新房買賣模擬題1125附有答案

新房買賣模擬題11.25[復(fù)制]【背景一】（1）2013年5月，甲開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)的方式獲取了一宗土地的使用權(quán)，隨后又把這宗土地轉(zhuǎn)賣給了乙開(kāi)發(fā)商，乙開(kāi)發(fā)商計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)成商品房住宅小區(qū)，總投資額4.5億元。2016年6月，乙開(kāi)發(fā)商取得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門頒發(fā)的《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，同年7月與經(jīng)紀(jì)公司丙簽署獨(dú)家代理委托，2017年6月竣工驗(yàn)收通過(guò)。

（2）2018年10月，客戶王芳以個(gè)人住房貸款的方式購(gòu)買了該項(xiàng)目中的一套住宅，產(chǎn)權(quán)登記為王芳單獨(dú)所有，首付款由王芳父母出資，婚后貸款由王芳及其配偶共同承擔(dān)。

（3）2019年5月，該住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)交付使用。該小區(qū)總建筑面積為50678㎡，建設(shè)用地面積為40103㎡。該住宅的建筑面積為108.7㎡，套內(nèi)墻體面積為7.76㎡，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積為4.6㎡，分?jǐn)偣裁娣e為20.7㎡1.該套住宅的公攤系數(shù)是多少（）[單選題]19.04%23.50%(正確答案)27.37%25.80%答案解析：解析：公攤系數(shù)=公攤面積/套內(nèi)建筑面積。建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積=建筑面積-分?jǐn)偯娣e=108.7-20.7=88公攤系數(shù)=公攤面積/套內(nèi)建筑面積=20.7/88=23.5%2.截止到2019年5月，該套住宅所在土地使用年限最多還剩（）年[單選題]64(正確答案)656668答案解析：解析：按照土地的不同用途，土地使用權(quán)出讓的最高年限為：（1）居住用地70年；土地使用權(quán)年限開(kāi)始計(jì)算的日期，是開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)的日期3.乙開(kāi)發(fā)商取得該宗土地使用權(quán)出讓活動(dòng)屬于房地產(chǎn)（）級(jí)市場(chǎng)[單選題]一二(正確答案)三四答案解析：解析：按房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分為一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。如果甲開(kāi)發(fā)商把取得的土地二次流轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)讓給乙開(kāi)發(fā)商，那么乙開(kāi)發(fā)商取得的土地就屬于土地的二級(jí)市場(chǎng)4.該項(xiàng)目通過(guò)竣工驗(yàn)收，那么應(yīng)符合的條件包含（）取得土地使用權(quán)證書(shū)(正確答案)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)(正確答案)小區(qū)內(nèi)的住宅均取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證(正確答案)答案解析：解析：商品房現(xiàn)售，是指房企產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)（2）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證（4）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)（6）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。若商品房是現(xiàn)售的，大家常說(shuō)的“房地產(chǎn)五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房銷售許可證》。鑒于取得《商品房銷售許可證》必須具備商品房現(xiàn)售的7項(xiàng)條件，也就是取得五證中的四證，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否銷售的關(guān)鍵是取得《商品房銷售許可證》。5.若王芳和配偶因感情不和離婚，那么關(guān)于該套房屋，以下說(shuō)法正確的有（）屬于王芳的婚前財(cái)產(chǎn)，其配偶無(wú)權(quán)分割(正確答案)針對(duì)共同還貸部分，王芳配偶可要求補(bǔ)償(正確答案)王芳配偶有權(quán)要求分得50%的產(chǎn)權(quán)房屋增值部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)(正確答案)答案解析：（4）雙方父母出資購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)登記在男方名下，男方私自與買方簽署房屋買賣合同，女方父母能否以男方無(wú)處處分為由主張合同無(wú)效？解析：依據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題解釋（三）》規(guī)定，由父母雙方出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。因此，雙方父母都有出資，夫妻之間又沒(méi)有約定，該房產(chǎn)屬于夫妻共有，處分房產(chǎn)應(yīng)經(jīng)雙方同意。女方父母不是房屋所有權(quán)人，以男方無(wú)權(quán)處分為由主張合同無(wú)效很難得到法院支持6.若王亮購(gòu)買融創(chuàng)西安宸院的住宅，在交房時(shí)，實(shí)測(cè)面積為148㎡。下列王亮的做法，正確的是（）王亮需向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)款90090元(正確答案)因開(kāi)發(fā)商失誤，王亮無(wú)需補(bǔ)款王亮需向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)款10500元王亮可請(qǐng)求法院解除合同(正確答案)答案解析：1、教材原文。面積誤差比絕對(duì)在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人。面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同的、返還已付購(gòu)房款及利息的，人民法院應(yīng)予支持。面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）×100%÷合同約定面積。題干中面積誤差比為（148-143）/143=3.50%，房屋成交單價(jià)為3003000/143=21000元/㎡。2、試題解析。A.房屋實(shí)際面積大于合同約定面積，面積誤差比超過(guò)3%，張明需要繳納3%以內(nèi)的價(jià)格，超出的部分由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，補(bǔ)償價(jià)格為143*3%*21000=90090元。面積誤差比超過(guò)3%，王亮可以請(qǐng)求解除合同。7.下列關(guān)于王亮購(gòu)買洋房住宅的缺點(diǎn)有（）。公攤大室內(nèi)有臺(tái)階，不利于小孩老人夜間活動(dòng)(正確答案)戶型不方正通風(fēng)采光不好(正確答案)答案解析：解析：1、教材原文。錯(cuò)層的缺點(diǎn)為：（1）由于室內(nèi)有臺(tái)階，老年人或者兒童夜間不安全；（2）采光通風(fēng)不太好。8.按照西安市公積金貸款的認(rèn)證政策，此次王亮申請(qǐng)公積金貸款的結(jié)果是（）[單選題]按首套貸款計(jì)算按二套貸款計(jì)算(正確答案)被拒貸題目提供條件不足，不能確定。答案解析：教材原文：公積金管理中心只核查購(gòu)房人家庭（夫妻）名下的公積金貸款記錄，只要公積金中心查詢結(jié)果無(wú)貸款記錄，即可按照首套貸款計(jì)算.客戶已經(jīng)有過(guò)市公積金貸款記錄，按二套貸款9.按前述情況，辦理融創(chuàng)西安宸院不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證前，王亮需繳納的住宅專項(xiàng)維修基金為（）元[單選題]128702073513320(正確答案)21460答案解析：西安市住宅專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn),解析：這套房的產(chǎn)權(quán)面積為148㎡，不是購(gòu)房合同上的143㎡A：143*90=12870錯(cuò)誤B：143*145=20735錯(cuò)誤C：148*90=13320正確D：148*145=21460錯(cuò)誤10.王亮和愛(ài)人因?yàn)樵趪?guó)外回不來(lái)，不能辦理購(gòu)房的相關(guān)手續(xù)，所以準(zhǔn)備指定委托代理人協(xié)助辦理買房的相關(guān)手續(xù)，那么下列那些人可以作為委托代理人（）38周歲，腿部患有殘疾的在大學(xué)任職的姐夫(正確答案)兒子王明(正確答案)患有精神疾病的堂姐在華為上班的好朋友劉海(正確答案)答案解析：解析：民事行為能力是指民事主體獨(dú)立參與民事活動(dòng)，以自己的行為取得民事權(quán)利或承擔(dān)民事義務(wù)的法律資格?！睹穹倓t》根據(jù)自然人的年齡、智力和精神健康狀況的不同，將民事行為能力分為下列3種。一是，完全民事行為能力人。18周歲及以上的自然人為成年人。不滿18周歲的自然人為未成年人。成年人具有完全民事行為能力。16周歲及以上的未成年人，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的，視為完全民事行為能力人。完全民事行為能力人，可以獨(dú)立實(shí)施民事法律行為。二是，限制民事行為能力人。8周歲及以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的成年人，為限制民事行為能力人。限制民事行為能力人可以獨(dú)立實(shí)施純獲利益的民事法律行為或者與其智力、精神健康狀況相應(yīng)的民事法律行為，其實(shí)施民事法律行為由其法定代理人代理或經(jīng)法定代理人同意、追認(rèn)。三是，無(wú)民事行為能力人。不滿8周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的自然人，為無(wú)民事行為能力人。無(wú)民事行為能力人應(yīng)由其法定代理人代理實(shí)施民事法律行為。要做委托代理人必須是完全民事行為能力人11.樣板間是指開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)建成的商品房精心裝修后用作展示的房屋。樣板間是一個(gè)樓盤的臉面，其好壞直接影響房子的銷售。[判斷題]對(duì)(正確答案)錯(cuò)答案解析：樣板間是指開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)建成的商品房精心裝修后用作展示的房屋。樣板間是一個(gè)樓盤的臉面，其好壞直接影響房子的銷售。12.客戶李芳通過(guò)經(jīng)紀(jì)人張婷婷看中了一套大興正榮府的新房，張婷婷建議李芳先進(jìn)行訂房，簽訂后，李芳如果覺(jué)得不合適可以主張撤銷，退回房款。[判斷題]對(duì)(正確答案)錯(cuò)答案解析：訂房一般采用非示范文本合同，內(nèi)容少，簽訂后，購(gòu)房者可以主張撤銷，退回房款。在實(shí)際流程中，一般在認(rèn)購(gòu)之前。認(rèn)購(gòu)是指出賣人與買受人在簽訂合同前先行簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，就房屋買賣有關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)，并收取一定數(shù)量的定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保。在法理上，一般稱之為預(yù)約合同。簽訂預(yù)約合同的目的是約束雙方訂立本約?，F(xiàn)實(shí)中常見(jiàn)的有：認(rèn)購(gòu)書(shū)、定購(gòu)協(xié)議、預(yù)定協(xié)議等等。無(wú)論哪種形式，一般都意在對(duì)進(jìn)一步簽訂商品房買賣合同作出約定，并不會(huì)約定商品房的實(shí)質(zhì)內(nèi)容。13.商品房銷售代理，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將商品房銷售委托給代理公司代為銷售的行為。[判斷題]對(duì)(正確答案)錯(cuò)答案解析：商品房銷售代理，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將商品房銷售委托給代理公司代為銷售的行為。銷售代理應(yīng)符合下列條件：（1）實(shí)行銷售代理必須簽訂委托合同。委托合同由房地產(chǎn)權(quán)利人與房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以書(shū)面形式簽訂，應(yīng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)向購(gòu)買人出示商品房“五證”和商品房銷售委托書(shū)。（2）委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)如實(shí)向買方介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況，不得代理不符合銷售條件的商品房。（3）房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)，不得收取傭金之外的其他費(fèi)用。14.經(jīng)紀(jì)人張默在帶客戶看一套平層住宅時(shí)，介紹到該類型住宅的優(yōu)點(diǎn)是面積利用率大，空間層次感強(qiáng)，功能區(qū)分到位，則張默的說(shuō)法是正確的。[判斷題]對(duì)錯(cuò)(正確答案)答案解析：平層：是所有功能廳都在同一個(gè)水平面上。一般指的是一套房屋的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間均處于同一層面上。優(yōu)點(diǎn)：（1）實(shí)用經(jīng)濟(jì)；（2）面積利用率較大；（3）室內(nèi)無(wú)任何障礙。缺點(diǎn)：（1）沒(méi)有功能分區(qū)；（2）大面積，少變化。適用人群：普通家庭。面積計(jì)算：按照建筑面積計(jì)費(fèi)。15.躍層和復(fù)式的住宅，本質(zhì)上的區(qū)別在于，躍層是兩層的住宅，復(fù)式只有一層。[判斷題]對(duì)(正確答案)錯(cuò)答案解析：住宅建筑類型：躍層是兩層的住宅，在室內(nèi)會(huì)涉及一條樓梯連接上下兩層，功能區(qū)會(huì)分開(kāi)。復(fù)式只有一層，但層高比普通的住宅要高。16.劉佳奶奶因病去世，爺爺和爸爸都健在。奶奶離世前立下遺囑，所有財(cái)產(chǎn)歸孫女劉佳所有。爸爸認(rèn)為根據(jù)《繼承法》應(yīng)由他和爺爺繼承，爸爸的這種說(shuō)法是否正確。[判斷題]對(duì)錯(cuò)(正確答案)答案解析：繼承開(kāi)始后，遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議優(yōu)先于遺囑，遺囑優(yōu)先于法定繼承。17.趙猛，56周歲，父母都已去世，妻子王翠蓮，55周歲。兒子，趙小建，28周歲（已婚）；趙猛夫妻兩人另有養(yǎng)女，趙蓮，25周歲（未婚）。養(yǎng)子趙力23周歲；趙猛和王翠蓮共同擁有一套住宅，若趙猛去世，但未立下遺囑，那么按照法定繼承后，該住宅的占有比例正確的是哪一項(xiàng)？[單選題]王翠蓮50%；趙小建25%；趙力25%王翠蓮50%；趙小建25%；趙蓮25%王翠蓮25%；趙力25%；趙小建25%；趙蓮25%王翠蓮62.5%；趙力12.5%；趙小建12.5%；趙蓮12.5%(正確答案)答案解析：繼承開(kāi)始后，遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議優(yōu)先于遺囑，遺囑優(yōu)先于法定繼承。依據(jù)《繼承法》，法定繼承順序如下：第一順序：配偶、子女、父母；喪偶兒媳對(duì)公、婆，喪偶女婿對(duì)岳父、岳母，盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)的，作為第一順序繼承人。子女，包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼子女。父母，包括生父母、養(yǎng)父母和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母；兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、有扶養(yǎng)關(guān)系的繼兄弟姐妹。法定繼承開(kāi)始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒(méi)有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。同一順序繼承人之間的地位是完全平等的，遺產(chǎn)將在他們之間平均分配。18.客戶李辰通過(guò)經(jīng)紀(jì)人劉莉購(gòu)買了一套88平的三居室，月供6000元，目前名下沒(méi)有任何負(fù)債，那么李辰的收入證明需要開(kāi)具的金額最低為（）元[單選題]1320012000(正確答案)900011000答案解析：商業(yè)貸款收入證明有什么要求（1）按照公司通用收入證明格式開(kāi)具；（2）收入證明上只能加蓋公章鮮章/人事章鮮章；（3）用黑色簽字筆填寫(xiě)，不能涂改，金額大寫(xiě)；（4）需要至少達(dá)到（月供+負(fù)債）的2倍及以上（如有未結(jié)清的其他貸款，均視為負(fù)債金額）。19.客戶楊樂(lè)，名下車貸每月還款1300元，其余無(wú)任何負(fù)債記錄，現(xiàn)欲通過(guò)商業(yè)貸款購(gòu)買浦口區(qū)的一套商品房，該商品房總價(jià)160萬(wàn)元，月供6000元。請(qǐng)問(wèn)楊樂(lè)開(kāi)具收入證明的最低金額是多少？（）。[單選題]14600(正確答案)1200073006000答案解析：商業(yè)貸款收入證明有什么要求（1）按照公司通用收入證明格式開(kāi)具；（2）收入證明上只能加蓋公章鮮章/人事章鮮章；（3）用黑色簽字筆填寫(xiě)，不能涂改，金額大寫(xiě)；（4）需要至少達(dá)到（月供+負(fù)債）的2倍及以上（如有未結(jié)清的其他貸款，均視為負(fù)債金額）。20.在帶看保護(hù)期內(nèi)，兩個(gè)及以上經(jīng)紀(jì)人（不限內(nèi)外渠）分別帶看了同一組客戶，并錄入帶看單，即屬于撞戶。若其中任一經(jīng)紀(jì)人超過(guò)帶看保護(hù)期，則該經(jīng)紀(jì)人帶看失效，不屬于撞戶。[判斷題]對(duì)(正確答案)錯(cuò)答案解析：撞戶：在帶看保護(hù)期內(nèi)，兩個(gè)及以上經(jīng)紀(jì)人（不限內(nèi)外渠）分別帶看了同一組客戶，并錄入帶看單，即屬于撞戶。若其中任一經(jīng)紀(jì)人超過(guò)帶看保護(hù)期，則該經(jīng)紀(jì)人帶看失效，不屬于撞戶。21.經(jīng)紀(jì)人郝爽帶客戶李先生看陽(yáng)光花園的樓盤，上午看完房后郝爽在系統(tǒng)錄入了帶看，下午李先生又來(lái)看了一次，郝爽若想再次錄入帶看，則需要將上午的帶看報(bào)備無(wú)效[判斷題]對(duì)(正確答案)錯(cuò)答案解析：當(dāng)天不能重復(fù)錄入帶看（同一客源（主帶看人）、同一項(xiàng)目、同一日期）。提示“所選日期已錄入帶看信息，不能重復(fù)錄入”。報(bào)備無(wú)效帶看和認(rèn)購(gòu)后帶看不遵循此邏輯。22.經(jīng)紀(jì)人張?zhí)Э纯蛻粽J(rèn)購(gòu)雁塔區(qū)某新盤，客戶咨詢張?zhí)╆P(guān)于定金的問(wèn)題，張?zhí)┫蚩蛻艚榻B到：您這套房子是新盤，總價(jià)300萬(wàn)，定金最多支付（）萬(wàn)。[單選題]305060(正確答案)90答案解析：定金數(shù)額由買賣雙方協(xié)商約定，但不得超過(guò)房屋成交總價(jià)的20%。23.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程中，住宅項(xiàng)目一般不會(huì)涉及到的環(huán)節(jié)是（）[單選題]項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目銷售項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)(正確答案)答案解析：一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將經(jīng)歷以下步驟：（1）項(xiàng)目立項(xiàng)調(diào)研→（2）土地取得→（3）項(xiàng)目規(guī)劃→（4）工程建設(shè)→（5）項(xiàng)目銷售→（6）物業(yè)管理→（7）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)（商業(yè)地產(chǎn)涉及）。24.新房業(yè)務(wù)的作業(yè)流程包括：①獲客②帶看③錄入帶看④報(bào)備⑤填寫(xiě)帶看單⑥確客⑦客戶認(rèn)購(gòu)及簽約，排序正確的是（）[單選題]①②④③⑤⑥⑦①④⑤⑥②③⑦①④⑥②③⑤⑦①④②⑤③⑥⑦(正確答案)答案解析：新房獲客、帶看及簽約流程是什么1.獲客：經(jīng)紀(jì)人應(yīng)通過(guò)正當(dāng)渠道獲得有新房購(gòu)買意向的客戶，禁止通過(guò)違法、合作甲方禁止、惡性競(jìng)爭(zhēng)的渠道、手段獲得客戶。2.報(bào)備：經(jīng)紀(jì)人應(yīng)遵守如下作業(yè)流程，作業(yè)范圍僅限與貝殼平臺(tái)建立了合作關(guān)系的新房項(xiàng)目。3.帶看（或稱到訪）：報(bào)備成功后經(jīng)紀(jì)人應(yīng)及時(shí)與客戶共同到訪、帶看新房項(xiàng)目。4.填寫(xiě)帶看單：帶看后，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)規(guī)范填寫(xiě)帶看單，帶看單將協(xié)助駐場(chǎng)、合作甲方確客。5.錄入帶看：貝殼渠道經(jīng)紀(jì)人須帶看當(dāng)場(chǎng)在A+/Link中錄入帶看，外渠經(jīng)紀(jì)人需在房江湖系統(tǒng)中錄入帶看，錄入帶看的時(shí)間為各種判定的依據(jù)6.確客：駐場(chǎng)將經(jīng)紀(jì)人的報(bào)備客戶、帶看客戶與合作甲方的客戶信息進(jìn)行核對(duì)，以確認(rèn)客戶歸屬。不同合作甲方確客環(huán)節(jié)不同，報(bào)備后、帶看后均有可能，具體以合作甲方規(guī)定為準(zhǔn)。7.客戶認(rèn)購(gòu)及簽約：客戶對(duì)某新盤項(xiàng)目達(dá)成購(gòu)買意向后，與合作樓盤開(kāi)發(fā)商簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》（具體名稱視合作樓盤開(kāi)發(fā)商而定）；客戶確定購(gòu)買后，則正式與合作樓盤開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》（具體名稱視合作樓盤開(kāi)發(fā)商而定）。25.2015年1月1日經(jīng)紀(jì)人A在工作期間挪用客戶資金，2018年1月20日被舉報(bào)，經(jīng)調(diào)查情況屬實(shí)。雖然超過(guò)一個(gè)自然年，但屬于黑線行為，則該經(jīng)紀(jì)人被黑線辭退，永不錄用。[判斷題]對(duì)(正確答案)錯(cuò)答案解析：三、對(duì)于違規(guī)行為追責(zé)期是多久（1）對(duì)黑線及紅線的違規(guī)行為永久追責(zé)。（2）黃線、警告、輕微違規(guī)及不作為的追責(zé)期為1個(gè)順延年。26.根據(jù)墻體的受力情況，分為承重墻和非承重墻，它們的厚度是不一樣的。衛(wèi)生間的墻一般厚度為（）[單選題]18-24cm37-49cm16-20cm8-12cm(正確答案)答案解析：衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間、廚房及過(guò)道的墻一般是非承重墻。非承重墻的墻體厚度明顯比承重墻薄。一般來(lái)說(shuō)，承重墻體是磚墻時(shí)，結(jié)構(gòu)厚18-24cm，寒冷地區(qū)外墻結(jié)構(gòu)厚度為37-49cm，混凝土墻結(jié)構(gòu)厚度20cm或16cm，非承重墻12cm、10cm、8cm不等。27.客戶王兵通過(guò)德佑經(jīng)紀(jì)人李飛購(gòu)買了一套住宅，該房屋建筑面積為130㎡，公攤面積為18㎡，套內(nèi)墻體面積為5㎡，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積為7㎡，電梯面積為6㎡，儲(chǔ)藏室面積為10㎡，此住宅的得房率是（）。（保留兩位小數(shù)）[單選題]0.86150.7692(正確答案)0.72310.6923答案解析：套內(nèi)使用面積=建筑面積-公攤面積-套內(nèi)墻體面積-套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積得房率=套內(nèi)使用面積：建筑面積xlOO%。28.無(wú)民事行為能力或者限制民事行為能力的成年人，其第一順序監(jiān)護(hù)人是（）[單選題]父母、子女配偶(正確答案)其他近親屬兄弟姐妹答案解析：無(wú)民事行為能力或者限制民事行為能力的成年人，由下列有監(jiān)護(hù)能力的人按順序擔(dān)任監(jiān)護(hù)人：（1）配偶；（2）父母、子女；（3）其他近親屬；（4）其他愿意擔(dān)任監(jiān)護(hù)人的個(gè)人或者組織，但是須經(jīng)被監(jiān)護(hù)人住所地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)或者民政部門同意。29.16歲以上，靠自己的勞動(dòng)收入作為主要生活來(lái)源的，這是屬于哪種民事行為能力人？[單選題]完全民事行為能力人(正確答案)不完全民事行為能力人限制民事行為能力人無(wú)民事行為能力人答案解析：16周歲及以上的未成年人，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的，視為完全民事行為能力人。30.以下屬于限制民事行為能力人的是（）。[單選題]張偉，17周歲，有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)來(lái)源孫劉海，45周歲，腿部有殘疾張王娟，35周歲，有精神病史(正確答案)王李琳，28周歲，離異答案解析：限制民事行為能力人。8周歲以上（含）的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的成年人，為限制民事行為能力人。限制民事行為能力人只能獨(dú)立進(jìn)行與其辨識(shí)能力相適應(yīng)的民事活動(dòng)，其實(shí)施民事法律行為由其法定代理人代理或經(jīng)法定代理人同意、追認(rèn)。31.李某持業(yè)主張某的委托公證辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，以下不會(huì)造成代理權(quán)失效的情形是（）。[單選題]該委托公證已經(jīng)過(guò)期張某取消李某的委托李某過(guò)戶時(shí)遲到(正確答案)張某意外身亡答案解析：代理如何終止有下列情形之一的，委托代理終止：（1）代理期間屆滿或者代理事務(wù)完成；（2）被代理人取消委托或者代理人辭去委托；（3）代理人喪失民事行為能力；（4）代理人或者被代理人死亡；（5）作為代理人或者被代理人的法人、非法人組織終止。被代理人死亡后，有下列情形之一的，委托代理人實(shí)施的代理行為有效：（1）代理人不知道并且不應(yīng)當(dāng)知道被代理人死亡；（2）被代理人的繼承人予以承認(rèn)；（3）授權(quán)中明確代理權(quán)在代理事務(wù)完成時(shí)終止；（4）被代理人死亡前已經(jīng)實(shí)施，為了被代理人的繼承人的利益繼續(xù)代理。有下列情形之一的，法定代理終止：（1）被代理人取得或者恢復(fù)完全民事行為能力；（2）代理人喪失民事行為能力；（3）代理人或者被代理人死亡；（4）法律規(guī)定的其他情形。32.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。因此，父母去世后，子女要繼承父母名下的房產(chǎn)，也要在辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記后才能生效。[判斷題]對(duì)錯(cuò)(正確答案)答案解析：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。33.張慶把自己的房屋賣給李郝，并把房屋交給李郝使用，但后因王君出價(jià)更高，張慶又把房屋賣給王君，并與王君辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。依據(jù)物權(quán)公示原則，該房屋的所有人是王君。[判斷題]對(duì)(正確答案)錯(cuò)答案解析：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以依法登記發(fā)生效力不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。因此，一般情況下，了解不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利主體，就是查不動(dòng)產(chǎn)登記薄。其記載的權(quán)利人就是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，除登記錯(cuò)誤需要依法更正的除外。例如，現(xiàn)實(shí)中有時(shí)發(fā)生“一房二賣”的情形，張三把自己的房屋賣給李四，并把房屋交給李四使用，但后因王五出價(jià)更高，張三又把房屋賣給王五，并與王五辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。依據(jù)物權(quán)公示原則，該房屋的所有人是王五。34.經(jīng)紀(jì)人李燦帶看了未央?yún)^(qū)的碧桂園鳳凰城，對(duì)附近存在的加油站等嫌惡設(shè)施如實(shí)告訴了購(gòu)房者，下面不屬于嫌惡設(shè)施披露的是（）。[單選題]飛機(jī)場(chǎng)高壓電站醫(yī)院(正確答案)工廠答案解析：經(jīng)紀(jì)人需對(duì)應(yīng)知道或經(jīng)過(guò)正常核實(shí)應(yīng)知的樓盤問(wèn)題進(jìn)行確認(rèn)，并如實(shí)告知購(gòu)房者，避免購(gòu)房者利益受損，包括但不限于：（1）嫌惡設(shè)施披露：飛機(jī)場(chǎng)、加油站、加氣站、高壓電站、垃圾處理場(chǎng)、工廠、墓地/殯儀館等信息；（2）開(kāi)發(fā)商資質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)披露：開(kāi)發(fā)商五證情況、樓盤狀態(tài)查封、抵押情況等。35.經(jīng)紀(jì)人劉星通過(guò)線上VR帶客戶看房后，在簽訂購(gòu)房合同前，客戶還是決定親自到樓盤看房，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)具有（）的特性[單選題]不可移動(dòng)獨(dú)一無(wú)二(正確答案)價(jià)值較大難以變現(xiàn)答案解析：房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二，使得市場(chǎng)上沒(méi)有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別，通常是“一房一價(jià)”。房地產(chǎn)交易不宜采用樣品交易的方式，即使有戶型圖、內(nèi)外照片或視頻，也應(yīng)到交易房屋實(shí)地查看、親身感受和體驗(yàn)。36.增量住宅簡(jiǎn)稱新房、一手房，是指新建成的住宅。倪佳購(gòu)買一新房樓盤后一直閑置未使用，再次出售時(shí)可按一手房來(lái)處理。[判斷題]對(duì)錯(cuò)(正確答案)答案解析：從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買的新建商品住宅，即使購(gòu)買后沒(méi)有居住使用，再轉(zhuǎn)售時(shí)通常也稱為二手房。37.根據(jù)用途對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行種類劃分，以下不屬于同一房地產(chǎn)種類的是（）[單選題]酒店和餐館(正確答案)百貨商場(chǎng)和商業(yè)店鋪體育館和康樂(lè)中心醫(yī)院和教堂答案解析：酒店屬于旅館房地產(chǎn)，餐館屬于餐飲房地產(chǎn)；百貨商場(chǎng)和商業(yè)店鋪屬于零售商業(yè)房地產(chǎn)；體育館和康樂(lè)中心屬于體育和娛樂(lè)房地產(chǎn)；醫(yī)院和教堂屬于特殊用途房地產(chǎn)38.某樓盤開(kāi)發(fā)商于2000年取得該土地使用權(quán)，2002年建成竣工，客戶梁祝于2004年入住，2006年辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，從房齡上來(lái)說(shuō)，截止2020年該房屋屬于（）[單選題]新房次新房舊房(正確答案)老舊住宅答案解析：存量住宅中，房齡較短（一般5年以內(nèi)）的，稱為次新房；房齡較長(zhǎng)（一般超過(guò)10年不超過(guò)三十年）的，稱為舊房；房齡很長(zhǎng)（一般超過(guò)30年）的，稱為老舊住宅。該題中房齡=2020-2002=18（年）39.某樓盤開(kāi)發(fā)商于2000年取得該土地使用權(quán)，2001年建成竣工，客戶吳小紅于2003年入住，2006年辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，請(qǐng)計(jì)算截至2020年該住宅的房齡。[單選題]14年17年19年(正確答案)20年答案解析：該住宅的房齡=2020-竣工之日=2020-2001=19（年）40.建筑結(jié)構(gòu)是建筑物的承重骨架，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)造價(jià)較高，抗震性能好，多用于高層公共建筑和跨度大的建筑物，如體育館、影劇院、跨度大的廠房等。[判斷題]對(duì)錯(cuò)(正確答案)答案解析：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)內(nèi)部空間可改造性較強(qiáng)，抗震性能好，耐用年限長(zhǎng)，從多層到高層甚至超高層建筑，都可以采用此結(jié)構(gòu)。鋼結(jié)構(gòu)造價(jià)較高，抗震性能好，多用于高層公共建筑和跨度大的建筑物，如體育館、影劇院、跨度大的廠房等。41.尾房是指一個(gè)樓盤項(xiàng)目，銷售到最后，還未賣出去的房源。尾房的主要特征有（）價(jià)格低廉(正確答案)質(zhì)量不好可選擇性少(正確答案)周邊配套便于考察(正確答案)答案解析：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)內(nèi)部空間可改造性較強(qiáng)，抗震性能好，耐用年限長(zhǎng)，從多層到高層甚至超高層建筑，都可以采用此結(jié)構(gòu)。鋼結(jié)構(gòu)造價(jià)較高，抗震性能好，多用于高層公共建筑和跨度大的建筑物，如體育館、影劇院、跨度大的廠房等。42.某項(xiàng)目樣板間的裝飾裝修使用了木料、織物、石材等天然材料，這是裝修風(fēng)格中的自然風(fēng)格[判斷題]對(duì)(正確答案)錯(cuò)答案解析：室內(nèi)裝飾裝修風(fēng)格主要分為傳統(tǒng)風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格、自然風(fēng)格和混合風(fēng)格。（1）傳統(tǒng)風(fēng)格室內(nèi)裝飾裝修是在吸取了傳統(tǒng)的裝飾中“形”與“神”特征的基礎(chǔ)上，通過(guò)室內(nèi)布置、線條、線形、色調(diào)、陳設(shè)的造型等方面的處理，給人以濃郁的歷史延續(xù)和地域文脈的感受。西方傳統(tǒng)風(fēng)格主要有：古羅馬風(fēng)格、哥特式風(fēng)格、意大利風(fēng)格、巴洛克風(fēng)格、洛可可風(fēng)格、伊斯蘭風(fēng)格和和式風(fēng)格。（2）現(xiàn)代風(fēng)格重視功能和空間組合，注意發(fā)揮結(jié)構(gòu)構(gòu)成的形式美，強(qiáng)調(diào)造型簡(jiǎn)潔，尊重材料的性能，講究材料自身質(zhì)地和色彩的配置效果。（3）自然風(fēng)格在建筑裝飾裝修中倡導(dǎo)“回歸自然”，強(qiáng)調(diào)在審美上推崇自然、與自然和諧。因此這種風(fēng)格的室內(nèi)裝飾裝修多用木料、織物、石材等天然材料，突出天然材料的色彩、紋理、質(zhì)感和肌理。此外，裝飾中的田園風(fēng)格也屬于自然風(fēng)格范疇。（4）混合風(fēng)格提倡室內(nèi)裝飾裝修在總體上呈現(xiàn)多元化和兼容并蓄，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)布置既要趨于現(xiàn)代實(shí)用，又要吸取傳統(tǒng)特征，在裝飾裝修與陳設(shè)中融古今中外于一體。43.某建筑物的造型，自由且不對(duì)稱，外立面簡(jiǎn)潔、明亮、輕快，這種室外裝飾裝修風(fēng)格屬于（）[單選題]古典主義風(fēng)格新古典主義風(fēng)格現(xiàn)代主義風(fēng)格(正確答案)后現(xiàn)代主義風(fēng)格答案解析：現(xiàn)代主義風(fēng)格建筑（20世紀(jì)20年代至50年代）的特征是反應(yīng)當(dāng)時(shí)建筑工業(yè)時(shí)代精神，建筑外觀成為新技術(shù)的體現(xiàn)，尤其突出建筑造型自由且不對(duì)稱，外立面簡(jiǎn)潔、明亮、輕快。44.客戶程珍，大學(xué)畢業(yè)兩年，預(yù)算有限，欲購(gòu)買一套小面積住宅自住，咨詢經(jīng)紀(jì)人張軍購(gòu)買哪種建筑類型的房子更好。關(guān)于建筑類型，以下張軍的說(shuō)法正確的是（）。[單選題]購(gòu)買錯(cuò)層更加劃算，符合程珍購(gòu)買小面積自住的情況相同價(jià)格，躍層房屋相比平層更加劃算，躍層只按一層的建筑面積計(jì)算LOFT住宅的面積在30-50㎡，適合自由創(chuàng)造生活空間的人群，在買房時(shí)，只按一層建筑面積計(jì)算(正確答案)復(fù)式只有一層，但層高比普通的住宅要高，在后期設(shè)計(jì)時(shí)，可以設(shè)計(jì)岀兩層，一般在客廳或餐廳位置做樓梯連通。只算一層面積答案解析：1.錯(cuò)層室內(nèi)各功能用房在不同的平面上，用2-4個(gè)臺(tái)階進(jìn)行隔斷。錯(cuò)層戶型具有一定的立體感，后期裝修設(shè)計(jì)，可以充分發(fā)揮空間的立體感；優(yōu)點(diǎn)各個(gè)功能居室互不干擾，不同功能區(qū)域是一個(gè)獨(dú)立的空間；缺點(diǎn)1)由于室內(nèi)有臺(tái)階，老年人或者兒童夜間不安全；(2)采光通風(fēng)不太好。人群有經(jīng)濟(jì)實(shí)力買120平米以上房子的家庭，面積計(jì)算：錯(cuò)層住宅有一定的高差，面積計(jì)算參照平面住宅面積計(jì)算。2.躍層是兩層的住宅，在室內(nèi)會(huì)涉及一條樓梯連接上下兩層，功能區(qū)會(huì)分開(kāi)。一般情況下，一層安排廚房、衛(wèi)生間、客廳、餐廳等活動(dòng)區(qū)域，二層則是臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等，動(dòng)靜完全分離。優(yōu)點(diǎn)(1)空間層次感強(qiáng)，功能分區(qū)到位；（2）隱秘效果遠(yuǎn)超平面戶型和錯(cuò)層式，互不干擾；(3)每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好。缺點(diǎn)(1)上下樓梯對(duì)于老人、兒童不方便；(2)只有一個(gè)岀口，存在安全隱患；(3)面價(jià)大，總價(jià)高。人群：高消費(fèi)群體，人數(shù)較多的大家庭目前市場(chǎng)上躍層比較少，面積計(jì)算：躍層房屋的建筑面積或使用面積均應(yīng)是2層的建筑面積或使用面積相加之和。3.復(fù)式只有一層，但層高比普通的住宅要高，在后期設(shè)計(jì)時(shí)，可以設(shè)計(jì)岀兩層，一般在客廳或餐廳位置做樓梯連通。占據(jù)兩層，但是上層空間不是一個(gè)完整的層高度不完整或空間不完整。優(yōu)點(diǎn)1)室內(nèi)實(shí)用率極高，買一層可以有兩層；(2)合理利用空間，個(gè)性十足；(3)功能分區(qū)，動(dòng)靜分區(qū)。缺點(diǎn)(1)層高降低后，局部空間有壓抑感；(2)公攤面積大；(3)裝修與維修費(fèi)用高；(4)通風(fēng)采光差。人群高度大于5米，適合年輕人居住。面積計(jì)算：在實(shí)際操作中，復(fù)式住宅的面積計(jì)算要看住宅申報(bào)審批上的標(biāo)準(zhǔn)，有些小區(qū)規(guī)格相同，但在申報(bào)時(shí)，有的小區(qū)申報(bào)一層面積，有的申報(bào)兩層面積。申報(bào)審批上標(biāo)注幾層，就按照幾層的建筑面積收費(fèi)4.loft層高在4-5米之間，一般是30-50m啲小戶型，高舉架，實(shí)際使用面積可以做成兩層，但是每層層高低于普通住宅，具有立體感。優(yōu)點(diǎn)1)可以設(shè)計(jì)岀功能不同和風(fēng)格各異的子空間；(2)小戶型，面積小，房屋總價(jià)低；(3)可塑性強(qiáng)，功能分區(qū)，可做下層娛樂(lè)，上層休息。缺點(diǎn)(1)沒(méi)有預(yù)設(shè)空間，裝修難，裝修費(fèi)用高；（2）樓梯設(shè)計(jì)不適宜老人兒童居??；（3）、水電費(fèi)較高，一般不能用燃?xì)?。人群：追求自我個(gè)性解放，自由創(chuàng)造生活空間人群。面積計(jì)算：在買房時(shí)，只按一層的建筑面積計(jì)算45.陳康，82周歲，與老伴共有一套建筑面積為90㎡的住宅，二人育有一子陳登，一養(yǎng)女陳梅。2019年4月陳康去世，遺囑明確其所有財(cái)產(chǎn)歸陳梅所有。那么，下列關(guān)于陳康與老伴名下住宅產(chǎn)權(quán)份額的說(shuō)法，正確的有（）。[單選題]陳梅擁有該住宅100%的產(chǎn)權(quán)份額陳梅擁有該住宅50%的產(chǎn)權(quán)份額(正確答案)陳登擁有該住宅50%的產(chǎn)權(quán)份額陳登擁有該住宅25%的產(chǎn)權(quán)份額答案解析：1、陳康與老伴共有住房，各占50%份額。2、陳康去世后，繼承開(kāi)始，由于遺囑優(yōu)先于法定繼承，所以陳康的遺產(chǎn)全部由陳梅繼承，也就是陳梅擁有住房50%產(chǎn)權(quán)份額。46.新建商品房預(yù)售時(shí)，合同約定的面積就是竣工面積。[判斷題]對(duì)錯(cuò)(正確答案)答案解析：新建商品房預(yù)售中，因房屋還沒(méi)竣工，因此沒(méi)有實(shí)測(cè)面積，合同約定面積一般是預(yù)測(cè)面積47.國(guó)家體育館（鳥(niǎo)巢）竣工于2008年3月，建筑面積25.8萬(wàn)方，是用來(lái)進(jìn)行體育賽事和文化活動(dòng)的重要場(chǎng)所，此建筑價(jià)格較高，抗震性能好，跨度大，按照結(jié)構(gòu)類型分為。（）[單選題]磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)(正確答案)鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)答案解析：鋼結(jié)構(gòu)：承重構(gòu)件是用鋼材制成的建筑，造價(jià)較高，抗震性能好，多用于高層公共建筑和跨度大的建筑物，如體育館、影劇院、跨度大的廠房等。48.業(yè)主王平和客戶王芳將要成交一套房屋，業(yè)主王平的報(bào)價(jià)范圍為110萬(wàn)元至125萬(wàn)元，客戶王芳的報(bào)價(jià)范圍為105萬(wàn)元至120萬(wàn)元。若當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)為賣方市場(chǎng)，則該房屋的成交價(jià)會(huì)偏向（）。[單選題]105110120(正確答案)125答案解析：買賣雙方的成交價(jià)必然高于或等于賣方最低要價(jià)，低于或等于買方最高出價(jià)。在買方市場(chǎng)下，因買方在交易上處于有利地位，成交價(jià)會(huì)偏向賣方最低要價(jià)；在賣方市場(chǎng)下，因賣方在交易上處于有利地位，成交價(jià)會(huì)偏向買方最高出價(jià)。49.游樂(lè)場(chǎng)的土地使用年限是50年。[判斷題]對(duì)錯(cuò)(正確答案)答案解析：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地的最高年限為40年50.客戶李峰購(gòu)買了一套房產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商于2010年取得土地使用權(quán)，土地性質(zhì)為商用，開(kāi)發(fā)商于2011年動(dòng)工開(kāi)建，2015年交房，2018年辦理了不動(dòng)產(chǎn)證，請(qǐng)計(jì)算截止2020年該辦公樓剩余土地使用年限。[單選題]50年40年30年(正確答案)20年答案解析：商業(yè)用房的土地使用年限為40年，該辦公樓剩余土地使用年限計(jì)算如下：40-（2020-2010）=30（年）51.以下關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程排序正確的是（）①項(xiàng)目立項(xiàng)調(diào)研②項(xiàng)目銷售③工程建設(shè)④項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)（商業(yè)地產(chǎn)涉及）⑤土地取得⑥項(xiàng)目規(guī)劃⑦物業(yè)管理？[單選題]①⑤⑥③②⑦④(正確答案)①⑦④⑤⑥③②⑦④①③②⑦⑤⑥④①⑤②⑦⑥③④答案解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程有哪些一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將經(jīng)歷以下步驟：（1）項(xiàng)目立項(xiàng)調(diào)研→（2）土地取得→（3）項(xiàng)目規(guī)劃→（4）工程建設(shè)→（5）項(xiàng)目銷售→（6）物業(yè)管理→（7）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)（商業(yè)地產(chǎn)涉及）。52.李萍，17周歲，在一家舞蹈學(xué)校擔(dān)任教師助理以賺取生活費(fèi)用，李萍欲獨(dú)立簽署一租賃合同，經(jīng)紀(jì)人李梅告訴李萍，未滿18歲不屬于完全民事行為能力人，簽署的合同不生效，那么李梅的說(shuō)法是正確的。[判斷題]對(duì)錯(cuò)(正確答案)答案解析：16周歲以上（含）的未成年人，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的，視為完全民事行為能力人。完全民事行為能力人，可以獨(dú)立實(shí)施民事法律行為。53.客戶李青，患有間歇性精神分裂，現(xiàn)其計(jì)劃購(gòu)買一套商品房，于是委托其監(jiān)護(hù)人李絳代為辦理（兄弟關(guān)系），則此種代理類型是（）。[單選題]法定代理(正確答案)指定代理自然代理委托代理答案解析：代理包括委托代理和法定代理。委托代理是指按照被代理人的委托來(lái)行使代理權(quán)的代理。法定代理是指按照法律的規(guī)定來(lái)行使代理權(quán)的代理。題中客戶李青患有間歇性精神分裂，無(wú)行為能力，李絳為其監(jiān)護(hù)人所以是法定代理。54.張珂48歲，有嚴(yán)重的精神疾病，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，所有的文件都由其妻子代為簽署，這種代理行為屬于法定代理[判斷題]對(duì)(正確答案)錯(cuò)答案解析：無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人的監(jiān)護(hù)人是其法定代理人。55.李浩然欲購(gòu)買一套新房?jī)删樱捶亢蠛烷_(kāi)發(fā)商簽訂了定金合同，合同中約定定金為10萬(wàn)元，當(dāng)日支付5萬(wàn)元，剩下的于簽購(gòu)房合同當(dāng)日支付。后開(kāi)發(fā)商將此房屋賣給其他人，則開(kāi)發(fā)商需退還李浩然定金10萬(wàn)元。[判斷題]對(duì)(正確答案)錯(cuò)答案解析：定金可以一次支付，也可以分筆支付。在簽署房屋買賣合同時(shí)，買方根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要求支付的定金金額為準(zhǔn)。56.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前（）申請(qǐng)續(xù)期，[單選題]三個(gè)月半年一年(正確答案)兩年答案解析：非住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，57.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)屬于（）。[單選題]房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)(正確答案)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)存量房市場(chǎng)答案解析：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。58.住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿的，土地使用者若需要繼續(xù)使用土地，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付出讓金等費(fèi)用。[判斷題]對(duì)錯(cuò)(正確答案)答案解析：根據(jù)土地用途，住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿的，自動(dòng)續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付出讓金等費(fèi)用。59.王明在2017年5月全款購(gòu)買了一套位于高新區(qū)的住宅并辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記證將房子登記在自己名下，2018年6月王明結(jié)婚，2019年2月與妻子離婚，那么該套住宅將不會(huì)作為夫妻的共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。[判斷題]對(duì)(正確答案)錯(cuò)答案解析：依據(jù)婚姻法規(guī)定，屬于夫妻一方財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。只要房屋買賣發(fā)生在婚前，并且買賣合同已經(jīng)實(shí)際履行，房屋登記在買房人個(gè)人名下，就應(yīng)當(dāng)以婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理，即使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證登記時(shí)間是婚后，房屋仍屬于個(gè)人所有。60.根據(jù)我國(guó)《婚姻法》規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)中屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的是（）[單選題]婚后一方接受親友饋贈(zèng)的財(cái)物一方在婚前接受繼承而于婚后實(shí)際取得的財(cái)產(chǎn)婚后一方所得的獎(jiǎng)金(正確答案)婚后由一方父母出資，登記在出資人子女名下的房產(chǎn)答案解析：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（1）工資、獎(jiǎng)金；（2）生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益；（3）知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；（4）繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫妻一方的財(cái)產(chǎn)除外；（5）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處分權(quán)。61.張三父母及張三配偶父母均已去世，后張三配偶去世，張三及其配偶有三個(gè)子女，若張三擬出售自己名下的房子（為夫妻共同財(cái)產(chǎn)），應(yīng)由誰(shuí)簽署買賣合同？[單選題]張三自己簽三個(gè)子女簽張三及三個(gè)子女共同簽(正確答案)張三及其中一個(gè)子女簽答案解析：因三個(gè)子女為張三配偶房產(chǎn)份額的繼承人，房屋由張三、三個(gè)子女共同所有，張三無(wú)權(quán)自行處分房屋。62.劉鵬于2014年5月與王娜結(jié)婚，2018年7月劉鵬父母全款出資購(gòu)買一套住宅并登記在劉鵬名下，夫妻二人對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)其它約定。2018年11月雙方因感情不和離婚，夫妻二人對(duì)房產(chǎn)歸屬及其權(quán)益分割產(chǎn)生爭(zhēng)議。則根據(jù)《婚姻法》規(guī)定該套住宅產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于（）。[單選題]劉鵬(正確答案)王娜劉鵬和王娜共有劉鵬的父母答案解析：婚后由一方父母出資，登記在出資人子女個(gè)人名下，認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)63.董啟明因病去世后，因沒(méi)有其他兄弟姐妹，父母依然跟著妻子劉薔一起生活，若董啟明父母去世，劉薔可以作為第一順序繼承人去繼承父母的遺產(chǎn)[判斷題]對(duì)(正確答案)錯(cuò)答案解析：?jiǎn)逝純合睂?duì)公、婆，喪偶女婿對(duì)岳父、岳母，盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)的，作為第一順序繼承人。64.鄒女士父親去世留下一套房產(chǎn)，在繼承開(kāi)始后實(shí)際接收遺產(chǎn)份額前，鄒女士突發(fā)交通事故去世，鄒女士的丈夫和女兒代其實(shí)際接受其有權(quán)繼承的遺產(chǎn)份額。那么這就叫做代位繼承。[判斷題]對(duì)錯(cuò)(正確答案)答案解析：被繼承人的子女先于被繼承人死亡的，由被繼承人的子女的晚輩直系血親代位繼承。代位繼承人一般只能繼承他的父親或母親有權(quán)繼承的遺產(chǎn)。（二）轉(zhuǎn)繼承轉(zhuǎn)繼承是指繼承人在繼承開(kāi)始后實(shí)際接受遺產(chǎn)前死亡，該繼承人的合法繼承人代其實(shí)際接受其有權(quán)繼承的份額。65.約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)完成A代項(xiàng)目的銷售任務(wù)，開(kāi)發(fā)商追責(zé)的形式不包括（）[單選題]無(wú)責(zé)任退款無(wú)責(zé)任延期銷售追加保證金取消所有項(xiàng)目的合作(正確答案)答案解析：如果約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有完成A代項(xiàng)目的銷售任務(wù)，有哪些追責(zé)的形式：（1）無(wú)責(zé)任退款；（2）按比例扣留保證金；（3）置換房源，繼續(xù)銷售；（4）無(wú)責(zé)任延期銷售；（5）保證金追加；（6）任務(wù)房源兜底。66.新房渠道的核心價(jià)值是引導(dǎo)客戶到達(dá)案場(chǎng)，短期內(nèi)形成項(xiàng)目去化[判斷題]對(duì)(正確答案)錯(cuò)答案解析：渠道的核心價(jià)值：（1）向客戶傳遞區(qū)域及項(xiàng)目?jī)r(jià)值，引導(dǎo)客戶到達(dá)案場(chǎng)；（2）短期內(nèi)聚集客戶勢(shì)能，形成項(xiàng)目去化。67.某新房項(xiàng)目，按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的23%，且滿足其他預(yù)售條件，則該樓盤可以向客戶預(yù)售了[判斷題]對(duì)錯(cuò)(正確答案)答案解析：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）獲得房地產(chǎn)管理部門預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。68.經(jīng)紀(jì)人張佳帶客戶去售樓部簽合同時(shí)給客戶介紹到：期房和準(zhǔn)現(xiàn)房銷售時(shí)時(shí)簽的是《商品房預(yù)銷售合同》，現(xiàn)房《商品房現(xiàn)房銷售合同》。[判斷題]對(duì)(正確答案)錯(cuò)69.2020年4月6日，客戶陳建在某樓盤看中了一套商品房，準(zhǔn)備簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，經(jīng)紀(jì)人王磊告知陳建，查詢到該商品房在2020年2月26日已被客戶張先生認(rèn)購(gòu)，并簽署了商品房預(yù)售合同，但是由于張先生的個(gè)人原因無(wú)法購(gòu)買，目前還沒(méi)辦完退款手續(xù)。建議陳建先不要簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)，王磊的這種行為是正確的。[判斷題]對(duì)(正確答案)錯(cuò)答案解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。也就是不得“一房二賣”70.經(jīng)紀(jì)人李晗向客戶王遼介紹預(yù)售中的商品房時(shí)，描述該小區(qū)土地開(kāi)發(fā)達(dá)到了“三通一平”，那么李晗描述的“三通一平”不包含（）。[單選題]通路通水通電通訊(正確答案)答案解析：在土地開(kāi)發(fā)中，三通一平，是指通電、通路、通水（專指給水）、土地平整。七通一平，是指通電、通路、通給水、通訊、通排水、熱力、燃?xì)狻⑼恋仄秸?1.客戶胡冰于2020年11月購(gòu)買了一套同年7月已取得《商品房預(yù)售許可證》的住宅，該住宅尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，則胡冰需簽署的是《商品房預(yù)售合同》。[判斷題]對(duì)(正確答案)錯(cuò)答案解析：人們習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房，即指開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證，尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋。期房和準(zhǔn)現(xiàn)房簽的是《商品房預(yù)售合同》，現(xiàn)房簽的是《商品房現(xiàn)房買賣合同》。72.經(jīng)紀(jì)人趙敏帶看客戶馬驍南開(kāi)區(qū)某套期房。以下不屬于購(gòu)買期房的風(fēng)險(xiǎn)的是（）[單選題]房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)面積縮水風(fēng)險(xiǎn)定金不退風(fēng)險(xiǎn)(正確答案)答案解析：購(gòu)買期房的風(fēng)險(xiǎn)是什么（1）房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)為追逐更大利潤(rùn)，使用劣質(zhì)材料或者偷工減料，隨意降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以致造成地基下沉、屋頂漏水、管道滲漏等質(zhì)量問(wèn)題。（2）面積縮水風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)改變建筑面積、加大公攤面積，并且不明示公攤面積的數(shù)量和計(jì)算方法，以致商品房實(shí)際面積與銷售面積嚴(yán)重不符。（3）虛假?gòu)V告宣傳風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)的售樓廣告與實(shí)際情況差異巨大，開(kāi)發(fā)企業(yè)交付的房子與其宣傳的品質(zhì)大相徑庭。（4）規(guī)劃變更風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，在配套設(shè)施、綠地、容積率、環(huán)境設(shè)施等方面隨意改動(dòng)，將小區(qū)中本是綠地的地方改作他用，有的加建新樓，有的變成了停車場(chǎng)。（5）產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)以各種借口拒絕，拖延辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，致使許多消費(fèi)者入住后遲遲拿不到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。（6）合同以及合同條款無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)者因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱，導(dǎo)致對(duì)合同條款中存在的違法問(wèn)題無(wú)法察覺(jué)，以致在發(fā)生糾紛時(shí)被法院判決合同無(wú)效。（7）延期交房風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金問(wèn)題（開(kāi)發(fā)資金不到位、抽逃資金、挪用售房資金等）、工程管理問(wèn)題等原因，有的延遲交房、甚至不能交房，以致消費(fèi)者的利益受損。73.客戶張小雪購(gòu)買了一套位于曲江的住房，建筑面積103㎡，套內(nèi)使用面積70㎡，套內(nèi)墻體面積5㎡，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積6㎡。那么，該套房源的公攤面積是（）㎡。[單選題]332822(正確答案)11答案解析：建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積+公攤面積74.客戶林成購(gòu)買了某多層住宅中的一套房屋，該房屋的公攤系數(shù)一般為（）。[單選題]7%以下7%-12%(正確答案)10%-16%14%-24%答案解析：多層住宅的樓層為3-6層，6層以下住宅的公攤系數(shù)為7%-12%75.通常尾盤的可選擇性較少，采光、通風(fēng)、戶型設(shè)計(jì)可能都有問(wèn)題，因此，不建議客戶購(gòu)買尾盤的房源[判斷題]對(duì)錯(cuò)(正確答案)答案解析：尾房的優(yōu)勢(shì)主要在于價(jià)格低廉，且配套成熟，由于前期已有業(yè)主入住，小區(qū)環(huán)境和居住舒適度、周邊配套、物業(yè)管理等均方便考察。并不是所有尾盤都是質(zhì)量不好的房子，是否值得購(gòu)買，還需考慮質(zhì)量、配套、環(huán)境、價(jià)格等因素。76.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特性是（）收益多樣性(正確答案)盈利模式多樣化(正確答案)權(quán)益復(fù)雜(正確答案)利益平衡(正確答案)77.樣板間可分為哪幾種類型？（）臨時(shí)樣板間(正確答案)“實(shí)體”樣板間(正確答案)整裝樣板間沙盤樣板間78.在商品房銷售中，不允許出現(xiàn)的行為有（）張倩和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后，因資金問(wèn)題無(wú)法購(gòu)買，還未跟開(kāi)發(fā)商簽訂書(shū)面解約合同，開(kāi)發(fā)商將標(biāo)的物又出售給了另外一位客戶(正確答案)在對(duì)樓盤進(jìn)行銷售時(shí)，向客戶承諾可以在10年后將本金的30%歸還給客戶(正確答案)某酒店式公寓的開(kāi)發(fā)商與客戶約定，購(gòu)房后5年內(nèi)可以代客戶出租房屋，以保證客戶的利益(正確答案)某開(kāi)發(fā)商將一套躍層房屋的樓上樓下分別出售給兩個(gè)客戶(正確答案)答案解析：商品房銷售中有哪些禁止行為（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。也就是不得“一房二賣”。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。返本銷售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購(gòu)房款的方式銷售商品房的行為。返本銷售策略，就是將現(xiàn)價(jià)提高，在若干年后將本金歸還購(gòu)買者。銷售者靠這些本金的利息獲利，是融資的一種方式。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售商品房時(shí)與買受人約定，在出售后的一定期限內(nèi)由該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。（4）商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。79.以下不屬于商品房銷售代理特點(diǎn)的是（）房源的來(lái)源對(duì)象是開(kāi)發(fā)商企業(yè)，比較強(qiáng)勢(shì)代理傭金的收取對(duì)象是開(kāi)發(fā)商企業(yè)，通常資金雄厚，回款快捷。(正確答案)銷售代理周期長(zhǎng)，通常1-3年，比較不穩(wěn)定。(正確答案)銷售代理的專業(yè)性較高，需要客戶定位、市場(chǎng)調(diào)研等方面的專業(yè)人才。答案解析：商品房銷售代理主要的特點(diǎn)有：（1）商品房銷售代理獲得房源的對(duì)象是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，而開(kāi)發(fā)企業(yè)相對(duì)較少和集中，比較強(qiáng)勢(shì)。（2）商品房銷售代理傭金收取對(duì)象是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（toB業(yè)務(wù)），回款周期長(zhǎng)、回款難度高。（3）商品房銷售代理周期比較長(zhǎng)，通常至少1年，一般可到3年，穩(wěn)定性較高。（4）商品房銷售代理對(duì)專業(yè)要求高，至少需要可行性研究、產(chǎn)品定位、客戶定位、經(jīng)濟(jì)測(cè)算、市場(chǎng)調(diào)研、推廣策略、定價(jià)策略等方面的專業(yè)人才。80.下列關(guān)于錯(cuò)層的特點(diǎn)說(shuō)法正確的有各個(gè)功能區(qū)間互不干擾，不同功能區(qū)域是一個(gè)獨(dú)立的空間。(正確答案)適合普通家庭有一定的高差(正確答案)大面積，少變化答案解析：住宅建筑類型81.通常能判斷商品房社區(qū)是否優(yōu)質(zhì)的方法有（）開(kāi)發(fā)商是否與貝殼合作開(kāi)發(fā)商的口碑(正確答案)該開(kāi)發(fā)商已建工程的質(zhì)量(正確答案)開(kāi)發(fā)商的企業(yè)資質(zhì)等級(jí)(正確答案)答案解析：區(qū)分商品房社區(qū)優(yōu)劣的方法有哪些（一）查看開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)，是判斷一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否有實(shí)力的參考依據(jù)。依據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，資質(zhì)等級(jí)劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)4個(gè)級(jí)別，其中級(jí)別最高的是一級(jí)。通常情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)越高，其開(kāi)發(fā)的商品房社區(qū)越優(yōu)質(zhì)。（二）詢問(wèn)開(kāi)發(fā)企業(yè)口碑口碑好的開(kāi)發(fā)企業(yè)一定會(huì)有過(guò)人之處，購(gòu)房者可以在網(wǎng)上搜索開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)新聞，也可以詢問(wèn)行業(yè)專家了解開(kāi)發(fā)企業(yè)的囗碑情兄。開(kāi)發(fā)企業(yè)的口碑越好，其開(kāi)發(fā)的商品房社區(qū)越優(yōu)質(zhì)。（三）查看開(kāi)發(fā)企業(yè)是否上市已經(jīng)上市的開(kāi)發(fā)企業(yè)至少得到了證監(jiān)會(huì)的認(rèn)可。當(dāng)然，對(duì)都已上市的開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以查看總市值、年度總營(yíng)業(yè)收入、年度總利潤(rùn)等指標(biāo)。已經(jīng)上市、總市值、年度總營(yíng)業(yè)收入、年度總利潤(rùn)越高的開(kāi)發(fā)企業(yè)，其開(kāi)發(fā)的商品房社區(qū)越優(yōu)質(zhì)。（四）查看已建工程質(zhì)量開(kāi)發(fā)企業(yè)之前建設(shè)的工程質(zhì)量是判斷在建工程質(zhì)量的重要參考依據(jù)。之前建設(shè)的工程質(zhì)量的品質(zhì)越高，那么也有理由相信在建的商品房社區(qū)也優(yōu)質(zhì)。82.關(guān)于優(yōu)質(zhì)商品房社區(qū)的數(shù)據(jù)指標(biāo)，以下說(shuō)法正確的是（）優(yōu)質(zhì)社區(qū)的容積率越小越好(正確答案)優(yōu)質(zhì)社區(qū)的綠地率不應(yīng)低于50%優(yōu)質(zhì)社區(qū)的建筑密度不應(yīng)高于30%(正確答案)優(yōu)質(zhì)社區(qū)的居民汽車停車率不應(yīng)低于50%(正確答案)答案解析：容積率越大，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，資源緊缺，居住舒適度低；一個(gè)良好的居住社區(qū)，綠地率不應(yīng)低于30%，建筑密度不應(yīng)高于30%。居民汽車停車率不應(yīng)低于50%。83.商品房社區(qū)的優(yōu)劣關(guān)乎客戶的居住舒適度。關(guān)于商品房社區(qū)優(yōu)劣指標(biāo)的描述，正確的有（）。容積率越高，舒適度也相對(duì)越高對(duì)住宅使用人來(lái)說(shuō)，綠地率越高越好(正確答案)房屋前后間距：兩樓間距不小于前樓高度的1.2倍(正確答案)對(duì)住宅使用人來(lái)說(shuō)，一般情況下建筑密度越小越好(正確答案)答案解析：判斷商品房社區(qū)的優(yōu)劣，可以依據(jù)下列數(shù)據(jù)指標(biāo)判斷：（1）容積率。容積率越大，居住舒適度低；一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3。（2）綠地率。綠地率越高越好。一個(gè)良好的居住社區(qū)，綠地率不應(yīng)低于30%。（3）建筑密度。建筑密度越小越好。一個(gè)良好的居住社區(qū)，建筑密度不應(yīng)高于30%。（4）樓間距。房屋前后間距：兩樓間距不小于前樓高度的1.2倍。一個(gè)良好的居住社區(qū)，樓間距應(yīng)高于最低要求。84.關(guān)于遺產(chǎn)繼承，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）繼承開(kāi)始后，遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的優(yōu)先權(quán)最高作為第一順序繼承人，婚生子女獲得的遺產(chǎn)份額高于非婚生子女(正確答案)代位繼承人一般只能繼承他父親或母親有權(quán)繼承的遺產(chǎn)因繼承取得的房屋物權(quán)，自繼承開(kāi)始發(fā)生效力，繼承人在處分該房屋物權(quán)時(shí)，無(wú)須辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)(正確答案)答案解析：同一順序繼承人之間的地位是完全平等的，遺產(chǎn)將在他們之間平均分配；依據(jù)《物權(quán)法》，因繼承取得的房屋物權(quán)的，自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。但繼承人處分該房屋物權(quán)時(shí)，應(yīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。85.王小二婚前父母出資全款買房，登記在王小二個(gè)人名下，婚后他將該房變更登記到夫妻雙方名下，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是？房屋為王小二婚前購(gòu)買，為王小二個(gè)人財(cái)產(chǎn)(正確答案)夫妻二人對(duì)該房屋共同所有該房屋歸王小二配偶單獨(dú)所有(正確答案)該房屋歸王小二父母所有(正確答案)答案解析：婚前一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)房，付清全部房款，房屋登記在一方名下，后變更登記在雙方名下（加名），為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。86.下列不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的是（）妻子婚前全款購(gòu)買并登記在自己名下的房產(chǎn)(正確答案)妻子因交通意外獲得的醫(yī)療費(fèi)(正確答案)婚后雙方父母出資、登記在丈夫名下的房產(chǎn)丈夫投資商鋪獲得的租金收入答案解析：有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：（1）一方的婚前財(cái)產(chǎn)；（2）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用；（3）遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)；（4）一方專用的生活用品；（5）其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)?；楹笥呻p方父母出資，登記在一方子女名下，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外87.新項(xiàng)目合作初始，客發(fā)駐場(chǎng)聯(lián)合運(yùn)營(yíng)會(huì)有空看動(dòng)作，來(lái)空看的經(jīng)紀(jì)人歸屬不同，請(qǐng)問(wèn)屬于內(nèi)渠的品牌經(jīng)紀(jì)人有哪些？德佑(正確答案)鏈家(正確答案)21世紀(jì)(正確答案)房江湖答案解析：內(nèi)渠:鏈家（包括直銷）、貝殼平臺(tái)內(nèi)的加盟品牌（貝聯(lián)品牌），在新房成交系統(tǒng)中體現(xiàn)為加盟-德佑，加盟-住商，加盟-中環(huán)，加盟-21世紀(jì)，加盟-其他（也稱為KA）。88.經(jīng)紀(jì)人在公眾渠道發(fā)布以下哪些言論時(shí)，責(zé)任人會(huì)記黃線并扣減6分信用分發(fā)布虛假房源廣告(正確答案)發(fā)布承諾給客戶返還傭金或錢財(cái)?shù)难哉?正確答案)用社會(huì)或政治敏感事件作為賣點(diǎn)未經(jīng)案場(chǎng)書(shū)面承諾，對(duì)客戶發(fā)布不當(dāng)承諾，誤導(dǎo)客戶引發(fā)投訴(正確答案)答案解析：平臺(tái)參與者及服務(wù)者在公眾渠道發(fā)布言論時(shí)應(yīng)符合本規(guī)范，如涉及以下違規(guī)行為，將對(duì)責(zé)任人按黃線，扣減6分信用分處罰：1.發(fā)布虛假?gòu)V告（房源）,以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙，誤導(dǎo)消費(fèi)者（例如虛擬房源吸引潛在客戶）；2.通過(guò)發(fā)布虛假不實(shí)的樓盤/房源信息等行為錯(cuò)誤引導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買急迫度（例如房源真實(shí)存在，虛構(gòu)成交火爆數(shù)據(jù)吸引潛在客戶）；3.未經(jīng)業(yè)主/開(kāi)發(fā)商/案場(chǎng)書(shū)面承諾或證實(shí)的情況下，對(duì)客戶不當(dāng)承諾，造成客戶錯(cuò)誤購(gòu)買決策，引起客戶投訴；4.發(fā)布承諾給客戶返還傭金或錢財(cái)?shù)男袨椋?.發(fā)布者與貝殼平臺(tái)沒(méi)有簽訂勞動(dòng)合同，或未經(jīng)平臺(tái)公關(guān)部門書(shū)面許可使用貝殼文字或者LOGO作為自媒體用戶昵稱或者人物頭像，尚未造成較大不良影響；6．因平臺(tái)限制采用故意避開(kāi)違禁詞，在房源介紹或者百科問(wèn)答等頻道采用變形或者拼音描述的行為（例如：ZUI好、zui棒、投姿、投*資、學(xué)*區(qū)）。89.經(jīng)紀(jì)人的貝殼分越高，越容易獲得更多的商機(jī)、體驗(yàn)更多的便利、享受更多的權(quán)利，那么新入職經(jīng)紀(jì)人張麗可以通過(guò)什么渠道獲取更多的貝殼分分？（）搏學(xué)考試(正確答案)上傳學(xué)歷證書(shū)(正確答案)紅星任務(wù)(正確答案)房客合作(正確答案)答案解析：如何提高貝殼分經(jīng)紀(jì)人的貝殼分越高，越容易獲得更多的商機(jī)、體驗(yàn)更多的便利、享受更多的權(quán)利。對(duì)于內(nèi)力—基礎(chǔ)素質(zhì)，包括最高學(xué)歷、貝殼從業(yè)時(shí)間、執(zhí)照認(rèn)證、搏學(xué)考試等，有關(guān)的信息越完善，更有機(jī)會(huì)拿到高貝殼分。對(duì)于信譽(yù)-品質(zhì)評(píng)價(jià)，涵蓋客戶評(píng)價(jià)（C2B評(píng)價(jià)）、作業(yè)表現(xiàn)指標(biāo)（好房維護(hù)量、帶看表現(xiàn)、維護(hù)人跨店陪看）、商機(jī)轉(zhuǎn)化。指標(biāo)表現(xiàn)越好，更有機(jī)會(huì)拿到高貝殼分。對(duì)于俠義-平臺(tái)合作，包括信用分、房客合作（房源驗(yàn)真，我房他售、我客推薦成交、客與別人合作，經(jīng)紀(jì)人和攝影師評(píng)價(jià)（B2B評(píng)價(jià)）。有更高合作意愿和合作對(duì)象給予的高分評(píng)價(jià)，數(shù)據(jù)積累的越多，有穩(wěn)定的良好表現(xiàn)，更有機(jī)會(huì)拿到高貝殼分。對(duì)于活力-平臺(tái)參與，涵蓋陪審團(tuán)成員、樓盤字典貢獻(xiàn)、違規(guī)行為舉報(bào)、紅星任務(wù)。認(rèn)可平臺(tái)，愿意做一些長(zhǎng)期對(duì)客戶好、對(duì)行業(yè)好的事，參與平臺(tái)建設(shè)的頻次和質(zhì)量越高，更有機(jī)會(huì)拿到高貝殼分。對(duì)于聲望-行業(yè)影響，目前衡量指標(biāo)為推薦經(jīng)紀(jì)人入職和師徒帶教。有能力有意愿幫助其他經(jīng)紀(jì)人共同成長(zhǎng)，培養(yǎng)經(jīng)紀(jì)人的數(shù)量和質(zhì)量越高，更有機(jī)會(huì)拿到高貝殼分。90.李亞于2010年以350萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買了一套新房，2018年李亞將該房屋在某中介機(jī)構(gòu)掛牌準(zhǔn)備出售，2020年1月，該房屋以550萬(wàn)的價(jià)格成交。體現(xiàn)了房地產(chǎn)具有（）的特性不可移動(dòng)難以變現(xiàn)(正確答案)獨(dú)一無(wú)二保值增值(正確答案)答案解析：房地產(chǎn)有哪些主要特性房地產(chǎn)與其他商品相比，有許多不同之處。這些不同之處是由房地產(chǎn)的特性決定的。房地產(chǎn)的主要特性有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值較大、相互影響、難以變現(xiàn)和保值增值等。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)，決定了它不像動(dòng)產(chǎn)那樣能夠在不同地區(qū)調(diào)劑余缺，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)通常不是全國(guó)性市場(chǎng)、更不是全球性市場(chǎng)，而是地區(qū)性市場(chǎng)（一般可將一個(gè)城市視為一個(gè)市場(chǎng)），其供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格趨勢(shì)等都是地區(qū)性的。房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二，使得市場(chǎng)上沒(méi)有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別，通常是“一房一價(jià)”。房地產(chǎn)交易不宜采用樣品交易的方式，即使有戶型圖、內(nèi)外照片或視頻，也應(yīng)到交易房屋實(shí)地查看、親身感受和體驗(yàn)。房地產(chǎn)價(jià)值較大，決定了購(gòu)買住房往往是一個(gè)人一生中最大的支出，并且還需要申請(qǐng)貸款。有時(shí)因住房面積過(guò)大導(dǎo)致許多人買不起，出現(xiàn)較小面積住房的單價(jià)比較大面積住房明顯高的現(xiàn)象。房地產(chǎn)的相互影響，是指在通風(fēng)、采光、日照、景觀、空氣、噪音、安全等方面，房地產(chǎn)之間是相互影響的。在住宅附近建高檔別墅、高級(jí)酒店等，通常會(huì)使該住宅價(jià)格上升；如果建加油站、廠房、倉(cāng)庫(kù)、集貿(mào)市場(chǎng)等，則通常會(huì)使該住宅價(jià)格下降。房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)，決定了它流動(dòng)性差。房地產(chǎn)因價(jià)值較大、各不相同、不可移動(dòng)，加上交易涉及環(huán)節(jié)較多、過(guò)程復(fù)雜、稅費(fèi)較多等原因，使得房地產(chǎn)一旦需要出售時(shí)，通常要花較長(zhǎng)時(shí)間才能售出。房地產(chǎn)的保值增值，是指房地產(chǎn)隨著交通等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)不斷改善、環(huán)境美化、人口增加等，其原有的價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至不斷增加。房地產(chǎn)保值增值，從長(zhǎng)期趨勢(shì)上來(lái)看是這樣的，并不代表著房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌。91.經(jīng)紀(jì)人張紅帶客戶王露看房，看房過(guò)程中，王露覺(jué)得房子格局不好，想改動(dòng)，就問(wèn)張紅如何區(qū)分承重墻和非承重墻。下列張紅的說(shuō)法，正確的有（）。通過(guò)圖紙判斷。一般粗實(shí)線部分的墻體是承重墻，以細(xì)實(shí)線標(biāo)注的是非承重墻體(正確答案)通過(guò)聲音判斷。敲擊墻體，沒(méi)什么太多的聲音為承重墻，有較大清脆回聲的是非承重墻(正確答案)通過(guò)厚度判斷。非承重墻的墻體厚度明顯比承重墻薄(正確答案)通過(guò)部位判斷。外墻、儲(chǔ)藏間、廚房及過(guò)道的墻通常都是承重墻答案解析：承重墻和非承重墻的識(shí)別根據(jù)墻體的受力情況，分為承重墻和非承重墻。承重墻和非承重墻的區(qū)分方法有：（1）通過(guò)圖紙判斷。一般粗實(shí)線部分的墻體是承重墻，以細(xì)實(shí)線或虛線標(biāo)注的是非承重墻體。（2）通過(guò)聲音判斷。敲擊墻體，沒(méi)什么太多的聲音為承重墻，有較大清脆回聲的是非承重墻。（3）通過(guò)厚度判斷。非承重墻的墻體厚度明顯比承重墻薄。一般來(lái)說(shuō)，承重墻體是磚墻時(shí)，結(jié)構(gòu)厚18-24cm，寒冷地區(qū)外墻結(jié)構(gòu)厚度為37-49cm，混凝土墻結(jié)構(gòu)厚度20cm或16cm，非承重墻12cm、10cm、8cm不等。（4）通過(guò)部位判斷。外墻和鄰居共用的墻通常都是承重墻，衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間、廚房及過(guò)道的墻一般是非承重墻。92.經(jīng)紀(jì)人劉喜在進(jìn)行房屋空看時(shí)特別觀察了房屋內(nèi)墻面的情況，下列劉喜對(duì)于承重墻和非承重墻的判斷中正確的有（）。衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間、廚房及過(guò)道的墻一般是承重墻敲擊墻體，沒(méi)什么太多聲音的一般為承重墻，有清脆大回聲的是非承重墻(正確答案)承重墻的墻體厚度明顯比非承重墻厚(正確答案)外墻和鄰居共用的墻通常是承重墻(正確答案)答案解析：承重墻和非承重墻的識(shí)別根據(jù)墻體的受力情況，分為承重墻和非承重墻。承重墻和非承重墻的區(qū)分方法有：（1）通過(guò)圖紙判斷。一般粗實(shí)線部分的墻體是承重墻，以細(xì)實(shí)線或虛線標(biāo)注的是非承重墻體。（2）通過(guò)聲音判斷。敲擊墻體，沒(méi)什么太多的聲音為承重墻，有較大清脆回聲的是非承重墻。（3）通過(guò)厚度判斷。非承重墻的墻體厚度明顯比承重墻薄。一般來(lái)說(shuō)，承重墻體是磚墻時(shí)，結(jié)構(gòu)厚18-24cm，寒冷地區(qū)外墻結(jié)構(gòu)厚度為37-49cm，混凝土墻結(jié)構(gòu)厚度20cm或16cm，非承重墻12cm、10cm、8cm不等。（4）通過(guò)部位判斷。外墻和鄰居共用的墻通常都是承重墻，衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間、廚房及過(guò)道的墻一般是非承重墻。2、試題分析：錯(cuò)誤選項(xiàng)，A：通常為非承重墻93.客戶王新偉和經(jīng)紀(jì)人李青看了幾套新建商品住宅后，發(fā)現(xiàn)不同項(xiàng)目的得房率差距較大，則影響得房率的主要因素有（）。建筑形式(正確答案)建筑結(jié)構(gòu)(正確答案)地區(qū)氣溫(正確答案)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)相關(guān)答案解析：影響得房率的因素主要有：（1）建筑形式。通常情況下，板式住宅的得房率大于塔式住宅的得房率，一般大10個(gè)百分點(diǎn)。（2）建筑結(jié)構(gòu)。如鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的墻柱占用面積通常小于磚混結(jié)構(gòu)房屋的墻體占用面積，因此鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的得房率一般大于磚混結(jié)構(gòu)房屋的得房率。（3）地區(qū)氣溫。北方比較寒冷，墻體厚，因此北方的得房率要小于南方的得房率。2試題解析：見(jiàn)教材原文與開(kāi)發(fā)商資質(zhì)無(wú)關(guān)94.客戶張峰在經(jīng)紀(jì)人李彤的陪同下，在建鄴區(qū)了解新房，其過(guò)程中張峰覺(jué)得該區(qū)域價(jià)格偏高，則會(huì)導(dǎo)致區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格高的宏觀因素有（）。首付款比例(正確答案)位置居民收入(正確答案)樓層答案解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀因素：人口數(shù)量、居民收入、利率、首付款比例95.影響房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀因素包括人口數(shù)量(正確答案)居民收入(正確答案)利率(正確答案)首付款比例(正確答案)答案解析：房地產(chǎn)價(jià)格的高低及其變動(dòng)，是眾多對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素共同作用的結(jié)果。影響房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀因素有：（1）人口數(shù)量。一個(gè)城市，當(dāng)人口增加時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)上漲；反之，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。（2）居民收入。一個(gè)城市，當(dāng)居民收入增加時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)上漲；反之，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。（3）利率。銀行貸款利率增加，加重居民購(gòu)房成本，從而減少房地產(chǎn)需求，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)下降；反之，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。（4）首付款比例。首付款比例增加，增加居民購(gòu)房難度，從而減少房地產(chǎn)需求，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)下降；反之，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。96.房地產(chǎn)價(jià)格的高低及其變動(dòng)，是眾多因素共同作用的結(jié)果，以下影響住宅價(jià)格的微觀因素包含（）房屋的位置是否坐落在市中心(正確答案)首付款比例的高低住宅的裝修狀況(正確答案)小區(qū)內(nèi)停車是否方便(正確答案)答案解析：影響一套住宅價(jià)格的微觀因素主要有（1）位置。臨近市中心的住宅，價(jià)格往往較高；遠(yuǎn)離市中心的住宅，價(jià)格較低。在一個(gè)城市市區(qū)內(nèi)，其他狀況相同的情況下，兩者的差異，最高可達(dá)3-5倍。（2）朝向。以朝南為最佳，其他朝向的優(yōu)劣順序大致為東、西、北。若以朝南為價(jià)格基準(zhǔn)，朝東、朝西、朝北均應(yīng)向下修正，但依據(jù)對(duì)經(jīng)紀(jì)人和估價(jià)師調(diào)研，修正幅度不宜超過(guò)5%。（3）樓層。對(duì)于7層及以下的住宅，中間樓層較好，1層和頂層較差。若以中間樓層為標(biāo)準(zhǔn)，1層和頂層均應(yīng)向下修正，但依據(jù)對(duì)經(jīng)紀(jì)人和估價(jià)師調(diào)研，修正幅度不宜超過(guò)5%。對(duì)7層以上的高層住宅，可以總層數(shù)的二分之一層為基準(zhǔn)，高于基準(zhǔn)層的樓層，價(jià)格高于基準(zhǔn)價(jià)，頂層除外；低于基準(zhǔn)層的樓層，價(jià)格低于基準(zhǔn)價(jià)。（4）裝飾裝修。裝修可分為毛坯、粗裝修、精裝修。若以毛坯為基準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)裝修住宅的價(jià)格應(yīng)向上修正，修正幅度為裝修費(fèi)用扣除裝修折舊。例如，裝修費(fèi)用20萬(wàn)，折舊10年，在第5年時(shí)，裝修剩余10萬(wàn)。（5）層高和室內(nèi)凈高。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。室內(nèi)凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離，通俗來(lái)說(shuō)，室內(nèi)凈高=層高-樓板厚度。依據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，普通住宅層高宜為2.8米，臥室、起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.4米，廚房、衛(wèi)生間室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.2米。局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2．1米，且局部?jī)舾叩氖覂?nèi)面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。若以層高2.8米為基準(zhǔn)，高于2.8米應(yīng)向上修正，反之向下修正，但依據(jù)對(duì)經(jīng)紀(jì)人和估價(jià)師調(diào)研，修正幅度不宜超過(guò)3%。（6）戶型。好戶型標(biāo)準(zhǔn)是：客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間面積合適（例如臥室使用面積不低于9平方米），戶型方正，南北通透，客廳和主臥朝南，避免走道，戶型可塑性強(qiáng)（例如臥室、客廳等可重新設(shè)計(jì)布局）。（7）建成年代。住宅的設(shè)計(jì)使用年限一般為50年。建成年代越靠近當(dāng)前，也就是房齡越小，住宅的價(jià)格越高。若建成年代以當(dāng)前為基準(zhǔn)，設(shè)計(jì)年限50年，建筑成本5000元/㎡，住宅建筑面積90㎡，則房齡為10年的住宅，應(yīng)向下修正建筑成本9萬(wàn)元。（8）物業(yè)服務(wù)。好物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)是：有專人負(fù)責(zé)防衛(wèi)；社區(qū)綠化率高；社區(qū)道路、樓梯等公共部分干凈整潔；物業(yè)服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度好、反應(yīng)快等。（9）停車方便程度。衡量停車是否方便的因素有：有無(wú)停車位、車位數(shù)量、到其他停車場(chǎng)的距離等。97.新建商品住宅在銷售時(shí)基本上都是“一房一價(jià)”，產(chǎn)生的原因是在制定銷售價(jià)格表時(shí)遵循了“性價(jià)比同一性”原則，參照影響戶型優(yōu)劣的微觀因素的不同，確定每套房不同的價(jià)格。則以下選項(xiàng)中屬于影響價(jià)格的微觀因素有（）。物業(yè)服務(wù)(正確答案)裝飾裝修(正確答案)停車方便程度(正確答案)客廳主臥室朝向(正確答案)答案解析：影響一套住宅價(jià)格的微觀因素主要有（1）位置。臨近市中心的住宅，價(jià)格往往較高；遠(yuǎn)離市中心的住宅，價(jià)格較低。在一個(gè)城市市區(qū)內(nèi)，其他狀況相同的情況下，兩者的差異，最高可達(dá)3-5倍。（2）朝向。以朝南為最佳，其他朝向的優(yōu)劣順序大致為東、西、北。若以朝南為價(jià)格基準(zhǔn)，朝東、朝西、朝北均應(yīng)向下修正，但依據(jù)對(duì)經(jīng)紀(jì)人和估價(jià)師調(diào)研，修正幅度不宜超過(guò)5%。（3）樓層。對(duì)于7層及以下的住宅，中間樓層較好，1層和頂層較差。若以中間樓層為標(biāo)準(zhǔn)，1層和頂層均應(yīng)向下修正，但依據(jù)對(duì)經(jīng)紀(jì)人和估價(jià)師調(diào)研，修正幅度不宜超過(guò)5%。對(duì)7層以上的高層住宅，可以總層數(shù)的二分之一層為基準(zhǔn)，高于基準(zhǔn)層的樓層，價(jià)格高于基準(zhǔn)價(jià)，頂層除外；低于基準(zhǔn)層的樓層，價(jià)格低于基準(zhǔn)價(jià)。（4）裝飾裝修。裝修可分為毛坯、粗裝修、精裝修。若以毛坯為基準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)裝修住宅的價(jià)格應(yīng)向上修正，修正幅度為裝修費(fèi)用扣除裝修折舊。例如，裝修費(fèi)用20萬(wàn)，折舊10年，在第5年時(shí)，裝修剩余10萬(wàn)。（5）層高和室內(nèi)凈高。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。室內(nèi)凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離，通俗來(lái)說(shuō)，室內(nèi)凈高=層高-樓板厚度。依據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，普通住宅層高宜為2.8米，臥室、起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.4米，廚房、衛(wèi)生間室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.2米。局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2．1米，且局部?jī)舾叩氖覂?nèi)面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。若以層高2.8米為基準(zhǔn)，高于2.8米應(yīng)向上修正，反之向下修正，但依據(jù)對(duì)經(jīng)紀(jì)人和估價(jià)師調(diào)研，修正幅度不宜超過(guò)3%。（6）戶型。好戶型標(biāo)準(zhǔn)是：客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間面積合適（例如臥室使用面積不低于9平方米），戶型方正，南北通透，客廳和主臥朝南，避免走道，戶型可塑性強(qiáng)（例如臥室、客廳等可重新設(shè)計(jì)布局）。（7）建成年代。住宅的設(shè)計(jì)使用年限一般為50年。建成年代越靠近當(dāng)前，也就是房齡越小，住宅的價(jià)格越高。若建成年代以當(dāng)前為基準(zhǔn)，設(shè)計(jì)年限50年，建筑成本5000元/㎡，住宅建筑面積90㎡，則房齡為10年的住宅，應(yīng)向下修正建筑成本9萬(wàn)元。（8）物業(yè)服務(wù)。好物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)是：有專人負(fù)責(zé)防衛(wèi)；社區(qū)綠化率高；社區(qū)道路、樓梯等公共部分干凈整潔；物業(yè)服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度好、反應(yīng)快等。（9）停車方便程度。衡量停車是否方便的因素有：有無(wú)停車位、車位數(shù)量、到其他停車場(chǎng)的距離等。98.根據(jù)《民法總則》，屬于無(wú)民事行為能力人有（）。8周歲以下的未成年人(正確答案)8周歲及以上的未成年人16周歲以上但未滿18周歲能獲得勞動(dòng)收入的人18周歲以上不能辨別自己行為的精神病人(正確答案)答案解析：無(wú)民事行為能力人。不滿8周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的自然人，為無(wú)民事行為能力人。無(wú)民事行為能力人應(yīng)由其法定代理人代理實(shí)施民事法律行為。99.監(jiān)護(hù)，是指對(duì)無(wú)民事行為能力人和限制民事行為能力人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法民事權(quán)益，進(jìn)行監(jiān)督和保護(hù)的法律制度。以下屬于被監(jiān)護(hù)人的是（）上幼兒園小班的苗苗(正確答案)有嚴(yán)重智力缺陷的大寶(正確答案)參加工作4年的劉康18歲的個(gè)體老板答案解析：無(wú)民事行為能力人及限制民事行為能力人需要監(jiān)護(hù)人。限制民事行為能力人：8周歲及以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的成年人，為限制民事行為能力人。無(wú)民事行為能力人：不滿8周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的自然人，為無(wú)民事行為能力人。100.客戶彭鑫咨詢經(jīng)紀(jì)人維林，代理權(quán)終止后被代理人與代理人之間的民事責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，下列說(shuō)法正確的是（）。代理權(quán)終止后的行為,只有經(jīng)過(guò)被代理人的追認(rèn),被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任(正確答案)代理人和第三人串通,損害被代理人的利