物業(yè)寫字樓接管驗(yàn)收工作手冊

;第一節(jié)接管驗(yàn)收工作內(nèi)容和程序II一、物業(yè)管理的驗(yàn)收內(nèi)容jI二、接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)二、公共設(shè)施設(shè)備交柱驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)弟一節(jié)核于貨科父申修觀江二、公共設(shè)施設(shè)備交柱驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)弟一節(jié)核于貨科父申修觀江L、目的二、范圍［三、樓宇資料審核 i第三節(jié)系統(tǒng)竣工驗(yàn)收程序及內(nèi)容:一、給排水系統(tǒng)［二、火災(zāi)自動報警系統(tǒng) i三、衛(wèi)生系統(tǒng)i四、通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)I五、離心式制冷系統(tǒng);六、高壓設(shè)備及變壓器系統(tǒng):七、盤、柜及二次接線系統(tǒng);八、電梯及電氣部份系統(tǒng)i［第四節(jié)設(shè)備觀感質(zhì)量檢查項(xiàng)目統(tǒng)計表 ?［一、空調(diào) I!二、風(fēng)機(jī) !I三、給排水、排污四、消防ir ； j五、電氣設(shè)備i j i!六、建筑裝飾j]七、公共設(shè)施\ ij［第五節(jié)附件h i ]L- ［一、驗(yàn)收接管程序j];二、資料移交清單i■i j；三、遺留問題統(tǒng)計表1ii!四、公共設(shè)施交接驗(yàn)收表j“3332-? j “ -...[i_-i:五、相關(guān)使用表格i1 ;i i第一 節(jié)接管驗(yàn)收工作內(nèi)容和程序一、物業(yè)管理的驗(yàn)收內(nèi)容驗(yàn)收項(xiàng)目：驗(yàn)收接收：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、開發(fā)許可證、建筑許可證、房地產(chǎn)平面圖、房屋建筑合格證，并填寫《接管項(xiàng)目資料記錄》。物業(yè)的竣工資料，設(shè)計變更，中間驗(yàn)收，設(shè)備出廠合格證、竣工圖、單體設(shè)備試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料的驗(yàn)收。2.2 2.2 物業(yè)驗(yàn)收移交設(shè)備清單的要求包括設(shè)備規(guī)格型號、容量等按照設(shè)計要求驗(yàn)收，對設(shè)備的數(shù)量、安裝位置的核對。按運(yùn)行系統(tǒng)對物業(yè)竣工工程（樓宇）的驗(yàn)收包括：對講系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、自控系統(tǒng)等。物業(yè)驗(yàn)收的基本要求物業(yè)預(yù)驗(yàn)收驗(yàn)收組分專業(yè)系統(tǒng)，依據(jù)設(shè)備圖紙的要求，參考設(shè)備變更，對竣工圖、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。驗(yàn)收組依據(jù)《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》對物業(yè)的實(shí)物進(jìn)行驗(yàn)收，主要驗(yàn)收設(shè)備和主材的規(guī)格型號、容量、制造廠家、安裝位置、并清點(diǎn)數(shù)量。在預(yù)驗(yàn)收中檢查出不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，提出書面的《驗(yàn)收整改報告》退回給移交單位，由移交單位或工程施工單位依據(jù)報告整改。對預(yù)驗(yàn)收的單體設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)驗(yàn)收，主要驗(yàn)收設(shè)備安裝質(zhì)量和運(yùn)轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo)，對不符合的技術(shù)指標(biāo)，及時提出書面整改意見，要求設(shè)備制造廠家或施工單位進(jìn)行重新整改并達(dá)到規(guī)定的要求。預(yù)驗(yàn)收后需形成一份綜合性報告報總經(jīng)理審查。

2.2.1在預(yù)驗(yàn)收的《驗(yàn)收整改報告》落實(shí)實(shí)施后，驗(yàn)收組進(jìn)行驗(yàn)2.2.1證并在《驗(yàn)收整改報告》中記錄結(jié)果，整改合格后，進(jìn)行正式驗(yàn)收。對移交單位移交的竣工圖，設(shè)備出廠合格證，建筑主材合同中間驗(yàn)收的試驗(yàn)報告單，設(shè)備的調(diào)試記錄等進(jìn)行驗(yàn)收并在《 設(shè)備驗(yàn)收交接記錄》中記錄。物業(yè)的實(shí)施驗(yàn)收做到三符合：一是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號數(shù)量符合，二是工程的主要設(shè)備的安裝要求與安裝質(zhì)量符合，三是設(shè)備包括設(shè)備聯(lián)接的整個系統(tǒng)的技術(shù)性能應(yīng)與設(shè)計功能符合，驗(yàn)收結(jié)果記錄在《設(shè)備、設(shè)施驗(yàn)收交接記錄 》。特殊設(shè)備須經(jīng)政府有關(guān)部門檢驗(yàn)合格頒發(fā)合格證才有效，電梯需有勞動局合格證，消防設(shè)備須有市消防局合格證，鍋爐需有壓力容器合格證。對公共配套設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收，將結(jié)果記錄在《物業(yè)驗(yàn)收交接記錄》中，各項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)符合設(shè)計功能要求，建筑物、設(shè)備、設(shè)施單項(xiàng)驗(yàn)收由主管部門主管簽字認(rèn)可。2.3 驗(yàn)收后的工作各專業(yè)根據(jù)驗(yàn)收后的情況，由各職能部門寫出各《單項(xiàng)工程驗(yàn)收報告》。驗(yàn)收組根據(jù)單項(xiàng)工程驗(yàn)收報告，作出綜合性驗(yàn)收評定并將驗(yàn)收報告交總經(jīng)理。2.3.32.3.3竣工驗(yàn)收要填寫《竣工工程資料驗(yàn)收記錄》，填寫《物業(yè)驗(yàn)收交接記錄》。業(yè)主代表接管單位，同物業(yè)的移交單位進(jìn)行正式移交，交接手續(xù)需經(jīng)業(yè)主代表、施工單位、施工監(jiān)理、物業(yè)管理公司簽字后方可生效。驗(yàn)收完畢，驗(yàn)收組負(fù)責(zé)將各類資料搜集整理后移交設(shè)備部存檔專人保管。3 資料的移交接管產(chǎn)權(quán)資料項(xiàng)目批準(zhǔn)文件用地批準(zhǔn)文件建筑執(zhí)照技術(shù)資料竣工圖包括：總平面圖建筑圖結(jié)構(gòu)圖水電安裝圖設(shè)備圖附屬工程圖隱蔽管線圖沉降、變形、位移觀測記錄及觀察點(diǎn)布置圖地質(zhì)勘測報告圖紙會審記錄永久性水準(zhǔn)點(diǎn)位置及基礎(chǔ)埋深設(shè)備合格證、設(shè)備使用說明書工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量、事故記錄）隱蔽工程驗(yàn)收簽證竣工驗(yàn)收合格證書市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書市建筑消防驗(yàn)收合格證鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書新材料、構(gòu)配件的鑒定證書水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯、消防設(shè)備檢驗(yàn)合格證書電話工程竣工驗(yàn)收證書有線電視施工合格證書用電話許可證用水許可證供電協(xié)議書用氣協(xié)議書砂漿、混凝土塊試壓報告供水、供暖試管道壓報告燃?xì)夤艿拦こ舔?yàn)收表其它建筑位置、建筑面積清單二、接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)1驗(yàn)收項(xiàng)目：基礎(chǔ)設(shè)施，機(jī)電設(shè)施（空調(diào)、電梯、強(qiáng)電、消防、給排水、弱電智能化系統(tǒng)）；屋面；消防設(shè)施，水池、水箱；垃圾箱車庫沙井、檢查井和化糞池明暗溝；擋土墻；踏步、臺階；驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn):1997年7月1日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計要求。2.1新建房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)2.1.12.1.1主體結(jié)構(gòu)梁、柱、板主體按圖紙?jiān)O(shè)計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值，無鋼筋外露。木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害，其構(gòu)件的自動檢索須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定。磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。2.1.2 外墻不得滲水2.12.1外墻面無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象。抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。塊料（如瓷石專）面層粘貼牢固，無缺棱掉角。面層無裂紋、損傷、色澤一致。對逢砂漿飽滿，線條順直。

2.1.3屋面2.1.3各類屋面必須符合屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點(diǎn)，無滲水痕跡，無污漬；排水暢通，無積水，不滲漏。平屋面應(yīng)有隔熱措施，三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、溝、落水管應(yīng)牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。2.1.4 樓地面毛地面平整，無裂紋，水泥砂漿面層抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷。塊料面層應(yīng)表面平正，對逢砂漿飽滿，接縫均勻順直，無缺棱掉角；面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓；整體面層平整，色澤一致，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。衛(wèi)生間、陽臺、浴洗間地面及相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。用小桶或膠管向地面沖倒水，水順利流向地漏，地面無積水。第二天到樓下檢查有無滲漏。地漏過濾篦子安放穩(wěn)固，管縫密實(shí)，無滲漏水，無堵塞，排水暢通。

2.1.5裝修2.1.5鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗油漆均勻，縫隙適度，門縫線條均勻，不掉角，不變形。木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，必須釘牢。進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固。飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。電子對講門開啟靈活，通話器完好，通話清晰；門外觀無刮花痕跡；防盜門無銹跡和刮花痕跡。窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流現(xiàn)象?？蛇x擇以下方法檢查關(guān)緊所有窗戶，從天面或頂層房間窗戶自下而上均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r，逐間檢查每個窗戶是否有水滲入。查詢天氣預(yù)報，在驗(yàn)收期間出現(xiàn)下雨天前，先后將門窗關(guān)緊，雨后逐間檢查墻面和窗臺泛水。樓梯、扶手硅結(jié)構(gòu)的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露。鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：安裝牢固，用力輕搖無晃動，鋼筋無銹蝕、無彎曲。木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面光滑不扎手。電氣電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鉛導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間的地絕緣電阻值不得小于 1MQ/KV。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。用木或硬竹片等輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全。打開所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光正常。產(chǎn)品合格，使用壽命達(dá)到要求，室內(nèi)公共照明燈全部接通連續(xù)工作3天，統(tǒng)計有多少損壞的。各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動運(yùn)行，牽引機(jī)的噪聲和震動不得超過電器裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。對電視信號有屏蔽影響的物業(yè)，電視信號場強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的物業(yè)，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。電氣插座單指輕擊檢查蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面。蓋板無損壞，符合安裝要求，滿足“左零右火”規(guī)定，每個都檢測，試電筆檢查每個插座電源接通是否正常。有線電視插座由市有線電視臺驗(yàn)收。電話插座只進(jìn)行外觀驗(yàn)收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無損壞。接線盒A.單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無損壞。B.用試電筆檢查每處預(yù)留線頭的電源接通是否正常，并用絕緣膠布完全纏包線頭。開關(guān)A.安裝牢固，目視蓋板無損壞。B.全檢開關(guān)靈活，開啟接觸效果良好。2.1.7.7.5配電箱A.安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開關(guān)等控制是否正常。B.開關(guān)是否符合型號規(guī)定。C.導(dǎo)線與設(shè)計相符，布線規(guī)范。D.目視像蓋無損壞，操作一次開關(guān)靈活。2.1.7.7.6門鈴A.室外按鈕安裝牢固，蓋板完好，操作靈活，操作檢查一次。B.室內(nèi)預(yù)留線盒參照本規(guī)定。2.1.7.7.7除上述要求外，同時應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。2.1.8 水、消防管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。高位水箱進(jìn)水管與水箱檢驗(yàn)口的設(shè)置應(yīng)便于檢修2.1.8.32.1.8.3衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過 8ml并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污等接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污漬和刮痕，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全，制動靈活。灌水后排水口接口密實(shí)，無滲水，接水軟管無銹跡。便器水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通。水泵安裝平穩(wěn)，運(yùn)行時無較大震動。消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計防火規(guī)