《房地產(chǎn)投資分析》房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與研究

1編輯ppt第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概念運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況方面的各種情報(bào)資料，通過(guò)對(duì)過(guò)去與現(xiàn)代營(yíng)銷狀況及動(dòng)態(tài)性影響因素的分析研究，從而為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者預(yù)測(cè)其未來(lái)發(fā)展、制定正確的決策提供可靠的依據(jù)。2編輯ppt第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用●市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的方向●市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品更新?lián)Q代●市場(chǎng)調(diào)查有助于項(xiàng)目投資者制定科學(xué)的銷售和生產(chǎn)計(jì)劃●市場(chǎng)調(diào)查有助于項(xiàng)目投資者實(shí)施正確的價(jià)格策略●市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)，提高經(jīng)濟(jì)效益3編輯ppt第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述

市場(chǎng)調(diào)查研究的一般原則●準(zhǔn)確性原則

●時(shí)效性原則●全面性原則

●針對(duì)性原則

●創(chuàng)造性原則

4編輯ppt第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的誤區(qū)●輕視調(diào)研（市場(chǎng)太大了，做都做不過(guò)來(lái)，還調(diào)研干什么？）

●輕信調(diào)研（只要有調(diào)研，只要委托專業(yè)機(jī)構(gòu)做調(diào)研，一切都萬(wàn)事大吉？）

●盲目調(diào)研

（不考慮實(shí)際需要，在不把握調(diào)研方向、不對(duì)調(diào)研方法進(jìn)行把關(guān)的情況下貿(mào)然實(shí)施調(diào)研）

5編輯ppt第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查階段劃分

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查階段準(zhǔn)備階段實(shí)施階段分析和總結(jié)階段6編輯ppt第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟一、準(zhǔn)備階段二、實(shí)施階段三、分析和總結(jié)階段1.提出問(wèn)題，確定目標(biāo)2.初步情況分析（非正式調(diào)查）3.制定調(diào)查方案、計(jì)劃4.建立調(diào)查組織5.收集第二手資料6.收集第一手資料7.數(shù)據(jù)的分析與解釋8.編寫調(diào)研報(bào)告9.總結(jié)、反饋7編輯ppt第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查準(zhǔn)備階段●提出問(wèn)題，確定目標(biāo)

●初步情況分析（非正式調(diào)查）●制定調(diào)查方案、計(jì)劃

8編輯ppt第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序

討論：調(diào)查什么？以南沙項(xiàng)目為例，明確調(diào)查的目的、范圍、方法等9編輯ppt第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序10編輯ppt第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序11編輯ppt第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序調(diào)研計(jì)劃表(示例)項(xiàng)目?jī)?nèi)容調(diào)查目的為何要做此調(diào)查，需要了解些什么調(diào)查方法采用詢問(wèn)法、觀察法或?qū)嶒?yàn)法等調(diào)查區(qū)域被調(diào)查者居住地區(qū)、居住范圍等調(diào)查對(duì)象、樣本對(duì)象的選定、樣本規(guī)模等調(diào)查時(shí)間、地點(diǎn)調(diào)查所需時(shí)間、開(kāi)始日期、完成日期、地址等調(diào)查項(xiàng)目訪問(wèn)項(xiàng)目、問(wèn)卷項(xiàng)目（附問(wèn)卷表）、分類項(xiàng)目等12編輯ppt第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序調(diào)研計(jì)劃表(示例)（續(xù)）項(xiàng)目?jī)?nèi)容分析方法統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目、分析和預(yù)測(cè)方法等提交調(diào)查報(bào)告報(bào)告書的形式、份數(shù)、內(nèi)容等調(diào)查進(jìn)度表策劃、實(shí)施、統(tǒng)計(jì)、分析、提交報(bào)告書等調(diào)查費(fèi)用各項(xiàng)開(kāi)支數(shù)目、總開(kāi)支額等調(diào)查人員策劃人員、調(diào)查人員、負(fù)責(zé)人姓名和資歷等13編輯ppt第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查實(shí)施階段●建立調(diào)查組織

●收集第二手資料●收集第一手資料

14編輯ppt第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序樣本設(shè)計(jì)中幾個(gè)需要考慮的問(wèn)題：1.調(diào)研總體調(diào)研總體又稱為母體，是指要調(diào)研的對(duì)象的總和。明確調(diào)研總體有助于保證抽樣的規(guī)范和樣本的合格。

2.樣本單位樣本單位就是抽樣的基本單元，有時(shí)是個(gè)人，有時(shí)是家庭，有時(shí)是公司。

3.抽樣框抽樣框是代表調(diào)研總體對(duì)象的樣本列表。

15編輯ppt第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序樣本設(shè)計(jì)中幾個(gè)需要考慮的問(wèn)題：4.抽樣設(shè)計(jì)根據(jù)調(diào)研方法的不同而采取的不同抽樣技術(shù)，可分為隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣。

5.樣本規(guī)模樣本規(guī)模是指所抽取的樣本量的多少。

16編輯ppt第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析和總結(jié)階段●數(shù)據(jù)的分析與解釋

●編寫調(diào)研報(bào)告●總結(jié)、反饋17編輯ppt第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序調(diào)研報(bào)告包括的主要內(nèi)容有：●調(diào)查目的、方法、步驟、時(shí)間等說(shuō)明；●調(diào)查對(duì)象的基本情況；

●所調(diào)查問(wèn)題的實(shí)際材料與分析說(shuō)明；●對(duì)調(diào)查對(duì)象的基本認(rèn)識(shí)，做出結(jié)論；●提出建設(shè)性的意見(jiàn)和建議；●統(tǒng)計(jì)資料、圖表等必要附件。18編輯ppt第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容

住宅市場(chǎng)調(diào)研

辦公樓市場(chǎng)調(diào)研

商業(yè)用房市場(chǎng)調(diào)研

19編輯ppt第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容

住宅市場(chǎng)調(diào)研

住宅市場(chǎng)特性：

1、住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)復(fù)雜，附帶相關(guān)因素較多

2、住宅的區(qū)位或地段、價(jià)格差異較明顯3、購(gòu)買頻率較低、購(gòu)買決策復(fù)雜

4、住宅市場(chǎng)與消費(fèi)者的長(zhǎng)期收入關(guān)系較為密切5、消費(fèi)者的購(gòu)買決策與融資機(jī)制相關(guān)6、住宅購(gòu)買和持有決策與人們的資產(chǎn)組合狀況聯(lián)系密切20編輯ppt第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容

住宅市場(chǎng)調(diào)研

住宅市場(chǎng)調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：

1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析

2、人口統(tǒng)計(jì)特征分析（見(jiàn)美國(guó)西雅圖研究報(bào)告）3、供求關(guān)系分析（三層次）

4、價(jià)格分析5、購(gòu)買力分析6、競(jìng)爭(zhēng)分析7、產(chǎn)品分析21編輯ppt第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容

辦公樓市場(chǎng)調(diào)研

辦公樓市場(chǎng)特性：

1、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景密切相關(guān)

2、區(qū)位質(zhì)量對(duì)辦公樓市場(chǎng)的影響較大3、辦公樓沿重要交通線呈帶狀或在城市中心區(qū)、次中心區(qū)塊狀分布、集聚效應(yīng)明顯

4、辦公樓本身與客戶品質(zhì)的一致性5、受交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套情況的影響

22編輯ppt第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容

辦公樓市場(chǎng)調(diào)研

辦公樓市場(chǎng)調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：

1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析

2、產(chǎn)品分析3、市場(chǎng)區(qū)分析

4、需求分析5、供給分析6、市場(chǎng)吸納速度分析7、競(jìng)爭(zhēng)分析23編輯ppt第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容

辦公樓市場(chǎng)調(diào)研

辦公樓市場(chǎng)調(diào)研的注意事項(xiàng)：

1、研究方法選擇

2、抽樣方法24編輯ppt第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容

商業(yè)用房市場(chǎng)調(diào)研

商業(yè)用房市場(chǎng)特性：

1、對(duì)商業(yè)用房的需求是一種引致需求

2、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)3、與人口聚集度密切相關(guān)

4、受中等收入家庭的收入水平和需求偏好影響較大5、受交通狀況的影響較大

25編輯ppt第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容

商業(yè)用房市場(chǎng)調(diào)研

商業(yè)用房市場(chǎng)調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：

1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析

2、商業(yè)用房產(chǎn)品分析3、商業(yè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域分析

4、競(jìng)爭(zhēng)分析5、市場(chǎng)容量分析6、供求關(guān)系分析

7、商業(yè)用房盈利潛力分析

26編輯ppt第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容

商業(yè)用房市場(chǎng)調(diào)研

商業(yè)用房市場(chǎng)調(diào)研的注意事項(xiàng)：

1、研究方法選擇

2、抽樣方法27編輯ppt第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容

市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研●宏觀環(huán)境調(diào)研●區(qū)域環(huán)境調(diào)研●項(xiàng)目微觀環(huán)境調(diào)研28編輯ppt第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容宏觀環(huán)境調(diào)研經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策環(huán)境人口環(huán)境城市發(fā)展概況文化、行業(yè)、技術(shù)等各種環(huán)境29編輯ppt第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容區(qū)域環(huán)境調(diào)研區(qū)域規(guī)劃、景觀、交通、人口構(gòu)成交通條件研究影響區(qū)域發(fā)展的其他因素研究（歷史、文化等）區(qū)域內(nèi)總體價(jià)格水平與供求關(guān)系分析30編輯ppt第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容項(xiàng)目微觀環(huán)境調(diào)研用地狀況及開(kāi)發(fā)條件分析項(xiàng)目所在地周邊環(huán)境分析（主要針對(duì)配套設(shè)施情況、人口數(shù)量和素質(zhì)分析等）對(duì)外聯(lián)系程度、交通組織分析31編輯ppt第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容

消費(fèi)者調(diào)研●消費(fèi)者的購(gòu)買力水平●消費(fèi)者的購(gòu)買傾向●消費(fèi)者的共同特性32編輯ppt第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容消費(fèi)者調(diào)研要解決的幾個(gè)問(wèn)題：買家是誰(shuí)(Who)？購(gòu)買者（Occupant）買什么(What)？購(gòu)買對(duì)象(Object)為什么買(Why)？購(gòu)買目的(Objection)參與購(gòu)買(Whom)？購(gòu)買組織(Organization)什么時(shí)候買(When)購(gòu)買時(shí)機(jī)(Occasions)在哪里買(Where)？購(gòu)買地點(diǎn)(Outlet)如何購(gòu)買(How)？購(gòu)買行為(Operation)33編輯ppt第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容

競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研（一類是與所在項(xiàng)目處在同一區(qū)域的樓盤；另一類是不同區(qū)域但定位相似的樓盤）●產(chǎn)品（區(qū)位、產(chǎn)品特征、公司組成、交樓時(shí)間等）●價(jià)格（單價(jià)、總價(jià)、付款方式等）●廣告（售樓部、媒體、廣告投入強(qiáng)度、訴求點(diǎn)等）●銷售情況（銷售率、銷售順序、客戶群分析等）●物業(yè)管理（管理內(nèi)容、管理情況、管理費(fèi)以及管理公司等）34編輯ppt第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研●確定調(diào)研內(nèi)容●分析，評(píng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)●為機(jī)構(gòu)調(diào)整及開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略提供準(zhǔn)確依據(jù)35編輯ppt第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法分類按調(diào)查目的分類探測(cè)性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查、預(yù)測(cè)性調(diào)查按調(diào)查范圍和對(duì)象分類全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣與非隨機(jī)抽樣按調(diào)查資料的來(lái)源分類收集第二手資料的案頭研究和收集第一手資料的初級(jí)研究

36編輯ppt第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法分類

按調(diào)查目的不同：探測(cè)性調(diào)查又稱非正式調(diào)查。幫助找出問(wèn)題的癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究，以明確調(diào)查對(duì)象，確定調(diào)查重點(diǎn)，選擇調(diào)查方法，尋找調(diào)查時(shí)機(jī)。回答的是“可以做什么”的問(wèn)題。描述性調(diào)查

指對(duì)確定調(diào)查的問(wèn)題通過(guò)收集資料、做更深入、更全面的分析，確認(rèn)問(wèn)題真相，并對(duì)問(wèn)題的性質(zhì)、形式、存在、變化等具體情況做出現(xiàn)象性和本質(zhì)性的描述。回答的是“是什么”的問(wèn)題。

因果性調(diào)查

是對(duì)導(dǎo)致研究對(duì)象存在或變化的內(nèi)在原因和外部因素的相互聯(lián)系和制約關(guān)系做出說(shuō)明，并對(duì)諸因素之間因果關(guān)系、主從關(guān)系、自變量與因變量的關(guān)系進(jìn)行定量與定性的分析，指出調(diào)查對(duì)象產(chǎn)生的原因及其形成的結(jié)果?；卮鸬摹盀槭裁础钡膯?wèn)題。預(yù)測(cè)性調(diào)查是在經(jīng)過(guò)調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)及其未來(lái)變遷形態(tài)、變遷原因、變遷時(shí)間進(jìn)行估算、預(yù)測(cè)?；卮鸬氖恰皩?lái)怎么樣”的問(wèn)題。37編輯ppt第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法分類按調(diào)查范圍和對(duì)象不同：全面普查

全面普查是指對(duì)調(diào)查對(duì)象總體所包含的全部單位無(wú)一例外地逐個(gè)進(jìn)行調(diào)查。

重點(diǎn)調(diào)查在調(diào)查對(duì)象中選擇一部分對(duì)全局具有決定性作用的重點(diǎn)單位所進(jìn)行的調(diào)查。

隨機(jī)抽樣

是從母體中任意抽取樣本，根據(jù)調(diào)查樣本空間的結(jié)果來(lái)推斷母體的情況。（簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣、分層隨機(jī)抽樣、分群隨機(jī)抽樣）

非隨機(jī)抽樣是指市場(chǎng)調(diào)查人員在選取樣本時(shí)并不是隨機(jī)選取，而是先確立某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本，這樣，每個(gè)樣本被選擇的概率并不是相等的。（任意抽樣、判斷抽樣、配額抽樣）38編輯ppt第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法分類隨機(jī)抽樣

簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣

使用隨機(jī)選擇的方法，保證總體中的每一個(gè)成員被選中的機(jī)會(huì)都相同。分層隨機(jī)抽樣即對(duì)整體按某種特征（如年齡、收入、職業(yè)等）分組（分層），然后從各組（層）中隨機(jī)抽取一定數(shù)量的樣本。分群隨機(jī)抽樣即將總體按一定特征分成若干群體，隨機(jī)抽取其中一部分作為樣本。

39編輯ppt第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法分類隨機(jī)抽樣

分層隨機(jī)抽樣Vs分群隨機(jī)抽樣

分群抽樣是將樣本總體劃分為不同群體，這些群體間性質(zhì)相同，然后再將每個(gè)群體進(jìn)行隨機(jī)抽樣，這樣，每個(gè)群體內(nèi)部存在性質(zhì)不同的樣本，即“群間差別小，群內(nèi)差別大”；分層抽樣則是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類之間是有差別的，每一類則是由性質(zhì)相同的樣本構(gòu)成。即“層間差別大，層內(nèi)差別小”。40編輯ppt第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法分類非隨機(jī)抽樣

任意抽樣

又稱偶遇抽樣，即市場(chǎng)調(diào)查人員根據(jù)最方便的時(shí)間、地點(diǎn)，在調(diào)研對(duì)象范圍內(nèi)任意選擇一定數(shù)量的樣本進(jìn)行調(diào)查。判斷抽樣

又稱目的抽樣，即市場(chǎng)調(diào)查人員根據(jù)自己的主觀意愿、經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，從總體中選擇具有典型代表性樣本作為調(diào)查對(duì)象的一種抽樣方法。配額抽樣首先將總體中的所有單位按一定的標(biāo)志分為若干類（組），然后在每個(gè)類（組）中用任意抽樣或判斷抽樣方法選取樣本單位。采用配額抽樣，事先要對(duì)總體中所有單位按其屬性、特征分為若干類型，然后按各個(gè)控制特征分配樣本數(shù)額。41編輯ppt第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法分類按調(diào)查資料來(lái)源的不同：案頭研究

又稱為二手資料研究，是指利用第二手資料來(lái)進(jìn)行部分或全部的研究工作。

初級(jí)研究又稱為第一手資料的研究。必須在制訂詳細(xì)的調(diào)查方案的基礎(chǔ)上，由調(diào)查人員通過(guò)訪問(wèn)、實(shí)驗(yàn)或觀察方法來(lái)獲取資料。

1.觀察法（如直接觀察、親自經(jīng)歷、痕跡觀察、行為紀(jì)錄等）2.實(shí)驗(yàn)法3.詢問(wèn)法（如小組座談法、深度訪談法、投影技法、面訪調(diào)查法、電話調(diào)查法、郵寄調(diào)查法等）（注意每種方法的定義、應(yīng)用范圍和優(yōu)劣）參見(jiàn)教材p120-12442編輯ppt第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法分類按調(diào)查結(jié)果的不同性質(zhì)分類：定性研究

傳遞了一種看法或直覺(jué)，可以為定量研究提供作進(jìn)一步深入探索的關(guān)鍵性信息，為定量調(diào)研指明方向。可分為直接調(diào)研和間接調(diào)研兩種。

定量研究定量研究的方法主要包括詢問(wèn)法中的入戶面訪調(diào)查、郵寄調(diào)查、電話調(diào)查、留置問(wèn)卷以及實(shí)驗(yàn)法等。

43編輯ppt第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)

問(wèn)卷功能

能將所要調(diào)查的問(wèn)題明確地傳達(dá)給被調(diào)查者；設(shè)法取得對(duì)方合作，最終取得真實(shí)、準(zhǔn)確的答案。

問(wèn)卷設(shè)計(jì)原則●目的性原則：要求在問(wèn)卷設(shè)計(jì)時(shí)重點(diǎn)突出●可接受性原則：要能地比較容易地讓被調(diào)查者接受●順序性原則：要講究問(wèn)卷的排列順序，使問(wèn)卷?xiàng)l理清楚●簡(jiǎn)明性原則:內(nèi)容要簡(jiǎn)明、調(diào)查時(shí)間要簡(jiǎn)短、形式要簡(jiǎn)明易懂、易談●匹配性原則：要使被調(diào)查者的回答便于進(jìn)行檢查、數(shù)據(jù)處理和分析44編輯ppt第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)

問(wèn)卷的一般結(jié)構(gòu)

●問(wèn)卷標(biāo)題●問(wèn)卷說(shuō)明●被訪者基本情況●調(diào)查主題內(nèi)容

●編碼●作業(yè)證明的記載（參見(jiàn)教材P126頁(yè)）45編輯ppt第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)

調(diào)查問(wèn)卷的提問(wèn)形式

●封閉式提問(wèn)封閉式提問(wèn)是指事先已設(shè)計(jì)出了問(wèn)題的各種可能的答案，被調(diào)查對(duì)象只要或只能從中選擇一個(gè)或幾個(gè)現(xiàn)成答案的提問(wèn)方式。這種提問(wèn)方式便于統(tǒng)計(jì)，但回答的伸縮性較小。

46編輯ppt第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)

調(diào)查問(wèn)卷的提問(wèn)形式

●封閉式提問(wèn)（續(xù)）二項(xiàng)選擇法：提出一個(gè)問(wèn)題，僅有兩個(gè)答案可供選擇。

例：“請(qǐng)問(wèn)您是否打算在近年內(nèi)購(gòu)房？”是（

）

否（

）多項(xiàng)選擇法：提出一個(gè)問(wèn)題，給出兩個(gè)以上的答案，被調(diào)查對(duì)象可從中任選一項(xiàng)或幾項(xiàng)作為回答。例：“請(qǐng)問(wèn)您打算購(gòu)買的住宅類型是什么？”（單選）多層住宅（6層或以下），沒(méi)有電梯（

）多層住宅（6層或以下），有電梯

（

）小高層住宅（約8—10層）

（

）高層住宅（超過(guò)10層）（）

47編輯ppt第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)

調(diào)查問(wèn)卷的提問(wèn)形式

●封閉式提問(wèn)（續(xù)）程度評(píng)定法：對(duì)提出的問(wèn)題，給出程度不同的答案，被調(diào)查對(duì)象從中選擇同意的一個(gè)做出回答。例：“在購(gòu)買商品房時(shí)，您認(rèn)為品牌得重要性如何？”很重要（）較重要（）一般（）不太重要（）

很不重要（

）

48編輯ppt第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)

調(diào)查問(wèn)卷的提問(wèn)形式

●封閉式提問(wèn)（續(xù)）語(yǔ)意差別法：列出兩個(gè)語(yǔ)意相反的詞，讓被調(diào)查對(duì)象做出一個(gè)選擇。例：“請(qǐng)問(wèn)您對(duì)XX花園小區(qū)的看法如何？”（每對(duì)只選1個(gè)）建筑新穎（）建筑風(fēng)格陳舊（）品味高（）品味低（）戶型設(shè)計(jì)合理（）戶型設(shè)計(jì)不合理（）

價(jià)格合理（

）

價(jià)格偏高（

）49編輯ppt第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)

調(diào)查問(wèn)卷的提問(wèn)形式

●開(kāi)放式提問(wèn)開(kāi)放式提問(wèn)是指對(duì)所提出的問(wèn)題，回答沒(méi)有限制，被調(diào)查對(duì)象可以根據(jù)自己的情況自由回答。此種提問(wèn)方式，答案不惟一，不易統(tǒng)計(jì)，不易分析。50編輯ppt第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)

調(diào)查問(wèn)卷的提問(wèn)形式

●開(kāi)放式提問(wèn)（續(xù)）自由式：被調(diào)查對(duì)象可以不受任何限制回答問(wèn)題。例：請(qǐng)給出給您印象最深刻的一個(gè)房地產(chǎn)廣告（）。語(yǔ)句完成式：提出一個(gè)不完整的句子，由被調(diào)查對(duì)象完成該句子。例：如果您欲購(gòu)房，您購(gòu)房的主要理由是

。字眼聯(lián)想式：調(diào)查人員列出一些詞匯，每次一個(gè)，由調(diào)查對(duì)象說(shuō)出或?qū)懗鏊?lián)想到的第一個(gè)詞。例：當(dāng)您聽(tīng)到以下詞句時(shí)，首先會(huì)想到什么？麗江花園（

）祈福新村（

）

碧桂園（）

51編輯ppt第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)

調(diào)查問(wèn)卷的提問(wèn)形式

●開(kāi)放式提問(wèn)（續(xù)）順問(wèn)式：要求被調(diào)查對(duì)象根據(jù)自己的態(tài)度來(lái)評(píng)定問(wèn)題的順序。例：購(gòu)房時(shí)您所看中的因素依次為（請(qǐng)根據(jù)您認(rèn)為的重要程度分別標(biāo)上序號(hào)）地段（）價(jià)格（）配套（）環(huán)境（）設(shè)計(jì)（）服務(wù)（）品牌（）其他：_________()52編輯ppt第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)

調(diào)查問(wèn)卷的提問(wèn)形式

●開(kāi)放式提問(wèn)（續(xù)）過(guò)濾法：又稱“漏斗法”，是指最初提出的問(wèn)題較為廣泛，離主題較遠(yuǎn)，再根據(jù)調(diào)查者回答的情況逐漸縮小提問(wèn)范圍，最后有目的地引向要調(diào)查的某個(gè)專題性問(wèn)題。例：請(qǐng)問(wèn)您近年內(nèi)打算購(gòu)房嗎？是（）否（）如果是，您打算購(gòu)買住宅的建筑面積為：_________53編輯ppt第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)

問(wèn)卷設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的幾個(gè)原則

●原則1：避免使用術(shù)語(yǔ)和縮略語(yǔ)

例：你是否認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的DCR普遍過(guò)低？●原則2：避免用不確切的詞或指代不清的詞

例：你最近是否打算購(gòu)買新房子？你在哪里出生？

●原則3：避免帶有偏見(jiàn)的提問(wèn)

例：你是否認(rèn)為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該降低高昂的房?jī)r(jià)？

54編輯ppt第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)●原則4：避免雙向問(wèn)題

例：你是否打算明年賣掉現(xiàn)在居住的房子，再購(gòu)買一個(gè)房子呢？●原則5：避免帶有導(dǎo)向性的問(wèn)題

例：很多專家都認(rèn)為上海的房?jī)r(jià)超出了正常水平，你同意嗎？●原則6：避免提出超越被調(diào)查者回答能力的問(wèn)題

例：你家去年在買菜上一共花了多少錢？

55編輯ppt第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)●原則7：避免使用雙重否定的問(wèn)題

例：物業(yè)管理維修基金的使用不需要獲得業(yè)主大會(huì)的同意，你同意嗎？

①同意②不同意●原則8：避免不平衡或重復(fù)的問(wèn)答范疇

例：你認(rèn)為房地產(chǎn)投資分析教師的授課水平如何？

①非常出色②很好③令我滿意④一般56編輯ppt第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)問(wèn)卷設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的其他問(wèn)題問(wèn)題1：敏感性問(wèn)題

小場(chǎng)景：如何了解同學(xué)們有沒(méi)有考試作弊的現(xiàn)象？解決方案：1、建立信任、提供保證

2、與其他問(wèn)題夾在一起提問(wèn)

3、先進(jìn)行“暖身”

4、使用技巧問(wèn)題2：封閉式與開(kāi)放式問(wèn)題

根據(jù)調(diào)查的性質(zhì)、規(guī)模和階段選用不同的問(wèn)題，并應(yīng)注意其利弊

57編輯ppt第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)問(wèn)題3：回答范疇范疇設(shè)置原則1：?jiǎn)栴}的回答范疇必須包括所有可能的答案范疇設(shè)置原則2：不同的范疇之間必須互不相容范疇設(shè)置原則3：必要時(shí)設(shè)置表示中間態(tài)度的位置58編輯ppt第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)