2007年經(jīng)營管理計劃書

2007年經(jīng)營管理計劃書—魅力之城項目PAGEPAGE22007年經(jīng)營管理計劃書——魅力之城編制依據(jù)浙江萬科南都公司下發(fā)2006-2008年經(jīng)營計劃通知;一期規(guī)模指標:根據(jù)2006年11月23二期規(guī)模指標:根據(jù)2006年7月31日杭州公司設(shè)計管理部提供數(shù)據(jù);2007年度核心指標（面積均為建筑面積銷售:住宅銷售731套（77579平方米），銷售金額53，943萬元；車位銷售90個，銷售金額540萬元；商鋪銷售1394平方米，銷售金額1，394萬元。資金:銷售回籠52,468萬元；資金流出39,405萬元，累計資金流出71,534萬元；現(xiàn)金凈流量-19,066萬元。結(jié)算：07年無結(jié)算計劃。開工面積：229210平方米；其中地下室39092平方米?？⒐っ娣e；無。2007年度關(guān)鍵節(jié)點一期關(guān)鍵節(jié)點：2007年22007年52007年4月20日首期開盤;2007年9月30日全部結(jié)構(gòu)封頂；二期關(guān)鍵節(jié)點：2007年3月15日2007年42007年82007年度重點任務(wù)2007年4月下旬一期開盤；年內(nèi)完成銷售金額55，868萬元。2007年8簽署人：二零零內(nèi)容提綱項目基本情況第3頁內(nèi)容：地理位置、總體規(guī)劃指標、開發(fā)周期、項目收益情況、主要合作單位2007年財務(wù)目標….第4頁內(nèi)容：銷售目標，結(jié)算目標，資金計劃2007年銷售計劃…第5\6\7頁..內(nèi)容：銷售及推盤計劃、營銷費用控制目標2007年報批報建計劃…第8\9頁..內(nèi)容：報批報建計劃、設(shè)計工作計劃2007年工程管理目標及節(jié)點計劃第10\11頁.內(nèi)容：工程計劃節(jié)點、工程計劃管理要點成本管理目標及措施…第12\13頁內(nèi)容：成本控制目標、成本控制要點客戶管理目標及措施第14\15頁內(nèi)容：項目入伙主要節(jié)點完成計劃、客戶關(guān)系中心管理重點物業(yè)管理目標及措施第16頁內(nèi)容：物業(yè)管理目標及措施2007年經(jīng)營管理計劃書—魅力之城項目第4頁共16頁第一章項目基本情況1、地理位置魅力之城項目位于杭州市江干區(qū)九堡鎮(zhèn)江干科技園區(qū)內(nèi)，東南鄰九環(huán)路，西南鄰九盛路。項目分兩期開發(fā)。一期、二期之間由14米寬的規(guī)劃支路分割。根據(jù)《杭州市居住區(qū)發(fā)展規(guī)劃》（2006-2010），九堡區(qū)域定位為：下沙副中心的一個功能完備、配套齊全的現(xiàn)代化大型居住區(qū)。江干科技園區(qū)已經(jīng)從原來的工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃向商貿(mào)居住區(qū)轉(zhuǎn)變，未來的工業(yè)將逐步外遷，居住商貿(mào)的定位將逐步凸現(xiàn)出來。

2、總體規(guī)劃情況一期用地面積43453m2，容積率2.3。地塊建筑類型為小高層、高層住宅，規(guī)劃地上建筑總面積：99937m2，地下室總面積：22180m2，二期用地面積40985㎡，容積率2.2。地塊建筑類型為小高層、高層住宅，規(guī)劃地上建筑總面積：90181m2，總戶數(shù)891戶，車位3、開發(fā)周期06年5月取得一期、二期項目用地。計劃07年2月11日計劃07年8月1日二期地塊開工，至09年2月25日全數(shù)入伙。4、項目整體收益情況項目開發(fā)總投資10.94億元，總銷售收入13.99億元，預(yù)計項目稅后利潤1.72億元左右，銷售凈利率12.33%，單位占地面積凈利921元/平米，內(nèi)部收益率26.77%。5、主要合作單位項目合作單位方案設(shè)計單位中域（杭州）建筑設(shè)計咨詢有限公司施工圖設(shè)計單位浙江省工業(yè)設(shè)計研究院市政設(shè)計單位中國市政工程西北設(shè)計院施工單位上海家樹建筑工程有限公司待定銷售代理公司上海新聯(lián)康咨投資顧問有限公司策劃機構(gòu)杭州道威廣告第二章2007年財務(wù)目標1、銷售目標：2007年實現(xiàn)住宅銷售面積77579M2、金額53,943萬元，商業(yè)銷售面積1394M2、金額1,3942、結(jié)算目標：07年無結(jié)算計劃。08年計劃結(jié)算面積191,061M2，結(jié)算金額123,022萬元，項目利潤24,682萬元。09年計劃結(jié)算面積35,306M2，結(jié)算金額16,839萬元，項目利潤4,342萬元上述動態(tài)成本指的是全項目分產(chǎn)品類型成本。3、資金計劃：2007年實現(xiàn)銷售回籠52,468萬元，項目累計資金流出71,534萬元，現(xiàn)金凈流量-19,066萬元。第三章2007年銷售計劃銷售及推盤計劃一期公寓營銷及推盤計劃：公寓共計904套。計劃2007年4月下旬開盤，2007年內(nèi)公寓計劃推盤814套，銷售731套.一期公寓營銷及推盤計劃表公寓推盤計劃銷售計劃存貨樓號套數(shù)面積均價銷售額套數(shù)面積均價銷售額套數(shù)面積2007年4月1、318316,5056,800112，234，00014513，2136,80089，848，400383，2922007年5月4979，4056,90064，894，50011610,2956，86870，706，300192，4022007年6月618122，2606,900153，594，00010913，4906,90093，081，0009111,1722007年7月404,9116,90033，885，900516,2612007年8月202,4556,90016，939，500313,8062007年9月7、813615,2867,000107，002，00010211,4657，00080，255，000657,6272007年10月9、1013615,2867,100108，530，60010611,9147,06884，208，1529510,9992007年11月2808,3357,20060，012，000737,7787,16055，686，90010311,5562007年12月202,0587,20014，817，600839,4982007年小計81487，0776，963606，267，00073177，5796953.76539，428，7522008年1月475,2797,06437，293，015364,2192008年2月5919,0237,30065，867，900565，6897,23941，181，137707,5532008年3月707，5537，18054，232，09600合計90496，1006,99467212340090496，1006994672123400（2）二期公寓營銷及推盤計劃：公寓共計891套。2007年無銷售推盤計劃，下表是08-09年項目整個銷售推盤周期公寓銷售推盤參考計劃。二期公寓營銷及推盤計劃表公寓銷售計劃存貨套數(shù)面積均價銷售額套數(shù)面積均價銷售額套數(shù)面積2008年3月19117,1907,050121,189,500807,2007,05050，760，0001119,9902008年4月0000716,3907,05045，049，500403,6002008年5月12411,1607,15079,794,0001109,9007,13170，605，000544,8602008年6月1029,1807,25066,555,000867,7407,21055，809，000706,3002008年7月00003531507,25022，837，500353,1502008年8月968,6407,25062,640,0007567507,25048，937，500565，0402008年9月516,3077,35046,356,4508289287，31165，279，280252，4192008年10月12712,0387,35088，479，3008581297,35059，748，150676，3282008年11月8710,7597,40079,616,600606,9297,38851，194，0509410，1582008年12月0000344,2057,40031,117,000605，9532009年1月00004545217,24832，767，282151,4322009年2月0000151,4327,46010，526，588002009年3月11313,4077,510100，686，5709110,7967,51081，077，960222,6112009年4月0222,6117,51019，608，61000合計89188,6817,277645，317，42089188,6817277645，317，420（3）一期地下車位營銷及推盤計劃：地下車位共計490個。計劃2007年4月下旬開始銷售，2007年內(nèi)車位計劃推盤90個,銷售90個。一期地下車位營銷及推盤計劃表車位推盤計劃銷售計劃存貨個數(shù)單價銷售額個數(shù)單價銷售額個數(shù)金額2007年4月2060000120000020600001200000002007年5月10600006000001060000600000002007年6月10600006000001060000600000002007年7月10600006000001060000600000002007年8月560000300000560000300000002007年9月560000300000560000300000002007年10月10600006000001060000600000002007年11月10600006000001060000600000002007年12月10600006000001060000600000002007年小計9060000540000090600005400000002008年1月10600006000001060000600000002008年2月10600006000001060000600000002008年3月10600006000001060000600000002008年4月10600006000001060000600000002008年5月10600006000001060000600000002008年6月10600006000001060000600000002008年7月280650001820000030650001950000190162500002008年8月065000030650001950000160143000002008年9月065000030650001950000130123500002008年10月0650000506500032500008091000002008年11月0650000706500045500001045500002008年12月06500007065000455000002009年1月637000044100006370000441000000合計4906411831610000490641183161000000（4）二期地下車位營銷及推盤計劃：車位共計445個。2007年無銷售推盤計劃.下表是08－09年項目整個銷售推盤周期地下車位銷售推盤參考計劃。二期地下車位營銷及推盤計劃表車位推盤計劃銷售計劃存貨個數(shù)單價銷售額個數(shù)單價銷售額套數(shù)金額2008年3月10650006500001065000650000002008年4月10650006500001065000650000002008年5月10650006500001065000650000002008年6月10650006500001065000650000002008年7月10650006500001065000650000002008年8月10650006500001065000650000002008年9月10650006500001065000650000002008年10月10650006500001065000650000002008年11月10650006500001065000650000002008年12月10650006500001065000650000002009年1月345700002415000050700003500000295206500002009年2月070000040700002800000255178500002009年3月070000040700002800000215150500002009年4月070000050700003500000165115500002009年5月07000005070000350000011580500002009年6月0700000507000035000006545500002009年7月07000006570000455000000合計4456887630650000445688763065000000(5)一期商業(yè)營銷及推盤計劃：商業(yè)面積共計1394平方米。計劃2007年11月開始推盤銷售，2007年內(nèi)完成全部銷售。商業(yè)推盤計劃銷售計劃存貨面積單價銷售額面積單價銷售額面積2007年11月1，39410000139400001，000100001000000002007年12月3941000039400000一期商業(yè)營銷計劃(6)二期商業(yè)營銷及推盤計劃：商業(yè)面積共計1100平方米。2007年無銷售推盤計劃.下表是08－09年項目整個銷售推盤周期商業(yè)銷售推盤參考計劃。二期商業(yè)營銷計劃表商業(yè)推盤計劃銷售計劃存貨面積單價銷售額面積單價銷售額面積2008年11月110010000110000004001000040000007002008年12月70010000700000002、魅力之城項目整體銷售計劃參考表單營銷費用控制目標：2007年度計劃完成銷售面積約80，000平方米，完成總銷售金額55，800萬元，在此前提下，營銷費用額度為1506.6萬元,計劃營銷費用為1549.46萬元。第四章2007年報批報建計劃1、報批報建計劃一期節(jié)點計劃報批報建內(nèi)容節(jié)點初步設(shè)計批復(fù)06-12-監(jiān)理中標通知書0施工中標通知書0施工圖完成設(shè)計圖審07-0施工圖報建完成07-土地證06-12-2建設(shè)工程規(guī)劃許可證0建筑工程施工許可證0形象進度鑒證單07-03-預(yù)售許可證(首批開盤)07-二期節(jié)點計劃報批報建內(nèi)容節(jié)點方案批復(fù)07-0建設(shè)用地規(guī)劃許可證07-0初步設(shè)計批復(fù)07-0監(jiān)理中標通知書07-施工中標通知書07-施工圖完成設(shè)計圖審07-施工圖報建完成07-土地證07-建設(shè)工程規(guī)劃許可證07-建筑工程施工許可證07-預(yù)售許可證(首批開盤)08-3-202007年報批報建重點工作·一期：2007年22007年22007年4月20日·二期：2007年32007年52007年62007年72007年7月30日·由于報建要求的時間非常緊，需要設(shè)計管理部、項目經(jīng)理部、工程管理部等部門全力配合前期報批報建.2、設(shè)計工作計劃節(jié)點計劃魅力之城項目一期（4#地塊）二期（5#地塊）部門管理人員分配負責(zé)人施虹建筑設(shè)計師郭宏光室內(nèi)設(shè)計師翁瑞棟景觀設(shè)計師胡蕾建筑計劃概念設(shè)計完成06-12-31規(guī)劃及單體方案完成07-3實施方案2006-11-2207-報批施工圖20007-審圖、節(jié)能等審批2006-12-1807-全套施工圖2007-07-景觀計劃景觀設(shè)計方案2006-12-1507景觀擴初設(shè)計2007-3-107景觀施工圖2007-4-200市政計劃市政施工圖2007-4-2007-12-1室內(nèi)計劃(一期)方案2006-12-15施工圖2007-01-15開工2007-03-竣工2007-04-18開放2007-04-20·項目一期計劃中存在的風(fēng)險：建筑2006年計劃中，由于方案/擴初設(shè)計單位技術(shù)綜合水平的問題以及方案報審中主管部門的審批意見、立面修改、戶型優(yōu)化、人防設(shè)計進度等影響了總平面、地下室及部分單體的設(shè)計進度，實施方案的完成時間存在很大風(fēng)險。因施工圖設(shè)計與實施方案設(shè)計存在同步進行的問題，實施方案在報審過程中審批意見將成為不確定因素，預(yù)計也會給施工圖的按期完成造成困難。上述原因,會造成2007年報批報建計劃中取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證/施工許可證節(jié)點計劃的延誤?！ろ椖慷谕瑯哟嬖趫髮徶兄鞴懿块T的審批意見對設(shè)計進度的影響問題.需要汲取一期設(shè)計組織管理工作中的經(jīng)驗教訓(xùn)，給予預(yù)控。2007年設(shè)計管理重點工作所有建筑設(shè)計節(jié)點計劃是整個設(shè)計管理重點，它會影響報批報建進度以及其它設(shè)計計劃的落實。第五章2007年工程管理目標及節(jié)點計劃工程計劃節(jié)點項目魅力之城一期工程計劃開工07-1#、3#樓建筑達正負零,滿足預(yù)售進度要求07-示范區(qū)工程完工07-全部建筑完成基礎(chǔ)施工07-0全部建筑達正負零,滿足預(yù)售進度要求07-06-1結(jié)構(gòu)封頂07-09-3小高層外架拆除07-12-15高層腳手架拆除08-02-03單體竣工/園建完工08-04-30正式通水通電08-03-31工程竣工備案完成/具備交付08-6-30開始交付08-8-15建設(shè)周期18個月項目魅力之城二期工程計劃開工07-全部建筑完成基礎(chǔ)施工07-12-2全部建筑達正負零,滿足預(yù)售進度要求07-12-2結(jié)構(gòu)封頂08-04-3腳手架拆除08-正式通水通電08-09-20單體竣工/園建完工08-10-20工程竣工備案完成/具備交付08-12-20開始交付2009-2-15建設(shè)周期18個月注：二期工期較緊，加之總結(jié)一期設(shè)計進展不順利的經(jīng)驗教訓(xùn)，建議設(shè)計啟動時間提前，開工時間由公司原要求的2007年9月1日，提前至8月1日，其他節(jié)點相應(yīng)調(diào)整，魅力之城一期工程2007年計劃管理重點06年1206年12月30日完成規(guī)劃道路代建施工；0706年12月2507年2月10日獲取07年2月10日前，部分樁基及會所基礎(chǔ)在先行實施，以確保07年507年3月23日，1#、3#樓施工達正負零標準，完成檢測，達到預(yù)售進度要求；07年4月30日示范區(qū)完成工程收尾，達可供展示要求,此時,1#/3#樓形象進度達07年607年9月30日主體結(jié)構(gòu)全部封頂；08年3月31日正式通水通電；08年4月30日單體竣工，并完成景園施工；08年6月30日完成工程竣工備案合格證，具備交付條件。3、魅力之城二期2007年工程計劃管理重點07年7月30日07年808年1月25日，部分樓宇施工達正負零標準，完成檢測，達到首次預(yù)售進度要求。08年408年908年10月20日08年12月20日完成工程竣工備案合格證，具備交付條件；第六章成本管理目標及措施成本控制目標目標成本：·一期可售面積平均開發(fā)成本（目標成本）為4656.38元/M2；·一期可售面積平均投資成本為4879.88元/M2；·一期一期開發(fā)總成本為55724.92萬元；·一期項目總投資為58399.65萬元?！ひ黄谀繕顺杀緸椋寒a(chǎn)品類型目標成本（元/㎡）小高層住宅6,055高層住宅5,154商業(yè)5,942車位663由于一期規(guī)劃容積率高于全項目綜合容積率，因此一期目標成本低于全項目成本。成本控制目標：差異率低于1.5％；·本“目標成本”是依據(jù)2006年11月23日設(shè)計管理部提供的一期·二期由于條件不成熟未進行專門測算。成本控制要點施工圖設(shè)計前與設(shè)計部、工程部、項目部合理制定各部位的建筑做法，提供給設(shè)計院；施工圖設(shè)計階段，與工程部一起做好施工圖的設(shè)計優(yōu)化，提出合理優(yōu)化的建議；施工圖預(yù)算時嚴格按照合同要求執(zhí)行，在公司的制度下和咨詢公司一起做好施工圖的預(yù)算。督促公司各部門配合要點：1、營銷部：參考目標成本合理的提出產(chǎn)品檔次要求，最好能做到一次到位（對產(chǎn)品的戶型、功能、裝修檔次）；2、設(shè)計部配合要點：設(shè)計階段參考目標成本，在設(shè)計階段合理將設(shè)計預(yù)算控制在目標成本內(nèi)；施工圖出圖后，設(shè)計圖紙要做到施工圖清楚、明了，材料做法表明確，施工節(jié)點詳細；配合招標：對于非甲供材要做到招標前對材料封樣確認，招標過程中要對施工單位提供的材料封樣進行確認。項目上的任何可導(dǎo)致成本發(fā)生重大變化，提前做好成本預(yù)警；設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的費用必須控制在主體建安造價的5%之內(nèi)。對每份變更、簽證的合理性進行判斷，爭取做到每份變更、簽證做法最優(yōu)。對于新項目，變更簽證做到月結(jié)月清，成本動態(tài)信息反映及時。目標成本確定后，成本必須嚴格控制，不能突破。某項成本超過，成本管理部積極配合，在其他地方減少相應(yīng)費用，做到總成本不變。第七章客戶管理目標及措施入伙主