海鮮批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目策劃

專業(yè)市場(chǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃目錄序言項(xiàng)目總論產(chǎn)品定位篇市場(chǎng)營(yíng)銷篇經(jīng)濟(jì)效益篇組織管理篇項(xiàng)目工作進(jìn)度『序言』建設(shè)“東營(yíng)廣利港海鮮批發(fā)市場(chǎng)”是東營(yíng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的一件大事，項(xiàng)目建設(shè)在即將興起的國(guó)家一級(jí)漁港--廣利港，被東營(yíng)市政府列為發(fā)展“海上東營(yíng)”的龍頭項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后將產(chǎn)生明顯的社會(huì)效益和巨大的經(jīng)濟(jì)效益。本策劃書(shū)在“效益，謹(jǐn)慎，創(chuàng)新”的原則下，注重項(xiàng)目的可行性、創(chuàng)新性、價(jià)值性、集中性、信息性和安全性，目的在于幫助企業(yè)負(fù)責(zé)人回答五個(gè)問(wèn)題，即項(xiàng)目為什么要去做？做什么樣的？怎樣去做？實(shí)現(xiàn)哪些效益？由誰(shuí)來(lái)做？一、可行性該策劃是結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷理論和實(shí)踐方法，從項(xiàng)目初始就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷，充分結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，涵蓋投資、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、工期、形象、營(yíng)銷推廣等多項(xiàng)內(nèi)容,作為指導(dǎo)項(xiàng)目操作的重要依據(jù)，注重項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的技術(shù)性和可操作性。雖然本策劃有別于“項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”，但也是基于項(xiàng)目的可行而進(jìn)行的，項(xiàng)目不可行，任何的策劃都將失去意義。二、創(chuàng)新性創(chuàng)新是事物得以發(fā)展的動(dòng)力，是人類賴以生存和發(fā)展的主要手段。美國(guó)學(xué)者S·阿瑞提普說(shuō)：“單單靠科學(xué)上的創(chuàng)造力是不能解決人類一切領(lǐng)域里的不幸和苦惱的，甚至可能給世界上的生活增加潛在的危險(xiǎn)。而在倫理學(xué)、政治學(xué)、社會(huì)學(xué)和宗教方面的創(chuàng)新能夠回答……人與人之間的信任以及互相幫助而提出來(lái)的問(wèn)題?！笨梢?jiàn)，優(yōu)化生存環(huán)境，策劃人間動(dòng)態(tài)，創(chuàng)新性原則首當(dāng)其沖，這也是本項(xiàng)目策劃的一個(gè)最基本的出發(fā)點(diǎn)之一。本策劃從產(chǎn)品定位、市場(chǎng)營(yíng)銷、效益分析、管理模式等諸多方面進(jìn)行了有益的探索和創(chuàng)新。三、價(jià)值性任何一項(xiàng)策劃必然以價(jià)值量的形式來(lái)衡量，一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目策劃其價(jià)值一定很大，相反，無(wú)價(jià)值的項(xiàng)目策劃，不能稱之為一個(gè)好的策劃。策劃的結(jié)果都要能創(chuàng)造一定的價(jià)值，只有這樣，策劃才能體現(xiàn)其自身的價(jià)值所在。本策劃根據(jù)企業(yè)目前的資產(chǎn)、市場(chǎng)、管理等實(shí)際情況，對(duì)如何發(fā)揮各自內(nèi)在價(jià)值潛力做出了科學(xué)的、可操作性的價(jià)值回報(bào)方案，并對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行組合，更便于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策。四、集中性在戰(zhàn)爭(zhēng)中，集中優(yōu)勢(shì)兵力攻擊對(duì)方關(guān)鍵性的部分，成為軍事謀略的上策。不論是軍事項(xiàng)目，還是體育項(xiàng)目，都可以借此達(dá)到勝利的目標(biāo)。本項(xiàng)目也不例外，針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與否的兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，即市場(chǎng)和資金，本策劃進(jìn)行了集中性的關(guān)注，并重點(diǎn)進(jìn)行了剖析。五、信息性室俗話說(shuō)僻“借多存芝麻好打約油畫(huà)”遠(yuǎn)。一個(gè)好的項(xiàng)圈目策劃，是以爺信息的收集、強(qiáng)加工、整理、秋利用開(kāi)始的，飯而好的開(kāi)始就芬意味著成功的煌一半，因此，折信息性原則是擋本插策劃的基礎(chǔ)性臉原則，也是關(guān)自鍵性的原則。沙為此，我們進(jìn)拌行了大量的策券劃前期信息的淡收集和整理工愈作，力爭(zhēng)使本奏策劃更貼近市梳場(chǎng)，促成企業(yè)盒取得預(yù)期的經(jīng)來(lái)濟(jì)和社會(huì)效益鳴。六、安全性莖東營(yíng)鑫奧特建把材公司正處于躁高速發(fā)展的勢(shì)膨態(tài)，各項(xiàng)事業(yè)憑發(fā)展看好，本玻項(xiàng)目對(duì)于項(xiàng)目溜企業(yè)來(lái)講，不約但可以促進(jìn)企管業(yè)成長(zhǎng)，也能奧實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)替代牲。本著為投資貪企業(yè)負(fù)責(zé)的態(tài)車(chē)度，在深化外燭地成功經(jīng)驗(yàn)，插并結(jié)合本地實(shí)酬際的情況下，釀我們秉燕承逆“棉市場(chǎng)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)土本項(xiàng)目銷賺售照”陰的核心思想，右在充分考慮項(xiàng)塌目所需要?jiǎng)佑梅值馁Y金，充分盾考慮項(xiàng)目?jī)r(jià)值抖潛力開(kāi)發(fā)，充但分考慮項(xiàng)目借申助外力與外界膽合資合作的基捐礎(chǔ)上，本著對(duì)委投資企業(yè)高度議負(fù)責(zé)的態(tài)襖度和務(wù)實(shí)的精餡神，注重項(xiàng)目池的投資安全性誓，以使企業(yè)投遙資風(fēng)險(xiǎn)降到最皇低限度?！喉?xiàng)目總論』做本篇恰從仁“清政府政策與規(guī)小劃趨勢(shì)、面臨坐的資源開(kāi)發(fā)和國(guó)經(jīng)濟(jì)價(jià)值、項(xiàng)扇目的主要建設(shè)祥指徒標(biāo)求”尋三個(gè)方面分析停，意在使企業(yè)垃對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)隙宏觀的了解。翠一、政府政策岸與規(guī)劃趨式跌（一）饅東營(yíng)市海洋資升源豐富，有高著棵480強(qiáng)0匯平方公里的淺垃海遞和第18她0丙萬(wàn)畝的灘涂資股源，但漁業(yè)在從省內(nèi)沿海七地洋市中，產(chǎn)量誕與肯GD揮P污比重均處于末洞位左，袖200畏2陵年，市政府為航加快東營(yíng)漁業(yè)核經(jīng)濟(jì)，編制了后《東營(yíng)市海洋姻產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃每（爸2002-2帶01仔0鏈）》，提出了朵東營(yíng)市漁業(yè)應(yīng)蛾立足國(guó)內(nèi)外市為場(chǎng)，加快漁業(yè)示結(jié)構(gòu)錢(qián)調(diào)整滾，圍繞漁業(yè)增豪效、漁民增收瞇，大力發(fā)展?jié)O夸業(yè)經(jīng)濟(jì)合作組食織，突出水產(chǎn)歇品精深加工和薦水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)臣建設(shè)，發(fā)展?jié)O蛇業(yè)龍頭企業(yè)，駐營(yíng)造優(yōu)良環(huán)境滅擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放并，增加出口創(chuàng)祥匯能力，實(shí)現(xiàn)舅海洋漁業(yè)經(jīng)濟(jì)北持續(xù)峽發(fā)展矛。并提出了各通項(xiàng)具體發(fā)展目藏標(biāo)，根據(jù)目標(biāo)半，東營(yíng)市旱到授200散5銳年，水產(chǎn)品總樹(shù)產(chǎn)量達(dá)偉到辱34*104濤T羽，漁業(yè)產(chǎn)值印達(dá)思3造1恩億元，水產(chǎn)養(yǎng)衛(wèi)殖面積莖達(dá)位14子6守萬(wàn)畝，出口創(chuàng)畫(huà)匯達(dá)樹(shù)到聯(lián)150碰0鄰萬(wàn)美元。傭（二）毯根揀據(jù)屈200頑3佛年市政府發(fā)布敬的《關(guān)于發(fā)展弓海洋經(jīng)濟(jì)，加香快巧“丸海上東營(yíng)建設(shè)媽的意見(jiàn)》，搏到芒200雷7神年，東營(yíng)將建戀成以廣利漁港驟、紅光漁港為帽重點(diǎn)的一處國(guó)拍家級(jí)中心漁港草，漁港以水產(chǎn)瘦專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)麻、冷藏加工、庸?jié)O需物資供應(yīng)觸、餐飲服務(wù)為痕核心，培植成棚區(qū)域水產(chǎn)加工港、銷售的集散瘡地。并為此出拳臺(tái)了相應(yīng)的配禿套優(yōu)惠政策，故以鼓勵(lì)漁業(yè)投淘資經(jīng)營(yíng)。在《朵東營(yíng)市廣利港玉總體規(guī)劃》中遍，廣利港的發(fā)凈展定位是：以葛引進(jìn)外資和利敘用民執(zhí)間投資為主，坐鼓勵(lì)發(fā)展具有親經(jīng)濟(jì)活力的外鼻資企業(yè)和私營(yíng)灶企業(yè)，重點(diǎn)發(fā)幫展海產(chǎn)品養(yǎng)殖霜、加工、貿(mào)易堵一體化的產(chǎn)業(yè)趟龍頭企業(yè)。餃（三）縱東營(yíng)市海洋與禮漁業(yè)局已將規(guī)嫌劃建顏設(shè)粱“而一區(qū)五來(lái)園秤”哄列入議事日程坑，其瘡中屑“鍛一宜區(qū)背”舟就是中心城防疤潮堤以內(nèi)的方約待2網(wǎng)0字萬(wàn)畝的現(xiàn)代化趙漁業(yè)示范區(qū)，語(yǔ)本項(xiàng)目已經(jīng)被押作為重點(diǎn)調(diào)控熔中心工作來(lái)抓蹄。該區(qū)域依據(jù)搏以市興港，以當(dāng)港帶市的主題彎內(nèi)容，應(yīng)著力拖打造區(qū)域內(nèi)的撞龍頭企業(yè)，本節(jié)項(xiàng)目集中了漁蹲產(chǎn)品批發(fā)零售險(xiǎn)以及漁產(chǎn)品深雀加工銷售、海乎景休閑、海鮮播餐飲、漁港度傷假等經(jīng)營(yíng)內(nèi)容毅，必將成為廣潑利港開(kāi)發(fā)的京龍頭項(xiàng)目爬，本項(xiàng)目的產(chǎn)取生是廣利港發(fā)包展繁榮的必然遮需求。湖二、面臨的資趣源開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)侮價(jià)值鳳（一）可依賴慧的廣利港載體群目前東營(yíng)中心塞城區(qū)還沒(méi)有一緞處大規(guī)模、高腳檔次的大型海孩鮮交易場(chǎng)所，擁在廣利港按照脆高起點(diǎn)規(guī)劃、弟高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、途高效能管理的辜原則，建設(shè)一剖處大型海鮮、摔水產(chǎn)品交易場(chǎng)纏所及休閑旅游呈消費(fèi)場(chǎng)所，將守對(duì)東營(yíng)海洋捕躲撈、水產(chǎn)養(yǎng)殖盈業(yè)的發(fā)展、城秩市功能的完善拉以及滿足市民游對(duì)水產(chǎn)品的需牽求產(chǎn)生重大影冷響。薪（二）可借助左的天鵝湖旅游偶資源響本共項(xiàng)目垃緊糠臨亞洲最大的芽平原水庫(kù)籍--居天鵝湖風(fēng)景區(qū)格，環(huán)境優(yōu)美，扇水域遼闊，四障季水鳥(niǎo)不絕，妻每年吸引數(shù)萬(wàn)付游客，而周?chē)h缺乏相應(yīng)的配興套服務(wù)設(shè)施及孕旅游項(xiàng)目。本挽項(xiàng)目作為抖其絨“浮東預(yù)鄰西”玻實(shí)現(xiàn)了優(yōu)勢(shì)互性補(bǔ)。壯（三）可改變鼠的海上漁業(yè)傳木統(tǒng)交易秒漁港產(chǎn)漁季節(jié)嫁，每日清晨日罵出前，在距港伴口十多公里外予的海口，深海粉歸來(lái)的漁船與籃東營(yíng)的水產(chǎn)批惱發(fā)、零售商進(jìn)茅行大批的海上掛水產(chǎn)品交易，扇交易后，漁船打轉(zhuǎn)向羊口批發(fā)菜市場(chǎng)。在廣利到港建設(shè)批發(fā)市速場(chǎng)具有極大的饒開(kāi)發(fā)潛力與消隨費(fèi)市場(chǎng)。廣利動(dòng)港批發(fā)市場(chǎng)的好建成，不但可果以滿足東營(yíng)三綠縣兩區(qū)的水產(chǎn)梁品消費(fèi)，濱洲佩、淄博等周邊吸地區(qū)因地理位樂(lè)置靠近，也會(huì)它來(lái)此進(jìn)行水產(chǎn)京交易。料（四）珍貴的史經(jīng)濟(jì)價(jià)值調(diào)本項(xiàng)目是進(jìn)入溫廣利港兩條道介路入口的交會(huì)惜位置，占地利好；是政府批準(zhǔn)頃和支持的大型萄海鮮交易批發(fā)爪市場(chǎng)，項(xiàng)目研含有唯一和壟但斷性譯價(jià)值，據(jù)天時(shí)蛾；項(xiàng)目泥符合城市群墻體善“祖下午經(jīng)濟(jì)與周啦末經(jīng)濟(jì)、特色鐮經(jīng)濟(jì)，假期經(jīng)幸濟(jì)纖”策體會(huì)漁港休閑糊生活的特定場(chǎng)品所對(duì)，更是血漁產(chǎn)品批發(fā)零蝦售、廉價(jià)海鮮雅餐飲的聚集地它，有人和。影三、項(xiàng)目的主汽要建設(shè)指標(biāo)亂（一）項(xiàng)目選點(diǎn)址奔廣利港位于東即營(yíng)市中心城防兼潮大堤南側(cè)，可廣利河入海口房，廣南水庫(kù)以況東，距離東城括約怪1摧5猴公里。廣利港脹海鮮城選址在惑廣利港原中丹筆冷藏廠處。項(xiàng)貸目區(qū)南北埋長(zhǎng)奏45哀3察米，東西鞠寬找16臣0般米，占地面爽積樣7248撿0米平方米。其東永側(cè)為廣利河，斜西側(cè)為廣南水酒庫(kù)，北側(cè)為廣向利港邊防派出慕所，南側(cè)為廣唱利港漁政管理堵站。兼附：廣利港概蔬況：獎(jiǎng)廣利港栽自舍199軌3凱年開(kāi)始開(kāi)發(fā)建庸設(shè)漁民村，現(xiàn)拋已建成漁民村舞三個(gè)，常駐人點(diǎn)口嫌35察7場(chǎng)戶常，箭150宿0紗人，流動(dòng)人使口歡200員0穿多人，現(xiàn)有漁缺船勸24紗5塌艘，燈標(biāo)一座選。廣利港的執(zhí)予法部門(mén)有廣利梨港管理局、廣幻利港漁政站、蠅廣利港邊防派異出所。廣利肺港估198奪7吸年由勝利油田輛投資建設(shè)頑，充199序2育年移交市海洋慢與漁業(yè)局管理待，堤200湖3這年移交東營(yíng)區(qū)醫(yī)廣利港管理局我管理，根據(jù)《付東營(yíng)市人民政拆府關(guān)于發(fā)展海意洋經(jīng)濟(jì)加資快醒“樂(lè)海上東凈營(yíng)炸”短建設(shè)的意見(jiàn)》赤、《東營(yíng)市海而洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)駱劃詢（斑2001-2陪01斜0菠）》與《東營(yíng)遲市城市總體規(guī)污劃》，廣利港莊將成為未來(lái)東所營(yíng)海洋產(chǎn)品聚輝集的國(guó)家一級(jí)悶漁港。飽（二）建設(shè)條寬件1、位置條件議項(xiàng)目位于東營(yíng)歲市本年度破土蔬動(dòng)工的神寬斷10眨0腎米，副深辨7謙米的新建優(yōu)質(zhì)籍漁港碼頭西側(cè)象，螞是拔“久海上東拼營(yíng)粘”答建設(shè)的重要基愚地。隨著黃東璃鐵路支線、環(huán)陣渤海高速公路蘿和東營(yíng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)箭發(fā)區(qū)等重大基延礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)搜，廣利港具備顛了更便捷的交念通條件和競(jìng)爭(zhēng)斑優(yōu)勢(shì)。該港靠區(qū)近東營(yíng)市中心氧城市，交通便港捷，資源較豐償富，以市興港惹，以港帶市，崇是廣利港發(fā)展畢繁榮的必然。2、交通條件胞已經(jīng)修建的東克營(yíng)旅游景觀路全南二路直達(dá)本反項(xiàng)目，天鵝湖體每日有旅游專堪車(chē)直通。鑒于戚本項(xiàng)目為購(gòu)物旗、休閑、觀光盈、餐飲為主的帖主題公園，面娘向消費(fèi)群體大腎部分為市區(qū)內(nèi)顆有車(chē)一族，相夏對(duì)于這部分群致體來(lái)說(shuō)，交通適相對(duì)便利。3、環(huán)境條件蘋(píng)東營(yíng)是一個(gè)缺膠少景觀的城市贏，本項(xiàng)目依托偏于東營(yíng)市淡水氏湖景區(qū)與海港材景區(qū)兩大得天臘獨(dú)厚、相對(duì)唯采一的重要景區(qū)批，造景升值對(duì)葬于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)十禍分重要。杠4境、土地平整情波況廉水、電、路、冶訊等基礎(chǔ)設(shè)施玩已經(jīng)完備，具野備開(kāi)發(fā)的基本真條件，但設(shè)施稅相對(duì)落后，有撫待爭(zhēng)取更大的報(bào)政府扶持。燒5裁、土地征用情朋況汽開(kāi)發(fā)單位即東提營(yíng)市鑫奧特建竟材有限公司依喜法以拍賣(mài)形式螺購(gòu)得含中丹冷膛藏廠在內(nèi)的資執(zhí)產(chǎn)及土剃地端7248校0杏平方米，土地友變性為商業(yè)用扁地，手續(xù)基本維完成。誤（三）建設(shè)規(guī)作模及功能標(biāo)準(zhǔn)盤(pán)1腐、建筑面積和齡內(nèi)容揚(yáng)著本項(xiàng)目擬建設(shè)巡為綜合商業(yè)項(xiàng)扔目，初步規(guī)劃嘗總建筑面積其夾中臨街商球鋪盈2200窗0糾平方米（原來(lái)票是始1200襪0稼平米，建議增治加趨1000墊0補(bǔ)平米），批發(fā)斤市映場(chǎng)枯6000園0增平方米，一沈期喘3000桶0炊平方米，冷鑰庫(kù)叉1000掘0允平方米，酒康店赴1200昏0禁平方米。其中劫臨街商鋪部分歌是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中磚的優(yōu)質(zhì)版塊，砌建議借鑒按外地成形市場(chǎng)嬌調(diào)整規(guī)劃，如顯有難度，可申睜請(qǐng)減少批發(fā)市羞場(chǎng)建筑面積，飄以達(dá)到容積率廁指數(shù)不變。捐卻止2評(píng)、功能設(shè)施標(biāo)所準(zhǔn)黨本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的恨沿街商鋪，是爸整個(gè)工程創(chuàng)造詳經(jīng)濟(jì)效益的主中體部分，注重鼠人性化的設(shè)計(jì)離，以滿足業(yè)主組的居住需求，匹在舒適、配套連、環(huán)境、起居愚、通風(fēng)等方面古都有一定要求勺。建筑便于分衣割組合；排煙東、排污、通風(fēng)動(dòng)、采光在戶型違設(shè)計(jì)上要重點(diǎn)號(hào)考慮；應(yīng)設(shè)有痕廚衛(wèi)，以便于報(bào)投資業(yè)主和經(jīng)近營(yíng)業(yè)戶投資于剩不同的業(yè)態(tài)。厚基本單體戶型隙設(shè)計(jì)為建筑面慧積見(jiàn)15亡0悉平方米溜、答10歲0也平方米合、炕5葉0也平方米三種，柿進(jìn)副深案1穿0五米，廚衛(wèi)齊全剃。（批發(fā)市場(chǎng)采等部分未做介首紹）陸（四）建設(shè)方盜案舞1戶、建設(shè)場(chǎng)地環(huán)勻境喂（徹1捐）地貌：場(chǎng)地末位于東營(yíng)市東脖部，地貌上屬冶河流與海沖積嚼形成的沖積海棄灘地貌。表層浸現(xiàn)狀為建筑物把及回填土層。棚（摧2吐）水文地質(zhì)：冬根據(jù)地質(zhì)勘察飼結(jié)果，場(chǎng)區(qū)內(nèi)溪地下水的化學(xué)翠類型對(duì)建筑混或凝土無(wú)腐蝕性鉤，對(duì)鋼筋混凝晉土結(jié)構(gòu)中的鋼剩筋無(wú)腐蝕性。南（北3割）地震烈度：后根據(jù)建設(shè)部建相抗色（曲199雁3亡）濾1該3糧號(hào)《關(guān)于執(zhí)燦行支“堆中國(guó)地震烈度蠅區(qū)劃圖爛（壞199鍛0耐）養(yǎng)”士有關(guān)規(guī)定的通亞知》，本工程叼防震烈度為八豎度。監(jiān)2幣、總體規(guī)劃布腐局所工程總平面呈虧斜梯形布局，聞西向緊靠天鵝墊湖風(fēng)景區(qū)，東買(mǎi)向緊靠廣利河姻漁港，沿項(xiàng)目亞四邊建筑低層置商鋪，中心建章造漁產(chǎn)品批發(fā)岸市場(chǎng)，項(xiàng)目東畢南角建筑渡假你酒店。項(xiàng)目設(shè)隱主入口一個(gè)，爆次入口三個(gè)，丟其中，商鋪布捎局主次分明，逮各有優(yōu)勢(shì)，并邁處于廣利鎮(zhèn)兩曲條主路之間。嫌項(xiàng)目總體布局級(jí)合理，突出體雨現(xiàn)了功能性與戚實(shí)用性。披（鹿1蠢）商業(yè)服務(wù)配紛套設(shè)施齊全。償（忙2蝕）商鋪戶型設(shè)坡計(jì)適居應(yīng)原“誦商住兩丹用足”陳需求。編（劃3吐）體現(xiàn)獨(dú)特的錫漁港建筑風(fēng)格惹。岡（愁4匹）注重漁港漁女碼頭的景觀設(shè)漁計(jì)。練附建設(shè)技術(shù)經(jīng)印濟(jì)指標(biāo)障序號(hào)模項(xiàng)姐槍粉目蹲指蝕油刊標(biāo)摟1燙總用地面積劣7248寇0卵平方米汽2儲(chǔ)總建筑面積點(diǎn)1泥1狠000注0訪平方米站3鼻地下建筑面積蒼768甜0售平方米桂4咳地上建筑面積幻104000假平方米潛賴其中：渡假酒材店跡1200耕0毯平方米悠態(tài)祖低層商鋪粗22嚴(yán)00建0啟平方米購(gòu)澇洞市場(chǎng)惠6000與0希平方米溉傲墻住宅昏1000梨0蒼平方米佛5偶建筑總高據(jù)籠其中：渡假酒倚店掌5鍛0嘩米掌宣豪低層商鋪荷1凳0努米緞刪揭市場(chǎng)抓8萄米濱步臂住宅轉(zhuǎn)2世0享米箱6壺建筑層數(shù)男筐其中：渡假酒爽店告1座5底層蛙靈詢低層商鋪腦3膜層順策巨市場(chǎng)智2幫層巴墓鐮住宅陜6抱層溪3橫、建筑方案設(shè)稼計(jì)眠本工程設(shè)計(jì)涉喝及建筑、結(jié)構(gòu)矮、防火、節(jié)能困、隔音、采光抖、照明、給排斤水、通風(fēng)等各概種專業(yè)，設(shè)計(jì)鹽時(shí)需遵循有關(guān)涼的規(guī)范或規(guī)定姜，單體設(shè)計(jì)時(shí)著還應(yīng)符合國(guó)家范現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)覽制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)督定。本項(xiàng)目地然塊緊靠海港與劫天焦鵝湖旅游景區(qū)吼，項(xiàng)目總體構(gòu)然思應(yīng)涵蓋旅游槐、消費(fèi)、文化烘、美食等多重主含義。同時(shí)應(yīng)沙考慮到，由于歇社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)材展，人們的審雪美觀念也隨之圣變化，對(duì)現(xiàn)代辛建筑功能環(huán)境帖的要求以及建私筑技術(shù)、材料陷都提出了更高妖的要求，因此丑，項(xiàng)目在建筑娛上應(yīng)采用簡(jiǎn)練齒的現(xiàn)代構(gòu)成手件法，體現(xiàn)建筑誦的時(shí)代氣息，登為業(yè)主裝修裝篩飾成漁家特色竄的店鋪打好基舟礎(chǔ)。特別提示揮的是環(huán)境保護(hù)匯：停車(chē)場(chǎng)汽車(chē)?yán)欧盼矚鈱?duì)地繭面周?chē)諝獾牟呶廴?。漁產(chǎn)品波變質(zhì)腐爛對(duì)周疊圍空氣的污染新。商業(yè)、餐飲僵業(yè)、旅游業(yè)生桶活污水、固體軋垃圾處理監(jiān)等獵.劇『產(chǎn)品定位篇劫』喝本篇由社會(huì)價(jià)才值定位、文化毛價(jià)值定位、產(chǎn)恥品功能定位組晉成，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)圈目企業(yè)的效益輝最大化，其中積建筑布局定位鴨中建議改變?cè)娈a(chǎn)品設(shè)計(jì)，敬炒請(qǐng)決策層高度究重視。弓一、社會(huì)價(jià)值阻定位結(jié)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)揪，將旅游、海疾洋文化與地產(chǎn)鈔項(xiàng)目緊密結(jié)合尼，引領(lǐng)了東營(yíng)寄市的特色消費(fèi)隱新觀念。在景舊觀上，注重造拒景提升建筑品拿質(zhì)；在建筑上欣，著力體現(xiàn)海騙洋文化，建設(shè)測(cè)一處極具海港許特色的建筑豐隸碑，同時(shí)吹響侵鑫奧特品牌在骨東營(yíng)地產(chǎn)業(yè)的鞭沖鋒號(hào)角，鞠讓蝦“丙建筑銘刻歷史衫、讓建筑改變敞生債活吸”倚。鑫奧特公司腳將把廣利漁港約海鮮批發(fā)市場(chǎng)咱項(xiàng)目寫(xiě)入東營(yíng)杯建筑的歷史，拆成為鑫奧特產(chǎn)車(chē)業(yè)最大的廣告絕牌。給二扮、文化宵價(jià)值歷定位奧東營(yíng)是一個(gè)缺姻少文化底蘊(yùn)的斃城市，東營(yíng)的藍(lán)建筑也同樣缺噸少文化內(nèi)涵，鄭建筑沒(méi)有內(nèi)涵貧就如同人缺少王靈魂。東營(yíng)是線沿海城市，但趁海洋文化和漁傍文化并不突出仍，我們?cè)陧?xiàng)目幕策劃中重點(diǎn)突開(kāi)出海洋文化、凝漁文化，以極宰少的投資為項(xiàng)食目穿上蔚藍(lán)文贈(zèng)化的外衣，從按而創(chuàng)造出不可炎預(yù)估的商業(yè)價(jià)執(zhí)值。住漁村、梯觀海港景色、海吃海鮮，聞?dòng)[銀漁家風(fēng)俗。來(lái)哈到漁碼頭，你加可以去參觀專往門(mén)打造鐵錨、泉船舵的作坊，院可以去看一看哥漁文化博物館桌里千奇百怪海李洋生物標(biāo)本，停可以到腌制作迅坊里嘗試制作短糟魚(yú)和釀酒，魯甚至你還可以釘從漁人碼頭隨能漁船出海打漁趣，并親手烹飪王捕回的海母鮮?！w三姜、昂產(chǎn)品功能女定位薄產(chǎn)品的設(shè)計(jì)涉哲及項(xiàng)目的利潤(rùn)犁，在符合政府賣(mài)規(guī)劃的前提下礙，應(yīng)盡量?jī)?yōu)化珠產(chǎn)品的布局，聰最大程度促進(jìn)祝投入資金增值拼和資金周轉(zhuǎn)速備度的加快，如列設(shè)計(jì)方案已呈竭報(bào)，應(yīng)采用公養(yǎng)關(guān)方法調(diào)整。繡（一）主路入析口景逼觀疏--套-企趕海大道域在排南二路與港口切路交叉口建有累一個(gè)具有藝術(shù)寸感的漁港大門(mén)勒，請(qǐng)書(shū)法名家飲題就字劇“球X珠X戲項(xiàng)目名督”貸。怖沿路向南路邊臟綠化帶中擺有裕若干漁文化景猜觀小品，如海避神雕塑、漁人街雕塑等，命名蜘為今“寧趕海大蛾道冬”糾，總長(zhǎng)度般為碗45雕0臺(tái)米左右。澆作為項(xiàng)目標(biāo)志乒性引導(dǎo)，可配道合政府公建配宜套操作。殃（二曾）入口廣場(chǎng)景蜻區(qū)莫--學(xué)-豐“單漁港垂船攔歌必”帳趕海大道向南碑20扇0懂米左右，即接本項(xiàng)目沿街商蹄品房部分和整紹個(gè)項(xiàng)目的入口背，建議在此設(shè)籃置小型廣場(chǎng)擋---治“弓漁港之歌痰”勝。作賊為仙“譜造景升闖值津”捏的重要部分，悔在建筑成本適惰當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)精忌心打造。筋項(xiàng)目主入口做光為中心廣場(chǎng)，卡主景袋為瞧“糟漁港船身歌撿”既大型雕塑，雕欺塑著力表現(xiàn)漁副民們?cè)诔快F中絕推船出海的場(chǎng)俘景，成為廣場(chǎng)婚標(biāo)志；跟圍眼繞畢“追漁港船圾歌爭(zhēng)”寸雕塑設(shè)有綠地政、霧噴、花壇壺、木棧道等景章觀小品；氣沿趕海大道兩換側(cè)商鋪前退溫線壩5番0幸米寬綠化帶可筍做為中心廣場(chǎng)科的輔助廣筋場(chǎng)圖,刷按北斗七星方強(qiáng)位布局成七個(gè)兔小型廣召場(chǎng)熔,破安放北斗七星豈激光地?zé)襞c北掙極星激光地?zé)羲?套以散置卵石鋪脂設(shè)廣場(chǎng)小誤路產(chǎn),鍬設(shè)激光地?zé)簟骱祰?、地?zé)舻老隆⒒▔染坝^概小品。北斗七江星廣場(chǎng)用現(xiàn)代肉造景手法夸張涉地表現(xiàn)漁民們調(diào)出海打魚(yú)時(shí)靠勵(lì)北斗七星位導(dǎo)贏航的場(chǎng)景。紹（三寬）海鮮餐飲街頂區(qū)開(kāi)辱發(fā)強(qiáng)--醉-噸“葛漁舟唱窩晚景”簡(jiǎn)“胃漁舟唱純晚拘”膛為港口休閑與鉛餐飲集中的景凝區(qū)，是整個(gè)項(xiàng)嗽目中的亮點(diǎn)。拉東營(yíng)雖然是濱魯海城市，但多扛數(shù)市民尚未領(lǐng)浙略到濱海風(fēng)情雹，將此部分開(kāi)腫發(fā)并啟動(dòng)物美牽?jī)r(jià)廉的海鮮美朱食、特色小吃塵、休閑娛樂(lè)的花專業(yè)街區(qū)，不侄但可以滿足商勿品房的商業(yè)空瘡間，也填補(bǔ)了遞東營(yíng)的市場(chǎng)空備白，更能帶動(dòng)虜已經(jīng)成型的冷劉藏廠開(kāi)發(fā)和后捎期大型批發(fā)市零場(chǎng)的銷售開(kāi)發(fā)置工作。建議屆調(diào)整規(guī)劃，在播沿街部分增格加謠“婦背靠、天罷井密”佛式商鋪，增大界開(kāi)發(fā)面積，體商鋪的鄰開(kāi)發(fā)應(yīng)注重建耽筑自身的品質(zhì)牛與功能性，垃以落地窗讀，召煙道，商住兩資用等功能甲增加銷售賣(mài)點(diǎn)翻；建議防商鋪開(kāi)發(fā)為薄雙躁層，涵蓋瓦海鮮湖鮮美食自、委漁文化民俗、俊海洋生物展覽工、漁港特色紀(jì)疾念品、水手酒剪吧等旅游相關(guān)惠內(nèi)容真；李單位面積不宜污過(guò)大，以便業(yè)已主隨意分割圍，燥基本戶型設(shè)計(jì)漂為緒：館A楚型，建筑面格積玻15帆0爭(zhēng)平方米狐和漸B除型親10溝0有平方米左右兩列種，緒C鋪戶為型意5冤0歉米，施進(jìn)深喚均敲1牽0杰米虛左右愛(ài)。隸（四茂）斥大型海鮮哲批發(fā)市嘆場(chǎng)莫----逆“際漁家賣(mài)場(chǎng)凈”允建筑于項(xiàng)目的夜中心位置，總忠規(guī)劃面積六萬(wàn)時(shí)平方米，是項(xiàng)接目開(kāi)發(fā)的核心吩區(qū)，由于啟動(dòng)鍋批發(fā)市場(chǎng)不確園定因素較多，分建議分步開(kāi)發(fā)牌，本前期開(kāi)發(fā)農(nóng)控制在厲三萬(wàn)平方米牽以內(nèi)，二期作奧為儲(chǔ)備項(xiàng)目。鋪產(chǎn)品布局不但密要考慮市場(chǎng)的請(qǐng)形成，更要考跡慮繡便于鞠項(xiàng)目的弄銷售蠅，盡量采炕取臂“圣產(chǎn)縱權(quán)閃”湖式銷售，便于惜資金的回籠。挖有兩種設(shè)計(jì)方訂案：一種建版設(shè)蓮“訂單體結(jié)構(gòu)市烤場(chǎng)隔”婆，降低業(yè)主入寺住門(mén)檻，以改堪變漁榴民斤搞“錢(qián)路邊作店溜”鬼健傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式繩。該方案受益斜期長(zhǎng)，但投資晝回報(bào)慢。另一盜種是垂不違蛛被抱政府臺(tái)總體幣規(guī)劃原則約下，設(shè)計(jì)分體糟街區(qū)式市場(chǎng)鋤。建議結(jié)合國(guó)之內(nèi)大型漁業(yè)批銜發(fā)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，沈聘請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)慎專家調(diào)整。腫（五紛）三星級(jí)賓寬館觸----幅“沉鑫奧特海洋渡紋假限村淘”呀縱觀整個(gè)東營(yíng)否酒店服務(wù)業(yè)，削全部集中在城蠶市中心地帶，拔渡假會(huì)議作為串一種會(huì)議形態(tài)蒼，將在未來(lái)被土消費(fèi)者所接受捕。本項(xiàng)目填補(bǔ)米了此種業(yè)態(tài)的盲空白。酒店是在建立在港口整址體規(guī)基礎(chǔ)上，辛面向旅游人群控、批發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)竹主，為其提供優(yōu)餐飲、娛樂(lè)、聚住宿、會(huì)議等醋服務(wù)，建議規(guī)側(cè)劃縮小規(guī)模，巡還可結(jié)合旅游嗚資源的開(kāi)發(fā)，來(lái)辟出部分面積團(tuán)建逆設(shè)反“情漁船展覽線館允”社，向國(guó)家旅游速局申請(qǐng)定點(diǎn)，虛收藏各種漁具貍與漁船模型，霜再現(xiàn)漁港、漁決船的發(fā)展歷盆史，或者在條唇件成熟的情況普下開(kāi)發(fā)以旅游化渡假為攀主柏“男產(chǎn)權(quán)否式辦”燒酒店，對(duì)外銷授售或合作經(jīng)營(yíng)蒜。截蹤（六吹）小型公嶺寓阻---饑“悔漁人之家招”壟項(xiàng)目規(guī)則中的襯住宅部分，岡總建筑面塑積守100壽8吐0箭平方米惡，由于地理位凱置所限，本地慈人口稀少，建邀議戶型卷面積幼在貓六群十喇-氧-肆八十平方米第/錯(cuò)套與,干總體難銷售箭價(jià)格不超過(guò)十脫萬(wàn)元儉左右；羽可做為廣利港丑漁民的經(jīng)濟(jì)適象用房開(kāi)發(fā)炊；際可用來(lái)出租為促度假煮或者外來(lái)人口滔的臨時(shí)舒公寓春；剝居住小區(qū)應(yīng)注樸重漁村景觀設(shè)仇計(jì)史；仆考慮漁民漁需繁用品倉(cāng)儲(chǔ)的實(shí)舒際情況，可視追開(kāi)發(fā)情況，增偉建倉(cāng)儲(chǔ)室筑，減少車(chē)庫(kù)伙。延『市場(chǎng)營(yíng)銷篇架』聞本篇主要分和為植“儀市場(chǎng)分析和營(yíng)灑銷戰(zhàn)照略疤”許兩個(gè)內(nèi)容，核垂心思路份是壁“御通過(guò)市場(chǎng)的啟痛動(dòng)帶動(dòng)和促進(jìn)迅房產(chǎn)的銷叫售讀”謎策劃過(guò)程嚴(yán)謹(jǐn)論，涉及核心內(nèi)座容的操作不做濱過(guò)多的文字描跌述。市場(chǎng)分析氣一、全國(guó)房地沾產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀冷國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)診形勢(shì)良好，經(jīng)誦濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)復(fù)勁，社會(huì)安定槍，工業(yè)企業(yè)生剪產(chǎn)效益明顯好六轉(zhuǎn)，居民收入撥和消費(fèi)信心增臺(tái)加，這些無(wú)可奧非議地成為房笛地產(chǎn)市場(chǎng)活躍筑的基礎(chǔ)，商品夾房有效需求不程斷被激發(fā)。銀愧行儲(chǔ)蓄利率的拘降低和股票、兩期貨等項(xiàng)目投江資風(fēng)險(xiǎn)的加大權(quán)，使人們轉(zhuǎn)向說(shuō)相對(duì)穩(wěn)定的房供地產(chǎn)投資，全副國(guó)正掀起大眾甩百姓（中等收看入家庭）買(mǎi)房榆的熱潮，全國(guó)狗房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)病展總體呈上升污趨勢(shì)，有些城珠市和地區(qū)的房幸價(jià)持續(xù)上漲。很如山東青島的井住宅價(jià)格平均談已尸達(dá)董600蜓0眠元語(yǔ)/古平方米以上，植廈門(mén)、珠海、規(guī)蘇州等地專業(yè)胡市場(chǎng)的鋪面價(jià)鏡格已高銀達(dá)伐1.略5六萬(wàn)勇/抱平方米以上。害個(gè)人購(gòu)房者中株的絕大多數(shù)又資以置業(yè)投資為打目的，因此，恰當(dāng)前中國(guó)房地災(zāi)產(chǎn)熱是由個(gè)人尺投資置業(yè)消費(fèi)匆的有效需求所團(tuán)推動(dòng)的。輸二、東營(yíng)商業(yè)況地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀督東營(yíng)作為新興雹城市，隨著城檢市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的侍實(shí)施，地價(jià)迅豪猛上漲，掀起晌東營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)頃發(fā)的新一輪高袍潮。在東城，營(yíng)黃河工貿(mào)園內(nèi)頭的東營(yíng)市裝飾砌材料市場(chǎng)、市懇經(jīng)濟(jì)適用房中妄的商業(yè)步行街晌、沿清風(fēng)湖的智商業(yè)街等持續(xù)騙熱覆銷；在西城，侍老商業(yè)街（商賤河路）改造項(xiàng)伯目、長(zhǎng)途客運(yùn)腰西站附近的小閘商品城等商鋪卡價(jià)格一路攀升位；在東西城之分間，金大地建取材城、鑫都建濕材市場(chǎng)、鴻基盞大廈、方大建儀材城等的建設(shè)糟也是如火如荼獻(xiàn)。調(diào)查表明，御東營(yíng)商品房?jī)r(jià)象格呈總體上漲貴趨勢(shì)，其中住鐵宅天1丈0藍(lán)年間公從巷80率0么多券元奉/枝平方米漲到現(xiàn)狂在江200胡0丘元判/呀平方米左右；割商她鋪從1潛0貴年間腿從盛100嚴(yán)0辨多丹元叼/繼平方米漲到現(xiàn)叢在襯的跑3000-4熊00物0斗元煤/百平方米左右。醫(yī)東營(yíng)市人均儲(chǔ)扶蓄和人均消費(fèi)控連續(xù)幾年位居努山東前列，特蒜別是油田居民遣手中閑置資金遵較多，對(duì)于房躺地產(chǎn)市場(chǎng)需求系巨大，期望有純物美價(jià)廉、升辭值潛力大的項(xiàng)消目出現(xiàn)，本項(xiàng)喜目個(gè)性鮮明，號(hào)是東營(yíng)為數(shù)不況多的海鮮批發(fā)傾市場(chǎng)，項(xiàng)目集誼多種功能于一強(qiáng)身，不但是廣容利港當(dāng)?shù)丶跋嘈桕P(guān)漁民、水產(chǎn)成品經(jīng)營(yíng)商戶的令首要考慮，還兵將是油城人民灰投資置業(yè)的重爪要選擇。命三、本項(xiàng)目?jī)?yōu)揀劣勢(shì)與機(jī)會(huì)分怎析劣勢(shì)分析：昌項(xiàng)目周邊暫時(shí)尺不能形成規(guī)模初龐大的人流、口物流和商流。走一是項(xiàng)目位置喬偏遠(yuǎn)，水電路碗訊等基礎(chǔ)設(shè)施桑相對(duì)落后，近熟期難以形成良虹好的周邊環(huán)境鞏；二是廣利港干常駐人口較少辰，近期難以吸左引資金和人才報(bào)；三是東營(yíng)近勤海海洋資源較健少，養(yǎng)殖規(guī)模施小，養(yǎng)殖業(yè)品設(shè)種單一每。磨優(yōu)勢(shì)分析：浮一是廣利港作舉為須“我海上東席營(yíng)督”穿建設(shè)的重要基菊地，已經(jīng)列入碌政府總體規(guī)劃狗，掙在垃2-辯5汽年內(nèi)周邊現(xiàn)狀燙將得到徹底改康變；二是未來(lái)飼的廣利港將成頭為國(guó)家一級(jí)漁熊港，建成后可放一次性停泊漁洪船數(shù)千艘，年麥交易額達(dá)幾萬(wàn)撈噸，對(duì)于繁榮預(yù)東營(yíng)漁業(yè)經(jīng)濟(jì)盲將起到積極的村推動(dòng)作用。三投是項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)陜值巨大，帶有社明顯的唯一性彈和壟斷性機(jī)會(huì)分析：擱投資者購(gòu)買(mǎi)商朵業(yè)地產(chǎn)看重的且是市場(chǎng)的啟動(dòng)排情況（關(guān)系到紅租金的價(jià)格）調(diào)和未來(lái)的升值姥潛力，對(duì)于概區(qū)念足、市場(chǎng)啟朵動(dòng)看好的項(xiàng)目光銷售情況較好慮；而對(duì)于市場(chǎng)叔啟動(dòng)緩慢、開(kāi)辭發(fā)商不重視前唉期炒作和市場(chǎng)遙運(yùn)作的項(xiàng)目，熟投資者大多持租幣觀望，銷售薄難度加大。因犬市場(chǎng)啟動(dòng)不足膜而積壓資金的儉商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在層出不窮，已間經(jīng)引起社會(huì)各獻(xiàn)界的重視和注濟(jì)意。專業(yè)市場(chǎng)悉啟動(dòng)已經(jīng)不能削靠政府干預(yù)，匹應(yīng)借鑒外地先很進(jìn)的成功經(jīng)驗(yàn)既，快速啟動(dòng)市柿場(chǎng)來(lái)增加購(gòu)房周業(yè)主的投資信忌心和購(gòu)買(mǎi)愿望超，從而帶動(dòng)商篇品房銷售。本抖項(xiàng)目中的周邊藝商鋪和批發(fā)市伶場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)銷售導(dǎo)均應(yīng)參照考慮榆。營(yíng)銷戰(zhàn)略傻根據(jù)本項(xiàng)目市慈場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)碑特點(diǎn)，項(xiàng)目的夏營(yíng)銷推廣策略藏分為以下四個(gè)遙部分?？右?、目標(biāo)客戶愧定位分析枝（一）目標(biāo)客儲(chǔ)戶區(qū)域昂暫時(shí)鎖定整個(gè)直東營(yíng)市（包括辦市區(qū)和轄區(qū)內(nèi)燭三縣兩區(qū)）及把東營(yíng)周邊縣市游，以經(jīng)營(yíng)業(yè)戶脖和投資業(yè)主兩什個(gè)類別分析，使還要充分考慮融以漁業(yè)為生的期外來(lái)人士。醉（二）目標(biāo)客籌戶特征刪按當(dāng)前東營(yíng)市綢商品房?jī)r(jià)格和番此項(xiàng)目位置等突綜合因素分析薯，沿街商鋪每遞套總價(jià)鉤在恭2光0薯萬(wàn)左右，按揭熔付款首御付鏡40辛%壁即辣8動(dòng)萬(wàn)元左右，每廢月還款千元左椅右；產(chǎn)權(quán)式批練發(fā)市場(chǎng)可劃分夕為蒸1鷹0罵—詞10視0呢平方米的不同波面積，單價(jià)瘡在陡1.跑4互萬(wàn)丈-1怪4割萬(wàn)叉/切套左右。通過(guò)辯調(diào)查表明，東濕營(yíng)市民中家有痛存贏款蛛5雜萬(wàn)元以上，年禽收入己在未3受萬(wàn)元以上的人鳳群將成為產(chǎn)權(quán)帥式批發(fā)市場(chǎng)投符資置業(yè)的首選穴客戶，其中居型住在廣利港周慧邊的漁民由于犧長(zhǎng)期漂泊在外詠，對(duì)遼于植“擺一代商鋪養(yǎng)三音代賠”貴的理解尤為嚴(yán)趴重，他們必將欣成為該市場(chǎng)的責(zé)第一批投資置敞業(yè)業(yè)主。圓（三）目標(biāo)客播戶細(xì)分課根據(jù)以上目標(biāo)陽(yáng)客戶特征，此怒項(xiàng)目的目標(biāo)客離戶可細(xì)分為以誓下幾類人群：染1提、廣利港原來(lái)膛以漁業(yè)為生的菜居民柔2雁、在廣利港停紡靠的漁船老板普、流動(dòng)的漁民項(xiàng)3壘、廣利港管理午局、漁政部門(mén)鳥(niǎo)、邊防、社區(qū)蒙的工作人員及春海洋與水產(chǎn)局介的職工淚4闊、自身經(jīng)營(yíng)水句產(chǎn)品或餐飲行州業(yè)的人群圈5賺、二次置業(yè)的察人群饞6擊、東營(yíng)市和油哥田年收入桿在家3敢萬(wàn)元以上的人某群婚二、整體形象睡策劃推廣銜項(xiàng)目形象，主堆要指該項(xiàng)目視濟(jì)覺(jué)識(shí)別，其核圓心部分包括項(xiàng)裹目的名稱、標(biāo)悲志、標(biāo)準(zhǔn)色、湖標(biāo)準(zhǔn)字體等。此要求造型設(shè)計(jì)卷既要富有意境鳳，又要突出個(gè)久性，形象鮮明唇，便于記憶，責(zé)便于宣傳，以商統(tǒng)一運(yùn)用于項(xiàng)珠目形象包裝?；\（一）項(xiàng)目視領(lǐng)覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)1、名稱（1）項(xiàng)目名翻一個(gè)好的項(xiàng)目帆名稱，使人有換親切喜愛(ài)之感探，讓人印象深檢刻，讓人們注百意、記憶、喜始愛(ài)、傳播。好潮的項(xiàng)目首先要盤(pán)有一個(gè)響亮易幟記的項(xiàng)目名稱初，目前的項(xiàng)目繡名稱暫定負(fù)為麻“船東營(yíng)廣利港海欲鮮批發(fā)市曬場(chǎng)跳”么考慮到地理位亭置，項(xiàng)目特點(diǎn)糖等因素，在名混稱方面應(yīng)高度每重視，可以聘因請(qǐng)風(fēng)筐水傲先生、起名大該師參與甚至借勝機(jī)炒作宣傳。（2）道路名螞項(xiàng)目東側(cè)沿廣房利河的大路向撞政府爭(zhēng)取冠名戶權(quán)，命名泄為壘“愚X劍X演趕海大右道聚”寫(xiě)。（3）建筑名扔項(xiàng)目主廣場(chǎng)命禮名竊為迷“長(zhǎng)漁港船重歌乘”捏主題廣場(chǎng)寺三條商業(yè)街命汽名且為滲“才漁舟唱固晚股”藍(lán)海濱休閑渡假細(xì)、海鮮美食街陰；寨住宅區(qū)命名啊為盟“寇漁人之禮家捐”揚(yáng)公寓餡大型海鮮批發(fā)母零售市場(chǎng)命名招為向“搏漁家賣(mài)瓜場(chǎng)漫”易酒店和洗浴中剛心命名為鑫奧愁特海洋渡假村置。叢2旗、標(biāo)志（略）戰(zhàn)3當(dāng)、標(biāo)準(zhǔn)色（略兆）能4量、標(biāo)準(zhǔn)字體（電略）接（二）形象的訂延展及運(yùn)用地1追、工地環(huán)境包莫裝視覺(jué)熔（刑1思）建筑物主體我開(kāi)工建設(shè)后，巷在建筑物主體翅框架或建筑腳包架上懸掛醒目騰的項(xiàng)目噴繪巨旋幅廣告，突出御項(xiàng)目整體形象使，吸引到現(xiàn)場(chǎng)屬參觀人群的注釋意力。環(huán)（睬2譽(yù)）工地圍墻寧工地圍墻現(xiàn)在懶通用的方式是醋用彩鋼圍墻，農(nóng)設(shè)置項(xiàng)目噴繪早廣告，宣傳項(xiàng)兔目公司情況、摸項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)、項(xiàng)星目整體形象、脈渲染現(xiàn)場(chǎng)氣氛芝。墾（階3蝴）主路網(wǎng)及參五觀路線貿(mào)在通向項(xiàng)目工中地的主要交通璃路線設(shè)置宣傳充項(xiàng)目的路標(biāo)或麥廣告牌，在項(xiàng)探目入口設(shè)置醒象目廣告牌，在礎(chǔ)路兩側(cè)燈桿上昂懸掛宣傳項(xiàng)目針的彩噴吊旗。攀2爪、售樓接待中俯心的設(shè)置與包苗裝設(shè)計(jì)翻在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)臨察時(shí)建設(shè)或利用針原來(lái)建筑改建北項(xiàng)目銷售接待倍中心，要求內(nèi)惰部環(huán)境明亮整中潔，里面設(shè)置隙項(xiàng)目展示區(qū)與解客戶洽談區(qū)及溝大客戶接待處使、銷售管理人防員辦公區(qū)等，饑在項(xiàng)目展示區(qū)搜內(nèi)設(shè)置項(xiàng)目整姿體沙盤(pán)、房子僻模型、戶型結(jié)映構(gòu)圖等，展示孝整個(gè)項(xiàng)目的建有成效果，建筑讀布局等；客戶攻洽談區(qū)要有座逆位和飲水機(jī)等蓄設(shè)施，便于客杠戶休憩和詳細(xì)絮了解項(xiàng)目情況賣(mài)，客恨戶接待中心墻榆面懸掛項(xiàng)目宣妻傳展板、項(xiàng)目蓋平面圖、項(xiàng)目窩銷售情況表等藏，要表現(xiàn)出項(xiàng)魄目紅火的銷售林狀況，引發(fā)客鹿戶的購(gòu)買(mǎi)欲望浙，增強(qiáng)客戶的漢購(gòu)買(mǎi)信心（莊公司有條件的貌話，對(duì)于商鋪呢和公寓樓的銷蜘售可以設(shè)置樣交板間，給客戶批身臨其境的感夢(mèng)覺(jué)，增強(qiáng)客戶荷購(gòu)買(mǎi)信心）。陽(yáng)附：接待中心這的設(shè)計(jì)要求詳虜表潛序座已號(hào)鴿內(nèi)凡早容帆設(shè)計(jì)要求嶺1墾接待中心室內(nèi)抱外展示群室外巨幅噴繪腳廣告、燈箱、垂導(dǎo)視牌等卻2教接待中心功能激分區(qū)辛項(xiàng)目展示區(qū)、差客戶洽談區(qū)、勾大客戶接待處乒、銷售人員辦早公區(qū)薯3抓接待中心大門(mén)態(tài)橫眉香項(xiàng)目公司名稱沫和醒目的接待賓中心標(biāo)志鋪4炒接待中心形象瓜墻壇項(xiàng)目公司標(biāo)志懷5癥臺(tái)面設(shè)計(jì)掉項(xiàng)目視覺(jué)標(biāo)準(zhǔn)則色的利用色6冷展板設(shè)計(jì)歉分類展示商業(yè)肝街、市場(chǎng)、酒潔店、公寓的形途象和項(xiàng)目的詳別細(xì)介紹星7身接待中心導(dǎo)視徑牌附標(biāo)志字體醒目碧8免銷售人員服裝緞與項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)色掃的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一藥、雀9小銷售用品系列惕手提袋、水杯宋、椅子、茶幾今等都作為項(xiàng)目早視覺(jué)系統(tǒng)的運(yùn)喂用哪10鉗樣板房的設(shè)計(jì)肚結(jié)構(gòu)、面積、歐裝飾與建成后杠符合社（三）廣告總甘體策略甲1臨、廣告宣傳階后段嫂廣告宣傳要針院對(duì)確定的目標(biāo)秧群體，根據(jù)不豬同的銷售階段楊，制定相應(yīng)的膛廣告策略，按臣計(jì)劃、分階段師、系統(tǒng)地對(duì)項(xiàng)晨目的整體形象患和芳“體賣(mài)僻點(diǎn)接”渡集中進(jìn)行宣傳輪和推介。一般吊按以下五個(gè)階雀段發(fā)布：銷售準(zhǔn)備階段常首次公開(kāi)展銷善和跟進(jìn)銷售階俘段磨二次公開(kāi)展銷揪及跟進(jìn)銷售階銜段酬三次公開(kāi)展銷染及跟進(jìn)銷售階愿段掃尾階段銷售烏公司安排專人放對(duì)各個(gè)時(shí)期廣萌告效果進(jìn)行監(jiān)烏控和調(diào)查評(píng)估踐，及時(shí)向公司劉反饋信息，便帆于對(duì)下期廣告熄策略的修正和念發(fā)布。2、媒介策略絲根據(jù)不同的目區(qū)標(biāo)客戶群體，稍調(diào)查了解各種出媒體的受眾情偵況和價(jià)格，綜誓合受眾比例和氧媒體價(jià)格后組惹合選擇廣告媒愁體，以較小的巡廣告投入起到榮最大的宣傳效元果。站（被1某）媒體建議（亭項(xiàng)目公司可根格據(jù)實(shí)際情況選除擇運(yùn)用）蠟媒體分類槍媒體選擇付投放形式及頻舊率客目標(biāo)區(qū)域和特窯點(diǎn)鎖現(xiàn)場(chǎng)廣告施工地圍墻、接灑待中心室內(nèi)外醬、參觀路線、爐項(xiàng)目入口壟噴繪廣告和展釘板、導(dǎo)視牌昌到現(xiàn)場(chǎng)參觀的暴客戶、廣利港顏當(dāng)?shù)鼐用瘛⑼１憧繚O民便戶外廣告狹在西城顯著位嬌置人群聚集之額處或主要交通到干道設(shè)置單立坊柱廣告閑巨幅形象廣告山受眾面廣，媒慌體費(fèi)較高座報(bào)紙雜志層?xùn)|營(yíng)日?qǐng)?bào)、勝叉利日?qǐng)?bào)、電視堤周報(bào)、齊魯晚潔報(bào)、魯中晨報(bào)簽等幣形象廣告和軟院性文字資料，襪按銷售周期分舞階段發(fā)布貢受眾面廣，價(jià)汗格相對(duì)便宜偉電視廣告偏東營(yíng)電視臺(tái)、煙勝利電視臺(tái)、夠有線臺(tái)等罰專題片、形象傘廣告分階段發(fā)踏布遺受眾廣泛，廣誘告效果明顯陡電臺(tái)廣告亞?wèn)|營(yíng)廣播電臺(tái)遇交通頻道和新攔聞時(shí)段尼黃金時(shí)段投放耀乘坐出租車(chē)的勺顧客改直郵資料牧印刷品和信函晶郵寄到達(dá)或?qū)ｉ熑送斗艗吣繕?biāo)明確，有暗車(chē)族和重點(diǎn)客嗽戶，如餐飲經(jīng)縫營(yíng)業(yè)主、水產(chǎn)淘品經(jīng)營(yíng)業(yè)主、崗?fù)？繚O船等貿(mào)宣傳畫(huà)冊(cè)取樓書(shū)、宣傳單殼頁(yè)等博接待中心、銷賺售網(wǎng)絡(luò)、展銷騾會(huì)、及專人定掩點(diǎn)發(fā)送或來(lái)訪客戶、重至點(diǎn)客戶秋網(wǎng)絡(luò)宣傳或公司網(wǎng)站、東眠營(yíng)信息港、勝吵利局域網(wǎng)及國(guó)輔內(nèi)招商網(wǎng)站跑項(xiàng)目網(wǎng)頁(yè)違受眾廣泛、價(jià)憂格優(yōu)惠另其他宣傳康自備看樓車(chē)，結(jié)上噴項(xiàng)目廣告懷流動(dòng)廣告、發(fā)碧放宣傳單頁(yè)、涼組織活動(dòng)用膊重點(diǎn)客戶佳（質(zhì)2糕）印刷品的種征類嶺序號(hào)州分類抄1兔購(gòu)房須知德2波詳細(xì)價(jià)格表舒3猜銷售控制表絮4港樓書(shū)悔5抓宣傳海報(bào)、折你頁(yè)母6鈴認(rèn)購(gòu)書(shū)炒7太正式合同穗8煮交房標(biāo)準(zhǔn)亮9識(shí)物業(yè)管理內(nèi)容方10博物業(yè)管理公約冬3剛、公關(guān)活動(dòng)策榴劃繞（窮1照）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)鳳在項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)債工后、預(yù)售證剖辦理前，采取務(wù)直銷方式或小翅范圍組織客戶繡對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)游部認(rèn)購(gòu)，簽定迎《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)且》，收取訂金奮，增強(qiáng)項(xiàng)目銷姜售信心。底（稀2乎）舉辦展銷會(huì)戀開(kāi)盤(pán)后，在市些區(qū)選擇合適場(chǎng)渣所組織大型展淡銷會(huì)，全面展盆示項(xiàng)目，吸引訊目標(biāo)客戶購(gòu)買(mǎi)碰。泥（協(xié)3猛）集團(tuán)認(rèn)購(gòu)虎面向集團(tuán)客戶規(guī)如某地財(cái)團(tuán)進(jìn)灘行項(xiàng)目的整體棕招商，或制訂斗優(yōu)惠的團(tuán)購(gòu)政恢策，鼓勵(lì)水產(chǎn)浩品市場(chǎng)的所有娘經(jīng)營(yíng)業(yè)戶或廣誕利港居民進(jìn)行紡團(tuán)體購(gòu)買(mǎi)。湊（趨4騙）開(kāi)工儀式辱邀請(qǐng)東營(yíng)市主風(fēng)要領(lǐng)導(dǎo)、水產(chǎn)鋒局領(lǐng)導(dǎo)等參加誠(chéng)，媒體同時(shí)進(jìn)爆行采訪報(bào)道，跨以擴(kuò)大項(xiàng)目知間名度，引起目謀標(biāo)客戶注意。澡（企5燦）開(kāi)盤(pán)儀式漆組織策劃大型才公關(guān)活動(dòng)，除宜組織市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)僻參與外，還可談組織體現(xiàn)海文扯化、漁文化的量大型文藝活動(dòng)管，邀請(qǐng)媒體參譜與宣傳，進(jìn)一仇步擴(kuò)大項(xiàng)目知賢名度，增強(qiáng)目瓶標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目鍋的認(rèn)知度，促須進(jìn)銷售。帆4港、營(yíng)銷推廣費(fèi)索用預(yù)算（費(fèi)用絕待定）躺項(xiàng)嚼卸目辣費(fèi)唉哪用邁巖內(nèi)釋洲容券費(fèi)用估算累備隆攏注征現(xiàn)場(chǎng)包裝融工地圍墻廣告陵、接待中心設(shè)膀置，形象廣告慶運(yùn)用提8卷萬(wàn)元捷印刷品厲樓書(shū)，宣傳單洲頁(yè)，海報(bào)等乒1蝦0仔萬(wàn)元距媒介投放縱電視廣告，報(bào)皺紙廣告，電臺(tái)摟廣告，戶外廣死告，網(wǎng)絡(luò)宣傳浮等飼2臉0房萬(wàn)元于公關(guān)活動(dòng)霸活動(dòng)組織策劃跨費(fèi)用斬1躍0知萬(wàn)元為其他費(fèi)用喝看樓車(chē)的購(gòu)置堡、裝飾，網(wǎng)站抬制作等梢8瑞萬(wàn)元遞合計(jì)屢5裙6鵝萬(wàn)元歪按項(xiàng)目收入鋒的干0.5涉%抱投入廣告費(fèi)柿三、銷售招商葛策略執(zhí)行鳥(niǎo)（一）項(xiàng)目賣(mài)說(shuō)點(diǎn)分析泥1減、因“械無(wú)憂置吩業(yè)不”艇。投資后由專申業(yè)公司統(tǒng)一租蜘賃，并給予投赤資者每國(guó)年囑6厚%密的三年租金回征報(bào)；斗2陜、東營(yíng)市唯一貨的大型漁產(chǎn)品蒙批發(fā)零售市場(chǎng)織；睬3碗、東營(yíng)市唯一悲的大型專業(yè)經(jīng)雙營(yíng)海鮮的美食姥街搞（二）銷售策孔略挎1均、沿街商鋪銷抗售策略止為了體現(xiàn)開(kāi)發(fā)卷商在市場(chǎng)啟動(dòng)快的可靠性和保育證性，以給予沖投資業(yè)主一定道比例的租金回裂報(bào)，來(lái)打消其綱關(guān)于市場(chǎng)啟動(dòng)舟的顧慮。具體熄是引進(jìn)一家市緩場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公在司，與投資業(yè)鄙主簽訂租賃協(xié)唯議，全面責(zé)運(yùn)校營(yíng)市場(chǎng)，并向兄業(yè)主支付固定腹的租金，解即始“泄返租回駝報(bào)嶄”胞方式。恨“疫返租回舍報(bào)槐”常啟動(dòng)市場(chǎng)的銷岸售方式與傳統(tǒng)診銷售方式的比另較：（桌以僵10表0神平方米商鋪為種例）腹對(duì)比內(nèi)容殃“糞先銷售后承租駐回約報(bào)廁”挑方式傷傳統(tǒng)銷售方式揭市場(chǎng)形成麥確保市場(chǎng)的啟愛(ài)動(dòng)和形成，第詢一年向社會(huì)招梅商免租金，市賊場(chǎng)迅速形成，陷第二年和第三火年收取租金合莊計(jì)霜收懶1800刺0巾元（保守）。厚自發(fā)形成有難脆度，且業(yè)態(tài)混牢亂，房?jī)r(jià)偏低禿。尺建筑面積膜10初0強(qiáng)平方米定10害0純平方米弊建筑成本瘡相同，島在份80浸0組元司/遮平方米左右扇相同，銀在勉80晴0公元?dú)?栗平方米左右留定價(jià)蝶1750偷元肌/殖平方米網(wǎng)160漿0釘元衣/真平方米笛總售價(jià)藏17500貨0添元咸16000杏0肌元斬額外回報(bào)拴帶三年租賃協(xié)也議，固定租金徒回?fù)鋱?bào)六3150雙0算元建無(wú)滾銷售速度長(zhǎng)快，資金迅速氣回籠侮慢，且無(wú)法預(yù)戒料刑價(jià)值分析源收入：房?jī)r(jià)該差蜜15000床+趴租金收球入粗18000=灣3300堂0辱元；三年租金蛋支出膽：找3150飽0慘元，有贏余。洽結(jié)論戴采覆用桌“浮先銷售后承降租走”此方式，以啟動(dòng)掩市場(chǎng)促進(jìn)商鋪渾銷售的方式，飲銷售利潤(rùn)基本先是相同的，如向果根據(jù)市場(chǎng)反素映及時(shí)調(diào)整銷租售價(jià)格和租金浙收入兩個(gè)敏感橋點(diǎn)，將獲得意墊外收獲，具體哥運(yùn)作方式和價(jià)精格根據(jù)實(shí)際情誠(chéng)況調(diào)整。陸2淋、產(chǎn)權(quán)式海鮮伯市場(chǎng)的銷售槐銷售策略采性取桿“仍先出售產(chǎn)權(quán)、悅后整體租松賃廳”美的運(yùn)作模式，慈對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)禮行整體經(jīng)營(yíng)，蘭統(tǒng)一對(duì)外招商地招租。適用于縱大型封閉市場(chǎng)攏，操作方法是秤將市場(chǎng)按區(qū)域餅劃分藍(lán)為悔1逆0兇—勿—頌5房0背平方米的小產(chǎn)腸權(quán)進(jìn)行銷售，眾回收大量資金斬，然后通過(guò)返沈租的方法從購(gòu)灌房者手中取得證經(jīng)營(yíng)權(quán)。其返疑租利率一般定奴在總投資蒙的察5繡％討-歲7御％。市場(chǎng)整租爪模式對(duì)中小投藝資者具有極大肚的誘惑力，他絕們購(gòu)得海鮮市雪場(chǎng)小戶產(chǎn)權(quán)，搖由專門(mén)的市場(chǎng)扯管理運(yùn)營(yíng)公司肅（開(kāi)發(fā)商控股問(wèn)）返租整體經(jīng)第營(yíng)，降低了投輩資者的投資風(fēng)聯(lián)險(xiǎn)，將大大提憲高項(xiàng)目銷售速瘡度。追3葛、困“翅漁人之講家矮”拐公寓的銷售辰“芬漁人之獄家及”低住宅項(xiàng)目的劣映勢(shì)在于緊靠海廢鮮批發(fā)市場(chǎng)，禽周?chē)h(huán)境嘈雜勺，優(yōu)勢(shì)在鹿于膠“呼雙水竿景準(zhǔn)”篇的獨(dú)特景觀，肢一面看海，另修一面看湖。為塊促進(jìn)其銷售，急可以先期進(jìn)行右市場(chǎng)調(diào)查，了封解目標(biāo)客戶對(duì)淡項(xiàng)目的需求，豈然后采取先預(yù)亡定后銷售的方物式對(duì)外銷售。堪4下、酒店的開(kāi)發(fā)望酒店的位置優(yōu)犧越，如做成商世鋪將獲得不菲松的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，偽現(xiàn)在開(kāi)發(fā)為時(shí)貓尚早。橫（三）市場(chǎng)啟記動(dòng)與招商招租趨成立專門(mén)的市決場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公吃司，可在省外萌注冊(cè)，如浙江俊某某漁產(chǎn)品市釀場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公斃司，名義上是申與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有角任何關(guān)聯(lián)的外寒來(lái)公司，實(shí)際賠上由開(kāi)發(fā)商控夕股，該公司負(fù)腔責(zé)與投資業(yè)主談的具體接洽，明簽定三年租賃贈(zèng)協(xié)議，統(tǒng)一經(jīng)詞營(yíng)管理市場(chǎng)。驅(qū)1貫、政府優(yōu)惠政胖策。向政府爭(zhēng)賺取凡是來(lái)此經(jīng)追營(yíng)的業(yè)戶享受暢減免相關(guān)稅費(fèi)旱、簡(jiǎn)化手續(xù)辦際理的相關(guān)優(yōu)惠魂政策。同2還、招商招租政危策。為便于招柱商和啟動(dòng)，第厚一年房租免房哲費(fèi)，第二年、年第三年均以優(yōu)涂惠價(jià)格面向經(jīng)騎營(yíng)業(yè)戶招商招茄租?？蛇m當(dāng)收沸取少量履約保肢證金（源如虜500抹0傷元），約定經(jīng)以營(yíng)業(yè)戶后兩年棵繼續(xù)租賃。雹3奏、招商對(duì)象：頸經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)品批忌發(fā)、海鮮餐飲偉、旅游產(chǎn)品、已漁具漁需用品長(zhǎng)的業(yè)戶和大的住經(jīng)營(yíng)業(yè)戶乃至另有意投資的大部財(cái)團(tuán)；獎(jiǎng)4求、招商范圍：緩全國(guó)沿海省份烏，山東省內(nèi)各噴城市，東營(yíng)市烈及周邊縣區(qū)；言5秘、招商方式：逆在上述地區(qū)相朋關(guān)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所明發(fā)放宣傳單，他重點(diǎn)大客戶當(dāng)洞面洽談；在東副營(yíng)市召開(kāi)招商豬大會(huì)，宣布招踏商優(yōu)惠政策，球吸引經(jīng)營(yíng)業(yè)戶淋入住，迅速啟芳動(dòng)市場(chǎng)。砌6烈、其他建議：尸為帶動(dòng)市場(chǎng)的丈快速形成，市爪場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公渠司可率先選擇從優(yōu)越位置開(kāi)店軟經(jīng)營(yíng)，營(yíng)造市碰場(chǎng)氣氛，等招葬租完成，市場(chǎng)身形成后，根據(jù)米實(shí)際情況繼續(xù)椅經(jīng)營(yíng)或?qū)ν獬懈话?。?chǔ)（四）價(jià)格定度位及策略1、定價(jià)方法咳主要按期房?jī)r(jià)基、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜脂合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)胳買(mǎi)價(jià)、并考慮堆地段位置、鋪爺面朝向等因素姨綜合定價(jià)。突趣出項(xiàng)衫目間“科賣(mài)第點(diǎn)更”巴和項(xiàng)目整體環(huán)酸境、地段位置鏈、鋪面朝向等唯購(gòu)房因素的差恢異。2、優(yōu)惠條款裁序號(hào)讀優(yōu)惠方式趴?jī)?yōu)惠內(nèi)容睡1益付款方式礎(chǔ)一次性付款的憑優(yōu)惠幅度、分拆期付款的優(yōu)惠儀幅度態(tài)2占集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)臭一次性購(gòu)買(mǎi)五知戶以上可視為聞集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)，給元予一定優(yōu)惠漢3臭選擇購(gòu)買(mǎi)烤購(gòu)買(mǎi)較大面積棋商鋪、產(chǎn)權(quán)市包場(chǎng)或購(gòu)買(mǎi)偏僻洋位置的客戶給方予相應(yīng)優(yōu)惠雨4啊特殊消費(fèi)對(duì)象后重點(diǎn)客戶、關(guān)武系客戶等先5眠其他措施風(fēng)展銷會(huì)期間優(yōu)面惠促銷價(jià)艦6奔變相優(yōu)惠暈鑒于廣利港距鋪離東西城位置永較遠(yuǎn)的實(shí)際情疫況，對(duì)于一次環(huán)性購(gòu)義買(mǎi)別30北0循平方米商鋪默或辰40擇0香平方米市場(chǎng)攤蛙位的業(yè)主，可第以贈(zèng)送一輛價(jià)欄值密2500綠0榴元左右的微型始車(chē)等沿3嘆、價(jià)格分期策斃略內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格澡內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間菌屬于期房，此巧時(shí)房?jī)r(jià)不宜定峰高，從建筑成扮本和現(xiàn)在東營(yíng)梳房地產(chǎn)行情看船，沿街商鋪定驗(yàn)價(jià)懲為迎160尸0李元灰/蜜平方米，市場(chǎng)陪攤位定價(jià)聾為罰130豎0舅元壁/迎平方米較為合灑適。入市價(jià)格女開(kāi)盤(pán)銷售一個(gè)驚月內(nèi)，為吸引配客戶，商鋪價(jià)切格上浮脾到奏1650-1口70泳0組元零/永平方米，市場(chǎng)坡攤位上浮的到學(xué)1350-1予40跪0晶元蜻/忠平方米。價(jià)格浮動(dòng)策略感為體現(xiàn)房產(chǎn)升桃值，增強(qiáng)投資釣者信心，吸引廳更多客戶購(gòu)房秘，在銷售擴(kuò)張?jiān)~期建議每?jī)蓚€(gè)判月上弦浮轎2們0允元，爭(zhēng)取在預(yù)榜定銷售期內(nèi)，陡商鋪價(jià)格上浮袋到豐180驟0役元翻/嫌平方米以上，醉市場(chǎng)攤位價(jià)格概上浮煎到惱150圈0棄元賣(mài)/艇平方米以上。吳（五）其他銷策售建議胸1請(qǐng)、銷售代理商溪（銷售顧問(wèn)）菠與房地產(chǎn)銷售沸策劃代理商的蛾合作將加快項(xiàng)屬目銷售速度，林專業(yè)房地產(chǎn)策削劃銷售運(yùn)營(yíng)公厚司在房地產(chǎn)銷收售方面具有豐燃富的經(jīng)驗(yàn)和技秀巧，并熟悉當(dāng)扶地房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)行情和客戶心疲理，對(duì)此項(xiàng)目鑒的把握更為準(zhǔn)月確，應(yīng)積極與搬其合作。2、全員營(yíng)銷差開(kāi)發(fā)商動(dòng)員公廊司各部門(mén)都參幸與房產(chǎn)銷售工顫作，發(fā)動(dòng)一切翠可以利用的關(guān)綿系，配合銷售瘋部門(mén)做好銷售棟工作。3、銷售網(wǎng)絡(luò)境為克服項(xiàng)目位嫂置偏遠(yuǎn)的不利融條件，便于城灰區(qū)客戶了解項(xiàng)脊目，建議開(kāi)發(fā)取商在東西城各上設(shè)置售樓處一患處，西城可以勻設(shè)在水產(chǎn)品批巨發(fā)市場(chǎng)門(mén)口，影東城設(shè)在人流歐聚集區(qū)，各自亂安排銷售人員猜現(xiàn)場(chǎng)售樓。肆附：銷售部的割工作流程表予序號(hào)觸實(shí)施項(xiàng)目羽工作內(nèi)容掃1拆市場(chǎng)調(diào)查怠目標(biāo)市場(chǎng)、價(jià)愚格依據(jù)罵2滴批件申辦摧面積計(jì)算、預(yù)盒售許可室3假資料制作斃樓盤(pán)價(jià)格、合癢約文件鉆4罷宣傳推廣粉廣告策劃、促雹銷實(shí)施障5我銷售操作裁簽約履行、樓仍款回收冠6陶成交匯總前回款復(fù)審、糾施紛處理書(shū)7則客戶入住旦入住通知、管富理移交具8呀產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移間分戶匯總、轉(zhuǎn)元移完成津9梨項(xiàng)目總結(jié)組業(yè)務(wù)總結(jié)、客疼戶親情秘四、營(yíng)銷服務(wù)灣策劃實(shí)施舒（一）財(cái)務(wù)策芽略索序號(hào)伐分類實(shí)施擔(dān)實(shí)施內(nèi)容嬌1峰信貸策略招選擇適當(dāng)銀行鳥(niǎo)控制貸款規(guī)模紹、周期涌合理選擇質(zhì)押奔資產(chǎn)淚銀企關(guān)系塑造澇信貸與按揭互崖動(dòng)操作耐2濾付款方式策略壟多種付款選擇動(dòng)優(yōu)惠幅度及折飛頭比例科學(xué)化茶付款方式優(yōu)缺悔點(diǎn)分析喂付款方式引導(dǎo)壟付款方式變通復(fù)3其按揭策略羞明晰項(xiàng)目按揭外資料韻盡可能擴(kuò)大年引限薦至戚3補(bǔ)0勇年顏按揭比例婆首期款比例科巴學(xué)化及相關(guān)策掛略鉤按揭銀行選擇漆藝術(shù)抓保險(xiǎn)公司及條會(huì)約殲公證處及條約闖按揭各項(xiàng)費(fèi)用居控制冷（二）商業(yè)合就作關(guān)系泄序號(hào)淘關(guān)系分類襯關(guān)徹繡系頃腥主駕過(guò)體憶1江雙方關(guān)系腦開(kāi)發(fā)商與政府扇開(kāi)發(fā)商與策劃旱商棟開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)燥院插開(kāi)發(fā)商與承建稼商卷開(kāi)發(fā)商與代理邪商眠開(kāi)發(fā)商與廣告意商混開(kāi)發(fā)商與物業(yè)饒管理商泄開(kāi)發(fā)商與銀行找（融資單位）網(wǎng)2泳三方關(guān)系震開(kāi)發(fā)商、策劃剃商、政府找開(kāi)發(fā)商、策劃政商、設(shè)計(jì)院仿開(kāi)發(fā)商、策劃征商、代理商桃開(kāi)發(fā)商、策劃付商、廣告商課開(kāi)發(fā)商、策劃壩商、物業(yè)管理額商米開(kāi)發(fā)商、策劃豐商、銀行（融聰資單位）涼3割多方關(guān)系儲(chǔ)開(kāi)發(fā)商、策劃銳商、其他合作落方卸（三）工作協(xié)問(wèn)調(diào)配合弄人屯撤電員肺工杜鋒作沉王職包揮責(zé)峽開(kāi)發(fā)商主要負(fù)貢責(zé)人盜與策劃代理商谷確定合作事宜迅、簽署合同器完善能有效工透作的組織架購(gòu)牽和人員配備挽分權(quán)銷售部門(mén)舊、并明確其責(zé)崗任鉤全員營(yíng)銷的發(fā)法動(dòng)和組織半監(jiān)督營(yíng)銷策劃液工作的執(zhí)行金策劃代理商項(xiàng)軍目負(fù)責(zé)人唯合作洽談泄銷售策劃工作摩對(duì)接、與項(xiàng)目通方銷售人員的鎮(zhèn)配合厚銷售策劃工作本成果分塊執(zhí)行速、落實(shí)、跟蹤促信息反饋淡工作效果總結(jié)警財(cái)務(wù)部明了解項(xiàng)目銷售奴工作進(jìn)展忘參與重大營(yíng)銷照活動(dòng)露銷售管理工作桐，配合催收房腎款密配合銷售部核密算價(jià)格，參與闖制定價(jià)格策略爭(zhēng)及時(shí)辦理劃撥革營(yíng)銷推廣費(fèi)用聲工程部怒工程進(jìn)度與銷銷售進(jìn)度的匹配粒嚴(yán)把工程質(zhì)量憲文明施工，控食制現(xiàn)場(chǎng)形象研銷售活動(dòng)的現(xiàn)冠場(chǎng)配合奇物業(yè)管理公司蓮各銷售階段營(yíng)唐銷推廣方案的墻配合執(zhí)行怠工程驗(yàn)收與工緩地想象維護(hù)詳銷售文件配合煤銷售買(mǎi)場(chǎng)的管稍理掃軍體操練售保安員與售樓辰員的工作銜接鏈、默契配合假附成表鴿1昌：項(xiàng)目銷售前危準(zhǔn)備工作進(jìn)度負(fù)計(jì)劃表倦序號(hào)禁工作事項(xiàng)數(shù)時(shí)間紅負(fù)責(zé)部門(mén)六良備注殿1液銷售部門(mén)組建裳項(xiàng)目公司掛與策劃商合作脆2帶銷售人員招聘棵、培訓(xùn)和專項(xiàng)伶培訓(xùn)件銷售部肆3艷銷售接待中心登設(shè)置嗽項(xiàng)目公司灶沙盤(pán)、模型、瞎展板燭4紅宣傳單頁(yè)印刷袋項(xiàng)目公司紹項(xiàng)目形象、賣(mài)初點(diǎn)喇5仿樓書(shū)設(shè)計(jì)制作字銷售部胸項(xiàng)目形象、賣(mài)汽點(diǎn)展示鞋6枯排號(hào)認(rèn)購(gòu)活動(dòng)擾策劃啊銷售部慧7家廣告營(yíng)銷計(jì)劃渾銷售部找8缸宣傳單頁(yè)派送效銷售部第9是銷售價(jià)格表制弦定丸項(xiàng)目公司擔(dān)10寫(xiě)東西城售樓處打設(shè)置伯項(xiàng)目公司稻11氏廣告計(jì)劃實(shí)施繪銷售部稠12閑樓書(shū)派送幫銷售部醒包括講解悄13靜物業(yè)管理的制亦定蒙項(xiàng)目公司兵14添銷售文件準(zhǔn)備賀項(xiàng)目公司堵認(rèn)購(gòu)書(shū)、五證毯二書(shū)、、合同漿等月15絮銷售物品計(jì)劃披和準(zhǔn)備攻銷售部軍16些業(yè)主培訓(xùn)活動(dòng)紙策劃終銷售部栽購(gòu)房知識(shí)、項(xiàng)現(xiàn)目介紹把17野施工圍墻、現(xiàn)毫場(chǎng)氣氛營(yíng)造膨銷售部物18慎胸卡、名片、勒手提袋桿銷售部辰19甘銷售環(huán)境布置未銷售部鄉(xiāng)旗幟、導(dǎo)視牌疑等狼20咱服裝選型、定汽做脂銷售部賢統(tǒng)一服裝杜21任業(yè)主培訓(xùn)活動(dòng)煤實(shí)施雅銷售部請(qǐng)22肝銷售要點(diǎn)、統(tǒng)范一說(shuō)辭的培訓(xùn)著銷售部作23爪銷售收款計(jì)劃堤項(xiàng)目公司率24違銷售人員安排繭銷售部遵25滲按揭銀行及方雷式確定籮項(xiàng)目公司顯26豪樣板房裝修秒項(xiàng)目公司捕銷售建議摧附轟表責(zé)2炸：銷售資料的漿準(zhǔn)備粒序郊攔富號(hào)筆資料分類刑詳細(xì)資料雞1壩批文疑公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照推國(guó)有土地使用唯證媽建設(shè)用地規(guī)劃魔許可證泊建設(shè)工程規(guī)劃話許可證世建筑工程開(kāi)工奏證略《房屋質(zhì)量保版證書(shū)》駕商品房銷售（臟預(yù)售）許可證墓2厘項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)俗項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞蒙項(xiàng)目平面圖秘交樓標(biāo)準(zhǔn)躺選用建筑材料年物業(yè)管理內(nèi)容籌3呢價(jià)格體系川價(jià)目表副付款方式禁按揭辦理辦法請(qǐng)利率表滋辦理產(chǎn)權(quán)證有尺關(guān)程序及費(fèi)用飽入住流程悠入住收費(fèi)明細(xì)蜘表組物業(yè)管理收費(fèi)回標(biāo)準(zhǔn)反合同文本巴預(yù)定書(shū)（內(nèi)部發(fā)認(rèn)購(gòu)書(shū)）技銷售合同標(biāo)準(zhǔn)憶文本墾個(gè)人商品房抵吩押合同驢個(gè)人商品房商樹(shù)業(yè)性借款合同攤保險(xiǎn)合同包公證書(shū)酬『經(jīng)濟(jì)效益篇禽』螺概述：本篇由衛(wèi)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度虧、資金投入與皇籌措、產(chǎn)出效涌益分析和風(fēng)險(xiǎn)鐵分析四部分組工成，并綜合考缺慮市場(chǎng)多方面霧因素，通過(guò)價(jià)瞧格、銷售進(jìn)度梅等的不同變化幕，優(yōu)化組合成棋多種投入產(chǎn)出勤方案，旨在通右過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)甚進(jìn)度、投資與救收益的分析等摔，測(cè)算出各投務(wù)資期產(chǎn)品的不金同價(jià)格、不同訓(xùn)銷售進(jìn)度情況誓下項(xiàng)目的盈虧描保本點(diǎn)，從而扁幫助企業(yè)進(jìn)行粥正確的資金運(yùn)持作，降低投資獸風(fēng)險(xiǎn)，最大限形度地獲得既得丈利益。為便于耐企業(yè)融資，此謀部分還附有金同融機(jī)構(gòu)項(xiàng)目借橫款程序和有關(guān)張說(shuō)明。讀一、測(cè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度荒該項(xiàng)目工程施儀工準(zhǔn)備分為四親期進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)巾發(fā)。項(xiàng)目總建悼設(shè)期為兩年半磚，合濤計(jì)炒3駕0針個(gè)月，工期稱從芽200斤4等年披6盜月開(kāi)始，滲至鏡200飯6帖年功12目月底結(jié)束。氣一期開(kāi)發(fā)分成張兩部分同時(shí)進(jìn)金行。一部分為鄰全部規(guī)劃區(qū)土避地的平整、綠瞞化、亮化，停稱車(chē)場(chǎng)插、置“越漁港船尿歌翁”捐及市場(chǎng)進(jìn)口的丸修建、地上附糖著物的拆除等妥前期工程，同舉時(shí)建設(shè)售樓接魂待中心、開(kāi)展我大規(guī)模的宣傳齊炒作。另一部悼分為海鮮美食瓣休閑街－競(jìng)－翠“辭漁舟唱澆晚今”永的開(kāi)發(fā)建設(shè)。外工期負(fù)預(yù)計(jì)為枝6粥個(gè)月鄉(xiāng)，敏200撿4穩(wěn)年請(qǐng)6客月動(dòng)工奮至森200存4紀(jì)年底12桌月結(jié)束堤。絡(luò)二期秘為既1000斥0倆－擇3000初0振平方米海鮮批神發(fā)市場(chǎng)－飾－當(dāng)“統(tǒng)漁家賣(mài)趟場(chǎng)夜”寸的建設(shè)。重工期預(yù)計(jì)為逆6踢個(gè)月棟，卷200瞎5蠻年載3驕月動(dòng)工星至滿200澇5沈年責(zé)9怠月泡結(jié)束濃。抵三期為建設(shè)四鷹棟住宅樓－婆－夕“已漁人之飼家趴”昌?？紤]到資金瞧狀況，住宅樓徹的開(kāi)發(fā)建設(shè)可卸在二期海鮮批降發(fā)交易市場(chǎng)啟悅動(dòng)后鋪開(kāi)。玩工期預(yù)計(jì)為界6筐個(gè)月啞，丑200廣5恒年電6倚月動(dòng)工吼至濟(jì)200票5揪年擾12蹤月結(jié)束臥。以四期祥為愉“之鑫奧特海洋渡奧假隆村左”林的開(kāi)發(fā)建設(shè)。協(xié)工期預(yù)計(jì)為木12概個(gè)月葡，宿200靠6尊年州1呆月動(dòng)工墊至透200徹6踢年及12斧月結(jié)束券。鞠二、換項(xiàng)目資金投軟入與資金籌措急一期工程剃初步估算桌靜態(tài)投資為啞1740古萬(wàn)元，比其中第一部分陽(yáng)工程總投資約戒為汁20士0喬萬(wàn)掩元評(píng);體第二部分靜態(tài)裂總投資約接為謊154懲0罵萬(wàn)元。零二期工程靜態(tài)旗投資為劃70擁0搜－詳2100瓶萬(wàn)元陰?？紤]到該部幟分如果全部建肥為批發(fā)交易市始場(chǎng)投資額較大卡（繭按有70惡0駁元悉/習(xí)平方米計(jì)算呼，茫6000仇0羞平方米需要投扒資頑420瘡0貸余萬(wàn)元），且勻按一個(gè)出售單撓位幼5螺0只平方米計(jì)算，蜓將深有丙120怠0車(chē)余個(gè)經(jīng)營(yíng)攤位選，這樣大的規(guī)牧模不但東營(yíng)市溉場(chǎng)一時(shí)難以消洪化，即使再向本周邊輻射，也販一時(shí)難以做到趣，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較廈大。因此按照給審慎的原則，概擬先期進(jìn)行試杠探性建設(shè)，即權(quán)可先期建督設(shè)闖20哪0科個(gè)爺－當(dāng)60細(xì)0孤個(gè)單位的攤位膛，建筑面積腦為萌1000鉗0橡－笛3000耕0純平方米。該部名分計(jì)劃投糠資賽70掉0你－草210香0形萬(wàn)元。惹三期工程靜態(tài)有投資姑為孫70脖0腦萬(wàn)元。計(jì)劃建遇設(shè)住宅樓四座需，建筑面徒積桶1000侍0懇平方米，每戶倦住宅面承積革7充5畜平方集米創(chuàng),倘約可擁住遲13您3蹲戶。該部分按態(tài)每平方庸米帥70參0擊元建筑成本計(jì)修算，需投入資泥金季70廢0咐萬(wàn)元。理四期工程靜態(tài)題投資聽(tīng)為廳200跪0書(shū)萬(wàn)元冤。貫該酒店總建筑館面積做約斗1200肉0曠平方米，芹總投資氧約臂200斗0堆萬(wàn)元。曲（需要說(shuō)明的暗是，該項(xiàng)目投犁資時(shí)考慮的是灌靜態(tài)因素，不象考慮時(shí)間對(duì)投蓋入的影響以及拾建筑原材料價(jià)賤格的可能變化墨。）揮總投資估算表戀如下：塊總投資估算表槐單位：萬(wàn)元?jiǎng)濏?xiàng)目團(tuán)全部規(guī)劃區(qū)土幣地的平整、綠捆化、亮化，停岸車(chē)場(chǎng)恰、列“瞧漁港船輛歌振”苗廣場(chǎng)及市場(chǎng)大舌門(mén)的修建、地乒上附著物的拆干除等前期造景鑼工程，售樓接漠待中心的建設(shè)榆和大規(guī)模的廣激告宣傳炒作怠海鮮美食街商浪鋪的開(kāi)發(fā)建設(shè)貧海鮮批發(fā)市場(chǎng)防的建設(shè)漸住宅建設(shè)怪“凱海鮮大酒燒店挑”爐的開(kāi)發(fā)建設(shè)營(yíng)建設(shè)時(shí)間須2004埋年差2004蠢－啞2005碧年餐2005北年幣2005竿年攀2006敏年凍投資額梨200神1540龍700古－昂2100銅700池2000像總投資墊5140唯－肚6540進(jìn)該項(xiàng)目靜態(tài)總決投資耗為資514姜0索－盞6540嗎萬(wàn)元乞。金資金投入計(jì)劃插與資金籌措方斤式：該項(xiàng)絡(luò)目開(kāi)發(fā)投資的犬資金來(lái)源有三漂個(gè)渠道：一是寨自有資金，二謹(jǐn)是銀行貸款，季三是預(yù)售收入詞用于投資部分漆。資金運(yùn)作方宜式如下：鳥(niǎo)自有資金全部賢用于投資；預(yù)數(shù)售收入扣除與鞭銷售的關(guān)稅費(fèi)披后用于投資；慧此外若還缺資直金，則向銀行烘貸款。具體工覽程資金投入、度需求與資金籌摟集方式如下：辣一期工程：品公司自籌資金濤及工程總包單的位融資，遠(yuǎn)其中第一部分禍，即怠完成評(píng)全部規(guī)劃區(qū)土快地的平整、綠粘化、亮化，停鐮車(chē)場(chǎng)組、資“紙海港之瀉歌米”奸廣場(chǎng)及市場(chǎng)大駐門(mén)的修建、地罪上附著物的拆花除等前期造景恨工程，同時(shí)建妻設(shè)售樓處和相塵應(yīng)廣告宣傳、插炒作約橡需顯20宣0潤(rùn)萬(wàn)元，由公司嚼自有資金解決仁。第二部分違即鮮2200恨0議平方米上下雙何層商鋪的開(kāi)發(fā)樹(shù)建設(shè)，公司自揮籌資金投亂入不30驢0忍萬(wàn)元及工程總短包單位融資，無(wú)完成進(jìn)度至商撞鋪封頂，古約易154盡0綠萬(wàn)蔥元惰。由于一期工刊程所需資金量紐較大，建設(shè)單安位如墊兩資桶30論0寨－犯50狼0豆萬(wàn)元，加上內(nèi)撲部認(rèn)購(gòu)的部分賴資金（暫定閃為奉10控0雙萬(wàn)元）可以全雁部投入，則還游有將龍近興70開(kāi)0?。?0甘0厚萬(wàn)元的資金缺豆口，該資金缺恢口可以企業(yè)目叮前所有的開(kāi)發(fā)雷項(xiàng)目土地所有桂權(quán)或在建工程唱作抵押向銀行鉆申請(qǐng)房地產(chǎn)抵瘡押貸款。剃二期工程：醋此期工程由怕于受規(guī)劃限制宰，目前暫定兩動(dòng)種方式可供選逝擇，一是先期佛建逼設(shè)外20匙0惕個(gè)交易攤位，豎建筑面積漂為議1000戰(zhàn)0聰平方米；二是風(fēng)一次建位設(shè)計(jì)60轎0紹個(gè)攤位，建筑目面含積絹3000鋪0尿平方米。兩種沾方式各有利弊銜，前者雖可降殼低風(fēng)險(xiǎn)但不容圾易形成規(guī)模，竄后者容易形成元規(guī)模但風(fēng)險(xiǎn)相汁對(duì)較大，資金伶需求量也較大救。在此分別進(jìn)逗行估算。扎首先計(jì)酸算禾1000汪0奮平方米海鮮交壯易攤位的建設(shè)苦資金投入和資倒金來(lái)源。戀資金投入勢(shì)：栗70動(dòng)0霞元艱/股平方拍米笑×1000拖0虹平方米五＝稱70精0萍萬(wàn)元杏資金籌措：上麻述釘70遞0殘萬(wàn)元可由一期倍工程建設(shè)所產(chǎn)絹生的利潤(rùn)解決達(dá)，按照慣例染，曠70只0費(fèi)萬(wàn)元的工程，蓄企業(yè)只需要出堪資酸30錫%皂，牌即晝21攏0身萬(wàn)元左右即可塵開(kāi)工建設(shè)，產(chǎn)此渣21柏0玻萬(wàn)元資金來(lái)源五為售出第一期死的部分商鋪利條潤(rùn)。伸其次計(jì)麥算慎3000桶0評(píng)平方米海鮮交翠易攤位的建設(shè)湖資金投入和資姓金來(lái)源。趕資金投入場(chǎng)：襪70臨0政元齒/須平方膜米唱×3000叔0掌平方米貿(mào)＝諷210威0涉萬(wàn)元靈資金籌措：上箭述菠210潮0廈萬(wàn)元可由一期添工程建設(shè)所產(chǎn)痕生的利潤(rùn)解決觸，按照慣例付，形210敘0圈萬(wàn)元的工程，雕企業(yè)只需要出栽資帝30鉛%賤，滋即撇63挪0耽萬(wàn)元即可開(kāi)工智建設(shè)，薄此法63咸0列萬(wàn)元資金來(lái)源處為售出第一期且的部分商鋪利很潤(rùn)。三期工程示資金投入透：海70掩0攜元婆/塔平方緊米貢×1000型0住平方米忌＝栽70身0篩萬(wàn)元膛資金籌措：上擾述薯70妨0創(chuàng)萬(wàn)元可由二期殼工程建設(shè)所產(chǎn)活生的利潤(rùn)解決雨，按照慣例米，搭70狹0勺萬(wàn)元的工程，甜企業(yè)只需要出種資肯30暢%壟，秧即咽21釀0延萬(wàn)元即可開(kāi)工隆建設(shè)，砌此棵21戴0抽萬(wàn)元資金來(lái)源塊為售出第二期餅的交易攤位利稠潤(rùn)。四期工程宗以三期工程回盯款督作為猴四森期工程的建設(shè)念投入資金沿，逃完成非四獎(jiǎng)期工程的建設(shè)磨。四期工版程視前三期開(kāi)漸發(fā)實(shí)際效果暫角不進(jìn)行具體估幕算，只假定一談個(gè)畝100玻0首萬(wàn)元的利潤(rùn)目澇標(biāo)。劇三、不同價(jià)格貞下銷售收入和釘利潤(rùn)變動(dòng)分析政我們假定商鋪帆、海鮮批發(fā)市竭場(chǎng)和住宅樓建球筑成本均定為蹲70比0畫(huà)元悼/舊平方米，建設(shè)保期銷售比例均絹定柜為斤60忽%脈，全部項(xiàng)目銷晴售完畢不超過(guò)吼兩年，分別設(shè)篩計(jì)三種不同的繡產(chǎn)品價(jià)格組合嶼，由此分析不干同價(jià)格下銷售澡收入和銷售利憲潤(rùn)水平（不考罩慮價(jià)格對(duì)銷售編進(jìn)度的影響）劣。（見(jiàn)附表）獵按比例銷售收珍入和銷售利潤(rùn)妻分析表：崇四、經(jīng)濟(jì)效益景分析塘（一）價(jià)格分狹析配雖然從目前來(lái)壤看，該項(xiàng)目還吐存在諸如水、折電、路、訊等略基礎(chǔ)設(shè)施落后巡、常駐人口較欄少、海洋資源瞧較少等不容忽縣視的問(wèn)題，但勤總的說(shuō)來(lái)還是匙一個(gè)人氣問(wèn)題傳，只要前日期摩“拔造景升值，分牢步開(kāi)湊發(fā)對(duì)”小能按照計(jì)劃進(jìn)廚行，則可實(shí)現(xiàn)決既定利潤(rùn)目標(biāo)傻。從建筑市場(chǎng)嫁原材料及各種驚費(fèi)用價(jià)格來(lái)看濟(jì)，沿街商鋪及霸海鮮批發(fā)市場(chǎng)號(hào)和酒店建筑成藥本完全可控制央在盯70賭0繪元港/鈴平方米左右。媽前期炒作工作駐結(jié)束后，該項(xiàng)嗎目的升值空間效將十分巨大。幅保守的估計(jì)，敘上述部分建設(shè)構(gòu)項(xiàng)目建成后售渠價(jià)能上升一倍設(shè)，即平均達(dá)拜到著150鷹0濫元甜/處平方米，利潤(rùn)匙空間十分巨大遲。在本篇第三塊部分我們已經(jīng)淹對(duì)不同價(jià)格下牢的銷售收入和攏利潤(rùn)情況進(jìn)行暫了詳細(xì)分析和駕測(cè)算，這里不證再贅述。咸（二）總利潤(rùn)患分析一期工程：腦如定價(jià)每平方畜米倘140隊(duì)0錄元，則全部售問(wèn)出后能銷售利潤(rùn)：損（豆140圣0鵲－纏70控0侮）眉×2200統(tǒng)0妨平方米檔＝贏154柳0溪萬(wàn)元跟如定價(jià)每平方爆米處150籍0趟元，則全部售藍(lán)出后爽銷售利潤(rùn)：頁(yè)（杯150娛0陷－弱70梅0魯）幸×2200是0靈平方米截＝賊176擔(dān)0牢萬(wàn)元躍如定價(jià)每平方靜米刷160漫0迎元，則全部售笨出后劃銷售利潤(rùn)：鉛（禍160燒0姿－勸70趴0垃）惠×2200奪0尚平方米錫＝溝198納0開(kāi)萬(wàn)元二期工程：通建報(bào)設(shè)儀1000巾0弱平方米交易市受場(chǎng)時(shí)：項(xiàng)如定價(jià)每平方滾米趙130關(guān)0兩元，則全部售覆出后俗銷售利潤(rùn)：室（柜130趟0巨－揀70億0肚）眾×1000四0難平方米以＝劇60光0衡萬(wàn)元迷如定價(jià)每平方晉米木140朱0造元，則全部售均出后決銷售利潤(rùn)：毯（副140茫0持－汁70右0車(chē)）互×1000掀0英平方米饅＝喚70苗0結(jié)萬(wàn)元杰如定價(jià)每平方校米絡(luò)150強(qiáng)0虧元，則全部售銷出后等銷售利潤(rùn)：衫（摔150拐0宜－牙70拿0摟）色×1000掏0屠平方米雙＝站80擊0臣萬(wàn)元連建列設(shè)爐3000廁0再平方米交易市扔場(chǎng)時(shí)：毫如定價(jià)每平方疼米種130逐0走元，則全部售熔出后兵銷售利潤(rùn)：勤（灌130挽0霧－篇70余0駕）宇×3000壤0面平方米純＝氧180憐0擔(dān)萬(wàn)元忽如定價(jià)每平方棚米厭140夫0厲元，則全部售按出后固銷售利潤(rùn)：勤（震140母0振－氏70魂0尋）處×3000挪0乓平方米泉＝睛210族0稈萬(wàn)元燥如定價(jià)每平方悉米垃150醉0船元，則全部售衛(wèi)出后繡銷售利潤(rùn)：橫（刺150攜0呢－起70塵0拜）壁×3000這0法平方米堤＝你240討0神萬(wàn)元三期工程：更如定價(jià)每平方仙米誦110勁0銳元，則全部售率出后腦銷售利潤(rùn)：魯（單110以0短－本70非0練）濫×1000露0兇平方米柱＝尿40聚0定萬(wàn)元懸如定價(jià)每平方臺(tái)米殺120宿0痕元，則全部售氧出后訪銷售利潤(rùn)：過(guò)（禍120漿0葛－拳70榴0療）排×1000縫0秤平方米身＝進(jìn)50思0累萬(wàn)元孔如定價(jià)每平方由米這130忠0綱元，則全部售躺出后經(jīng)銷售利潤(rùn)：略（剃130器0所－怒70平0機(jī)）分×1000耳0寨平方米最＝娃60俘0賞萬(wàn)元貫四期工程不進(jìn)剛行分析，假定扮一個(gè)銷售利斥潤(rùn)春100迅0白萬(wàn)元。典為便于計(jì)算總纏利潤(rùn)，我們?nèi)”總€(gè)項(xiàng)目定價(jià)忙的最低值和最鍛高值。由此計(jì)孕算出該項(xiàng)目完睛工并按計(jì)劃出頸售后可實(shí)現(xiàn)利居潤(rùn)把354宵0郊萬(wàn)元仙－窗438歲0衰萬(wàn)元（建棋設(shè)弱1000豎0潤(rùn)平方米市場(chǎng)時(shí)辯），榜或料474瓦0像萬(wàn)元飼－屈598兼0毒萬(wàn)元（建夢(mèng)設(shè)烘3000降0巨平方米市場(chǎng)時(shí)孤）?？偫麧?rùn)測(cè)算表祥總利潤(rùn)測(cè)算表諸單位：萬(wàn)元逮內(nèi)容辰項(xiàng)目柿最低價(jià)故最高價(jià)末海鮮城沿街商績(jī)鋪的出售（可研出售面積淋2200癥0材平方米）賞1540怨1980屑海鮮批發(fā)交易蠅攤位的出售（耗可出售面積漏1000頭0說(shuō)平方米鴨或燦3000弓0夾平方米）仆60餃0寒堤杯銹砍噴張鎖芬浩逝（僑180今0陰）汁80食0賄船溝慎桶熔怠素咱題箏（吧240目0?。┣淖≌瑯浅鍪郏ㄇ铱沙鍪劢ㄖ娌婪e升1000只0獸平方米藏400將600漲海洋渡假村柏1000岔合計(jì)傍354罵0敏悠禮驢蓬證逃另掙郵（賠474啦0抬）章438甩0年躺市喝掏轎睜蝴宅蓮?fù)ィ〝r598踩0疲）物（三）各項(xiàng)目閥產(chǎn)出及盈虧保平本點(diǎn)分析終一期工程保本牢點(diǎn)分析：閑一期工程單位跟面積造價(jià)傷約魚(yú)70經(jīng)0阻元貍/刺平方米，企業(yè)您需投入資群金膊154字0誰(shuí)萬(wàn)元，加上前扎期造景投入軟的舍20立0在萬(wàn)元，合計(jì)投殿入壘174著0會(huì)萬(wàn)元。工程完盛工后每平方米覽我們擬紗訂散140繼0狂－屆160塔0槳三種價(jià)格方案杯，分別計(jì)算相顧應(yīng)的資金回收虧額，并假定在桐項(xiàng)目開(kāi)始接受紋預(yù)訂直到全部琴售出的時(shí)間為彩一年，也就是毒投資回收期暫標(biāo)定為一年，建輝設(shè)期銷售比例愁定譜為香60份%澇，則可計(jì)算出哈不同價(jià)格下的犧盈虧保本點(diǎn)。獵如定價(jià)每平方沾米炎140茅0綁元計(jì)算，賣(mài)出躺全部可出售面采積徒2200阻0陡平方米楊的蟲(chóng)57握%掌，萍即賣(mài)1254距0遮平方米即可回任籠資雹金哭175愈5粗萬(wàn)元，從而達(dá)堪到盈虧保本點(diǎn)嫁。斥140宇0狠元俘/里平方向米掌×12540湖0簡(jiǎn)平方米腔－紗174磁0棗萬(wàn)側(cè)元站≈電0兇萬(wàn)元燕如定價(jià)每平方貪米弦150購(gòu)0綁元計(jì)算，賣(mài)出疤全部可出售面廈積賀2200延0莖平方米呢的捐54悉%慕，敬即趁1188過(guò)0謊平方米即可回劑籠資導(dǎo)金播178遼2麗萬(wàn)元，從而達(dá)登到盈虧保本點(diǎn)箱。俯150呆0催元饑/傾平方傘米盈×1188侄0牽平方米斯－睡174圾0允萬(wàn)肺元政≈玩0微萬(wàn)元邁如定價(jià)每平方疊米旅160甘0乖元計(jì)算，賣(mài)出踩全部可出售面鋸積引2200塵0搏平方米弦的致49染%諒，欲即慧1080只0湖平方米即可回織籠資但金傷172墻8洪萬(wàn)元，從而達(dá)肉到盈虧保本點(diǎn)擾。姥160川0為元脫/以平方塌米狂×1080朱0演平方米飲－溜174枯0穿萬(wàn)仿元銷≈婦0何萬(wàn)元次二期工程保本衡點(diǎn)分析：憲二期工程單位諒面積造愛(ài)價(jià)隊(duì)70慎0插元徐/勉平方米，企業(yè)劣需要投入資吼金沒(méi)70大0幣－昨210拔0在萬(wàn)元，工程完董工后每平方米裹以三種不同的穴價(jià)格計(jì)算保本團(tuán)點(diǎn)：挺建慮設(shè)變1000猾0卸平方米時(shí)：然如定價(jià)每平方完米勞130綠0勺元計(jì)算，賣(mài)出探全部可出售面辮積慈1000性0扒平方米疏的陶54居%擇，日即續(xù)540砌0他平方米即可回傲籠資撤金闊70茂2號(hào)萬(wàn)元，從而達(dá)霸到盈虧保本點(diǎn)肉。勻130玻0事元沖/銅平方飼米揀×540燃0枝平方米茅－鏟70擁0萄萬(wàn)春元簽≈爸0瓣萬(wàn)元顫如定價(jià)每平方擁米封140裁0涌元計(jì)算，賣(mài)出裹全部可出售面班積溫1000劍0敞平方米揪的昏50駐%摧，河即膜500軋0映平方米即可回腔籠資瞎金癥70哲0章萬(wàn)元，從而達(dá)樓到盈虧保本點(diǎn)從。箱140勸0姐元昂/吧平方嬌米制×500做0稻平方米吹－兼70售0虛萬(wàn)娛元逆≈菠0失萬(wàn)元宴如定價(jià)每平方頸米進(jìn)150側(cè)0喂元計(jì)算，賣(mài)出社全部可出售面你積既1000荷0怕平方米孟的島47京%食，散即廁470壽0蚊平方米即可回墾籠資礎(chǔ)金灘70屈5努萬(wàn)元，從而達(dá)享到盈虧保本點(diǎn)借。右150糖0立元污/捎平方子米爪×470喬0梯平方米雹－死70昨0我萬(wàn)辰元炎≈陶0冒萬(wàn)元班建漸設(shè)睡3000的0竿平方米時(shí)：川如定價(jià)每平方劑米金130絲0戚元計(jì)算，賣(mài)出病全部可出售面疼積霧3000醉0敗平方米早的酸54始%琴，誘即污1620時(shí)0任平方米即可回塔籠資后金毯210屑6貞萬(wàn)元，從而達(dá)嫩到盈虧保本點(diǎn)括。洋130汁0顛元被/桐平方印米磚×1620克0碧平方米歌－微210湖0罩萬(wàn)夠元規(guī)≈件0幟萬(wàn)元絮如定價(jià)每平方悅米果140幟0駐元計(jì)算，賣(mài)出薦全部可出售面上積擠3000請(qǐng)0漁平方米給的垃50碌%寫(xiě)，杏即胞1500客0累平方米即可回游籠資并金隱210短0豎萬(wàn)元，從而達(dá)藍(lán)到盈虧保本點(diǎn)慕。叉140嘩0衡元賊/她平方魄米差×1500約0仰平方米洽－祥210羽0刮萬(wàn)鄰元掉≈著0疤萬(wàn)元捉如定價(jià)每平方頑米努150名0挎元計(jì)算，賣(mài)出朱全部可出售面段積否3000箭0稅平方米待的眉47蘭%浴，顏即抗1400裳0齒平方米即可回粱籠資辟金仆210程0浸萬(wàn)元，從而達(dá)勢(shì)到盈虧保本點(diǎn)析。釀150葵0棵元蟻/見(jiàn)平方才米巨×1400不0憐平方米懂－尤210窩0磚萬(wàn)傍元午≈扛0懸萬(wàn)元激三期工程保本甚點(diǎn)分析：活三期工程單位酬面積造價(jià)惑按松70否0仗元女/價(jià)平方米計(jì)算，荷企業(yè)需要投入擇資咱金牧70來(lái)0對(duì)萬(wàn)元，工程完鄉(xiāng)工后每平方米浮售價(jià)按三種不辦同的價(jià)格方案鑼分別計(jì)算保本輛點(diǎn)如下：唐如定價(jià)每平方誦米顯110殼0雀元計(jì)算，賣(mài)出也全部可出售面殃積拳1000菊0碑平方米拉的腳64施%版，鏟即績(jī)640穩(wěn)0智平方米即可回哄籠資養(yǎng)金勒70接4漆萬(wàn)元，從而達(dá)所到盈虧保本點(diǎn)柳。驅(qū)110說(shuō)0臣元佳/迅平方替米暈×640驟0貧平方米榨－嚷70師0遺萬(wàn)蔽元廣≈碑0灣萬(wàn)元相如定價(jià)每平方笨米傾120耳0糧元計(jì)算，賣(mài)出要全部可出售面悔積搖1000從0周平方米縫的束58渣%嫂，抽即菊580祝0塊平方米即可回營(yíng)籠資幫金引69踏6喜萬(wàn)元，從而達(dá)鈴到盈虧保本點(diǎn)青。萌120拐0線元惹/掏平方敬米碑×580靜0變平方米?。?0島0順萬(wàn)市元鴿≈盜0死萬(wàn)元迫如定價(jià)每平方擦米襯130氏0執(zhí)元計(jì)算，賣(mài)出慰全部可出售面輔積裳1000儉0憶平方米翼的宇54性%生，眨即哀540嶼0佩平方米即可回夢(mèng)籠資逮金院70甘2繼萬(wàn)元，從而達(dá)帶到盈虧保本點(diǎn)帳。脖130匹0燃元校/肥平方水米會(huì)×540歇0紀(jì)平方米邁－蒼70歸0岸萬(wàn)敵元化≈披0持萬(wàn)元婚四期工程保本斬點(diǎn)分析：盒目為整個(gè)計(jì)劃跳的最后一項(xiàng)，您有很多不確定澡性因素，因此受在這里不做詳賴細(xì)分析。盞附表：各項(xiàng)目齒出售面積保本猛點(diǎn)分析塘表州四、風(fēng)險(xiǎn)分析邊此項(xiàng)目的主要紅風(fēng)險(xiǎn)主要分為掠政策風(fēng)險(xiǎn)、市綁場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)信管理風(fēng)險(xiǎn)和金述融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等此幾個(gè)方面。政貫策風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)絡(luò)自政府的關(guān)政會(huì)策的調(diào)整。解感決辦法就是加定大公關(guān)力度，桑對(duì)政府在項(xiàng)目基建設(shè)過(guò)程中出拳現(xiàn)的不利政策載及時(shí)進(jìn)行了解伏和掌握，并指婆定專人進(jìn)行及走時(shí)跟進(jìn)，加強(qiáng)租公關(guān)和協(xié)調(diào)，路保證將此風(fēng)險(xiǎn)貼降到最低限度循。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主燙要來(lái)自市場(chǎng)，爽最主要的還是撿銷售風(fēng)險(xiǎn)，而侄銷售風(fēng)險(xiǎn)還是追來(lái)自對(duì)市場(chǎng)的爺營(yíng)造和把握能澤力問(wèn)題。在此勺項(xiàng)目中，由于親我們進(jìn)行了大龍規(guī)模的前期造懸景升級(jí)和項(xiàng)目文炒作工作，因沫此可以初步把攪握一期工程的幫可實(shí)現(xiàn)性，對(duì)候于后期開(kāi)發(fā)，者如要有效降低繪其風(fēng)險(xiǎn)，解決僵途徑主要是加征強(qiáng)市場(chǎng)前營(yíng)銷院工作，加大市削場(chǎng)調(diào)查力度，梳力爭(zhēng)做到以需雨要定目標(biāo)，以頁(yè)客戶定產(chǎn)品。剝經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)疲主要來(lái)自企業(yè)裂內(nèi)部，由于企保業(yè)首次涉足房志地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)壯發(fā)和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)躲的不足將成為舟最大的成功障鈴礙，解決途徑柏主要是加強(qiáng)市攀場(chǎng)考察工作，扛參照相似項(xiàng)目寬決定工程進(jìn)度虛和資金運(yùn)作流劑程，加強(qiáng)員工慢培訓(xùn)，以市場(chǎng)售方式運(yùn)作整個(gè)柜項(xiàng)目，引進(jìn)專出業(yè)公司參與項(xiàng)刃目的全過(guò)程等脾。金融財(cái)務(wù)風(fēng)責(zé)險(xiǎn)主要來(lái)自國(guó)形家利率的調(diào)整增和財(cái)務(wù)成本、呆費(fèi)用的變動(dòng)。型解決途徑主要雁是加強(qiáng)成本控替制和管理，聘消請(qǐng)專業(yè)會(huì)計(jì)、姓審計(jì)人員加強(qiáng)邊企業(yè)財(cái)務(wù)全流萍程管理和控制梅，最大限度地切降低此種風(fēng)險(xiǎn)紅。常五、立項(xiàng)目投資價(jià)值闖判斷營(yíng)通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目供的投資規(guī)模、借收益預(yù)測(cè)、投融資回收期及市畢場(chǎng)需求狀況、平風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策等岡方面的審慎分岸析，不管是從盜長(zhǎng)期發(fā)展看，魂還是從短期收謝益看，該項(xiàng)目浸都具有很好的悅投資價(jià)值。同區(qū)時(shí)，從該項(xiàng)目敗的機(jī)會(huì)效應(yīng)看頸，已被東營(yíng)京紅市政府列狀為盟“讓海上東鞋營(yíng)叨”醬重點(diǎn)建設(shè)工程癢，將作為東營(yíng)筋市標(biāo)性建筑物嚼，該項(xiàng)目也具超有較好的社會(huì)繩投資價(jià)值，有殺助于提升投資點(diǎn)者的形象與地質(zhì)位，具有良好鉤的品牌效應(yīng)。六、特別說(shuō)明惕從該項(xiàng)目的全指局考慮，企業(yè)嘩如果只建設(shè)一棄期商鋪而不進(jìn)頌行二期三期乃杜至四期工程的諷建設(shè)，一方面輪會(huì)違背政府意談愿，不能取得奏政府各方面的丹大力支持，同話時(shí)也不能有效墻地保證一期工魄程建設(shè)產(chǎn)品虹按預(yù)定計(jì)劃售饑出，因此，二植期工程不是可何建可不建的問(wèn)貿(mào)題，而是必須獨(dú)要建。兆二期工程建設(shè)朋最大的障礙來(lái)妄自于資金和市泊場(chǎng)啟動(dòng)情況，賊一