XXXX寫字樓產(chǎn)品營銷的策略

XXXX寫字樓產(chǎn)品營銷的策略目錄contents

ChapterⅠ區(qū)位概況ChapterⅢ客戶梳理ChapterⅡ市場總覽Chapter

Ⅳ產(chǎn)品分析Chapter

Ⅳ營銷策略初探區(qū)位概況小陸家嘴淮海中路人民廣場南京西路徐家匯中山公園徐匯濱江虹橋開發(fā)區(qū)漕河涇開發(fā)區(qū)上海南站新客站虹橋交通樞紐徐家匯CBD核心位置，城際可達性較強處于徐家匯與虹橋開發(fā)區(qū)兩大CBD范圍內(nèi)2.0公里內(nèi):徐家匯商圈虹橋開發(fā)區(qū)4.0公里內(nèi):中山公園商圈漕河涇開發(fā)區(qū)徐匯濱江商務帶6.0公里內(nèi):南京西路商圈人民廣場商圈淮海中路商圈嘉凱城虹橋開發(fā)區(qū)徐匯濱江中山公園區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局徐家匯文化綜合商務區(qū)重點發(fā)展IT信息服務、專業(yè)服務、金融/保險、教育培訓等現(xiàn)代服務業(yè)。徐匯濱江商務帶重點發(fā)展企業(yè)總部聚集區(qū)以及研發(fā)、科技、營運、濱江景觀帶。虹橋開發(fā)區(qū)以國際商貿(mào)為主導，重點發(fā)展展覽展示業(yè)、酒店旅游業(yè)和專業(yè)服務業(yè)。徐家匯嘉凱城項目位于核心商務區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚度較高，同時連接虹橋、徐匯濱江商務帶項目地塊位于徐家匯區(qū)域，交通樞紐地位顯著，周邊商務業(yè)態(tài)成熟中山公園商貿(mào)區(qū)重點發(fā)展物流、商貿(mào)類企業(yè)、購物中心、高檔住宅區(qū)。南京西路商務區(qū)老牌商業(yè)中心、現(xiàn)代服務業(yè)、金融類企業(yè)、酒店、購物中心。南京西路漕河涇開發(fā)區(qū)漕河涇開發(fā)區(qū)IT軟件行業(yè)、高新科技行業(yè)、能源、微電子、設計研發(fā)行業(yè)。項目SWOT分析S(優(yōu)勢)O(機會)W(劣勢)T(威脅)市中心稀缺可售型高品質(zhì)寫字樓

軌道交通五線交匯，交通便捷產(chǎn)品品質(zhì)區(qū)域銷售型項目領(lǐng)先地位

項目商業(yè)部分體量較小地塊周邊未形成商務集聚氛圍標準層產(chǎn)證不能分割，目標客戶有一定局限性本項目自身綜合優(yōu)勢吻合高端辦公需求項目周邊未來規(guī)劃優(yōu)勢（徐家匯中心）區(qū)域招商政策及政府換屆對商辦銷售市場的激勵全市寫字樓供應量激增項目周邊存在各別高端競爭項目房地產(chǎn)整體市場處于政府調(diào)控期項目區(qū)位小結(jié)徐家匯核心商圈，地理位置優(yōu)越：1.步行至港匯廣場只需5分鐘。2.項目對面政府重點商業(yè)工程“徐家匯中心”項目在建。地處虹橋路主干道，銜接兩大核心CBD1.車行至虹橋開發(fā)區(qū)只需10分鐘。2.車行至徐匯濱江商務帶15分鐘即達。交通可達性較強，軌道交通優(yōu)勢顯著：1.軌道交通1、3、4、9、10號線交匯2.位于虹橋路主干道，依托內(nèi)環(huán)、延安路高架市場稀缺可售型甲級商務樓：1.世界頂級建筑設計公司Gensler傾力打造。2.高品質(zhì)的交付標準及企業(yè)總部的市場定位。目錄contents

ChapterⅠ區(qū)位概況ChapterⅢ客戶梳理ChapterⅡ市場總覽Chapter

Ⅳ產(chǎn)品分析Chapter

Ⅳ營銷策略初探市場綜述根據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2013年第1季度，上海寫字樓成交6536套，環(huán)比2012年第4季度下跌10.26%，同比2012年第1季度大漲233.13%；成交面積502801平米，環(huán)比下跌21.24%，同比上漲66.56%。受春節(jié)長假的影響，2013年第1季度寫字樓市場成交轉(zhuǎn)淡，但同比2012年第1季度，2013年還是較為活躍的，尤其是小戶型商住樓項目。而隨著住宅調(diào)控的持續(xù)從緊及國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境的逐步回暖，預計2013年寫字樓成交市場或?qū)⒊掷m(xù)走高。項目位置成交面積成交均價（平方米）（人民幣每平方米）東方金融廣場浦東2,43956,498匯京國際廣場徐匯3,10154,663嵐橋國際大廈浦東6,63241,400創(chuàng)智天地楊浦3,46536,913散售市場交易案例2013第一季度數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯中國市場研究部散售市場限購令等住宅市場調(diào)控政策進一步推升了上海甲級寫字樓散售市場熱度。許多國內(nèi)買家傾向買入辦公樓自用，以降低未來租金上漲帶來的成本攀升。除此之外，2013年多數(shù)甲級寫字樓項目為純租賃，散售市場優(yōu)質(zhì)項目供應有限或?qū)⑹箻I(yè)主考慮提價。市場綜述寫字樓整棟交易案例2013年第一季度數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯中國市場研究部整售市場整售市場依然較為看好。隨著人民幣基金及保險公司投資房地產(chǎn)逐漸成熟，預計將有更多國內(nèi)機構(gòu)買家進入整棟投資市場。由于多數(shù)二線城市面臨供過于求壓力，一線城市仍是機構(gòu)買家首選之地。海外買家雖然有所式微，但考慮到中長期人民幣兌美元的升值預期，其仍將是市場的重要參與者。市場綜述物業(yè)地址價格平均價格買方(每平方米)海洋大廈黃浦人民幣19億37,740ARAAssetManagement寶安大廈浦東人民幣8億19,047搜房控股嘉亭大廈嘉定人民幣2.63億17,288MGPA(3-10樓)上海寫字樓2013年5月成交面積TOP10市場成交情況排名項目名稱區(qū)域板塊環(huán)線成交面積成交套數(shù)單套面積成交均價1匯銀銘尊普陀長風內(nèi)中環(huán)13298.55115115.64232502卓越世紀中心奉賢南橋新城外環(huán)外10203.4919951.27141293綠地未來中心奉賢南橋新城外環(huán)外8319.8915753166034綠地公園廣場寶山顧村外環(huán)外6947.9267103.7161145長泰企業(yè)天地閘北不夜城內(nèi)環(huán)內(nèi)5537.4817325.73324746和風家園二期閔行七寶外環(huán)外5331.616888.6180967張江盛科大廈浦東張江外環(huán)外4604.7241151.18194568匯融大廈普陀武寧內(nèi)環(huán)內(nèi)4446.415975.36344499金贏108廣場閘北大寧內(nèi)中環(huán)4032.3548843036210匯京國際廣場徐匯徐家匯內(nèi)環(huán)內(nèi)3201.181620056099排名項目名稱區(qū)域板塊環(huán)線成交面積成交套數(shù)單套面積成交均價1上海電器城金山亭林外交外14492.7127114.12122772中鐵中環(huán)廣場閘北彭浦中外環(huán)11940.6831385.18213203悅合國際廣場嘉定真新外郊外9150.6675122187604綠地領(lǐng)御奉賢南橋新城外環(huán)外8825.0916553.48156645華拓大廈嘉定江橋外環(huán)外6423.847783,43146246上海電器城二金山亭林外交外6393.3449130.4877477卓越世紀中心奉賢南橋新城外環(huán)外5795.6410455.73145378西子國際中心閔行莘莊外環(huán)外5700.534167.66279489嘉利商業(yè)廣場閘北大寧內(nèi)中環(huán)4606.376867.742868810贏華國際廣場普陀長風內(nèi)中環(huán)4152.5120207.6329439上海寫字樓2013年4月成交面積TOP10市場成交情況排名項目名稱區(qū)域板塊環(huán)線成交面積成交套數(shù)單套面積成交均價1瀛通綠地大廈黃埔打浦橋內(nèi)環(huán)內(nèi)17641.6108163.35633792松江萬達廣場松江新城東區(qū)外環(huán)外16134.434147.31160853卓越世紀中心奉賢南橋新城外環(huán)外14835,224959.58148004嘉福匯嘉定主城區(qū)外環(huán)外748015348.89136895嵐橋國際大廈浦東陸家嘴內(nèi)環(huán)內(nèi)6632.316414.52414006中冶祥騰尚郡嘉定南翔外環(huán)外5688.613243147107東方慧谷嘉定主城區(qū)外環(huán)外5318.212443.18104708旭輝浦江國際閔行浦江外環(huán)外4873.110646150379同進理想城普陀桃浦外環(huán)外4439.99646.251521910綠地翡翠國際奉賢南橋新城外環(huán)外4429.37856.7816620上海寫字樓2013年3月成交面積TOP10市場成交情況排名項目名稱區(qū)域板塊環(huán)線成交面積成交套數(shù)單套面積成交均價1綠地東海岸浦東周康外環(huán)外4717.188356.83141742寶山萬達廣場寶山張廟中環(huán)外4305.2339110.4192923華拓大廈嘉定江橋外環(huán)外2538.163181.8855164東方金融廣場浦東陸家嘴內(nèi)環(huán)內(nèi)2439.214609.8564985萬科早城閔行浦江外環(huán)外2228.473661.9124096匯銀金融中心普陀長風內(nèi)中環(huán)2141.076356.85229187卓越世紀中心奉賢南橋新城外環(huán)外1557.983051.93152758嘉福匯嘉定主城區(qū)外環(huán)外1409.432948.6130849同進理想城普陀桃浦外環(huán)外1230.932549.231420710松江萬達廣場松江新城東區(qū)外環(huán)外1157.472742.8715773上海寫字樓2013年2月成交面積TOP10市場成交情況排名項目名稱區(qū)域板塊環(huán)線成交面積成交套數(shù)單套面積成交均價1寶山萬達廣場寶山張廟中環(huán)外18026.82157114.82189762五角世貿(mào)商城南匯惠南外環(huán)外14267.58126113.2385243綠地東海岸南匯周康外環(huán)外12716.1222456.77141814嘉福匯嘉定主城區(qū)外環(huán)外8731.3218646.94125705華拓大廈嘉定江橋外環(huán)外8469.731018469876萬科早城閔行浦江外環(huán)外7206.5611762127557中冶祥騰尚都嘉定南翔外環(huán)外6336.1814842.81137808旭輝世紀廣場普陀長風內(nèi)中環(huán)6127.2761021.21271649五角世貿(mào)文化南匯惠南外環(huán)外5467.8624227.83859810松江萬達廣場松江新城東區(qū)外環(huán)外5210.7510748.715442上海寫字樓2013年1月成交面積TOP10市場成交情況根據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)，1季度上海寫字樓新增供應面積集中在普陀、浦東、嘉定、楊浦、閔行、奉賢六區(qū)，從2012年以來上海寫字樓市場供應和去化情況來看，供求比約為1.05:1，處于微弱的供過于求狀態(tài)，綜合2013年寫字樓市場成交表現(xiàn)，預計2013年寫字樓市場仍會有較大的放量。辦公樓市場情況匯京國際大廈地址虹橋路777號（2013年年底交房，2013年開盤）發(fā)展商上海匯京置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)形態(tài)及體量辦公樓+商業(yè)裙房樓高28層，整層產(chǎn)權(quán)建筑面積為1500平方米，地下二層，凈高98米，樓頂；裙房共5層建筑特征金屬板及石材配玻璃幕墻；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)交房標準標準層面積1500平方米；凈層高2.8米無框玻璃門、硅鈣板吊頂、格柵日光燈；墻面乳膠漆刷白；公共洗手間設施設備6部客梯，1部貨梯，瑞士迅達；大樓設有自動消防報警及噴淋裝置，并安裝閉路電視監(jiān)控及中央自動控制系統(tǒng)配套設施360個車位（1500元/月）；5層商業(yè)裙房配套，物業(yè)管理費物業(yè)管理：戴德梁行（上海）有限公司物業(yè)費：28元/平方米/月租金/售價銷售均價：55000元/平方米；項目分割面積為主，已經(jīng)去化接近5個整層。項目現(xiàn)狀項目目前空置率80%左右，適合行業(yè)：貿(mào)易、建筑設計、傳媒、IT行業(yè)。中山萬博國際中心地址淮海西路666號（2011年3月交房，2010年11月27日開盤）發(fā)展商上海萬博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)形態(tài)及體量辦公樓+獨立商業(yè)街總建筑面積5.2萬平方米，共28層（實際層24層）；標準層面積3-28F約1670平方米，單套面積：約228-307㎡。建筑特征經(jīng)典Art-Deco建筑立面，大堂挑空9.3米，雙大堂設計。特別配置擁有5000㎡“淮海坊”時尚商業(yè)街。交房標準標準層面積1670方米；凈層高2.8米無框玻璃門、智能門禁系統(tǒng)；硅鈣板吊頂、格柵日光燈；墻面乳膠漆刷白；地面架空地板；雙層中空Low-E玻璃窗，垂直卷簾；公共洗手間TOTO潔具設施設備9部電梯，6部客梯+2部消防梯+1部司機電梯，品牌OTIS；日立中央空調(diào)（風冷熱泵機組）；空調(diào)新風系統(tǒng)配套設施338個地上車位（900-1500元/月），配置擁有5000多平方米的“新淮海坊”時尚商業(yè)街；物業(yè)管理費物業(yè)管理公司：戴德梁行物業(yè)費：28元/平方米/月租金/售價項目銷售均價：45000元/平方米項目現(xiàn)狀項目目前空置率5%左右，入駐企業(yè)：環(huán)球資源、東芝醫(yī)療、太陽島國際度假俱樂部、瑪斯菲爾服裝、中茵控股有限公司。適合行業(yè)：貿(mào)易，電子器械，服裝生產(chǎn)及銷售，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。城開國際大廈地址徐匯區(qū)虹橋路335號發(fā)展商上海城開房地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)形態(tài)及體量辦公樓+商業(yè)裙房樓高17層；辦公面積4.7萬多平方米；商業(yè)裙房，地下2層停車庫建筑特征大理石材、金屬板配玻璃幕墻；鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)交房標準標準層面積2500平方米；凈層高2.7米硅鈣板吊頂，格柵燈、風口百頁、煙感、噴灑器、90mm高架網(wǎng)絡地板、地毯、乳膠漆設施設備5部客梯,3部貨梯；每層提供光纖干管和通訊設備，方便ISDN、ADSL、DDN寬帶系統(tǒng)接入，TOTO品牌潔具配套設施200個車位（1600元/月），大堂及裙樓商業(yè)配套，商業(yè)銀行營運接待中心，餐飲、咖啡吧、超市。物業(yè)管理費物業(yè)管理公司：城開物業(yè)物業(yè)費：28元/平方米/月租金/售價租金：8-9元/平方米/天項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)空置率在3%左右，入駐企業(yè)：三星、強生中國總部、城開房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等。項目適合行業(yè)：貿(mào)易，生產(chǎn)及銷售型企業(yè)，廣告?zhèn)髅?。港匯恒隆廣場地址虹橋路1號（2005年竣工，開盤日期：2003年6月15日）發(fā)展商香港恒隆集團物業(yè)形態(tài)及體量辦公樓+商業(yè)裙房樓高51層，高度230米；辦公面積6萬多平方米；商業(yè)裙房面積7平方米地上51層，地下1層建筑特征金屬板配玻璃幕墻；鋼筋混凝土框剪結(jié)構(gòu)交房標準標準層面積1750平方米；凈層高2.7米金屬天花吊頂，格柵燈、風口百頁、煙感、噴灑器、75mm高架網(wǎng)絡地板、地毯、木腳線墻面、乳膠漆設施設備16部客梯,2部貨梯，電梯品牌Schindler；每層提供光纖干管和通訊設備，方便ISDN、ADSL、DDN寬帶系統(tǒng)接入，TOTO品牌潔具配套設施1400個車位（1500元/月），近7萬平方米商場配套，Dunhill、Chlo、VivienneWestwood等8家國際一線品牌陸續(xù)入駐。168米長的歐亞式露天步行街。港匯恒隆酒店式服務公寓共93間客房可出租。物業(yè)管理費物業(yè)管理公司：仲量聯(lián)行物業(yè)費：32.50元/平方米/月租金/售價租金：11元/平方米/天；項目現(xiàn)有1000平米左右可出租面積。項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)空置率在5%左右，入駐企業(yè)：蘇格蘭皇家銀行、adidas、威伯科汽車控制系統(tǒng)控制有限公司（WABCO）、OMNICOM集團等。項目適合行業(yè)：貿(mào)易，生產(chǎn)及銷售型企業(yè)，廣告?zhèn)髅健?1SOHO中山廣場地址長寧區(qū)中山西路1065號（開盤時間：2011年8月7日；交房時間：2011年10月）發(fā)展商SOHO中國有限公司物業(yè)形態(tài)及體量A、B兩幢甲級寫字樓A幢寫字樓高18層，標準層面積1963.15-3877.66平方米，總建筑面積47662.92平方米。B幢寫字樓高23層，標準層面積1632.8-3631.27平方米，總建筑面積52536.61平方米，得房率66-67%。建筑特征連廊雙塔結(jié)構(gòu)；外立面以全彩LED燈點綴照明。交房標準乳膠漆墻面；架空地板；A座礦棉板吊頂、B座鋁板吊頂；樓層凈高2.7米。設施設備迅達客梯14部、消防梯4部、貨梯4部、自動扶梯兩組；約克中央空調(diào)。配套設施停車位總共383個（地下359個，地上24個），車位費1200元/個/月。周邊交通步行10分鐘至軌道交通3、4、10號線虹橋路站。物業(yè)管理費物業(yè)管理公司：北京錦榮物業(yè)管理有限公司；物業(yè)費：28元/平方米/月。租金/售價售價：50000元/平方米項目現(xiàn)狀A/B兩幢樓采用租售并舉形式。尚嘉中心地址仙霞路99號（2012年竣工）發(fā)展商LVMH路威酩軒集團物業(yè)形態(tài)及體量辦公樓+商業(yè)裙房樓高31層，高度230米；辦公面積6萬多平方米；商業(yè)裙房面積5萬平方米。地下2層建筑特征金屬板配玻璃幕墻；鋼筋混凝土框剪結(jié)構(gòu)交房標準標準層面積2000平方米；凈層高2.8米金屬天花吊頂，格柵燈、風口百頁、煙感、噴灑器、100mm高架網(wǎng)絡地板、地毯、木腳線墻面、乳膠漆設施設備6部客梯,1部貨梯，電梯品牌（迅達）；每層提供光纖干管和通訊設備，方便ADSL寬帶系統(tǒng)接入，TOTO品牌潔具配套設施1500元/月，近5萬平方米商場配套，LVMH旗下所有旗艦品牌、萬寶龍等多家國際一線品牌入駐。物業(yè)管理費物業(yè)管理公司：高力國際物業(yè)費：30元/平方米/月租金/售價租金：8-9元/平方米/天；項目現(xiàn)有1000平米左右可出租面積。項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)空置率在5%左右，入駐企業(yè)：3M、索蘭、。項目適合行業(yè)：貿(mào)易，奢侈品，廣告?zhèn)髅?。越洋廣場地址上海市靜安區(qū)南京西路1601號（2008年交房)發(fā)展商上海越洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)形態(tài)及體量辦公樓+商業(yè)裙樓+5星級酒店樓高43層，高度135米；辦公面積10萬多平方米；建筑特征金屬板配玻璃幕墻；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)交房標準標準層面積2600平方米；凈層高2.95米乳膠漆刷白，金屬鋁扣板吊頂設施設備16部客梯，2部貨梯電梯；10MM架空地板，四管制VAV變風量空調(diào)系統(tǒng)，配套設施300個車位（2500元/月），周邊商家璞麗酒店、芮歐百貨，上海銀行等。物業(yè)管理費物業(yè)管理公司：仲量聯(lián)行物業(yè)費：35元/平方米/月租金/售價租金：10-12元/平方米項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)空置率在5%左右，入駐企業(yè)：朗盛化學（上海）有限公司、美國普衡律師事務所、上海先靈保雅制藥等。項目適合行業(yè)：金融，奢侈品，醫(yī)藥。24城開國際大廈匯智大廈美羅大廈徐家匯國際大廈均瑤國際廣場徐匯區(qū)虹橋路335號徐匯區(qū)漕溪北路398號徐匯區(qū)天鑰橋路30號徐匯區(qū)肇家浜路1033號徐匯區(qū)肇家浜路789號上海城開房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司大華集團上海匯智置業(yè)有限公司美羅文化娛樂有限公司上海民申置業(yè)有限公司上海均瑤實業(yè)投資有限公司高17層；標準層2500㎡；建筑面積47000㎡高27層；標準層1500㎡；建筑面積39000㎡高26層；標準層1700㎡；建筑面積45000㎡高17層；標準層800㎡；建筑面積14000㎡高30層；標準層2300㎡；建筑面積70000㎡石材，玻璃幕墻大理石，配玻璃幕墻金屬板，配LOW-E中空玻璃幕墻金屬板配LOW-E玻璃幕墻金屬板、單元式玻璃幕墻乳膠漆墻面；水泥地；礦棉板吊頂乳膠漆墻面；水泥地；乳膠漆墻面；地磚；礦棉板吊頂乳膠漆墻面；水泥地；礦棉板吊頂乳膠漆墻面；水泥地；礦棉板吊頂5部客梯；中央空調(diào)5部客梯，1部貨梯；中央空調(diào)6部客梯，1貨梯；中央空調(diào)2部客梯，1部貨梯；中央空調(diào)10部OTIS客梯，2部貨梯；中央空調(diào)車位200個；車位費1600元/個/月車位150個；車位費1600元/個/月車位300個；車位費1500元/個/月車位135個；車位費1500元/個/月車位1300個；車位費1300元/個/月軌道交通1、9號線上海體育館站步行10分鐘步行至軌道交通1、9號線10分鐘步行至軌道交通1，9號線5分鐘步行至軌道交通1、3、4、9號線10分鐘步行至軌道交通7，9號線3分鐘城開物業(yè)管理；物業(yè)費28元/㎡/月高力國際；物業(yè)費26元/㎡/月世邦魏理仕；物業(yè)費30元/㎡/月民申物業(yè)；物業(yè)費28元/㎡/月高緯環(huán)球；物業(yè)費28元/㎡/月租金：7-9元/㎡/天；租金：6元/㎡/天租金：9元/㎡/天租金：6-7元/㎡/天租金：6元/㎡/天產(chǎn)品比較-建筑指標

嘉凱城匯京國際大廈中山萬博國際中心光啟城Soho中山廣場港匯恒隆廣場中金國際大廈大堂（挑高）挑高9米大堂8.5米南大堂8.5m，挑高8米大堂11米挑高12米挑高8米電梯數(shù)量（辦公）9部客梯.，2部貨梯6部客梯，1部貨梯6部客梯.，2部貨梯，1部司機梯7部客梯，2部貨梯7部客梯/2部貨梯16部客梯,2部貨梯6部客梯，1部貨梯標準層凈高2.95m2.8m2.8m2.70m2.7m2.70m2.70m樓板承重500kg300kg200kg200kg200kg250kg200kg得房率70%72%69.5%69%72%69.5%69.5%物業(yè)公司待定戴德梁行戴德梁行德一置行錦榮物業(yè)仲量聯(lián)行獅城怡安車位（數(shù)量/租賃價格）地下230個地下360個地下338個1200-1500元498個/1500元地下360個300個/1500元353個/1500元物業(yè)管理費待定28元/平方米/月28元/平方米/月27.5元/平方米28元/平方米/月32.50元/平方米/月25.5元/平方米軌道交通/高架道路1/9/3/4/10號線，內(nèi)環(huán)線、滬閔及延安西路高架3/4/10號線，內(nèi)環(huán)線、滬閔高架3/4/10號線地鐵上蓋，200米至中山西路高架3/4/9號線，內(nèi)環(huán)線、滬閔路高架3/4/10號線，內(nèi)環(huán)線、滬閔高架1/9號線，內(nèi)環(huán)線、滬閔及延安西路高架1/4/9號線，內(nèi)環(huán)線、滬閔路高架產(chǎn)品比較-租售專題項目銷售均價租賃均價投資回報率（估值）嘉凱城大廈預計均價63000元/平方米7.5元/平方米/天4.34%匯京國際大廈53000元/平方米6.5元/平方米/天4.5%SOHO中山廣場50000元/平方米6.3元/平方米/天4.6%綠地中心53000元/平方米6.5元/平方米/天4.3%LV尚嘉中心（虹橋）67000元/平方米（推算售價）8.5元/平方米/天4.6%越洋廣場（南京西路）78000元/平方米（推算售價）10元/平方米/天4.67%東方金融廣場（世紀大道）60000元/平方米7.8元/平方米/天4.7%中信廣場（北外灘）55000元/平方米6.5元/平方米/天4.3%相關(guān)市場小結(jié)全球金融危機影響，商業(yè)地產(chǎn)需求萎縮：1.受市場環(huán)境影響，寫字樓成交量相對低迷2.大型企業(yè)紛紛縮減營運成本，控制現(xiàn)金流銷售型產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，已縮小與甲級寫字樓差距：1.綠地等開發(fā)商紛紛搶占商業(yè)地產(chǎn)市場，開發(fā)高品質(zhì)商用物業(yè)2.近年來市中心銷售型寫字樓品質(zhì)普遍提升區(qū)域板塊內(nèi)短期無新增供應，有利于填補市場空白點：1.區(qū)域內(nèi)同級別同等位置條件的可售型項目稀缺2.短期內(nèi)項目區(qū)域內(nèi)，沒有新增同級別可售型項目板塊內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)良莠不齊，亦存在高品質(zhì)在售甲級寫字樓：1.同區(qū)域內(nèi)的“匯京國際廣場、綠地匯中心”將是本項目的主要競品2.由于對市場的長期性看好，近期換租轉(zhuǎn)購型的企業(yè)是本項目機會點目錄contents

ChapterⅠ區(qū)位概況ChapterⅢ客戶梳理ChapterⅡ市場總覽Chapter

Ⅳ產(chǎn)品分析Chapter

Ⅳ營銷策略初探目錄contents

ChapterⅠ區(qū)位概況ChapterⅢ客戶梳理ChapterⅡ市場總覽Chapter

Ⅳ產(chǎn)品分析Chapter

Ⅳ營銷策略初探目標客戶定位1、項目周邊區(qū)域虹橋、徐匯、長寧區(qū)域中高端寫字樓租賃客戶------★★★★★2、項目周邊區(qū)域中小型企業(yè)升級所帶來的寫字樓產(chǎn)品需求---------------★★★★3、長三角區(qū)域新進入上海區(qū)域或?qū)⑵髽I(yè)總部搬至上海區(qū)域的各類企業(yè)★★★★4、其它區(qū)域新進入上海的中大型企業(yè)或企業(yè)總部-----------------------------★★★客戶行業(yè)分布客戶來源地分布區(qū)域?qū)懽謽强蛻舴植纪ㄟ^對板塊內(nèi)樓宇入駐客戶的分析，區(qū)域客戶行業(yè)主要以物流貿(mào)易、生產(chǎn)制造和IT高科技為主；客戶來源主要以上海及國內(nèi)城市為主，歐美企業(yè)占一定的比例主要集中在徐家匯核心CBD區(qū)域。寫字樓目標客戶來源淮海路等中心城區(qū)漕河涇虹橋開發(fā)區(qū)核心目標客戶重要目標客戶潛在偶得客戶居住在周邊的私營業(yè)主有意搬遷西區(qū)的中心城區(qū)企業(yè)徐家匯及虹橋CBD的外溢客戶西區(qū)制造業(yè)企業(yè)營運部門、展示廳或總部輻射全市的中型現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)搶灘上海的分行總部銀行等金融機構(gòu)對中國上海前景看多的基金投資客戶徐家匯及虹橋地區(qū)貿(mào)易類企業(yè)虹橋路、漕溪路、中山西路等辦公升級客戶異地（境外）物貿(mào)、制造業(yè)企業(yè)辦事機構(gòu)對本區(qū)域發(fā)展看好本地或異地的投資型客戶租賃客戶多為優(yōu)秀境外公司及世界500強企業(yè)嘉凱城徐家匯虹橋路中山西路衡山路-漕溪路核心目標客戶徐家匯及虹橋CBD的外溢客戶西區(qū)制造業(yè)企業(yè)營運部門或總部由租賃轉(zhuǎn)換成購置寫字樓物業(yè)，降低辦公成本面積的擴大需求通過以上分析，核心目標客戶對購置寫字樓的關(guān)注點集中在形象性、商務配套及交通方面，其中形象性需求及物業(yè)的增值潛力是關(guān)注的重點。核心客戶寫字樓關(guān)注點輻射西區(qū)的中型現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)搬遷理由改善辦公環(huán)境，企業(yè)形象性提升需求企業(yè)將不動產(chǎn)作為資產(chǎn)沉淀的需求向核心CBD區(qū)域靠近的需求面積的擴大需求由租賃轉(zhuǎn)換成購置寫字樓物業(yè)，降低辦公成本面積的擴大需求業(yè)務往來便利性需求寫字樓關(guān)注點形象——核心CBD商圈的地段形象及寫字樓高檔的辦公形象商務配套——提供商務會晤、休閑的中高檔消費形象——寫字樓高檔的辦公形象交通——交通的便捷性投資價值——項目物業(yè)升值潛力形象——核心CBD商圈的地段形象及寫字樓高檔的辦公形象商務配套——提供商務會晤、休閑的中高檔消費交通——商務往來的便捷性目錄contents

ChapterⅠ區(qū)位概況ChapterⅢ客戶梳理ChapterⅡ市場總覽Chapter

Ⅳ產(chǎn)品分析Chapter

Ⅳ營銷策略初探國際頂級城市綜合體商辦綜合體：嘉凱城大廈闊景豪宅：中凱城市之光虹橋路徐虹北路34高端商業(yè)5A甲級寫字樓闊景大平層35區(qū)域位置項目地處虹橋路500號，屬徐家匯CBD核心區(qū)域唯一可售甲級寫字樓臻品；虹橋路黃金干道核心位置；淮海路、徐家匯、虹橋、中山公園四大CBD交叉輻射之心;五條軌道1號線、3號線、4號線、9號線、10號線交通匯聚；綜合項目體：超甲級寫字樓、商業(yè)配套、豪宅公寓；周邊商業(yè)輻射：徐家匯、港匯恒隆廣場、新淮海坊、太平洋數(shù)碼廣場、虹橋路商務區(qū)等；未來周邊區(qū)域?qū)懽謽枪拷?0萬平方米；

36區(qū)域規(guī)劃周邊區(qū)域發(fā)展再度升級北面：

徐家匯中心，380米高浦西第一高樓，相當于2個環(huán)球金融中心。項目由城開集團開發(fā)建設總建筑面積63萬平米，主體建筑由一座高達380米的主體塔樓、2幢高達180米左右的甲級寫字樓、1幢高60米左右的高檔服務式酒店配合總建面8萬平方米左右的特大型商場及休閑文化設施而組成。該項目的建成將成為浦西新的地標，成為徐家匯新的商業(yè)核心。而本項目與其僅一路之隔，為本項目的價值提升也提供了有利保障。西面：

項目周邊除了已經(jīng)交付的中山萬博國際中心、SOHO中山廣場外，位于軌道交通凱旋路的匯京國際廣場、上鋼十廠地塊，總規(guī)劃面積35萬平方米，規(guī)劃建造三棟甲級寫字樓，功能定位為新型文化商業(yè)商務區(qū)。位置優(yōu)勢37立體交通、四通八達軌道交通1、9號線徐家匯站；近距離步行至軌道交通3、4、10號線1公里迅速直達中山西路內(nèi)環(huán)高架；5分鐘直達徐家匯商圈；10分鐘內(nèi)到達中山公園與虹橋CBD;20分鐘直達虹橋樞紐。38寫字樓經(jīng)濟技術(shù)指標經(jīng)濟技術(shù)指標商業(yè)用地面積6955m2項目總建筑面積42800m2

商業(yè)面積8500m2辦公樓面積35400m2辦公樓主樓高度128m項目綜合容積率4.2綠化率25%停車位230個項目參數(shù)房型圖39標準層建筑面積1330-1630平方米1-12層低區(qū)主力面積1560-1630平方米14-27層高區(qū)主力面積1330-1540平方米交付標準40建筑層高4.2米凈層高2.95米交房標準頂：鋁板吊頂?shù)兀壕W(wǎng)絡架空地板墻：乳膠漆刷白消防系統(tǒng)：安裝到位照明系統(tǒng)：安裝到位窗：中空Low-E玻璃窗公共洗手間：精裝交付電梯品牌：日本三菱數(shù)量：8部客梯（載重1600KG)1部貨梯、2部地下車庫轉(zhuǎn)換梯商業(yè)裙房：5部電梯

空調(diào)品牌：美國約克系統(tǒng)：空調(diào)冷凝水系統(tǒng)（預留VRV空調(diào)接口）新風系統(tǒng)：瑞風新風系統(tǒng)（含除濕處理功能）目錄contents

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Ⅳ產(chǎn)品分析Chapter

Ⅳ營銷策略初探金融上海2010年2月21日，由全球著名的畢馬威咨詢公司參與制定，法國巴黎大區(qū)投資促進協(xié)會發(fā)表公布的“世界最具吸引力”城市排行榜中，上海排名第二。

國際上海國際金融中心和航運中心上海即將舉辦中國2010年上海世界博覽會，擁有的現(xiàn)代化研究中心數(shù)量和寫字樓數(shù)量甚至超過了英國首都倫敦。

國際上海舶來上海

“外灘文化，是海派文化的精髓，混雜著東方韻致和西式浪漫，充斥小資情調(diào)和洋派生活，法國梧桐樹的街道，CBD中心商務區(qū)，后殖民主義樣板的新天地，老式留聲機傳出熟悉的旋律，爵士樂等等，構(gòu)成上海的文化基因圖。”——《福布斯》上海辦事處首席代表范魯賢上海，“經(jīng)濟、貿(mào)易、金融、航運”四中心的城市定位，

孕育著寫字樓市場更大的需求空間。上海，面臨著更加國際化的轉(zhuǎn)型，優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，是金融資本投資的選擇之一。徐家匯是上海四大城市副中心之一，亦為上海十大商業(yè)中心之一，擁有450年的人文歷史傳承。嘉凱城理解的上海和徐家匯：項目理解企業(yè)品牌：嘉凱城實力，中凱品質(zhì)形象優(yōu)勢：區(qū)域商務地標，強昭示性地段優(yōu)勢：城市核心，動靜皆宜產(chǎn)品品質(zhì)：標桿項目，高端品質(zhì)項目定位：復合商辦，區(qū)域地標徐家匯國際級復合商務新領(lǐng)袖項目核心賣點梳理核心賣點之項目位置-----城市副中心核心區(qū)位項目區(qū)域-----歷史悠久文化積淀城市新貴形象優(yōu)勢-----區(qū)域商務地標稀缺優(yōu)勢-----產(chǎn)品稀缺、供應稀缺產(chǎn)品品質(zhì)-----5A甲級、4.2層高。。服務品質(zhì)----國際級物業(yè)管理徐家匯國際級復合商務新領(lǐng)袖嘉凱城項目主要價值點排序位置優(yōu)勢人文優(yōu)勢形象優(yōu)勢稀缺優(yōu)勢品質(zhì)優(yōu)勢服務優(yōu)勢★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★推廣名思路：通過項目價值點排序和目標客戶的關(guān)注點，得到本案的特色與亮點——品牌優(yōu)勢：嘉凱城品牌，值得信賴形象優(yōu)勢：區(qū)域商務地標地段優(yōu)勢：歷史悠久人文區(qū)域，可塑性強品質(zhì)優(yōu)勢：高端品質(zhì)，生態(tài)、配套、細節(jié)彰顯因此主推廣名選擇一：嘉凱城●環(huán)球企業(yè)中心選擇二：嘉凱城●總部國際從項目的地段、定位等物理屬性的思路出發(fā)，得出推廣名之后，目前策略需要解決的核心問題項目在市場上以一個什么形象出現(xiàn)？SLOGAN傳播的4個目標：1、提升品牌價值感，打造項目地標形象；2、顯性身份，直接展現(xiàn)而非旁敲側(cè)擊；3、給客戶面子大過說產(chǎn)品里子，尋求客群購買心理對位；4、表現(xiàn)出引爆力，溝通內(nèi)容的觸發(fā)性。國際上海國際上海氣質(zhì)根源形象標識內(nèi)在邏輯核心區(qū)位商務巨擘產(chǎn)業(yè)資本共享【于是，區(qū)域優(yōu)勢-商務地標-產(chǎn)業(yè)資本得到了統(tǒng)一?！考蝿P城環(huán)球企業(yè)中心的推廣總精神嘉凱城·環(huán)球企業(yè)中心案名形象國家級/資本平臺/集成商務項目定位

商務引擎資本全球SLOGAN商務引擎資本全球區(qū)域歷史景觀平臺商品服務文化氛圍感覺投資價值自用價值發(fā)展價值項目總體營銷策略八大營銷引擎品牌營銷，加強中凱置業(yè)品牌宣傳1精準營銷，加強針對性推廣，媒體組合宣傳推廣2圈層營銷，與徐匯區(qū)政府及區(qū)內(nèi)各類政府組織加強聯(lián)系，銷售項目產(chǎn)品。3網(wǎng)絡營銷，其中包括項目網(wǎng)站、微博、微信等4大客戶營銷，拜訪上海區(qū)域或長三角投資機構(gòu)、銀行、商會5同檔同類客戶共享6中介推介，加強相互聯(lián)動7體驗營銷，增強客戶直觀感受，展現(xiàn)項目品質(zhì)8品牌營銷，加強中凱品牌及嘉凱城項目宣傳通過戶外、報紙等大眾主流媒體，進行相關(guān)輔助性推廣宣傳；通過一些重要節(jié)點如開盤、樣板層揭幕等，舉辦一些中大型的公關(guān)活動，加深業(yè)內(nèi)及其他行業(yè)的客戶對中凱品牌的了解同時積累客戶；營銷策略精準營銷，加強針對性推廣針對項目產(chǎn)品客群特性，加強針對性較強的媒體推廣，如戶外高炮、大牌、道旗廣告等，結(jié)合主流、小眾媒體，立體組合式宣傳推廣。戶外：高炮、大牌、道旗、樓宇、電梯等主要位置：項目周邊、城市中心區(qū)域、機場、高速公路出入，項目周邊寫字樓；小眾媒體：航空、財經(jīng)、高爾夫等雜志營銷策略精準營銷，加強針對性推廣針對項目產(chǎn)品客群特性，加強針對性較強的媒體推廣，如戶外高炮、大牌、道旗廣告等，結(jié)合主流、小眾媒體，立體組合式宣傳推廣。小眾媒體：航空、財經(jīng)、奢侈品、高爾夫等雜志、公務機媒體。營銷策略商辦部分營銷推廣費用預算總體費用預算：商辦產(chǎn)品總銷金額：20億（寫字樓）+4.8億（商業(yè)）=24.8億總體費用為總銷金額的3.5%，其中推廣費用占1-1.5%，剩余部分為中介費用；推廣費用按1.5%計算：3720萬按時間分---------2013年50%，2014年35%，2015年15%按推廣形式分----媒體推廣40%，活動推廣占60%媒體推廣費用中：線上占60%，線下占40%營銷策略加強圈層營銷區(qū)域圈層徐匯區(qū)政府及旗下各類組織機構(gòu)（如徐匯區(qū)域政府招商機構(gòu)、中小企業(yè)聯(lián)合會等）；長三角區(qū)域各類商會組織（浙江、江蘇商會等）；各地駐徐匯區(qū)及上海辦事機構(gòu)；融匯整合各類社會資源，開拓客戶認知渠道，加強品牌和項目的知名度，吸引有效客戶。企業(yè)圈層房地產(chǎn)企業(yè)徐匯區(qū)外來企業(yè)老板圈層嘉凱城集團中凱集團營銷策略入駐企業(yè)優(yōu)惠政策1、提前與徐匯當?shù)叵嚓P(guān)招商部門建立聯(lián)系，了解當?shù)仃P(guān)于各類企業(yè)注冊、稅務政策、高科技企業(yè)、人才等優(yōu)惠政策；2、根據(jù)我們累積的意向客戶的需求，配合客戶積極爭取各類優(yōu)惠政策；3、本項目的目標客戶，在公司注冊、稅收、人才政策方面會高度重視，而上海各區(qū)域的此類招商政策對于不同規(guī)模、類型企業(yè)在政策把握上有相當?shù)膹椥钥臻g，大部分為一事一議。不太會一次性確定一套政策針對所有的企業(yè)，故于此類機構(gòu)建立良好的關(guān)系，對項目銷售會起到較大的促進作用。同時此類機構(gòu)也會成為本項目的銷售人員;營銷策略網(wǎng)絡、微營銷開通項目的專屬博客、微博，專人發(fā)布項目信息，加強網(wǎng)絡宣傳；舉辦網(wǎng)絡活動，加強線上線下客戶互動。此方式并不一定能為項目銷售起到?jīng)Q定性的作用，主要目的是擴大項目的認知度及美譽度；營銷策略針對同檔區(qū)域同檔項目，與此類項目的銷售人員進行客戶資源共享；對此類銷售方式予以重獎，以提高積極性；共享客戶營銷營銷策略加強與中介公司的聯(lián)動通過舉辦項目產(chǎn)品推薦會，與中介公司建立聯(lián)系，達成銷售目標通過各類渠道，向個人中介推薦項目。營銷策略一線中介機構(gòu)：此類機構(gòu)擁有數(shù)量眾多的海外客戶及大客戶資源。但此類機構(gòu)的客戶資源中租賃客戶居多，買賣客戶相對少一些；二線中介機構(gòu)：此類機構(gòu)擁有較多本地客戶資源。買賣客戶資源較多；個人中介：市場中存在著相當部分的個人中介，此類中介手中掌握著大量客戶資源，且質(zhì)量相對較高；營銷策略各類渠道具體展開方式：分銷大會：與各類中介機構(gòu)及個人建立起聯(lián)系之后，召開項目分銷大會，利用分銷大會，介紹項目基本情況、銷售政策、傭金政策、發(fā)放項目資料。后續(xù)專人跟進中介公司。通報項目進度、銷售情況及各類需要開發(fā)商解答的問題。建議時間：2013年6月中旬，開始與各類中介公司開始聯(lián)系，7月上中旬進行分銷大會。營銷策略各類渠道具體展開方式：特定客戶項目推薦會：【周邊高端寫字樓租賃客戶】項目推薦會通過各類方式與項目周邊高端寫字樓租賃客戶建立聯(lián)系，召開項目推薦活動，進一步了解此類客戶購買意向，從中挖掘意向客戶?！緟^(qū)域行業(yè)客戶】項目推薦會借助政府資源，針對區(qū)域內(nèi)如大型金融類、制造類等企業(yè)進行項目推薦活動，挖掘意向客戶。以上活動建議在2013年8-10月期間，適時舉行。營銷策略

八、增強客戶的現(xiàn)場直觀感受裝修樣板層，加強客戶直觀感受；準備售展中心的銷售人員配發(fā)Ipad，制作項目電子樓書，便于向客戶推介產(chǎn)品；準備在售展中心增設多媒體硬件設施，以提升項目的高科技含量。營銷策略銷售為主，租憑為輔整體項目銷售過程中，除了購買客戶外，一定會有部分租賃客戶的積累，此部分客戶可以在銷售不理想的情況下，進行出租后，再另行帶租約銷售；銷售為實，租賃為虛為了帶動項目的銷售，可以借鑒東海廣場的當時超低租金引入蘋果公司帶動銷售的案例。營銷策略嘉凱城商業(yè)部分建議商業(yè)功能定位：項目商務配套為主；周邊居住社區(qū)配套為輔；下班以后的那點事商業(yè)品牌定位：中高端為主，少數(shù)高端品牌入駐禮品店西點店1F業(yè)態(tài)規(guī)劃銀行嘉凱城商業(yè)部分建議便利店2F業(yè)態(tài)定位特色餐飲休閑餐飲特色餐飲休閑餐飲嘉凱城商業(yè)部分建議3F業(yè)態(tài)定位中式正餐中式正餐嘉凱城商業(yè)部分建議4-5F業(yè)態(tài)定位主題會所或女性主題會所（美容、養(yǎng)生等）嘉凱城商業(yè)部分建議商業(yè)部分銷售策略總體圍繞八大營銷引擎，但在商業(yè)部分的銷售過程中要特別注意以下幾點：1、客戶基本為投資客，基本自身不經(jīng)營；2、浙江、山西、福建等區(qū)域的實力客戶為主要潛在客戶；3、商業(yè)部分以圈層、大客戶營銷為主要營銷方式；嘉凱城商業(yè)部分建議推盤策略項目開盤銷售期2013年7月—2013年12月推出樓層：低區(qū)6、7、8、9層中區(qū)15、16、20層推出時間：前期客戶積累（具備預售條件）推出面積：10000㎡左右（占可售面積39%）銷售目標：10000㎡推盤理由：開放低區(qū)及中區(qū)的部分層面，給首批客戶足夠