海南鴻洲?？邶堉轫?xiàng)目商業(yè)定位及規(guī)劃建議稿

海南鴻洲?？邶堉轫?xiàng)目商業(yè)定位及規(guī)劃建議稿第1頁(yè)/共25頁(yè)2A、項(xiàng)目商業(yè)定位第2頁(yè)/共25頁(yè)3項(xiàng)目定位的宏觀環(huán)境項(xiàng)目定位依據(jù)?？趯儆谌木€城市，人口和市場(chǎng)容量有限；?？谑呛Ｄ鲜?huì)城市，將打造成為區(qū)域性商貿(mào)中心，對(duì)海南島輻射能力強(qiáng)；?？谏藤Q(mào)業(yè)發(fā)展滯后，但發(fā)展迅速，提升空間大。海南獲批國(guó)際旅游島，?？趯⒋蛟鞛闉I海旅游度假地，吸引外地旅游人群和消費(fèi)；項(xiàng)目自身屬性項(xiàng)目位于海口CBD范圍內(nèi)，周邊高消費(fèi)群體積聚；項(xiàng)目緊鄰目前?？谧罡叨说陌儇?；項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模中等，自身難以形成大型購(gòu)物中心的豐富性和吸納能力；項(xiàng)目周邊沒(méi)有后續(xù)開(kāi)發(fā)空間，項(xiàng)目所在地段難以形成商圈中心，人流量有限。啟示?？诘纳虡I(yè)正處于向國(guó)際化接軌的蛻變演進(jìn)中，越來(lái)越來(lái)的國(guó)際品牌將陸續(xù)進(jìn)駐?？?，?？谏虡I(yè)面臨提檔升級(jí)的機(jī)遇。隨著國(guó)際旅游島的建設(shè)，旅游業(yè)和物流業(yè)的發(fā)展將進(jìn)一步促進(jìn)?？谏虡I(yè)的發(fā)展。啟示項(xiàng)目規(guī)模中等，業(yè)態(tài)和商家不可能做全，而需要將某些品類做大做精；項(xiàng)目面對(duì)的主要人群是寫字樓集中區(qū)的白領(lǐng)階層，形成本項(xiàng)目的核心客戶群；項(xiàng)目交通受限，也不可能形成商圈中心，決定了本項(xiàng)目不是做多數(shù)人的生意。第3頁(yè)/共25頁(yè)4差異化競(jìng)爭(zhēng)策略：緊鄰生生百貨，可順勢(shì)而為，在其基礎(chǔ)上進(jìn)行延伸和提升。業(yè)態(tài)更豐富：生生百貨只有零售業(yè)態(tài)，沒(méi)有餐飲、娛樂(lè)和休閑業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目可搶占這部分市場(chǎng)空間，做成一站式購(gòu)物中心，全方位滿足客戶需求。商品種類更全更新：生生百貨只有1.7萬(wàn)平米，規(guī)模偏小，很多商品種類只能安排兩三家商戶，而本項(xiàng)目具有相對(duì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，可以把商品種類做的更全，并且是全國(guó)連鎖商家，滿足更多需求和更高品位；環(huán)境更舒適：本項(xiàng)目可以設(shè)置寬闊的主通道，通透的中庭，有空間營(yíng)造現(xiàn)代化的、高檔的或者是獨(dú)具特色的購(gòu)物環(huán)境。項(xiàng)目定位依據(jù)項(xiàng)目定位的外部條件——競(jìng)爭(zhēng)差異化的需要項(xiàng)目面臨生生百貨、紫荊百貨等已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，也面臨玉沙廣場(chǎng)、海航國(guó)際廣場(chǎng)等未開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目需要形成差異化，才能在競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中獲得一席之地。第4頁(yè)/共25頁(yè)5“海南首席國(guó)際品牌專賣店中心”項(xiàng)目商業(yè)整體定位于：提升?？趪?guó)際化消費(fèi)水平，引領(lǐng)旅游島高尚格調(diào)生活方式，彰顯鴻洲品牌及項(xiàng)目高檔形象的以品牌專賣店為主，涵蓋餐飲、休閑娛樂(lè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)態(tài)的項(xiàng)目商業(yè)定位第5頁(yè)/共25頁(yè)6我們希望本項(xiàng)目商業(yè)在?？谑忻裰械目诒蜗笫牵汉？谑行箩绕鸬谋壬儇浧放坡愿邫n、商品更豐富、環(huán)境更舒適的商業(yè)標(biāo)桿形象定位專業(yè)綜合高檔低檔百匯城宜欣生生紫荊民生東方友誼本案DC城明珠廣場(chǎng)第6頁(yè)/共25頁(yè)7商家訪談基本原則基于項(xiàng)目的位置及打造?？诟叨速?gòu)物中心的定位方向的前提下，我們制定了商家訪談的類型和原則1234瞄準(zhǔn)國(guó)際高端品牌引入品牌次主力店具人氣的品牌餐飲娛樂(lè)引入部分尚未進(jìn)入?？诘钠放七x取目標(biāo)商家的類型和原則第7頁(yè)/共25頁(yè)8商家訪談核心結(jié)論：眾多國(guó)際一線品牌都有意拓展?？谑袌?chǎng)，部分品牌已開(kāi)始在?？趯ふ液线m項(xiàng)目進(jìn)駐；多數(shù)訪談到的商家，對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)概念和定位比較認(rèn)可，認(rèn)為本項(xiàng)目有發(fā)展成?？谧罡叨速?gòu)物中心的潛力；本項(xiàng)目能否真正如規(guī)劃那樣從設(shè)計(jì)、工程、管理實(shí)施等方面走向高端，落實(shí)高端定位，是一線品牌商家關(guān)注的重點(diǎn)；如能率先引入LV、GUCCI等領(lǐng)軍品牌，其它一二線品牌將順勢(shì)進(jìn)駐，對(duì)招商起到極大地示范效應(yīng)；品牌號(hào)召力相對(duì)較差的二線高檔品牌不敢貿(mào)然進(jìn)駐，僅靠它們托不起一個(gè)高端購(gòu)物中心的定位；餐飲娛樂(lè)類商家對(duì)本項(xiàng)目的意向更明確、更強(qiáng)；項(xiàng)目目前尚未動(dòng)工，2-3年的工期對(duì)于服飾類品牌，顯得過(guò)長(zhǎng)，多數(shù)中小店面的商家（如服飾類、餐飲類、藥妝類）服飾類商家表示對(duì)2年后的拓展計(jì)劃不確定，而有一些品牌計(jì)劃近期就要在?？陂_(kāi)店，如ZARA、SEPHORA等；玉沙廣場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目商家資源形成強(qiáng)有力的爭(zhēng)奪，對(duì)海南市場(chǎng)做過(guò)調(diào)查的商家，對(duì)玉沙廣場(chǎng)項(xiàng)目較感興趣。若本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度領(lǐng)先，較其早開(kāi)業(yè)，將可能取得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。第8頁(yè)/共25頁(yè)9B、商業(yè)布局與業(yè)態(tài)建議第9頁(yè)/共25頁(yè)10位置布局說(shuō)明：在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不明確的情況下，上圖僅為商業(yè)布局位置示意，最終根據(jù)實(shí)際規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整。商業(yè)沿濱海大道滿鋪布局，長(zhǎng)約150米，進(jìn)深設(shè)置60米；寫字樓布置在地塊東側(cè)，與商業(yè)銜接本項(xiàng)目以濱海大道臨街面商業(yè)價(jià)值較高，適宜布局商業(yè)，約150米；南北進(jìn)深設(shè)置成以60米；項(xiàng)目東側(cè)處于十字路口，展示性最好，但商業(yè)氛圍弱，建議將寫字樓置于此處，既能樹(shù)立項(xiàng)目的地標(biāo)感，又可以帶動(dòng)商業(yè)的人流；商業(yè)與寫字樓可以咬合銜接，但不能擋住商業(yè)的主通道。濱海大道龍昆北路國(guó)際5A寫字樓集中商業(yè)約60米約73米約144米第10頁(yè)/共25頁(yè)11樓層結(jié)構(gòu)與規(guī)模說(shuō)明：在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不明確的情況下，上圖僅為商業(yè)布局位置示意，最終根據(jù)實(shí)際規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整。商業(yè)地上部分以4層為宜，單層面積大約8500平米，總商業(yè)建筑面積約3.5萬(wàn)平米單層商業(yè)面積達(dá)到8500平米左右；商業(yè)地面部分設(shè)置4層，4層以上商業(yè)價(jià)值不高合計(jì)地面商業(yè)面積約3.5萬(wàn)平米；商業(yè)地下一樓可設(shè)置部分商業(yè)面積，用以經(jīng)營(yíng)精品超市；由于電影院的層高要求9米以上，五樓將有約4000平米的影院上空建筑層。地面商業(yè)樓層結(jié)構(gòu)建議樓層商業(yè)面積（㎡）5F4000（電影院上部）4F85003F85002F85001F8500-1F4000第11頁(yè)/共25頁(yè)12層高設(shè)置高端購(gòu)物中心層高配置較高，本項(xiàng)目建議層高為5.5米，電影院層高9米以上，IMAX影院根據(jù)屏幕的尺寸，層高會(huì)更高-1F,層高6m1F,層高5.5m2F,層高5.5m3F,層高5.5m4F,層高5.5m5F,層高5.5m地下層超市層高需求6米左右；停車場(chǎng)部分，可以考慮建一個(gè)夾層，用作非機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)或者倉(cāng)儲(chǔ)之用。高端購(gòu)物中心的層高要求較高，營(yíng)造寬敞、大氣的購(gòu)物環(huán)境；我們認(rèn)為5.5米左右的層高較為合適；另外，可考慮將一樓的層高適當(dāng)加大。影院層高9米以上。IMAX影院根據(jù)屏幕尺寸，層高可能要求更高。第12頁(yè)/共25頁(yè)13人流動(dòng)線規(guī)劃濱海大道方向人流立交橋底人流人流導(dǎo)入動(dòng)線規(guī)劃示意圖：一條20米寬的東西向主通道貫穿項(xiàng)目?jī)啥?，主通?層鏤空，屋頂用透明隔熱性能好的材料，形成室內(nèi)商業(yè)街的空間感受西側(cè)入口是項(xiàng)目主入口，匯入濱海大道方向的來(lái)客；主通道寬約20米，創(chuàng)造舒適的購(gòu)物空間；主通道1-4樓鏤空，創(chuàng)造暢通的視線，營(yíng)造步行街的價(jià)值；主通道上空用透光性隔熱性能好的材料，營(yíng)造現(xiàn)代舒適環(huán)境。20米主通道20米主通道第13頁(yè)/共25頁(yè)14人流動(dòng)線規(guī)劃休閑廣場(chǎng)濱海大道方向人流立交橋底人流人流導(dǎo)入動(dòng)線規(guī)劃示意圖：在兩端的入口處設(shè)置廣場(chǎng)，沿主通道間隔50米左右設(shè)置垂直交通系統(tǒng)，主通道的中間設(shè)置中庭和觀光電梯兩端設(shè)置入口廣場(chǎng)，匯聚、導(dǎo)入人流，中間設(shè)置形象中庭；沿主道通每間隔50米左右，布置垂直交通系統(tǒng)，包括電動(dòng)扶梯、垂直電梯等，在項(xiàng)目中庭可設(shè)置觀光電梯。入口廣場(chǎng)中庭第14頁(yè)/共25頁(yè)15車流動(dòng)線規(guī)劃車流動(dòng)線規(guī)劃示意圖：“充足的停車位”是本項(xiàng)目重要的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因生生百貨停車位嚴(yán)重不足，在項(xiàng)目西側(cè)設(shè)置便捷的停車通道，順勢(shì)將生生百貨的大部分車流吸引到本項(xiàng)目。濱海大道方向車流立交橋底車流車庫(kù)出入口車庫(kù)出入口設(shè)置400個(gè)以上的商業(yè)專用停車位，并在項(xiàng)目?jī)啥司O(shè)置車輛出入口，自由便捷的進(jìn)入地下一樓、地下二樓車庫(kù)西側(cè)的車庫(kù)出入口是項(xiàng)目最主要的出入口，要醒目、便捷，同時(shí)盡可能吸引生生百貨的車輛。東側(cè)的車庫(kù)出入口是輔助性出入口，盡可能導(dǎo)入立交橋底掉頭車流和酒店的車流。第15頁(yè)/共25頁(yè)16L4：電影院、大型酒樓、康樂(lè)會(huì)所L3：國(guó)際特色美食街L2：以國(guó)際國(guó)內(nèi)男女時(shí)尚品牌服飾為主L1：以國(guó)際一線品牌專賣店為主B1：精品超市、停車場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃L4L3L2L1B1一二樓以國(guó)際品牌專賣店為主，三四樓以餐飲和休閑娛樂(lè)為主第16頁(yè)/共25頁(yè)17業(yè)態(tài)規(guī)劃一樓：以國(guó)際一線品牌專賣店為主，俯少量餐飲、藥妝店商家示意L1次主力店次主力店品牌餐飲具體業(yè)態(tài)包括品牌服裝、皮包、珠寶首飾、手表、品牌餐飲、藥妝店等。主力店品牌如GUCCI、Dior、亨吉利名表中心等，單店面積1000-1500㎡。第17頁(yè)/共25頁(yè)18L2業(yè)態(tài)規(guī)劃二樓：以國(guó)際國(guó)內(nèi)男女時(shí)尚品牌服飾為主，俯少量餐飲、美容美發(fā)等具體業(yè)態(tài)包括男女品牌服飾、箱包、運(yùn)動(dòng)休閑服飾、內(nèi)衣、牛仔裝、餐飲咖啡飲品吧等。商家示意次主力店咖啡飲品次主力店主力店品牌如ZARA、H&M、優(yōu)衣庫(kù)、C&A、NOVO等，單店面積1500-2000㎡。第18頁(yè)/共25頁(yè)19L3業(yè)態(tài)規(guī)劃三樓：以國(guó)際特色美食為主，打造國(guó)際旅游島的國(guó)際美食街商家示意次主力店次主力店具體業(yè)態(tài)包括各式菜系、地方風(fēng)味、火鍋、日韓料理、東南亞風(fēng)味、西餐廳、法式餐廳、自助餐、牛排、烤肉等。盡量多引進(jìn)國(guó)際風(fēng)味或裝修有特色的風(fēng)情美食，打造國(guó)際旅游島上的國(guó)際美食第一街。次主力店需要配置餐飲店鋪所必備的設(shè)施，如排油排污、排煙、上下水、燃?xì)獾?。單店面積從200-2000㎡不等。第19頁(yè)/共25頁(yè)20業(yè)態(tài)規(guī)劃四樓：安置大型商務(wù)酒樓、電影院、康樂(lè)會(huì)所等L4B1地下一樓：設(shè)置高端精品超市和停車場(chǎng)大型酒樓/電影院娛樂(lè)會(huì)所/健身會(huì)具體業(yè)態(tài)包括：IMAX電影院、高檔酒樓、健身會(huì)所、KTV等。商家示意：如華潤(rùn)Ole、北京BHG、香港Taste等。精品超市需要配置餐飲店鋪設(shè)施，影院需要9米以上層高。影院3000-5000㎡。精品超市面積3000-4000平米。第20頁(yè)/共25頁(yè)21業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)占比：品牌專賣店占約50%，餐飲約占30%，休閑和娛樂(lè)各占10%第21頁(yè)/共25頁(yè)22本項(xiàng)目?jī)?nèi)外部裝飾，都力求現(xiàn)代、高檔、大氣，并在外形上注重地標(biāo)感的設(shè)計(jì)，以與項(xiàng)目定位相符裝飾設(shè)計(jì)建議裝飾設(shè)計(jì)重點(diǎn)因素入口廣場(chǎng)與中庭導(dǎo)向標(biāo)示系統(tǒng)與廣告牌店鋪裝修與商品陳列外觀與外立面天地墻裝修格調(diào)銷售支持區(qū)域第22頁(yè)/共25頁(yè)23建設(shè)時(shí)間建議慧通行認(rèn)為：針對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)部分，需加快建設(shè)和招商進(jìn)度，至少領(lǐng)先主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（玉沙廣場(chǎng)和海航項(xiàng)目）半年以上，以在高端商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)?？诂F(xiàn)有的高端消費(fèi)，無(wú)論是消費(fèi)場(chǎng)地，還是消費(fèi)的品牌商家，都有較大的局限，本項(xiàng)目將進(jìn)一步滿足更高品牌和更豐富選擇的多元市場(chǎng)需求。加快建設(shè)步伐，可以更早形成老顧客，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，建立忠誠(chéng)度、樹(shù)立自身形象培養(yǎng)盡快完成優(yōu)質(zhì)租戶的招商由于優(yōu)質(zhì)招商資源特別是領(lǐng)導(dǎo)性高端品牌的稀缺性，應(yīng)盡早采取行動(dòng)，取得優(yōu)質(zhì)租戶并發(fā)揮其影響力，