深圳某廣場裙樓商業(yè)項(xiàng)目可行性報(bào)告

[布吉中心廣場]裙樓商業(yè)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告[布吉中心廣場]裙樓商業(yè)項(xiàng)目目錄發(fā)展商提供返租的資金預(yù)算及可行性論證。（發(fā)展商對(duì)返租承諾的確定及新手法）項(xiàng)目周邊的消費(fèi)人流對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的支撐力分析購買商鋪的客戶群體分析大型商場進(jìn)駐將對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)帶來的機(jī)會(huì)點(diǎn)分析布吉火車站的興建對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)帶來的機(jī)會(huì)點(diǎn)分析結(jié)論策劃說明在組織此報(bào)告以前，我司結(jié)合了項(xiàng)目的一些實(shí)際情況，綜合了項(xiàng)目目前一些綜合性因素而成：貌對(duì)于布吉中心喉廣場，只考慮與二、三、四層納返租，五層自購營出售。字布吉中心廣場指二壇--亭-斃四層裙樓為天效虹商場或沃爾奶瑪經(jīng)營百貨類糧超市。糕項(xiàng)目返租部分問返租的時(shí)間定妨為僑1改5步年。倦投資分析中的湯利率按現(xiàn)行銀思行活期利秤率擔(dān)2.25色%堤計(jì)。驟在進(jìn)行資金預(yù)抹算時(shí)，我們只京按營銷利潤進(jìn)賠行核算而忽略狹項(xiàng)目的成本預(yù)習(xí)算。已策劃的主體思瓣路是體現(xiàn)貴我罰雙方的會(huì)議精蔥神。疊發(fā)展商提供返飲租的資金預(yù)算潛及可行性論證咳（發(fā)展商對(duì)返濕租承諾的確定淺及補(bǔ)償手法）雷對(duì)于發(fā)展商提怕供返租的方案訓(xùn)，當(dāng)然在操作因手法上會(huì)有些良難度，但結(jié)合丈我司多年的營姻銷經(jīng)驗(yàn)，其操仁作應(yīng)當(dāng)說是非電?？尚械?。凱1千、返租營銷與趣自售營銷的對(duì)聲比分析迷A戚、返租營銷方分式格首先分析目標(biāo)數(shù)客戶群是哪些爭，在返租方式讓情況下，我們通的目標(biāo)客戶群挖是針對(duì)投資客她戶，投資客戶丈是深圳最多的糕一類階級(jí)－中駛產(chǎn)階級(jí)，他們哨購鋪所看重的芒是獲取投資高程回報(bào)及鋪位具印有可見的升值彎空間，因而具瘦有穩(wěn)定的回報(bào)姜與升值就成為京他們閑余資金拴的避風(fēng)港，在禽我們銷售的彩譽(yù)福世紀(jì)商城客逗戶中，購買返喪租鋪位客戶都茅是沖窩著鑼1術(shù)0陶年返租每仔年壯8搶%罪租金收益而來揀，對(duì)聰于吉8煮％的租金回報(bào)父來講，高于存斥款利息前近昏4單倍，而且又有睡國有房地產(chǎn)公披司的兌現(xiàn)保障問，因而購鋪風(fēng)穩(wěn)險(xiǎn)較其他投資捏品種低，客戶麗購鋪對(duì)于他們含來說只需支種付么4盛0?。サ氖灼诳?，燕其余的供鋪款汪可用返租租金圍沖抵野，袍1墳0婦年后的商鋪用媽于出租或轉(zhuǎn)讓溉均有更大收益恩，當(dāng)然這也是跪客戶對(duì)宏觀經(jīng)勁濟(jì)執(zhí)續(xù)向好有透信心的表現(xiàn)。礎(chǔ)事實(shí)上，返租館回報(bào)在深圳商昌鋪銷售中已成收為共同的營銷循手法，只是返裳租年限長短不差同，但讓客戶亂能獲取穩(wěn)定租儀金收益及保持潮信心購鋪已成詞為共識(shí)。句那諸對(duì)于開發(fā)商而擴(kuò)言，返租回報(bào)摸也是有利的，丹這是因?yàn)槭紫炔瓤蓸O防大刺激客戶購余鋪欲望，促進(jìn)噴銷售以利于回授籠資金，便于亞后續(xù)項(xiàng)目的滾絡(luò)動(dòng)開發(fā)。作為包房地產(chǎn)開發(fā)公頑司，銷售樓宇攀才是其工作重轎心，資金有效腳回收后，用于羅后續(xù)項(xiàng)目可減竟少一大筆銀行育貸款利息，且織免去了許多評(píng)籍估交易費(fèi)及業(yè)回務(wù)招待開支，損對(duì)于整個(gè)公司斬的良性運(yùn)作有渴極大幫助。其坡次返租方式的戰(zhàn)采用可減輕客答戶購鋪后由于葬商場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)延而帶來的不穩(wěn)繞定因素，一般效來說客戶購鋪書后多采用按揭恨方式，假如商突場在開業(yè)后生皇意不旺，導(dǎo)致倍客戶資金周轉(zhuǎn)水困難，則許多堅(jiān)客戶供樓存在栗壓力，而房地凡產(chǎn)開發(fā)公司因府在按揭業(yè)務(wù)中胡存在物業(yè)回購漠責(zé)任，因而須梅間接替客戶承么擔(dān)購鋪風(fēng)險(xiǎn)，虧但如采用返租邪方式，返租期虜內(nèi)客戶可用返攜租租金貼補(bǔ)供賊樓款，則供樓寸壓力減輕，相拾應(yīng)回購風(fēng)險(xiǎn)也優(yōu)隨之降低。具痕體舉例如下：巡例：二層一個(gè)艙總眨價(jià)四5孫0廈萬元的鋪位，畝發(fā)展商提軍供成5木成禿1奴0栽年按揭在和播1獲5懂年返租，這樣粘客戶的投資分謙析如下：恰鋪位總價(jià)業(yè)：擠5拾0銷萬拉首期五成轟：交2通5展萬壁1趴0織年月供帥：僵272餐0退元嫁糧1陪5很年每月返宇租恭333盲3陳元肝說明：返租額誦大于月供鑄鋪鈔位革1貸0椒年按揭總價(jià)達(dá)侍：嗽25000解0抵＋計(jì)32640燒0遭＝究57640頓0柜萬劑1所5賭年返租回收資走金蝶500000質(zhì)*8%*15茶=60000勺0職元甲結(jié)論為客戶在卻我們提供的返肆租方案噸中隨1拒5轎年可凈賺一個(gè)縣價(jià)頓值焦5跪0瑞萬劑的鋪位，（且陳不含物業(yè)升值鄭因素）此案例鞭為按揭購鋪方印式，實(shí)際購鋪薯只交納夕了脫2而5抖萬首期，對(duì)于圣投資者壓力是抓比較輕松的。舉另外隨著布吉泄客運(yùn)站的建成需，還有房地產(chǎn)作物業(yè)無窮的增蒙值潛力，這樣校顯然對(duì)投資客樂戶是有明顯的臟刺激的，其操概作性也是非常仆強(qiáng)的。蠟在上一組數(shù)據(jù)擊中對(duì)客戶是具娃有吸引力的，撤現(xiàn)在唯一要討這論的是發(fā)展商零提媽供框8侍％的投資回報(bào)材的可行性。協(xié)現(xiàn)我們對(duì)沃爾獨(dú)瑪和天虹兩家照大型商場的招爸商洽談的租金概來看，基本上瓜鎖定此在腥4制0崇元／平方米左倍右，這樣按二來、三、四樓平宜均指4帽0耕／平方米出租魄的話，（這里敗由我方估算，姜具體按洽談而栗定）廣二三四層的總拼面積畜為紛5100*3鞭=念15300此m2阿每月租金收入逼為械稍15300*遮40=61.脖2仇萬嘩每月返租（碑按普80惠%描銷售率計(jì)屬）寶15300*棵12000*測80%*8%常/12=97俗.9亭2香萬方相當(dāng)于每年要活補(bǔ)貼纖（棋97.92-端61.幣2右）源*12==4大40.6必4政萬元響另外，我們從巡發(fā)展商回籠資瞇金利息來看，詞如果發(fā)展商回符籠資象金棗1.堵5敗億元，每年可壺獲取活期銀行燭利索息獲337.也5稀萬，且一個(gè)正雞常的企業(yè)如果萌將資金用于擴(kuò)炒大再生產(chǎn)，所雄獲取的利潤應(yīng)矛遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止活期悶利息數(shù)。旋從企業(yè)的資本少運(yùn)營看，完成銜銷售資金的回端籠可減少項(xiàng)目埋的貸款利息等熟于節(jié)省了成本敬。廣從上來看，發(fā)攀展商提宜供誕8擠％繳的沈1閥5填年返租方案是酒相當(dāng)可行的。弟確定發(fā)展商提筐供默8版％租金回報(bào)的丟理由：搶8責(zé)％的租金回報(bào)湊是一個(gè)比較數(shù)孝，我司在多年資的銷售中總結(jié)澆，這個(gè)數(shù)比銀敞行利率高，客糧戶近能接受。潮如果低點(diǎn)于抓8肉％的回報(bào)，客劍戶投資者就會(huì)埋感覺到明顯的撥不劃算，而不俘會(huì)有購買欲望哪。轎如果高詠于示8猜％對(duì)銷售當(dāng)然制有好處，但對(duì)石開發(fā)商的利潤卵會(huì)受到損失。蔽8暗％的租金回報(bào)浪，發(fā)展商的補(bǔ)殖貼較少，年補(bǔ)升貼額相當(dāng)于回槳籠資金銀行年板利息的四分之上一，一般來講傲不會(huì)有太大的電壓力，同時(shí)如炊果朝2本樓銷售效果好種，能促進(jìn)和提懇高杠3苗－劣4晨層的市場售價(jià)廊，其附加值將籮遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過發(fā)展伶商的補(bǔ)償部分磁。鳥視銷售情況，污我司建議對(duì)于扁一些角落的鋪葬位可將返租點(diǎn)皂數(shù)提高。焰項(xiàng)目周邊的消怠費(fèi)人流對(duì)本項(xiàng)掙目商業(yè)的支撐濱力分析兆商業(yè)項(xiàng)目能否臥取得成功，一彎個(gè)重要的因素真在于周邊有多鋤大的消費(fèi)群體囑，既有無購買銜力支撐。本項(xiàng)漫目的消費(fèi)支撐駛力分析如下：悟1.域倘布吉鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)思發(fā)展支撐：布挖吉鎮(zhèn)左從徑197霉9幸年至今，充分贊利用國家政策飲優(yōu)勢和自身的雷地理優(yōu)勢和資暈源優(yōu)勢，累計(jì)迷引進(jìn)外資晃近代9褲0占億港幣，擁有絹外商投資企趁業(yè)漆120乳0昌余家。全鎮(zhèn)現(xiàn)艙有企吐業(yè)造142繡7蠢家，其蓄中鍋“厘三宗資渴”涼企尾業(yè)思63枕3問家滾，醒“絨三來一候補(bǔ)聾”刑企謎業(yè)婦44藍(lán)6鳴家。目前，布牽吉鎮(zhèn)已形成合斬理的工業(yè)布局連，既有秀峰工熄業(yè)區(qū)、羅崗工把業(yè)區(qū)、百門前若工業(yè)區(qū)、吉華村工業(yè)區(qū)等管理蝴規(guī)范的大型工優(yōu)業(yè)區(qū)，又擁有蝴坂田、南嶺、窄雪象等以大企轉(zhuǎn)業(yè)拉動(dòng)的新興反工業(yè)區(qū)漏。捆199藝9令年全鎮(zhèn)工農(nóng)業(yè)匹總產(chǎn)值功達(dá)柱44.1鼠2打億元，經(jīng)濟(jì)規(guī)掛模已經(jīng)達(dá)到內(nèi)叮地中等城市規(guī)廣模。興旺的經(jīng)粱濟(jì)是商業(yè)發(fā)展句的基礎(chǔ)。唉2雷、布吉鎮(zhèn)下轄肚的十四個(gè)村民奮委員會(huì)和十個(gè)脖居民委員會(huì)總預(yù)人小口袍3伙0圓多萬人，其中倡常住人疊口品4鋼萬多人。人民畢生活水平已得毅到很大的提高仁，年人均純收揉入置達(dá)串1790臥3猾元，農(nóng)民人均社所賞得掀716責(zé)0綠元，家家戶戶臣都蓋了新樓房訂，過上了小康男的富足日子。推富裕起來輕的卸3紹0啞萬人口的購買剩力是本項(xiàng)目成貸功的基本支撐原?？?題、本項(xiàng)目樓前蹈即為公交車站談牌，項(xiàng)目所在洪的吉華路為布除吉的交通主干稠道，并且是布幅吉鎮(zhèn)和深圳特和區(qū)之間的通道夾，是進(jìn)特區(qū)的息必由之路，是葬布吉車流量最速大的地方。雖岔然目前人流量及不多，但布吉拒鎮(zhèn)交通一個(gè)特嚇點(diǎn)就是摩托車筑多，隨時(shí)可以尚上下，巨大的謠車流量在一定存條件下是可以蚊轉(zhuǎn)化為人流量泡的。墳4姓、未來的火車閥客運(yùn)站又給本枕項(xiàng)目帶來滾滾翅客流：以往的四經(jīng)驗(yàn)告訴我們擴(kuò)，火車站總是昏人流量最大的只地方，羅湖商帥業(yè)城的興起即嫂說明了一切。敲綜上所述，本漁項(xiàng)目的成功是烘有著巨大消費(fèi)遮力支撐的。先商鋪購買主力探分析病A臨、使用商鋪的迎常常不是商鋪瓣的買家深在我司銷售的找商鋪項(xiàng)目中，鋼通常購買商鋪想的并不都是用客于自用，商鋪吩自買自用的比傅例在東門僅撕為罰3銅0娘％，在國貿(mào)、迫華強(qiáng)北的商鋪礙中也以租賃為霉主，在我司銷心售的彩福世紀(jì)盤商城中壽近炒8輪0未％的客戶購鋪敲用于出租，因隸而在銷售商鋪場物業(yè)時(shí)，推售井對(duì)象不應(yīng)以商屆鋪用家為主，岔這主要源于，搭作于商鋪經(jīng)營汽者資金周轉(zhuǎn)率馬是其商業(yè)運(yùn)營藥的關(guān)鍵，保持傾一個(gè)良好的資陰金周轉(zhuǎn)才能使粘經(jīng)營活動(dòng)持續(xù)掌下去，因而許謝多商家只租不暗買，如肯德基脊、麥當(dāng)勞、華逆潤、沃爾瑪?shù)仁疫B鎖商業(yè)都沒善有購買商鋪的比慣例。喚B克、真正的主流棵購鋪群是投資神者薯投資者購買商嫌鋪通常基于自美身有一部分閑羅錢但又不多，貌而去投資大的腹事業(yè)又不夠，集錢拿去炒股自暮己又不在行并者且風(fēng)險(xiǎn)又大，夾放在銀行利息品又太低，購買遵住宅物業(yè)出租距又擔(dān)心房價(jià)下分跌且收租繁瑣嶼，相比之下，器投資自己看好館的商鋪物業(yè)既襯可以享受開發(fā)后商提供的返租柳回報(bào)又可以坐翁等商鋪的升值界以獲取差價(jià)。腳四、大型商場將進(jìn)駐將對(duì)本項(xiàng)嘗目商業(yè)帶來的軋機(jī)會(huì)點(diǎn)分析封絞大型商場沃爾輛瑪和天虹的確料定，對(duì)商城會(huì)挪產(chǎn)生和帶來巨硬大的商業(yè)價(jià)值眠，同時(shí)提升了用商城在區(qū)域中獵的商業(yè)價(jià)值含蛛量，科學(xué)合理式的配合宣傳將冶為物業(yè)帶來無膚窮的增值潛力預(yù)，以下我們對(duì)摔商家進(jìn)駐所帶派來的機(jī)會(huì)點(diǎn)進(jìn)給行論證。室大型商家的進(jìn)法駐印證了此商揪城的區(qū)域位置編屬于商業(yè)發(fā)達(dá)勵(lì)地段。御通過我們在銷逐售彩福世紀(jì)商枕城及新一佳百岸貨的引進(jìn)中發(fā)掠現(xiàn)，并不是所頂有的裙樓都是佳適宜經(jīng)營商來醫(yī)，而且深圳市挎區(qū)的幾大百貨傘商家更加對(duì)商萄業(yè)的造址慎之浙又慎，他們考繁慮的主要因素險(xiǎn)為地段、消費(fèi)膽能力、可經(jīng)營副面積等，因而晚大型商家的進(jìn)建駐可充分說明倒此商城具有地塘段優(yōu)勢，消費(fèi)底力資源及規(guī)模捐滿足需要。品商家進(jìn)駐可提汁升本項(xiàng)目的商搶業(yè)價(jià)值含量扒大型商家沃爾攔瑪與天虹的引伶進(jìn)，同時(shí)帶來趴了商家自身的彈品牌價(jià)值與經(jīng)達(dá)營管理理念，租他們對(duì)本商業(yè)穿區(qū)的商業(yè)格局抖將起到引導(dǎo)消蘭費(fèi)的作用，目性前本項(xiàng)目區(qū)域楚與布吉鎮(zhèn)傳統(tǒng)趨的商業(yè)繁華地循段尚有距離，亭但如果能引進(jìn)箱此二家大商家鄉(xiāng)，他們將引導(dǎo)拍本區(qū)域的消費(fèi)液人流，也就是射起到改變區(qū)域愉商業(yè)中心的作濁用，因而，本廁項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)腔值含量隨之增敏加。泡大商家的進(jìn)駐偽可適當(dāng)提高商榜鋪的售價(jià)思在彩福商城的歲廣告推廣中，佳經(jīng)常提到新一殿佳百貨，特別購是響笨亮的廣告鏡語尚“矮與新一佳一起瞇賺夾錢窯”亦，它表明商家密的進(jìn)駐也帶動(dòng)蕉了商業(yè)的價(jià)格正。特別怒大型商家進(jìn)駐陡可解決了出售偏與返租的矛盾刃商家的引進(jìn)，統(tǒng)可解決裙樓的旱空置問題，作鴿為開發(fā)商可獲糊取可觀的租金鉗收入，而商鋪畝的出售采用返委租方式，可解麗決既出售產(chǎn)權(quán)鞋而又不需補(bǔ)貼魯租金。足綜上所述，不善管是從內(nèi)部還郵是從外部悼，洪[休布吉中心廣胸場功]述商業(yè)裙樓面臨形著極其優(yōu)越的丙商業(yè)環(huán)境和市我場機(jī)會(huì)點(diǎn)。這松將是我們在未柳來操作過程中蠅強(qiáng)有力的支撐耍支柱。椅五、火車站的拌興建對(duì)本項(xiàng)目肢商業(yè)帶來的機(jī)杜會(huì)點(diǎn)分析抽廣深鐵路是華厚南地區(qū)重要的怪鐵路干線，是逼溝通內(nèi)地與香埋港的主要通道趴和紐帶，它將恭沿線地區(qū)的經(jīng)尊濟(jì)有機(jī)地聯(lián)合咸起來，促進(jìn)了臥區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)詠調(diào)發(fā)展和對(duì)外亭貿(mào)易的持續(xù)增圓長。鹿根據(jù)今年深圳呼市總體規(guī)劃要革求，深圳鐵路圾采用一主兩輔鋼的布站方式。衫一主為深圳站被，兩輔為布吉僚站和西麗站?？壬钲谡局饕胁蓳?dān)全國主要城龜市始發(fā)和到達(dá)歸旅客列車及廣對(duì)深本線列車，捕布吉站和西麗疊站除廣深車線敞承擔(dān)全國次要獨(dú)城市始發(fā)和到杯達(dá)旅客列車。蕉1憐、布吉火車站棒的興建將會(huì)帶模來大量的人流述。桿建成后，每天絕將始發(fā)全國次蜻要城市（如安恨徽、江西、湖誦南、湖北、四卡川等）長途旅勻客列擾車廳2藥8賣次，客容量幣約娘3貫萬人。加上布止吉周邊地區(qū)的護(hù)常住人口和流獄動(dòng)人口，日流男量將超肝過朗1或0內(nèi)萬人。對(duì)此地商人口進(jìn)行對(duì)比怪分析，流動(dòng)性壇是其最大的特梅點(diǎn)，而且主要走以中青階層為冶主，而他們正趁是消費(fèi)的主流毫，是最大的潛秋在消費(fèi)者和購孟買力，這也是跟一個(gè)地段興旺幼與否的最根本駱點(diǎn)。恨2核、布吉火車站菜的興建將帶來菊大量的物資流雄。多將建成的布吉香火車站是一個(gè)屑巨大的物資中同轉(zhuǎn)站，它中轉(zhuǎn)夾的不僅僅是人桿流，而且更多嬌的是物資流的野中轉(zhuǎn)。原來的毛布吉火車站的田主要功能就是灣物資中轉(zhuǎn)，改拾擴(kuò)建之后這一芒功能就更加突模出。全國各地許包括香港等地肝的物資會(huì)源源調(diào)不斷的送來或去者輸出，將會(huì)丙使物流通道更豐為順暢，這必怕會(huì)大大豐富布朋吉以及整個(gè)深石圳地區(qū)的商品麥種類，從而更顛為豐富人們的鏟物質(zhì)生活，提戲高商業(yè)的購買借力。恭3顛、建現(xiàn)周邊的費(fèi)主體交通網(wǎng)絡(luò)鎖更完善。包布吉站按規(guī)劃省將建成深圳地鈴區(qū)的輔助客運(yùn)擾站（即第二客晉運(yùn)站），東臨洋深惠路；西接然吉華路；與金都鵬路、布吉路薪構(gòu)成了布吉鎮(zhèn)勸的主要主體交灣通體系。它的誘建成解決了鐵缺路與公路，地藍(lán)鐵與公交的接態(tài)駁與疏運(yùn)問題匯，以現(xiàn)行跨鐵兼路地下通道組猛織車流，與多肝層停車庫連接錫，實(shí)行人車分千流，多層單向糖流通。今后，許隨著深圳地鐵稱二號(hào)線由布吉扔聯(lián)檢站延長至岔布吉站，繼續(xù)滋向北成為輕軌匙鐵路通往龍崗船中心城，布吉渣站有可能成為錢人流集散、聯(lián)融運(yùn)的重要交通宰樞紐。校布吉火車站的譯興建將大大改上善周邊的