夏茅客運站地塊（一期）項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書

PAGE第PAGEXXX頁共5PAGEXXX金蝶項目設(shè)計管理部策劃夏茅客運站地塊（一期）項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書目錄項目概況項目簡介及位置用地規(guī)模及用地性質(zhì)項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目整體定位總體規(guī)劃設(shè)計交通組織住宅建筑設(shè)計要求公共建筑設(shè)計要求設(shè)計成果要求PAGEPAGE2項目概況項目簡介及位置項目原址為夏茅客運站地塊，位于白云區(qū)廣花一路與機場高速交界處西北面，夏花一路以南，屬于白云湖數(shù)字科技城-港澳青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地的片區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)。交通便利，地塊附近規(guī)劃有地鐵24號線“夏茅站”及22號線。周邊以城中村、村級工業(yè)園為主，市政配套一般。項目現(xiàn)狀平整，外邊線不規(guī)劃。項目周邊現(xiàn)狀環(huán)境：a)北側(cè)存在加油站及高壓線影響；b)東側(cè)靠廣花一路及機場高速，存在一定噪音影響。c)西側(cè)有低矮建筑，視野開闊，近點缺乏景觀支撐，遠可局部觀望白云湖（約2公里）。d)南側(cè)是規(guī)劃的青創(chuàng)大道。用地規(guī)模及用地性質(zhì)一期總用地面積42675平方米，計容總建筑145744平方米，用地性質(zhì)為二類居住、商業(yè)、商務(wù)、公共交通場站用地。項目設(shè)計依據(jù)及主要經(jīng)濟技術(shù)指標設(shè)計依據(jù)。本項目設(shè)計任務(wù)書的有關(guān)文件內(nèi)容,本項目地塊宗地圖,廣州市相關(guān)的規(guī)劃及建筑設(shè)計規(guī)范及規(guī)程,國家強制性設(shè)計規(guī)范。設(shè)計主要經(jīng)濟技術(shù)指標：一期規(guī)劃指標一覽表編號指標名稱具體指標備注說明1總建設(shè)用地面積42675㎡用地紅線范圍內(nèi)除去道路用地及綠化用地后的可建設(shè)面積2容積率3.78應(yīng)用盡容積率3總建筑面積208876.44綠地率≥25%住宅地塊5建筑密度《50%5計容總建筑面積148224.4㎡其中1）住宅125661㎡其中配建政府性房源12103㎡市場化住宅107017㎡配套設(shè)施1910社區(qū)服務(wù)站等2）商業(yè)24714㎡其中商業(yè)8502㎡公寓16212㎡6不計容建筑面積57353.4㎡其中地下車庫56152㎡停車位1550個地面停車100個項目整體定位2.1項目定位：塑白云區(qū)中端品質(zhì)住宅，配套大型商業(yè)。2.2項目客戶定位：剛需首置型和首改型的中產(chǎn)階層客戶為主核心客戶：項目周邊板塊地緣性客戶；地塊周邊專業(yè)市場老板，私企業(yè)主；周邊村民。軸射客戶：地鐵24號線及22號線、廣花一路、機場高速沿線剛需客戶；新市周邊村民，白云新城汽配批發(fā)、化妝品批發(fā)市場老板。2.3產(chǎn)品策略1）走產(chǎn)品錯位競爭路線，同時以高品質(zhì)的外部展示淡化周邊不良配套影響。2）保單價控總價：市場熱銷120方產(chǎn)品以下戶型，合理控制戶型面積，規(guī)避總價過高的問題。3）提高產(chǎn)品綜合競爭力：提升產(chǎn)品附加值（裝修、品質(zhì)、服務(wù)等），同時在規(guī)劃上優(yōu)化并布置中心大花園，使用品質(zhì)材料打造公共空間等。3總體規(guī)劃設(shè)計1）充分挖掘景觀資源，規(guī)避周邊不良因素的影響。通過小區(qū)內(nèi)環(huán)境的營造、合理規(guī)劃布局來創(chuàng)造盡可能多的景觀價值；通過景觀主軸、組團綠地、入口景觀帶，打造高尚生活社區(qū)。2）總體規(guī)劃中要注重住宅、商業(yè)、公建配套的和諧統(tǒng)一。3）場地規(guī)劃中，必須考慮建筑、交通流線、入口設(shè)計、停車、服務(wù)等各個方面的一致性，并考慮消防、人防、防洪防澇等有關(guān)規(guī)范，總體合理布局。4）需滿足限制高度要求，住宅不超過130米高度。4交通組織4.1進入樓盤交通及功能設(shè)計1）道路系統(tǒng)滿足交通、消防等方面的要求。結(jié)合地形，合理的選擇道路坡度及斷面形式。2）需對小區(qū)的人行系統(tǒng)進行規(guī)劃設(shè)計，做到簡潔通暢，方便住戶出入。3）從地下車庫可直接乘坐電梯到達各樓層，地下層的電梯廳設(shè)門禁系統(tǒng)。4）合理組織小區(qū)車輛、配套商業(yè)車輛、學(xué)校車輛及派出所等公建配套車輛的流線。4.2動態(tài)交通規(guī)劃1)遵循人車分流住戶車輛只到達地庫，原則上不進入住宅組團內(nèi)2）住宅內(nèi)道路規(guī)劃住宅內(nèi)的消防車道的設(shè)計要考慮與慢跑道及歸家路結(jié)合，減少道路基礎(chǔ)成本。4.3出入口合理設(shè)置出入口設(shè)置要考慮后期物業(yè)管理成本，結(jié)合現(xiàn)狀及規(guī)劃條件，建議最多二個管理口。4.4圍墻及周界防范5.4.1幼兒園區(qū)域為封閉式管理，采用通透式圍墻及管理門進行，與小區(qū)及商業(yè)分開管理；5.4.2圍墻主體采用通透式設(shè)計，高度≤2.5米，形式與建筑外立面呼應(yīng)。5.4.3注重圍墻的物理防護，輔以安全防范監(jiān)控功能、照明功能。5住宅建筑設(shè)計要求5.1產(chǎn)品建議5.1.1住宅分布：商品房布置應(yīng)盡量多南向戶型，不存在視線遮擋。5.1.2戶型設(shè)計要點1）原則上面積分配應(yīng)向資源更好的戶型傾斜，端戶戶型面積最大，拼接戶戶型次之，北向戶型面積最?。荒蟼?cè)戶型盡量減少對中間戶型的遮擋。2）高實用率，住宅樓按銷售建筑面積算，實用率》80%。3）在基本設(shè)計滿足功能使用要求，且現(xiàn)行法規(guī)、規(guī)范允許的前提下盡量增加贈送面積，提高房屋使用率與附加值，增加舒適性。4）戶型配比建議：商品房戶型2房3房4房2+1房緊湊3房舒適3+1房（有套房）舒適4房（有套房）面積段建議677588110-120戶型配比建議15%20%50%15%5.1.3標準層高建議1）商品房標準層層高不低于3米，入戶大堂不低于5米。5.2建筑風(fēng)格、外立面建議1）與項目形象吻合，并能較好迎合客戶對品質(zhì)的需求，在把控成本的前提下，盡量高端大氣，體現(xiàn)品質(zhì)感，主推1個立面方案（建議現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計），外加3個立面意向圖片。2）差異化，避開區(qū)域競爭產(chǎn)品風(fēng)格，有效展現(xiàn)項目價值，凸顯項目城市中心地域?qū)傩浴?）住宅立面注重視野及功能性，注重品質(zhì)并與項目整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。4）屋面造型注重標識性，簡潔，大方，但不建議采用大跨度、大體量的屋架設(shè)計。設(shè)計時應(yīng)考慮夜間泛光照明意向效果。5）在有限成本控制的前提下達到品質(zhì)住宅的視覺效果，低層部分（人體視野范圍）的細節(jié)處可選用高端石材/仿石瓷磚等材質(zhì)裝飾，展現(xiàn)建筑高貴感，高層部分則以大面積面磚拼貼，具備遠看時鮮明的視覺感受。5.3單體建筑設(shè)計原則1）核心筒做到盡可能方正和緊湊；電梯廳有條件應(yīng)做到自然通風(fēng)采光。2）結(jié)構(gòu)布局合理，可適應(yīng)平面布局的變化。5.4公寓司機公寓的名稱按出讓合同：配建政府性房源。其他公建配套的公寓按正常公寓設(shè)計。6公共建筑設(shè)計要求6.1商業(yè)配套1）對此區(qū)域進行價值排序，以價值最大化為原則進行商業(yè)布置；2）商業(yè)布置應(yīng)有連續(xù)性便于形成較佳商業(yè)氛圍，并應(yīng)在人流較集中的位置布置考慮.6.2公建配套公建配套建議設(shè)置在商業(yè)價值較低的位置。幼兒園應(yīng)有獨立的出入口，避免對住宅的影響；幼兒園區(qū)不設(shè)地下車庫，室外空間需考慮學(xué)校車位的使用要求；幼兒園的配電房及發(fā)電機房需單獨設(shè)置在幼兒園用地紅線范圍內(nèi)。7、設(shè)計成果要求7.1所有的設(shè)計必須采用國際標準的計量單位。例如：長度單位：總體規(guī)劃標注以米（m）為單位，單體建筑設(shè)計標注以毫米（mm）為單位；高程單位：標高以米（m）為單位；面積單位：面積以平方米（m2）為單位。7.2設(shè)計內(nèi)容包括工程所涉及的相關(guān)專業(yè)設(shè)計和服務(wù)。包括但不限于：1）修建性詳細規(guī)劃（含投資估算）2）方案設(shè)計、初步設(shè)計（含概算）、施工圖設(shè)計。設(shè)計內(nèi)容包括：建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、通風(fēng)、空調(diào)、智能化、人防、消防、防雷、電信、煤氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、幕墻、基坑等。3）商業(yè)廣場、紅線內(nèi)道路、園建、綠化、給排水、紅線外銷售區(qū)的園建、綠化、水電。4）建筑立面泛光照明。保安攝像監(jiān)控、道閘收費、門禁、可視對講深化設(shè)計，停車場劃線及標示設(shè)計、商場標示系統(tǒng)設(shè)計、電訊供應(yīng)設(shè)計、公共廚房油煙設(shè)計5）精裝修設(shè)計、6）綠色建筑設(shè)計。7）機電專業(yè)綜合管線布置；8）配合裝修專業(yè)，風(fēng)、水、電、消防、智能化、電信、煤氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)末端定位；9）設(shè)計專業(yè)包含標段內(nèi)工程所有相關(guān)專業(yè)的設(shè)計。10）配合地鐵公司需求進行設(shè)計修改配合。11）編制工程概算、預(yù)算等造價文件，符合限額設(shè)計要求。12）現(xiàn)場指導(dǎo)(設(shè)計人員駐場、主任設(shè)計師參加周例會制度)、監(jiān)督及相關(guān)配合工作。13）根據(jù)衛(wèi)生防疫、消防、教育、地鐵設(shè)施保護辦公室、城管、建委、交委、衛(wèi)生局、供電局等專業(yè)部門的審查意見修改圖紙；完成面積審核、建筑放線事宜。14）協(xié)助編制竣工圖。15）用BIM系列軟件建立模型。提供實體模型。16）中標單位應(yīng)提供設(shè)計總協(xié)調(diào)服務(wù)，費用包含在設(shè)計費中，具體工作包括但不限于以下各項：a)在設(shè)計全過程承擔對各專業(yè)設(shè)計、各分包設(shè)計的總協(xié)調(diào)工作，協(xié)助業(yè)主對各項設(shè)計、工作計劃進行管理和控制。協(xié)助業(yè)主明確各專項設(shè)計分包界面，就設(shè)計交叉面進行協(xié)調(diào)、劃分。b)配合業(yè)主對材料采購、工程的招投標管理，協(xié)助業(yè)主組織設(shè)計招標、評標工作。c)為組織設(shè)計分包工作提供技術(shù)層面的專業(yè)意見。d)協(xié)助業(yè)主確定專項設(shè)計分包單位的設(shè)計合同架構(gòu)，參與合同談判。e)根據(jù)業(yè)主編制的《專項使用需求書》，協(xié)助業(yè)主編制《專項設(shè)計任務(wù)書》（如需委托）。f)協(xié)調(diào)業(yè)主處理在設(shè)計準備過程中與專項設(shè)計分包單位的工作關(guān)系，協(xié)助業(yè)主解決與主體設(shè)計相關(guān)的問題及糾紛。g)督促、協(xié)調(diào)專項設(shè)計分包按工作計劃完成設(shè)計。h)協(xié)調(diào)各專業(yè)根據(jù)方案設(shè)計評審意見調(diào)整設(shè)計并協(xié)調(diào)各專業(yè)的初步設(shè)計。i)督促業(yè)主對各專業(yè)及專項設(shè)計分包設(shè)計成果如期決策和審定。j)協(xié)調(diào)專項設(shè)計分包與主體設(shè)計的關(guān)系，負責(zé)各專業(yè)間的設(shè)計提資管理。k)協(xié)助業(yè)主進行專項設(shè)計分