資產(chǎn)評(píng)估學(xué)案例研究成果

案例展示精選ppt北京飯店資產(chǎn)評(píng)估精選ppt收益法成本法精選ppt1.估算該對(duì)象年平均收入（1）客房收入（天）①旺季時(shí)=（2136.67×15+1500×6+880×375）×70%=278287.5375②淡季時(shí)=（1680×15+1220×6+693.33×375）×75%=219389.0625年均收入=27287.5375×240.9+219389.0625×124.1=94265650.44①旺季時(shí)間為365×66%=240.9②淡季時(shí)間為365×34%=124.1 一、收益法收益法又可稱為收益資本化法、投資法。它是將估計(jì)對(duì)象在估計(jì)時(shí)點(diǎn)后的所有正常純收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值的方法。收益法的估價(jià)步驟運(yùn)用收益法估計(jì)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：（1）搜集有關(guān)估價(jià)對(duì)象或類似估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的經(jīng)營收入、費(fèi)用、投資收益率等相關(guān)資料；（2）估算估價(jià)對(duì)象預(yù)期每年的潛在毛收入；（3）估算每年的有效毛收入；（4）估算年經(jīng)營費(fèi)用；（5）估算年凈收益；（6）估算適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率；（7）選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式。求出收益估價(jià)。精選ppt（2）餐飲自營部分收入=1200×200×47.5%×365=41610000

（3）康樂中心自營部分收入=客房收入×11%=94265650.44×11%=10369221.548（4）出租部分年平均收入為9500000（5）停車場收入①地下收入=88×5×63%×365×12=1214136②地上收入=24×5×63%×365×12=331128合計(jì)為1545264（6）附屬及設(shè)備用房無直接收入年總收入合計(jì)=94265650.44+41610000+10369221.548+9500000+1545264=157290135.99精選ppt2.年?duì)I運(yùn)費(fèi)用（1）營業(yè)稅金及附加（5.5%）157290135.99×5.5%=8650957.4795（2）營業(yè)成本客房成本為客房收入的5%94265650.44×5%=4713282.522餐飲成本占餐飲收入的31%41610000×31%=12899100康樂中心等配套設(shè)施用房成本占其收入的14%10369221.548×14%=14591691.0167（3）工資及福利157290135.99×11%=17301914.9589（4）營業(yè)費(fèi)用157290135.99×10%=15729013.599（5）管理財(cái)務(wù)費(fèi)157290135.99×7%=11010309.45（6）市場推廣費(fèi)157290135.99×2%=3145802.7198（7）能源維修費(fèi)157290135.99×7%=11010309.45精選ppt（8）房產(chǎn)稅=49977.62×6100×70%×1.2%=2560853.2488（9）房產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)49977.62×6100×0.25%=762158.705（10）土地使用費(fèi)80.89萬元（11）商業(yè)設(shè)備折舊210萬元（12）物業(yè)管理酬金250萬元總成本費(fèi)用=8650957.4+4713282.52+12899100+14591691.02+58197350.32+2560853.25+762158.71+808900+2100000+2500000=107784293.33.利潤總額=收入-費(fèi)用=15290135.99-107784293.3=49505842.69稅后凈利=49505842.69×（1-25%）=37129382.02元假如以后39年收入與成本保持不變報(bào)酬率=6%總使用年限為40年已使用年限數(shù)為11年則P=A×（P/A，6%，29）=37129382.02×13.5907=504614292.22

精選ppt二、成本法成本法也稱累積法或承包商法。其理論基礎(chǔ)是：一宗改良地塊的價(jià)格為土地價(jià)格和改良物殘余價(jià)值之和，即MV=LV+IV。（MV為市場價(jià)格，LV為土地價(jià)格，IV為改良物殘余價(jià)值。成本法的基本公式為：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益。成本法的估價(jià)步驟成本法的估計(jì)步驟為；（1）搜集有關(guān)估價(jià)對(duì)象的鄰里環(huán)境、宗地特征、建筑改良物成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料；（2）估算土地價(jià)格；（3）估算建筑改良物在全新狀態(tài)下的重置成本或重建成本；（4）估算建筑改良物的折舊;(5)估算附屬改良物的重置成本及折舊；（6）求出房地產(chǎn)價(jià)格。①.取得成本購置土地價(jià)格=5249×49977.62=262332527.4小區(qū)配套費(fèi)=250×49977.62=12494405其他費(fèi)用=（5249×250）×49977.62×1.5%=4122403.986土地取得費(fèi)=262332527.4+12494405+4122403.986=278949336.4②.遷安成本=6100×49977.62=304863482前期工程費(fèi)用=450.70×49977.62=22524913.33土地開發(fā)費(fèi)=304863482+22524913.33=327388395.3精選ppt③.管理費(fèi)用=（278949336.4+327388395.3）×2%=12126754.63④.投資利息費(fèi)用土地取得的利息費(fèi)用=278949336.4×6%×3=50210880.55土地開發(fā)利息費(fèi)=3273883953×1/6×6%×5.5+3273883953×5/6×6%×0.5=61112728.79利息=50210880.55+61112728.79=111323609.3⑤.銷售費(fèi)用=（606337731.7+111323609.3）×7%=50236293.87⑥.利潤=606337731.7×25%=151584432.9⑦.土地價(jià)格=（①+②+③+④+⑤+⑥）=278949336.4+3273883953+12126754.63+11132360