī)上鼜d兩衛(wèi)比例蓬在馳70餓%季；表3-4附近樓盤主力房型汗名稱否紫崧逸景華庭綱劍橋匯懷金地中心城牧光谷國(guó)際廣場(chǎng)釣健龍尚谷杰座測(cè)主力戶型簽3百房剃2河廳逢2潑衛(wèi)妥3墓房容2鳥廳鍬2好衛(wèi)竹4井房搭2樹廳斷2妻衛(wèi)去3頸房拜2革廳圓2爭(zhēng)衛(wèi)慈兩房、三房紡面積（晝M2帆）版100-12焦0召120-12蓮8六163-24蛙1勉150膨80-110豈懇150-18滲0天比例梅70%遼57.1%漠62%爆43%頓各駱50%踢二、共戶型功能布局乏合理，戶型布俗置緊湊，面積龍趨?。粩R三、跟戶型平面形式謠大多為平層，蓬部分帶躍層；言四、頂四房二廳二衛(wèi)肅以上戶型，部扣分帶小躍式，同這兩種最好都丹能有入戶花園呼、陽(yáng)光房、飄魯窗等設(shè)施，提珠高項(xiàng)目品質(zhì)。槽五、批消費(fèi)者調(diào)研問(wèn)康卷調(diào)查顯示，甜三房的需求量虛超過(guò)躺60%表3-5各房型需求比例分析表3-5各房型需求比例分析緊主力戶型咐一房脖兩房哄三房沒(méi)四房頁(yè)五房及以上諷比例騎0.8%只23.8%蠅62.2%暖7.8%杰1.2%參六、龍消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)櫻查顯示，需求滑面積嘆在漂70-130君汽平米的比例虧為濾62.4夕%慮。來(lái)七、侮調(diào)研顯示，本獨(dú)項(xiàng)目戶型面積垃應(yīng)遵循提高實(shí)鞭用率、控制總叫價(jià)原則，主要捆戶型總價(jià)在茅90拍伐萬(wàn)元以內(nèi)，戶尺均面積在年120滅巖平方米貪左右。圖3-8戶型概念圖2孔結(jié)論：由確于選2006哲王年獄“欣國(guó)八錯(cuò)條怕”姥的出臺(tái)，要求閱戶型建筑面積剩在戲90黎午平米以內(nèi)的建萍筑套數(shù)要占到右總供給包的類70族%脆以上。因此在映總的戶型設(shè)計(jì)夏中既要滿足政褲府強(qiáng)制性要求稼又要滿足消費(fèi)慧者的需求，使?fàn)€產(chǎn)品獲得消費(fèi)犯者的親睞，使汽利潤(rùn)最大化。臥因此戶型設(shè)計(jì)月中仍以三房為悄主，并輔以少窮量的小戶型的按一房。圖3-8戶型概念圖2粱（壯2量）戶型功能定看位表3-6各戶型主要功能定位表3-6各戶型主要功能定位杯戶鞠戀型微主要功能討一房（公寓）鏟滿足商務(wù)人士杜商務(wù)辦公或居良住、單身白領(lǐng)覽臨時(shí)居住需求淘，可作由SOHO脖使用年二房一廳一衛(wèi)亦(睛小兩房用)張滿足單身人士盆、二人世界無(wú)斑子女者過(guò)渡性破居住需求，他槍們對(duì)廚房的要摧求或使用較小除二房二廳一衛(wèi)嗽滿足三口之家指（小孩年紀(jì)較叼?。┻^(guò)渡性居奇住需求，至少樣有一個(gè)房間作講兒童房跨小三房二廳二索衛(wèi)（劈2.5手房）度過(guò)渡性客戶暫直居性住宅鷹三房二廳二衛(wèi)摔滿足最普遍的雜家庭結(jié)構(gòu)居住上需求，包括主銹臥、客臥、兒掘童房（書房）集四房二廳二衛(wèi)長(zhǎng)社會(huì)中高收入蹤階層人士的居襯住需求，除主征臥、客臥、兒義童房外，還需芝要一個(gè)房間可附作書房或臨時(shí)揚(yáng)辦公房魂頂層復(fù)式焰滿足高收入者訊居住，同時(shí)應(yīng)蘋有休閑、運(yùn)動(dòng)梁、觀景等功能濕3汽-尖6康價(jià)格預(yù)估振一般而言，價(jià)壩格的制定主要諷考慮以下主要協(xié)因素：騰開發(fā)成本：驕實(shí)際開發(fā)成滋本啦+絮開發(fā)商利潤(rùn)；研市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素奧：指同類產(chǎn)品別間的競(jìng)爭(zhēng)；咳市場(chǎng)走勢(shì)：市呀場(chǎng)形勢(shì)的預(yù)測(cè)冷；段客戶需求：客義戶承受能力；淚銷售策略的考魄慮。齒在這里，我主腫要采用市場(chǎng)比賺較法飛來(lái)進(jìn)行價(jià)格的停定位。筋通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查頑，按照用途、章結(jié)構(gòu)、地段等鋒級(jí)等相同或相沾似，成交日期華與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相紋近，成交價(jià)格里為正常價(jià)格或朝可修正為正常幸價(jià)格的要求，陷選取擁了臣A醋、突B各、頑C藏、始D倚四本個(gè)可比實(shí)例，芒具體情況見下慣表屋(枕房地產(chǎn)狀況中防的區(qū)域因素、叔個(gè)別因素詳細(xì)凳情況比較軌略寶)賠。表3-7可比實(shí)例與項(xiàng)目調(diào)查比較表3-7可比實(shí)例與項(xiàng)目調(diào)查比較吐項(xiàng)終英目忌金地中心城維劍橋匯剖新都匯疼紫崧逸景華庭魯坐落細(xì)雄楚大道抱珞瑜路葉麻店愧魯巷廣場(chǎng)西北瓶側(cè)綢關(guān)山大道尚關(guān)山大道燈用途頭住宅牽、商用詢住宅苗、商用萌住宅攝、商用郵住宅沖、商用幻住宅、商用捉交易情況糊正常調(diào)正常鉤正常錦正常忙正常殼交易日期洪200呆9很年竊1給2汗月鬼2塔5利日裁200示9債年沖1咳1燃月夢(mèng)1鷹8島日電200州9遷年貞1估2境月宗3婆0逝日丙20周1市0縣年凳3回月蹄1晶0餡日蠅20艦1殺1伶年鴨成交價(jià)格生6500愈6000壺7100副7200哈地上建筑層數(shù)余30~33荷25廟32齒33罷個(gè)別因素第一般忍一般赴一般鋒一般奔一般胞付款方式鳴一次性付款車一次性付款貨一次性付款歪一次性付款揉一次性付款越表感3-8銹因素修正調(diào)整進(jìn)表甚金地中心城怠劍橋匯圾新都匯丹紫崧逸景華庭草交易情況修正叢100/10罩0味100/10寧0吃100/10塑0同100/10浩0擇交易日期修正掩11無(wú)0/100磁1陷15挑/100杯11追0/100和100/10指0經(jīng)區(qū)域因素修正座98/100啟105/10帽0艷100/10父0成100/10滾0吵個(gè)別因素修正蠻100/10歪0英101/10疲0益103/10故0股102/10比0貼原單價(jià)宋6500壤6000蛇7300捕7200浮修正后單價(jià)補(bǔ)7007螞7317拍8271童7344狡由于核四碎個(gè)實(shí)例與估價(jià)爭(zhēng)對(duì)象的類似程年度非常接近，崇故取鄰四聚者的簡(jiǎn)單算術(shù)萍平均數(shù)作為估扶價(jià)對(duì)象的單位痰比準(zhǔn)價(jià)格匪：駛濁敞忙單位比準(zhǔn)價(jià)格狼＝糧(準(zhǔn)7007+7貴317+82繼71+734刊4)/4掌=撲7485亦(極元詠/m2)迷從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看標(biāo)，武漢房地產(chǎn)金市場(chǎng)需求依然溪存在，市場(chǎng)發(fā)夫展?jié)摿θ栽谠龅图?。從投資規(guī)陶模和建設(shè)開發(fā)喇指標(biāo)分析，武憂漢市房地產(chǎn)市池場(chǎng)的基本面仍淹然趨好。隨著寶國(guó)情家服“俊擴(kuò)內(nèi)需、保增拼長(zhǎng)煎”恐的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思掙路進(jìn)一步明確甘，在積極的財(cái)?shù)吆瓦m度筍寬松的貨幣政爐策推動(dòng)下，武泳漢市房地產(chǎn)市封場(chǎng)經(jīng)過(guò)調(diào)整后清逐漸將迎來(lái)恢遞復(fù)性的增長(zhǎng)。鉆且目前武漢房匠地產(chǎn)已經(jīng)邁上搶了均艷價(jià)稀7000榆元紐/米平方米筒的臺(tái)階。味結(jié)合由市場(chǎng)法拉得出的估算價(jià)炸格拿，我將本項(xiàng)目卻的物業(yè)檔次定窮位為中高檔品開質(zhì)、中檔價(jià)格訂、超值物業(yè)，紐其價(jià)格定位于竄：叫煤敵高汗層蠻800個(gè)0楚元卵/浮平方米左右售肥端或膀小高迫層功750揮0班元遇/紛平方米左右付3蕉-歷7恰項(xiàng)目定位總結(jié)寸1波、主力客戶：東武昌絮地區(qū)金融機(jī)構(gòu)廚、學(xué)校、醫(yī)院始等事業(yè)單位的蔽中、高層管理付階層及專業(yè)人以員；政府公務(wù)屆員；附近企業(yè)蒙中、高級(jí)管理跟人員，中、高抗級(jí)技術(shù)人員；喚個(gè)體經(jīng)營(yíng)者怒、兔屠經(jīng)商人士及投廚資客等。至項(xiàng)目開發(fā)主題萍：城市中心多鼠樣化大型居住凱社區(qū)瓶（辮Center礙Livng飯Distr猛ic早t社）志3擱、物業(yè)類型：拉小高層，高層航住宅建筑（含集少量酒店式公賊寓）戶4喇、物業(yè)檔次：節(jié)中高檔皇5砍、市場(chǎng)形象：凝武昌光谷股區(qū)塵·熔13.31貫公頃感·證XX鏈6痕、主力戶型：濟(jì)以紗70-130驢生平方米三房為姥主圖3-9光谷印象圖3-9光谷印象您7米、價(jià)格定位：枝均價(jià)來(lái)75嘉00炒騰元狠/咐平方米左右項(xiàng)目建設(shè)方案漲4栗-砍1縣項(xiàng)目的初步規(guī)傍劃設(shè)計(jì)味4冷-1-1葬項(xiàng)目用地規(guī)劃耕指標(biāo)組一、規(guī)劃用地唯情況羨1峰、規(guī)劃用地總茄面積為概：充163400個(gè).1蝦7有平方米（以實(shí)暑測(cè)為準(zhǔn)，同下崖）；折其中：凈用地吩面積：潔133062為.3曲0變平方米次；代征城市規(guī)銅劃道路面積：性30337.親8醬7冶平方米診；翼2屢、規(guī)劃用地性跳質(zhì)：公共設(shè)施彎及住宅混合用當(dāng)?shù)兀恋胤诸惱航ㄔO(shè)用地；素3令、用地位置：忌關(guān)山大道以東饞、雄楚大道以暴南（詳見規(guī)劃互用地范圍線）紛。性二、土地使用往強(qiáng)度獲1虧、建筑面積：依按凈用地面積獵與容積率的乘飼積計(jì)算壺2咸、住宅用地占溜總凈用地面積浸的遠(yuǎn)70催%監(jiān)，臨關(guān)山大道摸的公共設(shè)施用縣地占總凈用地扔面積捏的篇30音%腿；嫂3降、容積率：公夏共設(shè)施用地不相高礦于喊6.證0碼；住宅用地不習(xí)高妨于復(fù)3.茅0智；剝4炸、建筑密度球：誠(chéng)≤于3趁0茄％；夾5蚊、綠地率銳：縮≥問(wèn)3鑄5幸％。淘6蟲、建筑色彩以犁淺灰色為主。屈7源、臨關(guān)山大道且建設(shè)五星級(jí)酒鹽店，客房不少糠于漿35卷0眾間；曾建設(shè)甲級(jí)寫字瘋樓，高度超過(guò)底10競(jìng)0激米敘，建筑面積不亦少于令6500汽0悅平方米明；大建設(shè)大型購(gòu)物嗚商場(chǎng)，建筑面悲積不少于使4500膨0敞平方米舅；孩三、建筑設(shè)計(jì)則要求獲遵照《武漢市約城市建筑規(guī)劃衫管理技術(shù)規(guī)定侮》規(guī)定執(zhí)行。四、遵守事項(xiàng)拿本《規(guī)劃設(shè)計(jì)杜條件》作為建乳設(shè)單位進(jìn)行規(guī)齡劃建筑設(shè)計(jì)和者土地審批的必警備條件，未經(jīng)蘭原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同職意，不得改變綢本條件規(guī)定的幕各項(xiàng)要求和指敞標(biāo)。如確需調(diào)宇整，必須重新泛向原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)黨申報(bào)調(diào)整規(guī)劃澇設(shè)計(jì)條件。表4-1項(xiàng)目用地基本情況表4-1項(xiàng)目用地基本情況榜地塊編號(hào)易土地位置靠總用地面積（查㎡）下凈用地面積（項(xiàng)㎡）湯土地用途萌規(guī)劃指標(biāo)要求學(xué)出讓年限燒容積率校建筑密度黃P拖（許200滔9隱）胡0室70月號(hào)站東湖新技術(shù)開跌發(fā)區(qū)關(guān)山大道芬以東，雄楚大萄道以南子163400灑.17甚133062爪.30碑公共設(shè)施及住容宅棒公共設(shè)霞施族6.欲0傲，住膽宅壁3.0吐不大衰于朋3追0紫%談住槽宅突7惕0型年賭商服乳4材0斑年候4約-1-似2僵初步物業(yè)形態(tài)繡設(shè)計(jì)情況頑1率、商用區(qū)謙（靠近關(guān)山大匹道農(nóng)的瞞30伸%辭面積土地）胡表寨4-2算該地塊使用的轟基本條件及其貌規(guī)劃參數(shù)厚土地開發(fā)要素管規(guī)第幼劃鴨胳要暫贈(zèng)求怒備店凳注送土地使用用途駐公共設(shè)施與住猾宅混合用地貞土地面積臨約鋪3991抱9插平方米雕容積率黃≤必6.0辣建筑面積砍23900誤0斗平方米蠶建筑覆蓋率估30%評(píng)根據(jù)設(shè)計(jì)體量莫及市場(chǎng)需求而猜定，面疊積最大化銅建筑高度木150測(cè)瘋米孫以內(nèi)搶表獲4-3拾地塊的物業(yè)形啄態(tài)設(shè)計(jì)甩作用列棟數(shù)末層數(shù)碌及其他礙層面積（㎡）驕總面積（㎡）目裙樓（加地下翻車庫(kù)）賽1倡棟切裙樓時(shí)8蛛層召5000趟40000右寫字樓絡(luò)2餐棟答A煩饑塔樓幟28收柱層險(xiǎn)，灰B由塔樓鹿30片揉層翁2000混1缺16慕000嚴(yán)商務(wù)酒店哭1誰(shuí)棟貌地鏡下譜2權(quán)層，地上助24聚層養(yǎng)2500己6趁5000梯小品建筑灣空中花園，涼到亭，噴泉，雕殘塑，綠地粘6000副故實(shí)際容積核率找=茄（辱40000+映1征16叉000+油6侵500漲0遺）棍/39919劣=5.彈54恢≤瑞6.掌0雁實(shí)際建筑覆蓋絹率宜=爸（去5000+2敢000X2+續(xù)250孫0寺）鞋/39919伏=28.8用%瓶≤忽30%企均能滿足規(guī)劃?rùn)谠O(shè)計(jì)的相關(guān)要今求渾住宅舌區(qū)胃（地塊東面粒的概70課%責(zé)面積土地）榮表興4-4偷地塊使用的基珍本條件及其規(guī)煉劃參數(shù)席土地開發(fā)要素錢規(guī)責(zé)于劃么宋要適液求解備陣誰(shuí)注駛土地使用用途銷住宅用地驢土地面積沈約戀93144M舅2簽容積率隊(duì)≤嘗3況.0揀建筑面積績(jī)279000包M羞2挺根據(jù)設(shè)計(jì)體量惑及市場(chǎng)需求而積定，面積最大遷化侵建筑覆蓋率寇≤滿30%答綠化覆蓋率合按《武漢市城鐮市綠化條例》平執(zhí)行矛其中住宅課272000赤M故2沃商業(yè)勁公建配套瘦7000M換2勿建筑高度老結(jié)合具體方案冠確定雹表脖4-5套地塊的物業(yè)形隆態(tài)設(shè)計(jì)錘樓棟壞分類采形式油層數(shù)備每次面積主（攏m堵2嶺/可層惡）偽總面積爛（脅m勤2灑）后高層至6層棟一梯三戶亭1袋8拐層（餡2傾棟）窯2關(guān)0敵層（冤2游棟）切2攻2勻?qū)樱ㄣ~2淋棟）鬧400辦48殿000規(guī)8用棟一梯四戶扒2通2夜層（草3描棟）劣2隆4庫(kù)層咐（蜘2彩棟）解2備6管層碧（戀3泳棟）伙450捆846碎00摔小高層交16咸棟一梯二戶青1刺1昏層（撿8魄棟）可1匯2般層（贏8猴棟）繳350全6440咸0拳14柜棟一梯三戶直1納1摔層（輝8濤棟）塵1帥2直層（特6限棟）快400脈64站000獸車庫(kù)，會(huì)所等尋6000衰總面積：鞏267000歉文m個(gè)2券故實(shí)際容積怨率膠=綁（怎48模000蝴+銜846神00+飛6440詳0+尸64范000+60杠00館）叫/卵93144猛=犬2.受87驕≤襯3粱.0班實(shí)際建筑覆蓋墊率死=勾（同4產(chǎn)0哲0*槍6封+塘4鑰50*野8括+位35承0*某1易6阿+吩4怕00*洽1析4尼）章/誰(shuí)93144誦=漲18.5貴%魔≤勁30乞%已均能滿足規(guī)劃昏設(shè)計(jì)的相關(guān)要丈求巧且商用區(qū)和住鴉宅晃區(qū)話總建筑面積識(shí)=22100峰0+2670鼠00=理488000坊便m刊2恢≤倒5189針00友東m除2雹結(jié)論：以上初網(wǎng)步規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)慕過(guò)驗(yàn)算均滿足鋒容積率和建筑湯密度以及其他社規(guī)劃要笑（券3畏）項(xiàng)目地塊的譽(yù)物業(yè)形態(tài)窄統(tǒng)計(jì)表4-6物業(yè)形態(tài)統(tǒng)計(jì)表4-6物業(yè)形態(tài)統(tǒng)計(jì)聞物業(yè)形態(tài)投總建筑面積（炎平方米）包預(yù)計(jì)售價(jià)（元背/免平方米）繼高層貪132600鈴8000染小高層完128400有7500長(zhǎng)寫字樓枕116000浙8500挪商業(yè)頸40000圖4-1物業(yè)形態(tài)統(tǒng)計(jì)餅形圖戶3000圖4-1物業(yè)形態(tài)統(tǒng)計(jì)餅形圖足商務(wù)酒店蝕65000平8500宵共建及配套啊12000朽車位紙3時(shí)00拔0窯個(gè)稠10000雖0羊元藝/奸個(gè)撇合計(jì)既494000圖4-2初步規(guī)劃設(shè)計(jì)布置概念圖及效果圖圖4-2初步規(guī)劃設(shè)計(jì)布置概念圖及效果圖旱居住區(qū)規(guī)劃指莫標(biāo)煎序號(hào)融項(xiàng)襖零目沿單位附數(shù)量斯1證居住區(qū)總用地仇面積蹲m起2梅居住區(qū)凈用地姓面積格m灑2你93144芬2動(dòng)建筑占地面積喝m槐2仔17200瘋3回總建筑面積垂m墓2米267000稅其中虎桐住宅面積：臣m聽2雅261000可配套公建：概m弄2宇6000堂4憲總戶數(shù)被戶昆1976普總居住人數(shù)另5923情平均每戶建筑欄面積稠m困2須135科5眠停車位抓個(gè)浸3161探其中：地面停雅車位落個(gè)嶼1185迫地下停車位悠個(gè)據(jù)非機(jī)動(dòng)車位圓個(gè)扭1976銜6屆容積率杠2.87爪7城建筑密度級(jí)18.5%暢8鑰綠地率誰(shuí)40.0%底9繪棟數(shù)控棟榮44膽其中：小高層薄棟上30炒11-12隊(duì)層造高層炭棟描14密18-26付層顧10顧日照間距畫12h表4-7項(xiàng)目居住區(qū)規(guī)劃指標(biāo)李4云-剃2煮項(xiàng)目袍用地方案和開曬發(fā)規(guī)劃指標(biāo)表4-7項(xiàng)目居住區(qū)規(guī)劃指標(biāo)漿結(jié)合本項(xiàng)目的鐮地塊特征、初競(jìng)步規(guī)劃設(shè)計(jì)和辟供需圈內(nèi)市場(chǎng)瓶環(huán)境，項(xiàng)目用肌地方案和開發(fā)話規(guī)模的主要規(guī)棄劃指標(biāo)如下表寄所示。草居住區(qū)開發(fā)方頸案懇居住區(qū)用地方茫案和開發(fā)規(guī)模猜的主要規(guī)劃指籌標(biāo)劈如右表弄沿刻雄楚蘭大道一側(cè)建筑桂首層用作配套傍公建，布置為岔小區(qū)的商務(wù)用彼房。某（列2塵）肯商務(wù)區(qū)開發(fā)方乖案表4-8項(xiàng)目商務(wù)區(qū)規(guī)劃指標(biāo)表4-8項(xiàng)目商務(wù)區(qū)規(guī)劃指標(biāo)窮商務(wù)區(qū)規(guī)劃指汁標(biāo)引序號(hào)尸項(xiàng)嘗鐘目漂單位括數(shù)量槳備注沾1宗商務(wù)區(qū)總用地?fù)u面積斤m驅(qū)2也商務(wù)區(qū)凈用地前面積歡m就2悟39919燕2槍建筑占地面積短m次2劣11500攏3責(zé)總建筑面積吉m北2客221000病其中剝餓酒店面積：包m帶2主65000末寫字樓面積：產(chǎn)m艱2算116000祖商業(yè)面積：久m悼2盟40000珠4剛停車位羞個(gè)用1852囑其中：地面停頑車位請(qǐng)個(gè)住652費(fèi)地下停車位漆個(gè)艦非機(jī)動(dòng)車位才個(gè)鍬1200峽5模容積率眾5.54偉6漏建筑密度牌28.8%滔7于綠地率商40.0%扮8熟棟數(shù)形棟騾2畝其中：綜合樓料（裙樓和速2厘棟塔樓）奶棟坑1縣3努8坡層蹦商務(wù)酒店陷棟抗1鑼2伙6獅層委9動(dòng)日照間距虛12h圖4-3項(xiàng)目總平面規(guī)劃圖圖4-3項(xiàng)目總平面規(guī)劃圖經(jīng)濟(jì)分析獲5昌-靜1賀投資的經(jīng)濟(jì)測(cè)滿算假設(shè)表5-1項(xiàng)目分期開發(fā)假設(shè)似基于前述的項(xiàng)冶目定位和項(xiàng)目澇的建設(shè)規(guī)劃方糧案，我們?yōu)榱嗽陆?jīng)濟(jì)測(cè)算工作擔(dān)的順利進(jìn)行，祥做出了如下假幻設(shè)。表5-1項(xiàng)目分期開發(fā)假設(shè)就項(xiàng)目期數(shù)冊(cè)產(chǎn)品組合彎面積（萬(wàn)獲m2莊）凡面積比例瘦整體均價(jià)（元鉆/喜平方米）暖一期（商業(yè)地尼塊）羨商業(yè)竭4.0捧8%傻15000徐寫字樓竿11.6東23%借8000刪商務(wù)酒店猾6.5炊13%桑8000盯二期（住宅地傾塊）賺小高層貸128400歉26%始7500海高層叉132600腦28%值8000陶5破-辣1撫-永1庭項(xiàng)目產(chǎn)品分期蜻開發(fā)假設(shè)汽項(xiàng)目分期開發(fā)膜假設(shè)仿（右表）舒5丹-滅1腎-協(xié)2趙項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)鏟方式和工程進(jìn)鬼度安排假設(shè)射本項(xiàng)目工程的存施工采用監(jiān)理勸制，采取公開釋招標(biāo)的形式選周擇建筑承包商令，以使項(xiàng)目的攝工期、成本、歸質(zhì)量得到有效令的控制。工程訪建設(shè)質(zhì)量應(yīng)該博達(dá)到優(yōu)良工程俊標(biāo)準(zhǔn)。右表矮5-塔2尼軌工程進(jìn)度計(jì)劃亭表劍項(xiàng)胖席目攻201沒(méi)0學(xué)201紹1攀201丑2催201茅3冤上半年鏈下半年謊上半年絮下半年遣上半年屈下半年肅上半年驕下半年枕基礎(chǔ)工程套地下室工程餅一期土建工程滑二期土建工程齊電梯工程這裝修工程儀水電消防工程時(shí)公建配套工程決5誠(chéng)-洋2倘項(xiàng)目開發(fā)成本罰分析表5-3建設(shè)初期投資成本表燕5汪-面2眉-誠(chéng)1休建設(shè)初期應(yīng)該冊(cè)投入的成本及錦土地成本部分表5-3建設(shè)初期投資成本表沾建設(shè)初期投資岔成本表壞序號(hào)誠(chéng)項(xiàng)目名稱室計(jì)算程式秧單墓葬價(jià)坦（堪元激/m2土）發(fā)總額（萬(wàn)元）要備注并一就土地成本感1424.8哨69530.俊47突二藏前期工程費(fèi)走2.1插可行性研究及跟規(guī)劃設(shè)計(jì)籠50離.00=SUM(LEFT)*48.8馳2440黃.00冠2.2嘩地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)娘2吉.00=SUM(left)*48.8千97.6坡0地2.3站項(xiàng)目開辦費(fèi)（買含場(chǎng)地平整七許通一平費(fèi)用）柔60榮.00=SUM(left)*48.8訂2928區(qū).00幅2.4攪施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)紗2綁0號(hào).00=SUM(left)*48.8的976箱.00貿(mào)小計(jì)夕132脫.00=SUM(left)*48.8脊6441.6村0社三釣城市基礎(chǔ)設(shè)施遣配套費(fèi)趙121.00施=SUM(l世eft)*4海8.8四裝5904.8董0鐮按武政（杯1997讓）蹦20仙號(hào)有關(guān)規(guī)定確蒸定體建設(shè)期初投入挎的成本費(fèi)用合童計(jì)為融6441.6蝕0吸＋布5904.8籍0縣＝環(huán)1膏2346.4軌羞萬(wàn)元表5-4開發(fā)建筑成本表辭5幅-努2友-秤2插建設(shè)中均勻投扁入的開發(fā)建筑對(duì)成本和費(fèi)用表5-4開發(fā)建筑成本表徐四勿建筑安裝工程扭費(fèi)反計(jì)算程式蝕全部物業(yè)鮮備注匯面積（萬(wàn)平方怖米）糞單價(jià)（猜元沾/m叮2職）屯總額（萬(wàn)元）訊4.謊1擋基礎(chǔ)工程費(fèi)蘿48.80裝1吵25銀.00翁6概100繩.00羽根據(jù)《武漢工頑程造價(jià)》公布蹦的摔2006這年螺4貨季度工程造價(jià)省信息確定念4.拿2愈土建鞏~忙4.2躺.待5知47.60你1面005.95桶47883禍.00固詢商業(yè)腔4.00慣1堤0牛00.00店4張0燒00.00鳴4.2.槐2行四寫字樓隸11.60凳1夾0哲00.00梯1軍160在0.00級(jí)彎商務(wù)酒店蘭6.50嗚1劣05墊0.00告6825同.00歐盞小高層棉12.84巾95耗0.00遼12戒198會(huì).00蕉險(xiǎn)高層貿(mào)13.26近1廁00價(jià)0.00扮1惱3260銳.00光4.支3宣電梯工程秘92弦6霞0.00術(shù)552英0.00妄4.丑4抄監(jiān)理禿48.80征20.00糧976.